2016年万通物业与黄金假日旅行社物业纠纷法律意见书.doc

法律意见书尊敬的审判长及人民审判员：原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司（以下简称“万通物业”）诉北京黄金假日旅行社有限公司（以下简称“被告”）物业服务合同纠纷一案，2016年5月9日在贵院公开开庭审理，诉讼代理人陈丽受被告北京黄金假日旅行社有限公司委托，现发表如下法律意见：一、 “万通物业”按照28.25元/建筑平米月的标准向被告主张物业费没有法律依据和事实。 1、2009年至今被告与“万通物业”不存在物业服务合同关系。2006年5月29日万通业主委员会与“万通物业”签订了附期限的物业服务合同，该合同有效期为2006年1月1日至2008年12月31日。（详见证据一，2006年物业服务合同）因此，该2006年物业服务合同已经于2008年12月31日依约终止。而自2009年至今，虽然被告一再主张，万通业主委员会至今也未主持召开业主大会商讨物业公司选聘、解聘以及物业服务费的收取方式、收取标准等关系广大业主切身利益的事宜。根据国务院物业管理条例第十一条第四项规定：选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。根据北京市物业管理办法第十一条第三项规定：确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案由业主共同决定。根据北京市物业管理办法第二十四条规定：物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。根据北京市物业管理办法第二十七条规定：物业服务合同终止物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接，并撤出物业管理区域。根据以上法规的规定，万通业委会应当主持召开业主大会，由全体业主商讨物业公司的选聘以及物业服务费收费标准、物业服务合同的签订等事宜，而万通业委会自2009年至今未召开业主大会，全体业主也未能按照法律规定的程序与“万通物业”续签物业服务合同。因此，自2009年以来万通业主委员会与“万通物业”不存在物业服务合同关系，被告也与“万通物业”不存在物业服务合同关系。其次，2006年物业服务合同到期后，“万通物业”也未在北京市物业管理办法第二十七规定的期限内与包括被告在内全体业主交接，反而赖在万通新世界广场不走，因此，“万通物业”对万通新世界广场的管理属于“无因管理”。根据“无因管理”的相关原则，“万通物业”可以向全体业主主张其因“无因管理”事项的实际支出。基于此，被告要求法院调取“万通物业”2013年、2014年、2015年的物业服务资金收支情况报表，以“万通物业”的实际支出为依据支付其物业费。同时，为了查明万通业主委员会为什么自2009年至今未按时召开业主大会、也未与“万通物业”签订新的物业服务合同等情况，被告请求法院追加万通业主委员会为第三人参加诉讼，以查清事实、分清责任。2、“万通物业”主张依据的2006年物业服务合同非法无效。（1）根据该2006年物业服务合同记载，万通新世界广场物业总建筑面积为11.34万建筑平方米。按此面积计算，“万通物业”的年度物业费每年应收入：11.34*10000*28.25*12=38,442,600元（约3800万余元），而：根据原万通业委会主任胡国英提供的“万通物业”万通新世界广场2004年度财务决算，其物业服务管理费收入合计为13,784,000.43元，支出合计为12,849,902.78元。根据“万通物业”万通新世界广场2005年度财务决算，其物业服务管理费收入合计为13,453,633.17元，支出为12,663,678.65元。根据“万通物业”万通新世界广场2006年度财务预算，其物业服务管理费收入合计为13,500,000元，支出合计12，676，880元。从“万通物业”这三年的财务报表可以看出，不论是2004年、2005年还是2016年，其物业服务费收入支出均在1300万元左右，其收入额（1300万元）与应收数额38442600元存在2500万的巨大差额。且根据这三年的支出情况计算物业费， 12,849,902.78/113400/12=9.44299.5元/建筑平米月；12,663,678.65/113400/12=9.306054279.31元/建筑平米月；12，676，880/113400/12=9.315755449.32。从以上数据可以看出，万通新世界广场业主平均交纳的物业费应当不足10元/建筑平米月，这一数字远远低于“万通物业”所主张和实际收取的物业服务费标准。