中原_深圳_深业地产坪山项目前期策划汇报.ppt

深业地产坪山项目汇报,深圳中原 事业六部 2007年1月,城市进行式 深业坪山站,恭喜深业集团， 力夺龙岗坪山G112070205地块， 坪山居住时代， 自此开启,深业新岸线,专注品质建筑和谐,深业地产16年,深业龙岗中心城地块,坪山地块,深业地产发展历程,深业王朝,福田 彩田明苑 风临左岸 深业岭秀 深业花园 紫荆苑 福星大厦,罗湖 笔架山庄 深业中心 深业大厦 深发花园 华民大厦,宝安 深业新岸线,龙岗 百合山庄 深业龙晟 坪山地块,优秀示范小区、全国物管优秀示范小区、“2004中国（深圳）十大诚信地产,全国物管优秀示范大厦、深圳十大样板工程之首 、全国建筑工程鲁班奖 、深圳优秀物业大厦,深业地产发展历程,经济 利润,客户资源 及市场 声誉,启动 坪山西 居住区,品牌？,本项目的开发将与龙岗中心城地块一起，树立深业地产在龙岗市场的品牌形象,本地块开发意义的思考,Q1：项目地块的价值是什么？ Q2：谁是我们最有价值的客户？ Q3：我们做什么样的产品吸引他们？,必须解决的三个问题,Q1：项目地块的价值是什么？,区域价值,本项目的启动将会引发坪山住宅市场的革命； 传统的东部工业组团将因高尚住宅社区的出现而更具发展前景； 东部工业组团将成为龙岗市场即中心城板块后的又一热点区域 龙城东板块,中心城板块,东部工业板块,沿海经济板块,龙城东板块,本项目可实现的价值,6、运营价值,5、形象价值,1、规划价值,4、居住价值,2、产业价值,3、枢纽价值,项目价值,交通枢纽地， 连接周边城镇,未来的坪山居住区,打造龙城东样板建筑,代言当地地产市场 价值标杆,建造坪山高品味居住社区,向龙城东输入深业品牌 树立良好品牌形象,项目处于怎样的市场环境中？,规划价值龙岗区规划定位,龙岗区城市功能定位深圳卫星城 龙岗区未来发展定位深圳现代产业基地,规划价值坪山区域定位,深圳组团分区规划中,坪山被规划为东部工业组团, 重点发展产业为高新技术制造业、石化下游产业以及其他新兴产业。 初步建立以坪山墟镇为中心，以东、西、北放射路网为基本骨架，轴带结合、梯度推进的空间发展结构。,坪山街道依据经济发展的整体规划，着力发展技术、知识、资金密集型、高科技大型工业项目和三来一补项目，积极发展商贸、房地产、金融、旅游业等第三产业。,产业以高新技术制造、石化下游产业为主，区域经济上自给自足，与周边区域关联性不大，属于内向型经济。,规划价值区域概述,工业区内规划有公园、学校、医院等不断完善的相关配套。 偿还用地规定不可兴建民用住宅，将杜绝自己购地盖房的现象。 坪山西区将规划建成近40万的建筑面积的城市居住区。 坪山被三大工业区包围：宝龙工业区、碧岭工业区、大工业区。 从房地产市场特征来看，目前坪山街道办是坪山最主要的居住区。同时，按照工业区规划，10万平米以内的厂区规模，不能在厂区内建造宿舍，只能使用工业区内规划的生活配套住宅。,坪山街道总面积132.8平方公里, 辖有13个村民委员会和1个居民委员会, 125个自然村，总人口约16万人,其中 常住人口4万人,暂住人口约12万人。,宝龙-碧岭工业区是市政府重点建设的高新技术产业园区； 其规划进驻企业48家，现已建成投产企业达到18家； 正在建设的企业也达到5家，正在办理土地手续的企业有20多家； 目前宝龙工业区的工业总产值已经超过200亿元，入驻员工人数超过2万人； 其中有较强购买力的管理层人数超过2000人；,产业价值宝龙工业城,产业价值大工业区,2010年的发展目标： 区内工业总产值480亿元，年均递增36%； 累计新增实际利用外资20亿美元； 累计新增基础设施投资28亿元； 区内税收总收入16亿元，年均递增32%； 累计新增区内土地开发面积9平方公里； 工业全员劳动生产率16万元/人，年均递增115%,预计08年入住员工将达到3.5万人，其中有较强购买力的管理层人数超过3500人；,枢纽价值外部通达,坪山交通便利，深惠高速公路、深汕、深鹏一级公路贯穿而过；镇内公路四通八达；同时，坪山镇通过深汕公路与坑梓、淡水相连，坪葵公路与葵涌相连， 横坪公路与横岗相连。