龙湖工程精细化管理.ppt

龙湖地产工程精细化管理龙湖地产工程精细化管理 2010年6月19-20日 龙湖地产工程精细化管理龙湖地产工程精细化管理 第一部分、龙湖地产工程管理模式分析第一部分、龙湖地产工程管理模式分析 第二部分、龙湖地产工程质量保证体系与重点第二部分、龙湖地产工程质量保证体系与重点 第三部分、龙湖地产工程计划保证体系与重点第三部分、龙湖地产工程计划保证体系与重点 第四部分、第四部分、龙湖地产工程管理保障的合约配合龙湖地产工程管理保障的合约配合 第五部分、第五部分、通过减法学习龙湖地产工程质量管理通过减法学习龙湖地产工程质量管理 龙湖地产工程精细化管理龙湖地产工程精细化管理 What 是什么？是什么？ Why 为什么做？为什么做？ When 什么时间做？什么时间做？ Where 哪些公司做？哪些公司做？ Who 谁来做？谁来做？ How 如何做？如何做？ 先知其策，然后行；先共其策，然后知；先知其策，然后行；先共其策，然后知； 龙湖地产工程管理模式分析龙湖地产工程管理模式分析 一、龙湖地产企业经营模式与工程管理一、龙湖地产企业经营模式与工程管理 二、龙湖地产工程管理组织架构分析二、龙湖地产工程管理组织架构分析 三、龙湖地产工程管理模式分析三、龙湖地产工程管理模式分析 龙湖地产企业经营模式与工程管理龙湖地产企业经营模式与工程管理 重庆地区公司重庆地区公司 19951995年年 成都地区公司 2004年11月 西安地区公司西安地区公司 20072007年年9 9月月 上海地区公司 2007年11月 北京总部北京总部 20022002年年1212月月 龙湖地产龙湖地产：创建于1995年 ，成长于重庆,发展于区域性 全国扩张。龙湖集团总部位于 北京，下辖重庆、成都、北京 、上海、西安五个地区公司。 并陆续取得了杭州、青岛、无 锡、常州、沈阳大连等全国11 个城市的项目。业务领域涉及 地产开发、商业运营和物业服 务三大板块。 龙湖地产的产品线包括普 通住宅、高级公寓、写字楼、 花园洋房、别墅、综合商业和 大型城市综合体等多种业态。 从2004年起，龙湖地产在 全国重点区域实施“区域聚焦 ”战略，正式进入异地扩张的 发展阶段。自2007年起其，其 年均销售业绩均在百亿以上 龙湖地产企业经营模式与工程管理龙湖地产企业经营模式与工程管理 别墅项目花园洋房高层豪宅 电梯公寓大型综合体 龙湖地产龙湖地产：产品线的复杂性 和多样性，不利于产品的快速复 制和工程成熟经验的总结。造成 工程管理难度加大 龙湖地产企业经营模式与工程管理龙湖地产企业经营模式与工程管理 产品类型产品类型 上下叠拼HOUSE 左右叠拼HOUSE 多层花园洋房 高层公寓 SOHO商务公寓 购物中心 底层商铺 廉租房 龙湖地产企业经营模式与工程管理龙湖地产企业经营模式与工程管理 10 18 21.2 100 36 118 183.6 爆发点一爆发点一 成都公司成立成都公司成立 爆发点二爆发点二 多业态开发多业态开发 爆发点三爆发点三 上海、西安公司成立上海、西安公司成立 爆发点四爆发点四 房地产宏观形势房地产宏观形势 龙湖地产龙湖地产 企业高速发展 造成人力资源 能力水平的稀 释，导致工程 管理难度加大 龙湖地产企业经营模式与工程管理龙湖地产企业经营模式与工程管理 龙湖地产多项目、跨地域发展对工程管理的影响龙湖地产多项目、跨地域发展对工程管理的影响 ： 自然环境的不同，导致工程管理难度加大自然环境的不同，导致工程管理难度加大 重庆、成都：西南标；北京：华北标；上海：华东标；西安：西北标重庆、成都：西南标；北京：华北标；上海：华东标；西安：西北标 社会环境的不同，导致工程管理难度加大社会环境的不同，导致工程管理难度加大 地方标准、地域习惯做法：北京、上海、重庆的门窗安装要求地方标准、地域习惯做法：北京、上海、重庆的门窗安装要求 多业态开发导致专业与全面产生矛盾多业态开发导致专业与全面产生矛盾 住宅与商业的差异、别墅与普通住宅的差异住宅与商业的差异、别墅与普通住宅的差异 龙湖地产企业经营模式与工程管理龙湖地产企业经营模式与工程管理 龙湖地产多项目、跨地域发展对工程管理的影响龙湖地产多项目、跨地域发展对工程管理的影响 ： 管理跨度增加，总部与项目之间的管理权责不清管理跨度增加，总部与项目之间的管理权责不清 总部工程管理要求与项目一线实际脱节，总部既当裁判员，又当运动员总部工程管理要求与项目一线实际脱节，总部既当裁判员，又当运动员 决策信息增加，沟通效率降低决策信息增加，沟通效率降低 电子化办公不见得一定提高管理效率：一封邮件的旅游历程电子化办公不见得一定提高管理效率：一封邮件的旅游历程 依靠产品和服务质量创造品牌，导致管理成本上升依靠产品和服务质量创造品牌，导致管理成本上升 成都龙湖晶蓝半岛成都龙湖晶蓝半岛595595套房屋，项目工程部总计参与套房屋，项目工程部总计参与1.861.86万次检查万次检查 龙湖地产企业经营模式与工程管理龙湖地产企业经营模式与工程管理 龙湖地产多项目、跨地域发展对工程管理的影响龙湖地产多项目、跨地域发展对工程管理的影响 ： 外部资源专业能力下降，导致工程管理难度增加外部资源专业能力下降，导致工程管理难度增加 龙湖地产的工序检验批管理与传统的隐蔽工程、分部分项工程验收龙湖地产的工序检验批管理与传统的隐蔽工程、分部分项工程验收 