（2）被告上述所提供万通新世界广场2004 - 05年度财务决算及2006年度财务预算（详见证据二）证明的事实为被告在之前的诉讼中收集的，且由原万通新世界广场业主委员会主任胡国英提供，由此可知，万通新世界广场业主委员会明确了解万通新世界广场的物业费收支情况。其次，根据万通新世界广场业主投票权数清册（详见证据三），万通新世界广场的总面积为109033.31建筑平方米，大业主万通广场房地产有限公司（以下简称“万通地产”）就拥有49997.49建筑平方米，根据这一面积计算，“万通地产”每年就应该支付物业费28.25元*12月*49997.49建筑平方米=16949149.11元（约1700万元），而2004年、2005年度财务决算报表和2006年财务预算报表的物业费收入才1300万元？为何2006年物业服务合同规定应该收取的物业费3800万元和“万通物业”实际收入的物业费相差这么大？事实上就是包括被告在内的小业主被迫支付了比实际应该支付标准高三倍的高额物业费，而大业主“万通地产”和操纵万通业委会的其他人自1996年以来根本没付物业费。 原告“万通物业”隐瞒了“万通地产”未交物业费的真实情况，万通业委会在明知物业服务费收支近1300万余元，大业主“万通地产”未交物业费，物业费的实际收入与应收数额存在巨大的差额，物业费收费标准应在平均不足10元/建筑平方米月的情况下，与“万通物业”串通签订2006年物业服务合同，要求中小业主按照28.25元的标准缴纳物业费属于合同诈骗。根据中华人民共和国刑法第224条规定，“万通地产”、“万通物业”以及万通业委会隐瞒真实情况，在签订合同中骗取包括被告在内的广大中小业主财物且数额特别巨大的行为涉嫌合同诈骗。（3）物业管理条例第十一条，第十二条以及北京市物业管理办法第十一条明确规定，选聘物业服务企业、确定或者变更物业服务方式、服务内容、服务标准和收费方案由全体业主共同决定，且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行职责。根据法规的规定可知:首先，业主委员会应主持召开业主大会。其次，由业主大会全体业主共同决定选聘物业公司及确定或变更物业服务方式、服务内容、服务标准和收费方案。最后，在业主大会确定选聘物业公司，确定通过物业收费方式、标准后，授权业主委员会与物业公司签订物业服务合同。根据合同法第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”。而万通业委会在没有得到业主大会授权，2006年物业服务合同的收费方式、标准未经业主大会全体业主决定通过的情况下与原告万通物业签订了2006年物业服务合同，擅自更改物业服务收费标准。其违反了物业管理条例的强制性规定，违反了签订物业服务合同的法定程序，当属无效。3、2007年9月18日万通新世界广场大会决议被人民法院生效判决（2008）一中民终字第15226号民事判决书予以撤销。2007年9月18日万通业委员会伪造了万通新世界广场业主委员会决议（详见证据四），该决议续聘“万通物业”并追认万通业主委员会与“万通物业”签订的2006年物业服务合同（2006年5月29日签署）的行为合法有效，并且同意继续授权业主委员会代表全体业主与“万通物业”按照原合同的物业标准及新的法律法规签署新的物业服务合同（自2007年10月1日起实施）。该新的物业服务合同即2007年物业服务合同，因为2007年9月18日万通新世界广场业主大会决议已经被人民法院的生效判决（2008）一中民终字第15226号民事判决书（详见证据五）撤销，因此2007年物业服务合同也宣告破产。在2007年物业服务合同中明确约定物业收取方式采用“包干制”，办公楼物业费收费标准为28.25元/平方米/月。但是，虽然2007年物业服务合同被撤销，“万通物业”多年来在没有签订物业服务合同的情况下却一直明目张胆按照2007年物业服务合同规定的收费方式（包干制）、收费标准（办公楼28.25元/建筑平米/月）收取物业费。在被告从北京市住房和城乡建设委员会调取的“万通物业”物业服务项目2012年收支情况报告（详见证据六）中显示，“万通物业”公然按照已经被法院生效判决撤销的“包干制”的收费方式及存在巨大差距的办公楼28.25元/平方米月，商业物业7.67元/平方米月的标准这一差别性的收费标准收费。“万通物业”的收费方式标准与被撤销的万通新世界广场业主大会决议的收费方式、标准如出一辙，其差别性收费标准对大业主“万通地产”就是利益输送，对小业主就是强迫交易。