某住宅小区物业管理设计方案(.doc

白石住宅小区设计方案一、物业简介白石住宅小区位于江门市白石大道北侧，五邑大道侧，是未来新城中心区域所在。其总建筑面积为30万平方米，占地14万平方米，有22栋8层的住宅，户型为二梯六户到一梯两户，面积从70到140多平方米，以三房二厅为主，（其中一梯两户共有8栋，每户的面积都为70平方米；两梯六户共有14栋，有4栋每户的面积为100平方米，4栋每户的面积为140平方米，6栋的每户面积为145平方米。）区内配有多功能会所及幼儿园，整个小区绿化面积占15.5%，小区道路面积占总面积的8%，建筑用地48.5%，幼儿园用房占10%，其余为物业物理用房、体育实施和商业用房。业主构成主要为企业白领和行政事业单位职员。二、物业管理公司简介 世盛物业管理(江门)有限公司是广州世盛旗下的子公司，是专门从事物业管理及其相关服务的独立法人企业，具有国家物业管理企业一级资质。1999年5月注册成立的世盛物业管理(广州)有限公司。通过与香港佳定物业管理公司的合作，使世盛物业公司学到了境外物业管理的先进思想、理念、模式、方法和技术，为公司在成立后的几年内持续健康、稳步、快速发展打下了良好的基础。公司己通过iso9001：2000和iso14001：1996认证。 公司的质量管理方针是：专业规范严谨的管理，综合高效热忱的服务，满足顾客需求，坚持持续改进，保持业界一流。专业-具有专业资格、专业人才、专业技术。规范-严格遵守法律法规，诚信经营，规范运作。严谨-建立严密的质量管理体系，严以律己，严格要求。综合-为业户提供并持续改进物业管理与服务。高效-对过程有效控制，确保提供服务的快捷与高效。热忱-以业户为关注焦点，至诚至善，克已奉献。 公司获得的主要荣誉:由广州市质量管理奖审定委员会颁发的2003年度广州市质量管理奖。由全国市场诚信建设组织委员会颁发的全国质量、服务诚信示范单位。由中国调查统计行业协会、中国资信评估中心评定的2003年度、2004年度、2005年度建设行业信用aaa级单位。通过广州市物业管理协会智能化专家组认定，获得智能化大楼和住宅小区管理资质。经过多年的探索与实践，在吸收了境外物业管理的先进经验并结合本地物业管理的实际情况后，公司已经形成了具有世盛物业特色的管理思想和服务特色，促进了企业的稳步发展，也逐渐形成了世盛物业独特的企业文化：使命：为业主使用人提供物有所值物超其值的物业管理服务，创造业主使用人满意的生活和工作环境。通过创立企业的品牌，增强企业的市场竞争能力，促进企业的长效发展，使企业运营中的环境效益、经济效益、社会效益相结合的综合效益最大化，为员工和股东创造实际利益。 愿景：让我们与顾客共创美好生活。价值观：诚信、务实、创新、奉献。品牌：世盛物业，超值奉献。理念：时时以一流标准要求自己，事事用服务观念对待业户。精神：务实进取，追新创优，在现代化管理进程中不断追求提升和完美，力求管理一流，服务一流，员工素质一流，综合效益一流。宗旨：您的需要，我的责任，寓服务于管理之中。思想：业主并不总是对的，但他永远是第一位。要求：把今天的事做到最好，明天的事考虑周到。态度：不能带“不”字作结束语。诚信：说到的一定做到，做到的比说到的更好。特色：新、严、精、细。新-管理中不断融入新理念、探索新思路、接受新经验、运用新方法，建立新机制。公司在发展过程中，不断提升和完善管理思想，学习和借鉴先进管理经验，力求在管理与服务上有所突破，有所创新。严-在企业管理中充分体现高效、精干、严格的要求，坚持能进能出、能上能下的激励机制，提倡优胜劣汰、赏罚分明的竞争机制，以严格的管理、严明的纪律、严肃的态度、严谨的规范、严密的措施，确保各项管理工作落到实处。精-坚持精品意识、品牌意识，在提高管理水准的同时，不断提高服务质量、服务技能以及服务意识。对每一件工作、每一块标识、每一项布置都精心设计、精心策划。 细-对每一个环节、每一个步骤、每一个过程都想得细、做到位，对每一件事都细观察、细设想，对每一位顾客，都细致周到、体贴入微，尽一切所能满足和超越顾客合理的要求与期望。三、公司对接管项目采用的管理方式方法(一) 小区的发展目标根据江门市物业管理规定、物业管理条例的要求，按照全国优秀物业管理住宅小区的标准制定各项管理指标；制定四年内将（白石住宅小区）创建成广东省物业管理示范住宅小区。(二) 提高服务水平的措施采取有效的督导管理方式，对各职能部门实施监督指导管理，保证工作正常运作，提高工作效率和工作质量，具体有以下四种作法：1. 经济管理 ：公司与各级员工签订劳动责任状，明确员工的权利与义务，并制定各员工所在岗位和工作绩效相挂钩的工资制度，以此来调动员工的工作积极性。2. 法规管理 ：遵循既订的规章制度和工作程序来规范员工的言行，提高工作效率和工作质量。