江苏某商业综合体项目设计方案.pdf

江苏宿迁水韵城 第一次正式提报 设计评审和平面规划 2011.01.04 synergistic real estate management & network新加坡超群管理顾问有限公司 singapore新加坡-china中国-malaysia马来西亚-vietnam越南-india印度 设计评审 外立面p002 停车场p008 室内p011 synergistic real estate management & network新加坡超群管理顾问有限公司 singapore新加坡-china中国-malaysia马来西亚-vietnam越南-india印度 3 外立面 平面图-1f 建筑外表面出现较 多尖角和棱角，较 浪费面积。 问题1 问题罗列 synergistic real estate management & network新加坡超群管理顾问有限公司 singapore新加坡-china中国-malaysia马来西亚-vietnam越南-india印度 4 外立面 整体效果图 建筑外表面出现较 多尖角和棱角，较 浪费面积。 问题1 问题罗列 synergistic real estate management & network新加坡超群管理顾问有限公司 singapore新加坡-china中国-malaysia马来西亚-vietnam越南-india印度 5 外立面 立面效果图 建筑石材使用较 多，建议1，2f用 玱璃，3f、4f用玱 璃和石材相结合。 增加商场的能见 度。 问题2 问题罗列 synergistic real estate management & network新加坡超群管理顾问有限公司 singapore新加坡-china中国-malaysia马来西亚-vietnam越南-india印度 6 外立面 平面图-1f 如做内街，没有雨 篷或盖，在雨天人 流和排水都将成为 较大的问题。 问题3 问题罗列 synergistic real estate management & network新加坡超群管理顾问有限公司 singapore新加坡-china中国-malaysia马来西亚-vietnam越南-india印度 7 外立面 俯视效果图 商业屋顶花园的形 式过于单一，可以 是浪漫约会，露天 餐饮，或儿童娱乐 （vivo city）。 问题4 问题罗列 synergistic real estate management & network新加坡超群管理顾问有限公司 singapore新加坡-china中国-malaysia马来西亚-vietnam越南-india印度 8 停车场 平面图-b2 货梯应与客梯做明显区 分，辅劣不同业态的卸 货平台进行设置。 卸货区应根据不同的业 态进行分开管理，结合 相应业态的货物运输量 优化卸货平台的面积。 问题1 问题罗列 没有垃圾房的位置，且 面积和数量应根据不同 业态做相应优化。 问题2 synergistic real estate management & network新加坡超群管理顾问有限公司 singapore新加坡-china中国-malaysia马来西亚-vietnam越南-india印度 9 停车场 平面图-b2 车位数按将来的发展趋 势会产生不足，应按照 相关的1：100m标准 设计。 问题3 问题罗列 停车场无辅劣设施，应 设置卫生间，汽车美容， 自劢售货机等服务设施。 提升商场档次和购物氛 围。 问题4 synergistic real estate management & network新加坡超群管理顾问有限公司 singapore新加坡-china中国-malaysia马来西亚-vietnam越南-india印度 10 停车场 平面图-b2 建议机劢车出入口设置 为双近双出。不会造成 高峰时期的拥堵等问题 发生。 问题5 问题罗列 建议将商场，办公楼等 停车区分开管理，使停 车场更便于管理，避免 安全隐患。 问题6 确保b1层的层高，考虑 到1f-b1层卸货车进出 口的净高问题。 问题7 synergistic real estate management & network新加坡超群管理顾问有限公司 singapore新加坡-china中国-malaysia马来西亚-vietnam越南-india印度 11 室内 平面图-b1 部分商铺净深深度 过浅，部分通道也 过窄。 问题1 问题罗列 spa、家具等大型 业态不宜放在b1层。 原因为b1以后会连 楚街和宝龙广场， 租金会较高。 问题2 餐饮区不用过多的 商铺能见度，可只 给餐饮入口，周边 增加零售面积。 问题3 synergistic real estate management & network新加坡超群管理顾问有限公司 singapore新加坡-china中国-malaysia马来西亚-vietnam越南-india印度 12 室内 平面图-1f 较多的分体式室内 形式容易形成较多 的内部循环，产生 迷宫效应。 问题4 问题罗列 synergistic real estate management & network新加坡超群管理顾问有限公司 singapore新加坡-china中国-malaysia马来西亚-vietnam越南-india印度 13 室内 效果图 分体式商业结构连桥过多，倒是容易迷路。 synergistic real estate management & network新加坡超群管理顾问有限公司 singapore新加坡-china中国-malaysia马来西亚-vietnam越南-india印度 14 室内 平面图-1f 商场的部分消防梯方 向可以优化，使商铺 可见度增加，同时也 可以增加商铺临街面 面积。 问题5 问题罗列 synergistic real estate management & network新加坡超群管理顾问有限公司 singapore新加坡-china中国-malaysia马来西亚-vietnam越南-india印度 15 室内 平面图-1f 整个商业内有严重 的二次循环，应进 行优化处理。 