房地产经营与估价专业毕业论文开封县物业管理中存在的问题及对策.doc

开封大学土木建筑工程学院房地产经营与估价专业毕业论文目 录论 文 摘 要2一、房地产开发与物业管理的相互关系3（一）房地产开发是物业管理的基础3（二）良好的物业对房地产的发展有促进作用3二、目前开封县房地产企业物业管理中主要存在的问题4（一）物业管理公司与建设单位缺乏有效衔接4（二）相关法律法规不健全4（三）产权多元化、管理复杂化4（四）物业管理公司自身存在的问题5（五）业主自身的问题7（六）业主委员会成立、运作困难和操作不规范9（七）开发商的遗留问题难以兑现9（八）物业公司市场化程度不高10三、解决开封县房地产物业管理中问题的对策11（一）提前介入11（二）加快物业管理立法11（三）加强物业公司的资质管理11（四）提高服务质量和增加服务种类12（五）明确物业管理职责，进行责任划定12（六）明确物业服务项目以及明确收费标准，强化物业公司的资金管理13（七）提高业主的消费意识，规范业主委员会的运作，构建和谐社区16（八）改革物业管理行业用人机制16参考文献：16论 文 摘 要本文通过分析开封县房地产物业管理企业的现状，深入研究在物业管理企业存在的问题及产生原因，并分别从开发商、物业管理公司、业主、社会及相关法律等几个方面具体有针对性地提出相应的解决措施，以引起社会广泛的关注，并给予物业管理工作理 解与支持，共同促进开封县物业管理行业的发展与繁荣。关键词：开封县 物业管理 问题 对策开封县物业管理中存在的问题及对策高晶晶（开封大学 房地产经营与估价专业）房地产开发建设期最长可达3-5年，而物业管理工作则相对长得多。从延长物业寿命、完善使用功能来看，物业管理项目就是房地产的第二次开发。1、 房地产开发与物业管理的相互关系 （一）房地产开发是物业管理的基础物业管理是建立在对特定物业之上的管理，是对已经形成并投入使用的场地和设施的管理，而这些场地和设施是由房地产开发商所建成的。因此房地产开发商对物业管理的认识和对物业管理的重视程度，直接影响和决定了后续物业管理的水平。如果把房地产看作商品，那么物业管理就如同商品的售后服务。房地产在开发阶段，尤其是设计、建设时期，一点点的疏忽或遗漏，都会给后面的物业管理带来长久的烦恼。比如物业对建设情况不了解，遇到维修等问题时会处理困难，更重要的是，如果房地产的配套设施不全或建筑施工质量问题如公寓楼没有足够的停车车位；大楼内的电梯质量差；楼内没有电视接收共用天线或闭路电视装置等。 （二）良好的物业对房地产的发展有促进作用物业管理的目的是为了使房产保值、增值，并为物业的所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活环境和工作环境，物业管理的参与，延长了房屋的寿命，提高人民居住水平。提高房屋及其附属设备设施寿命期、降低质量和综合成本最终使房地产保值增值。有关调查表明，买房时，人们在关心房价、位置、居住环境之后，最关心的问题就是房屋的物业管理。如果物业管理得好，必然会解除消费者的后顾之忧，促进房地产开发业的发展。二、目前开封县房地产企业物业管理中主要存在的问题 （一）物业管理公司与建设单位缺乏有效衔接开封县隶属于开封市，经济水平相对不是很高。开发商在开发住宅项目时，前期并没有引入物业管理，所以导致设计不合理、配套不完善、工程质量低劣、验收接管走过场、遗留问题责任不清等，给后期的物业管理造成很多不便。建设单位拟定的业主临时公约侵犯业主利益，商品房促销时对物业管理作出不切实际的承诺，项目售出后侵占业主共有共用部位，垄断管理，服务低劣。种种问题，引发层出不穷的纠纷，严重阻碍了物业管理的发展。在开封县大多数的物业管理投诉中，众多的纠纷并非都是因为物业管理公司自身经营水平问题，更多的是由于房屋质量差、过度承诺等开发企业遗留问题，从而使物业管理公司代人受过。 （二）相关法律法规不健全近年，随着开封县经济建设和人们生活水平的不断发展，人们在购买房屋时，除了关注房屋基本情况之外更多的关注了后期物业管理。尽管近年来物业管理的立法取得了不小的进展，如2007年实行的国务院关于修改（物业管理条例）的决定，标志着国家对物业管理行业的引导和扶持。而2010年发布的开封市物业管理办法，更是规范了开封市物业管理行业的发展。 虽然这些法律法规对规范物业管理的运作起到了一定的作用，但由于缺乏符合开封县地方特色的、系统而科学的物业管理理论体系的指导，所以开封县各部门在物业管理行业的处理中，往往局限于对一些成功经验的模仿或就事论事的解决方案上，存在许多不足之处，物业管理中的一些深层次问题，如业主委员会的成立和物业管理权利交接程序等等依然缺乏可操作性的规定，造成大量物业管理纠纷难以通过法律途径解决。 （三）产权多元化、管理复杂化由于住宅建设投资的多渠道、住宅的商品化，使房屋的产权结构发生变化。在市场经济条件下，房屋产权由单一所有制变为产权多元化。一个居住区、同一栋楼宇内，全民、集体、个人、外产等不同的产权共存。住宅小区规划、设计、建设的统一性、系统性、功能的多样化、房屋结构与配套设施的系统化，再加上产权的多元化，给小区物业管理造成了极为复杂的局面，导致物业管理工作的复杂化。如今的开封县，虽然是个不是很大的县城，但是同样反映了产权多元化这一现象。 县内有代表高端住宅，纯商业化的书香名门，也有以经济适用房为主的类似于清华园之类的小区，更有像一中家属院这样的老一代住房。产权不同，更有很多小产权房的存在，这样复杂的环境同样给物业管理的发展带来麻烦。 （四）物业管理公司自身存在的问题 1物业管理运作不规范小区物业管理公司主要有以下四种类型：第一类是由计划经济体制下遗留的房管所转轨组建；第二类是由大型企事业单位在机构改革中逐步推向社会的后勤科室转变而来；第三类是由房地产开发商为解决售后服务而自行组建，目前具有一级资质的物业管理企业，绝大部分具有房地产开发商背景；第四类是专门从事物业管理的公司。在这四种类型的企业中，前三类决定了物业管理行业的先天不足。全行业2万多家物业管理企业中，仅有约三分之一的企业在财务上基本持平或约有盈利，而按现代企业制度建立起来的企业还不足4%。随着社会化分工的越来越细，前三个类型的物业管理公司（尤其是第三类），小区物业管理矛盾已逐渐显现，主要表现在：割不断的“母、子”关系；物业管理难以前期介入；企业财务不独立。在开封县，部分小区物业管理企业独立法人资格不明确。目前开封县住宅小区物业管理企业并非都是市场机制所催生，大多数是行政配置的产物。 2物业管理行业利润较低物业管理作为服务行业，它的发展与经济的发展和人们的生活水平的提高有着不可分割的关系，它的服务特性决定了物业管理行业在较长的一段时间里仍属于是微利行业，但一个企业的存在与发展都必须以一定的利润作为存在的条件，长期较低的利润必然会影响到行业的发展和人才的归离。开封县本身的经济水平就不是很高，微利的物业管理行业在县城里更是可以被视为低收入的代名词。在这个市场经济为主的大环境下，低微的收入让很多人对物业管理行业嗤之以鼻。所以，在一个小小的县城里，发育不良的物业管理行业，很难受到像在北上广那些一线城市的物业管理人才的青睐的。 3物业管理人员素质较低，行业人力资源匮乏物业管理作为专业化的管理需要高素质的管理人才，要求从业人员具有建筑、房地产、经济管理、法律等方面的专业知识。物业管理行业还是一种劳动密集型行业，目前，从业人员普遍学历低，物业管理知识不全面。行业的发展离不开人才的培养和引进，现代物业管理行业的兴起也需要高素质的人才做中流砥柱。但由于物业管理人得不到社会的普遍尊重，因此，各高校培养的物业管理专业大学生很少进入物业管理领域。而且，开设有物业管理专业的高校也是寥寥无几。河南省偌大一个省市，开设有物业管理专业的高校只有两所，而且这两所学校也不是十分优秀的学校，而在开封，更是没有专门开展这项专业，即使有也只是作为一门学科，并不是一个专业，由此可见，物业管理专业的大学生是多么匮乏。