2009年上半年武汉房地产.doc

楼市回暖、房价上调，武汉人买房又有些吃力。昨日，武房指数显示：今年二季度，武汉商品住宅均价为5195.76元/平方米，比去年第四季度上调了700元/平方米。据了解，2009年上半年，武汉市城镇居民人均可支配收入9702.42元，增长11.9%。但在老百姓荷包暖和的同时，武汉楼市上半年持续火爆，也带动了房价上扬，且房价增长明显快于收入。房产部门统计数据显示：去年第四季度，全市商品住宅均价为4487.55元/平方米，今年一季度均价为4985.62元/平方米，环比上涨11.09%;二季度均价为5195.76元/平方米，环比上涨4.21%。据分析，以今年上半年的我市人均可支配收入计算，一个三口之家，一年的可支配收入为5.8万元。而一套100平方米房子，以目前均价计算，总价约52万元。这样的一套房子，一个普通家庭需要9年不吃不喝才能买下来。据悉，国际上通行的房价收入比为5-7：1，武汉目前是9：1。因此，以现在的收入，老百姓买套房也就感到很吃力。目前，一部分购房人又开始观望，是觉得买房吃力最直接的表现。1、2009上半年武汉楼市反弹路线图2009年上半年全市商品住宅价格为5450.63元/平方米，与2008年下半年相比下降了264元/平方米，跌幅为4.6%。与2008年上半年相比，下跌了374元/平方米，跌幅为6.4%。包含黄陂、江夏，武汉市2009年上半年商品住宅成交均价5275.18元/平方米，成交量42340套，成交总面积为465.74万平方米。2009年1月，武汉市商品住宅成交价格达到最低点5259.62元/平方米，之后逐月缓慢上涨，至6月份，成交均价达到5604.52元/平方米，整个上半年，武汉市商品住宅成交均价一共上涨了345元/平方米，月均上涨57元/平方米，月均涨幅1.12%。2009年上半年，全市各区域价格均有不同幅度的上涨。价格最高为汉口中心区，平均成交价格为7163.97元/平方米，同比上涨了4.2%;其次是武昌中心区，成交均价为6252.14元/平方米，同比下跌了8.39%。成交均价最低的区域为东西湖片区，平均价格为3873.93元/平方米，同比下降了17.73%，东西湖片区也是武汉市唯一一个商品住房成交均价在4000元/平方米以下的区域。从成交均价上来看，中心城区的均价依旧远远高于其他各区，特别是汉口中心区，2009年上半年价格上涨幅度很大，将去年的跌幅都涨了回来，同比来看还上涨了4.2%，比去年调整前的价格更高了。而其他远城片区，如东西湖、二七后湖以及关山片区同比降幅较大，特别是东西湖，价格同比下降了17.73%。2、2009上半年楼市销量逆转直上2009年上半年商品住宅共成交36940套，与去年同期相比增加了16436套，同比增长了80.16%。成交面积为378.28万平方米，与去年同期相比增加了133.11万平方米，同比增长54.29%。平均每月成交6156套，月均成交面积63.04万平方米。图表显示，2009上半年武汉楼市成交量主要集中于武昌中心区、关山片和汉口中心区，这三个区域的成交量就已经占到总成交量的四成多，这也显示出购房者对中心区更为看重。同时在这三个片区中，武昌中心区是目前存量房体量最大的片区，而关山片则是新增供应量最大的片区，所以反映在价格变动上，它们远不如汉口中心区价格坚挺。2009年上半年武汉市商品住宅成交面积仍以90平方米以下户型为主，其次是90120平方米户型，再次为120140平方米户型，总体说来，中大户型占到了市场成交量的6成多，显示市场上仍以中大户型为消费者主流需求。