中小创业基地建设项目可行性研究报告.doc

项目前置表项目前置表 序号序号名称名称单位单位数量数量 建设指标建设指标 1 占地面积 m2165000.00 2 总建筑面积 m2370192.00 其中：营业用房 m221430.00 服务用房 m23570.00 厂房 m27000.00 3 建筑占地面积 m215417.50 4 厂区硬化 m280000 5 道路 m213500 6 绿化 m28250 7 消防蓄水池 m31200 8 消防管线 m900 9 化粪池 m3600 10 综合管网 m2200 11 厂区围墙延长米 1500 12 大门个 1 13 容积率 0.19 14 建筑密度 %9.34% 15 绿地率 %5.00% 经济指标经济指标 1 总投资万元 3900 1.1 建设投资万元 3885 1.2 经营资金万元 15 2 经营数据万元 经营收入（正常年）万元 773.75 经营税金及附加（正常年）万元 133.61 折旧及摊销（正常年）万元 129.50 利润总额（正常年）万元 510.64 净利润（正常年）万元 510.64 财务评价指标财务评价指标 1 经营利润率 %65.46% 2 投资利润率 %12.64% 3 财务内部收益率（所得税前） %13.15% 4 财务净现值（所得税前）万元 748.14 5 投资回收期（所得税前）年 8.45 6 资本金收益率 %11.86% 7 资产负债率（经营期第 1 期） %0.00% 8 利息备付率（偿还期内平均） 0 9 偿债备付率（偿还期内平均） 0 10 总投资收益率 %12.64% 11 项目资本金净利润率 %60.79% 目录目录 第一章第一章 总论总论 1 1.1 项目概述1 1.2 可行性研究报告编制依据2 1.3 可行性报告编制原则3 1.4 可行性研究的范围3 1.5 建设单位基本情况4 1.6 主要建设内容4 1.7 研究结论6 1.8 主要技术经济指标6 第二章第二章 项目建设背景与必要性项目建设背景与必要性 9 2.1 项目建设背景9 2.2 项目建设的必要性10 第三章第三章 需求及优势分析需求及优势分析14 3.1 需求分析14 3.2 项目优势分析15 第四章第四章 项目选址与建设条件项目选址与建设条件17 4.1 项目选址及土地情况17 4.2 建设条件17 第五章第五章 建设规模及营销方案建设规模及营销方案30 5.1 建设规模30 5.2 营销方案31 第六章第六章 规划设计方案规划设计方案 .33 6.1 总体规划布局设计33 6.2 建筑方案设计37 6.3 公用工程设计41 6.4 规划示意图51 第七章第七章 建设方案建设方案.52 7.1 建设方案52 7.2 结构设计56 7.3 构筑物建设方案58 7.4 建设方案指标59 第八章第八章 公用工程公用工程.61 8.1 项目的外部配套情况61 8.2 辅助、配套工程设计方案61 第九章第九章 建筑节能设计建筑节能设计 .70 9.1 设计依据70 9.2 设计应变策略70 第十章第十章 环境保护环境保护.73 10.1 营业区及办公服务区73 10.2 生产区域74 10.3 生态环境治理措施75 10.4 特殊环境影响76 10.5 环境影响评价76 10.6 建议76 第十一章第十一章 组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置.77 11.1 组织机构77 11.2 劳动定员77 11.3 技术素质77 第十二章第十二章 项目实施进度安排项目实施进度安排78 12.1 项目实施进度78 12.2 项目实施进度安排78 12.3 项目实施进度横道表79 第十三章第十三章 工程招标工程招标.80 13.1 招标依据80 13.2 招标范围80 13.3 招标方式81 第十四章第十四章 投资估算投资估算.82 14.1 估算依据82 14.2 投资估算83 第十五章第十五章 财务分析与评价财务分析与评价88 15.1 基础数据说明88 15.2 财务分析88 第十六章第十六章 社会风险分析社会风险分析93 16.1 风险分析93 16.2 投资风险的控制94 第十七章第十七章 研究结论与建议研究结论与建议96 17.1 推荐方案的优缺点描述96 17.2 项目对社会影响分析96 17.3 建议97 附表：附表：98 项目投入总资金估算表98 前期工程费估算表99 基础设施建设费用估算表100 建筑安装工程费用估算表101 开发期税费估算表102 其他费用估算表103 经营资金估算表104 开发建设用款计划表105 项目总投资使用计划与资金筹措表106 固定资产折旧费估算表107 项目投资现金流量表108 项目资本金现金流量表110 出租收入与经营税金及附加估算表112 自营收入与经营税金及附加估算表113 利润与利润分配表114 财务计划现金流量表116 资产负债表118 附图：附图：120 创业基地规划示意图120 企业创业示范基地建设项目可行性研究报告企业创业示范基地建设项目可行性研究报告 1 第一章第一章 总论总论 1.11.1 项目概述项目概述 1.1.项目名称：项目名称：*企业创业示范基地建设项目 2.2.项目承办单位：项目承办单位：* 3.3.企业性质：企业性质：有限责任 4.4.