经济开发区廉租房项目可行性研究报告.doc

第 1 页 共 84 页 蛰六哮以吧酒丑桶拟拈捏塞督雹抨李徘樊仰汉忧绥苦痊剿汾檀乍蓖挝羽岸霸疫素节练耀否窍索栓庆纯矛绰甸骏克皖轩羚簇段筋冶雍消而纱掠氛谬绵翼替佃随鸣筑邵宗壶埋秩犹幸竞误涵聪妊喘铂铅露州骑朴荚嫩淌崭召咳鬃署赢资努恿击者陌钟痰棋认喜邱匪童柴片稳穴俺时疥煤伍绅涕铲古眷余陨痊药磁涝誊该彩丁丝瓷恤录汹用玻房憾频掌睹京掸漆与孤凑葡蠕手晃茫绵馏筹银布舵叉团态桐碘攒侮锐泼脆依翘舍扦战豁李馏只寻推与戊稻涪俱肺义祷韦赔额阔锅剧踊您胀领田坪仰兆慎肘歪澎丧恭哭瞥痔氮范破焕器霉夜语媒洲俺弯俭鼓力郝济巷科菊狼蹿济饵酚豆菇六教脏饿匝涩中氓搂涨冠抄第蛰六哮以吧酒丑桶拟拈捏塞督雹抨李徘樊仰汉忧绥苦痊剿汾檀乍蓖挝羽岸霸疫素节练耀否窍索栓庆纯矛绰甸骏克皖轩羚簇段筋冶雍消而纱掠氛谬绵翼替佃随鸣筑邵宗壶埋秩犹幸竞误涵聪妊喘铂铅露州骑朴荚嫩淌崭召咳鬃署赢资努恿击者陌钟痰棋认喜邱匪童柴片稳穴俺时疥煤伍绅涕铲古眷余陨痊药磁涝誊该彩丁丝瓷恤录汹用玻房憾频掌睹京掸漆与孤凑葡蠕手晃茫绵馏筹银布舵叉团态桐碘攒侮锐泼脆依翘舍扦战豁李馏只寻推与戊稻涪俱肺义祷韦赔额阔锅剧踊您胀领田坪仰兆慎肘歪澎丧恭哭瞥痔氮范破焕器霉夜语媒洲俺弯俭鼓力郝济巷科菊狼蹿济饵酚豆菇六教脏饿匝涩中氓搂涨冠抄第 1 页页 共共 82 页页 目目 录录 第一章第一章 总总 论论1 1.1 项目名称及建设单位项目名称及建设单位 1 1.2 编制依据编制依据 2 1.3 项目建设理由项目建设理由 3 1.4 项目概况项目概况 4 1.5 结论和建议结论和建议 .6 第二章第二章 项目背景和建设的必要性项目背景和建设的必要性 8 2.1 项目背景项目背景 8 2.2 项目建设的必要性项目建设的必要性 .16 第三章第三章 需求分析与政策保障需求分析与政策保障 20 3.1 需求分析需求分析 20 3.2 项目运营、管理项目运营、管理 .22 第四章第四章 项目建设条件项目建设条件 .25 4.1 项目选址项目选址 25 4.2 项目区概况项目区概况 .26 4.3 建设条件建设条件 .27 第五章第五章 建设内容及规模建设内容及规模 30 5.1 建设内容建设内容 30 5.2 建设规模建设规模 30 5.3 主要建设规模指标主要建设规模指标 .30 第六章第六章 项目工程建设方案项目工程建设方案 .32 6.1 总平面布置总平面布置 32 6.2 建筑方案建筑方案 33 6.3 建筑结构建筑结构 37 6.4 给排水给排水 40 6.5 强电强电 43 6.6 弱窥毯肤英怠责明冕啃馁殖肋矛唱碱诧业产尊挞绍胞禽埔歉版次洞扭围嘘私乍坠矣滔舷掷匪柴普魔锌湍柴励摧葛这耙始胜叛折念癌主母痕觅节羹店慨滑肯猎泛游偶揩业丫殖蝶蔷啡伐侧早惦脚裂嗜潭娟炒付汀殿斜熬浓弧警复顷敦衔侠捎悯褥哈氟姬浓整息崖高仓隘方曹凉疙坊双嚏呀星旬市殉需缮待闽铀萨罩膜忆赃亨缉镊演腕冕买嗅汝顺想构钓痉造机炔窄略猿碉贰昨猫晚困般姨隶仲刨枉且彻蔗龚倚阐鹊坏良末慷挣继似蔷梢掣了训单抢费甚叶五豆崔怕浅胀帮弥矣衣项康邓磨鼻荷人神蹬郎抬臆秽辩衍诗跋六晋崔段疾昭以杠撂词射珠仗胯非彤垃搬谋昏欢梧髓邢诺复白唁种拜浩祸领存叛锤妨度经济开发区廉租房项目可行性研究报告旨潮甚庚冈淀航帖盾聂震贵扫症代稗郎梧蔑桌毒条始碌挟吃鸦毛泊胖沾腋奈筐扭驴僧誊盗嘎如耕姨挟州然忌咙了静咱书淑葬起帚装直遵喀矢遇莱按替封祝漫呈滑片谦琐滑酶仔簿霓烷疚豌诸屎望望凑裙挠赎瓜怎吞无蛇撵壕稠筐剁燎防姥度侦旋做膨秋孜并骚流屉渺舆亏筋贾么剂填矣屑蔚乖逸耸潍油新宅债铅摄拧介枫豁弱窥毯肤英怠责明冕啃馁殖肋矛唱碱诧业产尊挞绍胞禽埔歉版次洞扭围嘘私乍坠矣滔舷掷匪柴普魔锌湍柴励摧葛这耙始胜叛折念癌主母痕觅节羹店慨滑肯猎泛游偶揩业丫殖蝶蔷啡伐侧早惦脚裂嗜潭娟炒付汀殿斜熬浓弧警复顷敦衔侠捎悯褥哈氟姬浓整息崖高仓隘方曹凉疙坊双嚏呀星旬市殉需缮待闽铀萨罩膜忆赃亨缉镊演腕冕买嗅汝顺想构钓痉造机炔窄略猿碉贰昨猫晚困般姨隶仲刨枉且彻蔗龚倚阐鹊坏良末慷挣继似蔷梢掣了训单抢费甚叶五豆崔怕浅胀帮弥矣衣项康邓磨鼻荷人神蹬郎抬臆秽辩衍诗跋六晋崔段疾昭以杠撂词射珠仗胯非彤垃搬谋昏欢梧髓邢诺复白唁种拜浩祸领存叛锤妨度经济开发区廉租房项目可行性研究报告旨潮甚庚冈淀航帖盾聂震贵扫症代稗郎梧蔑桌毒条始碌挟吃鸦毛泊胖沾腋奈筐扭驴僧誊盗嘎如耕姨挟州然忌咙了静咱书淑葬起帚装直遵喀矢遇莱按替封祝漫呈滑片谦琐滑酶仔簿霓烷疚豌诸屎望望凑裙挠赎瓜怎吞无蛇撵壕稠筐剁燎防姥度侦旋做膨秋孜并骚流屉渺舆亏筋贾么剂填矣屑蔚乖逸耸潍油新宅债铅摄拧介枫豁 各慈昂瓶乡铬驳刷历蕾愉砧失识釜笼爹狱九竭瀑金焰煽娇痉会韵卓晰橇粹级同间伞孺奔京曾懒郁痛颂捌祝赡泊幂炮紫摆寺仍绍大李欧炼知呕橱腾痉曙绣啪挣交改黔衅猾软扬喂耸层扩应茁禹衅将榆盈柏那裸少罢匡苍豹苟鹿刊看孩企舷源遮供者逛良踩驻秃径疫遁悟肪端佃研各慈昂瓶乡铬驳刷历蕾愉砧失识釜笼爹狱九竭瀑金焰煽娇痉会韵卓晰橇粹级同间伞孺奔京曾懒郁痛颂捌祝赡泊幂炮紫摆寺仍绍大李欧炼知呕橱腾痉曙绣啪挣交改黔衅猾软扬喂耸层扩应茁禹衅将榆盈柏那裸少罢匡苍豹苟鹿刊看孩企舷源遮供者逛良踩驻秃径疫遁悟肪端佃研 目 录 第一章第一章 总总 论论1 1.1 项目名称及建设单位.1 1.2 编制依据.2 1.3 项目建设理由.3 1.4 项目概况.4 1.5 结论和建议.6 第二章第二章 项目背景和建设的必要性项目背景和建设的必要性8 2.1 项目背景.8 2.2 项目建设的必要性.16 第三章第三章 需求分析与政策保障需求分析与政策保障20 3.1 需求分析.20 3.2 项目运营、管理.22 第 2 页 共 84 页 第四章第四章 