榆次房地产市场调研报告.doc

榆次房地产市场调研报告一、榆次调研背景(一)政策的导向性：太原市召开的2003-2005建设规划方案论证会，确定了省、市政府大规模南移西进的城市发展战略，提出了改造提升老城，启动建设新区的发展规划，一时间，城南成了众人的焦点。随着城南市政基础设施初具规模，开发商蜂拥而至，土地价格、房屋价格大幅飙升，已经成了山西增值速度最快、增值空间最大的区域。小店区，作为太原市南部的一个区，受益于南移西进的政策优势，经济发展总量、质量和效益快速增长，成为太原市率先发展的排头兵。小店区的土地价格保守估计比十年前翻了三番，房价也以惊人的速度上涨。随着省、市经济发展势头继续向南推进，榆次-位于太原以南20分钟车程的区域，势必就处在经济发展的下一个潮头方向。(二)投资的风向标：一直以来，榆次并入太原市的说法从未中断过，而太原发展重心南移的战略是否预示着并市趋势的明朗化?榆次-由于它特殊的地理位置，在经济舞台中一直充当着极其重要的角色。现在的榆次，更是处在一个高速发展期，短短两、三年内，用于城市建设、旧城改造的资金高达10亿元，相当于过去20年的总和，城市面积、城市功能以及城市品位都发生了根本性的变化。榆次日新月异的发展吸引了众多知名开发商进驻：北京桓裕、太原中博、天津傅山、广东真心振鹏、天津顺驰纷纷介入，必将带动榆次进入一个发展新纪元。大批有实力的外来开发商的进驻，必定依托着其敏锐的商业嗅觉和前瞻性的投资眼光，还有中小投资者无法比拟的信息优势，这些开发商的重大举措，很多时候是中小投资者的方向标！二、榆次城市概况榆次古称魏榆、中都，早在战国时就已设立县制，历史悠久，名人辈出。赵国重臣蔺相如、后汉高祖刘知远、宋朝名相寇准生于斯；中国儒商第一家常家庄园建于此。漫漫历史长河，积淀了丰富的物质文明和精神文明。榆次位于山西中部的晋中盆地，东与寿阳县交界，西同清徐毗邻，南与太谷县接壤，西北与太原市相连。全区面积1328平方千米，人口五十三万，辖6镇4乡9个街道办事处，是晋中市委、政府所在地，是晋中的政治、经济、文化中心。榆次素有省城门户之称，是山西省交通运输的重要枢纽。距省城太原仅25公里，太原机场14公里。境内石太、南同蒲、太焦三线交汇与此，太旧高速、108国道穿境而过，榆长、榆邢、榆盂、榆清省级公路纵横交错。榆次地处东经11234-1138，北纬3723-3754，属温带大陆性干旱气候。年平均气温9.8，降雨量418-483mm，年日照时数2662小时，无霜期158天。历史进入二十一世纪，榆次迎来了新的发展机遇。区委、区政府提出了建设区域性经济中心、文化生态旅游中心、绿色农业中心、科技教育中心、现代物流中心五大中心战略，使得这片沃土承受阳光雨露的沐浴，颗颗种子如雨后春笋般破土而出，结出了一颗颗丰硕的果实区域性经济中心，以工业园区为突破，使其成为全区工业经济的一张王牌。一站式审批，一条龙服务，一个窗口对外，广开招商源，嫁接软环境，形成了投资的洼地，发展的热土。全区工业形成纺机、机械、酿醋、饲料等主导产业，一批潜力产品、招商项目、技改项目逐鹿市场，再展雄风。常家庄园、历史街区、乌金山国家级森林公园、高尔夫球场四篇文章，打造出榆次文化生态旅游中心四张靓丽的名片。常家庄园开发，总投资5000万元，占地面积12万平方米，实现了榆次旅游业零的突破，常家庄园气势恢宏，儒道兼融，博大精深，造化天成，荣登中国儒商第一家的宝座，堪称中国宝、世界牌、民族魂。乌金山国家级森林公园，林海茫茫，崇山峻岭，云山雾海，国际水准兼有地方特色，山水林禽，如诗如画。