而且，物业公司本身也没有提升自身素质、加强员工素质培训的觉悟。开封县的一些小型的物业管理公司，忽视企业人员的自身建设，既不经常开展职业道德教育和专业技术培训，又没有建立严格的各级各类人员岗位责任、工作标准和考核标准，使管理服务的观念、内容、质量很难到位，管理水平不高，服务质量不好，甚至摆不正服务与被服务的关系。这对物业管理行业的社会影响带来了极大的污点，更加不利于行业的发展。 4物业管理企业提供服务种类少，服务质量差目前开封县小区物业服务质量距人们的要求还有很大的差距，“服务种类少”、“服务不到位”、“维修不及时”是服务质量中最主要的三大问题，也是小区业主和物业公司矛盾的焦点。由于物业行业市场化进程滞后，市场化程度不高，造成不少物业服务企业运行模式与市场格格不入，企业综合技能、反应能力难以适应市场需求，服务质量难以提升，造成企业“收费率”偏低。 5物业管理收费难物业管理直接涉及到业主、使用者和物业公司的切身利益。目前，在开封县，物业管理表现比较突出的两个问题是：一是收费难度大。一部分业主和使用者因为不满物业管理的服务，不愿交物业管理费。还有一些业主经常外出或由于购房仅仅为了增值而长期闲置，也造成收费困难。另外，开封县老龄居民较多，部分业主，主要是一些老人，并没有关于物业管理这方面的意识，不能理解物业管理还要收费这一现象，同样拒交物业管理费。二是收费行为不规范。开封市政府早于2010年8月13日第30次常务会议通过，并于2010年10月1日起颁布施行了开封市物业管理办法对物业管理服务收费作了明确规定。但是开封县物价主管部门没有严格实施，有些物业管理企业忽视业主的合法权益，多收费，乱收费，业主权益得不到保障，也不愿意交物业管理费。 （五）业主自身的问题物业管理工作与业主的日常生活息息相关，并且由于居住小区内业主众多，而物业管理公司受服务水平及经营能力及成本等因素限制，很难做到按每位业主的需要提供及时到位的服务。因此，导致业主因不满意物业管理服务等因素而拒绝交纳物业管理服务费是很常见的。业主作为物业的主人，其应该是积极参与物业管理的，但是目前很多业主放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理的事情漠不关心。业主委员会行为也不规范，违反招投标的行为比比皆是，业主拒交物业管理费现象突出。这些都不利于物业管理的正常顺利发展。 1对物业管理行业认识不充分，物业行业是新兴行业当前的物业管理行业仍属于社会中的新兴行业，并不是所以的业主都能接受这一新兴行业。尤其是在老龄化的城市开封，这一现象更为常见。而作为开封市的一大县城开封县，这一现象更是屡见不鲜。在开封县，由于长期受福利性低租金和商品房补贴等计划经济体制的影响， 相当一部分业主，还不大习惯物业管理有偿服务的观念，很多业主还无法接受花钱买房后再掏钱请“管家”的消费方式，往往把物业管理理解为无偿服务或低偿服务，如今让他们“花钱住房”就容易产生对物业管理的过分要求，憧憬着少收费、多办事。这一点在开封县房住宅小区业主中体现特别明显。还有部分业主认为，自己花钱买了房子，维修养护也可自己负责，却不知小区内治安、消防、公共设施的维护、环境卫生的保持都需要相应的管理因而不能及时交纳或不愿交纳规定应交纳的物业管理费用，甚至认为收取管理费就是乱收费。而且，在开封县，有一大部分小区并没有物业管理，如一中家属院，教师新村，兴隆花园，这些小区连物业管理都没有，物业覆盖率不高，也影响了物业管理行业的普及及发展。 2业主自身素质的差异和对服务标准的要求不同开封县的常住居民，由于环境的限制，知识背景，受教育程度等都不是很高。由于业主的个人品质和素养的不同，致使面对同样的服务，有的人认为服务很到位，而有的人却认为服务质量相当的差，有的业主希望小区服务项目越全越好，有的业主希望小区商业氛围越浓越好，有的业主则希望安静、没有外来干扰、安全至上。