阳光·蠡湖1号地块项目报告.ppt

深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 广州 GUANG ZHOU 大连 DA LIAN 西安 XI AN 济南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈阳 SHENG YANG 重庆 CHONG QING 武汉 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 东莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING 阳光蠡湖1号地块项目报告 2004年10月 打造无锡首席富人区 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 广州 GUANG ZHOU 大连 DA LIAN 西安 XI AN 济南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈阳 SHENG YANG 重庆 CHONG QING 武汉 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 东莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING 报 告 结 构 项目定位报告 项目定位报告 物业发展建议 营销策略总纲 项目定位报告 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 广州 GUANG ZHOU 大连 DA LIAN 西安 XI AN 济南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈阳 SHENG YANG 重庆 CHONG QING 武汉 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 东莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING 项 目 定 位 报 告 问题 问题 市场分析 方案测算 项目定位 问题 提出问题 初步方案设想 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 广州 GUANG ZHOU 大连 DA LIAN 西安 XI AN 济南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈阳 SHENG YANG 重庆 CHONG QING 武汉 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 东莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING 问 题 提出问题 “ ” 容积率1.2，楼面地 价高达3062元/M2， 采取什么开发模式？ 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 广州 GUANG ZHOU 大连 DA LIAN 西安 XI AN 济南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈阳 SHENG YANG 重庆 CHONG QING 武汉 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 东莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING 问 题 初步方案设想 方案一：容积率0.4，全别墅方案 方案二：容积率1.2，组合方案（别墅&townhouse&高层） 方案三：容积率0.9，低层低密度住宅(townhouse及花园洋 房) 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 广州 GUANG ZHOU 大连 DA LIAN 西安 XI AN 济南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈阳 SHENG YANG 重庆 CHONG QING 武汉 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 东莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING 市场分析 问题 市场分析 方案测算 项目定位 市场分析 宏观经济分析 宏观楼市分析 客户分析 微观楼市分析 项 目 定 位 报 告 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 广州 GUANG ZHOU 大连 DA LIAN 西安 XI AN 济南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈阳 SHENG YANG 重庆 CHONG QING 武汉 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 东莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING 市 场 分 析 GDP高速增长支撑房地产业高速发展 GDP增长率房地产业发 展 状况 小于4%萎缩 4-5%停滞 5-8%稳定发展 大于8%高速发展 2003年度苏州无锡常州 宁波杭州 年GDP(亿元）28021901.22900.21769.92092 排名13542 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 广州 GUANG ZHOU 大连 DA LIAN 西安 XI AN 济南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈阳 SHENG YANG 重庆 CHONG QING 武汉 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 东莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING 市 场 分 析 人均GDP稳步增长 2003年无锡市人均GDP43039元（约5200美元） 2003年度苏州无锡常州 宁波杭州 年人均GDP(美元）57505200315034003921 排名12543 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 广州 GUANG ZHOU 大连 DA LIAN 西安 XI AN 济南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈阳 SHENG YANG 重庆 CHONG QING 武汉 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 东莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING 市 场 分 析 人均GDP稳步增长 发展 阶段 启动期 快速发展 阶段 平稳发 展 阶段 减缓 发展期 人均GDP （美元） 800300030004000400080008000以上 需求特征生存需求 生存、改善 需求兼有 改善需求 为主 改善需求为 主 发展特征 超速发展 单纯 数量型 以数量为主，向注 重质量方向发展 平稳发 展，以质量 为主，数量与质量 并重 缓慢发展 综合发展型 