城隍庙历史街区开发，以国家文物保护单位城隍庙为龙头，榆次老城为半径，正在建设，蓬勃发展。全区旅游形成了文化景观与自然景观互补、观光度假与休闲避暑结合、旅游开发与环境保护并重的生态旅游新格局。绿色农业中心以蔬菜、红枣、养殖和加工四个基地为突破。全区蔬菜面积突破30万亩，形成了10个万亩基地，两个5万亩基地。全区蔬菜总产量11亿公斤,榆次无公害蔬菜基地面积18万亩，年产绿色无公害蔬菜7亿公斤。已列入全国55家无公害蔬菜生产示范基地县，我国南方淡季市场的茄果类蔬菜生产基地。魏榆牌蔬菜在全国市场独领风骚，畅销全国60多个大中城市。全区枣树面积21万亩，产量1400多万公斤，产值5600万元。进入丰产期，仅红枣一项产业收入至少可达3亿元，年均可为农民提供收入千元以上。全区形成乌金山镇罕山等5个双万亩红枣生态园。猪饲养量达到30万头，鸡300万只，羊28万只，奶牛存栏3000头，肉蛋奶综合产量达到3.2万吨，牧业总收入2.5亿元。庄子乡羊驼示范基地，填补了我国养殖羊驼的空白。科技教育中心在农技推广、工业技术创新、科技队伍和学校基础设施上全面突破。总投资达2亿多元，11所学校新建、改建、扩建。华北规模最大、设施最先进、师资力量最强的公办民助学校-山西新兴学校竣工交付使用，新建二中正在加紧实施，功在当代，利在千秋，树立起光辉的教育里程牌。榆次，以晋商故里著称。历史上商贾云集，经贸繁荣。榆次物流中心建设以专业市场、商贸中心、产品集散地、要素市场四个载体为突破，全区专业市场达到20家，田森超市、西湖井旧城改造商业一条街、窑上装饰城、电子商务中心，竞相争妍，效益明显。物流，这个被西方管理界称为黑暗大陆、冰山的秘密武器，在榆次方兴未艾，百舸争流。五大中心战略的实施，正在推动榆次这个新兴的工业城市不断向前发展！三、项目汇总此次调研共涉及项目及土地70项，其中：(一)非可行性项目汇总：(46项)1、经济适用房：(1)、煤炭管理局：三栋，两栋五层，一栋四层，已完工。80、100、120、150平米(120平米/15万)(2)、重工集团：一栋六层(迎宾路晋中供电局对面)(3)、锦纶东路：两栋六层已完工(4)、榆社化工厂住宅：四栋六层住宅，两栋别墅(5)、气象局住宅：两栋六层，一栋已完工，一栋已建到四层(6)、桥东街市政府住宅：四栋，一栋六层已封顶，两栋已建到四层，一栋正打地基(7)、安建公司支点商住楼：共五层，底二层商铺，上三层住宅(顺城街与锦纶路交叉东南角)(8)、花园街：榆次六中对面，市容环卫六层住宅。(9)、东大街：房管局住宅，在建。(10)、直隶庄：三栋六层住宅，已封顶。(11)、南关新村小区：小西关铁路以东，南内环以南，玉苑路以西，275亩，建筑面积21万平米，2000余户，48栋建筑加外围商铺。(12)、菜园街：(学校住宅)一栋底一层商铺上四层住宅，两栋六层住宅，都封顶。(13)、菜园街：榆次物资中心住宅，两栋六层已经完工。(14)、菜园街：劳动服务中心，一栋六层已封顶。(15)、榆次妇幼保健院：一栋六层住宅已完工。(16)、道西街：五交化公司宿舍，三栋六层，两栋已封顶，一栋建到四层。(17)、东升经济适用房：晋中市供销合作社一栋六层住宅，已经封顶，另多一个五层单元。(18)、中铁十七局四处住宅楼：共六层，已封顶。(19)、鑫发小区：8栋6层已售完。(20)、电力安装公司：住宅楼16层，已经装完。(21)、民政局老年公寓：一栋6层住宅，一栋七层。(22)、国土资源局住宅：八层住宅。(23)、电视台住宅楼(通宇建筑)：已经盖到二层。(24)、乡镇局：两栋6层。