内部分工细化，项目综合运营管理体系不健全内部分工细化，项目综合运营管理体系不健全 各负其责往往导致责任无法落实：工程管理要求在合约中没有体现各负其责往往导致责任无法落实：工程管理要求在合约中没有体现 企业快速扩张，导致员工经验、执行力下降企业快速扩张，导致员工经验、执行力下降 工程技术质量标准与执行力监管标准不统一，缺乏有效的监管手段工程技术质量标准与执行力监管标准不统一，缺乏有效的监管手段 龙湖地产工程管理组织架构分析龙湖地产工程管理组织架构分析 职能管理型矩阵式管理型项目管理型 开 发 设 计 工 程 销 售 项目部或工程部只是负责 施工现场的管理部门 对项目环境的反应较慢； 需要高层协调工作多，容 易形成决策堆积 项目数量少，特定区域经营 客户定位专一，项目实施环 境不确定性低 公司高层介入项目协调工作 职能部门内部各司其责， 实现业务流程环节的流转 开 发 设 计 工 程 销 售 项目部 项目部成为项目执行的负责 主体，职能部门成为资源提 供、建议与监督主体 员工介入双重职权之中，需 要公司良好的人际关系和全 面的培训 项目数量较多，专业化能力 要求较高，需要人才共享 客户较稳定，但不确定性较 高的项目环境 公司有专业技能提升要求 项目部 对项目环境反应迅速，便于 实现项目产品的创新和技术 专业化的提升 项目公司 开 发 设 计 工 程 销 售 项目公司或项目部 开 发 设 计 工 程 销 售 项目公司成为开发工作的 全权负责主体 项目执行风险较大；不利 于公司职能知识积累和专 业化发展 跨多个地域经营或客户需 求变化多项目管理 前期的客户定位非常准确 更强调项目产品对客户需 求满足程度 对项目环境反应灵敏，清 晰的产品责任，容易达到 客户的满意 类 型 职责分工 优点 实施条件 缺点 总经理 运营及投资 发展部 战 略 及 运 营 中 心 信 息 管 理 中 心 产 品 中 心 工 程 技 术 质 量 中 心 商 务 运 营 管 理 中 心 投 资 发 展 中 心 副总 营 销 中 心 客 户 中 心 物 业 中 心 公 共 及 行 政 中 心 客户及公司 品牌部 副总 投 融 资 中 心 成 本 控 制 中 心 资 金 管 理 中 心 风 险 及 审 计 中 心 财务部 人力 资源部 各区域 公司 投资 发展 研发 设计 工程 管理 客户 管理 营销 管理 商运 管理 物业 管理 成本 管理 计财 管理 人资 行政 地区 PMO 各区域公司 总经理 副总副总 各项 目部 （龙湖地产组织结构示意图 ） 龙湖地产工程管理组织架构分析龙湖地产工程管理组织架构分析 龙湖地产的项目运营龙湖地产的项目运营 管理架构，属于在平管理架构，属于在平 衡矩阵的基础上进行衡矩阵的基础上进行 改进的强矩阵项目管改进的强矩阵项目管 理管理模式。避免了理管理模式。避免了 传统强矩阵项目管理传统强矩阵项目管理 模式中项目经理授权模式中项目经理授权 过大带来的风险。也过大带来的风险。也 避免了在平衡矩阵项避免了在平衡矩阵项 目管理模式下，容易目管理模式下，容易 出现职能部门之间的出现职能部门之间的 技术或管理矛盾影响技术或管理矛盾影响 项目整体运营，对项项目整体运营，对项 目进程、关键节点及目进程、关键节点及 阶段性成果标准进行阶段性成果标准进行 管控。同时也强化了管控。同时也强化了 总部对地区公司风险总部对地区公司风险 控制的管理控制的管理 龙湖地产工程管理模式分析龙湖地产工程管理模式分析 总部、地区公司、项目工程管理职责的划分：总部、地区公司、项目工程管理职责的划分： 集团工程技术集团工程技术 质量中心质量中心 地区公司地区公司 工程管理部工程管理部 项目工程部项目工程部 技术 管理 质量 管理 进度 管理 成本 管理 采购 管理 技术 管理 质量 管理 进度 管理 成本 管理 采购 管理 技术 管理 质量 管理 进度 管理 成本 管理 采购 管理 龙湖地产工程管理模式分析龙湖地产工程管理模式分析 地区总经理 设 计 管 理 部 副总经理副总经理副总经理 成 本 管 理 部 财 务 管 理 部 市 场 营 销 部 行 政 人 力 部 项 目 拓 展 部 工 程 管 理 部 项 目 经 理 部 水 电 工 程 师 土 建 工 程 师 设 计 工 程 师 成 本 工 程 师 项项 目目 一一 （万科地区公司组织结构示意图 ） 龙湖地产工程管理模式分析龙湖地产工程管理模式分析 地区总经理 设 计 管 理 部 副总经理副总经理副总经理 成 本 管 理 部 财 务 管 理 部 市 场 营 销 部 行 政 人 力 部 项 目 拓 展 部 工 程 管 理 部 项 目 工 程 部 水 电 工 程 师 土 建 工 程 师 设 计 工 程 师 成 本 工 程 师 项项 目目 一一 （龙湖地区公司组织结构示意图 ） 质 量 工 程 师 采 购 工 程 师 PMO经理 龙湖地产工程管理模式分析龙湖地产工程管理模式分析 总部对地区公司工程管理的考核体系设计：总部对地区公司工程管理的考核体系设计： 总部对地区公司工程管理检查的常见形式：总部对地区公司工程管理检查的常见形式： 总部定期或不定期对项目工程部所管理的实体工程 质量进行检查，根据检查分项要求进行评分 缺点：受建造过程影响，检查对关键的质量过程无法得到有效 控制。 工程质量管理的基础是施工单位、监理单位的质保体系 管理水平，单纯的实体检查无法检验项目工程部的质量 管理能力。 