2009年7月太原月报(NXPowerLite).docx

2009年7月太原房地产市场月报太原易居房地产研究所太原房地产市场研究报告 2009年7月本月导读山西省城乡规划条例（草案）提请审议面对形形色色、日益严重的违法建设行为，新制定的条例（草案）将强化对违法行为的惩处和对违法建设的事后处理。详情请见P6本月土地市场成交放量本月太原市成交土地7宗，面积共计122.95万平方米。详情请见P16本月商品房市场供求两旺商品房供应成交均出现增长，供求比再度上升详情请见P20易居视点成交量的持续增大显示出消费者对于市场未来走势的微妙变化。月度成交量的持续增长显示出市场气氛处在持续回暖中，与去年同期相比，成交量的倍数放大显示出市场环境已走出去年金融危机的影响，市场已经进入全新的发展阶段。值得注意的是，近几个月以来，我们所得到的成交备案数据中包括大量的补充备案数据，很多已经售罄多时的项目选择此时进行备案，让我们对市场的前景判断增加了许多了难度。按照规律，太原市成交备案速度一贯不及时，对于市场情况的反应也相对滞后数月。可以判断，近两月来的大量成交正是前几个月成交回暖的集中反映。后市走势预测我们所进行的市场调研显示，本月的市场成交热度已明显不如前期，各项目现场来访量也出现了不同程度的下降。这样的现状使我们认为，前期市场回暖所依赖的所谓“刚性需求”已消化殆尽，在投资性需求尚未集中入市以及补充备案量不大量增加的情况下，预计未来太原市商品房成交量将在一定程度上出现回落。越来越多的开发商已经把更多的希望寄托在了所谓“金九银十”的到来，希望传统的销售旺季能够带来销售的进一步增长。我们认为，8月份市场成交量将基本保持在20万平方米水平，可能会出现小幅下降。市场供应量预计也不会大量增加，9月份以后供应会有所增加。数字楼市2009年7月，太原市商品房供求比为1.52，供求矛盾较上月紧张。资料来源：上海克而瑞信息技术有限公司2009年7月，太原市商品房成交均价为4951元/平方米，环比下降4.72%。数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司2009年7月，太原市商品住宅市场供求比为1.31，市场继续呈现供不应求的局面。数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司2009年6月，太原市商品住宅成交均价为4780元/平方米，环比下降0.13%。数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司第一篇 市场背景篇第一章、政策资讯一、政策法规2009年7月山西房地产相关政策时间来源政策名称主要内容7月5日山西省住房与城乡建设厅山西廉租住房保障人群可实现“居者有其屋”n 山西省未参加住房制度改革的廉租住房保障对象，可按住房制度改革购买公有住房的相关政策，自愿购买一套廉租住房，实现“居者有其屋”。n 廉租住房出售价格（成本价每平方米建筑面积每年工龄折扣数额折扣工龄）成本价（地区差价系数朝向系数层次系数）。廉租住房保障对象购买住房的价款专项用于廉租住房建设。n 山西同时规定，有条件的市、县，可以实行经济适用房与廉租住房保障对象对接，保障对象自愿选择购买或租住经济适用住房。保障对象购买普通商品住房，市、县可酌情予以补助，通过政府补助购买的住房上市交易时，须全额退回政府补助的款项。7月26日太原市住房公积金管理中心住房公积金管理创新模式 铁路职工公积金可跨省n 太原市住房公积金管理中心铁路分中心秦皇岛管理部正式开办，该管理部将承担太原铁路局秦皇岛地区6家单位7000余名铁路职工的住房公积金的管理工作，归集职工资金为1.8亿元。据悉，它的成立开创了全国住房公积金跨省跨地区管理的新模式。7月27日市住房制度改革办公室政策指导中心太原房改指导中心挂牌 公房出售办证登记不再愁n 新成立的政策指导中心，不仅承接了市房改住房评审事务所对全市公有住房出售时进行产权转换资格审查和核档的职能，同时，还增加了审查、审批各单位住房分配货币化的方案、公有住房出售后的产权手续办理等新的职能，强化了对公房出售的全流程服务和政策指导功能，大大方便了本市公房出售后的办证登记。7月27日山西省人大常委会山西省城乡规划条例（草案）n 面对形形色色、日益严重的违法建设行为，新制定的条例（草案）将强化对违法行为的惩处和对违法建设的事后处理。n 对于未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上城乡规划主管部门责令停止建设；对不影响公共安全，且不损害公共利益和他人利益的，限期改正，处以建设工程造价5%以上10%以下的罚款；对无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，并处以建设工程造价10%以下的罚款。7月30日山西省住房与城乡建设厅我省将展开工程质量检查 在建住宅工程是重点n 8月4日至11日将在全省范围内展开工程质量监督执法检查，检查范围涵盖全省11个市，重点检查对象为在建住宅工程、大型公共建筑工程和市政桥梁工程。n 其中，太原市抽查16个在建工程，包括10个住宅工程、4个公共建筑工程和2个市政桥梁工程。