阿特金斯-青岛海泉湾度假项目.ppt

第一部分:青岛产业经济及房地产行业运行概况 l青岛产业经济发展特征 传统的制造之都 从制造大市到制造强市的转变 产业高度滞后于城市发展阶段 从制造之都到创新之都的嬗变 l青岛房地产行业运行概况 青岛具备宜居城市的魅力 宜居城市与房地产发展状况存在反差 房产市场供需相对平衡 市场理性发展 青岛经济产业发展概况（一）传统的制造之都 青岛是环渤海地区、乃至全国重要的工业基地 2006年环渤海经济圈主要城市GDP比较 单位：亿元 2005年，青岛工业总产值位居省会城市和计划单列市第 八位 2006年青岛GDP位居环渤海城市圈第三位，工业增加值 /GDP的比重位居第二，是环渤海经济圈重要的工业基 地 青岛形成了石化、汽车、造船、家电、电子和港口六大 产业集群；每一集群都有数家国有企业和数家大型企业 作为集群的龙头，带动着集群的发展 拥有海尔、青啤、海信、澳柯玛、双星、即发六个全国 驰名商标 数据来源：中国统计年鉴2006年；2006年北京、天津、青岛、大连、济南、石家庄统计公报 2006年环渤海经济圈主要城市工业增加值占GDP比例 2005年省会城市和计划单列市工业总产值比较 单位：亿元 青岛经济产业发展概况（二） 从制造大市到制造强市的转变 2002-2006年青岛新技术产业发展状况 青岛市高新技术产业产值从2002年的776.9亿元到 2005年的1857.3亿元，06年突破2000亿元大关， 年均增长33%以上 在经历了“十五”期间的快速提升后，高新技术 产业规模基本接近山东省总量的1/4 单位：亿元 高新技术产业快速提升 规模以上企业（国有及年产品销售收入500万元以 上的非国有工业企业 ）工业产值保持28.37%的年 平均增长速度 六大集群产业创造效益能力显著 青岛六大产业集群经济指标占规模经济以上企业总量指标比重 2002-2006年青岛规模以上企业增加值趋势 CAGR：28.37% 数据来源：青岛市统计公报、青岛市第一次经济普查 青岛经济产业发展概况（三） 产业高度滞后于城市发展阶段 2002-2006年青岛产业结构比例 2006年环渤海经济圈主要城市产业结构比较 2006年，青岛市人均GDP超过5000美元，按照钱 纳里的工业化发展阶段划分标准，处于工业化发 展中后期，城市化加速期。 这样的发展阶段要求建立高层次的“三二一”产业 结构，实施现代服务业和先进制造业的“两轮驱动 ” 但是，青岛制造业强劲的发展势头，挤占了服务 业比重的上升空间，现代服务业发展不足 2002-2006年，第二产业比重平均超过第三产业的 12.08%；在环渤海城市圈中，青岛三产产业比重 处于较低的发展状况 城市发展客观上要求在加快发展消费性服务业的 同时，更加注重生产性服务业对先进制造业的全 方位服务。 小结：青岛从制造之都到创新之都的嬗变 山东半岛城市群的龙头、山东省的经济中心、东北亚地区的国际航运中心 之一、区域型金融贸易中心和旅游度假胜地、国家制造业基地 第三产业是城市辐射力的主要载体。 大力发展第三产业，是发挥青岛城市 中心功能的主要途径。 青岛要实现城市的新的功能定位，就 要把第三产业放在重要的战略地位， 大力发展金融保险贸易、旅游、房地 产、信息咨询等现代服务业。 