工程质量缺陷分类检查重点不明确，挑“毛病”很容易 龙湖地产工程管理模式分析龙湖地产工程管理模式分析 总部对地区公司工程管理的考核体系设计：总部对地区公司工程管理的考核体系设计： 总部对地区公司工程管理检查的常见形式：总部对地区公司工程管理检查的常见形式： 总部参与项目工程部组织的关键验收（如结构验收、 门窗验收等）或分户验收，根据验收结果进行评分 缺点：工程质量管理是依靠质量预防、过程控制、结果检验等 方式实现的，单纯的结果检验，一旦出现问题，不是造 成工程返工，就是造成默认质量缺陷 总部受人员配备、管理半径等诸多限制，不可能参与每 个项目的关键验收 龙湖地产工程管理模式分析龙湖地产工程管理模式分析 总部对地区公司工程管理的考核体系设计：总部对地区公司工程管理的考核体系设计： 总部对地区公司工程管理检查的常见形式：总部对地区公司工程管理检查的常见形式： 缺点：总部缺乏对项目工程部管理施工单位、监理单位质保体 系管理能力评价的管理考评工具。单纯依靠技术方案、 施工交底、传统检验批记录表格等内业检查无法解决执 行力落实情况 总部面临多项目检查容易受人情评价因素影响公正性 总部定期或不定期检查项目工程部对施工单位、监 理单位工程质保体系的管理质量，通过实体质量检 查进行对照，按检查分项要求进行评分 龙湖地产工程管理模式分析龙湖地产工程管理模式分析 总部对地区公司工程管理的考核体系设计：总部对地区公司工程管理的考核体系设计： 总部对地区公司工程管理检查的常见形式：总部对地区公司工程管理检查的常见形式： 缺点：需要总部对工程质保体系管理工具、工程质量过程的责任需要总部对工程质保体系管理工具、工程质量过程的责任 控制管理工具等进行全面的设计方可进行第三方检验费用控制管理工具等进行全面的设计方可进行第三方检验费用 总部设定项目工程部管理施工单位、监理单位质保 体系管理能力评价的考核工具，设计关键工序质量 控制的质量责任记录，委托第三方检查项目工程管 理质量，并通过实体质量检查进行对照，安考核工 具进行评分 龙湖地产工程管理模式分析龙湖地产工程管理模式分析 总部对地区公司工程管理的考核体系设计：总部对地区公司工程管理的考核体系设计： 工程管理质保体系考核检查的重点：工程管理质保体系考核检查的重点： 基础管理检查：通过对内业资料的审查，检查项目工 程部工程质保体系管理要求，检查项目工程部对施工 单位、监理单位工程质保体系管理的能力。 实体工程检查：通过对现场实体工程的审查，通过实 体质量检测对照，检查项目工程部关键质量控制和质 保体系实际管理效果 龙湖地产工程管理模式分析龙湖地产工程管理模式分析 总部对地区公司工程管理的考核体系设计：总部对地区公司工程管理的考核体系设计： 工程管理质保体系基础管理部分的检查重点：工程管理质保体系基础管理部分的检查重点： 设计交底 施工节点及细部交底 技术标准交底 施工工艺交底 施工组织与配合交底 龙湖地产工程管理模式分析龙湖地产工程管理模式分析 总部对地区公司工程管理的考核体系设计：总部对地区公司工程管理的考核体系设计： 工程管理质保体系基础管理部分的检查重点：工程管理质保体系基础管理部分的检查重点： 工序质量控制点、停止点交底 施工样板交底 施工单位、监理单位关键工序检验批过程责任记录表（非标） ） 项目工程部关键工序检验批复检责任记录表（非标） 工序交接检、关键验收责任记录表（非标） 龙湖地产工程管理模式分析龙湖地产工程管理模式分析 总部对地区公司工程管理的考核体系设计：总部对地区公司工程管理的考核体系设计： 工程管理质保体系实体对照部分的检查重点：工程管理质保体系实体对照部分的检查重点： 工程防渗漏质量控制 工程防开裂质量控制 精装修观感质量控制 园林景观工程细部质量控制 空间尺寸偏差质量控制 门窗、设备成品保护质量控制 龙湖地产运营管理与工程管理龙湖地产运营管理与工程管理 投资论证及收益跟踪 投资 成果 设计 成果 成本 成果 工程 成果 营销 成果 专业 评审 决策 评审 集团 例会 运营 例会 总结 评估 集团关键节点计划管理 地区公司一、二级计划管理 个人计划管理 目标成本、动态成本跟踪 投资决策及 收益跟踪体系 阶段性成果 管理体系 运营决策 管理体系 进度计划 管理体系 目标成本 管理体系 降低投资风险 项目收益控制 降低运营风险 项目质量控制 明确管理职责 提高决策效率 计划编制质量 提高决策效率 成本控制与预警 成本敏感性分析 龙湖地产运营管理体系 资金预算 管理体系 预算制定滚动资金计划控制 防范经营风险 提高资金使用率 实现集团预定收益目标 龙湖地产运营管理与工程管理龙湖地产运营管理与工程管理 土地投资分析阶段 取得土地中 标通知单、 方案设计任 务书发出 方案设计任 务完成初设 任务书发出 初设完成 施工图设 计任务书 发出、施 工图设计 开始 施工场地 三通一平 基础开工 营销方案 完成、项 目前期推 广、项目 开盘 向物业移 交、项目 交付 交房 交房 后半 年 项目 负责 人 7.项目一二 级进度计划 项目月度计划分析报告 33.商业 移交方案 36. 项目 后评 估 计划 财务 分析 3.项目 投资分析 模型 8.项目投资 分析报告 16.方案阶 段投资验算 21.初设 阶段投资 验算 项目收益动态跟踪 34.资产 管理方案 项目 发展 1.项目 投资建议 书 项目报批报建 研发 2.