我们从近13个月户型成交趋势图可以看到，90120平方米和5070平方米户型占比呈增减态势，其他面积段户型均有不同程度减少，其中140平方米户型占比降幅较大，较去年同期降幅超过50%。3、2009上半年商品房新增供应未现激增楼市转暖，新增供应量未现波动2009年上半年，武汉市主城区在售项目为354个，商品房新增面积521.98万平方米，平均每月新增87万平方米，与去年同期相比，增加51.75万平方米，增幅为11.01%;商品住宅新增面积432.47万平方米，平均每月新增72.08万平方米，与去年同期相比，减少10.77万平方米，降幅为2.43%。从下图可以看出，商品住房和商品房新增量的变化水平基本一致。2007年6月2008年6月期间，商品房和商品住宅新增供应量较为平稳;2008年6月2008年12月期间，商品房及商品住宅新增供应均出现大幅减少;2009年1月2009年4月期间，商品房及商品住宅新增供应量再次大幅攀升。近一年半时间的新增供应与楼市成交量变化趋势相吻合，不过56月的新增供应量突然出现连续大幅下降，而同期月成交量并没有明显变化，这是武汉新增供应断档的信号，还是供应的临时失灵，现有数据还不能给出判断结论。过去25个月，月新增商品房、商品住房供应量变化(2007年6月-2009年6月)从下图可以看出，商品住房和商品房新增量的变化水平基本一致。2007年6月2008年6月期间，商品房和商品住宅新增供应量较为平稳;2008年6月2008年12月期间，商品房及商品住宅新增供应均出现大幅减少;2009年1月2009年4月期间，商品房及商品住宅新增供应量再次大幅攀升。住宅新增供应与成交比波动剧烈近一年半时间的新增供应与楼市成交量变化趋势相吻合，不过56月的新增供应量突然出现连续大幅下降，而同期月成交量并没有明显变化，这是武汉新增供应断档的信号，还是供应的临时失灵，现有数据还不能给出判断结论。过去13个月，商品住房月新增供应与成交对比，供销比(2008年6月-2009年6月)近一年内的住宅新增供应与成交比波动情况较大，总体来说，供应量大于成交量，09年6月，这一比例急跌到0.2，原因是该月新增供应量急剧下跌。关山片新增供应量最大从新增商品房的供给情况看，关山片区最高，占到28.88%，达到江岸区新增面积的两倍，汉阳区成交面积中有接近二分之一的面积为万通工业园营业用地，其他区域新增面积占比相对较小。3、半年区域地产回顾：汉口中心价格还将继续上涨编者按：当武汉楼市价格在2009年1月创下新低，政府为了挽救国家经济，从中央到地方的救市政策相继出台，全国一、二线城市的楼市开始走上反弹之路，武汉的房地产市场也就此反弹，在这短短半年时间内，一个又一个的楼盘在这波行情里极尽所能，力求自己能多分得一杯羹，也确实有很多楼盘在此次行情中，表现相当抢眼，就让我们分片区来一一展现。在这次半年度回顾中，出于集中楼盘的考虑，我们对片区做了以下调整，东西湖片二七、后湖片合并，汉阳中心区沌口合并，关山片南湖片合并，汉口中心区古田片合并、武昌中心区青山片合并，剔除黄陂片和江夏片这两个片区。汉口区域势头强劲以上红色区域，就是本期回顾的汉口中心区古田片，之所以将这两个片区归为一类，是因为他们在2009上半年，价格上涨势头强劲。通过以上走势图，我们可以看到，这两个片区的涨价势头明显强于武汉市主城区，而且，当主城区以及其他各片区成交均价，距离历史高点还有一段距离时，古田片成交均价已经触到前期高点，更有甚者，汉口中心区成交均价已经超过前期高点，上涨期间没有发生过任何回调。