宁波丽园尚都高档写字楼品牌解读.ppt

欢迎步入 财富之门内的魅力世界 关键词： 第一 唯一 项目概况 投资商：中国房产 区 位：环城西路好又多北侧 基本情况：近9万方复合写字 楼 群，其中商业 12000 平方米，写字楼 5000 平方米，其他 23000 平方米。 产品形态：三栋板式高层写字 楼 和一条商业街组成 。 产品定位：城市综合体 形象定位：西区首席国际化复合商务群 后CBD 高性价比写字楼群 功能定位： 商务/商业/休闲/ 娱乐/城市空间功能整合 与调整 两大巨人肩膀之上的傲世杰作 核心竞争力解读一：最具品牌效应团队组合 中国房产+李祖原 中房置业：宁波房产界“第一国企” 宁波市成立最早的房地产开发企业 国家一级城市综合开发企业 全国房地产综合效益百强企业 成立以来，总开发面积已累计达270多万平方米。 近期中高端物业代表作：紫汀花园、丽园馨都 台湾李祖原：国际级商业地产建筑大师 专业打造商业地产，作品遍及国内外，代表作品： 北京摩根中心、北京西门子总部大厦、上海新外 滩商厦、沈阳东北世贸金融大厦（68F）、郑州 裕达国贸大厦、宁波和义路商业规划。 对商用建筑而言，区位是第一生产力 处于城西板块好又多商圈核心区域，交通 非 常的便捷， 所辐射的腹地非常宽广； 位置决定一切，本案接邻海曙高档外事 商贸 圈，商检局、海关、华侨饭店、亚洲华园宾 馆 等机构近在咫尺； 海曙区政府将搬迁至气象路(规划中) ， 带动 环西地段商务配套建设； 核心竞争力解读二：海曙西区最具 价值商圈核心区 交通是“四通八达”还是“通而不达” 项目所在地段周遍交通方便，环城西路、柳汀街、联丰路、中山西路、机场 路等 交通主干道，使得丽园尚都周遍的交通不仅车流量非常的大，而且来往畅通 ，基 本无堵车现象且距离火车南站、杭甬高速入口、栎社机场只有几分钟的车程 ，通 过环城西路前往余姚、慈溪、奉化等工业重镇也非常的方便。 四周公交线路非常的多，如：816路、19路、817路、820路、523路、556路 、 503路、506路、7路、357路、369路、331路、361路等近20条公交线路分别 从联丰路、环城西路经过，前往市区各个地方。 有配套就有可能 商业：好又多、农工商、联丰路商圈， 烘 托商业人气 政府机关：海关、商检 商务：周遍有新金星酒店、 天港大酒店、宏通苑、海员俱乐 部 等；工商银行、建设银行、光大 银 行、商业银行等商务配套设施 成熟住宅区，员工通勤成本低 集合起来力量大，规模里面出效益 超大规模： 海曙第一大写字楼群， 总建近9万平方米：5.5 万 纯写字楼，1.2万商业， 2.2万地下建筑； 望悠3万平方米；金隆国际4万 平方 米，恒隆中心5万平方米，皆为 单栋建筑。 核心竞争力解读三：海曙第一规模写字楼群 概念解读： “城市综合体”是如实反映本项目产品类型特征的崭新概念，起源于 “建筑综 合体”，具体是指：将城市中商业、商务、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文 娱、交通等城市生活空间的三项以上进行有机组合，并在各部分间建立一种相互 依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合 体。如北京财富中心、杭 州锦绣天地、宁波的波特曼中心都属于“城市综合体” 。 生物链功能： 产品内部各项功能的完美融合和互补，形成了类似自然界“生物链”的平衡格局 ，实现产品内部的互相依存和互相助益； 宁波西区迎宾大道上的凯旋门 创新技术： A幢运用大跨度连结体建筑形式， 体现 “丽园尚都”城市地标性建筑的 时尚特质。这种建筑形式和结构在宁 波尚属首次，并突破宁波当地的建筑 规范，为此特地到浙江大学作“风洞 试验”。 