项目 实施预案 9.方案设 计任务书 10.景观设 计任务书 11.精装房 定位、限价 及建设实施 方案 12.方案设 计成果 13.景观方 案与建筑方 案的配合及 实施意见 14.精装方 案与建筑方 案的配合及 实施意见 17.初步设 计任务书 18.初步 设计成果 19.景观 方案设计 成果 20.精装 方案设计 任务书 施工图 设计成果 标准要求 施工图 设计审查 要点 过程设计变更、二次设 计管理及审查、设计现 场指导、设计封样 设计 后评 估 龙湖地产运营管理与工程管理龙湖地产运营管理与工程管理 土地投资分析阶 段 取得土地中标 通知单、方案 设计任务书发 出 方案设计 任务完成 初设任务 书发出 初设完成 施工图设 计任务书 发出、施 工图设计 开始 施工场地三通 一平基础开工 营销方案完 成、项目前 期推广、项 目开盘 向物业 移交、 项目交 付 交房 、交 房后 半年 营销 初步市 场调研 及初步 营销产 品、售 价建议 6.售楼处、 样板房选址、 定位、修建、 开放计划 4.项目定位 报告及营销产 品建议 15.方 案阶段成 本测算与 验算 23.项目 销售指标 项目现场广告 、路牌、围挡 等销售指引 28.项目营 销策划方案 29.售房合 同配置标准 30.售房合 同附图 31.价格表 及付款方式 32. 交房方 案 销售 后评 估 成本 项目开 发成本 分析 5.成本敏感 性分析、价值 分配及目标成 本预设 22.项目 目标成本 27.招投标 、计价、采购 方案及合约规 划 项目工程成本动态跟踪 成本 后评 估 工程 项目工 期分析 、项目 工程风 险分析 市政工程分析设计阶段工程配合 24.项目工 程管理策划 25.项目三 通一平实施方 案 26.施工、 监理单位筛选 及评估报告 施工管理 工程 后评 估 龙湖地产运营管理与工程管理龙湖地产运营管理与工程管理 阶段性成果标准示例阶段性成果标准示例项目启动阶段项目启动阶段： 取得土地中标通知书方案设计任务书发出 阶段起止点：阶段起止点： 所含子成果：所含子成果： .概念设计方案研发 .项目定位报告营销 .成本敏感分析、价值分配及目标成本预设报告成本 龙湖地产运营管理与工程管理龙湖地产运营管理与工程管理 阶段性成果标准示例阶段性成果标准示例项目启动阶段项目启动阶段： 所含子成果：所含子成果： .售楼处、样板房选址、定位及开放计划营销 .项目一、二级计划项目负责人、地区公司PMO .投资分析模型（启动）投资分析专员 .方案设计任务书研发 .景观方案设计任务书研发 .精装房定位、限价及实施方案研发、造价及工程 龙湖地产运营管理与工程管理龙湖地产运营管理与工程管理 阶段性成果标准示例阶段性成果标准示例项目定位报告项目定位报告： 1、市场目标客户群市调成果（自己调查第三方调查）； 市场调查表模板 2、目标客户群敏感点中的卖点敏感点（5项）、瑕疵敏感点 （5项）、价格敏感区间等与项目土地预案中的假设卖点 、 瑕疵控制点的吻合度分析及校正成果，分析形成最终卖 点； 客户敏感点分析模板 3、市场目标客户群集体的文化历史敏感点、兴趣爱好、消 费习惯、家庭构成、交通习惯、职业收入等分析； 目标客户信息分析（模板） 龙湖地产运营管理与工程管理龙湖地产运营管理与工程管理 阶段性成果标准示例阶段性成果标准示例项目定位报告项目定位报告： 4、市场目标客户群的信息接受习惯和项目传播通道的选择 ： 5、项目建筑户型、立面、景观、配套、案名、推广调性 的方向性确定（市调时应用图片、照片、模型等来表述 意向和对目标客户群进行测试，不宜使用文字）和销售 道具（客户来访路径、标识指引及楼盘印象管理；场地 包装、示范环境、样板房售楼处）选择安排（应用图 片、照片、模型必要的文字说明）； 项目销售产品建议书（模板) 6、销售的定位标杆和价格标杆的预设及借力策略，与本项 目必须区隔的项目假设及区隔、差异化借力策略 龙湖地产运营管理与工程管理龙湖地产运营管理与工程管理 阶段性成果标准示例阶段性成果标准示例项目定位报告项目定位报告： 龙湖地产运营管理与工程管理龙湖地产运营管理与工程管理 阶段性成果标准示例阶段性成果标准示例售楼处、样板房计划售楼处、样板房计划： 1、售楼处定位、位置（应附图）及面积； 2、样板区（销售展示区）范围、位置：含客户停车区域选择； 3、样板房位置（应附图）、数量、装修风格建议（用图片、 照片或模型表达）； 4、交通组织流线：客户到现场交通线路分析、户外导视方案 及工程配合意见、客户参观样板区线路预案及销售导视； 5、示范区与周边环境的关系、有利、不利因素及处理建议； 龙湖地产运营管理与工程管理龙湖地产运营管理与工程管理 阶段性成果标准示例阶段性成果标准示例售楼处、样板房计划售楼处、样板房计划： 6、本项目预算及竞争楼盘的装饰装修细节对比及参考价格； 7、样板区（销售展示区）市政、景观先行实施方案分析； 8、本方案与其他方案的优劣势分析（方案比较、应附图）； 9、修建、装修进场、家具布置、开放等计划安排 龙湖地产工程管理模式分析龙湖地产工程管理模式分析 龙湖地产工程管理模式分析龙湖地产工程管理模式分析 龙湖地产工程管理模式分析龙湖地产工程管理模式分析 龙湖地产工程管理模式分析龙湖地产工程管理模式分析 龙湖地产工程管理模式分析龙湖地产工程管理模式分析 龙湖地产工程管理模式分析龙湖地产工程管理模式分析 