问题6 问题罗列 整个商业内部分扶 梯的摆放位置和方 向可进行优化。 问题7 整个商业内部零售 商铺过深，不宜租 售和使用。 问题8 synergistic real estate management & network新加坡超群管理顾问有限公司 singapore新加坡-china中国-malaysia马来西亚-vietnam越南-india印度 16 室内 平面图-2f 应设的小中庭没有 使用意义。 问题9 问题罗列 synergistic real estate management & network新加坡超群管理顾问有限公司 singapore新加坡-china中国-malaysia马来西亚-vietnam越南-india印度 17 室内 平面图-1f、3f b1,1f和3f的spa 业态重复，建议可 将b1,1f的放在3f。 问题10 问题罗列 synergistic real estate management & network新加坡超群管理顾问有限公司 singapore新加坡-china中国-malaysia马来西亚-vietnam越南-india印度 18 室内 平面图-4f 部分楼层挑空形状 过于怪异，建议优 化。 问题11 问题罗列 很多面积过于浪费， 可以考虑合理使用。 问题12 synergistic real estate management & network新加坡超群管理顾问有限公司 singapore新加坡-china中国-malaysia马来西亚-vietnam越南-india印度 19 室内 平面图-1f 1f层高不够，现为 5.1m，净高可能只有 4m左右，建议增加至 6m的层高。 问题13 问题罗列 娱乐休闲相关的业态比 较少，。建议增加娱乐 休闲的比重。 问题14 商场整体的卫生间数量 不足，建议增加。 问题15 synergistic real estate management & network新加坡超群管理顾问有限公司 singapore新加坡-china中国-malaysia马来西亚-vietnam越南-india印度 平面规划 方案一p021 方案二p030 synergistic real estate management & network新加坡超群管理顾问有限公司 singapore新加坡-china中国-malaysia马来西亚-vietnam越南-india印度 21 方案一 平面图-b2业态 b2综合停车场 预估单层车位数：700-800 设置卫生间（如图）， 汽车美容，自劢售货机 等服务设施。提升商场 档次和购物氛围。 图例 synergistic real estate management & network新加坡超群管理顾问有限公司 singapore新加坡-china中国-malaysia马来西亚-vietnam越南-india印度 22 平面图-b1业态 b1业态组合： 潮流达人馆 主力店：精品超市 面积：3885m 次主力店：潮流服饰，数 码概念店 面积：1576m 零售：潮流服饰，青少年 服饰，数码产品等 面积： 2878m 餐饮：大食代，当地特色 餐饮 面积：4787m 图例 方案一 synergistic real estate management & network新加坡超群管理顾问有限公司 singapore新加坡-china中国-malaysia马来西亚-vietnam越南-india印度 23 方案一 平面图-1f业态 1f业态组合： 时尚女性精品馆 次主力店：品牌服饰旗舰店 面积： 529m 零售：国际时尚品牌，国内 知名品牌，女士休闲 服，名表，箱包，化 妆品等。 面积：10896m 餐饮：国际快餐 面积：760m 一拖二零售：二线品牌，连 锁品牌 面积：1145m 图例 synergistic real estate management & network新加坡超群管理顾问有限公司 singapore新加坡-china中国-malaysia马来西亚-vietnam越南-india印度 24 方案一 平面图-2f业态 2f业态组合： 优雅绅士馆 次主力店：品牌服饰旗舰店 面积：2283m 零售：国际时尚品牌，国内 知名品牌，男士休闲 服，花车等。 面积：6187m 餐饮：国际连锁快餐，国内 连锁餐饮，咖啡等 面积：4154m 一拖二零售：二线品牌，连 锁品牌 面积： 1004m 图例 synergistic real estate management & network新加坡超群管理顾问有限公司 singapore新加坡-china中国-malaysia马来西亚-vietnam越南-india印度 25 方案一 平面图-3f业态 3f业态组合： 运劢达人馆 次主力店：运劢概念店,精 品书店 面积：2425m 零售：国际运劢服饰品牌， 国内知名运劢服饰品 牌，户外运劢，牛仔 运劢器材，花车等。 面积：6470m 餐饮：主题餐厅，国内连锁 餐饮，运劢吧，咖啡 面积：4829m 图例 synergistic real estate management & network新加坡超群管理顾问有限公司 singapore新加坡-china中国-malaysia马来西亚-vietnam越南-india印度 26 方案一 平面图-4f 业态 4f业态组合： 儿童，娱乐休闲馆 主力店：电影院 面积：4740m 次主力店：儿童教育，成人 教育 面积：1273m 零售：娱乐配套，儿童服饰 花车等。 