3. 行政管理 ：实行每月、每周部门详细的工作计划，物业经理每天上班前20分钟组织管理级召开“早会”布署当日工作，下达工作任务，总结前一天的工作情况，分析存在的问题，提出解决办法；并每周召集主管人员开一次办公会，讲评和布置工作，听取汇报，分析存在问题，提出解决办法。4. 激励、培训管理： 物业管理是多工种的服务行业，平凡而朴实无华，为预防员工在一天天的重复工作当中滋生惰性，我们采取通过各种培训教育手段唤起、培养员工的敬业精神、职业道德、职业的荣誉感和责任意识，让广大员工都能在不断挑战平凡的过程中不断超越，并树立员工与管理中心利益一致性的认同感和“与小区荣辱与共”的使命感，不断提高员工自身素质和工作水平(三) 公司未来的发展公司本着“满足业主需要是物业人永恒的追求”这一理念，用心做事、以情服务，坚持内强管理，外树形象，不断提高管理水平和服务质量，“以改革促发展，以发展保稳定，以稳定促改革”的基本工作思路积极工作，使公司管理逐步规范化、科学化。 公司对未来的发展充满信心，我们将与业主携手共同创造美好的生活环境。(四) 管理机构设置和管理人员的配备、管理及物资的配备1组织机构设置管理处经理经理助理保安部清洁部管理处工程部财务组行政后勤会所管理客户服务中心绿化组保洁组消防管理车辆管理治安管理水电组维修组办公室2人员配备（1）工程部（11人）水电组5人（设组长1人）：主要负责小区内日常水电的安装维修维修组4人（设组长1人）：主要负责小区内日常的维修和管道的疏通办公室2人（设主管1人、材料采购1人）：主要负责工程部的日常事物和材料的采购、材料进出的登记（2）管理处（17人）会所4人：主管1人，管理员3人，主要负责会所日常运作。财务2人（会计1人、出纳1人）：主要负责公司内经济核算和各种费用的收缴行政人事1人（人力资源主管）：主要负责公司人员的招聘和培训、员工绩效的考核。后勤2人：主要负责公司的后勤工作客户服务中心6人（文员2人、管理员4人）：文员主要负责前台的接待和接听电话；管理员主要负责小区日常巡楼与日常问题的处理经理1人、经理助理1人：主要负责物业部的日常工作（3）清洁部（4人）绿化1人（外包给绿化公司，1个管理员负责）：监督绿化人员对小区内绿化的养护。保洁2人（外包给保洁公司，2个管理员负责）：监督保洁人员对小区内卫生的工作情况。主管1人：主要负责清洁部的监督工作。（4）保安部（43人）配置如图:班次领班门卫巡逻车辆管理监控中心总人数早班 （7：3015：30）1423212中班 （15：3023：30）1423212晚班 （23：307：30）1434214保安队长2人，3人顶班3物力资源配置世盛物业管理公司从有利于高水准物业管理服务出发，坚持低成本的原则下，配置白石小区管理处的物资装备。一、物质装备计划序号物质装备项目内 容 描 述备 注1管理处工作场所名称客户物业管理服务中心经理办公室办公室技术值班室工作操作间仓库管理员宿舍保安宿舍面积m2803050202050802202办公用品世盛物业物料配送由下表提供3维修工具世盛物业物料配送由下表提供4消防装备世盛物业物料配送由下表提供5清洁工具由分包方提供6护卫装备后勤中心提供7交通工具自行车（办公室和技工用）8会所装备详见下文二、行政办公用品计划序列名 称数 量单价（均价）合 计备 注1办公桌椅10套700.007000.002打印机1台1500.001500.003复印机1台15000.0015000.004电脑设备3套25000.0075000.005电话6台200.001200.006保险柜1台500.00500.007数码照相机1部6000.006000.008档案、资料柜10000.0010000.00整体制作9空调冷气机（分体、柜式）2套4000.008000.0010各类办公用品4000.004000.0011饮水机4台200.00800.0012各类标识牌8500.008500.00整体制作13小区宣传栏3个2000.006000.0014客户物业管理服务中心桌椅5000.005000.00整体制作合 计148500.00三、维修工具计划序列名 称数 量单 价合 计备 注175型室内疏通机1台2000.002000.002200型室外疏通机1台4000.004000.0038kva型电焊机1台900.00900.004冲击钻1部2000.002000.005砂轮切割机1台1500.001500.006手电钻1部600.00600.007台钳1台800.00800.008梯子2部800.001600.009万用表2部200.00400.0010摇表1部400.00400.0011潜水泵1台2200.002200.0012电动工具7套500.003500.0013电流表3块300.00900.00合 