毕业论文--谈房地产企业发展趋势.doc

毕 业 论 文 题目：谈房地产企业发展趋势作 者 学 科 专 业 指 导 教 师 毕 业 日 期 摘 要 所谓房地产企业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。 房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。房地产业作为新兴的朝阳产业、支柱产业，在新一轮发展周期中，呈现出一片繁荣景象，在某些地区甚至出现了过热的势头。中国政府从行业持续稳定发展的角度出发，于近两年陆续出台关于土地、资金等方面的调控政策并取得了一定的成果。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。关键词：主体；繁荣景象；过热；调控政策；国民经济健康发展；社会稳定 目 录1 我国房地产发展历史和势11.1 我国房地产发展的历史11.2 房地产发展的趋势22 房地产企业22.1 房地产企业概述22.2 房地产企业现状和问题42.3 房地产企业发展注重信用62.4 中国房地产百强72.41 2012中国房地产百强企业”综合实力top10”72.42 2010中国房地产百强企业”盈利性top10”82.43 2010中国房地产百强之星 92.44 百强之星强化区域布局102.45 百强之星优化管理体制 103 房地产企业发展战略分析11参考文献121 我国房地产发展历史和趋势1.1我国近年来房地产发展的历史我国房地产产业在经历了1987-1989年的起步阶段、1989-1992年的徘徊阶段、1992-1994年的快速扩张阶段和1997-1997年的调整阶段后，自1997年下半年开始步入了理性发展的阶段。八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始启动，开始流通。 进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。 历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。 从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的态势，占全社会固定资产投资的比重也比较大。这种投资一方面来自国内民间资本的投入，另一方面就是国际投资。其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额的绝大部分，2011年这一比例约在76%左右，而从增长速度来看，除了2008年有较小回落，2004年至2010年都持续了高速增长状态，2011年随着国内房地产调控政策的出台，这一数据又逐渐开始归落。 1.2 国际房地产发展的趋势 从国外发达国家的发展来看，房地产市场都曾为这些国家的经济发展做出过很大贡献。但是也有很多因为房地产而失足的例子，像是日本持续十年的经济衰退，根源就是房地产泡沫，包括上次席卷全球的金融海啸，也是由美国的房地产企业和银行引发，那么国内房地产市场是否存在泡沫是人们最为关心的问题。2012年4月18日，国家统计局发布了3月份70个大中城市的房价数据、房地产投资、土地供应量进一步收窄，商品房成交量却加步回暖。最新统计数据表示，与2012年3月相比，70个大城市中新房价格下降的城市是46个，持平的城市是16个，上涨的城市是8个，环比价格上涨的城市中涨幅都没有超过0.2%。从同比来看，与2011年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市38个，比2月份增加了11个，这是自2011年9月个别城市再次出现价格同比下降以来，下降城市个数最多的月份。从环比数据看，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅销售价格环比连续6个月下降。东南沿海城市如杭州、宁波、温州、金华、青岛等新建商品住宅销售价格换笔降幅也进一步扩大，3月份比2月份分别扩大0.5个、0.5个、0.6个和0.4个百分点。以上数据表明，国内的房地产市场依然会有较大的发展空间，据此可以判断中国的房地产市场进入了一个特殊的发展阶段。房地产市场的现实需求升级具有可观的空间，我国房地产市场在未来的一段时间仍将处于总量增长型发展时期。