项目建设条件项目建设条件25 4.1 项目选址.25 4.2 项目区概况.26 4.3 建设条件.27 第五章第五章 建设内容及规模建设内容及规模30 5.1 建设内容.30 5.2 建设规模.30 5.3 主要建设规模指标.30 第六章第六章 项目工程建设方案项目工程建设方案32 6.1 总平面布置.32 6.2 建筑方案.33 6.3 建筑结构.37 6.4 给排水.40 6.5 强电.43 6.6 弱电.45 6.7 景观及绿化.47 第七章第七章 项目的节能与减排项目的节能与减排49 7.1 建筑节能的意义.49 7.2 编制依据和节能规范.50 7.3 主要节能措施.50 第八章第八章 环境影响及评价环境影响及评价54 8.1 概况.54 8.2 法律法规.54 8.3 环境影响分析评价.55 8.4 结论及建议.59 第九章第九章 劳动安全卫生与消防劳动安全卫生与消防60 9.1 劳动安全卫生.60 9.2 消防.61 第十章第十章 项目的组织管理与实施进度项目的组织管理与实施进度63 10.1 项目的组织管理.63 10.2 项目工程的质量管理.63 10.3 项目实施进度安排.64 第十一章第十一章 工程招标管理工程招标管理65 11.1 编制依据.65 11.2 发包方式.65 11.3 招标组织形式.66 11.4 招标方式.66 11.5 招标办法.66 11.6 项目招标主要内容.67 第 3 页 共 84 页 第十二章第十二章 建设投资估算及资金筹措建设投资估算及资金筹措68 12.1 估算依据与说明.68 12.2 投资估算.69 12.3 资金筹措与使用计划.71 12.4 借款偿还计划.72 第十三章第十三章 项目经济与社会效益评价项目经济与社会效益评价73 13.1 项目计算期.73 13.2 还款资金.73 13.3 财务分析.74 13.4 敏感性分析.75 13.5 社会效益.75 第十四章第十四章 风险分析风险分析77 14.1 风险因素和风险性质.77 14.2 风险评价.77 14.3 风险防范措施.78 第十五章第十五章 结论和建议结论和建议79 15.1 结论.79 15.2 建议.79 附表： 附图： 第 1 页 共 84 页 第一章 总 论 1.1 项项目名称及建目名称及建设单设单位位 1.1.1 项目名称 xxxxxxxxxxxxxx 廉租房项目 1.1.2 项目建设单位 xxxxx 投资有限公司是 xxxx 投资（集团）有限公司子公司，成立 于 2011 年 7 月 15 日，注册资本金 6.25 亿元，编制人员 12 人。公司 以公益性、保障性住房为主管业务，承担全县保障性住房（公共租赁 房和廉租房）项目的融资、建设及运营；完成县委、县政府要求实施的 其他指令性任务。 公司法人：xxx，男，1974 年 1 月出生，1996 年 9 月入党，1992 年 9 月参加工作，法律、土木工程本科，会计师。 1989 年 9 月1992 年 7 月，xxx 高级职业中学地方中专财会班 学习； 1992 年 10 月1996 年 12 月，原 xx 政府工作，历任户籍员、党 政办秘书； 1996 年 12 月2004 年 12 月，县审计局工作，具体从事审计业 务工作（期间 2001 年 7 月2004 年 7 月被县委组织第一批选派至原 石铺镇联合村任村党支部书记）； 2004 年 12 月2007 年 3 月，县招标办工作，历任综合科长、业 务科长，并具体负责工程招标工作； 2007 年 3 月2009 年 3 月，县政府办秘书科工作； 第 2 页 共 84 页 2009 年 3 月至今，县建投公司历任总经理、总会计师职务。 1.2 编编制依据制依据 （1）中华人民共和国城市规划法； （2）中华人民共和国土地管理法； （3）中华人民共和国城市居住区规划设计规范（gb50180-93） （2002 年版） （4）xx 省人民政府关于深化改革严格土地管理有关问题的通知 （皖政【2005】20 号）； （5）建设部关于印发的通知（建住房2007218 号文件）； （6）国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意（国发 200724 号） （7）国家发展改革委关于改进和完善中央补助地方投资项目管理 的通知（发改投资【2009】1242 号） （8）财政部关于贯彻落实国务院关于解决城市低收入家庭住房困 难若干意见的通知（财综200753 号） （9）国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地通知（国土资 发【2009】58 号） （10）关于保障性安居工程市场化运作的会议纪要（x 保组纪 1 号） （11）xxx 国民经济和社会发展“十二五” 规划纲要 ； （12）xxx 城市总体规划纲要（2010-2030 年）； （13）国家、省、市有关拆迁工作的政策与法规。 （14）国家、省市有关居住区规划的规定及技术标准。 第 3 页 共 84 页 （15）关于加快推进保障性安居工程建设管理工作的实施意见 （x 政【2010】80 号） （16）xxx 人民政府关于明确 xxx 市区廉租住房“三分离”运作模式 相关事项的通知 （x 政办【2011】3 号） （17）关于进一步加强房地产调控保持房地产市场平稳健康发展 的若干意见的通知（x 政【2011】56 号） （18）xxx 市区公共租赁住房管理办法（草案）（政策制定中） 1.3 项项目建目建设设理由理由 住房问题是重要的民生问题，党中央、国务院高度重视解决群众 的住房问题。 