计20800.00四、护卫、消防装备计划序列名 称数 量单 价合 计备 注1无线对讲机20台1000.0020000.002护卫服装43套200.008600.003消防工具1套900.00900.004干粉灭火器50瓶150.007500.005自行车3辆700.002100.006云梯1部2500.002500.007床及床上用品43套600.0025800.008摄像头及组件30套800.0024000.009录像机4台2000.008000.0010对讲机中转器1台10000.0010000.00合 计109400.00(五) 公司运作流程规划设计具体图示如下：公司主管部门业委会和有关政府部门计算机辅助管理系统 沟通 指示 指示管理处调度室 查询、输入 指令 反馈报告 指示业户物业管理员 工作计划输出 投诉 反馈 报告服务地点 命令部门主管员工(六) 公司多种经营服务服务思路：1.提供种类齐全的服务项目，内容涵盖业主日常的衣、食、住、行、用等各方面。同时根据业主需求的变化，在实际操作中不断设计和推出满足业主个性化要求的服务项目，不提供过剩的服务产品。2.注重统筹与组织，确保无偿服务项目提供的可行性。充分考虑业主的承受能力，有偿服务按略低于市场平均价格的标准向业主提供。3.与社会服务机构、专业公司携手，在小区内定点定员服务，通过社会力量，开展专业化的各类特约服务。4.服务人员以兼职为主，同时招聘周围地区部分下岗人员及热心公益、具有特长的社区成员组织家政服务队，统一管理，统一培训。推行服务签单，定期结算制度。（1）会所服务a、露天游泳池游泳池设有儿童泳池及标准池两种，定时清洗，聘有专业教练，泳池为业主有偿服务。b、网球场会所设有露天网球场，资深教练1名，成立了网球俱乐部，提供球拍，网球出租。c、健身房健身房设备齐全，配有2名专业教练指导，开办会员，按小时收费，会员享受优惠。d、会所酒吧吧内环境优雅，体现相当品位，服务到位，明码标价，可举行派对。e、室内乒乓球室球室保持清洁，球台、球网摆放规范、球拍完好。球室按规定时间开放，按小时收费。乒乓球室提供乒乓球，乒乓球拍出租，出借的球拍、乒乓球应完好并交客户验看，收回时服务人员应验看，如发现球拍有损坏应酌情协商处理。（2）日常生活家政服务a、提供家庭劳务服务b、钟点家庭服务 c、电话留言服务d、代办电话开户 e、代办煤气开户f、代办有线电视开通 g、代叫出租车h、代订牛奶 i、代请家教j、代送子女上学（3）装修维护服务a、大、中、小型装修装饰工程（室内装修设计与施工）b、房屋设备修缮，房屋看管，房屋清扫保洁与消毒。c、安装玻璃、音响及家用电器 。d、安装灯具、门铃、橱柜。e、安装热水器、洗手间洁具 。f、检修电路、家用电器。g、修理家具配件 。h、修理防盗门。i、疏通下水管道（主管、支管）。j、修理或更换水表、电表、开关、插座、电话、门铃、门锁、门窗、信箱锁、灯泡、日光灯、灯罩、水阀、水龙头、软管 。（4）对外经营服务a、物业管理的策划、参与房地产营销策划。b、为物业管理行业提供产品和流通方面的服务。c、为物业管理或房地产业提供咨询、策划、市场信息和顾问方面的服务。 d、为同业提供培训、人才交流等方面的服务。e、对公共场地或场所的经营，如户外广告、屋顶天线、公共场地的出租等。f、对社区周边商家实施广告推广。（七）接管项目的档案管理物业档案的特点：专业性、动态性、真实性、价值性、法律性。1物业档案的建立（1）收集物业资料全面收集物业建设、竣工、验收、改造（变更）的资料、图纸与物业客户资料，收集整理物业设备资料、经营管理资料、用户装修管理资料、房屋及公共设施维修资料、消防治安资料和管理处质量管理、各类文书资料等。（2）整理物业资料 收集后的所有资料，统一由专人负责整理。整理的重点是去伪存真，根据档案的来源、信息的内容、信息的表现形式等特点进行细分。2客户档案的建立（1）产权备案物业中的公用设施和房屋建筑的共用部位，是业主们的共有财产，其维修养护费用由共有人按产权比例分摊，建立产权备案准确记载每个产权人拥有产权的范围和比例。（2）收集客户资料核对物业购买登记资料，入户登记资料，将物业使用人的姓名、附属成员情况、工作单位、联系单位、联系电话、通信地址等情况记录归档。3档案的使用管理（1）采用先进的档案资料管理检索软件，建立联网检索系统。（2）借阅重要的资料如原始文件、合同等应按档案的不同秘密等级程度由单位负责人批准后方可借阅，并办理借阅手续。（3）建立目录、方便查询。（4）采用原始档案和电脑档案双轨管理制。（5） 采用多种形式的文档储存方法,便于原始档案的管理。