(25)、国土资源局：住宅楼：110平米，别墅(三层)240-360平米。(26)、恒利建筑公司金世阳光职工集资房：八栋6层楼(不外售)。(27)、郭家堡休干所老干部住宅楼：四栋6层住宅。(28)、西湖花园：四栋六层住宅。2、办公(1)、榆社化工厂：一栋七层办公楼(2)、气象局：办公楼(3)、畜产品检验中心：办公楼(4)、通信综合楼(五层)：顺城街(5)、榆次妇幼保健院：五层办公楼(6)、国土资源局：四层办公楼(7)、迎宾路：田森超市对面12层(闲置)(8)、榆次第一人民医院办公楼(9)、晋中职业技术学院教学楼附属工程(10)、郭家堡休干所老干部办公楼：三层3、商品房：(1)、榆次鸿远住宅建设有限公司，已经售完，现在正在建设房管局的住宅(2)、晋华小区(晋华小学旁边)6层砖混楼，均价1580元/平米，已经售完(3)、八一饭店附近，太铁一处宿舍楼(住宅合作社开发项目)，商铺三层(250-400平米)1-2层均价4300元/平米，三层均价2200元/平米；住宅四栋6层，均价1350元/平米院内停车，(80-131平米)(4)、迎宾小区：(榆太路与迎宾西路交汇处)6层砖混结构，均价1150元/平米，80-120平米(5)、顺城街路口：三宝小区，一栋6层楼，因债权债务停滞(二)未开发土地：(15块)1、迎宾路61号：2000平米空地2、榆次太行小学西侧：4000-5000平米空地3、迎宾路东头南侧：800平米空地4、榆次精神病院对面：40000多平米空地5、猫耳岭：30万-40万平米空地6、桥东街：30000平米拆迁(年前动工，现已停工，白先生负责)7、国税对面：3000多平米正在拆迁8、道北街荣发集团对面：8000多平米空地9、运输处医院：3000-4000平米空地，御景对面10、校园小区：榆次城建开发总公司：2000平米空地11、荣军休养院：正拆3000平米左右，空地800平米左右12、窑新街：五交化宿舍3000-4000平米空地13、榆次经纬厂附近，福晋纺织机械公司对面：大片空地14、郭家堡幼儿园对面：3000平米空地(村民集资房)15、郭家堡卫生院对面：1500平米空地(三)在建在售项目：(9项)1、榆次新兴时代广场：框剪结构，97米，地下二层，地上30层，共计56896.4平米2、汇隆商城3、潇河湾：东方地产，现在开发10000平米左右，锦纶路南口东2069999 4、阳光城市广场：榆次区顺城街6号(901公交购物中心南站下，晋中第一人民医院正对面2085299 5、晋中华融房产建筑公司：华苑小区销售5号楼，之前的已经售完，均价1500元/平米，中国工商银行提供十年五成贷款或者三次付款(订合同付60%，封顶20%，交付使用20%)6、金辉花园：开发商：晋中通宇房地产开发有限公司，均价2180元/平米，2006年10月交房，三种户型：136.05平米(四室两厅一卫)，170.29平米(四室两厅两卫)，190.34平米(四室两厅两卫)，校园路3111288 7、众邦新城：住宅均价2180元/平米，商铺3780元/平米，两种户型：142.59平米(三室两厅两卫)，170.29平米(两室两厅一卫)3112255，校园路8、柳北小区：2005年12月已交房，柳北巷一期：均价118 8元/平米，77-128平米，已售完二期：期限价格未定，77-90平米，一次付款9.8折，分期付款先付70%，地下室500元/平米开发商：榆次金晖房地产开发有限公司9、天河娱乐城：晋中市华瑞房地产开发公司，门面房自己经营，歌厅，迪吧(4300-2000平米)起价2900元，均价3350元，一次付款或分五年付清。