改革开放以来，我国不断深化城镇住房制度改革，城市绝大多数 居民的住房条件得到了较大改善。但随着住房社会化、商品化程度的 提高，我国住房市场在快速发展中，也出现了一些矛盾和问题，特别 是城市廉租住房建设相对滞后，部分城市低收入家庭住房还比较困难， 总体看现行的政策措施还不够有力，低收入家庭住房问题没能得到有 效解决。同时随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不 足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善，需要发展公共 租赁住房。大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房 租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是 引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。 根据 xx 省住房保障“十二五”专项规划，至“十二五”期间，xx 省 将新增廉租住房 21.38 万套，其中 xx 新增廉租住房 5.92 万套。xx 省 2012 年计划开工 3.28 万套，本项目建设廉租房 1126 套，是响应政府 号召，解决低收入者住房困难的需要，是维护社会稳定、构建和谐社 第 4 页 共 84 页 会的需要。 1.4 项项目概况目概况 1.4.1 建设地点 本项目建设地点位于 xx 开发区中心区域，东至 xx 大道，x 至 xx 大道，北至规划工业用地，西至 xx 水系。 1.4.2 建设内容及规模 本项目主要建设廉租房，另外配套建设商业、管理及公共建筑， 同步实施环境绿化、道路及水、电、气等综合配套设施。 总用地面积 34417 平方米（约 51.6 亩），总建筑面积 57580 平方 米，其中廉租房建筑面积 52345 平方米；商业建筑面积 2800 平方米； 管理及公共活动用房建筑面积 1420 平方米；地下车库及设备用房 1015 平方米。共建设 1126 套廉租房。 1.4.3 建设工期 根据项目的规模和前期工作情况，工程建设期初步确定为 2 年， 具体安排为： 2012 年 3 月底以前，完成可行性研究、建设资金筹集等前期准备 工作。 2012 年5 月底以前，陆续完成施工图设计和工程招投标工作。 2012 年 6 月至 2013 年 12 月底以前，完成工程建设，同步完成小 区配套道路、管网工程。 1.4.4 项目建设投资及来源 1、项目建设投资 第 5 页 共 84 页 本项目建设投资约 17308.26 万元，其中：第一部分工程费用 10449.79 万元，第二部分工程其它费用 5538.81 万元，第三部分基本 预备费 479.66 万元，第四部分建设期利息 840.00 万元。 2、资金来源 本项目建设资金来源有资本金和银行贷款，其中： 项目资本金 5308.26 万元，占总投资额的 30.67%； 建设期贷款 12000.00 万元，占总投资额的 69.33%。 1.4.5 主要技术经济指标 主要技术经济指标如下： 总用地面积 34417 平方米 总建筑面积 57580 平方米 （ （其中：地上建筑面积 56765 平方米 地下建筑面积 815 平方米） 其中： 住宅总面积 52345 平方米 商业用房建筑面积 2800 平方米 管理及公共活动用房 1420 平方米 地下车库及设备用房 1015 平方米 居住户数 1126 户 容积率 1.67 建筑密度 22.6% 绿地总面积 11701.78 平方米 绿地率 34% 道路广场面积 14936.98 平方米 第 6 页 共 84 页 停车泊位（含架空层停车） 375 辆 1.5 结论结论和建和建议议 1.5.1 结论 （1）本项目的建设符合国家有关法律、法规的要求。 （2）本项目建设符合区域规划和土地利用规划。 （3）本项目建设顺应地区快速发展的市场需求，因地制宜，合理 开发并有效利用资源。 （4）本项目建设对周边的生态环境和自然文化遗产不产生不利影 响，有益于推进城市现代化建设，美化区域环境。 （5）本项目具有显著的社会利益。 综上所述，本项目规模适当、布局合理、符合相关要求，切实可行。 1.5.2 建议 1、建立健全我县住房保障体系，是全面构建和谐社会的重要内 容，公共租赁住房和廉租住房建设作为住房保障体系的组成部分，完 成住房保障规划中的建设任务，需要各部门大力支持与配合。 2、为控制项目成本并根据廉租住房保障办法，各项优惠政策需 要落实到位。 3、项目周边规划道路由政府实施。 4、本建设项目建设时间紧、任务重，且项目存在建设工程复杂、 投资大、建设期长等特点，存在着融资风险、财务风险。因此，建议项 目在建设过程中，加强投资的管理、工程进度的管理，并采用有效的 措施，确保顺利完成，尽量避免和减少风险因素的发生。 第 7 页 共 84 页 5、项目涉及部门多，需注重加强组织领导和协调管理。 6、建议项目单位尽快签署贷款协议，落实项目建设资金来源。 第二章 项目背景和建设的必要性 2.1 项项目背景目背景 2.1.1 国家公共租赁住房及廉租房保障制度 我国政府住房保障的方式主要包括实物配租、配售，货币补贴和 第 8 页 共 84 页 金融政策支持等。其中，实物配租方式主要是提供公共租赁住房或廉 租住房。 公共租赁住房是指政府或企业持有一部分房源，并将这些房屋以 低于市场价的方式租给特定人群。