从我们对这两个片区的观测情况看来，造成这波上涨行情的主要因素是区域内楼盘价格普涨，从地段稍差的古田片到地段较好的汉口中心区，反弹幅度均超出普遍预期。另外一个原因，是中高档楼盘销售情况好转，成交价格上涨，在拉高整体均价的同时，带动了带动了区域内中低端楼盘价格上涨。下面我们就具体情况，对典型楼盘进行分析。常胜楼盘不多见第一类是价格恒定常胜楼盘，代表为万科金色家园，这个位于武广商圈内的精装修楼盘，从年初到现在这半年时间内，无论是全市整体行情好坏，其报价始终维持在10000元/平方米，成交均价则维持在9500元/平方米左右。项目二期在进入尾盘销售后，成交均价才逐渐下跌到9000元/平方米左右，项目三期仍维持前期9600元/平方米的成交均价水平。万科金色家园表现出的这种刚性，可以说是其他项目既向往又难以实现的，如果说在整体行情走弱的情况下，维持高价还相对容易;那么在整体行情，尤其是所在区域行情走高时，仍能维持既定价格销售，则需要较强克制能力。这不失为一种保持常胜又不招惹客户非议的方案。随行就市楼盘为主流第二类是价格回调后反弹楼盘，市场上的大部分中低档楼盘都是这种情况，古田片的广电江湾新城、融侨锦城可以算作典型楼盘，这两个楼盘在行情最差的时候，将均价下调到5100元/平方米左右，在今年这波反弹中，价格重新上涨到6500元/平方米左右。高档楼盘将继续前行在本轮上涨行情中，高档楼盘无益也是最大的受益方之一。我们在前期的别墅盘点中已经证实，从这波反弹开始，别墅市场就受到了开发商和代理商的特别关注，同时别墅价格也出现了小幅跳涨，位于中心区高档楼盘也有着相似的情况。典型楼盘就是长江二桥旁的武汉天地御江苑，该盘一直以来的成交均价都在12000元/平方米左右，五月份的时候还推出了一批8800元/平方米起的特价房，在6月2号的时候对外报价突然拉高到了15000元/平方米，比部分别墅的价格都高出不少。在这里借用郎咸平教授的观点，在经济危机环境下，实业投资风险增加，流动性资金为了避险而进入股市和楼市，同时国家的救市政策催化了该过程，高档楼盘价格不降反升，成交量也开始放大。汉口中心区古田片将继续走强即便是在去年楼市低迷期，这个汉口中心区古田片的楼盘，尤其是高档楼盘均无太大降幅。随着今年行情的到来，这个区域的价格还超过了前期高点，即便是淡季的到来，这个区域受影响的程度也会明显小于其他区域，至于该区域整体均价会提升到什么高度，还难以估量。东西湖片房价已调整到位东西湖片区半年来的楼市概况今年以来，武汉楼市一改去年的低迷，在大多数人的等待观望中，成交量逐月上升，市场热点也是频频出现，价格止跌上扬，有小幅的攀升，整个的房地产市场基本上企稳了，但是，由于房地产市场发展情况不一样，武汉市各个片区的分化也日益明显了，有必要分别盘点盘点。下图是东西湖片区半年来的价格销售走势图，从图中可以看到，东西湖片区的商品住房销售量在3月份有了一个突然的变化，月度销售量突破了1000套，是1，2月销售量的3-4倍，上升幅度之大，相当惊人，而且，在接下来的4月，5月，成交量也一直维持在高位，月销售套数平均在850套左右，这个数据，比2008年同期高出了近一倍!相比成交量的剧烈变化，东西湖片区的成交均价却是相当平稳，虽然2月份的成交均价由3900元/平方米一下跳涨到了4200元/平方米，但是，3月份的成交均价立马报复性的下降到了3712元/平方米，之后，月度成交均价一直稳定在3800元/平方米左右。