（6） 建立健全的档案外借管理规定及档案的密级，档案管理由专人负责，做到保管、保密，工作细致；如有破损，应及时修补。（7） 档案管理室必须达到防火、防潮、防变质，档案管理人员需定时进行检查和清理，保证文档保管安全。（8）设置档案专职人员管理，做到档案标识清晰，分类明确。4档案保管、销毁程序(1) 保管程序各部门将需保管的资料经文书处理程序，移交档案管理员；档案管理员将资料整理、分类并登记在档案目录中，归入相应案卷并统一编号；档案管理员定期将更新资料输入电脑，以便查询。档案原则上保存原件。(2) 销毁程序超过保管期限的档案，由档案管理员依据档案的保管期限每年编制销毁计划及清单，报管理处主管审核；管理处主管审核无误后报管理处经理审批；经理审批同意后由管理处，财务部指定三名监销人员(档案管理员、财务部人员、管理员)将超过保存期限的档案销毁；监销人员确认销毁文件无误签字后，选择安全地点销毁档案。四、财务收支预算及经济分析(一) 年度收入预算表：单位(元)项目面积（m2）单价(元/m2.月)月预算额年预算额白石小区1366401.962678143213772幼儿园300000.8024000288000商业用房360002.801008001209600停车场900个200个.月1800002160000合计5726146871372注：1、幼儿园物业管理费用为双方协定价，拟为0.80元/ m2.月。2、小区物业管理费按广州物业收费标准拟定为1.96元/ m2.月。3、商业用房收费拟定为2.80元/ m2.月。拟商品用房占总建筑面积12。（二）成本支出测算序号项 目 名 称计 算 方 法支出费用（元/年）一、 人工行政费用1员工工资（3000元人.月1人2500元人.月1人2000元人.月8人1500元人.月23人1000元人.月41人）12月11640002工会经费1164000元2%232803养老、医疗、工伤保险1164000元29.5%3433804员工劳保及误餐补贴80元人.月74人12月710405聘用人员办证费20人400元（人.年）80006办公费办公消耗品、通讯、交通、设备保养等按50000元/年综合测算500007员工培训费66人200元（人.年）13200二、 共用设施维护费8室外道路、场地维护24000 m25元（m2.年）1200009排污排雨管道疏通5000元次2次年1000010化粪池清理维护22座1200元（座.次）2次年5280011排污排雨检查井疏通22座100元（座.年）220014智能系统维护5000元月12月6000015消防系统维护5000元月12月6000016共用水电设施维护2000元月12月2400017维修工具设备折旧按20000元/年综合测算20000三、 共用水电费17楼内共用照明1000盏0.025kw24小时365天年0.87元度19053018照明路灯120盏0.04kw12小时365天年0.87元度1829219停车场照明90盏0.04kw24小时365天年0.87元度2743620电梯用电（0.75的功率因素，使用系数0.25）37台15kw0.750.2524小时365天年0.87元度140992221水泵用电（0.75的功率因素，使用系数0.4）75kw0.750.424小时360天年0.87元度30067222办公管理用水电费2000元月12月2400023员工宿舍水电费25元（人.月）74人12月22200四、 项目分包费用24保洁外包费用300000 m20.20元（m2.月）12月72000025园艺外包费用46500 m20.5元（m2.月）12月27900026电梯维修保养外包费用37台1200元（台.月）12月532800五、 开办费摊销费用229600元5年45920六、 停车场保险费752位200元（位.年）150400合 计5772672七、 以收入确定的有关费用28社区文化活动费营业收入229不可预见费营业收入329营业税营业收入5.2成本支出合计5772672营业收入10.2=6473551.94(三) 经济分析表：单位(元)收支情况分析项目月预算额年预算额收入5726146871372支出539462.666473551.94收支差异33151.34397820.06五、社区文化建设提要：找准切入点，开展形式多样的主体活动，节日活动，经常性的活动，丰富业主的文化生活；充分利用绿水、草场、园林景观，以环保、休闲为主题，给业主形成归属感、成功的自豪感。生活因文化而美丽。物质文化生活水平的日趋提高，体现生活质量和品味的人文环境的要求也越来越高，人们期望更多的感受到理想的精神环境满足。他们追求时尚，品味高雅。