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冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（下） 1 目录 页码 六六.项目开发规划建议项目开发规划建议3 6.1.主题定位下的设计建议3 6.1.1.写字楼定位的设计建议3 6.1.2.公寓定位的设计建议3 6.2.装修标准设计建议5 6.3.功能分配建议6 6.4.规划建筑初步设计建议8 6.4.1.总体规划建议8 6.4.2.项目写字楼建筑设计建议9 6.5.各功能面积比例10 6.5.1 地块功能面积分布表11 6.5.2 公寓单位户型、面积比例表12 6.6.项目整体风格建议12 6.7.户型设计建议14 6.8.配套服务设施16 6.8.1.国家公共配套设施的指标确定16 6.8.2.本项目会所服务设施建议18 七七.项目投资估算项目投资估算19 7.1.项目建筑参数调整19 7.2.市场销售收入预测20 7.3.项目建筑成本分析22 7.3.1.各类物业建安成本估算22 7.3.2.成本分期投资进度明细表22 7.4.项目现金流量分析23 7.4.1.项目投资进度估算表23 7.4.2.项目收入的估算23 7.4.3.经营税费及所得税26 7.4.4.开发投资资金来源26 7.4.5.现金流量分析26 7.5.项目评估29 7.5.1.投资回报率29 7.5.2.项目盈利能力分析29 7.5.3.项目评价指标31 7.6.结论32 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（下） 2 八八.销售策略销售策略33 8.1.销售主题战略33 8.1.1.商务港主题实施33 8.1.2.创业者之都实施33 8.2.推出时机选择及销售阶段划分34 8.2.1 入市的时机34 8.2.2.分阶段销售策略35 8.3.各阶段实施办法36 8.3.1.第一阶段：酝酿期36 8.3.2.第二阶段：强销期38 8.3.3.第三阶段：持续期39 8.4.定价策略40 8.4.1.第一阶段：酝酿期价格40 8.4.2.第二阶段：强销期价格41 8.4.3.第三阶段：持续期价格41 8.5.广告主题策略42 8.5.1.广告策略42 8.5.2.媒体选择42 8.6.促销策略44 8.7.销售前期准备45 8.7.1.项目 VI 设计建议 .45 8.7.2.项目形象定位语48 8.8.销售体系的组织48 8.8.1.销售组织架构48 8.8.2.销售体系岗位职责48 8.8.3.销售制度50 8.8.4.日常销售管理54 九九.结论结论58 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（下） 3 六六.项目开发规划建议项目开发规划建议 6.1.主主题题定定位位下下的的设设计计建建议议 6 6. .1 1. .1 1. .写写字字楼楼定定位位的的设设计计建建议议 作为新型写字楼的设计，首要满足的是客户的灵活性。 使用上要配套齐全，在线路设置与功能上要对高新科技的应用和发展 足够的预留空间； 满足中小型公司客户具有的弹性工作时间及加班或过夜的需要，可以 考虑是否增设洗手间； 从降低成本及灵活管理的角度出发，在中央空调的增设上可以再详细 考虑； 6 6. .1 1. .2 2. .公公寓寓定定位位的的设设计计建建议议 6 6. .1 1. .2 2. .1 1. .低低投投入入客客户户需需求求面面积积 受自用客户自身能力的局限，公寓在“创业者之都”这种主题定位下， 他们所能承受的单元间隔将以小间隔为主。同样的，小间隔单位总投资金 额偏低，相应的降低了投资风险，也会更容易的吸引前期投资客户。换句 话说，因为投资风险不大，所以客户在楼花时期投资的机会也会增加，这 对项目销售工作有较大的帮助。 一房一厅主要针对客户：单身客户、创业一族、投资者等。单身人士、 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（下） 4 创业一族的人士不会有太强的经济基础，一般会选择小单位，而投资者则 会考虑小单元易于出租，回报快的特点。