龙岗12月份三级住宅市场月报.doc

龙岗12月份三级住宅市场月报12月份的龙岗三级住宅市场表现较为复杂。各种因素的综合作用，促成了这种状态的出现。总体来说，龙岗三级住宅市场是活跃的，但由于置业者预期、市场因素、观望氛围等，导致均价有所下降。也许，大户型豪宅的成交是道亮丽的风景。一 成交量内变，二手市场成交相对活跃据半求提供的二手房交易监测显示，2007年12月份，深圳三级市场住宅成交3352套，环比下降3.03%；其中，龙岗成交636套，较上月下滑16.43%，下滑幅度较大。全市成交475132.31平米，环比上升27.42%；其中龙岗成交143346.89平米，较上月暴涨88.32%，成交面积上升幅度惊人。全市和龙岗的成交量表现都呈面积上升、套数下滑的局面。成交量的内生变量在11月发生局部区域变化后于11月份全面爆发，全市成交量内生变量的变化随之出现。造成这种变化的直接原因是成交套均面积的变大。2007年11月份，全市成交套均面积107.88平/套，而到12月份升至141.75平/套，套均面积直接上升了31.4%；而龙岗11月份套均100.02平/套，而到12月份，暴升了125.34%！12月份，全市除盐田外，其余各区套均面积均有大幅上升。套均面积的极大变化表明，12月份的三级市场，大户型住宅成交较多。在市场形势低迷，邻近年关，购进大户型住宅，一方面说明大户型产品价格有所下降，入市时机到来；另一方面说明，12月份的市场形势利于投资，部分投资者出动。从某种程度上来说，置业者入市，部分投资者出动，所表现的是三级市场交易回暖活跃。在成交量上，龙岗成交面积占全市成交总面积的30.17%，位居六区成交面积之首；成交套数占全市的18.97%，位居全市第三位。龙岗成交面积在全市地位的跃升，成交套数地位的稳定，表明龙岗三级市场成交比11月份有所改观，相对较为活跃。总之，成交套数下降，成交面积的急剧上升，说明2007年12月份大户型成交较多，成交较为活跃。而龙岗三级市场在深圳地位的上升，也表明在市场低迷的形势下，龙岗交易相对活跃。二 均价下跌、总价较高，显示置业者入市心理半求深圳二手房交易监测显示，2007年12月份，全市二手房成交均价5722.82元/平，较上月下降了6.52%，跌幅较小；同期，龙岗均价3028元/平，较上月暴跌30.26%，跌幅较大。龙岗的成交套数和均价下跌说明，二手住宅价格下调幅度较大，市场不容乐观。均价和套数的下跌，直接原因是市场低迷形势所致，间接原因是客户高预期粘性的作用。当市场形势处于低迷状态时，置业者会对价格下跌有个预期，当预期实现时，置业者会继续预期价格下跌，从而造成成交减少，业主出于资金回笼需要被迫降价。春节也是均价和成交套数减少的一个因素。从成交套价上来看，12月份，深圳成交套价为81.12万元，较上月上升22.85%；龙岗套价68.25万元，较上月攀升57.19%，全市和龙岗套价均呈上涨局面，龙岗上涨的更为剧烈。套价的上升，说明成交住宅总价较高，市场大户型豪宅成交较多，高端置业者开始出动。价格的下跌，是造成豪宅成交较多的主要原因。低价购入高价抛出的基本交易规律开始在高端人群的思维中呈现。随着置业者预期粘性的进一步提高，三级市场降价仍然是接下来一段时间的主的主要方向。但当价格降到一定程度时，置业者的预期将会变得不合时宜，甚至危及市场发展。正像经济大萧条一样，生产过剩之后，生产者宁愿把产品堆在仓库或者扔掉也不会进行出售。所以置业者的预期必然是有限度的、适当的。这个限度具体是多少，只能靠市场的检验。置业者初期的预期较容易实现，这个时期表现在市场上就是降价。当价格降到一些人的心理价位时，成交就会出现。12月份的龙岗市场，正是大户型豪宅价格降到了高端人群的心理价位，经过综合利益权衡，实现了成交。但成交的不多却表明，大部分人的预期是继续存在的，价格的下降还是有空间的。2007年12月份龙岗三级市场的均价下跌，促进了总价相对较高的大户型豪宅的成交，显示了目前市场形势中置业者的复杂心理状态：既要价格处于自己的心理价位，又担心价格继续跌落。这种犹疑的观望，造成12月份成交套数有所下降。相反，12月份的降价降到了部分高端人群的心理价位上，综合的利益考量表现在了豪宅的成交上，决定了12月份龙岗成交面积的大幅上升。龙岗12月份的成交状况是复杂的，各种原因促进了这种状态的出现。这种状态所表现的置业者心理同样复杂。随着市场低迷形势的继续，价格下跌、成交量复杂内变仍然会持续一段时期。三 三级市场在动荡中整合加剧继中天事件之后，长河地产倒台，金地置业收缩规模，而到2008年1月份，创辉租售出现问题，像多米诺骨牌一样，三级市场中介机构问题缤纷呈现，整合加剧。2006年深圳二手房交易量超过新房交易量的局面在以后的一段时间恐难再现。二手房中介的促销力度加大。中介公司的促销方式主要有四种：手机/电话沟通、传单发放、上街揽客、路边举牌。一夜之间，大街上随处可见举着牌子卖楼的中介人员，小传单冷不丁塞到路人手里，不少业主的手机多次受到卖房信息骚扰，业务人员争先招揽一位客人。三级市场中介为了生存，已经失去了上半年的风光。客户认同度低，观望浓重。有调查显示，有64%的调查者认为自己不会通过中介购房。固然中介“一房多卖”、“合同违约”、“擅自提价”等诸多问题影响了整个三级市场的形象和信誉，但中天、长河等事件更是加剧了三级市场置业者心底的恐惧，对中介不敢问津。目前各中介地铺门前冷清，生意惨淡经营，市场在严重的观望期中坚冰难容。客户对中介信心的丢失和持续的观望，将对三级市场成交造成重大影响。成交量萎缩，市场行情萎靡。根据半求提供的二手房监测数据显示，12月份深圳成交套数总体呈萎缩趋势，较11月份下跌3.08%；除福田、南山外，其余四区12月份成交套数均呈下滑态势，下滑幅度最大的达到29%.成交量萎缩原因很多，客户不认同中介是一个方面，春节临近、价格较高等也是影响因素。虽然促销力度加大了，但杯弓蛇影的心理抵制了促销效果的实现，市场行情萎靡不振。针对中介行业出现的问题，政府加强了对三级市场的整顿和监管。11月份，市国土房产局产业处和市场处的工作人员陆续对大的开发商和大的中介公司进行了多次调研，对深圳市二手房买卖合同和深圳市二手房预约买卖及居间服务合同进行了修订。2008年1月1日正式启用这些新版合同。新版合同规定，中介公司不得监管二手房交易资金。这有效保障了置业者购房款的安全。在今后的一段时间里，深圳政府会持续加强对三级市场的管理和引导，促进三级市场健康、理性发展。在接受政府整顿的同时，中介自身也在整顿。金地置业自主收缩规模，降低运营成本，关外中介地铺几乎全部关闭，只保留了关内的部分地铺。目前在同一个楼盘，开多家房铺面的情况已经很少见。世华地产已经精减了1000多名员工。前车之鉴，后事之师，各地产中介为了维持运营，