3000-4000US$3000-4000US$4000-8000US$4000-8000US$8000-US$ 8000-US$ 800-3000US$800-3000US$ 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 广州 GUANG ZHOU 大连 DA LIAN 西安 XI AN 济南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈阳 SHENG YANG 重庆 CHONG QING 武汉 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 东莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING 市 场 分 析 人均可支配收入稳步增长 无锡市城调队2003 年数据 收入房价 比 1：4.87 根据世界银行经验，发展中国家的家庭年均收入与房价的比值 在1：46之间为合理状态，若比值在此区间内则表明该地区商 品住宅有效需求度高，商品住宅与居民生活水平协调发展 ，无 锡目前的房价涨幅较大，但无锡住宅有效需求度高，商品房价 格仍有上涨空间。 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 广州 GUANG ZHOU 大连 DA LIAN 西安 XI AN 济南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈阳 SHENG YANG 重庆 CHONG QING 武汉 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 东莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING 市 场 分 析 城乡居民储蓄存款余额逐年上升 无锡居民用于居住类的支出大幅增加(2003年增长96.1%)，房地产市场活跃 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 广州 GUANG ZHOU 大连 DA LIAN 西安 XI AN 济南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈阳 SHENG YANG 重庆 CHONG QING 武汉 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 东莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING 市 场 分 析 私营企业数量快速发展，规模扩张明显 无锡私营企业单位数（个）无锡私营企业注册资金（万元） 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 广州 GUANG ZHOU 大连 DA LIAN 西安 XI AN 济南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈阳 SHENG YANG 重庆 CHONG QING 武汉 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 东莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING 市 场 分 析 外资企业及实际利用外资增长迅速 2003年度苏州无锡 常州 宁波杭州 利用外资金额( 亿美元） 44.12 27.0 1 8.617. 3 10.0 9 排名12534 无锡协议外资项目（个） 无锡实际利用外资金额（亿美元） 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 广州 GUANG ZHOU 大连 DA LIAN 西安 XI AN 济南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈阳 SHENG YANG 重庆 CHONG QING 武汉 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 东莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING 市 场 分 析 宏观经济小结 1、整体宏观经济发展迅速,带动地产市场良性发展。 2、在长江三角洲地区，无锡市城市经济总量处于中上游，无 锡居民整体比较富裕。 3、房地产高端产品的消费蕴藏量较大。 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 广州 GUANG ZHOU 大连 DA LIAN 西安 XI AN 济南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈阳 SHENG YANG 重庆 CHONG QING 武汉 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 东莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING 市 场 分 析 空置销售比逐年下降 空置销售比逐年下降，表明房地产市场需求旺盛，购房群体的选择空间 越来越小。 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 广州 GUANG ZHOU 大连 DA LIAN 西安 XI AN 济南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈阳 SHENG YANG 重庆 CHONG QING 武汉 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 东莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING 市 场 分 析 住宅价格增长迅速 无锡市市区住宅均值变动情况（元/平方米） 经济与房价的矛盾 2003年度苏州无锡常州 宁波杭州 年人均GDP(美元）57505200315034003921 排名12543 每平方米商品住宅单价（元） 3058元 3154元2057元4282元5898元 排名43521 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 广州 GUANG ZHOU 大连 DA LIAN 西安 XI AN 济南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈阳 SHENG YANG 重庆 CHONG QING 武汉 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 东莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING 市 场 分 析 中低端产品价格增长迅速 中低价房的价格涨幅较大拉升整体住宅价格上涨，高端产 品价格增长蓄势待发。 