尽管两类人士的需求出发点有所 不同，但其共同的需求特点都会偏向于选择小面积的单元； 参考目前广州及番禺几个小间隔公寓的设计，以及一般客户需求、客 户投入测算，单位间隔在 4060 平方米以内的套间，其市场承接力最大。 6 6. .1 1. .2 2. .2 2. .高高投投入入客客户户需需求求面面积积 以前经营公寓的大部分物业只租不售，令众多的个体投资者望门兴叹。 现时已逐渐有相关项目开始运用“以租带售”的模式。如率先打破公寓市 场单一业主的“传统” 、以“带租约发售”的新大厦正是由于投资者的追 捧而一举获得成功。此外，我国近年的金融政策渐趋开放及成熟，各大银 行多元化的按揭业务随之而起，相信现时广州番禺人对于银行按揭的态度 已非常开放。因此，现时市场刚兴起的租务按揭贷款相信也会被相当大部 分的小投资者接受，从而加大其在房地产市场上的活跃度，如善用此因素 将更有利及加强本项目之租转售目的。 但对于番禺市桥这样一个新兴的公寓市场，目前尚未有正式成功的国 际公寓案例，所以这类投资客户在项目前期可能会有一定的顾虑， 从销 售角度看，这类客户主要的投资时间是见到实际成交案例后。连租约买卖 的可能性最高。 由于国际服务性公寓目标客户群的层次需求，一般这类公寓会是中大 型的单元，80-100 或以上的单元，间隔二房一厅至三房一厅。如果能有 部分空间的创新，将更吸引客户。 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（下） 5 6.2.装装修修标标准准设设计计建建议议 价格的构成，除了建筑与环境，装修标准也是其中一个关键。家庭装 饰是一个个性化、私密性很强的系统工程，其设计本质除具有舒适温馨的 怡人氛围，更需具有宽敞明亮的空间和方便合理的机能设计。成功的装修成功的装修 设计，结合合理价格系统，将会是项目销售的最大推力。设计，结合合理价格系统，将会是项目销售的最大推力。 最近，国家建设部有关人士提出，住宅开发建设单位及住宅设计单位、 施工单位，要在充分的市场调查基础上，掌握居民普遍的住房室内装修需 求，尽可能地根据住房所需的装修“菜单” ，为居民提供交钥匙即可入住 的商品住宅。从目前至长远看，提倡和推行一次成型装修的商品房，使建 设同装修有机结合已势在必行。 从实际情况来看，住户自行装修带来的许多负面影响是非常严重的， 它一方面遮掩了开发商与建筑商们的许多无知与不足，另一方面在于，有 的住户自行装修，拆承重墙，增大负荷，造成材料浪费同时破坏了结构安 全。 47% 16% 15% 22% 简单装修精装修装修套餐毛坯房 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（下） 6 如上图示，2001 年度部分城市商品住宅需求状况市场调查分析报告 发现，在对“希望所购买的住房具备怎样的内部装修标准”的选择上， 46.9的人选择了具备基本简单装修，15.9的人选择“全屋精装修” ， 14.8的人选择“开发商提供装修套餐” 。毛坯房却只有 22.5的受选率。 这反映出由于目前购房者以工作时间紧张的企业人员为主，而装修市场又 不够规范，购房者既缺乏时间也没足够精力自行装修而希望直接购买到已 装修住房的现实状况。 由此可以看到，房地产建设和室内装修相结合可根据市场的发展、服 务功能的完善、人们观念的改变等分步骤进行。富于个性化的精装修套餐 会在今年进一步受到欢迎。 综观整个番禺在售的房地产项目，现在大多数都已经进入了精装修交 楼标准的时代。如果开发公司能够提供出有所不同的个性装修特色，既是 市场发展的需要，而且又能填补目前番禺房地产市场的一项空白，创造一 个闪亮的卖点。 6.3.功功能能分分配配建建议议 功能分配分析是集合各种因素，以面积（含公共部分、电梯厅、楼梯、 走廊、通道、卫生间等）及位置、宏观订定各项功能总额的分配，以 引导建筑师作为进行方案设计的依据。在建筑方案确定后，应评估方案中 每一子项功能的面积，位置及相互关系，修正后才进行施工图的设计。