2 房地产企业 2.1 我国房地产企业的概述从所有权的角度来看，在多种经济成分并存条件下，我国现阶段房地产企业的性质划分为全民所有制企业、集体所有制企业、私营企业、股份合作制企业、股份制、外资企业等。 （1）全民所有制企业 全民所有制企业是指依法自主经营、自负盈亏、独立核算的生产和经营单位。企业的财产属于全民所有，国家依照所有权和经营权分离的原则授予企业经营管理权。企业对国家授予其经营管理的财产承担民事责任。目前，这种类型的房地产企业在我国占有相当大的比重。 (2)集体所有制企业 集体所有制企业是资产属于劳动群众集体所有、实行共同劳动，在分配方式上以按劳分配为主体的社会主义经济组织。 (3)股份制企业 股份制企业又称股份有限公司，它的全部资本分为等额股份，采取发起设立和募集设立的方式筹集资本金。出资者通过投资取得相应的股份，成为公司股东，按所持股份享有权利并承担有限责任。它属于混合所有制性质。 (4)股份合作制企业 股份合作制企业，是指以企业职工出资为主或者全部由企业职工出资构成企业法人财产，是合作劳动、民主管理、按劳分配和按股分红相结合的企业法人，其性质是劳动者的劳动联合和劳动者的资本联合相结合的集体经济。 (5)私营企业 私营企业是指企业资产属于私人所有，雇工8人以上的营利性经济组织（1988年6月颁布的中华人民共和国私营企业暂行条例）。私营企业可以分为独资企业、合伙企业和有限责任公司三种。 (6)外资企业 外资企业包括中外合资经营企业、中外合作经营企业和外商独资企业（简称“三资”企业）。中外合资经营企业是指我国的公司、企业或其他经济组织与外国的公司、企业或其他经济组织及个人按照中外合资经营企业法的规定，在我国境内共同投资、共同经营，并按投资比例分享利润、分担风险及亏损的企业。中外合作经营企业是指我国企业、其他经济组织与外国企业、其他经济组织或个人根据有关法律在我国境内设立的，依照合同联合经营的企业。外商独资企业是指依照外资企业法在我国境内设立的，全部资本为外国投资者所投入的企业。 改革开放以来，我国确定以公有制为主体、多种经济成分共同发展的方针。房地产经济同样出现了公有制实现形式多样化和多种经济成分共同发展的局面。2003年10月党的十六届三中全会发布了中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定，指出：“要适应经济市场化不断发展的趋势，进一步增强公有制经济的活力，大力发展国有资本、集体资本和非公有资本参股的混合所有制经济，实现投资主体多元化，使股份制成为公有制的主要实现形式。” 按这个精神，房地产行业作为竞争性行业，独资的国有企业要逐步转制，大量改制为混合所有制的股份制企业，同时还要大力发展民营经济，使混合所有制成为公有制的主要实现形式。现有国有房地产企业，要按照建立现代企业制度的要求，深化改革，实行公司制改造，资产重组，加强科学管理，提高资本运作效率，特别是要提高集中度，发展具有国际竞争力的大公司和大企业集团 2.2 房地产企业的现状和问题 目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。 由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。以来，随着“中天置业卷款逃逸”事件和“长河地产关门倒闭”事件的发生，房地产业内一时风声鹤唳。随着政府自身制度建设和监管的加强，随着公民主权和民主的推进及法制、舆论的建设的完善以及产权的明晰，政府（尤其是地方政府）及其官员在土地交易、城市拆迁、项目开发等过程中的腐败等机会主义行为会逐渐的得以规范。具体问题如下： 1、房地产企业数量多，规模小。20世纪90年代中后期到现在，虽然我国房地产开发业不再象以前那么混乱，许多房地产公司已初具规模，有些还颇具实力，但相对“小、散、差”的特点并没有改变。截至2003年，我国房地产企业具有一级资质的企业仅有349家。2、房地产企业开发能力低，规模经济差。房地产企业是非常典型的资金密集型企业，并且具有高投入、高回报、规模经济性强的特点。而我国大多数房地产企业规模小，资源分散，企业整体开发能力低，与其资源密集型的行业特点极不相适应。例如，上海市目前的房地产企业有2000多家，平均注册资本金不足2000万元，实收资本金不足6000万元。上海市房地产企业数量多而开发项目规模小，在2003年全市8267.51万平方米的施工面积中，平均每个企业的开发面积仅为3.3万平方米，销售百强的房地产企业总共只占市场份额的4左右。