福建公务员考试时事政治之“京漂”刚需难住了群租禁令.doc

泉州中公教育：/2014福建公务员考试时事政治之“京漂”刚需难住了群租禁令北京的房租价格已连续上涨52个月了。国家统计局数据显示，6月份全国居住价格同比上涨3.1%，其中，住房租金价格上涨4.1%。而北京6月份居住价格同比上涨6.4%，其中，住房租金上涨6.2%，涨幅远超全国水平，且这一情况在今年上半年屡屡上演。此外，6月份北京住房租金环比上涨0.3%，同比上涨6.2%。分析人士指出，6.2%的涨幅已经超过了同期CPI涨幅，在实际租房市场，这意味着租房人群的压力有较大增长。高房租威压之下，群租已成为许多人无奈的选择。北京东三环一套80平方米的两居室里，住了25个人！百环家园一套92平方米的房子最多住过52个人！北京市多次表态要调控房租价格，多次出台相关政策，但收效甚微。近日，北京市再次出台调控租房市场的新规，其中，“人均居住面积不得低于5平方米”引发高度关注。“5平方米”，行吗？“5平方米”的执行难题北京市住房管理部门负责人向记者表示，近年来，相当一部分城市中低收入人群迫于生活压力无奈选择了群租住房，群租现象已成为一个较为突出的社会问题，由此带来的治安、消防、安全隐患等问题倍受各方关注。新规定将保障百姓居住权益，同时引导有序合租。一石激起千层浪。无论是记者走访调查还是网友反馈，舆论纷纷指出，如果新规严格执行，更多人将被挤到更偏远的地方，租金很可能继续上扬。不过，也有部分人士理解支持北京市此举。各种观点迅速发酵、对抗。我爱我家市场研究中心分析师认为，首先，量化标准有利于避免群租，避免地下室和非居住空间住人，起码人均居住面积低于5平方米要被查处，此举可规范租赁市场。其次，居住面积量化管理有利于合租的良性发展，该规定已经考虑到了合租比例不断上升这一现实，即人均居住面积超过5平方米是允许的，考虑到了对业主和客户切身利益的保护，对北京租赁市场的健康稳定发展具有积极意义。记者走访北京百环家园、天通苑等社区了解到，这里有大量群租和合租现象，很多房子都被打成隔断出租，甚至有的房间摆满了上下床。在天通苑，一个小一点的隔断空间，月租金600元左右，大一点的则需要1500元左右。一位租住在百环家园的北漂告诉记者，类似打击群租、清理地下室等措施此前已执行多次，但每次遇到检查高峰期时，不是熟人不开门，检查人员难以进门，最重要的是每次短时间执行之后，又将面临群租反弹的事实，“毕竟还是有大量人群要租房子，而检查人员不可能天天在这盯着”。对此，北京市住房管理部门负责人也坦言，政策出台后，将面临群租治理过程中“进门难、认定难、执行难”的问题，尤其是对个人或“二房东”打隔断、分割出租的行为。因此，群租治理有赖于属地监管力量，市级有关部门将建立重案要案联合查处机制，震慑市场违规行为。北京人口密度最高为2万人/平方公里执行难的背后，是政府有形的手与市场的自发调节在碰撞。北京市统计局刚刚公布的数据显示，北京的房租已经连续上涨了50多个月。21世纪不动产北京各门店成交量监测数据显示，今年上半年北京住房租赁价格比去年同期上涨12%。近年来，北京等一线城市，越来越多的租客选择合租。据机构统计，北京市租赁市场的合租比例已由2011年的45%，上升到目前的近60%，远郊区县的合租比例也由2011年的25%上升到40%左右。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，租房市场是刚性需求市场，供求关系是主导因素，租金不断上涨表明需求旺盛。据北京市房地产交易管理网统计，北京每年新增商品房供应量只有20多万套，但与此同时，近年来北京市年新增人口高达50多万，其中2011年每平方公里比上年末增加35人，2012年每平方公里比上年末增加31人。分析人士指出，在新增需求不断大于新增供应的前提下，租房压力只能越来越大，房租自然会步步走高。北京内城六区（东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山），是租房人群首选的区域，但是这六个区域的住宅新增供应量越来越少，而人口聚集效应仍十分强烈。据第六次全国人口普查数据，这六个区域总面积1380多平方公里，但常住人口却有1172万人，即只有北京8.5%的土地面积，却居住了北京一半以上的人口，人口密度高达8500人/平方公里。尤其是东城和西城，人口密度都超过2万人/平方公里，而纽约的人口密度为1万人/平方公里，东京为0.6万人/平方公里。专家指出，从国际上看，在经济发达、人口密集的地区，房租必然高企。21世纪不动产分析师张磊表示，房租上涨，白领越搬越远，五环外俨然已成为北京租赁主战场，年轻白领们租房共同看重的几点分别是：交通便利、价格便宜、有商场超市。盘活租赁房源应是调控的重要方向张磊说，根据历年租赁市场情况，7月、8月、9月是租赁市场旺季，价格有进一步上涨的可能。