四、项目汇总分析(一)在售项目产品分析：在此我们将现阶段开发的产品分成住宅类、商铺类、办公类及娱乐类四部分分别进行汇总分析：1.住宅项目汇总分析：(1)项目列表：项目名称面积住宅起价住宅均价商铺价格物业管理费销售率榆次顺驰16未定1800 5300 0.5元/月平米40%田森嘉园小区分为a、b两区：a区为两座12层框剪结构，一座16层住宅组成；b区未开发2300 2500 5000 0.8-1元/月平米50%御璟城市花园10栋六层住宅，9栋洋房，8栋临街旺铺(共计20万平米)1680 1900 1、2层5400，3层2800公摊10%0.6元/月/平米3月27日正式销售，洋房90%恒基地产1100 1300未定0.3元/月/平米住宅100%锦绣新城五栋12层小高层住宅，1880 2180message.7-0.8元/月/平米一期80%二期未开盘2、商铺项目汇总分析：物业名称总面积(平米)起价(元)最高价(元)均价(元)销售率阳光城市广场20000 8000 12000 10000 60%富邦商用楼38 4000 7000 5000 90%恒基地产2000 4000 5000 4300 100%新世界国际购物广场24000 10000 24000 11000 92%3、办公项目汇总分析：物业名称总面积(平米)起价(元)均价(元)销售率阳光sohu 20000/3000 60%恒基地产6000 3000 3500未开盘晋商国际30000 4000 4、娱乐项目分析：本次调研涉及此类项目共一个：天河娱乐城总面积(平米)总套数起价(元)均价(元)销售率物业管理费40000 318 2900 31 00 50%每户450元/月该项目属于政府支持项目，目的在于规范当地娱乐业，而且老板在当地有一定社会背景；该项目在属于当地最大的娱乐项目，交通发达、停车方便，又有一宾馆作为其配套项目，方便外地顾客住宿，消费，所以不但能够吸引本地顾客，而且能够有效的留住外地顾客；该项目在销售方面采取了返租活动：凡在06年3月份之前交清房款的客户，在未来的六年零两个月就能够通过每年的返租收回100%的房款。由于当前销售状况不是很好，所以我们能够看出娱乐项目的销售在榆次还是有很大难度的。(一)区域分析：榆次的房地产开发目前是主要集中在新城地区，这是因为老城拿地比较困难，大多为单位自建项目；从现在土地储备情况来看：城市的东北部，开发区的西部，城市东南部留有大量的空地，预计这些区域将形成下一轮开发的重点区域！但是我们必需考虑到：1、东北部紧邻榆次工业园区，所以要考虑到污染对开发项目的影响，但由于其与太原市和榆次开发区的特殊位置，这一区域可以考虑兴建娱乐类项目；2、开发区的西部有大量的空地，但是由于本区域受政府政策的影响较大，加之现在人气较弱，所以投资商业、住宅、娱乐类项目风险较大，在没有政策支持的情况下投资需要谨慎考虑，适当的开发办公类项目较为稳妥；3、东南部区域因为现阶段已经有：阳光花园、锦绣新城和榆次鸿远住宅建设有限公司项目的成功销售，小南关大规模的经济适用房小区的兴建以及潇河湾小区的筹建，所以客户群已经被二度开发，再兴建商品房，销售难度很大。(二)价格分析：1、一般性六层以下住宅开发项目，均价在1500元/平米以下；2、高档小区六层一下住宅平均售价2000元/平米左右；3、层住宅均价在2500元/平米左右；4、商铺均价在4000元/平米和5000元/平米两个主力价位波动；(三)户型面积分析：主力户型面积在90平米左右，大户型一般集中于120平米、150平米，户型以两室两厅一卫、三