,离盐田港国际海运码头和深圳平湖铁路货运站仅20分钟车程； 离深圳宝安国际机场30分钟车程。,龙岗中心城与坪山街道通过 宝荷宝龙公路及深汕公路贯穿， 车程约15分钟；,枢纽价值内部路网,坪山街道办主要以建设路、东胜街、金山路、中山大道等几条主干道组成。街道办道路四通八达，交通便利。但街道中心区的主干道大多较为混乱。项目所在的中山大道由于是新建道路，道路状况良好。,街道办居民通行多以公交小巴、摩的为主，出租车只有少量蓝牌车。,市政配套,坪山中心区的商业、酒店的配套较完善，但档次较低； 政府公务员/医疗等行业收入较高。,坪山区域市场特征小结,坪山镇是一个人口不多的工业小镇，属内向型经济，其交通本身具备与外界联系的条件，但坪山人自给自足的意识、以及坪山本身以工业为主要产业的特点，使得坪山成为一个内向型市场。,由于市政规划以及商业发展的不成熟，坪山当地的消费意识薄弱，当地人置业需要引导。外来人口多，有一次置业与过渡性置业需求。,商贸、金融、旅游业等第三产业将迅猛发展，同时，交通上将以坪山为路网中心向四周发散，房地产等支柱产业的发展，使得未来坪山的经济发展将会取得飞跃。,坪山周边被工业区围绕，拥有购买力的客户群体除本地公务员、生意人外，主要客户来自工业区内的私企主，高管等。,片区的房地产市场情况？,G11207-0205地块招标，仅万科投标，最终因未达到招标人数而流标。,G11204-0395商住地块招标：占地26218.11平米，建面78564平米，楼面地价2129.7元/平米，万科中标。,G11208-0468酒店 地块挂牌出让：占地 30598.5平米，建面49150 平米，因无人出价而未成交,企业转让商住地块：占地1367.83平米， 建面2460平米，楼面地价512.19元/平米,G11208-0468酒店地块再次挂牌出让：底价800万，南湖置业获得，楼面地价722.28元/平米,G11207-0205楼面地价1802，其他两块流标。,坪山土地市场出让地块屡次流标，众多发展商对当地市场并不乐观，随着深业/万科等地块的年开发，坪山的土地市场将会预热。,坪山房地产市场土地市场,泰富华庭,盈百富金领域,东方威尼斯,坪山房地产市场二三级市场,泰富华庭 结构：3栋11层 户数：住宅214户，商铺821户，停车位222个。 建筑面积：住宅22871.9 商业13019.49 户型： 二房71.96-88.89 三房98.00-112.23 ； 主要客户群：工厂高管、私企老板 项目特点：核心地段，交通配套方便，依傍坪山公园，板式结构，户户朝南，加州特色风情园林。 租金：1103房全屋家私家电，月租金3000元/ 。有少量外籍人士暂租在此处。,东方威尼斯 结构：4栋多层与2栋小高层半围合而成 户数：402户 建筑面积：4.8万 主要客户群：街道办本地人士40%，周边工厂企业高管50%,其余10% 户型：3房、4房为主 项目特点：当地的第一个社区大盘，但入住业主反映较差，如存在爆水管等房屋质量问题。,坪山房地产市场二三级市场,盈百富.金领域 地址;燕子岭工业区金牛路与荔景路交叉口 结构：2栋9层带电梯小高层 户数：产权式酒店与服务式公寓共452套（还未推出) ,专家公寓71套(带1000元/精装修） 建筑面积：总建筑面积约3.2万平方米 户型：71套专家公寓1房、2房 主要客户群：龙岗大工业区公司的高级管理人员和部分港澳台及外籍人士，年龄在30-50岁之间。相当一部分拿来投资。 