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 广州 GUANG ZHOU 大连 DA LIAN 西安 XI AN 济南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈阳 SHENG YANG 重庆 CHONG QING 武汉 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 东莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING 市 场 分 析 现有别墅供应量缺失 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 广州 GUANG ZHOU 大连 DA LIAN 西安 XI AN 济南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈阳 SHENG YANG 重庆 CHONG QING 武汉 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 东莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING 市 场 分 析 南泉南园位于南泉镇兴隆路 占地面积：259050 容积率：0.2 马山檀溪村地块 占地面积： 799999.9 容积率：0.2 马山长青路北侧地块 占地面积： 780390.1 容积率：0.25 马山长青路南侧地块 占地面积：361259.6 容积率：0.25 本项目 吉祥国际花园位于新区硕放 建筑面积：100000（一期） 160000（二期） 鑫博别墅位于太湖大道东端春 阳路 建筑面积：50000 容积率：1.28 太湖威尼斯位于高浪路 建筑面积：90000（一期） 55000（二期） 山水湖滨别墅位于东 洚镇南侨村 容积率 0.45 建筑面积：86039 太湖金色水岸位于碧波 路 建筑面积：190000 容积率0.3 别墅分布一览 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 广州 GUANG ZHOU 大连 DA LIAN 西安 XI AN 济南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈阳 SHENG YANG 重庆 CHONG QING 武汉 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 东莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING 市 场 分 析 本项目 环湖别墅圈 别墅分布一览 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 广州 GUANG ZHOU 大连 DA LIAN 西安 XI AN 济南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈阳 SHENG YANG 重庆 CHONG QING 武汉 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 东莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING 市 场 分 析 别墅项目数据一览 项目 名称 主力 户型 均价套总 价 销售 情况 建筑特色 营销特色 客户 太湖威 尼斯 198- 300 一期9000- 11000 二期18000- 22000（独栋 ） 200- 300万 一期241栋独立别墅 ，剩余20栋，二期 未开盘 意式风格建筑 分为罗马、米兰和威尼斯 三区 营销突出水上威尼斯 以外籍人士、港台及 上海人为主，具体包 括：企业家、高级管 理人员、商贸人士、 少量本地私营业主、 高级公务员、个体工 商业主 山水湖 滨 418- 578 独栋 联排8000- 10000 独立12000- 15000 400- 700 尚未开盘，开盘将 以独栋为主，58栋 独栋 现代美式风格，融入了意 大利式、西班牙式、法兰 西式三种风格；营销强调 法尔内塞贵族生活 金色水 岸 250- 270 一期4600- 5500 二期7000- 10000（独栋 ）6500-7000 （双拼） 150万 左右 一期64栋别墅，其 中9栋双拼、55栋独 栋售完，二期未开 盘 欧陆风格 营销强调灵山秀水 无锡本地客户为主， 包括：私营业主、企 业高管、中高级公务 员，少量外籍和上海 人 鑫博别 墅 280- 310 独栋6000 双拼5000 150万 左右 共44栋别墅，4栋花 园洋房，其中33栋 独栋，11栋双拼， 现剩余2栋独栋，3 栋双拼 欧式别墅 营销突出贵族田园生活 无锡本地客户为主、 少量上海及港台人士 吉祥国 际花园 300- 350独 栋 190- 200联 排 未定（预计与 新区房价持平 ，4500元） 9月开盘，一期228 套，26套独栋，202 套联排 现代美式建筑风格 营销突出美式亲水生活 以新区和硕放当地客 户为主 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 广州 GUANG ZHOU 大连 DA LIAN 西安 XI AN 济南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈阳 SHENG YANG 重庆 CHONG QING 武汉 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 东莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING 市 场 分 析 别墅市场小结 城市大户型主力小户型 上海530.06416.185302.31 苏州569.4417.3265.2 杭州425338251 深圳509393277 广州567406.5246 平均520394268 1、现有别墅户型面积适中偏小，全部为欧美风格建筑，主要以资源景观为 卖点。 2、即将推出的别墅基本为旅游度假型别墅，主要集中在马山，特征：规模 大，容积率低，距离市区较远。 主要城市别墅户型一览 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 广州 GUANG ZHOU 大连 DA LIAN 西安 XI AN 济南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈阳 SHENG YANG 重庆 CHONG QING 武汉 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 东莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING 市 场 分 析 高层住宅一览 滨湖和新区4000 4500元/M2 崇安、北塘和南长区 50009000元/M2 逸景园 汇金广场 摩天360 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 广州 GUANG ZHOU 大连 DA LIAN 西安 XI AN 济南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈阳 SHENG YANG 重庆 CHONG QING 武汉 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 东莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING 市 场 分 析 高层住宅数据分析 项目名称摩天360汇金广场逸景园优族联盟东方银座长江金岸 建筑面积800007000018000220003800080000 主力 户型 170 180 180 240 118 186-197 40-8047-80 140-230 60-80 均价约900085006400750040003600 套总价150万160万150万左右30-60万20-40万 80万左右 20-30万 