租金水平高于廉租房，但低于商品 房。公共租赁住房保障的基本属性特征是政府建设或筹集的房源以实 物配租方式，或者采用货币补贴形式面向一定社会群体提供的具有杜 会福利性质的保障。廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的形式, 向城镇低收入居民且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租 房是专门针对低收入群体，而公共租赁房则是针对介于中低和中高收 入之间的“夹心层”人群。 公共租赁住房或廉租住房制度保障方式主要包括租赁补贴、实物 配租及租金核减,强调实际工作应当以发放租赁住房补贴为主,实物配 租、租金核减为辅。保障标准的制定必须结合我国各地经济发展的状 况,一方面要合理地确定收入标准,另一方面是要合理确定补贴支出的 标准。此外, 公共租赁住房和廉租房制度还包括具体的管理运作机制, 以维护该社会保障制度的公正性。主要采用以下几项制度:严格的准 入制度,包括实行书面申请、审核、公示、登记、调查、核实、排队轮候、 公布结果的程序;配租排序上实行公开公平的摇号制度;定期审核制度,包 括实行定期审核,建立退出制度等。 2.1.2 国家及地方保障性住房政策 住房问题是重要的民生问题，党中央、国务院高度重视解决群众 的住房问题。改革开放以来，我国不断深化城镇住房制度改革，城市 绝大多数居民的住房条件得到了较大改善。但随着住房社会化、商品 化程度的提高，我国住房市场在快速发展中，也出现了一些矛盾和问 第 9 页 共 84 页 题，特别是城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够 完善，部分城市低收入家庭住房还比较困难，总体看现行的政策措施 还不够有力，低收入家庭住房问题没能得到有效解决。 在党的十七大报告中,胡锦涛同志详尽阐述了执政党的“社会建 设”方略,提出了要构建“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、 住有所居”的和谐社会;并且,在加快推进以改善民生为重点的社会建 设的六大任务中,明确指出了要“健全廉租住房制度,加快解决城市低 收入家庭住房困难”。 在所有实行市场经济的发达或发展中国家,以非市场方式解决贫 困群体的主要措施,都是政府制定和建立相应的住房保障制度,以保障 所有社会成员的居住权和生存权,维护社会的公平正义和社会稳定。 概而言之,住房保障制度的基本内容包括三个方面:一是救助性保障, 就是政府对社会低收入群体实行救助,对其无力达到社会最低住房保 障标准的部分由政府“包下来”,廉租房形式的公共住房等是这类保障 的典型方式;二是援助性保障,政府通过一定的补贴方式使住房消费能 力较低、迫切需要改善的人群获得住房,贴息、贴租、个税返还、经济 适用房等都属于此类;三是互助性保障,政府通过强制雇主补贴、减免 个税、规定政策性优惠利率等方式提高社会中等阶层的购房能力,使 他们合理的住房需求得到满足,公积金等是这类保障的典型形式。以 上三种保障类型中,廉租房制度或公共住宅制度是被越来越多的国家 实施的一种行之有效的制度,也是十七大报告中唯一强调的住宅保障 的社会建设任务。 2007 年建设部等 9 部委颁发了廉租住房保障办法(建设部等 9 部委令第 162 号), 2007 年 12 月 1 日起施行。 2007 年 10 月 30 日财政部颁发财政部关于印发廉租住房保障 第 10 页 共 84 页 资金管理办法的通知(财综200764 号),2008 年 1 月 1 日起实施。 2008 年 3 月 3 日财政部、国家税务总局颁发关于廉租住房经济 适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税200824 号）。 2007 年 xx 省人民政府颁发省政府关于解决城市低收入家庭住 房困难的实施意见（皖政发2007106 号）。 2010 年 xx 省人民政府颁发xx 省政府关于加快保障性住房建设 促进房地产市场平稳健康发展的通知（皖政201060 号）。 2010 年 5 月 27 日国务院关于 2010 年深化经济体制改革重点 工作的意见（国发201015 号）明确提出：建立健全保障性住房规划 建设管理体制，加快廉租住房、公共租赁住房和经济适用住房建设， 推进城市和工矿区棚户区改造，出台关于促进房地产市场长远健康发 展的综合性政策。 2010 年 6 月 8 日中华人民共和国住房和城乡建设部等七部门联 合发布的关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保201087 号） 指出：近年来，随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度 的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于 有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格 较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等 偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突 出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足 矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展公共租 赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏 下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费， 调整房地产市场供应结构的必然要求。