针对小区的地理和人文环境，社区文化定位，体现在从硬件建设上入手，发挥文化软件的功效，软硬件均为社区文化建设提供精彩展现的广阔舞台。 （一）社区文化建设构想1.硬件建设的构想我们提高居住生活品质，不应以制造“水泥森林”和“文化沙漠”为代价。一个设计合理，美观适用的生活空间，需要用文化的元素点缀才显得丰满完美。社区文化的硬件部分，是潜移默化影响人们心理素质的重要因素。良好的居住环境，可以促使人们自觉的养成良好的生活习惯。优雅的自然环境，良好的空气指数，完美的园林设计，舒适的人文环境，长期生活在我们构想的这种环境当中，便不知不觉的受到熏陶，提高自身的素质修养，整个小区的文化氛围也就自然而然的体现出来。2.软件建设的构想软件建设是社区文化活动的核心，包括一系列的活动计划、管理制度、人员的配置和服务、各项活动的筹备实施过程、效果、业主的参与配合以及对公益活动的热心程度等。通过精彩纷呈的社区文化活动，促进物业管理人与业主之间以及业主与业主之间的正常沟通。 （二）社区文化建设的总思路1.社区活动的原则与要求卓有成效的社区文化建设是一门高超的管理艺术。为了多角度深层次满足社区居民的文化需求，我们建立了三个“结合”两点“要求”的指导方针：坚持大与小的结合，远与近的结合，高雅与通俗的结合，要求内容丰富多彩，要求形式新颖独特。2.活动项目的设立社区文化的高扬与深入，让小区成为业主休闲娱乐、健身锻炼的乐园，各种特色活动与绿色走廊交相辉映，构成一道耀眼的社区文化长廊，使小区增添无限的生机和温馨，成为天地相融的美好家园。社区活动除开展常规活动外，还根据小区业主人口结构、文化素质和各种需求，开展特色活动如专题活动、兴趣活动等调动业主的参与社区活动的热情。3.他山之石，可以攻玉我们将加强与周边小区的联谊，密切与兄弟管理处的交流，取长补短，开拓思路。4.利用地域优势，强强联手交通便利，并借助毗邻高校，联合在小区不定期组织一些具有积极意义，影响广泛的活动，如社区家教、各类培训班，并借助毗邻的媒体对社区文化建设的成绩进行有力宣传，树立“文化社区，温馨家园”的形象。5.internet上的新舞台我们将促成小区宽带网的铺设 ，在internet上增设白石小区网址、网页，开辟 “白石小区论坛”等栏目，为社区文化建设搭建新舞台。（三）社区文化建设的保障体系1.制度建设为了保证社区文化建设顺利开展，我们将以iso9001质量管理体系为基础，制订一套日趋完善的规章制度。如白石居住区社区文化工作制度、白石社区文化活动运作流程、白石社区文化活动计划等以及专职社区文化工作人员的岗位职责，还将制订会所的管理制度。2.人员配备1.专职人员：我们将在管理处设置一名经验丰富的行政主管，负责白石社区文化的组织、实施工作。我们公司的编辑、文案和美工等专职策划人员，将会对社区文化建设进行统筹安排和全程指导。2.兼职人员：管理处全体员工在必要的时候都将协助社区文化工作，成为临时兼职人员。3.场所安排（1）管理处将充分利用小区内的户外空间（如休闲走廊，绿地、滨河，花园等）和会所开展活动,并适时走出小区，组织业主参加集体公益活动，把整个小区营造成人与人、人与自然优雅的生活和社交的园地。（2）在小区设置宣传栏、公布栏和各类标识，作为白石住宅小区对外对内的窗口，适时开展社区文化宣传及报道社区动态。4.经费投入为促进社区文化活动的开展，我们将专门规划一笔资金，作为进驻初期开展活动的经费。以后每年将在物业管理费中按收入总额的2提取社区文化费用，作为资金保障。此外，加强与企业、商家的合作，为提升活动档次开拓更多的资金来源。（四）社区文化活动精彩展现社区文化活动的策划：社区文化活动的策划好比写文章，首先要提炼鲜明的主题，然后挖掘新鲜的内容，接着设计新颖的形式。我们将在“环境保护、科普家教、社区公益、物管宣教、健康家居”等主题的基础上，张开灵敏的触角，提炼更富于内涵和积极意义的主题。再根据主题的需要，结合我们多年积累的丰富经验，挖掘新鲜的内容，充分利用户内户外的广阔空间，选择规模适当，新颖多样的活动形式，自办或联合举办丰富多彩的社区文化活动。（五）社区文化建设的效果评估社区文化建设是一项极有意义的工作，物业管理人应该坚持不懈、志在长远，建立评估反馈机制，不断总结经验，调整思路和计划，确保社区文化活动的实施效果。我们拟从内部和外部分别建立科学的评估体系。1.内部评估（1）活动内容是否受业主欢迎，参加是否踊跃；（2）活动的衔接是否良好，不使业主等候时间过长；（3）活动时间安排是否恰当，是否与业主想要参加的其它活动相冲突；（4）天气是否影响了活动的效果；（5）安全工作是否周全，交通安排有无疏漏,有没有暴露出不足；（6）活动是否影响了其他业主的正常休息；（7）动器材是否携带齐全，有无遗漏；（8）有老年人参加的活动，活动量是否适当；（9）动经费是否超支，奖品发放是否合理。