项目特点：保留小区内原两棵大榕树做为园林主题景观，拥有1600平米的“球类主题”会所（有乒乓球、台球等项目），空中游泳池、空中网球场等，在酒店公寓的建筑体中每两层的楼面上设立多个空中休闲平台，有面面俱到的酒店式服务和全方位的智能安防系统。,坪山房地产市场二三级市场,坪山房地产市场商业市场,由于市政规划的混乱，对商圈及街区的引导性不够，坪山街道中心区的商业呈现出业态分布不均匀的态势。价格普遍不高，最高的在7500元/左右。,项目所在新区由于人员稀少，缺乏有力的人流及消费支撑，普遍经营不善，租金一楼在2030元/，二楼在1315元/ 。,商业旺区及主力店多集中在坪山中心街道附近，多为中低档次，业态多以超市、服装、美容美发等为主，商业业态配比较单一。,住宅价格较低，未来发展有进一步提升的空间。 片区仅有的三个项目二手价格在4000元/平米左右，在龙岗各街道区里相对较低；但租金相对较高，2200-2600元/月（东方威尼斯三房/四房）。,住宅产品关注度高，购买用途以居家型为主、公寓对工业区客户有一定的吸引。 从对坪山的主要楼盘的调查统计（二手租售）来看，户型以居家的二房、三房、四房为主。临近工业区的金领域公寓推出，对周边工厂有着较大的吸引力得到了市场的欢迎，在长期未供应的市场中，推出项目得到客户的格外关注。,坪山市场现存较大的潜在需求，未来的市场需求更大 。 坪山市场02-06年供应量仅维持在3.8万平米左右，市场需求迅速膨胀。大量意向在本地置业的客户，找不到房子可买，部分客户分流中心城、横岗乃至布吉；未来深业/万科等地块的开发将释放客户需求。,坪山房地产市场小结,我们将面临怎样的挑战与竞争？,本项目附近的两块挂牌土地均位于坪山镇西侧的中山大道两旁，未来坪山西区将成为今后坪山最重要的住宅区（40万建面）；万科在六联居委会竞标夺得一块地后，07年1月有意在六联继续拿地。,竞争坪山区域土地市场,2007,2008,2006,2005,已出让地块,2003,未出让地块,东方威尼斯,盈百富金领域,蓝钻风景花园,万科地块,深业地块,0089,0061,0021,众多项目将在07年底08年初推出，深业项目预计在此时入市，坪山市场将迎来一个井喷期。 07年后将有120万平米建筑面积推出，相对于过往每年3.8万供应量和坪山16万的人口，07年后的供应将是一个海量。,2004,泰富华庭,竞争坪山区域供应,振业地块,0022,0023,总计36万建面,总计84万建面,旧改地块,竞争项目分析,蓝钻风景花园 开发商：金众 地址：宝龙工业城宝龙大道与锦龙二路交汇处 建筑规模：8栋10-11层建筑组成 占地面积：52409 建筑面积：87000 户型：总计1141套， 3538平米的单身公寓占18%， 1房1厅4857平米占66%， 72平米2房占11%， 90108平米3房占5%。 入市时间：07年下半年 形象定位：青年空间站，小户型为主，目标的是宝龙-碧岭工业区的客户。,万科地块 开发商：万科 地址:坪山六联居委会行政一路南 占地面积：26218 建筑面积：78654(住宅75724平方米, 商业2100平方米) 产品类型：城市小户型、精装修 入市时间：2007年下半年 产品定位：一次置业，主要吸引的是宝龙工业区和龙岗大工业区的高管。,客户群的竞争及时机竞争,06年底到07年初宝龙区域总共有4个地块进行土地交易，交易总建筑面积达到83万平米，而交易的地块均位于宝龙西区的宝荷路和沙荷路附近，加上即将推出的蓝钻风景花园，预示着未来宝龙西区将成为宝龙区域地产开发的重点区域。,竞争宝龙区域,振业宝荷项目总建筑面积达到30万平米，其客户将会更为广泛； 开发周期：预测其一期入市时间应在08年中，与本项目在入市时机上有一定的竞争。 