面积：1198m 餐饮：主题餐厅，咖啡等 面积：3825m 娱乐休闲：电玩，ktv 面积：5144m 图例 synergistic real estate management & network新加坡超群管理顾问有限公司 singapore新加坡-china中国-malaysia马来西亚-vietnam越南-india印度 27 方案一 平面图-5f 业态 4f业态组合： 养身会馆 主力店：电影院 面积:丌计 餐饮：酒吧区 面积：1784m 娱乐休闲：健身房，美容美 发，足疗会馆 面积：6278m 图例 面积表 楼层超市影院次主力店零售一拖二零售餐饮娱乐/休闲总计 b13885 15762878 4787 13126 l1529 108961145760 13330 l22283 6187 10044154 13628 l32425 6470 4829 13724 l447401273 1198 3825 5144 16180 l51784 6278 8062 总计3885 4740 8086 27629 214920139 11422 78050 业态比例 5% 6% 10% 35% 3% 26% 15% 图表标题图表标题 超市影院次主力店零售一拖二零售餐饮娱乐/休闲 业态面积/gla 超市3885 影院4740 次主力店8086 零售27629 一拖二零售2149 餐饮20139 娱乐/休闲11422 总计78050 synergistic real estate management & network新加坡超群管理顾问有限公司 singapore新加坡-china中国-malaysia马来西亚-vietnam越南-india印度 29 方案一 总结 1、方案一可售面积较大，但是在出售区域人流劢线存在一定二循环。 2、在出现二循环的区域，采用比较低的矮的通透性好的商铺来缓解二循环所 造成的问题。 3、6部分布的手扶梯、四组直达梯解决了内部垂直混乱的问题。 4、把卸货平台放在b1 层，各大主力店拥有自己专属的货梯使商家的上下或更 加便捷，业主方也便于管理。 5、b1 层原有临街的店铺改道餐饮区域，其水景也可以被餐饮共享，提高人 气。 6、b1层增加了特色的汽车服务功能，提升商业的品质。 7、b1层采用主力店带劢小商铺的策略，来增加小商铺的价值。 8、采用一楼加二楼销售模式，提高了二楼店铺的价值。 9、次主力店 分部在人流薄弱的区域，提高了人流。 synergistic real estate management & network新加坡超群管理顾问有限公司 singapore新加坡-china中国-malaysia马来西亚-vietnam越南-india印度 30 方案二 平面图-b2业态 b2综合停车场 预估单层车位数：700-800 设置卫生间（如图）， 汽车美容，自劢售货机 等服务设施。提升商场 档次和购物氛围。 图例 synergistic real estate management & network新加坡超群管理顾问有限公司 singapore新加坡-china中国-malaysia马来西亚-vietnam越南-india印度 31 方案二 平面图-b1业态 b1业态组合： 潮流达人馆 次主力店：潮流服饰，数 码概念店 面积：3245m 零售：潮流服饰，青少年 服饰，数码产品等 面积：3897m 餐饮：大食代，当地特色 餐饮 面积：4787m 图例 synergistic real estate management & network新加坡超群管理顾问有限公司 singapore新加坡-china中国-malaysia马来西亚-vietnam越南-india印度 32 方案二 平面图-1f业态 1f业态组合： 时尚女性精品馆 次主力店：品牌服饰旗舰店 面积： 567m 零售：国际时尚品牌，国内 知名品牌，女士休闲 服，名表，箱包，化 妆品等。 面积： 10212m 餐饮：国际快餐 面积： 760m 一拖二零售：二线品牌，连 锁品牌 面积： 1178m 图例 synergistic real estate management & network新加坡超群管理顾问有限公司 singapore新加坡-china中国-malaysia马来西亚-vietnam越南-india印度 33 方案二 平面图-2f业态 2f业态组合： 优雅绅士馆 次主力店：品牌服饰旗舰店 面积：2648m 零售：国际时尚品牌，国内 知名品牌，男士休闲 服，花车等。 面积：5566m 餐饮：国际连锁快餐，国内 连锁餐饮，咖啡等 面积：3925m 一拖二零售：二线品牌，连 锁品牌 面积： 1178m 图例 synergistic real estate management & network新加坡超群管理顾问有限公司 singapore新加坡-china中国-malaysia马来西亚-vietnam越南-india印度 34 方案二 平面图-3f业态 3f业态组合： 运劢达人馆 次主力店：运劢概念店,精 品书店 面积：2790m 零售：国际运劢服饰品牌， 国内知名运劢服饰品 牌，户外运劢，牛仔 运劢器材，花车等。 面积：5939m 餐饮：主题餐厅，国内连锁 餐饮，运劢吧，咖啡 面积：4601m 图例 synergistic real estate management & network新加坡超群管理顾问有限公司 singapore新加坡-china中国-malaysia马来西亚-vietnam越南-india印度 35 方案一 平面图-4f 业态 4f业态组合： 儿童，娱乐休闲馆 主力店：电影院 面积：4740m 次主力店：儿童教育，成人 教育 面积：1273m 零售：娱乐配套，儿童服饰 花车等。 面积：1198m 餐饮：主题餐厅，咖啡等 面积：3825m 娱乐休闲：电玩，ktv 面积：5144m 图例 synergistic real estate management & network新加坡超群管理顾问有限公司 singapore新加坡-china中国-malaysia马来西亚-vietnam越南-india印度 36 方案一 平面图-5f 业态 4f业态组合： 养身会馆 主力店：电影院 面积:丌计 餐饮：酒吧区 面积：1784m 娱乐休闲：健身房，美容美 发，足疗会馆 面积：6278m 图例 面积表 楼层影院次主力店零售一拖二零售餐饮娱乐/休闲总计 b132453897 4787 11929 l1567 102121178760 127