2.外部评估（1）否令业主轻松快乐，心情愉快；（2）业主在活动中是否对管理处的工作提出意见和建议，是否对管理处的工作有所了解，与管理处的沟通有无加强；（3）业主之间是否彼此加深了解和沟通；（4）是否达到了良好的宣传效果,社会各界反响如何。六、公司管理规章制度（一）公司管理规章制度 1目的规范全体员工行为，加强本公司员工队伍的建设，提高员工的基本素质。2使用范围世盛物业管理有限公司全体员工。3职责公司的所有员工有义务严守规章制度、为公司利益而作出贡献。各部门负责人要对员工进行规章制度教育，并全面贯彻下去。4规章制度（1）上班的规定a上班必须穿好工作服，工作服要干净整洁；b须戴工作证，严禁将工作证借给他人或借别人的工作证进入公司；c凡遗失工作证、工作服应尽快申请补领；d不得擅自涂改工作证；e工作时间不准睡觉；f严禁在办公室私用电话； g不许在公司内打架；凡有打架者，无论何原因，一律作无条件开除处理；h凡在被本公司开除的雇员，一律不准再招入公司，一经发现，即时开除并扣除所有工资； （2）考勤和休假的规定a上班时间为上午8：3011：30下午13：3018：00b不得无故迟到、早退、外出；无故早退、迟到或外出者，罚款5元/次，超过30分钟按旷工一天处理c上下班必须打卡，不许代人打卡，不得涂改卡；忘记打卡或打错日期同样罚款5元、 发现代人打卡，一律罚款20元、擅自涂改卡表一律罚款20元。d员工请假需提前一天通知部门负责人批准后方可请假（特殊情况除外）；严禁无故旷工；无故旷工一天扣除2天工资、旷工连续3天按自动离职处理e病假：员工因病或非因工（公）负伤，经公司指定的医疗单位出具的证明确定不能坚持工作，可参考医生建议，根据实际情况核给病假。f休息日：员工每周工作6天，工作时间由部门主任安排。（3）聘用本公司各级员工必须具备以下资格，才能聘用a经理：必须具备大学本科以上学历，熟悉业务、具有5年以上实际工作经验，年龄在30岁以上。b部门主管：必须具备大专以上学历，熟悉业务，具有三年以上实际工作经验，年龄在25岁以上。c财务人员：必须具备大专以上学历，会计专业，三年以上工作经验。d管理员：大专以上学历，物业管理专业，持有物业管理上岗证，一年以上经验，欢迎优秀的大学应届毕业生。e后勤：中专以上学历，熟悉电脑办公软件的操作，三十岁，形象好，欢迎优秀的应届毕业生。f保安队长：高中以上学历，退伍军人，身高173以上，年龄40岁以下，三年以上工作经验。g保安员：初中以上学历，身高170cm以上，年龄35以下，退伍军人优先。h一般职员，高中以上学历，其条件符合职务要求。（4）试用a.新聘用人员应试用合格才试录用，试用期为1-3个月，期满合格者方予录用为正式员工。b.员工在试用期内品行和能力欠佳不适合工作者，可随时停止使用。（5）调整、加薪与晋升公司可根据工作需要,对员工进行跨部门或岗位的适当调整。所有公司员工每年都可获得一次加薪和晋升的机会。加薪和晋升主要是依据员工平时的工作表现。（6）辞退或离职a员工在服务期间若违反公司规则，公司将视情节给予必要之处分，直至辞退解除劳动合同。b员工若因特殊需要辞职，需提前以书面形式申请，员工离职前须交接好工作和有关文件。（二）内部岗位职责1.经理岗位职责(1)在公司总经理的领导下，全面负责物管部的各项工作。(2)负责公司所辖房屋建筑，公共设施，机电设备、消防设备等技术和管理工作；(3)负责制定本部门的各项管理制度及应急措施，确保质量管理体系在本部门有效运行；(4)负责向经营户及消费者提供日常维修、保安、保洁、仓储维修等服务。(5)负责对本部门各班组的工作进行检查，指导；(6)负责经营户及消费者装修申请、审批工作及较大规模的装修验收工作；(7)负责参与楼宇工程验收交接工作及制定楼宇工程验收实施计划。负责组织新接物业的机电设备运行调试工作；(8)负责对本部门发生的重大事故，组织调查分析及处理工作；(9)对采购物资和提供服务的供方进行评价；(10)负责审核本部门提交的物品申购报告，交主管领导审核的并报总经理批准；(11)负责本部门水、电等各专业技工的工作技能的培训及考核计划的制定，并配合物管部组织实施；确保其正常运行。(12)监督、组织实施与物业管理有关的计量检测设备的定期校准工作。(13)全面规划公司服务设施、消防设施的添置、安装、调试、运转和维修等工作，为质量管理体系的正常运作提供保障；(14)组织领导工程技术人员的岗位培训。2、经理助理岗位职责(1) 协调经理完成本管理处的各项工作。(2) 认真完成所分管的各项工作。(3) 当经理不在时，代理经理进行工作。(4) 有权向经理提出建议对下属人员进行奖惩。