由于服务标准的不统一而产生了认知的差异，自然对物业的满意度也是褒贬不一。而且物业管理企业与业主没有在服务标准上达成统一，例如业主经常认为物业公司的工作存在很多的欠缺，应该事无巨细尽善尽美，而物业公司则认为自己已经竭尽全力，做了自己应该做的事。这种认知上的差异，进一步激化了物业公司与业主之间的矛盾。 3对所享有的权力理解片面 目前，开封县的多数业主对权利的理解存在盲区，很少能清醒认识到，有边界的权利，才是真实可行的权利。对权利的片面理解，是导致物业纠纷的重要内因。比如，有些业主就认为，物业公司是自己请来的管家和佣人，想让你干就让你干，不想让你干，干得再好也得走人。有些业主随意拓宽物业管理的外延和内涵，认为物业公司收了钱，就应对业主包括人身伤害和财产损毁丢失的一切损失承担责任。有些业主认为，一切权利归业主，业主大会是最高权力机构，物业公司就得听业主的，想让物业公司怎么干就得怎么干。值得忧虑的是，这种极端民主意识在业主中还很广泛。业主的过分“自治”和过分“敏感”，同样导致物业公司于业主的交流产生障碍，不利于物业行业的发展。 4对服务项目及收费标准不明确一些业主不知道物业管理除了站岗、清洁之外还有其他的很多工作，认为不该交那么多钱，这都是因为对服务项目，以及相关的收费标准不了解，而且这些标准也并没有相应明文的规定。归根结底，是由于业主对物业管理认识不清，对物业的服务项目不了解，对物业的收费标准更是知之甚少，物业管理方面知识的缺乏，也给物业费的收取带来了障碍。 5绝大多数居民经济状况仍处于改善阶段，极少数业主进入舒适阶段近些年来，随着国民经济的发展，开封县的人均收入及生活水平都有了很大提高，但受通货膨胀及高房价因素的影响，县城居民的消费能力仍受到很大的限制。绝大多数居民的住房条件实现了从无到有的飞跃，但只有极少数人群完成了从有到优的转变。因而，居民对于物业管理的需求与基本应处于大众化的改善型，只有少量高档物业的业主能够支付得起舒适型物业管理的费用。 （六）业主委员会成立、运作困难和操作不规范到目前为止，开封市相关法规仍没有对业主委员会的法律地位作出明确规定，导致业主委员会成立和运作困难，业主委员会行使招投标的权力实际上处于虚无状态，致使物业管理的需求主体不能成立，物业管理的买方市场不能形成。同时，由于业主委员会操作的不规范，影响了物业管理企业的正常运作，制约了物业管理的健康发展。在解决物业管理公司的附属地位和进人市场时，为了有利于双向选择，业主委员会的法律地位问题就必须尽快解决，否则，所谓双向选择也是不可能的。从目前的实际情况看，居民委员会有一个城市居民委员会组织法，物业管理公司系企业法，而业主委员会什么也不是，全国绝大多数地区，业主委员会系群众自治组织不具备法人资格，是个松散组织。到底如何使业主委员会成为具有法人地位的组织，从开封县范围来说，这还是一个迫切的问题。 （七）开发商的遗留问题难以兑现 1发展商遗留问题，物业公司成了“替罪羔羊”纵观开封县这些年来物管理服务纠纷的由来及导火索，开发商亦有不可推卸的责任。人们生活水平的提高，对物业管理档次的要求在不断提高，为了迎合消费者、保证楼宇的销售，开发商往往采取夸大宣传，对物业管理做出不切实际的承诺，如”星级物业管理”、“皇家帝王般享受”等一系列广告宣传语。待业主进驻后，发现实际状况与之差距甚远时，迎接物业公司的便是无止境的询问与指责。于是，业主就以物业管理公司为对象拒绝交纳物业管理费，以此作为挽回损失的手段。长此以来，由此引发的纠纷，使物业管理企业承担了许多无端的指责，甚至成为开发商的“替罪羔羊”。然而，建管分业已成为房地产业发展的必然趋势，物业公司作为房地产项目的后期管理者，不应该承担由于房地产商违约而产生的连带责任，这一点不仅要业主充分认识，而且应该得到政府法律上的支持。 