龙湖地产工程管理模式分析龙湖地产工程管理模式分析 龙湖地产工程管理模式分析龙湖地产工程管理模式分析 龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理：龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理： 开发流程与工程管理：开发流程与工程管理： 投资 决策 规划 设计 施工 准备 施工（含 保修） 物业 服务 后评估 资金、策划 与销售 工程管理 （ 常规理解） 龙湖地产工程管理模式分析龙湖地产工程管理模式分析 龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理：龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理： 开发流程与工程管理：开发流程与工程管理： 龙湖地产工程管理模式分析龙湖地产工程管理模式分析 龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理：龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理： 开发流程与工程管理：开发流程与工程管理： 龙湖地产工程管理模式分析龙湖地产工程管理模式分析 龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理：龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理： 开发流程与工程管理：开发流程与工程管理： 施工准备阶段和施工阶段是建筑产品的实现阶段，是项 目工程管理的主要内容，是房地产开发不可或缺的环节 工程管理还涉及投资决策、规划设计、销售、物业服务 、后评估等阶段 龙湖地产工程管理模式分析龙湖地产工程管理模式分析 龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理：龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理： 市场主体（外部客户）与工程管理：市场主体（外部客户）与工程管理： 房地产开发的市场主体包括发展商、勘察设计院、施工 、监理、营销策划公司（房地产销售代理商）、造价咨 询 协作部门（内部客户）与工程管理：协作部门（内部客户）与工程管理： 房地产开发的工程管理涉及企业内部的设计部、销售部 （销售配合）、成本部、采购部、项目拓展部（报批报 建）、财务部等多个管理部门 龙湖地产工程管理模式分析龙湖地产工程管理模式分析 龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理：龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理： 项目运营管理提高了项目工程管理的效率：项目运营管理提高了项目工程管理的效率： 项目运营管理依据项目整体业务运营流程，对项目进项目运营管理依据项目整体业务运营流程，对项目进 程全过程进行目标控制、过程控制，结果控制等方面程全过程进行目标控制、过程控制，结果控制等方面 的管理。避免了传统管理模式下，项目工程部与内部的管理。避免了传统管理模式下，项目工程部与内部 客户逐一协调，或单纯依靠公司高层协调带来的管理客户逐一协调，或单纯依靠公司高层协调带来的管理 效率下降，由工程推动转变为项目整体运营推动。项效率下降，由工程推动转变为项目整体运营推动。项 目工程部得以把工作重心放到一线施工现场的质量、目工程部得以把工作重心放到一线施工现场的质量、 进度等方面的管理（减少了大量的内部协调）进度等方面的管理（减少了大量的内部协调） 龙湖地产工程管理模式分析龙湖地产工程管理模式分析 龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理：龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理： 项目运营管理提高了项目工程管理的质量：项目运营管理提高了项目工程管理的质量： 项目运营管理通过对业务流程关键节点的阶段性成果项目运营管理通过对业务流程关键节点的阶段性成果 标准的规范和管理，保证了公司内部部门与部门之间标准的规范和管理，保证了公司内部部门与部门之间 交接或较差平行作业所需工作成果的质量标准。解决交接或较差平行作业所需工作成果的质量标准。解决 了传统部门职能管理模式下的跨专业平衡（设计工程了传统部门职能管理模式下的跨专业平衡（设计工程 质量保证、采购工程质量保证、合约工程质量保证等质量保证、采购工程质量保证、合约工程质量保证等 ）和跨专业翻译（产品定位的营销语言与规划设计的）和跨专业翻译（产品定位的营销语言与规划设计的 设计语言），降低项目经营风险，保证了项目工程管设计语言），降低项目经营风险，保证了项目工程管 理的整体平衡（工程质量、进度管理不只是工程部门理的整体平衡（工程质量、进度管理不只是工程部门 的职责）的职责） 龙湖地产工程管理模式分析龙湖地产工程管理模式分析 龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理：龙湖地产的项目运营管理与项目工程管理： 项目运营管理提高了项目风险控制能力：项目运营管理提高了项目风险控制能力： 项目运营管理可以对项目运营进程的关键流程、关键项目运营管理可以对项目运营进程的关键流程、关键 节点等进行过程管理，及时发现项目正常运营存在的节点等进行过程管理，及时发现项目正常运营存在的 风险，并进行提前的预警和预控。