而“最难就业季”遭遇“房租上涨季”，又碰上“5平方米”的新规，不少毕业生和北漂担心，房租有可能再度上扬。不过，伟业我爱我家市场研究中心分析师则指出，对群租的清理整顿短期内不会推动北京市房租的上涨。虽然政策落地会催生出更多的租赁需求，但在整个租赁市场之中，住宅楼群租主要集中于交通便利的区域和一些保障房区域，比重很小，短期内难以影响到整个租赁市场。杨红旭认为，“长期来看，房租应与CPI增幅持平，或者略高于CPI，但必须低于人均可支配收入增幅和GDP增幅。”管理房租的关键在于增加供应，除了应加大公租房、廉租房的建设与供应规模，还应该鼓励城中村及近郊村集体、村民，在符合规划的前提下建设出租房，部分拥有空置土地或闲置房屋的企事业单位在符合规划的前提下新建或改建租赁房。伟业我爱我家市场研究中心分析师表示，盘活租赁房源可能是未来租赁市场调控的重要方向。当前租赁市场的秩序、价格问题归根结底还是实际租赁市场房源不足，通过相应的政策引导，让空置住房、闲置物业有序进入租赁市场，或将成为未租赁市场调控的关键。“通过征房产税逼出大投资客手中的空置房（比如出租可减税）也可以增加供应。”杨红旭说，“当前我国住房租赁市场，基本上处于散乱、自发、原始的运行状态。交易双方只受合同法约束，房东处于相对强势一方，合同不到期便收回使用权、驱赶房客的现象时有发生。而欧美很多国家是禁止这种行为的，即便是房东愿意付违约金，也不能提前驱赶房客。另外，部分欧洲国家，历史上曾严格控制房租涨幅，近几年虽有所放松，但仍在一定程度上监控房租变化，并指导市场主体。”（中国经济周刊，记者 刘德炳）北京群租难解 房屋中介避谈租房新政北京市房屋出租新政执行已有一周多时间，京城的租房市场依旧火爆，房屋群租现象并未减少。针对本次房屋出租新政对市场的影响，记者试图邀请中原、我爱我家等房产中介进行解读，但是并未如愿。另外，对于北京、上海等城市房屋租金上涨的情况，有业内人士分析认为，毕业租房、学区房租房等住房需求增多，促进了租金的上涨。中原、我爱我家等部分中介避谈租房新政日前，北京市住建委、市公安局、市规划委会同市卫生局联合印发关于公布我市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知，对社会关注的群租问题首次给与明确标准界定，新标准已正式执行。为此，北京理工大学房地产研究所所长周毕文对记者表示，租房新政的出台导致个人房租负担进一步加重，房租进一步上涨，部分中小中介的日子也将难过。同时，记者就此次租房市场新政涉及的相关问题，曾邀请北京中原地产、我爱我家等房地产中介机构进行解读，但都并未如愿。另据了解，7月24日，北京市住建委、发改委、工商局联合召开部署会，从本月起至11月在全市范围内开展房地产经纪行业专项治理行动。一系列的整顿政策之后，北京租赁市场发生了怎样的变化？据北京晚报7月26日报道称，北京发布通知限定出租房人均居住面积不得小于5平方米，禁止“打隔断”群租。执行一周后，明目张胆的群租不仅有增无减，一些胆大的经纪人甚至开始提价。北京上海等地房屋租金持续上涨当前，北京正值房屋租赁市场的旺季，每年7月份，随着大中专院校进入集中的毕业生离校高峰，租赁市场都将迎来暑期租赁旺季，今年北京的租赁市场依旧火热。据了解，6、7月份北京处于租赁市场交易量全年的峰值。租金方面，据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，由于租赁需求从6月中下旬开始便一直处于高位，旺盛的租赁需求进一步加剧房东的涨租冲动。7月份北京月租金均价为3800元/套，环比上月上涨3%。同时，上海租赁市场同样表现火热，新闻晨报近日报道称，近几周的上海租赁市场热度上升，7月以来租赁单数相比6月同期均有不同程度的上涨。目前不少租赁房源已到了需要提前预定的地步，这些房源往往在前一个租约结束前一两个月就有新的租客前来看房。另据深圳商报的报道称，月租千元以下的单房房源在原特区内近乎绝迹，只有原特区外少数片区和农民房存在少数盘源。针对近期租房市场的情况，亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，目前已经进入了租房市场的旺季，毕业租房、学区房租赁以及换房需要的增长，推动了房租小幅上扬。（中国新闻网，记者 孙建永）群租，从经济问题到法律问题7月28日，北京市住建委、发改委、工商局印发关于开展房地产经纪行业专项治理活动的实施方案（方案），决定严查中介机构改变房屋内部结构分割出租、发布虚假房源信息、炒卖房号、不按规定收取中介费等21类违法违规行为。根据三部门联合发布的通知，此次专项治理行动将从7月至11月历时5个月。此项治理行动是对7月初住房和城乡建设部、国家工商总局联合发布关于集中开展房地产中介市场专项治理的通知的落实和执行。