价格方面：其楼面地价已经达到2500元/平米，因此预测其一期售价在6500元/平米以上。,竞争宝龙区域,龙岗中心城对坪山客户有一定的抢夺效应，我们从中原代理楼盘的成交客户统计中可以得出，坪山客户占龙岗中心城物业成交客户的2%3%，置业需求面积多集中在110130 。,龙岗中心城物业成交情况,竞争龙岗中心城,中心城-07-08供应,结论： 预测07和08年中心城的供应量将达到100万平米左右，市场供应量非常大。,竞争龙岗中心城,竞争客户流向,流标地块,万科竞得地块,深业地块,将出让地块,振业地块,蓝钻风景花园,竞争分析小结,竞争分析,从当地市场的竞争来看，这里更像一个即将开战战场， 谁能战胜对手谁将是本地市场的领导者！,我们的情况？,项目分析,项目基本指标,位置： 龙岗坪山镇中山大道 土地用途：居住用地 土地面积：28282.08 总建筑面积：84846 容积率：3.0 覆盖率：30% 住宅面积：79356 商业面积： 2290 开发要求：套型面积90以下住房面积占总开发建筑总住宅面积95%以上。,项目四至,东侧东方威尼斯,西侧横坪路,南面中山大道,北面坪山河、学校、小工厂、私建民宅,劣势,机遇,威胁,优势, 片区未来规划良好，生态环境较好； 地块方整呈长条形，昭示性好，利于项目 规划和建筑布局； 临近坪山镇知名楼盘东方威尼斯，有 一定的区域声誉积累； 北侧坪山河降低噪音及民房影响；, 有90/95的限制，对项目开发有一定障碍； 区域发展还未成熟，需要项目带动区域； 治安较差，公路噪音影响； 相对于中心区而言，坪山人对此的认可 度不高；, 深业/万科等品牌地产商的进入，带来区域外的置业人群，推动坪山房地产市场的发展； 政府有意使周边区域成为居住区域； 周边酒店用地的开发；, 周边竞争项目对客户资源的抢夺； 临近两块地近30万平米建面的开发量； 项目入市时市场供应的井喷；,项目SWOT分析,入市时机建议,万科地块,两块流标地,振业地块,蓝钻风景花园,深业地块,2007年,2008年,2009年,三块宝龙西区地,项目入市时机,深业品牌及项目形象的导入和建立，片区关注度提升、客户资源的抢夺 我们需快速进入市场，引爆片区置业价值！,Q2：谁是我们最有价值的客户？,带着对项目价值的理解，我们来寻找,坪山区域的客户,目 标 客 户,宝龙碧岭工业区等客户， 注重居住价值及投资需求的引导,坑梓、葵涌等地居民，是较小面积/较低楼层单位的潜力消费群，要吸纳。,在坪山区域生活及工作的人士,坪山本地区域的中坚力量，有较大的发展潜力，是项目的主要目标客群。,25,30,35,40,45,周边 工业区,周边 城镇,坪山私企主/高管/公务员/本地人,收入,年龄,低,中,高,调研课题：坪山客户置业需求研究,调研说明： 本次客户研究釆用定量访谈方法进行 调研选址：根据中原龙岗三级市场监测坪山成交客户区域分布特征；龙城国际、水岸新都、罗马公园、东方御花园坪山成交客户区域；天健现代城、龙城华府到访坪山客户区域、并结合东方威尼斯成交客户区域进行调研选点。 客户选择： 私企主、生意人、公务员、企业高管、教师、医生、酒店人员等 有效样本量：236个 调研人员：二三级市场共17人,调研结论分为四部分： 客户需求分析 发展商品牌调研 本项目客户测试 针对典型客户进行本项目建筑/产品测试,A.客户需求分析,购买物业时优先考虑的区域？,坪山客户的置业意愿中，龙岗中心城的楼盘对其影响最大，对本地的高端客户有较强的吸纳力。,客户置业意愿排序：坪山龙岗中心城横岗布吉 坪山区域高端客户受本地商品房供应较少及品质较低等影响，需求向周边区域释放。,（无提示情况下客户自己意愿）,客户基础信息,客户特征：区域客户构成以私企主/公务员/企事业单位高管/本地人为主； 年龄主体26-40岁；主要年收入8-20万； 近6成人在坪山没有自己的物业。