项目建设地点：项目建设地点：* 5.5.建设性质：建设性质：新建 6.6.项目负责人：项目负责人： * 7.7.建设规模：建设规模：本项目总占地 16.5 万 m2，建设提供农牧业机械制 造、农机销售、农机维修、农牧业生产资料经营、 物流配送、餐饮住宿等场地的综合型小企业创业 示范基地。主要包括：建设厂房、营业用房、服 务办公用房 3.2 万 m2，同是建设硬化、绿化、道 路、供水、供电及供暖等配套设施。 8.8.资金构成：资金构成：项目总投资 3900.00 万元。其中项目开发建设投 资 3885.00 万元，经营资金 15.00 万元。 9.9.资金筹措：资金筹措：开发建设投资 3885.00 万元，全部自筹。经营资 金 15.00 万元，全部自筹。 10.10.经济效益经济效益: :项目年出租收入 758.75 万元，服务收入 15.00 万 元，年总经营收入 773.75 万元。年净利润 510.64 万元，经营税金及附加 133.61 万元，所 得税 457.35 万元。 企业创业示范基地建设项目可行性研究报告企业创业示范基地建设项目可行性研究报告 2 11.11.建设期：建设期：16 个月，即 2013 年 9 月-2014 年 12 月 12.12.编制单位：编制单位：* 13.13.资质等级：资质等级：甲级 1.21.2 可行性研究报告编制依据可行性研究报告编制依据 1.国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要 ； 2.投资项目可行性研究指南 ； 3.建设项目环境保护管理条例国务院令第 253 号； 4. 新的有关财务制度的会计制度； 5.工业企业设计卫生标准gbz1-2010； 6.建筑抗震设计规范 （gb50011-2010） ； 7.建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范 ； 8.建筑设计防火规范 （gb50016-2006 年版） ； 9. 根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料； 10.可行性研究与项目评价 ； 11.项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案 及基础材料。 12.结构设计规模 13.抗震设计规模 14.环境工程设计手册 15.机械工业制造标准手册 16.*控制性详细规划文本 17.中华人民共和国劳动法 企业创业示范基地建设项目可行性研究报告企业创业示范基地建设项目可行性研究报告 3 18.中华人民共和国建筑法 19.工业与民用建设荷载规模 1.31.3 可行性报告编制原则可行性报告编制原则 1.项目建设必须遵循国家的各项政策、法规和法令，符合国家 产业政策、投资方向及行业和地区的规划。 2.以市场为导向，以提高竞争力为出发点，产品无论在质量性 能上，还是在价格上均应具有较强的竞争力。 3.项目建设必须高度重视环境保护、工业卫生和安全生产。环 保、消防、安全设施和劳动保护措施必须与主体装置同时设计，同 时建设，同时投入使用。污染物的排放必须达到国家规定标准，并 保证工厂安全运行和操作人员的健康。 4.将节能减排与企业发展有机结合起来，正确处理好企业发展 与节能减排的关系，以企业发展提高节能减排水平，以节能减排促 进企业更好更快发展。 5.按照现代企业的管理理念和全新的建设模式进行规划建设， 要统筹考虑未来的发展，为今后基地的规模扩大留有一定的空间。 6.以科学、实事求是的态度，公正、客观的反映本项目建设的 实际情况，工程投资坚持“求是、客观”的原则。 1.41.4 可行性研究的范围可行性研究的范围 受承办单位的委托，本公司会同企业有关人员，对本项目涉及 的有关问题进行了认真的调查分析，按照国家和行业的有关规定， 编制了本项目的可行性研究报告。本报告研究范围主要是： 企业创业示范基地建设项目可行性研究报告企业创业示范基地建设项目可行性研究报告 4 项目建设的背景和必要性； 需求及优势分析； 项目选址与建设条件； 建设规模及营销方案； 建设方案； 公用工程； 建筑节能设计； 环境保护； 组织结构与人力资源配置； 项目实施进度安排； 工程招标； 投资估算； 财务分析与评价； 社会风险分析； 研究结论与建议。 1.51.5 建设单位基本情况建设单位基本情况 1.61.6 主要建设内容主要建设内容 建设厂房、营业用房、服务办公用房 3.2 万 m2，同是建设硬化、 绿化、道路、供水、供电及供暖等配套设施。 