以高新技术和先进适用技术武装起 来的现代制造业，将成为青岛经济 发展新的增长点 增强企业技术开发能力和创新能力 ，不断开发具有自主知识产权的原 发性技术，提升高新技术产品占工 业总产值的比重 创新、发展现代制造业创新、发展现代服务业 青岛市确定的总体城市功能定位 可持续发展、创新型的经济体系的构建 从制造之都到创新之都的嬗变 提升城市核心竞争力 青岛房地产行业发展概况(一) 青岛具备宜居城市的魅力 中国城市宜居评价指数TOP10（2005） 投资者中国城市宜居指数评价值TOP10（2005） 数据来源：零点研究咨询、商务周刊，2005中国城市宜居指数报告（国内首个综合评价的量化指数） 全国不同收入阶层居民对青岛城市宜居的评价 在31个宜居城市评价中排第9位 排第11位 排第12位 青岛拥有得天独厚的优越的滨海环境，气候适宜，交 通便捷，人文气息浓厚，生活比较悠闲 2005年在中国宜居城市指数评价中，青岛位居第九位 ，2006年青岛位居第七位，宜居指数进一步提升 从投资者对城市宜居城市评价看，2005年青岛位居第 四；但是2006年青岛位居第十，位次有所下降，但仍 位居TOP10 高收入阶层更加倾向、认同青岛城市的宜居性 青岛房地产行业发展概况(二) 宜居城市与房产发展状况存在反差 2006年全国15个副省级城市房地产投资比较 数据来源：青岛统计局网站 与全国15个副省级城市对比，青岛房产开发水平整 体处于中下游水平，与其他城市有较大差距 2006年，青岛房地产投资总额268亿元，位居第11 位；房产投资增长率为19.9%,位居第10位 2006年，青岛房地产销售面积达到737万平方米， 位居第8位；销售金额为313.3亿元 ，位居第9位 2006年，青岛房屋竣工面积为653万平方米，位居 第10位 单位：亿元 2006年全国15个副省级城市房地产销售总面积比较 单位：万平方米 2006年全国15个副省级城市房地产销售总额比较 单位：万平方米 青岛房地产行业发展概况(三) 房产市场供需基本平衡，市场相对理性 竣工面积/销售面积，这一指标直接反映了房产市 场的供需状况。 2001-2006年，青岛商品房当年市 场供需比（竣工面积/销售面积）逐步递减发展态 势，房产供需基本平衡 商品房施工面积商品房竣工面积，这是衡量房 产市场供需平衡的另一常用指标。 2001-2006年， 青岛商品房施工面积/竣工面积的平均值为3.64， 房产供需平衡比处于合理区间内 注：施工面积反映了12年后现房供应量，根据国内外经验，商品房施 工面积/商品房竣工面积的倍数比合理空间为（3-4），值小于3.0倍，会 出现供应短缺，大于4.0倍，未来供应量将会放大。 青岛商品房施工面积商品房竣工面积的倍数比 2000-2006年青岛房地市场商品房供需比例值 数据来源：青岛统计局网站，2005年房地产产业地图 青岛房地产行业发展概况(四) 居民收入逐步提升带动住房消费需求的升级 2000-2006年青岛城市居民可支配收入、人均消费支出 CAGR：15.14% CAGR：12.93% 青岛城市居民收入逐步增加，2000-06年居民可支配 收入、人均消费支出均保持超过10%的增长率 与全国其他城市相比，青岛人均居住面积位居前列， 但购买住房依旧是城市居民最重要的非消费性支出 2006年，青岛城市居民人均购房支出为664.67元，同 比增长4.6倍，占全部非消费性支出的20 .5%，拉动 非消费性支出增长27.9个百分点,是非消费性支出高 速增长的最主要的因素 居民收入逐步提升以及住房消费的热点推动着青岛居 民住房消费的升级 青岛统计局调研显示，购买一套户型合理、环境优 美、生活方便的住房，成为当下青岛城市居民的时 尚追求 青岛广大市民对居住的要求，正从有房住向住好房 转变 2001-2004年全国23个城市人均居住面积比较 单位：元 单位：平方米 