半年来东西湖片区楼市销售量分布情况从具体的销售量分布情况来看，东西湖这半年的销售情况虽然不错，但是，销量分布都集中在少数楼盘，统计数据显示：2009年上半年，东西湖片区楼盘有销售记录的有60多个，而销售排名在前十名的楼盘，其销售量之和却占据了总销售的近70%，销售分布比较集中。下图是半年来，东西湖片区销售前十名楼盘的具体情况，第一名沿海赛洛城销售高达1196套，是第二名常青花园的销售量三倍还多，其他几个楼盘基本上销售套数在100-200之间。再来看东西湖的销售价格分布情况，如下图，成交价在3000-4000元/平方米商品住房占到了总销售的53.73%，均价在4000元/平方米以下的低价楼盘是目前东西湖片区的主流，当然，这也与东西湖片区所处的地理位置有关。东西湖片区楼市未来走势预测2008年武汉楼市经过了一轮大的调整，全市均价从6100元/平方米一路下降到5200元/平方米，目前，又涨回到了5500元/平方米左右。就东西湖片区来看，也相应的做了一轮大的调整，如下图：价格从2008年5月的最高点下降到了今年3月份的3712元/平方米，每平方米下降了1200元，降幅为25%，在武汉市十大片区中东西湖片区的房价调整是比较彻底的。再把时间在延长，从2007年5月开始，看看东西湖两年的价格走势情况，东西湖片区的房价很明显的可以分成两个阶段：以2008年5月为界，前期为上涨，后期为下跌，两者持续的时间也是对称的，刚好都为一年。在2007年5月房价大幅上涨之前，东西湖的价格为3269元/平方米，与现在调整后的东西湖房价相差在500元/平方米左右，对于房地产市场而言，这个差价不算太大，一个楼盘的差价或许就有这么多。目前，在国家相关政策下，楼市逐步复苏，虽然说后市依旧有很多不确定性因素，但是，房价要想下跌到2007年大涨前的水平之下，估计是一件很困难的事情，因此，目前东西湖的价格基本上是调整到位了。09年上半年:汉阳楼市在艰难中前行编者按：当武汉楼市价格在2009年1月创下新低，政府为了挽救国家经济，从中央到地方的救市政策相继出台，全国一、二线城市的楼市开始走上反弹之路，武汉的房地产市场也就此反弹，在这短短半年时间内，一个又一个的楼盘在这波行情里极尽所能，力求自己能多分得一杯羹，也确实有很多楼盘在此次行情中，表现相当抢眼，就让我们分片区来一一展现。在这次半年度回顾中，出于集中楼盘的考虑，我们对片区做了以下调整，东西湖片二七、后湖片合并，汉阳中心区沌口合并，关山片南湖片合并，汉口中心区古田片合并、武昌中心区青山片合并，剔除黄陂片和江夏片这两个片区。汉阳中心区沌口片整体情况不佳本期，我们回顾的是汉阳中心区沌口片，也就是长江与汉水合围的西南岸，这个区域最大的优势在于绿化情况较好，而且后续规划也是武汉的宜居区域;而劣势在于，其他条件平平，而且，许多购房者对这个区域有成见，不愿意居住在这个区域，或者较为轻视这个区域的价值，因此也造成这个区域的价格提不上去，反映在单价上，总要比同质区域要低几百块钱。直到最近，汉阳中心区价格才有所上涨，销量也偶尔会出现反弹;而沌口片的情况比较惨淡，从年初到现在，一直就没有提价的迹象，销量也上不去。不过在这个区域内，并不缺乏明星楼盘，他们共同的特点就是以价格为手段，要么为了保证资金回笼，以销量为第一要务;要么为了让产品能卖出好价格，逐步抬价，让项目表现出强势的状态。下面，我们就按不同类型一一道来。低价入市保销量第一类是在今年年初行情最差的时候入市，背水一战的楼盘，在年初这么惨淡的时候入市，实在不是明智的选择，不过如果能够选择正确的方式去扭转，局面还是可以得到改观。