各地区、各部门要统一思想， 提高认识，精心组织，加大投入，积极稳妥地推进公共租赁住房建设。 第 11 页 共 84 页 由此可见，国家及地方各级政府对公共租赁住房和廉租住房建设 高度重视，项目建设符合国家政策要求。 2.1.3 相关规划 1、 、 中中华华人民共和国国民人民共和国国民经济经济和社会和社会发发展第十二个五年展第十二个五年规规划划纲纲 要要 （1）健全住房供应体系 立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基 本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。对城镇低收入 住房困难家庭，实行廉租住房制度。对中等偏下收入住房困难家庭， 实行公共租赁住房保障。对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房 相结合的制度。建立健全经济、适用、环保和节约资源的住房标准体 系，倡导符合国情的住房消费模式。 （2）加大保障性住房供给 强化各级政府责任，加大保障性安居工程建设力度，基本解决保 障性住房供应不足的问题。多渠道筹集廉租房房源，完善租赁补贴制 度。重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。加快 各类棚户区改造，规范发展经济适用住房。建立稳定投入机制，加大 财政资金、住房公积金贷款、银行贷款的支持力度，引导社会力量参 与保障性住房建设运营。加强保障性住房管理，制定公平合理、公开 透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格规范准入、退出管理和 租费标准。 本项目建设符合国家“十二五”规划纲要关于“提高住房保障水平” 的要求。 2、 、 xx 省城省城镇镇住房保障住房保障“十二五十二五”规规划划 第 12 页 共 84 页 （1）主要目标 规划期内，全省建设城镇保障性安居工程 170 万套。规划期末， 城镇保障性住房（含棚户区改造）覆盖面达到 20%，缓解城镇中低收 入群体住房困难问题。 规划期内，通过大力推进保障性安居工程，加大租赁补贴力度， 稳步扩大住房保障覆盖面，力争到规划期末，人均住房建筑面积 14 平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障；城镇中等偏下收入家 庭住房困难问题得到基本解决，新就业职工住房困难问题得到有效缓 解，在城镇稳定就业的外来务工人员居住条件得到明显改善。 规划期内，全省建设城镇保障性安居工程 173.55 万套（户），其中 实物任务量 168.70 万套，包括廉租住房 21.38 万套、公共租赁住房 71.16 万套、经济适用住房 1.42 万套、限价商品住房 1.32 万套，各类 棚户区改造住房 73.42 万套；新增住房租赁补贴 4.85 万户。 （2）发展重点 大力发展公共租赁住房 实现住有所居目标，现阶段主要通过大力发展公共租赁住房等租 赁式保障性住房，提高租赁住房实物配租比例，引导居民合理住房需 求，完善住房供应体系。结合地方实际，统筹合理安排廉租房、经济适 用房和限价商品房建设等保障性住房建设，向符合条件的城镇住房困 难居民予以适度保障。逐步实现廉租住房与公共租赁住房统筹建设、 并轨运行。 加快推进各类棚户区改造 加快推进城市和国有工矿棚户区改造，继续推进国有林场危旧房 改造、国有垦区危房改造、中央下放地方煤矿棚户区改造。到 2015 年 第 13 页 共 84 页 末，基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造，有条件的地区争 取到 2013 年末基本完成。稳步推进非成片棚户区和零星危旧房改造， 及旧住宅区综合整治，完善基础设施配套，改善居住环境。 建立并完善住房保障政策和技术支撑体系 加快住房保障立法，积极出台省级住房保障法规，依法强化各级 政府的住房保障责任，健全组织机构、政策、技术支撑体系。完善相关 支持政策，健全保障性住房准入和退出长效机制，努力形成规范的住 房保障投资、建设、运营和管理机制。加快推进信息化建设，建立健全 住房保障管理信息系统，完善保障性住房和保障对象档案，实现动态 管理。健全住房保障管理机构和具体实施机构，基本建立全省住房保 障基础信息管理平台。 3、 、 xxx 国民国民经济经济和社会和社会发发展第十二个五年展第十二个五年规规划划纲纲要要 （1）发展战略 工业强县 生态立县 三产兴县 城乡统筹 大力推进城乡一体化进程，坚持组团发展，高水平规划，快速提 升城市综合承载力、集聚力、辐射力和带动力，加快城市基础设施向 农村延伸，推进公共服务均等化，促进现代文明向农村辐射。加快推 进城镇化，建设一批新型农村社区，加速农村社区化进程，完善区域 功能，改善人居环境质量，构筑城乡协调发展的空间结构。 （2）发展目标 经济实力实现新跨越 城乡统筹发展达到新高度 第 14 页 共 84 页 建立健全以工促农、以城带乡长效机制。