根据中华人民共和国刑法第226条，万通物业在万通新世界广场决议被撤销的情况下拒不执行法院判决公然把这一非法的收费方式、收费标准差别巨大的收费强加给作为小业主的被告，属于强买强卖，是强迫他人接受服务并收取高额费用的行为，践踏了公平交易的市场原则，已经涉嫌强迫交易罪。二、被告与“万通物业”不存在物业服务合同关系，“万通物业”主张滞纳金无事实及法律上的依据。2009年至今，万通业委会根本未召开业主大会，“万通物业”与万通业委会及广大业主也根本没有签订物业服务合同，“万通物业”主张的2006年物业服务合同已经到期，“万通物业”一直拒不退出万通新世界广场，不与全体业主交接，赖在万通新世界广场，非要给被告提供所谓的物业服务，被告被迫接受“万通物业”无合同事实的物业服务，且“万通物业”长期隐瞒了大业主“万通地产”自1996年至2009年长达14年没有支付巨额物业服务费的事实，其行为已经构成对被告的合同诈骗，“万通物业”在双方没有物业服务合同，原告在物业服务合同到期仍不交接，被告被迫接受服务，被迫缴纳高额物业费的情况下，还要主张加收滞纳金实乃抢劫，简直荒唐可笑！这简直就是骗子骗完了钱还要再抢一次！原告骗子和强盗的穷凶极恶的嘴脸暴露无遗！三、原告“万通物业”要求被告A602房屋按照229.72平方米建筑面积缴纳物业费没有事实根据，被告缴纳物业费的面积应该是155.04平方米。 1995年被告与“万通地产”签订北京市外销商品房预售契约（见证据二）购买万通新世界广场A602室，约定房屋面积为155.04建筑平方米，并约定此面积为暂测面积，房屋竣工后以北京市房地产管理局实测面积为准。在1996年房屋交付使用后被告一直要求“万通地产”与被告结算房款，但被告未收到“万通地产”关于房屋实测面积与预售面积不一致的通知及相关材料。在被告入住北京万通新世界广场十余年后，被告才被告知被告购买的万通新世界广场A602室房屋面积变更增加50%，在“万通地产”提供的1996年11月测量的北京市房屋登记表上显示A602室的建筑面积是229.72平方米，但套内建筑面积和共有分摊面积两栏都是空白。套内面积和共有分摊面积具体是多少，无从可知。因为“万通地产”十多年来一直拒绝配合被告办理房屋产权证，被告也无从知晓关于北京市房地产主管部门在万通新世界广场A602室物业单位实测的房屋面积，被告的权益也一直得不到有效保护。而物业费的计算关乎业主的切身利益，应建立在业主实际的房产面积上。因此，房屋据以缴纳物业费的面积应当为经房地产行政主管部门登记确认的房屋面积为准，被告与“万通地产”就该A602室房屋面积问题打了4年官司，但至今“万通地产”也没有提供A602室在房地产行政主管部门登记的房产证以证明A602室的实际面积到底是多少，因此，原告“万通物业”要求被告A602房屋按照229.72平方米建筑面积缴纳物业费没有事实根据，为公平起见，被告请求法院从房地产行政主管部门调取“万通地产”现在持有的万通新世界广场A602室物业单位的房产证，以确定被告A602室物业单位的真实面积。综上所述，原告“万通物业”在提供万通新世界广场物业服务期间，长期隐瞒其关联企业、大业主“万通地产”自1996年至2009年近5万平米面积没有缴纳物业服务费的事实，且自2009年没有签订新的物业服务合同的情况下赖在不走，其2012年的财务报表显示大业主“万通地产”经营的商场缴纳的物业服务费比其要求小业主缴纳的物业服务费低4倍！存在明显的差异，已经构成对包括被告在内的小业主进行强迫交易的事实，“万通物业”长期霸占着万通新世界广场的物业服务，坑蒙拐骗、巧取豪夺、强买强卖、强迫交易，已经涉嫌合同诈骗罪和强迫交易罪。根据中华人民共和国刑法第二百二十四条规定：【合同诈骗罪】“有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产”。根据中华人民共和国刑法第二百二十六条【强迫交易罪】“以暴力、威胁手段强实强卖商品、强迫他人提供服务或者强迫他人接受服务，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金”。根据最高人民检察院公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定(二) （2010年5月7日发布施行） 第七十七条 合同诈骗案(刑法第二百二十四条)“以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额在二万元以上的，应予立案追诉”。根据以上法律规定，原告“万通物业”已经在签订北京万通新世界广场维修管理公约和2006年物业服务合同及自1996年至今的物业服务中涉嫌合同诈骗罪和强迫交易罪，