数据来源：2002-2006青岛统计公报、国家统计局、沈阳房地产统计年鉴 l青岛旅游度假市场发展状况分析 青岛旅游区位及产业优势 青岛市旅游客源市场分析 青岛旅游产品供给状况 项目目标客源市场-旅游产品分析矩阵 l区域滨海度假发展状况及国外趋势借鉴 环渤海的审视层面 山东半岛的审视层面 青岛当地的审视层面 国外滨海度假发展模式研究及借鉴 对于本项目的借鉴 第二部分:青岛旅游及区域滨海度假发展状况审视 区域旅游市场发展状况分析（一）青岛旅游区位与产业优势 青岛是山东旅游业发展的增长级 青岛是山东省旅游业的增长极，是海滨休闲度 假旅游中心和山东半岛最具国际旅游吸引力的 旅游景区； 青岛旅游接待量和旅游收入高速增长。2006年 游客接待量占山东全省的16.8%，旅游收入占 25.1%。与其他主要旅游城市相比较，青岛的 旅游者接待量和旅游收入都位居第一； 旅游业已经成为青岛的支柱产业。2004年旅游 总收入相当于全市GDP的9.6%。 1999年2006年青岛旅游业各项指标 2006年青岛各项旅游指标占山东省比重 年 度 游客 接待 量（ 万人 次） 增 长 率 （ % ） 旅游 总收 入（ 亿元 ） 增 长 率 （ % ） 19 99 1153 -81.1 17. 2 20 00 1311. 57 13. 75 100. 5 23. 9 20 01 1551. 43 18. 28 11817. 4 20 02 1836. 7 18. 38 150. 52 27. 6 20 03 1688. 67 -8136. 8 -9 20 04 2209 31207. 7 52 20 05 2517 14256. 68 23 20 06 2887 15325. 2 27 游客 接待 量（ 万人 次） 所 占 比 重 （ % ） 旅游 总收 入（ 亿元 ） 所 占 比 重 （ % ） 青 岛 2886-325.2 - 山 东 1719 3.1 16.8 1295. 6 25.1 区域旅游市场发展状况分析（三）旅游客源市场分析 国内旅游客源市场：主要客源市场对于度假产品需求强烈 客源集中在经济发达地区：北京、江苏、上海、浙江、 广东外省客源地游客消费高、停留时间长； 商务目的占很大比重，增长迅速：2005年商务占到 17.86%，比2004年增长4个百分点。 国内游客需求特征 国内市场的开发潜力 主要客源地经济发达，出游率高，对高端度假需求强烈 ； 按照3000美金的人均GDP为高端度假需求大幅度产生的 标志，主要客源在2010年将全面进入度假时代。 区域旅游市场发展状况分析（三）客源市场分析 入境旅游客源市场：商务游客为主，将是基地重要的细分海外客源市场 青岛吸引世界500强企业数位于山东省第一，远远多余其 他城市，尤以日韩企业为主，商务活动频繁； 奥运会将极大提高青岛的在国际上的知名度。 客源主要集中在韩国、日本、香港、台湾，增长迅速。 除日本外，都实现30%以上的增长； 商务目的为主导：经济商务加上文化学术交流占到60% ； 入境游客中男性比例偏高，占到75%左右，与商务目的 占多数有关； 停留时间较长：入境游客在青人均停留3.1天； 景点到访率低。 如何满足入境商务旅游者的需求是本 项目的重点； 项目的设计针对主要目标客源群体日 韩的消费特征； 目前缺乏对海外游客具有强大吸引力 的旅游产品和项目，青岛在针对海外 市场的旅游开发上还有很大的拓展空 间，延伸现有入境游客在青的消费； 面向国际，设计高端度假产品，迎合 不断扩大的入境市场。 