,选择坪山置业 工作生意在这里、方便、小孩上学、这是家乡 不选择坪山置业 没有合适的楼盘、治安乱、外来人口多,置业坪山客户关键词,（无提示情况下客户自己意愿）,交通因素,购买物业距离家人工作和孩子上学的车程以不超过30分钟为宜，15分钟交通圈客户近6成，本项目距离坪山中心区步行15分钟，交通便捷是较大优势。,（无提示情况下客户自己意愿）,置业关注因素,非常重要10大选项排序： 安全设施价格户型格局 社区配套主人房及客厅设计 交通便利朝向赠送面积 地段景观 比较重要10大选项排序： 小区园景私家花园设计规模房屋类型小区入口设计 品牌物管户内设施邻居素质容积率高尚生活社区 被忽略的重要选项： 开发商品牌、智能化、节能,（无提示情况下客户自己意愿）,置业决策方式,置业决策中家庭共同决策占主导； 参与成员为配偶和父母。,置业原因,置业原因关键词： 物业管理 享受 投资 异地安居,（无提示情况下客户自己意愿）,家庭结构/居住区域,现住人口数量,购房后人口数量,家庭人口3-5人，多为三代同堂；购房后家庭人口数量变化较小。,目前居住社区（区域）： 东方威尼斯、坪环小区、政府宿舍、沙湖、江岭、葵涌,（无提示情况下客户自己意愿）,社区配套要求,客户对社区配套要求重要度排序： 超市泳池餐厅健身房幼儿园,交楼标准/风水意识,对好风水的理解： 周边环境好、房屋结构好、 朝向好、通风采光好、通透、 物业管理好,客户需求分析小结,坪山客户在本地置业的需求旺盛，近六成工作生活在此的人士在本地没有物业； 客户收入较丰厚，日常生活半径为15分钟交通圈范围； 群居、家庭决策占主体； 社区提供的物管及安全保障是客户置业选择的基础； 客户置业时对户型、建筑质量、社区配套等需求极为关注； 客户对泳池、健身房的需求十分强烈；,B.发展商品牌调研,发展商印象,对深业品牌有一定了解的客户认为，深业开发的项目性价比较高，物业管理 及售后服务均好，且开发的物业较适合居住。 但对深业的建筑质量、体现购买者身份、文化品位代表性方面认知度较低。,意向购买的发展商物业,因深业之前未在附近区域开发项目， 在坪山内向型需求特征的市场对深业品牌 信息了解渠道不多， 在龙城北项目推广及 本项目营销工作开始后， 将会改善并促进品牌的传播。,坪山客户缺乏房地产品牌消费意识，除一线品牌万科等知名发展商之外，对发展商实力的判断取决于对其社区档次及销售接待服务的直观感受评判。大部分客户提及龙岗中心城近期的一些代表项目（招商依山郡、龙城国际、佳兆业水岸新都等），项目命名中应出现开发商名称，便于客户记忆，增强对发展商的了解。,C.项目测试,本项目对客户的吸引程度,地块位置,交通,客户对本项目地块的位置及交通情况较为认可，主体客户判断一般，但具备可引导性；,（无提示情况下客户自己意愿）,购买本项目的可能性,8成客户表示出对本项目的兴趣和关注度，具备一定的购买意向。,表示打算购买的客户意图， 主要为第一居所； 受旁边东方威尼斯的高租金低空置影响，有一定投资需求； 部分已在坪山区域外置业的人士购买为次要居住地。,购买本项目的原因,不可能购买的原因 担心价格过高、位置偏，非中心区、项目周边主路车多，存在安全隐患、 家里买了地准备自己建房子 如可能购买，促成购买需满足的条件 物业管理好、安全、房屋质量好、外立面出色、有升值空间、足够的车位 如打算购买，购买原因是 工作方便、更好的居住条件、早点买价格会便宜些、足够大的面积,客户访谈关键词,总价/首付/面积,客户意向购房主流面积区间： 90130平米； 90平米以上需求占70；,价格判断,如小区满足所有要求，包括面积、室内外风格、户型格局、配套设施、地点是本项目位置，开发商是知名开发商，价格的判断（毛坯交房）,多层,高层,受目前市场可比项目售价影响，客户对价格的判断集中在6000元/平米以下，对多层和高层没有特别的区分，但对电梯物业较为偏好。