核心竞争力解读四：海曙西区第一标识性建筑群 拉德芳斯标志建筑空降海曙，财富大门矗立西区 建筑特色： 高档节能建材： 外墙采用代表国内顶级写字楼标准的双层中空玻璃幕墙、铝塑 板 及高档镀膜玻璃，不仅具有良好的保温、 隔热、隔噪性，而且 从 根本上保证了建筑外观的完美实现。 8000平方米超大采光面： 弧形外观的设计增加大楼采光面， 增加室内办公气度并使其具有良好 的视野，可以充分地享受窗外的都 市风景。 集群效应：楼宇与楼宇之间，商务与商业之间，企业与企业之间，工作与居住 之间都形成了良好的互动关系，产生强大的向心力，为重构商业文 明 和都市功能空间的调整提供了新的可能； 终身要求，一次满足：三幢写字楼产品面积跨度大，在453500平方米之间 可 以组合灵活，囊括市场上办公楼面积供应的所有，从容满足企业 终 生的办公需求 核心竞争力解读五：大、中、小套型全面供应， 上、下游产业一网揽尽 A楼：成熟型及发展型企业创富平台 设计独特：大楼为南北朝向，纯框剪结构，整栋大楼呈椭圆型，总高17F，外 立 面为幕墙玻璃，大楼为全亮间设计，中间部分114F为56米挑空，形成独具 特 色的“财富之门” 办公层为317F（层高3.5米）； A幢分为A1幢与A2幢 每层面积为1200平方米， 1517层为2900平方米，面积可以自由分割； 大楼内部配有8部电梯；大楼的主力户型在 100-200平米之间，每层配有一公共卫生间， 得房率在70%左右。 B楼：创业型及成长型企业商务港 B楼为东西朝向，整栋大楼呈Z字型，总高19层，外立面为铝板。办 公层为318F（层高3米），大楼整层面积约1200平方米左右，办公楼 中间有一条南北向的公用走廊，办公室最小面积为50平方左右，大楼内 部共设有6部电梯。 地盘儿，尽管往宽处想 柱距达到8米以上，引宁波写字楼空间潮流，体现办公空间灵活性大面宽 、短进深空间 A楼最小面宽8.4m，进深7.9m，层高3.5m B楼最小面宽6.6m，进深6.3米，层高3m 高度，必须与甲级写字楼看齐 装修以后达到净高2.6米的甲级 写字楼标准 核心竞争力解读六：最具舒适度的空间尺度 公共空间同样给你撑面子 三个风格各异的挑高大堂 A1与A2各设一个挑高10m、 面积约200m2的豪华大堂 B楼大堂约400 m2，挑高6m 公共走廊 A楼走道宽2m，B楼走道宽2.1m 专属星空会所 近600平方挑高5.2米的 VIP商务俱乐部 空中花园 A楼的6、8、10、12、16 层架空处两边各设一空中花园 独创酒店式“U”型车道 “等人”，还是“人等”，实质上反映的是“谁是主人”的问题 车位：75平米：1的配比标准，目前宁波车位配比最高的写字楼综合体 电梯：仅1718层办公建筑，全面采用2.5米/秒国际品牌高速电梯，重新 定 义宁波写字楼电梯标准 核心竞争力解读七：配置标准高些，再高些 不管从谁的角度来说，“等车”和“等人”都是件烦心事儿 在丽园尚都，经常碰到这种烦心事儿的都是“三菱电梯”和“两层地下停车场” 车位配置： 742个车位，5.5万平米写字楼 项目本身有440多个 好又多免费停车位约182个 丽园馨都社会停车场备有120个，入口正对本案B楼 望悠：250个；金隆：430个；恒隆：230个。 电梯配置： A楼共配有8部速度为2.5米/秒的三菱高速电梯，两边各4部； A楼电梯候梯间宽度有3.6m，达到了国际五星的标准，深5.9m，面积达 21平米； B楼配有6部速度为2.5米/秒的三菱高速电梯，南北两端各3部，分布非常 合理；候梯厅呈三角形，面积约20平方。 