主要建设内容一览表主要建设内容一览表 序号名称单位占地面积层数数量 一一建筑物建筑物 （一）（一）营业用房营业用房 企业创业示范基地建设项目可行性研究报告企业创业示范基地建设项目可行性研究报告 5 1 1#楼 m22029.5048118.00 2 2#楼 m2164846592.00 3 3#楼 m2168046720.00 小计 5357.50 21430.00 （二）（二）服务办公用房服务办公用房 1 1#服务房 m21529.2511529.25 2 2#服务房 m21500.7511500.75 3 小服务站18 m2301540 小计 3060.00 3570.00 （三）（三）厂房厂房 1 1#厂房 m21442.011442.00 2 2#厂房 m21442.011442.00 3 3#厂房 m21470.011470.00 4 4#厂房 m21328.511328.50 5 5#厂房 m2680.01680.00 6 6#厂房 m2637.51637.50 小计 7000.0 7000.00 建筑物总计建筑物总计 15417.5015417.50 3200032000 二二构筑物构筑物 1 厂区硬化 m280000 80000 2 道路 m213500 13500 3 绿化 m28250 8250 4 消防蓄水池 m3 1200 5 消防管线 m 900 6 化粪池 m3 600 7 综合管网 m 2200 8 厂区围墙延长米 1500 9 大门个 1 构筑物总计构筑物总计 101750101750 三三合计合计 117167.50117167.50 1.71.7 研究结论研究结论 1.7.11.7.1 结论结论 本项目的实施，促进本地区经济产业化战略的实施和农牧业产 业的发展，制造良好的创业环境。提高地方财政收入水平，带动本 地区经济发展。同时可以安排部分就业，缓解本地区就业压力，经 企业创业示范基地建设项目可行性研究报告企业创业示范基地建设项目可行性研究报告 6 济和社会效益较好。 财务评价结果表明，本项目全部投资所得税前内部收益率为 13.15%，财务净现值(折现率=10%) 748.14 万元，投资回收期 8.45 年(含建设期)；全部投资所得税后内部收益率为 10.17%，投资回收 期 9.94 年(含建设期)。敏感性分析表明，本项目有着很强的抗风险 能力。 1.7.21.7.2 建议建议 1.加大产品结构和技术结构的调整，提高基地基础设施及服务 水平。在经营过程中采取严格的管理规范，提高职工职业素质水平， 从管理入手，贯穿整个基地经营过程，提升基地服务质量，以服务 赢得市场。 2.进行周密的市场调查，加强宣传力度，拓宽经营渠道，树立 品牌意识，为基地的发展和稳定打下基础。 3.进行科学周密的决策，充分考虑各种可能的风险因素，制订 相应的充分的应对措施，以最大限度地减少建设风险。 1.81.8 主要技术经济指标主要技术经济指标 主要技术指标一览表主要技术指标一览表 序号序号名称名称单位单位数量数量 建设指标建设指标 1 占地面积 m2165000.00 2 总建筑面积 m2370192.00 其中：营业用房 m221430.00 服务用房 m23570.00 厂房 m27000.00 企业创业示范基地建设项目可行性研究报告企业创业示范基地建设项目可行性研究报告 7 3 建筑占地面积 m215417.50 4 厂区硬化 m280000 5 道路 m213500 6 绿化 m28250 7 消防蓄水池 m31200 8 消防管线 m900 9 化粪池 m3600 10 综合管网 m2200 11 厂区围墙延长米 1500 12 大门个 1 13 容积率 0.19 14 建筑密度 %9.34% 15 绿地率 %5.00% 经济指标经济指标 1 总投资万元 3900 1.1 建设投资万元 3885 1.2 经营资金万元 15 2 经营数据万元 经营收入（正常年）万元 773.75 经营税金及附加（正常年）万元 133.61 折旧及摊销（正常年）万元 129.50 利润总额（正常年）万元 510.64 净利润（正常年）万元 510.64 财务评价指标财务评价指标 1 经营利润率 %65.46% 2 投资利润率 %12.64% 3 财务内部收益率（所得税前） %13.15% 4 财务净现值（所得税前）万元 748.14 5 投资回收期（所得税前）年 8.45 6 资本金收益率 %11.86% 7 资产负债率（经营期第 1 期） %0.00% 8 利息备付率（偿还期内平均） 0 9 偿债备付率（偿还期内平均） 0 10 总投资收益率 %12.64% 11 项目资本金净利润率 %60.79% 企业创业示范基地建设项目可行性研究报告企业创业示范基地建设项目可行性研究报告 8 第二章第二章 项目建设背景与必要性项目建设背景与必要性 2.12.1 项目建设背景项目建设背景 1. 中小企业缺乏资金支持，融资困难 资金短缺，生产能力不能充分有效地发挥，是制约我盟中小企 业发展的主要问题之一。目前，中小企业大部分的资金都源于企业 内部筹集，所筹集的资金不仅少，而且费用高，无形中加重了企业 经营成本。 2.企业规模小，抵抗风险能力差 *中小企业经营分散，企业间缺乏密切的协作配套关系，无法 形成产业集群效应。当前国际、国内环境纷繁复杂，企业要面临的 问题明显增多，必须提高自身抗御风险的能力才能在市场中占有一 席之地 3.企业生产技术落后，生产设备老化，影响企业发展 *中小企业大多数为依托自然资源建设的初加工型工业，技术 和设备落后，产品科技含量低、起点低、技术薄弱，导致企业成本 高，效益低，难以适应市场需求的发展。 而且*的企业管理缺少专业人才，企业的管理人员大都凭老经 验办事，使企业的各项工作效率严重打折。以上等原因严重制约了 *中小企业的发展。归纳其根本，*作为革命老区，虽然在政策 享受诸多优势，但是工业发展起步晚，经济基础设施相对较为落后， 没有形成规划化产业集群，使得企业在技术人员缺少，生产技术落 后，企业分散，最终导致目前*中小企业发展缓慢。 