2011年深圳第三季度写字楼三级市场分析.doc

2011年第三季度写字楼三级市场分析2011年第三季度购房者在房产政策持续高压，银根紧缩环境下，观望情绪有所升级，工商物业成交呈现下滑的态势，各片区三级市场活跃度下降，整体呈现量跌价升局面。销售方面，除罗湖区成交面积有所上升外，各个区域成交面积均有小幅下降，南山区在市场逆境下呈现量价齐升的现象，说明南山区工商物业价值逐渐显现。租赁方面，季度总成交量下降，环比下降14.9%，租金平稳上涨。中心区租金较上一季度相比，上升趋势非常明显。南山片区租赁成交集中在甲级写字楼，市场持续活跃，租金涨幅明显。2011年第三季度深圳写字楼三级市场租售情况数据来源：世联写字楼基础数据库1中心区三级市场价格分析1.1 中心区二手写字楼售价成交价分析2010年07月到2011年09月中心区三级市场平均成交售价（单位：元/）数据来源：世联写字楼基础数据库第三季度，中心区三级市场写字楼各月整体均价起伏较大，8月整体写字楼成交均价相对7月份大幅度下跌38.8%，9月片区仅有甲级写字楼成交，使当月片区整体写字楼成交均价有较大幅度上涨，相比7月小幅下降7.9%。这种剧烈的波动，主要是因为8月份乙级写字楼中深花园以平均价格17000元/成交，成交面积3817，拉低当月片区三级市场整体价格。刨除中深花园对整体均价的结构性影响，第三季度中心区三级市场的写字楼均价呈现微幅下跌，经历从2010年7月至2011年5月的一段长期上涨后，近期价格下降属于市场的理性回调。典型成交案例数据来源：世联写字楼基础数据库1.2 中心区二手写字楼租金成交价分析2010年07月到2011年09月中心区三级市场平均租金成交（单位：元/月）数据来源：世联写字楼基础数据库自2011年7月以来，中心区整体三级写字楼租赁市场月平均租金逐月下滑，但本季度整体写字楼平均租金相对上季度有大幅上涨，季度租赁成交面积位居全市前列，成交活跃度较高，市场需求旺盛；片区甲级写字楼租赁市场各月平均租金跌宕起伏，7月份甲级写字楼平均租金为全年最高水平，达到216元/月。典型成交案例数据来源：世联写字楼基础数据库2中心西区三级市场价格分析2.1 中心西区二手写字楼售价成交价分析2010年07月到2011年09月中心西区三级市场平均售价成交（单位：元/）数据来源：世联写字楼基础数据库2011年第三季度片区三级市场写字楼成交量呈现下跌趋势，9月份成交量相对7月份下跌65.1%，整体成交均价趋向平稳；片区甲级写字楼各月均价起伏较大，最高成交均价为43000元/，甲级写字楼成交面积占片区整体写字楼成交面积的62.5%。 典型成交案例数据来源：世联写字楼基础数据库2.2 中心西区二手写字楼租金成交价分析2010年07月到2011年09月中心西区三级市场平均租金成交（单位： 元/月）数据来源：世联写字楼基础从租赁面积来看，中心西区为第三季度各区之首，但受全市整体三级租赁市场量跌价升趋势影响，2011年第三季度片区整体写字楼租赁成交量呈现下跌趋势，成交面积11101，环比下降42.9%，本季度平均租金为133元/月，环比上一季度小幅上升7.3%；本季度甲级写字楼租赁成交面积占片区整体写字楼租赁成交面积的39.1%，7至9月份平均租金下滑，9月份甲级写字楼平均租金138元/月，跌至全年最低水平。典型成交案例数据来源：世联写字楼基础数据库3南山区三级市场价格分析3.1 南山区二手写字楼售价成交价分析2010年10月到2011年09月南山区三级市场平均售价成交（单位：元/）数据来源：世联写字楼基础数据库南山区写字楼数量较少，甲级写字楼基本集中在以南山文化中心为核心的商业、商务区，乙级写字楼分布零散，且品质参差不一。在其他片区成交量下跌的环境下，南山片区成交量持续上升，第三季度片区三级写字楼市场成交面积2642，环比下降25.96%。第三季度成交均价为41762元/，环比上涨4.79%；片区甲级写字楼季度成交均价上涨幅度相对较高，反映了南山市场企业对于甲级写字楼的需求倾向。典型成交案例数据来源：世联写字楼基础数据库3.2 南山区二手写字楼租金成交价分析2010年10月到2011年09月南山区三级市场平均租金成交（单位：元/月）数据来源：世联写字楼基础数据库2011第三季度片区三级写字楼市场平均租金稳步上涨，达到161元/月，环比上一季度三级写字楼租赁市场平均租金上涨21.1%。本季度租赁成交全部为南山后海片区的甲级写字楼，以海岸城东座与天利中央一期为主。典型成交案例数据来源：世联写字楼基础数据库4罗湖区三级市场价格分析罗湖区作为深圳市最早的商务片区，具备较浓厚的商务氛围。但由于目前仅有少量商务产品推出市场，大部分的写字楼都较为老旧，软硬件配置已不能满足现在的办公需求，价格也低于深圳市场平均水平。4.1 罗湖区二手写字楼售价成交价分析2010年07月到2011年09月罗湖区三级市场平均售价成交（单位：元/）数据来源：世联写字楼基础数据库2011年第三季度片区三级写字楼市场售价较平稳，由于目前仅有少量商务产品推出市场，大部分的写字楼都较为老旧，软硬件配置已不能满足现在的办公需求，因此价格也低于深圳市场的平均水平。但是三季度片区整体写字楼成交面积与中心区不相上下，说明片区浓厚的商务氛围及发展前景仍被看好。8月份片区无甲级写字楼成交，乙级写字楼深房广场成交1100，均价仅17550元/，拉低了当月片区成交写字楼整体均价，9月份地王大厦成交面积占当月片区成交面积的53.7%，大幅度拉升当月片区均价。本季度甲级写字楼成交面积比重占25.9%，成交主体为地王大厦与嘉里中心，虽然片区写字楼整体档次较低，但嘉里中心、地王大厦等写字楼成交价格日趋上升，本季度地王大厦最高成交价格为39000元/。典型成交案例数据来源：世联写字楼基础数据库4.2 罗湖区二手写字楼租金成交价分析2010年07月到2011年09月罗湖区三级市场平均租金成交（单位：元/月）数据来源：世联写字楼基础数据库2011年第三季度，甲级写字楼租赁市场出现连