24小时全天候办公群 空调系统：采用国际品牌分户计量中央空调，二十四小时自由办公 BLOCK街区： B-Business(商业)、L-Liefallow(休闲)、0-0pen(开放)、 C-Crowd(人群)，K-Kind(亲和) “丽园尚都”在规划中巧妙地利用了现有的地形条件，将国际上已发展 成熟 的“街区”理论，拓展应用到商业地产的规划里， 通过创建一个集商业 休 闲、办公于一体的商业街区，免除周边小区重复建设单一、封闭、浪费 的公 共设施和会所空间，实现城市街区“泛会所”功能，使人与城市、人与 人之 间能够随心所欲地沟通，顺其自然地生活工作，体验和享受现代都市的 浪漫 生活。 核心竞争力解读八：独享1.2万平米专属商务配套 （价值3个亿），在宁波丽园尚都是第一个 成功商业运营模式，以天一广场为楷模，以实力做保证 为提升整个街区的档次和便于管理，开发商放弃商业利益（总销金 额约3个亿），采用了只租不售的的运营模式，对本街区12000平方的 商业进行招商，以更好地为写字楼提供商务配套，其业态规划以中高档 餐饮、娱乐、休闲类为主。 海曙首席体验式主题街区尚街 总建筑面积：12000平方米左右。 产品规划：由一条商业内街和一部分外街商铺组成，位于两栋办公楼的 12F。 店铺层高：1F商铺挑高6米，2F挑高4米。 规划理念： 生态、健康、自然、娱乐、休闲为主题 最有活力的新商业购物中心及休闲娱乐中心 泛会所 丰富城市空间的功能，摈弃豪华会所，避免不必要的资源浪费 区域的商业中心 升级目前本区域的商业业态，提升本区域的商业档次。 创造性体验 创造宁波新街道文化21世纪国际都市型步行空间 创造宁波海曙西区新城市节点 创造宁波海曙西区新休闲景观空间 创造宁波环城西路版块“泛会所”生活、休闲、娱乐配置 创造宁波写字楼群超大型商务配置新标准 招商成果: 肯德基（必胜客）和麦当劳的PK提前展开 同时必胜客、醉美 、粗菜馆、老板娘星光大酒 店、一茶一座等知名餐饮品 牌均对本项目表达了浓厚的 进驻意向，合作的具体事宜 正在接洽中； 下阶段招商工作详细安排： 根据市场调查数据确定租金水平，并确定主力店群的优惠幅度。 招商意向协议书的编写工作。 和选定的主力商家进一步接触。 和政府、招商局进一步接洽，寻求政策和客户资源的支持 。 找写字楼物管专家上海陆家嘴做老师，专业水平提高自然比较快 本项目由国家一级物业：联合物业提供酒店式物业服务 上海陆家嘴提供专业人员培训服务 星级酒店人才专业管理 24小时服务企业全天候办公需求 提供人性化的便捷服务 提供增值性服务 核心竞争力解读九：单纯从服务来看，酒店，还 是写字楼，在这里的界限其实不清晰 核心竞争力解读十：在各种光环的环绕下，您 的切身利益得到多少保障！ 阳光向内可以走几米？ 您是不是被迫躲在被阳光遗忘的角落？ 您的实际利用面积凭空蒸发了多少？ 纯粹短板建筑，大面宽，小进深，高得房率，更多阳光，更多实惠！ 最高达72%得房率，优于塔式建筑58%，优于普通板式2%左右； 更多采光、更佳通风； 由于规模限制，塔楼林立，市场短板建筑供应稀缺； 尚都销售推广思路 项目竞争市场分析 上东国际 地理位置：百丈东路欧尚超市南边 开 发 商：宁波迪赛 建筑面积：78000平方米 产品形态：两幢点式办公，一幢板式办公楼. 设施配置：点式办公（约1000平方米）配置5部电梯，板式办公楼配置4部电梯， 共设置了5个大堂、300个车位。 装修建材：外立面为面砖。大堂五星级装修，公共空间根据各自的定位设计不同 的风格。 预计开盘时间：2005年9月份 均 价：8000左右 物 业 费：5.5元/M2 综合分析 上东优势：绿化设计、公共空间装修独秀宁波写字楼市场 本项目优势：依托海曙区商务人脉，城西地标写字楼，专属配套独步宁波； 凯悦商务大厦 地理位置：柳汀立交桥西 开 发 商：东源置业 建筑面积：13500平方米 产品形态：一幢14层办公楼. 