其他市抽查8个在建工程，包括5个住宅工程、2个公共建筑工程和1个市政桥梁工程。7月31日太原市国土资源局太原市举报国土资源违法情况 可拨打12336n 太原市开通“12336”国土资源违法举报电话，人们可以打电话对违法用地、私挖乱采和越层越界等土地违法行为进行举报和监督。n 国土资源部门将派专人接听、记录、受理市民举报。非工作时间，人们也可通过传真或录音电话举报。对于核查属实的案件，将按照规定及时立案，尽快处理到位。凡举报人要求答复或按规定能够答复的，处理情况会答复举报人。太原市每月将对举报处理情况予以通报。资料来源：上海克而瑞信息技术有限公司2009年7月，太原市房地产相关政策涉及低收入群体的住房保障和整治房地产建设领域的各种违法和违规行为。太原市政府以及房地产主管部分整治市场秩序，维护房地产市场正常、健康运行，充分发挥房地产行业在促进经济增长中的重要作用，以及维护城市低收入及弱势群体的住房权利，体现政府的社会责任从中可见一斑。长期以来，太原市房地产市场相对混乱，各种管理制度极不健全，房地产领域乱象层出不穷。我们衷心的希望，我市房地产市场秩序能够通过此次一些的政策措施得到显著改善。二、市政动态2009年7月山西房地产相关市政动态时间来源事件主题主要内容7月2日太原市人民政府漪汾桥正式竣工投入使用n 主桥和两边的加宽桥被7对美丽的圆拱隔离开来，机动车道和非机动车道之间专门设置的防撞隔离栏异常醒目。n 自行车和行人在加宽桥上通行，与主桥上行驶的汽车互不干扰。n 两侧的加宽桥宽度各为8米，其中非机动车道5米，人行便道3米。7月4日汾河两岸功能定位及设计条件专家研讨会汾河景区南北延伸 29公里绿色长廊利好太原市民n 明年起，汾河景区将继续向南北方向延伸近9公里，初步计划两至三年完成，预计向北延伸至窦大夫祠，向南延伸至汾东新区南界。n 汾河景区将成为我市城市生态环境的重要组成部分，成为新时代美丽的城市滨水空间，对于提升城市品位，进一步改善城市生态环境，给省城群众提供更好的公共活动场所具有重要意义。n 汾河在城市总体规划中被确定为城市南北公共服务设施轴、生态绿化轴线，处于市中心区，贯穿整个市区南北。7月5日投资17.39亿元 太原九个棚户区改造项目已开工保障性安居工程建设专题会n 9个已开工的城市居民棚户区改造工程分别为：太化新光项目、太重玉河街项目、上马街项目、马道坡项目、上北关项目、省四建柏杨树项目、机床厂宿舍项目、太原涤纶厂宿舍项目、十三冶苗圃项目，总建设规模为88.8万平方米。n 截至今年年底，太原市将新开工建设廉租房841套、经济适用房2375套。7月6日太原“南沙河”将被打造为第二个“滨河景区”太原市规划编制研究中心n 为了美化太原城市景观，提升城市品位，进一步改善城市生态环境，建设富有生机和活力，高品质的滨水空间环境，完善城市服务功能，给太原市广大市民提供更加休闲的公共活动场所，南沙河两侧用地规划为：西起滨河东路，东至东山过境高速公路，就近规划至两侧的规划路。规划总用地为3.12平方公里。n 南沙河的建筑、绿化、铺装、广告及各类饰景设施和配套服务设施将在空间布局、色彩、风格、形式、体量、材料等方面都力求形成优美、和谐、丰富和具有时代特色的空间环境。整体考虑区域内的灯光布局设计、道路夜景效果设计。7月28日太原市万柏林区建管局太原千峰南北路拆迁工作已完成 9月底彻底打通n 此次拆除区域南北长530米，东西宽40米，共拆迁房屋面积7万余平方米，涉及98个院子。目前，拆迁工作已完成，千峰北路打通工程大约在9月底完工。7月28日太原市建管委省城大整容 回迁楼建设等42个项目将上马n 目前，太原市已完成续建工程32项，开工新建43项，下半年，将有42项重点工程开工。据测算，这些工程总投资达到256亿元。n 太原市今年实施的32项续建工程包括道路桥梁工程16项、园林绿化工程8项、治污工程4项、集中供热工程2项、景区建设工程1项、回迁楼建设工程1项，总投资109.62亿元。7月28日太原市规划局山大片区规划大胆设想 建地下通道横穿山西大学n 规划范围：西起坞城路，东至太榆路，北起长风街，南至南中环街，规划总用地205.7公顷。n 布局结构：一带、四组团。其中“一带”指沿坞城路和坞城南路形成的城市公共设施服务带，“四组团”指以城市主、次干道为界，形成的四个居住组团。此外，结合居住组团的更新改造，还规划了四处街头绿地，同时沿南中环街北侧和太榆路南侧规划宽度为30米的防护绿带。n 山大片区集中了教育科研、医疗卫生等众多公共服务设施，此次规划保留绝大部分设施。7月29日太原市尖草坪区建设局尖草坪金桥西街下月开工改造n 工程完工后，金桥西街将成为一条长1.143公里、宽50米、拥有5条绿化隔离带的景观大道。该街按双向六车道设计，横断面布置为：中央4米绿化隔离带，两侧各11.5米机动车道，南北两侧各11.5米人非共板，北侧为1.5米绿化带、4米非机动车道、3米绿化带（保留的现状树）、3米人行道，南侧为1.5米绿化带、4米非机动车道、3米人行道、3米绿化带。7月30日太原市规划局太原东社片区用地控制规划公示n 东社片区位于太原市万柏林区，在城市的西北部，规划范围北起北排洪沟南路，南至漪汾街，西起西北环高速路，东至和平路，规划总用地1194.3公顷。