入境市场的开发的潜力 入境游客特征 区域旅游市场发展状况分析（三）旅游客源市场分析 青岛旅游目标客源旅游偏好概况 1 出游人群具有较强的消费能力，对旅游项目要求丰富多样，参与性、游乐性强 参与性、娱乐性 2 要求目的地距离适中，即有别于日常环境游又不能太远以节省时间和交通费用 出游距离要求适中 3 居民对景区要求配套设施完善、食宿条件好、性价比较高 度假设施舒适化 4 休闲度假已成为都市居民享受生活的休闲方式之一，居民由单一乡村观光游逐渐过 渡为选择复合的旅游项目如养生度假等 旅游产品要求多元化 5 在出游目的地选择上倾向于风景优美的自然景区，但新型主题旅游使居民的目的地 选择范围更广 目的地选择广泛 根据相关 调研资料整理 区域旅游市场发展状况分析（四）青岛旅游产品供给现状 观光产品类型多样，海洋主题游乐产品不断推陈出新 产品类型丰富多样 青岛海洋主题游乐产品升级换代，不断推陈出新 主 题 主要景点 工 业 园 区 游 海尔工业园、 可口可乐公司 、双星集团、 青岛啤酒集团 、澳柯玛集团 、青岛港、华 东葡萄酒庄园 书 法 修 学 游 青岛海洋大学 、平度天柱山 摩崖刻石、胶 南琅琊台刻石 、青岛崔子范 艺术馆等 田 园 风 光 游 李沧区梅园游 、即墨乡村民 俗游、胶州艾 山田园风光游 、崂山北宅“山 里人家”游 建 筑 博 览 游 老市区欧陆建 筑风貌游、新 城区现代建筑 风貌游 宗 教 景 点 游 崂山太清宫、 上清宫、太平 宫、蔚竹庵等 名 人 故 居 游 八大关名人别 墅 青岛主题旅游产品列表 在传统观光产品的基础上不断增加新的内容 城市观光、滨海观光和工业旅游观光产品成为亮点 2007年青岛啤酒、海尔等9家企业园区年接待海内外游客100万人 次 青啤集团、海尔工业园、青岛港更成为全国工业旅游示范点 青岛海底世界、青岛极地海洋世界取代原有三大主题乐园成为新的 吸引点 2004年海底世界游客接待量超过120万人次，创山东省单体景区接 待量之最 青岛度假产品整体处于开发的初期 现有高尔夫等度假产品数量少 温泉度假产品也逐步有地档次的疗养向度假转变 游客认知度低：入境游客休闲度假的比例较低 细细分 市场场 细细分 产产品 银银 发发 人 群 市 场场 青少 年学 生市 场场 家 庭 出 游 市 场场 党政 机关 （公 务务 员员 ）市 场场 海外 入境 游者 市场场 都市 白 领领 市 场场 商 务务 会 晤 人 群 市 场场 高 端 企 业业 市 场场 科技 体验 大众 游光 商务务 会议议 温泉 养生 度假 科普 修学 节庆节庆 活动动 主题 娱乐娱乐 体验验 蓝色网格为主力客户群对旅游功能的偏好 图例：弱 中 强 根据目标客源市场特征分析，都市白领、商务会晤人群、银发人群、青少年、家庭及高端企业成是本项目的潜 在目标客户群 由以上矩阵，青岛海泉湾的核心目标客群为家庭出游市场、都市白领市场与商务会晤市场 有不同客群的偏好，本项目中应该重点开发的旅游产品为养生度假 、商务会议与主题娱乐 体验，其他推荐的辅助旅游产品有科普修学与节庆活动 小结：项目目标客源市场-旅游产品分析矩阵 1 2 3 4 5 6 7 区域滨海度假发展状况及国外趋势借鉴（一） 环渤海的层面：环渤海的滨海度假旅游开发竞争激烈 旅 游 圈 层 代表 性度 假区 优势 劣势主要项目特色 山 东 半 岛 青岛 石老 人度 假区 首批国家 级度假区 ，度假区 自身配套 设施不断 完善，周 边景点多 设施 建设 和配 套不 足 游乐场、高尔夫 球场、美食村、 海豚表演馆、青 岛海洋游乐城、 啤酒城、直升机 游览项目、高科 技工业园 综合 类的 滨海 度假 产品 烟台 金沙 