销售情况未开盘两栋150套 ，03年4月 开盘，已销 售60 两栋78套， 已预定50 ，主要是 118M2的小户 型6月，即将 开盘 1栋448套， 5月1日开盘 ，已销售50 共235套，其 中173套小户 型，63套大户 型，03年7月 开盘，现剩余 4套 共757套，现接受 预定，已预定50 客户无锡私营企 业家、高级 管理人员、 商贸人士、 高级公务员 、个体工商 业主，少量 外国人 无锡本地客 户为主，包 括：私营业 主、企业高 管、中高级 公务员 少量港台和 上海人 无锡本地客 户为主、包 括白领，企 业高管，二 次置业投资 者 无锡新区科技 园和软件园客 户为主包括白 领，企业高管 ，二次置业投 资者 无锡新区科技园和 软件园客户为主包 括白领，企业高管 ，二次置业投资者 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 广州 GUANG ZHOU 大连 DA LIAN 西安 XI AN 济南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈阳 SHENG YANG 重庆 CHONG QING 武汉 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 东莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING 1、无锡高层物业基本位于市中心，交通便利，周边配套设施齐全，商业气氛浓郁，市民 认度高。 2、无锡高层物业采用商住两用的物业模式，以商业带动物业价值的提升。 3、无锡高层大户型消化速度较慢，小户型销售较快，说明无锡客户对房屋总价敏感。 4、高层价格呈现由中心区迅速递减的趋势。 市 场 分 析 高层小结 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 广州 GUANG ZHOU 大连 DA LIAN 西安 XI AN 济南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈阳 SHENG YANG 重庆 CHONG QING 武汉 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 东莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING 市 场 分 析 小高层、多层住宅一览 西漳组团 售价2200- 2500/M2 东亭组团 售价1850- 3000/M2 中心区组团 售价2000- 4500/M2 蠡湖组 团 售价2500 4200M2 新区组团 售价3000- 3800/M2 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 广州 GUANG ZHOU 大连 DA LIAN 西安 XI AN 济南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈阳 SHENG YANG 重庆 CHONG QING 武汉 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 东莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING 市 场 分 析 小高层、多层住宅一览 城市住宅圈 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 广州 GUANG ZHOU 大连 DA LIAN 西安 XI AN 济南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈阳 SHENG YANG 重庆 CHONG QING 武汉 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 东莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING 市 场 分 析 小高层、多层住宅规模价格一览 规模一览 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 广州 GUANG ZHOU 大连 DA LIAN 西安 XI AN 济南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈阳 SHENG YANG 重庆 CHONG QING 武汉 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 东莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING 市 场 分 析 小高层、多层住宅小结 1、无锡现有住宅规模主要为5-20万平方米，大规模楼盘逐渐产生，无锡 居住走向社区化，对周边配套设施的依赖不强。 2、无锡现有多层、小高层分布在无锡各区，表明无锡城市化进程加快。 、无锡东亭地区和蠡湖地区由于政府规划建设逐渐成为住宅热点，价格3 变动区间较大。 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 广州 GUANG ZHOU 大连 DA LIAN 西安 XI AN 济南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈阳 SHENG YANG 重庆 CHONG QING 武汉 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 东莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING 市 场 分 析 客户分析 物业类 型 主要客户客户消费特征 高 层 私营企业主、个体工商业主l对于楼盘地段/配套因素较为 重视 ，看好市中心区的优势 l市场供应户 型偏向于大户型，但 市场消化缓慢，投资型小户型获得 较好的市场欢 迎 白领，企业高管 周边中高收入居民二次置业投资者 别 墅 私营企业主、个体工商业主 l对于楼盘景观/产品因素较为 重 视 外商、上海往来商贸人士 外资公司高层管理者 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 广州 GUANG ZHOU 大连 DA LIAN 西安 XI AN 济南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈阳 SHENG YANG 重庆 CHONG QING 武汉 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 东莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING 自我实现 生存和使用 安全 沟通交流 尊重和认可 目前市场处于沟通交流向尊重与认可阶段过渡 普通民居 单位大院 普通新村、小区 高品质社区 体验、参与式社区 客户分析 市 场 分 析 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 广州 GUANG ZHOU 大连 DA LIAN 西安 XI AN 济南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈阳 SHENG YANG 重庆 CHONG QING 武汉 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 东莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING 方案测算 问题 市场分析 方案测算 项目定位 方案测算 价格测算 方案测算 项 目 定 位 报 告 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 广州 GUANG ZHOU 大连 DA LIAN 西安 XI AN 济南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈阳 SHENG YANG 重庆 CHONG QING 武汉 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 东莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING 方 案 测 算 价格测算 因此，初步推算独立别墅的均价约在1.6万元/平方米，价格范围为1.5-1.7 万元/平方米。 