n 本次规划确定规划区性质为：以新材料和先进制造业为产业发展基本功能，配以居住、商业、办公、仓储等相应的生产服务设施，以形成先进的制造业基地。它不仅包括城市建筑群体空间的优美、和谐，还具有完善的公共及市政服务设施；高效、安全的道路交通系统；宽敞、洁净、优美的绿化与滨水环境；亲切宜人的驻留活动场所；浓郁的文化氛围，即全面贯彻以人为本的原则。资料来源：上海克而瑞信息技术有限公司自国家四万亿投资扩大内需以来，我市借政策东风，积极扩大投资力度，各项市政重点工程陆续开工上马，目前已有部分工程完成竣工验收并相继投入使用。这些工程的实施一方面为经济增长提供了动力，更重要的是这些工程的实施为城市环境及形象的提升、促进就业以及居民生活质量的提高起到了重要的作用。三、市场资讯2009年7月山西房地产相关市场资讯时间来源资讯主题主要内容7月1日山西省住房与城乡建设厅投资300多亿 为困难群众建房25.71万套n 今年全省保障性安居工程年度投资约31997亿元。据测算，投资可带动相关产业54395亿元至70393亿元的需求，带动41596亿元至47996亿元其他商品的销售，带动相关行业增加8252万个就业岗位。n 今年到2011年，全省将建设保障性安居工程621万套、3502万平方米。今年，将建设完成2571万套、1647万平方米。其中，建设廉租住房5175万平方米、1035万套，经济适用住房364万平方米、52万套，城市居民棚户区改造49168万平方米、575万套，国有重点煤矿棚户区改造217万平方米、33万套，省属国有非煤矿山棚户区改造68万平方米、011万套，农村困难群众危房改造50万平方米、1万户。7月3日太原市统计局二季度太原市房地产业“景气”运行n 二季度反映本市房地产行业宏观经济运行状况的企业家信心指数和企业经营指数分别比上期提高127点和87点，两大景气指数均运行于景气区间。n 用于完成房屋建设工程和土地开发工程投资量的完成投资景气指数大幅提高，上扬近40点；空置商品房景气指数继续保持中度景气运行；新开工情况、商品房预售、商品房销售、商品房销售价格、盈利（亏损）变化等景气指数运行情况也呈现良好态势。n 今年上半年本市房地产业流动资金和企业融资景气指数处于“半饱”状态。房地产业流动资金景气指数始终徘徊于“较为不景气”区间。7月5日太原市人民政府太原严厉查处房地产开发领域违规变更容积率问题n 会议传达了国家城乡建设部、监察部有关会议精神，并下发了太原市 房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题专项治理工作方案n 决定通过1至2年时间进行专项治理，使太原市房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题明显减少，有效遏制房地产开发规划审批环节腐败现象，促进城乡规划依法行政和房地产市场健康发展。7月7日山西省统计局山西省CPI连续四个月下降 居住类价格下降2.3n 继今年2月、3月、4月我省CPI（居民消费价格指数）分别比去年同月下降18、16、13后，5月份我省CPI继续下降，降幅为05，本月降幅进一步缩小。n 5月份，全省CPI八大类商品和服务项目价格呈现 “三升四降一平”的运行格局，其中，居住类价格下降23。7月27日太原市房地局6月份太原市商品房销售均价同比下降8n 今年以来，我市商品房销售量呈持续上涨态势。今年6月商品房销售110.87 万，与上年同比增加56%.其中商品住宅销售94.7万。较上年同比增加66%。n 今年上半年，我市商品房批准上市面积为57.2万（其中主要以批准预售为主，面积达56.63万）,较去年同期上涨了76%。n 80-90 的住房占比有较大幅度的提高，增加了7.98个百分点，90以下的商品住房由2008年1-6月份的19.24%上涨到今年上半年的21.88%,涨了2.64个百分点；90-120 的商品住房也由2008年上半年的22.06%上涨2.29个百分点，达到目前的24.35%。n 今年上半年，我市商品住房平均销售价格为4463元/。从实际价位段来看，4000元/以下的套型销售比例有所回升，较去年同期上升4.79个百分点，目前占所有销售比例的40.45%;而价位在4000-5000元/、5000-6000元/的销售情况良好，所占比例都在20%一30%之间；6000元以上价位的比重有较大幅度的下降，降幅达10.94%。7月27日太原市房地局上半年太原二手房累计成交均价为3256元/平米n 今年上半年太原市二手房成交面积为29.27万m 2,同比下降21.46个百分点；成交套数2481套，同比上升了7.87个百分点。但二手住房却呈现“双降”态势，今年上半年共计成交19.21万m 2,同比下降34.17%;成交套数为2040套，同比下降16.39个百分点。n 今年上半年，全市二手房累计成交均价为3256元/m 2,同比增加33.5%.其中，二手住房的累计成交均价为2823元/m 2,同比减少4.42%。