3、房地产企业资产负债率偏高，经营风险大。由于历史上的种种原因，我国房地产企业普遍存在着自有资金不足的问题，企业所需资金主要是靠银行贷款解决。目前，国内最大的房地产企业净资产规模也不过几十亿元人民币，与境外房地产企业动辄几十亿、几百亿美元相比，实在相距甚远。我国房地产企业资产负债率多在70以上，有的高达90。这种过高的负债必然影响企业的资信，增加其运作房地产开发项目的财务成本，使其盈利水平下降或出现亏损现象，甚至引发负效应的连锁反应。4、房地产企业信用差，不重视品牌的创立。由于我国的房地产企业的利润率一般都超过社会其它行业的利润率，同时由于房地产开发业的进入壁垒较低，从上世纪90年代开始，一大批社会游资涌入房地产开发行业。这些开发商短期行为严重，既没有长期的企业发展规划，也不重视自身的信用和品牌，面积缩水、价格欺诈、质量低劣，延迟交房等问题时有发生。这不仅侵犯了消费者的合法权益，而且直接影响着房地产企业自身的发展。房地产企业是中国房地产企业的主体，目前官方统计的数字是全国近3万家，占中国房地产企业总数的80%多。中国城镇住房制度改革的不断深化，个人购房取代集团购买成为市场交易的主流，以及中国加入世贸组织，对外开放步伐大大迈进等内外因素，给中国房地产企业的未来发展带来前所未有的机遇和挑战。宏观总体来看，目前中国房地产企业的现状不容乐观，其中许多问题都亟待解决，集中表现在所有制、规模、效益等三个方面。2.3 房地产企业发展注重信用在美国，房地产广告很少，没有很大的路牌广告，报纸、广播和电视里也没有多少房地产广告。房地产公司的现场售楼部，没有售楼小姐，都是中年妇女，而且她们只讲楼盘的优点，不做推销，服务台上也只有一个很简单的价格表。美国一些房地产公司对客户按信用实行分类，社会信用指数高的可以实行零首付，信用不好的客户则要一次性缴纳很高的购房款，或者必须一次性付清。美国房地产市场重质量、重信用，不像我们有些房地产公司重营销、重社区概念。这是房地产市场发展成熟的一个表现。2.4 中国房地产百强中国房地产TOP10研究组在2010中国房地产百强企业研究的基础上，基于对规模性、盈利性、成长性、稳健性和运营效率等五个方面的深入研究。 2.41 2012中国房地产百强企业”综合实力top10”综合实力TOP10企业特别表现出了规模大、盈利性好、成长迅速、稳健性强、运营效率高等特点。规模性方面，综合实力TOP10企业总资产规模达到783.7亿元，同比增长42.2%，远高于百强企业均值256.4亿元；盈利能力方面，综合实力TOP10企业净利润均值为38.1亿元，同比增长32.3%；成长能力方面，综合实力TOP10企业房地产业务收入均值超过200亿元，同比增长40.2%，远高于百强企业平均水平。稳健性方面，综合实力TOP10企业在2009年资产负债率均值保持在60%左右，合理有效利用了财务杠杆；运营效率，综合实力TOP10企业存货周转率均值为0.6，高出百强平均水平0.04。2.42 2010中国房地产百强企业”盈利性top10”盈利性TOP10企业在2009年净利润总额快速增长，均值达到30.85亿元，为百强企业净利润均值的2.8倍，盈利水平优势突出。TOP10企业总资产收益率均值为6.58%，比同期百强企业高出0.78个百分点；净资产收益率均值为20.83%，比同期百强企业高出2.03个百分点。其中，卓越的净利润为12.5亿元，同比增长278.08%。2.43 2010中国房地产百强之星2.44 百强之星强化区域布局百强之星企业结合品牌影响力和企业自身优势，在区域布局上探索出适合企业发展的道路。百强之星企业以区域核心城市为基础，强化区域内市场布局，突出区域优势，北辰、沿海等企业不断完善企业区域内布局策略，根据不同区域特点采用因地制宜措施，打造适宜当地的产品，有效地提高了品牌的知名度，推动了企业的快速发展.2.45 百强之星优化管理体制随着百强之星规模的日益壮大，实力不断发展，纷纷采用科学高效的管理制度。百强之星管理模式由之前的粗放式管理向精细化迈进，在管理运作中，加强企业的执行力，实施管理流程可操控性，加入了考核管.3 房地产企业发展战略分析 目前国内外学者对战略实施在战略管理中的重要性越来越关注。W.钱?金和勒妮?莫博涅教授合著的蓝海战略一书更是提出“将战略执行建成战略的一部分”的观点。我国中小型房地产企业很多都没有引进战略管理，没有长期的规划。