在专项治理中，方案特别提及了群租问题，方案指出了出租房屋人均居住面积标准，规定出租房人均居住面积不得低于5平方米，单个房间不得超过2人，不得分割出租，不得按床位出租，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不能出租。然而，对于许多“沪漂”、“北漂”来说，群租是其继续“漂”着的最佳经济解决方案。现如今，经济困难户遇上法律禁令，该何去何从？如此大的市场需求被行政手段“阉割”，政令又能有多大效果？相关专家在接受记者采访时表示，群租的根本原因还是供需矛盾突出。从市场角度看，一方愿住，一方愿租，政府相关部门的监管很难到位。以群租方式在城市“漂”房子大概有130平方米，里面被隔成了大小不同的多个房间，大房间可以放8张床，而面积小一点的房间可以放4张床，粗略算了下，现在大概住了24个人，还有几个床位空着小胡，24岁，大学刚毕业，怀揣着梦想来上海打拼。在实现梦想之前，首先要解决的是住房问题。动辄两三千元的房屋月租价格对于刚毕业的小胡来说，堪称“昂贵”，于是在中介的介绍下，小胡用500元/月的价格在陆家嘴区域“安了家”。在寸金寸土的金融区，小胡为何能用500元/月的价格住上“上只角”？答案是，小胡只租了一个床位，而非一间房。“房子大概有130平方米，里面被隔成了大小不同的多个房间，大房间可以放8张床，而面积小一点的房间可以放4张床，粗略算了下，现在大概住了24个人，还有几个床位空着。”小胡告诉记者，房子虽然人多了一点，但装修还不错。通过和房东刘某的交谈，小胡得知，现在的房东并非房子的真正主人，而是“二房东”。“以这间房为例，当时，刘某从别人的手中租下这套房，定了长期合同，价格为6000元/月，经重新装修，改变房子结构，把原来的3房隔成了5间房，按床位出租，每个床位价格在400-600元/月。”小胡说，除了这套房，刘某手里还有4套类似的房子。记者粗略计算，按24个床位，每个床位500元计算，刘某一套房子每月就能净赚6000元，5套房子的话，每月坐收3万元。当然，刘某并不是第一个吃螃蟹的人。由于门槛低，任何一个租客都能成为“二房东”。昨日，记者以租房之名去中介询问，中介工作人员立即给记者联系了一间合租房，该房位于崂山新村，是一间有年代的老公房。中介告诉记者，租金是每张床400元/月，而这间房的出租者也是一位“二房东”。相比于刘某，这位“二房东”经营的则是小本生意。“我和同事一起租了这间两室户，但为了节约开支，所以，他现在和同事同住一间房，另一间10平方米的房间准备出租。”这位“二房东”对记者表示。房屋私权政府能否干预房屋属于业主私有财产，因此，从法律角度讲，政府无权干涉业主对于房屋的租赁处理。在没有危及到社会公共安全的情况下，行政公权力不能侵入私权利的空间分析人士认为，北京是第一个响应住建部以及国家工商总局通知的城市，预计接下来其他城市会陆续展开治理活动。那么，展开专项治理活动能否治愈租赁乱象？事实上，早在去年4月，上海就出台新规界定并禁止群租，同时将上海关于“群租”的认定从原先对人均建筑、使用面积的考量，过渡到人均承租的居住面积。上海规定，业主不得将原始设计的居住房间再分隔、搭建并按分隔间或按床位出租，不得将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室出租供人员居住，承租的人均居住面积不得低于5平方米。但从目前来看，执行效果不佳。“房屋属于业主私有财产，因此，从法律角度讲，政府无权干涉业主对于房屋的租赁处理。在没有危及到社会公共安全的情况下，行政公权力不能侵入私权利的空间，不能因此损害公民权利。”东南大学法学院律师张马林表示。“一般情况下，政府部门只有在两种情况下行使公权力规范租赁行为：一是业主对于房屋的使用功能擅自进行改变，没有经过城市规划许可，例如城市居民小区是住宅不能变更或出租为商业用途，类似违反规划的行为，政府是可以监管的。其次，群租住房下，居住人员超过住宅承受限度，存在重大安全隐患。”张马林说，因此，法律上的“无力”直接增加了监管难度。不过，张马林建议，可以通过明确业主的责任来规范市场。“比如二房东事件，站在保护群租人权益的角度上，在这两种情况下，业主都需要承担一定连带责任，在具体执行当中，“二房东”很可能没有执行能力，或者逃避执行，而拥有房屋的业主则需要承担连带责任。”市场难题法律难治根本原因还是供需矛盾，由于出租房源有限，需求却源源不断，必然导致房租上涨，群租现象高企。政府对群租房的治理不能仅仅是限制，只堵不疏最终只会造成堰塞湖“之所以会产生二房东、群租等现象，高房价是重要原因。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍在接受记者采访时表示，没有人想要群租住房，弱势