7月29日山西省统计局城镇居民可支配收入6858元 山西经济比预料的好n 上半年全省GDP完成3105.99亿元，进入二季度后，主要经济指标止跌回升，积极因素明显增多，整体看，上半年我省GDP降幅比第一季度降幅减少3.7个百分点，回升幅度高出全国同期水平2.7个百分点n 在全省居民消费价格同比下降0.9%的情况下，我省居民收入保持了一定幅度的增长。上半年，我省城镇居民人均可支配收入6858.5元，同比增长6.8%.农村居民人均现金收入2042.7元，同比增长6.5%。资料来源：上海克而瑞信息技术有限公司2009年7月，太原市房地产市场相关市场信息较为乐观。我省及我市经济发展现状好于预期，各项经济指标全部出现触底回升的迹象。我市房地产市场运行状况良好，市场结构得到优化，市场价格稳中有降，居民住房消费欲望强烈，房地产投资增长迅速。社会各界均对我市房地产市场未来的发展充满信心。第二篇 市场分析篇第一章、土地市场一、本月公告土地分析1、土地供应情况2009年7月新增土地列表宗地名称区域土地用途土地面积（）建筑面积（）容积率起始价（万元）出让方式CG-0927杏花岭住宅、商业50444.3225990.4644.4814700挂牌CG-0928小店区生产科研24033.436050.11.51625挂牌数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司2009年7月，太原市共有2块土地供应，占地面积共计7.45万平方米，未来预计可实现建筑面积26.2万平方米。区域分析本月新增供应土地分别位于杏花岭区和小店区。杏花岭区属于太原市老城区，各项配套设施较为完善但老化严重，土地条件普遍较差且地段位置不佳。CG-0927地块超过5万平米的占地面积实属不易，预计开发完成后将在较大程度上提升地块周边品质。小店区是太原市房地产活跃区域，小店镇属于小店区内价格洼地，目前开发程度较低，开发速度较快。地块CG-0928的推出，将在很大程度上满足区域未来发展对生产及科研条件的需求，为进一步的发展打下基础。土地规模与用途分析本月供应的土地中，面积较大的依旧较少，只有一块土地面积超过5万平方米且地块现状条件相对较差。本月出让土地用途为商住用地及生产科研用地。易居点评继上月天量土地推出后，本月土地供应暂时陷入停滞，全月供应面积不到8万平方米，明显下月以往的平均水平。预计下月新增供应量将恢复既往水平。土地出让前景地块出让底价（万元/亩）楼板价（元/平米）后期因素CG-092714700650区域发展CG-09281625451城市规划数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司CG-0927地块所在的杏花岭区属于太原市老城区，各项配套设施较为完善但老化严重，土地条件普遍较差且地段位置不佳。预计开发完成后将在较大程度上提升地块周边品质。CG-0928地块所在的小店区是太原市房地产活跃区域，小店镇属于小店区内价格洼地，目前开发程度较低，开发速度较快。本地块将在很大程度上满足区域未来发展对生产及科研条件的需求，为进一步的发展打下基础。2、土地供应走势分析太原市2008年2月2009年7月土地供应走势数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司2009年7月，太原市共有2块土地供应，占地面积共计7.45万平方米，未来预计可实现建筑面积26.2万平方米。上月的爆发式供应目前看对本月的供应产生了直接的影响。目前，太原市的土地储备机制尚未真正建立，土地的出让也多是在用地方确认的情况下再去进行招拍挂的手续。上月的大量供应使得可出让的土地大量减少，本月情况也在意料之中。随着土地市场的不断回暖以及各项城市规划的落实，预计下半年太原土地市场将不断走热。3、供应结构分析太原市2009年7月土地供应面积结构数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司2009年7月，太原市新增土地供应面积普遍较小，全部在6万平方米以下。其中1-5万平方米占比32%，5-10万平方米占比68%。无1万平方米以下及10万平方米以上土地供应。二、本月成交地块分析1、成交地块列表2009年7月成交土地列表宗地编号区域用途成交方式占地面积(m2)规划建筑面积(m2)容积率底价(万元)成交总价（万元）溢价率土地单价（万元/亩）楼面地价(元/m2)CG-0917晋源住宅挂牌43930.4153756.43.511071112711.81%171733CG-0913小店商业、住宅、体育挂牌429446.6/244802747012.2%42.6/CG-0918晋源商业挂牌3743.55615.251.531535111.4%62.5625CG-0919万柏林商业、住宅挂牌41962.34167849.364.015107155072.65%246.4924CG-0921万柏林商业挂牌14629.4251202.973.5515755778.14%254.71089CG-0923小店区商业、住宅挂牌88039325744.33.7118901329011.8%100.6408CG-0925迎泽区商业、住宅、医疗卫生、小学挂牌607721.8810767.791.3350300545818.5%59.9673数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司2009年7月，太原市成交土地7宗，面积共计122.95万平方米，区域涉及迎泽区、小店区、万柏林区和晋源区。