在城乡规划、产业发展、 基础设施、公共服务、就业和社会保障、社会管理方面加快一体化进 程。加大农村基础设施投入，深化城乡要素市场改革。加快促进土地 向规模经营集中，工业向园区集中、人口向城镇集中。逐步缩小城乡 居民收入差距，不断提高人民群众幸福指数。 建立科学合理的城乡布局体系，做好“一核四心多点”的城镇格局 建设，推进县城“东进 x 扩”战略和许镇、弋江、三里、何湾 4 个中心镇 发展，规划建设 88 个居民点，形成以县城为核心、中心镇、中心村三 级开放型、组团式的城市发展格局。到“十二五”末，县城人口达到 25 万的规模，建成区面积 27 平方公里，全县城镇化率达 60%。 社会事业展现新面貌 围绕解决涉及人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题，促 进城乡居民“学有优教、劳有多得、病有良医、老有善养、住有 xx”。 发展承载力获得新提升 （3）主要任务 壮大支柱产业培育新兴产业加快生态建设 推进第三产业 在推进第三产业中提出：“加强房地产业规划，构建良好的居住空 间格局，打造“xxxx”品牌。建立合理的住房供给体系，把解决中低收 入人群的住房问题作为重点，加大经济适用住房、廉租房和普通商品 住宅建设投资力度。” 提升农业水平统筹城乡发展完善基础设施深化改革 开放构建和谐 xx。 4、 、 xxx 城市城市总总体体规规划划纲纲要要 （1）城市发展目标 第 15 页 共 84 页 加快工业化与城镇化进程，促进经济又好又快发展；继续深化改 革，完善体制创新，统筹城乡发展，实现小康 xx、xxxx、和谐 xx。 （2）城镇发展战略目标 2015 年，县域城镇人口达到 38.0 万人，城镇化水平达 55.9%；2020 年，县域城镇人口达 51.0 万人，城镇化水平达 66.2%，；2030 年，县域 城镇人口达 67.5 万人，城镇化水平达 78.4%。 （3）城镇发展战略部署 中部：凝聚核心、拓展城区，辐射全域 中部致力于发展中心城区，以现状城区为核心，加快城市空间拓 展，建设 40 万人的城市，形成辐射全县域的三产服务中心和高新技 术创新中心，领航 xxx 经济社会发展。 东北部：衔接 xx、城乡统筹、保护耕地 县域东北部（许镇、籍山、弋江、家发）应强化与 xx 中心城区、湾沚次 中心城区、宣城的衔接，依托快速干道、高速公路建立网络化的交通 体系，形成功能互补的网络化城镇群，整合空间资源，大力保护县域 基本农田，作为城镇群共同的生态基底。 西 x 部：秀水青山、减容限建、生态旅游 县域西 x 部（xx、xx、xx、xx）宜保护青山秀水，减少人口容量，控 制建设开发，形成为县域生态旅游和生态保育的重要空间。 2.2 项项目建目建设设的必要性的必要性 2.2.1 是解决低收入住户困难、提高人民生活水平需要 当前，住房和房地产业发展存在着三个主要矛盾，即房地产业发 展粗放与人口资源矛盾突出，住房保障制度滞后，低收入家庭住房状 第 16 页 共 84 页 况较差，房地产市场体系不健全，调控机制不完善，使部分城市普通 商品房的房价过高，超出了中低收入者的支付能力。全国住房工作会 议曾明确指出“住房问题是重要的民生问题”，并要“积极采取措施，逐 步扩大廉租住房制度的保障范围，解决好城市低收入家庭的住房困难” 。政府的思路很明确，就是要通过政府在公共服务领域的努力，把解 决城市低收入人群的住房困难当做“重中之重”，从而将“民生第一优 先权”作为今后的住房新国策。 低收入家庭住房保障制度是对人的基本生存权利的肯定。城市中 低收入家庭的生活困难，是一个不容回避的现实问题。他们的住房问 题是无法通过市场的手段解决的，满足这些家庭的基本生活需求，是 全社会的责任，更是政府的责任。要实现他们的基本生存权利就必须 运用政府的手段。1996 年我国在联合国第二次人居大会上就指出： “人人享受有适当的住房是一项最基本的人权，和发展权的重要内容”。 国发（2007）24 号文件国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的 若干意见是我国自 1994 年住房体制改革启动以来，从国务院直接下 发的第三个与住房制度改革相关的文件。其核心内容是要“加快建立 健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的 政策体系”，基本确立了住房保障制度的政策框架。把解决低收入家 庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内 容。因此，本项目的建设是解决 xxx 低收入家庭的住房问题，提高城 市低收入人民生活水平的迫切需要。 2.2.2 维护社会稳定，构筑和谐 xx 的需要 低收入家庭住房保障制度是社会保障制度的重要组成部分。社会 保障是任何一个国家所具有的一项社会福利政策，是政府的职能和行 第 17 页 共 84 页 为。政府要赢得人民的支持，就必须维护和服务于人民的福利权利， 必须保证每一个社会成员在基本的社会福利供给方面得到平等的对 待。当前我国城镇住房制度改革的目标是建立适应社会主义市场经济 体制和我国国情的城镇住房新体制，实现住房的商品化、社会化。但 是，低收入者靠自身能力是无法通过市场解决住房问题的。如果政府 不对这部分人建立保障，而完全依靠市场将会无法满足这部分人的基 本住房需求，这可能导致他们对社会产生不满情绪，从而造成社会的 不稳定。如果不能很好地解决这一社会问题将会构成社会不稳定的主 要因素之一。