避免了因为专业不风险，并进行提前的预警和预控。避免了因为专业不 平衡导致项目工程管理风险加大平衡导致项目工程管理风险加大 龙湖地产工程质量保证体系与重点龙湖地产工程质量保证体系与重点 一、龙湖地产的工程质量管理理念一、龙湖地产的工程质量管理理念 二、龙湖地产的工程管理策划与研发二、龙湖地产的工程管理策划与研发 三、龙湖地产的工序、检验批质量管理三、龙湖地产的工序、检验批质量管理 四、龙湖地产的工程质量细节管理四、龙湖地产的工程质量细节管理 五、龙湖地产的设计工程质量保障五、龙湖地产的设计工程质量保障 龙湖地产工程质量保证体系与重点龙湖地产工程质量保证体系与重点 六、龙湖产品标准化、系列化对工程质量的保障六、龙湖产品标准化、系列化对工程质量的保障 七、龙湖地产的工程管理规划七、龙湖地产的工程管理规划 八、龙湖地产供方质保体系的输出与管理八、龙湖地产供方质保体系的输出与管理 九、龙湖地产的工程分户验收管理九、龙湖地产的工程分户验收管理 龙湖地产工程质量保证体系与重点龙湖地产工程质量保证体系与重点 龙湖地产的工程质量管理理念与质量文化：龙湖地产的工程质量管理理念与质量文化： 龙湖地产的工程质量管理理念相对完善：龙湖地产的工程质量管理理念相对完善： 国内大多数房地产企业的工程质量管理，主要依靠在国内大多数房地产企业的工程质量管理，主要依靠在 施工阶段的工程质量检验。没有强调工程质量的系统施工阶段的工程质量检验。没有强调工程质量的系统 化预防，没有形成项目开发全过程的工程质量控制保化预防，没有形成项目开发全过程的工程质量控制保 障体系障体系 龙湖地产的工程质量保证体系更多强调工程质量的系龙湖地产的工程质量保证体系更多强调工程质量的系 统性预防，包括：设计预防、招标采购预防、合约预统性预防，包括：设计预防、招标采购预防、合约预 防、材料预防、施工工艺、施工工序控制预防、施工防、材料预防、施工工艺、施工工序控制预防、施工 单位、监理单位质保体系管理预防等，形成贯穿项目单位、监理单位质保体系管理预防等，形成贯穿项目 开发全过程的工程质保体系管理开发全过程的工程质保体系管理 龙湖地产工程质量保证体系与重点龙湖地产工程质量保证体系与重点 一级“检验” 二级 “质量保证” 三级“预防” 四级“完美” 特点特点：通过工程通过工程 检验保证质量检验保证质量 缺乏质量意识和缺乏质量意识和 专业知识专业知识 方法方法：低效率低效率 错误的使用质量错误的使用质量 保证方法保证方法 特点特点: : 改进工程改进工程 质量管理过程质量管理过程 一线人员积极介一线人员积极介 入入 方法方法：SPCSPC、评、评 估、质量圈等工估、质量圈等工 具具 特点特点: : 开发设计开发设计 、工艺能力和生、工艺能力和生 产管理能力产管理能力 与供应一体化与供应一体化 方法方法：设计评估设计评估 、质量问题模式、质量问题模式 分析评估分析评估 特点特点: : 以最终客以最终客 户为服务目标和户为服务目标和 超一流产品超一流产品 质量文化质量文化 方法方法：质量功能质量功能 调配、与客户供调配、与客户供 方一起进行设计方一起进行设计 评估评估 质量管理的提高质量管理的提高 龙湖地产工程质量保证体系与重点龙湖地产工程质量保证体系与重点 衡量房地产企业工程质量管理水平的等级：衡量房地产企业工程质量管理水平的等级： 第一级：施工质量检验第一级：施工质量检验 企业主要依靠施工现场工程质量检验来保障工程质量，企业主要依靠施工现场工程质量检验来保障工程质量， 通过临时性的隐蔽验收、分部分项工程验收和最后阶段通过临时性的隐蔽验收、分部分项工程验收和最后阶段 的检查，发现工程质量问题并予以解决的检查，发现工程质量问题并予以解决 设计质量、材料质量、施工的工艺质量、工序质量等很设计质量、材料质量、施工的工艺质量、工序质量等很 少得到检验，产品的设计与施工几乎脱节，招标文件及少得到检验，产品的设计与施工几乎脱节，招标文件及 合约文件缺乏质量细节控制约定。企业质量管理知识需合约文件缺乏质量细节控制约定。企业质量管理知识需 要完善要完善 龙湖地产工程质量保证体系与重点龙湖地产工程质量保证体系与重点 第二级：工程质量保证第二级：工程质量保证 企业工程质量目标仍然主要通过施工现场的工程质量检企业工程质量目标仍然主要通过施工现场的工程质量检 验来实现。但企业开始规范统一的施工工艺标准、施工验来实现。但企业开始规范统一的施工工艺标准、施工 质量检验行为和施工质量检验标准。施工过程的材料质质量检验行为和施工质量检验标准。施工过程的材料质 量、工艺质量、工序质量等开始得到控制。一线员工开量、工艺质量、工序质量等开始得到控制。一线员工开 始积极参加质量管理始积极参加质量管理 设计质量的测定标准、设计质量对工程质量的保障标准设计质量的测定标准、设计质量对工程质量的保障标准 等还没有确定，企业的招标采购、成本管理、招标合约等还没有确定，企业的招标采购、成本管理、招标合约 规划等还未介入系统的工程质量保障体系规划等还未介入系统的工程质量保障体系 龙湖地产工程质量保证体系与重点龙湖地产工程质量保证体系与重点 第三级：工程质量预防第三级：工程质量预防 设计与工程开始相互影响与积极配合，设计环节开始出设计与工程开始相互影响与积极配合，设计环节开始出 现面向客户质量标准的特征。