滩旅 游度 假区 沙滩资源 优良，有 “中国北 方”第一 海滩“的 美誉 在环 渤海 圈层 中， 整体 处于 劣势 秦始皇东巡宫、 阳主庙、观光索 道、游乐城 、 科技名人雕塑园 人文 观光 辽 东 半 岛 大连 金石 滩度 假区 首批国家 级度假区 ，度假产 品类省丰 富 日韩国际 区位优越 远离 国内 客源 奇石景区、国际 高尔夫、游艇、 狩猎俱乐部、跑 马场、世界名人 蜡像馆 、婚礼 殿堂、鲜花大世 界、会议中心、 艺术学校 针对 中高 端的 丰富 的休 闲度 假产 品 渤 海 湾 地 区 秦皇 岛北 戴河 临近首都 经济圈， 客源优势 明显 资源 一般 ，规 模档 次不 高 山海关观光、观 鸟、沙滩游乐项 目 大众 滨海 休闲 旅游度假圈层代表项目分析 环渤海旅游圈层因地缘关系，滨海度假开发有很多共性：（1）气候特征相似，冬无严寒、夏无酷暑； （2）主要目标客源市场：海外客源地日本、韩国，环渤海湾地区； 环渤海滨海度假已渐成规模，各地都在积极开发和利用滨海资源，形成竞争； 项目在开发过程中应当注重根据基地资源开发特色，在环渤海度假旅游开发的大潮中脱颖而出。 区域滨海度假发展状况及国外趋势借鉴（二） 山东半岛的层面：“黄金海岸”发展战略下，滨海旅游度假方兴未艾 沿海四城市旅游度假区开发主题与客群来源 根据山东半岛城市群总体规划以及 山东省海滨旅游规划，山东省将重点实施“黄金海岸”旅 游带建设计划，以青岛、烟台、威海、日照4个沿海城市为重点，实施四大项目建设：烟台市区滨海 综合开发、蓬莱水城综合开发、日照海滨冬季度假区开发以及长岛、崆峒岛、养马岛等近海岛屿的 综合开发，以创造一体化的区域旅游品牌。 城 市 开发主题主要客群 青 岛 在大海、沙 滩、阳光的 基础上，深 度开发购物 、温泉、高 尔夫产品 与欧洲有着 历史渊源， 注意针对俄 罗斯远东市 场 烟 台 蓬莱的海市 蜃楼、岛屿 旅游可以作 为未来山东 游船旅游的 起始点 北方山海旅 游和休闲度 假需求客群 威 海 位于中国最 东端的，海 洋温泉会成 为康体保健 旅游的优势 中心 会议会务、 保健康疗人 群 日 照 作为适合发 展家庭度假 的“黄金海 岸” 立足山东省 ，开拓京津 及长三角地 区的城市中 等收入居民 市场 附：山东核心滨海度假区打造的差异化定位 烟台金沙滩旅游度假区 结合优秀海滩资源，以金沙滩海水浴 场为核心，开发金沙滩海滨公园、海 滨音乐广场、七彩城嬉水乐园等景点 青岛石老人国家旅游度假区 集避暑观光、度假休闲、会议疗养为 一体，室内外刺激动感项目带动春、 夏、秋三季的旅游度假热潮 威海荣城天鹅湖旅游度假区 依托万亩林海、万只天鹅、万米金滩 旅游资源，湖与海天然由大沙坝相隔 ，形成天然的万米海水浴场和沙浴场 地 乳山市银滩旅游度假区 礁奇滩曲，坡缓滩平，建有高档别墅 与宾馆酒店，集海上风光、疗养度假 、海味饮食于一体的海湾旅游综合体 威海石岛湾旅游度假区 依托渔港发展渔俗文化，开发休疗别 墅区，度假功能齐备，沙滩设计仿生 建筑小品，塑造个性海滨游憩空间 青岛琅琊台旅游度假区 融服务、游乐、健身、避暑、疗养等 功能于一体，分区功能明确；设置古 代竞技设施，以体验式娱乐为主 区域滨海度假发展状况及国外趋势借鉴（三） 青岛的层面：符合国际发展趋势的全新滨海度假产品是空白点 名称主要内容 石老人 旅游度 假区 山海风光、啤 酒文化、渔村 民俗、美食购 物、海洋娱乐 薛家岛 旅游度 假区 山海风光、渔 村民俗、海洋 娱乐 琅琊台 旅游度 假区 水上娱乐、渔 村民俗、滨海 休闲 田横岛 旅游度 假区 滨海休闲度假 仰口旅 游度假 区 人文景观和名 胜观光，滨海 休闲和娱乐活 动 崂山卧 龙度假 村 农家体验、景 区观光 即墨温 泉度假 区 蔬菜温室、温 泉疗养 青岛主要旅游度假区 总结：包括青岛在内的整个山东半岛、环渤海 湾未来需要有特色的、高档次的综合性滨海度 假产品，在现有度假产品中脱颖而出，形成青 岛滨海度假的品牌和市场领导者。 