市场比较法别墅价格测算 别墅价格范围1.51.7万元/平方米 项目交通环境配套 物业知名 度 规模 总体打 分 单价权重权重价格 太湖金色水岸897884070000.05437.5 太湖威尼斯(一期 ) 89911946100000.22173.913 太湖威尼斯(二期 ) 89911946195000.48478.261 鑫博别墅1077884060000.05375 山水湖滨别墅10889843120000.34186.047 本案101010101050/115650.72 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 广州 GUANG ZHOU 大连 DA LIAN 西安 XI AN 济南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈阳 SHENG YANG 重庆 CHONG QING 武汉 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 东莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING 方 案 测 算 TOWNHOUSE价格测算 因此本项目townhouse价格最低限为9000元，这也是由于两种不同的物业形态决定。 由于无锡目前的低层低密度住宅（townhouse 叠加别墅），因此采用参考同类城市的 比较法，推算townhouse的价格上限。 价格上限预估 价格低限推算 价格比较中心区高层(A)次中心区高层(B) 城郊结合处townhouse (C)C=ACB 郊区townhouse (D)D=B Townhouse与城市中心高层的一般价格规律 价格城市苏州杭州珠海深圳南京上海平均 Townhouse与别墅价 格（抽样）比例 0.4970.5230.6570.9270.5630.5980.628 因此本项目townhouse价格最上限为 1.6万*0.6281万元/平方米。 Townhouse及花园洋房价格范围900010000元/平方米 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 广州 GUANG ZHOU 大连 DA LIAN 西安 XI AN 济南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈阳 SHENG YANG 重庆 CHONG QING 武汉 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 东莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING 方 案 测 算 高层价格测算 本项目中如果推出高层，开发次序将是在最后一期，因此价格的底限将基于成熟 的别墅社区氛围和高层独有的湖景，本项目周边项目价格约4500元/平方米，则按照同 类城市成熟市场一般的规律，将会高1000-2000元/平，取中间值则本项目高层底限 6000元/平方米。 根据市场的一般规律，城郊的高层价格往往低于中心区的高层的价格，特别是市场没 有完全成熟的城市，从无锡的特征来看，本项目高层的价格将低于中心区均价7500元 ，为保证项目的竞争力，初步建议上限为7000元/平方米。 价格上限预估 价格低限推算 价格城市水榭花都波托菲诺碧海云天金域蓝湾平均 同一项目中景观型高 层与Townhouse比例 0.750.6730.770.750.736 因此本项目高层价格最上限为 0.95*0.7367000元/平方米。 高层价格范围60007000元/平方米 同时借鉴深圳抽样比较来看： 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 广州 GUANG ZHOU 大连 DA LIAN 西安 XI AN 济南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈阳 SHENG YANG 重庆 CHONG QING 武汉 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 东莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING 物业形式容积率楼面地价单方 开发 成本 单方成 本总额 套面积套单价单方利润 独立别墅独立别墅 0.49186.41130010486.4 1 350160005513.59 TOHOTOHO0.84593.2015006093.2025095003406.80 高层2.61413.2930004413.2914065002086.71 方 案 测 算 从表面上看，别墅的利润最大 单方利润测算 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 广州 GUANG ZHOU 大连 DA LIAN 西安 XI AN 济南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈阳 SHENG YANG 重庆 CHONG QING 武汉 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 东莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING 方案一：容积率0.4，全别墅方案 总体利润分析 方 案 测 算 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 广州 GUANG ZHOU 大连 DA LIAN 西安 XI AN 济南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈阳 SHENG YANG 重庆 CHONG QING 武汉 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 东莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING 方案一：容积率0.4，全别墅方案 方 案 测 算 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 广州 GUANG ZHOU 大连 DA LIAN 西安 XI AN 济南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈阳 SHENG YANG 重庆 CHONG QING 武汉 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 东莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING 方案二：容积率1.2，组合方案（别墅&高层） 方 案 测 算 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 广州 GUANG ZHOU 大连 DA LIAN 西安 XI AN 济南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈阳 SHENG YANG 重庆 CHONG QING 武汉 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 东莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING 方案二：容积率1.2，组合方案（别墅&高层） 方 案 测 算 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 广州 GUANG ZHOU 大连 DA LIAN 西安 XI AN 济南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈阳 SHENG YANG 重庆 CHONG QING 武汉 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 东莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING 方案三：容积率0.9，低层低密度住宅 方 案 测 算 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 广州 GUANG ZHOU 大连 DA LIAN 西安 XI AN 济南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈阳 SHENG YANG 重庆 CHONG QING 武汉 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 东莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING 方案三：容积率0.9，低层低密度住宅 方 案 测 算 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 广州 GUANG ZHOU 大连 DA LIAN 西安 XI AN 济南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈阳 SHENG YANG 重庆 CHONG QING 武汉 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 东莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING 市 场 分 析 别墅销售的几大特征 别墅热销特征别墅热销特征代表案例代表案例 稀缺性深圳半山海景别墅、苏州天邻枫景、碧赢谷 低总价 全展示深圳波托菲诺、硅谷别墅 品牌性上海兰乔圣菲、世贸湖滨 高总价苏州天伦随园 别墅滞销特征别墅滞销特征代表案例代表案例 大体量紫园紫园 常州秋水云庐、金地格林春晓、凤凰城 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 广州 GUANG ZHOU 大连 DA LIAN 西安 XI AN 济南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈阳 SHENG YANG 重庆 CHONG QING 武汉 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 东莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING 方案容 积 率 建筑 面积 售 价 成本利润成本 利润 率 备注 全别墅方全别墅方 案案 0.4181899.21600 0 2,073,175,283.59 565,963,269.49 27.31、客户相对 稀缺，消化慢 2、供货量大 价格难以拉升 3、未充分发 挥湖景优势 组合方案组合方案 （别墅（别墅& & 高层）高层） 1.2545697.6别墅 1600 0 Toho 9500 高层 6500 2,833,038,930.32 1,292,555,872.7 8 45.61、陷入大社 区圈，价格上 档次难 2、不同物业 相互影响 低层低密低层低密 度住宅度住宅 0.9409273.295002,351,450,033.03 1,079,417,707.8 8 45.91、项目档次 不高 2、与万科顺 驰同质化竞争 3、未充分发 挥湖景优势 方 案 测 算 从各种方案的比较及别墅销售特征来看，选择混合住宅的开发最优 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 广州 GUANG ZHOU 大连 DA LIAN 西安 XI AN 济南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈阳 SHENG YANG 重庆 CHONG QING 武汉 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 东莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING 项目定位 问题 市场分析 方案测算 项目定位项目定位 项目分析 项目策略 项目规划建议 项 目 定 位 报 告 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 广州 GUANG ZHOU 大连 DA LIAN 西安 XI AN 济南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈阳 SHENG YANG 重庆 CHONG QING 武汉 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 东莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING 项 目 定 位 项目分析 项目地理位置 我们是蠡湖新城的 第一块拍卖地 第一坐标 第一个示范城 景观第一线 位于蠡湖新城东南部，北侧为隐秀路， 西侧为蠡溪路，南侧为蠡湖路，东侧为 青祁路 ，距离市中心20分钟车程 大体量湖面的景观价值 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 广州 GUANG ZHOU 大连 DA LIAN 西安 XI AN 济南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈阳 SHENG YANG 重庆 CHONG QING 武汉 WU HAN 漳州 ZHENG ZHOU 东莞 DONG GUAN 天津 TIAN JING 项 目 定 位 项目分析 区域规划 蠡湖新城：一个由开放公园、居住区和城市基础设施组成的旅游服务 中心和高品质的湖滨居住社区，创造一个高度互动的“新湖城”。 未来整体规划的价值 旅游区 蠡湖美景 城市中心 沿湖景观 本项目 深圳 SHEN ZHEN 上海 SHANG HAI 北京 BEI JIN 广州 GUANG ZHOU 大连 DA LIAN 西安 XI AN 济南 JI NAN 合肥 HE FEI 沈阳 SHENG YANG 重庆 CHONG QING 武汉 WU HAN 漳州 ZHENG ZH