2建筑工程遗留问题多，物业管理不能服务到位建筑工程问题多，已成为社会高度关注的焦点。有些建筑工程问题，直接造成物业管理先天不足、物业服务不能到位。例如，四季阳光小区的保安监控系统因工程质量不能投入使用，严重影响了物业公司对小区社会治安管理。开发项目分期开业，就造成边入住、边施工，导致对居住小区不能实施封闭式管理、前期规划的绿地不能达标，停车场不能正常使用等。居民由此产生的各种意见，都有可能造成物业管理费收取困难。近些年来，开封县房地产业发展迅速，但有相当一部分开发商重建设、轻管理，追求短期经济效益，设计规划缺乏长远考虑，建筑施工质量低下，造成了大量遗留问题，例如未预留足够车位、小区内部附属设备、特别是电梯质量差，经常出现故障，有些物业公用设施配套跟不上等。 （八）物业公司市场化程度不高 物业管理是市场经济的产物，理应按照市场经济的要求，将物业管理企业推向市场，通过招投标聘物业管理企业，实行优胜劣汰。但目前在开封县，所有的物业管理项目是由原房管所转制、开发企业委派或指派的物业公司，开封县的物业管理市场还处在物业管理发展的初级阶段，这种封闭的自我保护式的管理方式，不仅有碍于物业管理市场的培育和发展，而且使物业公司难以产生危机感和紧迫感，使产权人、使用人的意识很难得到体现。 市场化程度不高，也大大阻碍了物业行业的发展。开封县祥符花园位于开封县中部，小区的物业由开发商的物业公司接管，小区绿化无人打理，野草丛生，个别业主竟然把花池当起了自己的菜园子种青菜。有的将垃圾倒在绿化区，使大面积的绿地夭折。脏乱不堪的地面，到处乱七八糟张贴的小广告，恶意的开锁公司的堵锁眼事件。雨雪天气更可气，因为排水不畅，地下室严重进水，大雨天的，下水道竟然还从地下往小区里面冒水。物业的服务远不能达到业主的要求，但因为是开发商的子公司，就能得到祥符花园的物业接管权。这样的做法不仅让业主苦不堪言，同时也让一些真正有实力的物业公司接不到工程，更不利于物业公司本身的改进和发展。 三、解决开封县房地产物业管理中问题的对策 （一）提前介入由于房地产开发和物业管理的工作性质和利益不同，考虑问题的角度和分析、处理问题的观点和方式就会不同。物业管理如同产品的售后服务，它对产品的使用具有最中肯的发言权，因此物业管理必须提前启动、全程介入，贯穿到规划设计、开发建设、竣工验收、交付使用等各个阶段中去。对涉及物业整体质量的有关方面，物业管理公司代表业主的利益对整个工程及其配套设施参与管理，提出建议，进行检验，实现物业周边环境的合理布局，弥补建管脱节的先天不足。同时明晰业主与物业相关的产权关系，明确责任，避免日后产生不必要的纠纷，为业主入住后提供高质量的管理服务创造便利条件，使物业更加满足业主的使用要求。物业管理的提前介入，一方面有利于设计的优化和房屋建设质量的提高；另一方面物业管理者与住房消费者时刻保持紧密联系，据此不断修整市场定位，使管理方式更鲜明，更有利，更规范，更好的为住户服务。所以，前期物业管理协议签订是十分有必要的。而且，签订之后，也不需担心后期业主入住时，已签订前期物业管理协议的物业公司抱着先入为主，尘埃落定的思想不好好为业主服务。因为前期物业管理协议是由于业主入住的先后，也有由于开发商的分期开发，为了便于小区管理而订的前期的，临时性的物业管理协议。而且，在业主委员会成立后，该协议也就自动失效了，业主委员会还是可以正常行使选聘和解雇物业管理公司的权利。 （二）加快物业管理立法市场经济是法制经济，物业管理是一种为房屋所有人或使用人提供综合服务的市场行为，因此政府物业管理主管部门和法律部门必须从国家法律的角度制定有关权威性的、统一的物业管理基本法律、法规及实施细则，建立一套完整的物业管理法规体系，规范政府、房地产开发企业、物业管理企业和业主的行为，如在我国2003年9月国务院出台了物业管理条例和2008年2月国务院出台了住宅专项维修资金管理办法以及2007年物权法的颁布实施的基础上，开封市人民政府于2010年8月13日市政府第30次常务会议通过的开封市物业管理办法（开封市人民政府令第29号），并于2010年10月1日起施行。