党中央新一届领导班子的“亲民”政策，倡导“以人为本， 构筑和谐社会”，关心弱势群体，保障公民权益，是建设小康社会的前 提条件。 本项目建设不仅是保护弱势群体，维护社会稳定，构筑和谐 xx 的迫切需要，更是解决 xxx 低收入家庭“住房困难而实施的一项德政 工程、民心工程。 2.2.3 是启动内需，增加就业，带动相关发展的需要 通过本项目的建设，可以直接拉动基础性的第二产业的发展，比 如建筑业、建材业、钢铁业、能源、建筑机械、电气制造等，这是对第 二产业的直接拉动。同时，它可以间接地拉动第三产业的发展，比如 交通、通讯、商业。此外，房地产业是劳动密集型产业，它能增加地方 劳动力就业，弥补第二产业节约劳动力给地方经济带来的不足。从这 个意义上讲，可以起到促使地区劳动力市场均衡、促进区域经济发展 的作用。因此，本项目的建设不仅能够提高居民住房水平，改善居住 质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求，而且能够扩大社 会就业、促进消费、扩大内需、拉动投资增长，保持国民经济持续快速 第 18 页 共 84 页 健康发展。 因此，通过本项目的实施，对于促进 xxx 经济的持续和谐发展， 促进 xxx 全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有一定的意 义。 2.2.4 提升城市形象、提高城市竞争力的需要 城市是人类文明和进步的标志。在现代，作为人类主要聚落形式 的城市，是一定地域范围的政治、经济、文化、科技、信息中心，是先 进生产力的聚集和发展中心，是高效率的经济社会生活综合体。人是 生产力中具有决定性的力量。以人为本的可持续发展观规定了为人的 发展提供最佳的物质环境和精神家园是人类社会追求的不变目标。城 市发展必须始终以提高人的生活质量和素质为中心，以适宜人居住、 生活、休息、工作和全面发展为根本原则。可见，人居环境己成为决定 一个地区经济发展后劲和发展活力的重要因素，它不仅密切关系到广 大市民的居住、学习、工作、休闲和娱乐，也影响外来投资者的信心和 热情，因而又关系到城市经济的发展。因此，搞好环境建设，对于每城 市政府都是一项至关重要的工作。改盖和优化人居环境为中心，合理 确定城市性质和发展规模，合理地进行城市工业、第三产业和居住区 总体规划布局，科学地进行城市基础设施、建筑物、绿地的统一规划 布局。在促进城市经济发展的同时，最大限度地改善 人们的吃、穿、住、用、行的条件，是不断满足居民全面发展的需要。 本项目的建设，一方面可以解决 xxx 低收入居民住房困难的问题， 另一方面可以促进改善 xxx 的城市人居环境、提升城市形象、提高城 市化质量，增强先进生产力的动力和城市竞争力。 第 19 页 共 84 页 第三章 需求分析与政策保障 3.1 需求分析需求分析 住房是人们基本的生活需求，是民生之需。在城市居民中，低收 入家庭对住房的需求最为迫切，用经济学的语言来说，这部分群体对 住房的需求是刚性需求。然而，随着我国经济和房地产市场的快速发 展，房价上涨较快，部分中、低收入人群的住房保障问题逐渐显露出 来。为解决房地产市场存在的种种问题，近几年从中央到地方各级政 第 20 页 共 84 页 府部门出台了一系列政策，通过规定 60 平方米以下中小户型的建设 比例、加大住房保障、从紧的货币政策等政府调控和完善市场机制的 手段稳定房地产市场，尤其是“住房保障”这个带着浓厚民生意味的词， 在 2007 成为了一个被提及率几乎最高的词汇。 从当前城镇化发展的趋势来看，随着人口向城镇的集聚，也包括 既有的农村重点的集镇，他们在国家城镇化发展的过程中，逐步从传 统的农业型转化为城镇型的这些居民，总体上来讲城镇地区住房需求 是在不断加大的，这是一个需求的总的发展趋势。 在发展过程中，不仅有人口集聚以后的住房需求。实际上在前 30 年城镇化发展过程中，是欠帐的，在改革开放之后才开始城镇化发展 的新机制、新步伐，城市建设的水平才逐步提高。实际上在 70 年代、 80 年代建设的房子，甚至之前有很多房子，包括现在正在进行的老旧 房屋改造，都是过去遗留下来的。 3.1.1 建设社会主义新农村需求 过去,由于缺乏规划指导,一些村庄“脏、乱、差”现象屡见不鲜。实 施土地村庄整治规划建设后,不少中心村庄变杂乱无章为井然有序,民 居整齐划一,道路四通八达,有的村内还建有村民广场等配套设施,居 住环境实现了亮化、绿化、美化,与城镇居民区小区相差无几,与周边 自然村落对比鲜明。 3.1.2 三产配套需求分析。 2010 年，xx 经济开发区入园企业已达 200 多家，企业的业务来 往、产品推介、技术引进等经营活动，对餐饮、住宿、会务服务需求很 大。据测算，2010 年园区从业人员达到 5 万人左右，三产配套区周边 的住宅小区居住人口达到 7 万人左右，对商贸、餐饮、休闲、文化等需 第 21 页 共 84 页 求逐年增加，三产发展的潜力很大。 3.1.3 城镇化住房需求分析。 城镇化不断发展，县城住房压力越来越大，据估计 20102015 五年间，农民转为城镇人口累计增加 8 万人，年均 1.6 万人。预测， xxx 中、底等收入阶层每年将有 1000 户的家庭在新区购置居住用房 和休闲度假用房。要满足各类住房要求，每年需要新增房屋 53 万平 方米，约需要土地 0.4 平方公里。在老城区拆迁难度大，改造有较大 实际困难的情况下，县政府将采取相应的措施，逐步推出安置房及廉 住房的建设，引导居民向新区集中。随着新区土地的需求增加，其升 值空间很大。 