与我们上月的判断一致，上月的大规模土地供应直接造成了本月成交的大幅增长，且外地实力房企继续加力在太原的拿地步伐。本月成交的最大面积土地便是由上海绿地集团竞得，面积超过60万平方米，占到全月成交总量的近50%。随着太原市总体城市规划的落实以及各个区域和片区详细规划的出台，太原市城市发展的蓝图基本确定，太原市政府也相继开展了对外招商的动作。全国土地市场成交活跃，也在7月太原市场上有所体现。这也基本符合了目前房地产市场中土地市场的特点：持续回暖给了土地市场信心，带来“地王”的频繁出现。、我们认为，7月的大量土地成交，无疑也是给了市场一个明确的信号：山西太原，由于存在着大量的优质客户，已经成为全国一些地产大鳄的目标，各个全国发展的实力房企对太原市场的未来发展充满信心。2、成交土地面积走势太原市2008年2月2009年7月土地成交面积走势图数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司2009年7月，太原市土地成交面积共计122.95万平方米，环比增长716%，同比增长212%。无论从哪个角度看，本月土地成交总量已经突破了历史的常规，走出了不同与以往的轨迹，让我们对太原土地市场的未来充满了期望和想象。三、重点地块分析1、地块指标分析地块经济指标列表地块名称CG-0925地址长风东街东延段两侧,东山过境高速路以东出让方式挂牌土地用途商业、住宅、医疗卫生、小学所在区域迎泽区环线位置/占地面积（）607721.8起始总价(万元)50300总建面积（）810767.79成交总价（万元）54581容积率1.33成交楼板价（元/）673备注/数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司2、拿地企业分析地块由上海绿地(集团)有限公司、山西得一文化产业集团有限公司、山西合众文化传播有限公司、山西鑫梓房地产开发有限公司共同竞得。绿地集团是中国综合性地产领军企业，在2009中国企业500强排名中位列第169位，在中国房地产企业排名中位居第2位，在上海地区企业集团中排名第17位。房地产开发经营作为绿地集团的核心主导产业，建设项目遍及上海、南京、济南、合肥、南昌、苏州、无锡、常州、扬州、徐州、连云港、芜湖、蚌埠、安庆、黄山、长沙、郑州、新乡、重庆、成都、贵阳、西安、银川、北京、天津、呼和浩特、太原、廊坊、沈阳、长春、哈尔滨、牡丹江等全国21个省35个城市。绿地半山国际花园作为其在太原开发的第一个项目，取得了良好的销售业绩并获得了良好的社会声誉。此次其再次拿地，我们相信也会有一个优质的产品面市。地块SWOT分析表优势劣势1、区域内居民收入水平相对较高2、区域内自然环境相对较好1、地块周边环境有待改善2、城市配套设施尚未及时跟进机遇威胁1、区域市场长期供不应求2、居民对高品质房地产产品有很大期待1、潜在竞争对手较多2、市政规划仍有调整可能数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司易居点评：CG-0925单块紧邻绿地半山国际花园，此次绿地再次拿下周边地块，使我们对地块未来的发展持积极态度。鉴于其半山国际花园项目的成功，预计此地块未来的产品仍将会以别墅和其他低密度住宅为主，地块特有的地形条件也有利于产品价值的实现，消费者对于高品质住宅产品也充满期待鉴于香港盛高置地上月已在其南侧拿地，预计产品也会以别墅为主，绿地未来所面临的竞争是其半山国际花园项目时所没有遇到的，而且本地块规划条件复杂，还要担负医疗卫生及小学教育的功能，我们认为这也是其联合其他几家太原本地房地产公司共同拿地的原因之一。无论如何，更多、更好的产品在太原市场的不断涌现，是太原市消费者的福音，也是市场发展壮大的动力所在。第二章、商品房市场一、市场综述2009年7月，太原市商品房市场继续保持供求两旺的态势，新增供应量及成交量均有不同程度的增长，成交量的增幅明显要高于供应量，市场始终保持供不应求的状态。目前来看，太原市供应能力远远不能满足需求的需要。二、供求关系分析2008年7月2009年7月太原市商品房市场供求对比情况资料来源：上海克而瑞信息技术有限公司2009年7月，太原市商品房市场供求两旺。全月新增供应面积17.06万平方米，成交面积25.88万平方米，供求比为1.52，较上月扩大。2009年以来，除2月份外，其余月份太原市场供求比均大于1，显示出市场呈现出供不应求的局面，实地调研的情况也证实，各个项目的成交情况普遍较好。三、供应量分析新增供应量分析2008年2月-2009年7月太原市商品房新增供应面积走势资料来源：上海克而瑞信息技术有限公司新增供应小幅增长，全部为住宅供应2009年7月，太原市商品房新增供应小幅增长，全月供应量累计17.06万平方米，环比增长4.15%，同比减少1.39%。