典型楼盘是位于汉阳鹦鹉大道的锦合天地颐翠苑，和位于汉阳龙阳大道的南国明珠二期墨水湾。锦合天地在开盘后不久，就打出4300元/平方米的起价，均价不过5100元/平方米，当时这个价格创下了钟家村的新低，随着这一价格出炉，锦合天地颐翠苑的销量随之攀升，不过到目前为止，成交价格一直维持在5000元/平方米左右，没有作过多调整。情况相类似的还有尾盘销售的新澳蓝草坪，这个楼盘位于王家湾商圈的项目，也在年初把价格降到了4500元/平方米，同时参加了亿房网团购的活动，以价换量。将这一策略贯穿更彻底的是南国明珠二期墨水湾，该项目在去年12月22日推出了3280元/平米起，3980元/平方米的均价，一次性付款9.7折，按揭9.8折的大幅折扣，而且与其他虚假折扣不同，这些折扣将墨水湾的实际成交价格降到了4000元/平方米左右，并在随后的4个月中，以百元为单位温和上调，成交均价逐渐涨到了目前的4400元/平方米左右，为即将新开盘的花园洋房打好了提价基础。同样的价格手法，南国明珠比锦合天地成功之处在于，逐渐拉起了成交均价，并且为后续产品做好了支撑。时局不济,无奈降价第二类则是在惨淡行情下，价格无法维持而下调的中高端项目，这也与汉阳本身特殊情况有很大关系，虽然身为中心区，不过价格远不如汉口和武昌坚挺，购房者甚至不认可这些住宅的档次。典型项目就是世茂锦绣长江和新长江香榭琴台。世茂锦绣长江作为汉阳区为数不多的万元楼盘之一，是这个区域高端项目的代表，其超高层建筑和小区环境也证明了其产品的高端定位，所以这个项目一直以来的报价都是10000元/平方米，直到从今年三月份开始到现在，其起价降到6000元/平方米，成交均价降到7000元/平方米左右，降幅达到三到四千元平方米，它仍不肯承认项目降价，只说是项目打折。好在降价打折确实给项目带来了热销，3、4、5三个月共成交500余套。另外一个中高端项目就是武汉动物园旁边的新长江香榭琴台，这个项目在去年的成交均价一直都是6500元/平方米左右，在去年年末的时候推出了一批均价5300元/平方米的特价房，随后价格一路小幅上涨。截止到五月份，其成交均价上涨到6000元/平方米，并且在本月，其对外报价突然跳涨到6600元/平方米。单从价格上来看，香榭琴台和世茂锦绣长江的价差已经不大了，香榭琴台将价格逐渐卖高的同时，是否能维持现在的销量，我们还要拭目以待。大多数项目势头孱弱虽然众多条件，包括环境、交通、规划、商业发展等多项因素都利好汉阳中心区沌口片，不过从这个市场的实际情况看来，除个别如新长江香榭琴台这样的强势项目外，绝大多数楼盘的身价都放得较低，而且上涨势头孱弱。直到近期，沌口片还是没有明显反弹迹象;汉阳中心区情况稍好，成交量时有放大，成交均价上涨，不过也不是楼盘价格上涨所致，而是中高价成交盘增多，成交价向上发生位移。得不到消费者认可的市场，终归只是空有潜力，没有实际效益，区域内的地标性明星楼盘太少，个别的楼盘的出众也无法带动整体区域的价值提升，汉阳区的这一现状预计仍将持续下去，恐怕只有等到宜居规划实现之时，才能发生质的飞跃。半年热点片区盘点之关山、南湖片2009年上半年武汉市房地产市场出乎意料的回暖了，全市成交价格成上涨趋势，月均涨幅在1.12%左右，不过，全市具体片区房地产市场情况有很大出入，特别是同属武昌近郊区的关山、南湖片区，与全市情况正好相反，上半年的成交价格在2月份价格陡然上升之后，3-6月逐步回落，价格的下降换来了市场销售的持续好转。上半年南湖片房地产市场情况南湖新城位于武昌区南部，内环与中环之间，东临南湖、南临二环线，西靠巡司河，北