在 室内装修阶段时，则可落实至集体或个别的使用具体面积。 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（下） 7 地下一层地下一层 建议地下一层要容纳所要求的足够泊车位，设置载客电梯直达首层入口大堂 或电梯大堂。 地下一层均预留设备用房，清洁及维修仓库用房。 大堂入口大堂入口 写字楼、公寓入口大堂建议设计二层楼底高度，达到有宏伟华贵及气势磅簿 的效果。 地面落客点及前庭广场地面落客点及前庭广场 建筑群周围前庭广场及落客区，人乘车到达落客区后可直接进入入口乘坐电 梯直抵所属楼层。 前广场可设计富有特色的园林花园，喷泉等，同时可摆放主题活动雕塑作点 缀。 裙楼裙楼 西南面首层、二层为商场，东南面首、二层为餐饮，三层开始为会所。 平台花园设置游泳场、高尔夫球练习场，如有空间，可以增加一个小型儿童 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（下） 8 游乐场等设施。 写字楼写字楼 提供优质的办公室环境，引进先进的空调系统，缔造理想健康的工作空间， 提高员工的工作效率。 每层办公室均安装架空地板，方便铺设电线及讯号线。 每层设有茶水间和男女洗手间。 公寓公寓 根据项目主题定位和目标客户的需求制定户型的安排思路，公寓户型有四种， 单身公寓、一房一厅（复式）、二房二厅（复式）和三房二厅（复式）。其 中中西向方位以小户型为主；高层及朝向好的单位面积略大。 6 6. .4 4. .规规划划建建筑筑初初步步设设计计建建议议 6 6. .4 4. .1 1. .总总体体规规划划建建议议 （1）基于项目高度限制和接近区人民政府这一地段因素，我司 建议把贵项目规划和建筑设计成该区标志性建筑，从建筑造 型、建筑空间以及建筑技术三方面来表现时代感以向城市传 递现代信息，使之成为城市的重要景点。 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（下） 9 （2）在规划和建筑设计上，考虑到高架桥带来的环境污染，写 字楼最好布置在地块西面，又考虑到公寓的建筑成本，将其 定为2类建筑，并建议将其布置在地块的东南面；商场各层 设有联系各层的扶梯和楼梯，边庭的底面绿树婆娑、繁花似 锦，潺潺的流水泻入池中，流光溢彩，清爽宜人；当人们走 在街上，驻足于路边，但见各层商品琳琅满目，购物人流熙 来攘往，充满动感和诱惑，充分满足了商业空间所必须的展 示性、导向性和引入性，体现至高档次的浓厚的商业文化的 气氛，提升其价值，给商场带来大量的商业机会。 6 6. .4 4. .2 2. .项项目目写写字字楼楼建建筑筑设设计计建建议议 无论写字楼和公寓的设计意念，建议参照德国法兰克福商业银行总 部新楼的设计手法，设计成“绿色”的生态大厦，在大厦之中设置大量的 空中花园，将阳光、新鲜空气、水、植物等自然因子引入室内，创造“类 地面环境”来减少远离地面对人心理和生理的不良影响。尽量利用自然能 源，将过渡空间、空中庭院、垂直景观、自然通风等综合在一起，使大厦 内合乎使用并与绿色植物相伴，大厦更具有人性，生活、工作其间使人心 情舒畅，一种回归自然之感，成为充满绿色环境的生物气候大厦。 所谓智能化大楼，美国智能大楼协会（AIBI）把它定义为“一栋大厦， 通过对它的四个基本要素，即结构、系统、服务和管理进行最优化的考虑， 从而为用户提供一个高效率和具有经济效益的工作环境。 ”还特别强调： 智能大楼必须是在将来新的要求产生时，可以导入相适应的新技术的大楼。 我司认为：贵项目写字楼建筑设计时应考虑以下功能和因素。 （写字楼环 境系统考虑因素详见附表） 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（下） 10 写字楼功能： 6.5.