2009年以来，太原市商品房新增供应始终维持在每月10万平方米水平，最多也只有每月17万平方米水平，较去年同期明显减少。新增供应量的变化能够直接显示出供应方对于市场的态度以及相应的应对方式，目前的情况看，供应方仍主要以消化存量为主。市场上的众多开发商，只有实力较强的中大型开发商敢于推出新盘，小型开发商以及大量的项目公司都以消化既有存量为第一要务。新盘数据分析由于新增供应全部为住宅，本部分内容将在第三章详细论述。四、成交量分析1、成交总量2008年6月-2009年7月太原市商品房成交备案面积走势数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司成交量继续放大，幅度较上月有所减小2009年7月，太原市商品房成交量继续放大，全月累计成交面积达到25.88万平方米，环比增加11.1%，同比增加152.2%。成交量的持续增大显示出消费者对于市场未来走势的微妙变化。月度成交量的持续增长显示出市场气氛处在持续回暖中，与去年同期相比，成交量的倍数放大显示出市场环境已走出去年金融危机的影响，市场已经进入全新的发展阶段。值得注意的是，近几个月以来，我们所得到的成交备案数据中包括大量的补充备案数据，很多已经售罄多时的项目选择此时进行备案，让我们对市场的前景判断增加了许多了难度。按照规律，太原市成交备案速度一贯不及时，对于市场情况的反应也相对滞后数月。可以判断，近两月来的大量成交正是前几个月成交回暖的集中反映。我们所进行的市场调研显示，本月的市场成交热度已明显不如前期，各项目现场来访量也出现了不同程度的下降。这样的现状使我们认为，前期市场回暖所依赖的所谓“刚性需求”已消化殆尽，在投资性需求尚未集中入市以及补充备案量不大量增加的情况下，预计未来太原市商品房成交量将在一定程度上出现回落。2、区域成交分析2009年7月太原市商品房成交备案区域对比数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司2009年7月，太原市商品房成交备案区域分布格局继续保持不变。小店区依旧占据头名位置，全月累计成交面积10.86万平方米。迎泽区继续占据第二名位置，全月累计成交6.73万平方米。杏花岭区成交总计4.43万平方米，万柏林区成交共计3.64万平方米，尖草坪区成交共计0.21万平方米，晋源区无成交备案数据。3、成交面积段分析2009年7月太原市商品房成交备案面积段、套数对比数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司2009年7月，太原市商品房成交备案面积段、套数对比中，仍然以80-100平方米、140-160平方米以及200平方米以上面积段为主。值得注意的是，本月传统热点成交面积段普遍增长乏力，200平方米以上面积段甚至出现下降的情况，而传统非热点面积段成交增长迅速，这一现象显示出的成交结构的明显变化是值得我们注意和关注的。4、预定量分析2009年7月太原市商品房预定情况分析数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司2009年7月，太原市商品房预定量共计15.62万平方米，较上月增加0.67万平方米，增幅4.48%。本月太原市商品房预定呈现出相对平稳的态势，除个别时间段预定量较大外，大部分时间预定量维持在10000平方米水平。这与上月预定量呈现的前高后低的态势明显不同。市场在经历本轮回暖之后，消费者的购房热情已经逐渐理性，预定量也慢慢回到一个相对平稳的态势之中。加上市场价格已经开始出现一定幅度的上涨，这也在一定程度上限制了购买力的释放，预定量的趋缓也在情理之中。2009年7月太原市商品房预定区域对比数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司本月，太原市商品房预定区域分布中，仍然以小店区为主要的预定区域，面积共计587万平方米，占比37%。其次为杏花岭区，面积共计4.94万平方米，占比32%。迎泽区和万柏林区分别占比15%，尖草坪区占比1%。5、退房情况分析2008年6月2009年7月太原市商品房退房走势图数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司2009年7月，太原市商品房退房数量继续上升，全月退房面积共计1.72万平方米，较上月增长23%，全月退房套数共计119套，较上月增加18套。自年初市场回暖以来，我市商品房退房数量持续攀升，我们也始终对此保持关注。可以说，前期市场热议的“假按揭”以及开发商自导自演的热销场面在太原只占到很小的比例，真实需求的爆发是支撑成交增长的主要因素。我们认为，市场退房量的增长是一个好的现象，显示出消费者对于产品的要求正在不断的提升，尤其是随着我市房地产市场水平的不断提升，越来越多优质的产品面市之后，原来那些低品质的楼盘生存空间正在不断缩小，其不断增长的退房数量也正反映出消费者对于更多更好产品的期待。2009年7月太原市商品房退房面积区域对比数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司本月，太原市商品房退房区域中，仍然以小店区为主，全月退房面积共计0.55万平方米，占比32%。