(5) 遵照劳动部门人事有关规定，在公司编制计划，按程序办理管理处招、调员工的事务工作，对部门中的私招滥雇行为进行处理。(6) 有权处理顾客对其分管工作范围内的投诉。(7) 有权处理分管工作范围内的突发事件。(8) 有权自行安排下属工作人员的各项工作。3主管岗位职责(1)负责制定各部门的各项规章制度，建立结构各项运作体系。(2)负责制定年、月、周工作计划，并监督实施。(3)合理运用资金，有效控制各项费用开支，负责各项用品和服务采购的审批。(4)负责员工的培训和考核工作，认真采纳员工合理化建议。(5)根据公司和业主委员会的授权，主持、审查、签订对外各项经济合同。(6)执行公司决议，配合公司发展规划。(7)完成上级交代的其它工作。4、管理处文员岗位职责(1) 负责安排公司各类文稿的草拟，审核工作，有权检查、督促岗位责任制在操作层的执行情况，及时发现问题，提出整改意见，落实奖惩制度。(2) 加强与各部门的联系和沟通，对工作中的具体问题不扯皮推诿，有权协调各部门工作运作和人际关系。(3) 加强业务学习，提高能力，促使各部门工作实施标准化、科学化、现代化，有权向公司领导提出创新改革的意见和建议。(4) 恪守保密原则，督促有关部门及办公室工作人员加强文件管理，严格会议制度，增强保密观念，凡属公司尚未正公式布的决定、决议、指导等，无权传播。(5) 从节约出发，审批各部门办公用品的购置。(6) 负责档案的接收、整理、保管工作。(7) 负责定期对己超过保管期限的档案进行鉴定。(8) 要定期检查保管案卷的完好程度，对破损、褪变的档案材料要及时采取措施予以修补或复制。5物业管理员岗位职责（1）牢固树立“您的需要，我的责任”的服务宗旨；和“忠诚公司，爱岗敬业”的职业道德（2）协助主任参与楼宇竣工验收和接管工作，准备入伙资料，办理入住手续，陪同业主看房验房。（3）协助主任办理业主装修审批手续，负责装修巡视，办理装修验收手续。（4）协助主任组织，开展社区活动和宣传工作，主动加强与业主的沟通和联系，认真执行回访制度。（5）小区内各区域的巡查管理工作，保证小区正常的生活秩序。（6）文明礼貌、行为规范，努力为业主提供优质服务。（7）完成上级交代的其它工作。6财务人员岗位职责（1）牢固树立“您的需要，我的责任”的服务宗旨；和“忠诚公司，爱岗敬业”的职业道德（2）文明礼貌、行为规范，努力为业主提供优质服务。（3）在经理领导下负责日常财务工作的实施与管理，负责管理公司财务账目之编制及税务工作，并定期向经理汇报公司财务收支情况，提供运营决策之依据。（4）负责管理处各项费用的收取、统计、核算工作，保证做到月清月洁，账表相符。（5）负责管理处现金、票据的保管。（6）按时编制工资报表，代发管理处管理人员的工资。（7）完成领导交给的其他任务。（8）公司规定的其它职责。7保安队长岗位职责（1）牢固树立“您的需要，我的责任”的服务宗旨；和“忠诚公司，爱岗敬业”的职业道德（2）文明礼貌、行为规范，努力为业主提供优质服务。（3）制定本部门工作计划，建立并健全各项安全工作制度，负责监督落实执行。（4）主持部门工作会议，负责落实管理处布置的各项治安、消防、车辆管理工作。（5）经常对治安、消防工作进行检查、巡视、发现问题及时协调处理。（6）积极组织开展以“五防”为中心的安全法纪教育与宣传，领导和组织保安员的培训工作。（7）负责制定突发事件的应急处理方案及防范措施，组织对较大案件的调查处理及善后工作。（8）负责对外协调区域治安防范工作。（9）完成上级交代的其它工作。8保安班长岗位职责（1）牢固树立“您的需要，我的责任”的服务宗旨；和“忠诚公司，爱岗敬业”的职业道德（2）文明礼貌、行为规范，努力为业主提供优质服务。（3）布置检查各班保安员出勤执勤情况。（4）检查本班员工的着装与风纪。（5）检查工作记录，确保所有需注意事项已标明并采取相应措施。（6）与有关保安员一起对指定班次中发生的事故进行调查。（7）做好本班工作的检查、分工与员工的管理。（8）检查整理当班记录，做好交接班手续工作。（9）完成上级布置的其它工作。9保安员岗位职责（1）在指定岗位认真值勤，按照公司规定，积极完成工作任务；（2）根据指责规定，负责做好本责任区的防火、防盗、防暴、防破坏、防事故等工作，确保安全；（3）根据值勤要求，夜间检验出入人员证件，防止未经许可的人员、车辆、物资擅自进出责任区，维护责任区内的治安秩序；（4）坚守岗位，认真做好巡逻、检查、防卫、守夜等工作，预防责任区内发生刑事案件和治安灾害事故；（5）协助处理责任区内发生的有关治安事件，及时报告上级并作好值班纪 录；（6）服从命令，听从指挥，积极完成上级领导安排的临时性工作任务。10水电维修工岗位职责（1）负责对大厦机电设备的运行值班，处理一般性故障，参与协助设施、设备的维修、保养工作，对发生的问题及时向上级领导或管理处汇报。