没有形成品牌，缺乏具有国际知名度的 产品 度假产品数量众多，但主要是低档次的 滨海娱乐产品 产品类型雷同，没有形成各自的核心特 色吸引力 设施建设和配套产品不足 丰满的滨海度假产品尚待完善 附：国际滨海旅游度假景区发展趋势研究（一） 趋势特点一：四季均衡，平滑波谷 沉淀部分常住人口。国际滨海旅游度假区便 不断谋求与探索形成常年人口沉淀的途径， 以实现现金流平衡，平滑淡季与旺季、波峰 与波谷 旅游季节 旅游景气度 传统理念 强调常年人口沉淀 山东半岛受季节性限制，地区旅游旺季为120天， 过渡季与淡季共245天，淡季入住率仅为30%-40%。 平滑传统旅游模式下的波峰波谷 时序化的四季节事活动。通过节庆活动系列 化，将时点行为转化为时序行为，使旺季人 旺，淡季不淡，从而起到平滑旅游波峰波谷 的效果 1 2 附：国际滨海旅游度假景区发展趋势研究（二） 趋势特点二：用地趋于复合 商务/商业用地比重 居住地产用地比重旅游用地比重 10%25% 15%25% 20%30% 其他用地比重 20%25% 国际滨海度假 模式 用地结构 *用地结构比重基于阿特金斯对新加坡Sentosa、法国Nice、法国Grimaud、香港愉景湾、美国Talega、法国Val dEurope 、意大利的Amalfi、美国Ocean City的研究总结成果。 附：国际滨海旅游度假景区发展趋势研究（三） 趋势特点三：游居业融合的“大旅游度假观” 以往单纯的旅游度假 居、业有机融合游，提升旅 游度假能级 核心 功能 外延 发展核心项目 酒店 休憩活动设施 旅游景区 住宅开发 培育中远期收益项目 配套商务/商业设施 重点发展资金回流项目 核心 功能 外延 项目 整体 资金 平衡 项目 发展 资金 供给 土地价值 提升 原生态的生活方式具有体验价值的旅游空间场所的再造 =居（业）与旅游度假相互融合 旅人之“情”（生活方式审美情趣）天然而成的“景 ”=更高审美情趣的体验之“境” 全新的大旅游度假观 经营性物业收益特征 多元化物业开发平滑收益曲线 可售性物业收益特征 可售性物业对总体开发收益的平滑作用 附：国际滨海旅游度假景区发展趋势研究（四） 趋势特点四：身心平衡，对滨海度假功能的全新阐释 据统计，2003年仅北美市场就有200亿美元的产值 2004年美国有1.5亿人使用养身休闲产品，全年总销售额达240亿美元 养生休闲旅游在欧美已经升级为核心滨海旅游产品 养生休闲旅游产品市场份额：英国70%、意大利56%、法国60%、美国83% 追求身体与心灵的健康与平衡成为国际滨海度假的主导趋势 ，以身心的和谐体验来融合对自然生态的感观享受。 