其次为迎泽区，全月退房面积共计0.47万平方米，占比27%。其他各区所占比例基本不变，退房面积均较小。五、成交均价分析2008年6月2009年7月太原市商品房成交均价走势图数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司2009年7月，太原市商品房成交均价为4951元/平方米，较上月下降4.72%，同比下降25.6%。本月我市商品房价格出现下降，出乎我们的意料。数据分析显示，本月我市商品房成交本案数据中存在大量补充备案数据，而这些数据多是在价格相对较低的时间成交的，这在一定程度上拉低了本月的成交均价。另外，上月成交均价的上涨使得市场反应较为消极，消费者认可度也较低，因此本月价格的下降在一定程度也是市场现状的表现。第三章、商品住宅市场一、市场综述2009年7月，太原市商品住宅市场供求两旺，市场成交活跃，市场供应积极，整体住宅市场呈现供不应求的局面。自市场调整以来，不同开发商实力的不同使他们的行为方式产生了较大的不同。拥有较长远企业战略的企业对于市场调整的准备相对充分，在市场情况出现好转后能够第一时间推出新盘，近几个月以来，太原市市场上的新增供应大部分均有外来的实力开发商构成。本地企业由于实力的限制，更重要的对企业未来的发展没有明确的方向和想法，在危机到来后只能疲于应付，市场好转后则忙于消化存量，丧失了抢占市场先机的机会。二、供求关系分析2008年6月2009年7月太原市商品住宅市场供求对比情况数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司2009年7月，太原市商品住宅市场继续保持供求两旺的态势，成交量以及市场新增供应量均较上月有所增加，成交量的增幅略高于供应量增幅，导致供求比较上月有所上升。市场呈现出一派供求两旺的态势。近一段时间，伴随着楼市“泡沫”论调的出现，人们开始重新审视本轮市场回暖的真正意义，政府也密集释放“信号”，部分一线城市楼市出现积极反馈：供应量增加，价格涨势趋缓。太原市房地产市场延续一贯的“慢节奏”，市场表现稳定，价格涨幅平稳。我们认为，鉴于成交结构中大比例的自主及改善性客户，以及相对较小的投资型客户，加之更多的外地实力房企进驻太原市场，我市房地产市场将在一定的时间内继续保持稳定态势，未来将继续维持稳步上行的走势。三、供应量分析1、新增供应量分析2008年2月2009年7月太原市商品住宅新增供应面积走势数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司2009年7月，太原市商品住宅新增供应面积为17.06万平方米，较上月增长4.15%，涨幅较上月大幅回落。同比下降1%，市场情况正在稳步恢复。进入2009年，太原市商品住宅月度新增供应基本保持在10万平方米以上，区域分布相对均衡，但热点区域依旧是小店区和万柏林区。我们认为，随着本轮市场回暖的逐渐淡去，人们已经将后市的希望寄托在不久的“金九银十”上，预计未来两个月内市场供应将保持稳定，甚至会有一定幅度的下降，市场供应将在9月以及10月卷土重来。另外，随着更多的外地实力房企的进驻，未来太原市场供应将有一个量级的提升过程，届时市场面貌也将焕然一新。2、新盘数据2009年7月太原市商品住宅新增供应项目名称区域开盘时间开发商开盘价格（元/）优惠情况容积率主力户型建筑形式富力现代广场万柏林区7月31日太原富力城房地产开发有限公司5500无387高层自由度小店区7月18日山西巨圣鸿房地产开发有限公司2682无3.240-130小高层易城三期易城三期7月18日太原市嘉隆房地产开发有限公司4000无2.887、104、106高层、多层数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司富力现代广场本项目将在案例分析中详细论述自由度 A-1户型三面采光，南北通透独立会客厅明朗餐厅，中西相宜B-1户型4.4米大开间南向客厅，采光优越餐厅客厅一体化涉及，扩展生活尺度主卧带南向观景阳台E-1户型61平方米时尚经典设计客卧一体超大观景阳台F-2户型简洁流畅设计精品小户型卧室采光充沛厨卫功能齐全，布局紧凑合理四、成交量分析1、成交总量2008年6月-2009年7月太原市商品住宅成交备案面积走势数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司2009年7月，太原市商品住宅成交量继续保持较高水平，全月累计成交22.3万平方米，较上月增长8.89%，增幅较上月减小。同比增长117%，成交形势突破去年同期水平。值得注意的是，近两个月以来，正式的成交数据中包含大量售罄项目的补充备案数据，虽然此为太原市常有的情况，但仍在一定程度上干扰了我们使用数据判断市场的准确性。虽然如此，我们依旧可以通过实地的调查感受到，市场气氛仍然保持在一个相对较高的水平，但较前几个月已经有了一定程度的降温，显示出支撑市场的客户结构已经发生变化，这个现象应当引起我们的注意。