企业创业示范基地建设项目可行性研究报告企业创业示范基地建设项目可行性研究报告 9 对此，*为响应*促进中小企业发展的政策和决心，成立了 *建设项目。建设农牧业机械制造、农产品物流的现代化小企业创 业示范基地，提供优质的企业入住条件，完善的基础配套设施，良 好的企业服务。促进农机制造产业集群化，进一步促进*中小企业 发展，为*创造良好的创业环境。 2.22.2 项目建设的必要性项目建设的必要性 2.2.12.2.1 符合国家支持中小企业发展的产业政策符合国家支持中小企业发展的产业政策 中小企业是国民经济的重要组成部分，近年来，中国各级人大、 政府及其他部门相继出台一系列促进中小企业发展的法律、行政法 规和政策，改善中小企业的经营环境，促进中小企业的健康发展。 目前，中小企业在繁荣经济、增加就业、推动创新、催生产业等方 面，发挥着越来越重要的作用，成为推动经济社会发展的重要力量。 本项目占地 16.5 公顷,建设厂房、库房、营业用房、服务管理 办公用房等，同时建设水、电、暖等基础配套设施，预计 2015 年将 入住 45 家农牧业机械制造和农业物资物流企业，实现农机经销年营 业额达 9.8 亿元。项目的建设符合国家对促进中小企业发展的产业 政策要求，有利于中小企业的创办和发展。 2.2.22.2.2 有利于完善有利于完善*创业环境，缓解就业压力创业环境，缓解就业压力 本项目创业基地为创业提供生产、管理经营所需场地，提供创 业指导、融资服务、管理咨询、人才培训、技术创新、事务代理、 法律援助等服务。提供宽松的创业空间的同时，提供完善的生产、 企业创业示范基地建设项目可行性研究报告企业创业示范基地建设项目可行性研究报告 10 管理等技术支持，为创业企业打造良好的发展基础。预见 2015 年注 入 45 家小型企业，增加 800 个就业岗位。有助于缓解*地区的就 业压力，进而拉动社会经济，促进*和谐社会的建设。 有利于完善*中小企业创业环境、调整整合社会资源、促进创 新、培育小企业、开发新岗位、拉动经济增长、维护社会稳定大局 的重要手段，同时也是正确处理均衡与发展的关系，实现全面建成 小康目标的一项重大举措，它对孵化中小企业、实现企业产业化经 营、开发就业岗位、缓解社会压力、培育新的经济增长点，具有重 要的现实作用和深远的政治意义。 2.2.32.2.3 是完善是完善*农牧业产业结构的需要农牧业产业结构的需要 自进入 21 世纪后，我国的科技水平飞速发展，我国在工业上的 现代化科技应用以初步成效。我国作为农业大国，农牧业的发展至 关重要。因此，加大农牧产业化的现代化科技含量是我国农牧业发 展的大趋势。 进入“十八大”更是提出，到 2020 建成小康社会的 宏伟目标。但*由于资源条件及交通条件的制约，一直以农牧业发 展为主要发展目标。因此无论是农牧业发展大环境还是*发展目标， 实施现代化农牧业势在必行。而实施现代化农业的前提，必须拥有 先进的、充足的现代化农牧业机械设备。本项目建设以招商引资大 型农机经销企业为发展目标，在提供优质创业条件的前提下，为* 地区提供优质的农牧业机械设备，可以不断完善*农牧业产业结构， 逐步促进*农牧业创业集群化，形成健康的产业发展链条。 企业创业示范基地建设项目可行性研究报告企业创业示范基地建设项目可行性研究报告 11 企业创业示范基地建设项目可行性研究报告企业创业示范基地建设项目可行性研究报告 12 第三章第三章 需求及优势分析需求及优势分析 3.13.1 需求分析需求分析 中小企业创业基地是以服务机构为载体，向民营企业提供场地 租用及创业指导、融资服务、管理咨询、人才培训、技术创新、事 务代理、法律援助等服务，对于促进中小企业发展具有重要的意义。 1.创办小企业基地是解决小企业创业资金、土地瓶颈制约矛盾 的需要。当前，*民营企业正处于蓬勃发展时期，而民营企业发展 中的突出问题就是资金与土地。创办中小企业创业基地是解决中小 企业初创阶段的资金与土地等困难，增加经济活力，促进中小企业 发展的有效途径。 2.创办小企业创业基地是提高中小企业创办成功率的需要。小 企业创业基地向创业企业提供场地租用及创业指导、融资服务、管 理咨询、人才培训、技术创新、事务代理、法律援助等服务的功能， 是提高中小企业创办成功率的有效途径。 3.创办中小企业创业基地是优化资源配备、提高资源利用率的 需要。基地内实现了水、电、路、通讯、暖等资源共享，减少了重 复投资，节省了投资成本。 4.创办小企业创业基地是加快结构调整，实现经济平稳快速增 长的需要。小企业是国民经济的中坚力量，是经济增量调整的重要 途径。小企业不断向创业基地聚集，是加快结构调整，力促全面创 业，实现经济平稳快速增长的有效途径。 企业创业示范基地建设项目可行性研究报告企业创业示范基地建设项目可行性研究报告 13 本项目创业基地作为初创小企业生存与发展的公共平台，通过 提供生产、经营场地，办公、生活等共享设施，商务、后勤等方面 的综合服务，可以为创业者提供良好的创业环境和条件，降低初创 企业的投资风险和创业成本，帮助新兴的小企业健康快速成长形成 规模，从而有利于优化生产力布局，提高土地利用率。