,价格临界点,客户认为房价在4000元/平米销售时，开始觉得便宜； 客户认为房价在6000元/平米销售时，开始觉得贵； 客户认为房价在7000元/平米销售时，会因价格过高而放弃购买； 客户认为房价在3000元/平米销售时，会因价格过低担心建筑质量而放弃购买。,在同样前提的条件下，,项目测试小结,客户对本地块区域交通及位置有一定的认同，大部分表示会关注本项目； 选择购买本项目的客户主体需求为改善条件的自住，小部分当地商品房业主具有投资意识； 客户意向购房面积70以上在90平米以上的物业，与地块90/95的建筑要求有较大差异，因户型拼搭带来的风险较大，产品规划将在赠送面积方面做文章； 预计到项目推出时片区的成熟（金众/万科/振业等项目的推出），市场溢价，产品力的打造等对客户可接受的价格临界点将有一定提升。,周边工业区客户调研,客户调研,本次调研坪山工业区（包括宝龙-碧岭工业区、六联工业区）进驻企业8个，针对年收入5万元以上的企业员工采集样本共162个，其中男性比例65.4%，女性34.6%。样本列表：,受访者大部分以工厂宿舍为家 自有住房比例低,调研主要观点,购房意愿强烈， 期待工业区内的高素质项目， 以改善居住条件。,希望购买离工作地点近，价格合适的房子,购买的理由,置业需求分析,50-120之间，2房、3房是需求的主流,希望购买的户型,超市/商场、泳池是最重要的小区配套,工业区客户特征,1、活动半径小，家庭规模小，年轻单身多。 深圳户籍人口较多，自由住房比例低，首选购物地点龙岗中心城。 2、对目前居住状况满意度低，购房意愿强烈，希望购买离工作地点近价格合适的房子自用。 3、中小户型、传统的平层结构接收度较高，多集中在50-120之间，2房、3房是需求的主流，部分希望购买带基本装修的物业 。 4、对市场缺乏必要了解，承受的心理价位低 。按揭购房比例低于关内，消费观念趋于保守 。 5、购房最关注价格 ，超市/商场、泳池是最重要的小区配套 ，小区治安与小区环境卫生是最看重的物管内容 。,典型客户描述,罗老师： 职业：教师（东门小学） 年龄：27岁 置业要求： 对于将来小区的希望是，房屋质量好，户型结构好，交通方便。,张大姐： 职业：经理（帝王酒店） 年龄：32岁 现住社区：东方威尼斯 置业要求： 觉得现住的房屋质量不好，经常暴水管，很烦，在她了解到本项目时，表现出较高的兴趣，并再三表示一定要质量好。,胡小姐： 职业：医生 年龄：30岁 形象：气质很好，思想较前卫 现住社区：泰富华庭 置业需求：表示现住社区建筑质量不好，希望能有一个让人住得放心的物业，接受6000以内的价格。,客户特征描述,主要为坪山区域内客户，内向型需求特征 属于本地的高收入人群，资金充裕，置业需求旺盛 有一定的房地产投资意识 购房为了改善生活环境，提高生活质量 崇尚高档次，高形象的住宅小区，但往往认识不够 存在明显的跟风现象，因为相信亲友的介绍及口碑传播 对建筑质量、户型结构、社区安全及物业管理有较高的关注及需求 需求户型结构为中大户型，毛坯交楼标准，有一定的风水意识 客户需求体面大气的社区入口、对游泳池和健身器材等展示身份的设施有很高要求,最有价值的客户,本地公务员 外来本地经商客 私企主 企业高管 本地土著 周边客户（坑梓/葵涌）,按照置业意愿排：,按照价格认同度排序：,私企主 企业高管 本地公务员 外来本地经商客 周边客户（坑梓/葵涌） 本地土著,其中：公务员与私企主是本地置业人群的意见领袖.,一类客户(40%) 以坪山为中心，本地居住、工业区工作的客户（私企主/公务员/高管）；,二类客户(30%) 周边工业区（宝龙碧岭）的企业主、高管客户；,三类客户(20%) 坪山周边区域（坑梓、葵涌）客户；,四类客户(10%) 中心城及其他区域的投资客；,客户定位,Q3：我们做什么样的产品吸引他们？