为开封县物业管理的健康发展提供良好的法制环境，促进和保障了物业管理行业的健康发展。 （三）加强物业公司的资质管理加强物业公司的资质管理是指房地产行政管理部门应对物业公司进行严格的资质审查，实施注册和许可证制度，扶持市场化、社会化的专业性物业管理公司并引导它们向大型化发展，创造规模效益，将业绩优良的物业管理公司向业主委员会推荐。依据开封市物业管理办法规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，必须具备国家规定的资质条件。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。加强物业公司的资质管理，限制一些小型的物业公司的成立，是十分有必要也十分紧急的事情。开封县的物业管理发展不全，很多开发商对物业管理不够重视，通常是开发一个住宅小区就成立一家物业公司，这样发育不良规模又小的物业公司在开发商撤走之后就六神无主，难以独立。这样小规模的物业管理公司不仅难以提供给业主优良的服务，也浪费了大量资源，占据了市场，让一些有实力的物业公司找不到活。所以，加强物业公司的资质管理，规范物业公司的成立，限制小规模物业公司的成立，是十分有必要的事。而物业管理行业主要是以综合性服务来取得管理费的收入，而收入的主要和直接来源就是企业的物业管理面积。一般来说规模较大的物业配置较多、开支也较大，但是它服务的对象也较多，因此，物业管理面积越多，则企业取得的收入越多，效益可能越好。 （四）提高服务质量和增加服务种类物业管理公司的经费来源主要来自开发商提供的费用，业主缴纳的管理费，开展专项服务和特约服务增加的收入，以及政府给予的优惠政策等渠道。由于现阶段居民收入水平不高，管理服务收费受政府指导价格约束等原因，物业管理收费标准的提升空间很有限，在很大程度上取决于服务范围和服务质量，所以物业管理公司的收入需要以专项和特约服务收入来弥补。 （五）明确物业管理职责，进行责任划定在物业管理活动中，物业管理企业作为合同的乙方应该受到合同甲方的合理尊重， 但同时，物业管理企业自身的定位与责任划定也应该明确，不能让业主觉得责任过轻可有可无，也不能让自己感觉责任过重不堪重负。当前的一些小区中存在的很多纠纷都是由于物业管理企业的责任模糊造成的。如房屋质量与配套设施的纠纷、小区车辆的随便停放、小区中出现治安事件和邻里纠纷等等。物业管理企业最直接的责任就是为业主服务，做好公共部位、公共设施设备的维修和保养，为业主创造一个安全、舒适、便捷的社区环境。但是对这一责任的诠释却是没有止境的，而且与所承担的责任相对应，企业在提供服务时必须要支付各项成本。因此物业管理企业需要根据自身的能力来承担责任。首先，要有一个明确的定位，物业管理企业是经济性实体，它对物业所拥有的只是业主所赋予的管理权，它不是执法部门，也不是政府行政管理部门，更不是物业的所有者，而是通过为业主提供服务来赢利的组织。其次，物业管理企业应该严格界定自身的服务内容和服务方式，以明确划定自身能够承担的所有责任。以小区内车辆的随便停放为例，物业管理部门的责任就是按照小内车辆的登记及业主的信息与业主及时取得联系并进行劝阻，但如果双方意见不能取得一致的话，物业管理部门也不能采取任何的强制措施，而是应该和交通管理部门取得联系。最后，物业管理企业的责任都应该在合同中得到明确和细化，并与业主对合同的理解取得一致。 （六）明确物业服务项目以及明确收费标准，强化物业公司的资金管理 1物业管理的基本内容物业管理的基本内容按服务的性质和提供的服务方式可分为：包括房屋建筑主体的管理、房屋设备设施的管理、环境卫生的管理、绿化管理、保安管理、消防管理、车辆道路管理、公众代办性质的服务等的常规性的公共服务；主要有包括日常生活类、商业服务类、卫生类、教育类、金融服务类、经纪代理中介服务等的专项服务；为满足业主的个别需求受其委托而提供的委托性的特约服务。 