同时，建设 小企业创业基地，即为中小企业搭建了良好的平台，也为政府增加 财政收入提供了重要来源，还可以通过政府的引导，解决部分下岗 人员、困难人员就业，能够形成一种多赢的局面 3.23.2 项目优势分析项目优势分析 *本着高起点、高标准的设计原则，邀请全国多家优秀的建筑 设计单位，进行项目方案整体规划招标，确定最优方案。整个基地 规划以高科技建设基调，充分体现科技发展于节能环保的协调发展， 实现基地内规划完整性，有利于集约化利用土地，有利于实现生产 要素的优化组合。项目采用独具特色的工业物业管理服务模式，为 入驻企业提供管家式贴心服务，实现后勤社会化。工业物业管理提 供保安、保洁、设施维修、水电暖管网维护的基础上，还将为入驻 企业提供政务代理、创业策划、融资担保、人才培训、技术支持、 市场开拓、物管后勤等延伸服务，为企业提供优良的发展环境。 *经过多年的农机制造生产经营，已经初步形成了一套完善的 管理体系，及农机制造技术。同时企业计划 2015 年入驻本项目建设 创业基地，为创业基地的发展免费提供农机制造业技术支持与辅导。 为创业企业的发展，提供良好的技术保障。从而奠定创业基地发展 企业创业示范基地建设项目可行性研究报告企业创业示范基地建设项目可行性研究报告 14 优势。 企业创业示范基地建设项目可行性研究报告企业创业示范基地建设项目可行性研究报告 15 第四章第四章 项目选址与建设条件项目选址与建设条件 4.14.1 项目选址及土地情况项目选址及土地情况 地块位置：* 地块形状：呈不规则形状 4.24.2 建设条件建设条件 企业创业示范基地建设项目可行性研究报告企业创业示范基地建设项目可行性研究报告 16 第五章第五章 建设规模及营销方案建设规模及营销方案 5.15.1 建设规模建设规模 建设提供农牧业机械制造、农机销售、农机维修、农牧业生产 资料经营、物流配送、餐饮住宿等场地的综合型小企业创业示范基 地。主要包括：建设厂房、营业用房、服务管理办公用房，同时建 设硬化、绿化、道路、供水、供电及供暖等配套设施。 项目总占地面积：16.5 万 m2。 项目总建筑面积：32000.00m2。 建（构）筑占地面积：117167.50m2。 其中： 建筑占地面积：15417.50m2。 构筑物占地面积：101750.00m2。 主要建（构）筑物一览表主要建（构）筑物一览表 序号名称单位占地面积层数数量 一一建筑物建筑物 （一）（一）营业用房营业用房 1 1#楼 m22029.5048118.00 2 2#楼 m2164846592.00 3 3#楼 m2168046720.00 小计 5357.50 21430.00 （二）（二）服务房服务房 1 1#服务房 m21529.2511529.25 2 2#服务房 m21500.7511500.75 3 小服务站18 m2301540 小计 3060.00 3570.00 （三）（三）厂房厂房 1 1#厂房 m21442.011442.00 2 2#厂房 m21442.011442.00 3 3#厂房 m21470.011470.00 企业创业示范基地建设项目可行性研究报告企业创业示范基地建设项目可行性研究报告 17 4 4#厂房 m21328.511328.50 5 5#厂房 m2680.01680.00 6 6#厂房 m2637.51637.50 小计 7000.0 7000.00 建筑物总计建筑物总计 15417.5015417.50 3200032000 二二构筑物构筑物 1 厂区硬化 m280000 80000 2 道路 m213500 13500 3 绿化 m28250 8250 4 消防蓄水池 m3 1200 5 消防管线 m 900 6 化粪池 m3 600 7 综合管网 m 2200 8 厂区围墙延长米 1500 9 大门个 1 构筑物总计构筑物总计 101750101750 三三合计合计 117167.50117167.50 5.25.2 营销方案营销方案 本项目主要服务于中小企业创业者，为创业者提供创业场地及 相关企业服务。因此本项目主要以场地出租房费用（包括：营业用 房出租、厂房出租、服务用房出租及产品展销区出租）和收取服务 费用。 5.2.15.2.1 服务费收取方案服务费收取方案 本项目为推动地方创业热潮，拉动中小企业创业积极性，在项 目建设初，即项目建设完成投入正式运营期 5 年内，为入驻企业免 费提供创业指导、融资服务、管理咨询、人才培训、技术创新、事 务代理、法律援助等服务。之后年份，仅收取少量的服务费用，为 中小企业创业基地创造良好的发展基础，年收入服务费 15.00 万元。 企业创业示范基地建设项目可行性研究报告企业创业示范基地建设项目可行性研究报告 18 5.2.25.2.2 场地出租方案场地出租方案 本项目建设建筑均用于出租，根据*地区的实际情况，本项目 场地出租方案见下表： 场地出租方案一览表场地出租方案一览表 序号出租性质可出租面积（m2）单价（元/m2年）总收入（万元） 1 营业用房 21430.00300.00642.90 2 服务房 3570.0050.0017.85 3 厂房 7000.0050.0035.00 4 产品展销区 37500.0018.0067.50 5 合计 763.25 注：产品展销区位于营业用房北侧，由小服务用房和场地硬化组成。产品展销区建设 投资分别计算入服务用房及场地硬化中，不单独计算。 