,找到我们最有价值的客户，,【分析研究的启示】,客户旺盛需求 地段交通优势 未来居住区域 生活配套完善,项目具备打造片区高品质物业的必要条件！,2个特性,唯一性： 坪山从未有过的尊贵生活住区， 融会城市现代精神的建筑与生活; 高端性： 打造坪山乃至龙城东区标杆项目， 高端人群置业首选，尊贵生活的标记.,物业定位,龙城东板块尊贵生活住区,龙城东板块：位置特征，区域板块价值，项目所在区域是龙岗中心城东部区 域，将是坪山未来的中心居住区，交通便捷是最重要的因素。 项目主卖点之一 尊贵生活：社区及产品特征，舒适的产品类型，居住/投资双重价值 项目主卖点之一 住 区：龙城东板块（坪山区域）真正适合居住的区域板块。,同质化路线，分流同区域对手客户群体,差异化路线，截流和吸引其他区域客户群体,产品定位策略,四房,三房,坪山市场户型畅销区间分析,泰富华庭,东方威尼斯,二房,72-89 ,80-85 ,98-113,110,131,从坪山本地畅销户型区间来看： 70-80两房及110-130的中大户型 是客户接受度较高的畅销户型面积区间。,户型定位推导本地类比,数据来源：深圳中原深港研究中心,备注：盈百富.金领域推出量小，不具备参考意义,龙岗在售/待售楼盘户型配比,龙岗中心城目前在售及代售项目， 推出的主力户型偏大，以125-140三房，140-170四房为主， 与坪山客户需求有一定差别.,数据来源：深圳中原深港研究中心,户型定位推导龙岗中心城类比,中原代理楼盘客户到访需求统计,数据来源：深圳中原深港研究中心,坪山需求中大户型等高品质物业的客户是有一定基数， 且随着时间的推移，需求总量有进一步的增长。,户型定位推导,说明： 严格遵守规定90以下单位占比例95以上， 两房、三房设置为主流产品市场，增加赠送面积，增加延展利用空间； 设置少量舒适型四房，以回夺部分去往龙岗中心城置业的高端客户； 设置少量小两房吸纳投资客户。,户型定位,准目标客户的建筑/产品测试,样本量：具强烈购买意愿的客户37批； 方 法：无引导视觉风格测试；,外立面风格,客户接受度较高：简洁清新、耐看、舒适、心情愉快、时尚,A.现代国际风格,外立面风格,这一组客户接受度略低.,B.欧陆风情,C.时尚简约,Text,涂料石材,石材条砖,砖石材,纯砖,涂料砖,外立面材质,外立面材质,客户对外立面材质的选择集中在涂料和石材，为体现项目的品质，立面可选择涂料+石材； 客户对入户大堂的朝向选择为南向。,园林风格,这两组园林风格 客户接受度较高。,A.欧式风格,B.简约风格,室外广场的功能需求,有儿童娱乐器材，可以供小孩子玩耍 有花架、亭子、座椅，方便和邻居、朋友闲谈 有公共的健身器材 人文艺术气息可欣赏的雕塑 可观赏的大型喷泉等 方便老人做运动的场所 用于业主大型聚会的场所,客户自填需求排序：,水景/植栽/入口/围墙,车位楼间距,楼间距舒适度测试： 对社区楼宇间距离感觉舒适的项目自填中，提及到的社区新亚洲花园3人， 其他社区：万顺苑（微利房），公园大地，布吉中心花园，桃源居，中海怡美山庄,功能空间的面积需求,客厅面积需求集中在30-45平米，最高不超过60平米； 对书房有一定需求，面积在10-20平米； 主卧面积需求区间15-30平米，主要集中在20-25平米，最高不超过40平米； 厨房5-10平米； 卫生间5-10平米； 私家花园10-30平米；,客厅与主卧的面积需求比传统户型略大，类似龙岗中心城； 除主卧外客户对儿童房的需求最多，其次是客卧、老人房； 客户认为最小房间的面积不能少于8平米。,景观阳台,客厅、主卧需要景观及阳台； 厨房需要生活阳台； 阳台的面积区间6-20平米.,其他需求,客户对房屋