2制定切实可行的物业服务收费标准开封县地方政府的业务主管部门及价格主管部门应根据物业管理条例和物业服务收费管理办法制定具体实施办法，并报国家发展与改革委员会、建设部备案。物业管理企业依法制定切实可行的物业服务收费标准，并付诸实施。 （1）物业管理费支出有依据2004年1月1日公布执行的物业服务收费管理办法规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。这是在物业管理市场不成熟、监管措施效果不十分明显的条件下保护业主权利的一项措施。物业管理企业应在与业主充分沟通，取得业主同意的基础上合理地确定物业管理费用的支出项目及标准，使业主充分感受到物业管理企业的支出是为了更好地服务业主。这样，不但使业主对自己所交纳的物业管理服务费有了较为清晰的认识，而且会使业主感觉受到了尊重，增加了“上帝”的感觉。更为重要的是加强了与业主的沟通与交流。 （2）物业管理费的确定方式1 政府定价。政府定价主要适用于两种情况，一是向物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公共设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性服务；二是以代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众性质的服务收费。2 政府指导价。主要适用于对高级公寓、别墅等高标准住宅小区的公共性和代办性服务收费。3 经营者定价。主要适用于物业管理公司为物业产权人、使用人的个别需求提供的特约服务。为了贯彻物业单位收费合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则，物价部门在核定收费标准时，应充分听取物业管理单位和小区管理委员会（业主管理委员会）或产权人、使用人的意见，既要有利于物业管理服务的价值补偿，也要考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，以物业管理所发生的费用为基础，结合物业管理单位的服务内容、服务质量和服务深度来核定。对核定后的物业管理收费标准，物价部门还要根据物业管理费用的变化适时地进行调整。 3物业管理企业要强化资金管理，加强财务控制 （1）资金的使用管理物业服务企业资金使用的管理物业管理资金筹集以后，必须妥善管理，实行分类储存、全面安排、计划使用、精打细算、注重效益，避免因资金使用失控为业主或使用人及物业管理企业自身带来损失。因此必须要加强以下几方面的管理。1 日常综合管理费的管理。物业服务企业应将收取的日常综合管理费存入指定的银行的专用账户，资金运作的收支账目由财务部集中管理，查问部经理审核，物业服务企业总经理最后审批，同时，财务部门要将日常管理费用的收支情况定期提交业主委员会批核。2 保险费的管理。为了转移或减轻物业管理服务中的风险和责任，实现物业的保值，物业服务企业向保险公司投保商业保险险种所发生的费用，也是物业服务企业资金使用的一个方面。3 税金的管理。税金的管理包括营业税管理和企业所得税管理两个方面，营业税管理的关键是正确确定营业税税目，从而确定适用税率，准确计算营业税。企业所得税管理关键要正确确定在提供物业服务的过程中，取得的公共性服务收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入等，同时确定取得这些收入所耗费的成本费用，争取计算出企业所得及应缴纳所得税。4 经理人酬金的管理。经理人酬金是指物业服务企业为了组织物业管理服务而取得的报酬，也称管理者酬金。管理者酬金的确定方式因物业管理协议的差异而不同，