家庭收入中高等以上收入 年龄25-55岁 教育程度35%-45%左右以上大学学历、 40%为大专学历 度假原因减缓压力；身体养护、个人健康 心理调整、养生培训课程、户外 运动、健康饮食、按摩、水疗、 瑜珈、美体 国际养生度假市场消费特征 滨海旅游 历史文化旅游商务旅游健康旅游日常旅游 1 2 34 特种病预防康复旅游养生休闲 细分市场：SPA/健身/美体/营养/饮 食/放松/冥想/心理调节/教育/医疗 滨海旅游产业链 小结：基地需要打造可持续的滨海度假模式 可持续性 国际滨海 度假模式 四季均衡 通过节事活动、可售型物业，沉 淀一定的常住人口，激发景区活 力，保证景区可持续性发展 身心平衡 在度假中养生，利用创新的滨海 旅游度假产品，强调天人合一， 调整身心至健康状态 情境度假、游居合一 攫取具有旅游价值的元素，塑造与人的居住融为 一体的空间场所，将人们的居住需求提升为具有 审美情境的休闲体验式生活，使游客完全融入和 享受度假环境与氛围 基于大青岛背景下的温泉开发方式剖析 发展机遇与空间 q 以温泉洗浴项目众多，项 目开发雷同，缺乏特色 q 周边项目开发理念相对原 始，档次较低 q 周边项目多数功能单一， 相对与本项目竞争性较弱 现有周边项目的低品质开发为本案预留拓展空间 青岛区域高端竞争型产品出现，共同推动高端旅游度假消费市场的发展 高端化、主题化、规模化及功能多元化成为本案发展的契机 区域温泉 开发项目 类型 特征 中、小型 温泉宾馆 温泉疗养 国家、省 市疗养（ 及休闲中 心）院 温泉度假 村 天泰海泉 综合开发 项目 休闲度假复 合开发 温泉王朝 青岛阳光 温泉度假 城 和达依泉 美庐项目 青岛温泉 健诊中心 华鲁国际 游艇俱乐 部 q 温泉的复合开发成为发展 趋势 q 高端、单一主题项目出现 ，将推动高端休闲度假消费 市场 项目区位图 基于本案内部空间分析及温泉旅游资源评估 温泉镇资源特点 45 主题乐园体验探险乡土风情古代文化家庭活动 户外运动城市发展水上游乐商业购物其他 主题游憩度假功能板块发展机遇（二） 开发时尚、动感元素+滨海主题游乐设施 结合客户需求偏好的调研与分析，项目开发 与项目设置方面，应考虑到年龄层次的受众 比例，在滨海主题游憩度假板块中多融入年 轻、时尚动感的新鲜元素，增加项目活动的 趣味性、体验性和新奇性 突出基地“海+泉+水”的特征，开发室内外 一体化的、主题型的、亲水体验的旅游设施 ，打造山东半岛首席主题游憩度假功能组团 在重点目标客群中，偏好度排在前几位的旅游产品 分别是户外运动、主题乐园、体验型水上运动 主题游憩度假功能板块构建要点（一） 注入特色节事，平衡旅游波峰波谷 春季 24月 夏季 59月 秋季 10月11月 冬季 121月 生态拓朴、采摘 巴西烧烤 迷你沙雕 迷你高尔夫交流赛 劲爆海滩电舞 桑巴狂欢月 沙滩竞技球赛、夏日 海滩健身季 近海潜水游 水上穿梭机、自由落 体、水上摩天轮 滨海情调婚典 大丰收渔人节 金秋海鲜美食节 激情十月啤酒节 温泉科技风情展 动感拉丁火舞节 国际游艇海钓节 水幕电影节 室内游泳锦标赛 高空跳伞、伞翼滑翔 帆板冲浪 p重点导入春、冬淡季的旅游产品，起到淡季调峰作用 p充分开发室内与半室内等人造设施，减少天气限制，创造多元化的滨海旅游产品 p导入节事活动，充分利用民众参与性旺盛滨海旅游人气 主题游憩度假功能板块构建要点（二） 基于基地核心资源的旅游产品序列 山地探险（攀岩等） 山顶海景高尔夫 野外模拟射击 环山观海自行车游 生态拓扑、采摘 沙滩球类运动 沙滩阳光健身运动 海滩电舞 巴西烧烤 滨海情调婚典 温泉人文博览 迷你沙雕 临海漫步 水幕电影 近海潜水游 水上穿梭机 水上摩天轮 水上迷你高尔夫 高空跳伞 伞翼滑翔 帆板冲浪 游艇海钓 环山观海主题 动感野趣体验 临海休闲主题 浪漫激情体验 近海戏水主题 24小时全活力 亲海体验主题 惊险刺激体验 亲水度低高 主题游憩度假功能板块功能与形象定位 体现滨海风光带延断不断的活力，满 足人亲近自然的需求。