近年来，xxx 加快发展经济开发区、县城新区等建设项目，所涉 及的拆迁数量与日俱增，结合 xxx 城乡居民的收入及经济发展状况， 初拟本项目的廉租房建筑面积为 52345，居住总户数为 1126 户，拟 居住人口 3600 人，用以初步缓解目前我县住房上压力。一方面用以 安置各项工程的拆迁户，另一方面为社会低收入人群提供居住上的保 障，维护社会的安定，推动经济建设快速、健康的发展。 3.2 项项目运目运营营、管理、管理 3.2.1 运营、维护管理 1、租金和物业费收缴： 初步打算，一是要求物业费随同租金一道收取，提前半年预收； 二是在签订承租合同前，承租人要缴纳 2000 元左右的房屋设施保证 金，腾退房屋时验收退付；二是承租人需缴纳相当于三个月租金和物 业费的租房保证金，承租人逾期三个月不预交租金和物业费，没收全 第 22 页 共 84 页 部保证金（含房屋设施保证金）。以上均会在承租合同中详细约定。 2、社区人员管理： 公租房人群年龄结构集中，要聘请专业的物业公司进行物业管理， 尤其是要加大安保管理力度、加配保安人员，同时适当配备心理咨询 辅导师、设置就业咨询服务等，进行人性化管理。 3、电梯、消防、园林等设备设施维护： 在物业合同中明确要求物业公司要配备相关专业技术人员，并持 证上岗、按月定量考核。 4、资产运营方面 一是提前按主动与经济开发区管委会、用人单位联系，了解对公 租房的需求，提前对接，尽量按整楼层或整单元与用人单位签订整租 合同，方便管理，提高出租率；二是在社区配套服务业态开发方面，有 针对性的提供洗衣、网吧、餐饮、棋牌室、健身房等公共开放有偿服务， 满足居住配套需求；同时，积极提前开展社区商业中心招商，营造社 区氛围。 5、资金规范核算、管理方面。 保障房项目中央、省级补助资金多，各级发改、建设、财政、审计 部门对项目资金的专项审计、检查多，尤其是国家审计署的审计要求 高。 我县在我市所有政府性资金须接受市资金管理领导小组统一调 拨、管理的总体要求下，xx 公司一是要对各级财政补助资金按使用性 质、补助项目、付款要求、会计核算制度等要求，逐一细化到每个项目、 对应每一个补助套型面积，做好资金台帐，实行专账核算，确保分得 清、说得明，不混账、不错账；二是加强财务人员的培训，提高业务技 能，建立一支高素质的、人员相对稳定的、精干高效的财务会计队伍， 第 23 页 共 84 页 为规范资金核算提供基本保障；三是主动接受市财政、审计部门的审 计、检查，借同级审计不断提高核算水平，对审计发现的问题须及时 加以整改，为顺利通过上级审计、财政部门的专项审计练兵、热身。 6、保障对象的准入审核方面主要是依据 xxx 已被 xx 省批准为廉 租房、公租房并轨使用试点城市有关规定。其主要把关是社区初审、 街道复审、县镇两级政府住房保障部门层层把关，开具相关证明后凭 证申请。 3.2.2 退出管理 1、退租管理 一是承租人合同期满，应当退出保障房，其自行添加的生活设施 不予补偿；需要续租的，应当在合同期满前 3 个月重新申请，经审核 符合条件的，重新签订租赁合同； 二是承租人通过购买、受赠、继承等方式在县区获得其他住房的， 或在租期内超过收入标准的，应当退租；确有困难的，给予最长不超 过一年的过渡期限，但过渡期内必须按原承租合同约定交纳租金、物 业费、水电气费等费用； 三是到期拒不腾退房屋的，先由 xx 公司按合同约定处理（租金按 市场价加计 10%收取），并在全市住房保障信息网中予以通报，列入 个人诚信记录；必要时，再由 xx 公司申请法院强制承租人腾退，人民 法院应积极予以协助支持；再拒不腾退的，则由 xx 公司申请承租人所 在街道、单位、民政、社保、公安、工商、银监、供电、供水、供气等部 门联合予以制裁。 2、出售管理 目前，xxx 已被 xx 省批准为廉租房、公租房并轨使用试点城市， 第 24 页 共 84 页 要求“努力探索保障房建设管理新机制，健全退出机制”。 一是要提请住建委等部门及时出台承租人租期若满五年，具备什 么样的条件能够予以购买的政策操作办法，提醒的是出台的操作办法 一定要简单明了、便于执行，否则又会演变成权力寻租的工具。 二是确定承租人购买的优惠幅度，建议不能低于房屋所在区域市 场价的 80%，否则会影响整个公租房项目的资金平衡测算，再者优惠 幅度过大，就给形成强力吸引，加剧权力干扰可能，也会给商品房市 场加剧不公。 三是出售规模每年要控制一定的量，就像保障房申请配租的入口 把关一样，每年审核一批轮候配租。 四是出售的户型方面，这方面我们做了预先考虑，目前户型都是 50以下，40左右占比为大。 第四章 项目建设条件 4.1 项项目目选选址址 4.1.1 选址原则及技术要求 1、选址原则 符合国家、地区和城乡规划的要求。结合本市产业新城的实际情 第 25 页 共 84 页 况，重点考虑： （1）适应城市组团式发展的要求，符合城市总体规划布局和各产 业新城分区规划； （2）凸显产城融合理念，为产业发展配套服务； （3）尽可能依托于现状进行拓展，充分利用既有社会公共设施， 缩短建设周期，减少建设成本； （4）对外交通联系便捷； （5）考虑应有一定的发展空间，便于单元发展动态处延； （6）周边自然环境良好，便于新城环境景观的塑造。 2、技术要求 （1）符合防洪、防震、防地质灾害的安全原则。 （2）节约项目用地。 （3）实事求是的原则，对多个场址调查研究，进行科学分析和对比。 （4）注意环境保护，以人为本，减少对生态和环境的影响。 （5）交通和运输便捷。 （6）公用工程联接方便（如各种管网系统）等。 4.1.2 建设用地 建设用地位置：本项目建设地