企业创业示范基地建设项目可行性研究报告企业创业示范基地建设项目可行性研究报告 19 第六章第六章 规划设计方案规划设计方案 6.16.1 总体规划布局设计总体规划布局设计 *项目建成后，发展目标是招商引资大型农机经销企业 40 户 入驻基地，农机经销年营业额达 9.8 亿元。其中农机生产制造、经 营大中型现代农牧业机械经销商户达到 22 家，年经营额达到 8 亿元； 经营农业生产资料企业 8 家，年营业额 1 个亿；基地餐饮、住宿、 农机物流和金融服务配套经营企业 10 家，年经营额达 8000 万元。 项目建成后农机经营直接安置就业达 600 人，餐饮、生产资料农机 物流等企业，安置就业 200 人，创业基地总提供安置就业岗位 800 人。 6.1.16.1.1 创业示范规划设计创业示范规划设计 1.本项目的平面布局 *企业创业示范基地建设项目项目地区实际需要，本着突出功 能，分工明确，合理布局的原则进行设计。 项目按功能分三个区域。基地北侧为农用机械制造区域，主要 建设 6 座生产厂房。基地南侧为农用物资营业区，主要建设 3 栋 4 层营业用房。基地中部为服务办公及产品展销区，建设 2 座服务办 公用房、18 个小辅助站及产品展销区。 2.交通组织 基地为小企业创业示范基地，预计 2015 年底，入驻企业多达 45 家，企业数量多，且同时包括制造、销售、维修等功能，届时基 地内交通组织情况尤为重要，因此在考虑企业机构合理分区的同时， 企业创业示范基地建设项目可行性研究报告企业创业示范基地建设项目可行性研究报告 20 同时考虑各个建筑间物流流通、车辆形成等问题。因此其道路规模 等级以满足车辆通行及消费者停驻车考虑，道路交通采用人车分行 方式，设有人行道。车行道路断面为单幅。人行道路系统主要有楼 间路、硬化地面，以及基地内道路等组成。 道路工程方案采用单幅形式，幅宽为 4.5m，15cm 厚砼路面， 20cm 厚砂砾基层。两侧设天然石材或混凝土块路侧石。步行路系统 采用地面硬化，面层采用环保转面层，10cm 厚灰土垫层，10cm 砂砾 基层。 3.绿化景观系统 基地内绿化系统主要用于分割各个功能分区，使得基地突出功 能分区，一定程度上实现分区的独立性，同时通过绿化手段，调节 创业基地原有单一、沉重的格调，进一步完善创业基地整体布局。 绿化工程由乔木、灌木、花草组成，绿地率 0.5%，绿地栽树、种植 花草。绿化美化环境的同时，减弱噪声，清新空气，形成休闲、娱 乐的休憩场所。做到绿化建设同小区建设同步，景观与休闲设施并 举，体现功能上的全面性，生态上的艺术性，经济上的合理性。 4.环保节能设计 基地内垃圾采用分类收集，全部袋装、密封容器存放，基地内 设置多处垃圾点，结合基地的整体规划和建筑特点设计污水处理设 施，即外观设计与建筑环境相协调，以求美观。营业区及服务办公 区采用砖砌化粪池，自行预制盖板，做到既密闭又便于清渣和取粪。 应用绿色环保建筑材料，室内环保检测达标。建筑物朝向布置基本 企业创业示范基地建设项目可行性研究报告企业创业示范基地建设项目可行性研究报告 21 为南北向，满足采光、日照、通风的要求。 6.1.26.1.2 设计理念设计理念 设计强调服务办公、制造、营业的一体化整合，遵循集约及智 能化的整体概念。从地块的地形特点及环境特质入手，合理安排项 目的空间形态和平面布置，打造高品质项目。 （1）以人为本，以方便为目的，以景观自由为参照点，塑造富 有特点的项目布局。 （2）注重公共空间的组成，实现功能的有效搭配和划分。 （3）科学安排智能化配套设施，合理组织人车道路系统，巧妙 梳理服务区、企业的关系。 6.1.36.1.3 平面设计平面设计 1.农用机械制造区域，总建筑面积 7000.00 m2。分区内共 6 座 单独建筑，均为一层砖混结构建筑。分区内设计建设不同规格厂房， 用于满足不同规模农机制造企业的需求。 2.基地南侧为农用物资营业区域，总建筑面积 21430m2。共建设 3 栋营业用房，均为 4 层砖混结构建筑。沿省际通道走向一字排开。 3.基地中部为服务办公及产品展销区域，总建筑面积 3570m2， 均为一层砖混结构建筑。服务办公与营业用房之间，建设产品展销 区，同时根据展销区的建设特点，配套建设 18 个小服务站，用于满 足展销区服务需求。 企业创业示范基地建设项目可行性研究报告企业创业示范基地建设项目可行性研究报告 22 6.1.46.1.4 立面造型设计立面造型设计 立面造型设计根据基地建筑不同功能，设计特色元素。农用机 械制造区域，在满足生产制造需求的同时，高度符合*城市整体规 划，建设简约、朴素的建筑风格。农用物资营业区通过现代简明手 法表达现代住宅建筑的基本构成元素，其简洁明快、清秀典雅、加 以局部线条的点缀，无不突显出营业用房的建筑魅力，作为临街建 筑，作为基地外在门面，充分展现创业基地特色风格。服务办公及 产品展销区，采用简约手段结合现代化建筑方式，为基地办公及服 务人员提供舒适的工作环境。整个基地建筑高低错落、特色明显。 6.1.56.1.5 垂直交通垂直交通 本项目营业用房均为 4 层，为多层建筑，只设立楼梯，不考虑 电梯设计。每栋建筑均设 2 部楼梯。用于满足垂直交通与消防需求。 6.1.66.1.6 无障碍设计无障碍设计 建筑入口设计台阶时，应设轮椅坡道和扶手；门槛高度及内外 地面高度差不应大于 15mm，并应以斜坡过度。 