以戏海、亲海 为主题，强调开放性的公共开放风貌 象征着浪漫、梦幻与清澈，秉承“四 季均衡”的滨海度假理念，打造一个 不受季节与气候限制的海洋游憩度假 天堂 青岛开创性的四季海汤泉体验综合体 。融入海洋、泉、海、滩资源；避开 气候劣势，打造独一无二的热能海水 汤泉 天璇为代表运动与均衡的星座 主题游憩度假功能板块具体设施策划 旅游 板块 组团策 划 产品业态核心形态主题特征 主题 游憩 度假 蓝色海 泉/度假 印象天 堂组团 ； 金色海 泉/游艇 盛事风 尚组团 四季 海汤 泉 “温泉+海水” 主题，通过人 造“内海”， 启动滑动的巨 大玻璃罩壳， 游人在戏水的 同时可以欣赏 海景 引入天然温泉，与海 水资源相呼应，复合 水滑梯等游乐设施， 形成室内外互动的体 验式游乐综合体，“ 山泉互通、海-水 无碍” 琴岛 海 之恋 MINI 主题 乐园 以展现海泉文 化的主题式乐 园为主，复合 海泉科技体验 式会馆、温泉 人文互动博览 会馆、滨海 PUB等，并且 尽量与区域绿 脉、水脉相结 合，整个乐园 通过雕塑、游 憩设施，充分 展现综合了青 岛人脉、海洋 文脉与温泉文 脉的主题故事 与互动场景 海泉 科技 体验 式会 馆 将海泉的形成 机制、自然类 型以实验条件 模拟出来，并 且以声光电等 多媒体形式加 以体现，强调 项目的参与与 互动性 温泉 人文 互动 博览 会馆 从人文的角度 ，展现温泉的 历史沉淀、相 关的人文/神话 故事场景及游 憩设施等，强 调游人与场景 的互动 主题 俱乐 部聚 落 青岛乃至山东 半岛的游艇、 帆船、远足俱 乐部的聚集区 滨海 嘉年 华盛 事 PARK 开展创意的主 题娱乐综合功 能体，通过体 验式创意活动 的串接，导入 新概念休闲方 式 通过串接动感的海景 水幕影院、滨海嘉年 华演艺互动中心和游 艇水上婚庆基地 蓝色象征着浪漫、梦幻与清澈 黄色象征着光明、朝气与尊贵 商务会议度假功能板块发展机遇（一） 商务会议度假细分市场的发展趋势：“风景名胜区+商务拓展度假” q高水准复合体验游憩设备的集会中心，通常拥 有较大的市场占有率 q在度假区（私人别墅）内举行会议，具有不拘 形式、私密性和自给自足的感觉，刺激了度假 设备的使用频率 q利润丰厚，商务旅游度假的利润率高达20-30% ，其中企业培训会议餐费比旅游团队高得多， 遇到宴请人均消费水平将直线上升 国际企业商务拓展度假中心20世纪70年代起不断发展形成，企业商务与度假、休闲、娱乐等功能也在此过 程中不断融合。从发展潮流看，“风景名胜区+商务拓展度假”是区域商务度假中心形成的重要形式之一。 趋势、特征 商务型的酒店 高效适用的专门会议中心 会所、高尔夫等设施 q著名风景名胜会议区：日内瓦、达沃 斯、戛纳、夏威夷、坎昆、博鳌 企业商务拓展能级、配套设施 为改变集 会场所景 色将地点 迁离商业 集中地 类似“修道 院”的僻静 环境，以免 受到其他活 动的干扰 整合集会、用餐和 娱乐, 更好地利用 开会期间的沟通。 需要各种配合集会 中心的游憩设施 q以具有奖励性质的中小型公务和商务 拓展活动为主 q商务拓展服务的配套设施： “风景名胜区+商务拓展度假”是区域旅游度假中心形成的重要形式之一 商务会议度假功能板块发展机遇（二） 国内外发展经验：高端商务会议是区域发展的重要引擎和名片 参加会议的支出 参 加 会 议 的 意 愿 一般会议参加意愿曲线 q 高端群体愿意购买与其身份、地位相符合的豪华产品和服 务，展示经济实力，提升组织形象 q 当会议的品牌、产品和服务具有充分优势，出现参会成本 越更高，高端企业消费意愿越高的趋势，称为“范伯伦效 应” q 成功的高端会议成为旅游圣地的名片