2、区域成交分析2009年7月太原市商品住宅成交备案区域对比数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司本月太原市商品住宅成交区域分布仍以小店区为主，成交面积共计8.46万平方米，其次是迎泽区，成交面积共计6.34万平方米，杏花岭区和万柏林区分别成交3.97万平方米和3.31万平方米，尖草坪区成交量继续排名最后，成交面积共计0.21万平方米。3、成交面积段分析2009年7月太原市商品房住宅成交备案面积段、套数对比数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司2009年7月，太原市商品住宅成交面积段分布依旧以80-160平方米为主，其中100-140平方米面积段较上月有较大程度的增长。从图中可以看出，本月成交量的增长主要反映在100-120平方米以及120-140平方米面积段中，其中以120-140平方米面积段成交增长最为迅速。与我们上月的判断一致，成交结构的微妙变化正在清晰的为我们指出消费者结构的不断变化。经过市场寒冬以及突然来临的市场回暖的影响，市场复苏的根基仍相对脆弱，价格的上涨已经对部分自主需求消费者产生“挤出效应”。我们认为，结合太原市场的实际情况，如果100-140平方米面积段成交增长也陷入停顿之后，整个市场成交量也会相应见顶。到那时，后市的发展就要更多看宏观经济的走势，尤其是货币政策的变化了。4、预定量分析2009年6月太原市商品住宅预定情况分析数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司2009年7月，太原市商品住宅预定面积大幅增加，全月预定面积共计21.46万平方米，较上月增加72.1%，增幅惊人。从预定时间分布上看，本月预定主要发生在7月6号至16号之间，其预定量占到全月预定总量的53%左右。另外，与上月预定时间走势不同，本月预定量在全月内基本保持较高态势，除月初及中下旬个别时间外，本月预定量全面超越上月，且幅度较大。从预定量的角度看，预计以后月份市场成家量将会有一定幅度的增加。2009年7月太原市商品住宅预定区域对比数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司本月，太原市商品住宅预定区域分布依旧延续以往态势，小店区和迎泽区继续占据预定量主要区域。其次为杏花岭区和万柏林区。尖草坪区所占比例依旧较小，晋源区暂无数据资料。本月，迎泽区和杏花岭区占比较上月扩大，万柏林区占比较上月有所减少。5、退房情况分析2008年6月2009年7月太原市商品住宅退房面积、套数走势图数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司2009年7月，太原市商品住宅退房量为1.21万平方米，较上月微幅减少1.2%，但仍然保持在较高的水平。退房套数为86套，较上月减少2套。从图中可以看出，自市场回暖以来，太原市商品住宅退房数量呈现出不断走高的态势。2009年1-7月间，退房量达到1万平方米以上的月份已达4个月，这种形式值得我们持续关注。我们认为，太原市商品住宅市场中，“假按揭”以及开发商自导自演的“热销”相对较少，在市场仍处在消化存量的阶段，退房量的持续保持高位恰恰能反映出消费者对于市场上产品的态度。我们所进行的市场调研也显示，随着市场的不断发展和完善，越来越多消费者的消费理念正在升级，其对于房屋品质的要求已经今非昔比。开发商只有在完善自身实力上不断努力，打造出高品质的房屋产品，才能与需求的特点相衔接，也才能使企业不断发展壮大。2009年7月太原市商品住宅退房情况区域面积对比数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司本月，太原市商品住宅退房区域分布依然是以小店区为主，其面积占比达到了全部退房面积的41%。可以看出，退房量的区域分布便是市场热点的分布。小店区由于受到城市规划的有力影响，其区域内的市场热度是全市最高的。正因为如此，越来越多的企业都希望能分一杯羹，一哄而上的结果就是难免鱼龙混杂。一些规模小、实力差的企业甚至村委会开发的项目星罗棋布，产品品质自然参差不齐，消费者的需求也就不能可到满足，退房量的增加也就在情理之中了。我们希望太原市场的环境能够在最短的时间能得到大幅的提高，这是我们最殷切的期望。五、成交均价分析2008年6月-2009年7月太原市商品住宅成交均价走势图数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司2009年7月，太原市商品住宅成交均价为4780元/平方米，较上月微降0.13%，价格保持稳定。成交结构的变化以及前期积累需求的释放殆尽，使得近两个月以来的市场不再有前期的火热局面。加之前期补充备案数据的影响，使得成交均价出现了微幅下降。预计下月价格将有一定幅度的上涨。2009年7月太原市各区域商品住宅成交均价分析数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司2009年7月，太原市商品住宅各区域成交均价中，杏花岭区以4947元