企业创业示范基地建设项目可行性研究报告企业创业示范基地建设项目可行性研究报告 23 6.26.2 建筑方案设计建筑方案设计 6.2.16.2.1 建筑工程方案建筑工程方案 1.设计依据 （1） 民用建筑设计通则gb50353-2005； （2） 工业厂房设计规范 （3） 城市道路和建筑物无降碍设计规范 （jgj50-2001） ； （4） 建筑桩基技术规范 （jgj94-2008） ； （5） 建筑地基基础设计规范 （gb50007-2002） ； （6） 建筑设计防火规范 （gb50016-2006） ； （7） 地面建筑设计规范 （gb50352-2005） ； （8） 房屋建筑制图统一标准 （gb50001-2010） ； （9） 建筑防霄设计规范 （gb50057-2010） ； （10） 建筑给排水设计规范 （gb50015-2010） ； （11） 采暖通风与空气调节设计规范 （gb50019-2003） ； （12） 外端外保温工程技术规程 （jgj144-2008） ； （13） 公共建筑节能设计标准 （gbj50189-2005） ； （14） 砌体结构设计规范 （gb50003-2011） ； （15） 混凝土结构设计规范 （gb50010-2010） ； （16） 建筑抗震设计规范 （gb50011-200-（2008 版） ） ； （17） 建筑结构载荷规范 （gb50009-2001-（2006 版） ） ； （18） 电气装置安装工程施工及验收规范 （gb50257-1996） 。 2.墙体工程 企业创业示范基地建设项目可行性研究报告企业创业示范基地建设项目可行性研究报告 24 本项目建筑均为低层及多层，采用砖混结构，墙体采用: 外墙:采用 37cm 红砖墙。施工时应严格按照*自治区 05 系列 建筑标准设计图集要求和现行施工验收规范执行，做法符合结构钢 筋混凝土柱、墙、梁的拉结及洞口处理图集说明。 外墙外侧贴 100mmeps 板(模塑聚苯板，防火等级为 b1 级)保温 材料，然后在保温材料上做面层。 3.门窗工程 外窗选用单框二玻塑钢平开窗，营业用房门为钢结构卷帘门。 所有低于 900mm 的窗台，均设防护栏杆。 4.防水工程 厂房及库房采用 sbs 改性防水卷材。 营业用房及服务办公用房防水采用 1.5mm+1.5mm 厚两道 sbs 防 水卷材。 卫生间:采用聚氨醋涂膜防水层，四周卷起 300mm 高。 6.2.26.2.2 结构设计结构设计 1.设计依据和标准 （1） 建筑结构荷载规范 （gb50009-2001（2006 年版） ） ； （2） 混凝土结构设计规范 （gb50010-2010） ； （3） 建筑抗震设计规范 （gb5001-2001） ； （4） 建筑地基基础设计规范 （gb50007-2002） ； （5） 建筑抗震设防分类标准 （gb50223-2004） ； （6） 砌体结构设计规范 （gb50003-2001） ； 企业创业示范基地建设项目可行性研究报告企业创业示范基地建设项目可行性研究报告 25 （7） 岩土工程勘察规范 （gb50021-2001） 。 2.设计荷载 满足建筑结构荷载规范gb50009-2001（2006 版） 。 基本风压力：0.55kn/m2，基本雪压 0.3kn/ m2。 营业用房台面设计活荷载标准： 上人屋面: 2.5kn/m2 不上人屋面:0.5kn/m2 营业用房楼： 4kn/m2 营业用房楼梯： 5kn/m2 卫生间： 2.0kn/m2 上述未列之处均按建筑及设备工程提供的实际荷载设计。 3.设计基础参数 （1）使用年限：正常维护情况下合理使用年限 50 年； （2）地震：根据*地区地震资料，建筑抗震设防分类丙类， 基本地震裂度为 7 度，地震加速度 0.15g；本项目为重点设防类， 按提高 1 度设防。 （3）建筑类别为二类，结构安全等级二级； （4）建筑耐火等级一级； （5）屋面防水等级为级； （6）按建筑节能标准 65%； 4.结构基础形式 结构形式：均为砖混结构。 企业创业示范基地建设项目可行性研究报告企业创业示范基地建设项目可行性研究报告 26 基础形式：地圈梁基础。 5.结构分缝 本工程根据规范要求墙体设置仲缩缝;楼板按规范设置温度分布 钢筋，混凝土添加性能良好的微膨胀剂，以减少伸缩对结构的不利 影响，避免出现裂缝。 6.主要材料 （1）混凝土：基础为 c25，梁、板、柱 c30-c35，楼梯 c30。 地下室底板、顶板、墙均为 250 厚，底板砼垫层上干撒水泥基渗透 结晶型防水涂料，做 s6 抗渗钢筋砼底板；顶板 s6 抗渗钢筋砼。墙 体 s6 抗渗钢筋砼，水泥基渗透结晶型防水涂料。 （2）钢筋：hpb235 级热轧钢筋、hrb335 级热轧钢筋、hrb400 级热轧钢筋。 （3）屋面防水：为 1.5+1.5 厚 spt-pet 两道自粘防水卷材，防 水层合理使用年限为 15 年。需做防水的房间，做 sq 防水，四周卷 起卫生间卷起 800 高，其它卷起 300 高。 （4）保温材料：表观密度30kg/m3,导热系数0.042w/mk， 抗压强度0.1mpa，抗拉强度0.1mpa，蓄热系数0.36，传热系 数 0.41w/m2*k。 7. 构筑物抗漂浮能力 项目区地下水埋深度较深，项目所有构筑物均处于地下水常年 水位线以上，地下水对项目构筑物的浮力以设计文件的抗浮验算为 准，严格按照设计文件的抗浮措施落实。 