（2）值班人员必须熟悉大厦的供水、供电、电梯、空调、智能设施、设备的情况，掌握相关设备的操作程序和应急处理措施。禁止与本部门无关人员进入机房。（3）定时巡视设施、设备的运行情况，认真做好巡查记录和值班记录。（4）配合管理处各部门的各项工作，建立良好的合作关系，记录维修投诉情况，并及时处理。（5）保持值班室、高低压配电房和水泵房、设备房的清洁及物品的有序摆放。（6）负责设备房的安全管理工作，禁止非工作人员进入，禁止各种违反设备房管理规定的行为。（7）遇到突发停电或发生其他突发事故时，应从容镇定，按规定和操作程序及时排除故障，或采取应急措施，迅速通知相关人员处理。（8）加强防范意识，做好配电房、水泵房的防火、防水、的安全管理工作。（9）协助供电局抄表确认用电量，并进行月度用电分析对比，及时发现问题，杜绝浪费（10）执行管理处制定的机电设备管理手册和有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修、保养方法，做一名合格的维修人员。（11）定期清洁所管理设备和设备房，确保设备、设施、设备机房的整洁。（12）严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。（13）发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好。（14）负责空调系统，给排水系统的运行、维保管理工作，保证空调系统正常运行，保证各类末端空调设备的完好，无超标噪音和严重滴漏现象，各类管道、阀门无严重的跑、冒、滴、漏现象及事故隐患，保证给排水管道通畅。（15）负责按规定做好空调、给排水系统的维护保养及制订设备的大、中、小修计划。（16）完成上级交办的各项临时任务。11后勤人员岗位职责（1）安排日常的工作会议。（2）负责员工服装的发放。（3）负责公司食堂的管理。（4）协同有关部门安排社区文化活动。（5）负责公司的临时工作安排。（6）完成上级布置的其它工作。七、管理区域内的公众制度（一）业主公约为加强白石小区（以下简称“本物业”）的管理，维护全体业主、使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据江门市物业管理办法和有关法规、规章的规定，制订本公约。全体业主、使用人均自觉遵守。一、在使用、经营、转让所拥有的物业时，应遵守物业管理法规、规章的规定。二、执行业主大会或业主代表大会（以下统称业主大会）和业主委员会的决议、决定，服从业主委员会的领导。三、遵守物业管理企业依据有关物业管理的法规、规章的规定制定的各项物业管理制度。四、积极配合物业管理企业的各项管理工作。五、对物业管理企业的管理工作如有意见或建议，可直接向物业管理企业提出。与物业管理企业发生争议时，可通过业主委员会协调解决。六、增强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火、防盗工作，积极参加社会保险。如出现失火、失盗和其他刑事案件，应立即报告公安部门，由公安部门按有关规定处理。七、业主、使用人装修房屋，应按规定经有关部门批准，并事先告知物业管理企业。物业管理企业对装修房屋活动进行指导和监督，对违反房屋装修规定的行为，可以劝阻、制止。对于不改正的，物业管理企业可报请有关行政主管部门依法处理。业主、使用人违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业而造成他人损失的，应承担赔偿责任。八、业主承担房屋自用部位、自用设施设备的维修、更新责任，费用自理。业主委托物业管理企业对其自用部位、自用设施设备进行维修、养护时，应向物业管理企业支付相应费用。九、物业管理企业按照物业管理委托合同的约定，负责对房屋共用部位、共用设施设备的维修。维修资金的筹集与使用管理，按照江门市住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理暂行办法及其配套文件规定执行。凡属人为损坏的共用部位、共用设施设备，由行为人负责修复或赔偿，费用由行为人承担。十、因物业损坏，已经或可能危害公共利益，或有碍外观统一、市容观瞻，按规定由业主单独或联合维修、养护的，可由业主委员会委托物业管理企业进行维修、养护，或由物业管理行政主管部门指定物业管理企业代为维修、养护，其费用由当事业主按规定承担或分摊。十一、维修房屋共用部位、共用设施设备，各相邻方应积极支持、配合，不得人为阻挠。因阻挠维修造成他人人身伤害或财产损失的，当事人应承担赔偿责任。十二、业主将房屋出租时，应及时书面