设计、招标采购、成本、现面向客户质量标准的特征。设计、招标采购、成本、 合约等各个业务环节均全面关注工程质量。产品生产实合约等各个业务环节均全面关注工程质量。产品生产实 现的全过程开始得到有效控制，产品开始逐步出现零次现的全过程开始得到有效控制，产品开始逐步出现零次 品率，企业通过输出技术标准和管理标准与供应商密切品率，企业通过输出技术标准和管理标准与供应商密切 协作，供应商也主动配合企业提升产品质量协作，供应商也主动配合企业提升产品质量 施工环节的手工化操作很难避免出现操作偏差。质量成施工环节的手工化操作很难避免出现操作偏差。质量成 本的投入与认识还有待提升。全员质量意识尚未完全形本的投入与认识还有待提升。全员质量意识尚未完全形 成。住宅产品部品化、标准化、产业化体系尚未形成成。住宅产品部品化、标准化、产业化体系尚未形成 龙湖地产工程质量保证体系与重点龙湖地产工程质量保证体系与重点 第四级：零缺陷管理（相对归零）第四级：零缺陷管理（相对归零） 企业形成一种内在的质量文化氛围，此种氛围下的方方企业形成一种内在的质量文化氛围，此种氛围下的方方 面面都有助于工程质量的提高，每一位雇员都意识到工面面都有助于工程质量的提高，每一位雇员都意识到工 程质量对企业的重要性，都在寻求提高质量的途径，实程质量对企业的重要性，都在寻求提高质量的途径，实 现现“零缺陷原则零缺陷原则”，与内部顾客和供应商保持良好的关，与内部顾客和供应商保持良好的关 系，始终如一的面向外部顾客并最大限度的优化从供应系，始终如一的面向外部顾客并最大限度的优化从供应 商到客户这一流程中所有重要的程序和产品标准商到客户这一流程中所有重要的程序和产品标准 龙湖地产工程质量保证体系与重点龙湖地产工程质量保证体系与重点 龙湖地产企业质量文化强调的原则：龙湖地产企业质量文化强调的原则： 1.1.树立正确的质量管理理念：树立正确的质量管理理念： 2.2.工程质量标准必须是工程质量标准必须是“零缺陷零缺陷”： 3.3.以以“品质不符合标准的代价品质不符合标准的代价”衡量质量：衡量质量： 4.4.以以“防患于未然防患于未然”为质量管理的制度：为质量管理的制度： 5.5.以以“全面质量管理全面质量管理”为改进的基础：为改进的基础： 龙湖地产工程质量保证体系与重点龙湖地产工程质量保证体系与重点 龙湖地产工程质量管理理念体现的一些特点：龙湖地产工程质量管理理念体现的一些特点： 工程质量工程质量 施工质量施工质量 工程质量工程质量不单纯只是工程管理部门的责任不单纯只是工程管理部门的责任 工程质量工程质量预防的起点是规划设计管理部门，设计阶段应对预防的起点是规划设计管理部门，设计阶段应对 企业工程质量通病，工程管理薄弱环节等提前采取设计防企业工程质量通病，工程管理薄弱环节等提前采取设计防 控的有效措施控的有效措施 成本控制是在保证工程质量可靠性的前提下，形成有效的成本控制是在保证工程质量可靠性的前提下，形成有效的 价格竞争机制价格竞争机制 招标文件、合约文件是施工阶段工程质量控制管理保障的招标文件、合约文件是施工阶段工程质量控制管理保障的 基础基础 龙湖地产工程质量保证体系与重点龙湖地产工程质量保证体系与重点 一个属于一个属于“工程质量工程质量”的案例：的案例： 某别墅项目将层层退台的露台设置为种某别墅项目将层层退台的露台设置为种 植庭院，以增加销售卖点。图纸设计审植庭院，以增加销售卖点。图纸设计审 查未发现问题，施工单位按规范要求施查未发现问题，施工单位按规范要求施 工，监理单位按规范要求验收，甲方闭工，监理单位按规范要求验收，甲方闭 水试验复检合格，项目交付后不足一个水试验复检合格，项目交付后不足一个 月，就出现大量的漏水投诉及索赔月，就出现大量的漏水投诉及索赔 龙湖地产工程质量保证体系与重点龙湖地产工程质量保证体系与重点 一个属于一个属于“工程质量工程质量”的案例：的案例： 某项目外墙设计有外墙空调板用于放置某项目外墙设计有外墙空调板用于放置 空调室外机：图纸设计审查没有问题，空调室外机：图纸设计审查没有问题， 施工单位按规范要求施工监理单位按图施工单位按规范要求施工监理单位按图 纸及规范验收合格，甲方工程部复检合纸及规范验收合格，甲方工程部复检合 格。项目交付后只要一下暴雨，格。项目交付后只要一下暴雨，8080以以 上空调板的根部就会出现外墙渗漏。开上空调板的根部就会出现外墙渗漏。开 发商为此付出巨额索赔发商为此付出巨额索赔 龙湖地产工程质量保证体系与重点龙湖地产工程质量保证体系与重点 一个属于一个属于“工程质量工程质量”的案例：的案例： 某项目施工图的 屋面防水构造 设计：除构造做 法要求外，其余 均为细部节点图 集引注 思考思考6060秒：防水设计在构造做法上存在哪些问题或隐患？秒：防水设计在构造做法上存在哪些问题或隐患？ 龙湖地产工程质量保证体系与重点龙湖地产工程质量保证体系与重点 一个属于一个属于“工程质量工程质量”的案例：的案例： 某项目采用下沉式卫生间设计。为保证某项目采用下沉式卫生间设计。为保证 卫生间防水质量，设计采用两道柔性防卫生间防水质量，设计采用两道柔性防 水层。