设施配置：两部电梯（1.75米秒），约60个车位， 配置中央空调。 装修建材：外立面涂料 开盘时间：2005年9月份 均 价：7200元平方米 凯悦优势：现房 本项目优势：地标写字楼，整体配置均大大好于凯悦 。 宇达名城 地理位置：顺德路（宁波汽配市场对面） 开 发 商：宁波宇达房地产开发有限公司 产品形态：9与7层建筑，可售面积1.47万，共216套。产品为挑 高商住楼。（挑高5.2米），无大堂。 设施配置：两部上海三菱电梯，约100个车位。 装修建材：外立面涂料 开盘时间：2005年9月份 均 价：8000元平方米 宇达优势：准现房，已经揭顶。 本项目优势：地段、交通、配置、规模、 空间、配套、纯写字楼. 望悠大厦 地理位置：宁波南站广场旁 开 发 商：望悠房产 建筑面积：28970平方米 产品形态：商业7960平方米（裙楼三层），办公21000 平方米，23F高层，层高3.7米，单层面积近1000平方米。 设施配置：分户计量中央空调（特灵），车位250个 5部进口电梯（迅达）。 装修建材：外立面采用铝塑板+玻璃幕墙。 预计开盘时间：2005年11月 均 价：预计10000元左右 综合分析 望悠优势：景观、硬件配置优于本项目 本项目优势：大小交通环境优于望悠，本身集群效应突现项目优势 恒隆中心 地理位置：宁波市政府西侧，久久天桥旁 开 发 商：恒隆置业 建筑面积：约50000平方米 产品形态：26层高层建筑，产品有办公、商铺，办公最小面积50平方米。 设施配置：5部2.5米秒进口三菱电梯、大金分户式中央空调。 装修建材：外立面为铝板配玻璃幕墙（曲面电子彩玻） 预计开盘时间：2005年10月。 均 价：约12000元平方米 综合分析 恒隆优势：临近CBD商务圈，部分配置高于本项目 本项目优势：建筑空间设计、车位配比等硬性指标高于恒隆 金隆国际 地理位置：镇明路与灵桥路交汇处 开 发 商：宁波金隆置地有限公司 建筑面积：52000m2 产品形态：26层高层建筑，单层面积1350m2 设施配置：6部进口三菱电梯、美国麦克维尔分户计量 集中式中央空调。双层中空钢化幕墙玻璃 开盘时间：2005年5月。 均 价：约16000元平方米。 综合分析 金隆优势：紧临南苑5星级大酒店、硬件配置、物业管理优于本项目 本项目优势：交通畅通、出行非常便捷，性价比更高 市场前景分析 n由于区域的关系，市场竞争在海曙区个案为主。 n本项目同期推出的项目主要是望悠大厦和恒隆中心，已在售有金隆国际、凯悦商 务大厦和宇达名城，总体量在15万平方米左右，市场有一定的风险。 n从产品品质来看，本项目、金隆、望悠和恒隆的品质都趋于甲级楼配置，凯悦商 务大厦和宇达名城则在各方面与前者都有很大的差距。 n金隆、望悠和恒隆的均价都在10000元每平方米以上，本项目在价格上有一定的 优势。 本项目拟低价入市，凸现性价比，采用短平快的销售策略，以 求最大程度地规避市场风险。 销售推广方案 销售目标 n开盘1个月销售率达到20% n开盘3个月后销售率达到40% n开盘6个月后销售率达到50% 营销指导思想 n低价入市，快速去化，争取在较短的时间内完成一定的销售业绩，以应对后期变幻 莫测的市场形势。 n采用商业与商务互动的营销模式，利用商业街的招商来促进办公部分的销售。 n本项目办公部分采取不同的分割方式，扩大面积范围，扩大客户群基数。 n运用不同的聚道来拓展客户资源。 n利用多种优惠及推广措施吸引更多的潜在客户，以期在项目开盘时造成轰动效应， 短期内即去化一定的成数。 团购策略 n对于购买一定面积的个人或群体给予较大幅度的优惠，面积设置在两层及 两层以上。 n针对小户