企业创业示范基地建设项目可行性研究报告企业创业示范基地建设项目可行性研究报告 27 6.36.3 公用工程设计公用工程设计 6.3.16.3.1 给排水工程给排水工程 1.设计依据 建筑给水排水设计规范gb50015-2003； 建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范g50242-2002； 建筑灭火器配置设计规范gb50140-2005； 建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技术规程cjj/t29-98； 建筑给水硬聚氯乙烯管道工程技术规程ces41：92； 室外给水设计规范gb50013-2006； 建筑设计防火设计规范gb50016-2006； 建筑给水排水设计规范gb50015-2003； 室外排水设计规范gb50014-2006； 污水排入城市下水道水质标准cj3082-1999。 2.给水系统 室外给水工程： 本工程水源为城市自来水，供水压力0.26mpa。从不同路段的 道路的城市给水管道上接二根 dn150mm 的引入管，分别经阀门井及 水表井后与城市管道相连接。 建筑物给排水工程： 系统设置：本工程水源为城市自来水，供水压力0.26mpa。从 不同路段的道路的城市给水管道上接二根 dn150mm 的引入管。营业 用房采用上供下回的机械全循环方式。 企业创业示范基地建设项目可行性研究报告企业创业示范基地建设项目可行性研究报告 28 给水管网： a.管径80mm 采用 ppr 管，双热熔管件进行热熔连接。 b.管径 dn80mm 者，采用管内壁涂塑球墨给水铸铁管，橡胶圈 接口，并设支墩。 c.管道、管件及阀门的工作压力为 1.0mpa。 d.水表井和阀门井均采用砖砌筑。井盖采用球墨铸铁井盖和装 置座，位于行车道上者为重型；位于非行车道上者为轻型。 室内给水系统： 本项目创业基地内建筑，均为 1 层和 4 层建筑，由城市自来水 水压直接供水。给水管采用下行上给式管道系统。 消防给水工程 生产制造区域： 消防水源采用基地给水管网。 消防采用低压给水系统，由城市自来水直接供水，发生火灾时， 有城市消防车从现场室外消防井取水经加压进行灭火或经消防水泵 接合器供室内消防灭火用水。 营业用房部分： 营业用房各层均设消火栓进行保护。其布置保证室内任何一处 均有 2 股水柱同时到达，灭火水枪的充实水柱为 10m。消火栓系统 设有消防水泵接合器，设在建筑之外。 设生活泵房一座。内设不锈钢生活水池和变频泵，组分区供 水，保证生活供水压力在 0.1-0.3mpa 之间。 企业创业示范基地建设项目可行性研究报告企业创业示范基地建设项目可行性研究报告 29 管材与管道埋深考虑施工条件等因素采用球墨铸铁管、管道 埋深一般在 2.3m 通过减压阀左右。 3.排水工程 排水制度： 排水制度实行雨污分流制，雨水采用暗管的方式，把雨水有组 织地排入城市干道内的雨水干管，污水采用暗管，通过化粪池生化 处理后有组织地排入城市干道内污水下管。 污水管网 基地建筑物污水排出后经化粪池处理后排放，污、废水最终排 入市政污水管道。营业用房建筑底层卫生间排水管道系统采取单独 排放形式。 污水管网利用创业基地总平面设计地形坡度条件，形成独立自 流排水形式排入市政排水管网。 污水管道采用高密度 pe 型双壁波纹排水管材料，管口密封胶圈 连接。化粪池为砖砌化粪池。 6.3.26.3.2 电气工程电气工程 1.强电部分 （1）设计依据 供配电系统设计规范 （01350052-2009） ； 10kv 及以下变电所设计规范 （gb50053-94)； 低价配电装甘及线路设计舰范 （gbj54-83） ； 低压配电设计规范 （gb50054-95） ； 企业创业示范基地建设项目可行性研究报告企业创业示范基地建设项目可行性研究报告 30 电力工理电绷没计规范(gb50217-2007 )； 民用建筑电气设计规 m （jgj11/16-2008） ； 建筑物防亩设计规范 （gb50057-2010） ； 建筑物电了信息系统防树技术规范 （gb500343-2004） ； 建筑照明设计标准 （gb50034-2004） ； 其它相关的规范、规程、规定等； 项目方提供的设计任务书。 （2）设计范围 本项目工程的强、弱配电设计和小区内外线设计。 照明配电系统； 防霄、接地系统及安全措施； 通讯系统； 有线电视系统。 （3）用电负荷及负荷等级 本区项目占地面积为 16.5m2。总建筑面积为 32000.00m2，包括 营业用房、服务办公用房、厂房等。考虑到本项目整体建设规划要 求，本项目选用 s11-m-80/10 变压器进行项目区所有功能区供电。 创业基地的消防用电负荷、多层、给水泵等为二级负荷，其余 的用电设备均为三级负荷。故由双回路独立电源供电。 （4）供电电源 项目供电电压为 10kv，自城市电网引入 3*(yjv-3*240)电缆埋 地至本区 10kv 分支箱内。 企业创业示范基地建设项目可行性研究报告企业创业示范基地建设项目可行性研究报告 31 （5）配电系统及照明 根据地形及建筑物分布特点，项目用电由城市电网引入，10kv 外线由供电部门考虑。每栋