图纸设计审查没有问题，施工单水层。图纸设计审查没有问题，施工单 位按规范要求施工，监理单位按图纸及位按规范要求施工，监理单位按图纸及 规范验收合格，甲方闭水试验验收合格规范验收合格，甲方闭水试验验收合格 。项目交付三个月后，。项目交付三个月后，30%30%以上的卫生以上的卫生 间开始出现渗漏间开始出现渗漏 龙湖地产工程质量保证体系与重点龙湖地产工程质量保证体系与重点 一个属于一个属于“工程质量工程质量”的案例：的案例： 某项目屋面采用倒置式屋面设计：防水某项目屋面采用倒置式屋面设计：防水 层选用甲方指定分包层选用甲方指定分包SBSSBS改性沥青防水改性沥青防水 卷材，构造做法要求在挤塑聚苯板保温卷材，构造做法要求在挤塑聚苯板保温 层上直接铺贴卷材防水层。施工单位严层上直接铺贴卷材防水层。施工单位严 格控制材料、工艺和节点。监理按规范格控制材料、工艺和节点。监理按规范 要求检验各个环节并验收合格，甲方工要求检验各个环节并验收合格，甲方工 程部屋面闭水试验复检合格，工程交付程部屋面闭水试验复检合格，工程交付 半年后屋面出现大量渗漏，顶层住户顶半年后屋面出现大量渗漏，顶层住户顶 板出现大量结露，部分住户顶板出现渗板出现大量结露，部分住户顶板出现渗 漏漏 龙湖地产工程质量保证体系与重点龙湖地产工程质量保证体系与重点 一个属于一个属于“工程质量工程质量”的案例：的案例： 某项目为外墙外保温，采购部采购了某项目为外墙外保温，采购部采购了 某品牌的外墙弹性涂料。施工单位使某品牌的外墙弹性涂料。施工单位使 用外墙柔性耐水腻子。施工单位严格用外墙柔性耐水腻子。施工单位严格 按工艺要求施工，监理单位按图纸及按工艺要求施工，监理单位按图纸及 工艺要求验收合格，甲方工程部复检工艺要求验收合格，甲方工程部复检 合格。项目交付不足三月，外墙涂料合格。项目交付不足三月，外墙涂料 大量出现龟裂、开裂、剥离、泛碱等大量出现龟裂、开裂、剥离、泛碱等 质量问题，部分出现外墙渗漏质量问题，部分出现外墙渗漏 龙湖地产工程质量保证体系与重点龙湖地产工程质量保证体系与重点 一个属于一个属于“工程质量工程质量”的案例：的案例： 某地产项目地下车库防水，原设计选某地产项目地下车库防水，原设计选 用用SBSSBS 型改性沥青聚酯胎卷材防水型改性沥青聚酯胎卷材防水 。开发商成本部门为了节约成本，要。开发商成本部门为了节约成本，要 求设计改用双组分求设计改用双组分JSJS复合防水涂料，复合防水涂料， 并因节约成本并因节约成本5050万元受到公司嘉奖。万元受到公司嘉奖。 后期该项目地下室发生大面积渗漏，后期该项目地下室发生大面积渗漏， 维修成本高达维修成本高达280280万元。万元。 龙湖地产工程质量保证体系与重点龙湖地产工程质量保证体系与重点 企业工程质量管理缺陷分析：企业工程质量管理缺陷分析： 房地产企业的成本部往往只关注材料的合格性，关注采房地产企业的成本部往往只关注材料的合格性，关注采 购成本的控制性。很少关注材料在施工现场工艺质量控购成本的控制性。很少关注材料在施工现场工艺质量控 制、工序质量控制、施工质量检测等易建性、易检性要制、工序质量控制、施工质量检测等易建性、易检性要 求，往往存在理论合格的错误判断求，往往存在理论合格的错误判断 成本节约的考核指标应采用价值综合评定（不合格的代成本节约的考核指标应采用价值综合评定（不合格的代 价），不能简单的以节约成本作为唯一的考核指标价），不能简单的以节约成本作为唯一的考核指标 龙湖地产工程质量保证体系与重点龙湖地产工程质量保证体系与重点 全面质量管理的必要性：上述案例的共性分析全面质量管理的必要性：上述案例的共性分析 采购环节未考虑工程构造做法对材料的特殊要求，未考采购环节未考虑工程构造做法对材料的特殊要求，未考 虑工程施工现场管理的可行性和有效性，不清楚一些材虑工程施工现场管理的可行性和有效性，不清楚一些材 料不仅要本身合格，还要有与其相关材料的兼容性、匹料不仅要本身合格，还要有与其相关材料的兼容性、匹 配性等要求配性等要求 采购部门在材料、设备招标采购中提出技术指标参数要采购部门在材料、设备招标采购中提出技术指标参数要 求，不仅要经过设计部门确认，还应经过工程管理部门求，不仅要经过设计部门确认，还应经过工程管理部门 确认确认 上述案例均属于属于以采购质量责任为主的工程质量事上述案例均属于属于以采购质量责任为主的工程质量事 故故 龙湖地产工程质量保证体系与重点龙湖地产工程质量保证体系与重点 龙湖地产企业工程质量保龙湖地产企业工程质量保 证体系框架的确定，为何证体系框架的确定，为何 会采取后面介绍的一系列会采取后面介绍的一系列 工程质量管控手段，源于工程质量管控手段，源于 其全面工程质量管理的策其全面工程质量管理的策 划，分析其管理管理短板划，分析其管理管理短板 产生的原因并有针对性的产生的原因并有针对性的 予以改进。予以改进。 龙湖地产工程质量保证体系与重点龙湖地产工程质量保证体系与重点 龙湖地产全面工程质量管理的概念：龙湖地产全面工程质量管理的概念： 质量策划：质量策划： 确定与项目相关的质量标准，并决定如何满足这些标准 质量保证：质量保证： 定期评价总体项目绩效，制定阶段性质量管理目标，以 提供项目满足相关质量标准的信心 质量控制：质量控制： 监控具体项目结果以确定其是否符合相关的质量标准， 并制定相应措施来消除导致