各各功功能能面面积积比比例例 通过销售市场分析，并按照上述发展方案和项目有关配套服务 设施的安排要求，对本项目发展区域内各功能面积及比例建议 如下表示： 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（下） 11 6 6. .5 5. .1 1 地地块块功功能能面面积积分分布布表表 功能功能建筑面积（平方米）建筑面积（平方米） 占总建筑面积比例占总建筑面积比例 （% %） 商务、公寓、商场 37809.692.65% 配套服务设施 30007.35% 总计 40493.27100% 地下室和停车场面积 5735.9 注:以上各指标的确定仅供参考,项目最终指标的确定以政府批准及专业规划师的和意见 为准. 以上各类型物业功能比例分布，是根据对目标客户市场接受价格的调 查和分析计算而来，具体过程见第四章 4.4、4.5 两部分。在确定物业类 型分布比例后，根据目标客户调查报告（报告第五章 5.5 部分），采用总 价格控制法反测算而来，具体步骤如下： 首先，以总价反控制法计算项目各住宅户型的户数、对单元面积做出 测算、建筑面积和占住宅总量指标的比例。 其次，根据市场差异化策略，在现有间隔设计中选择出符合市场差异， 并能吸引年轻目标客户的方面； 其三，从客户受众心态与消费心态考虑对间隔的接受度； 其四，从客户居住基本条件考虑单元的使用面积和实用率； 我司根据以上几方面的分析，对冠迪二期公寓户型面积分布比例有以 下建议： 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（下） 12 6 6. .5 5. .2 2 公公寓寓单单位位户户型型、面面积积比比例例表表 户型种类户型种类 项目项目 单身公寓单身公寓 一房一房 （复式）（复式） 二房二房 （复式）（复式） 三房三房 （复式）（复式） 估算平均价格（元/平方米） 2600300026002600 估算销售价格（万元以下） 10151830 每户建筑面积（平方米） 384865110-130 占住宅总建筑面积的比例 （%） 20%41%22%17% 各类型总建筑面积（平方米） 3945808743403353 估计套数（套） 1041686727 总建筑面积（平方米）19725 注：该表中的有关数据仅供参考，具体指标的确定以规划师、设计师的意见为准。 6.6.项项目目整整体体风风格格建建议议 本项目是一个品位高而具个性的作品，建议风格上讲求自然和 精致，人能在此静静地生活，实现“诗意地栖居”这一理念。 建筑内部在合理实用的前提下追求大方、高雅、独特的外部造 型，给人留下深刻的印象。 这里就项目风格的几点建议着重概括如下： （1） 建筑外观独特高雅，实事求是地采用适宜亚热带气候的色彩和 材料进行建设； 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（下） 13 （2）环境景观不刻意套用任何固定风格，强调住宅景观的均好性， 以使尽量多的住宅拥有丰富的景观内容为目的，体现人与自然 的和谐； （3） 居室内部的设计除了采用科学的构造方法，使户型更合理外， 还需考虑贵项目“现代”的定位，将智能住宅的设计思路运用 到每套住房，满足铺宽频网络通道，安装红外线防盗系统，住 宅保安系统等线路要求。为未来业主的使用和智能住宅有关产 品的更新换代打下良好的基础。 （4） 根据上述市场定位，建议项目的配套设施尤其是会所定位需要 较高。 （5） 为贵项目有良好的运作基础和销售前景，建议项目开发的整体 市场定位为“价格不高档次高、标准不高质量高、面积不大功 能全、占地不多环境美”。做到这一点，不是简单的开发商让 利，而需要从定位、设计、施工、管理多方面周密运作。 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（下） 14 6.7.户户型型设设计计建建议议 在番禺区潜在购房客户市场调查时，我司针对客户居住市内间隔有如下研 究：（*资料来源：戴德梁行研究部） 有可能选择的房屋内部设计 18% 23% 25% 29% 32% 40% 41% 41% 灵活间隔选择 开放式厨房 双阳台 自已设计内间隔 配智能化设施 外飘窗台 主人房出阳台 厅出阳台 打算购买的套内间隔 39% 39% 17% 17% 17% 17% 6% 大厅小房型 大厅大房型 小厅大房型 厨房大卫生间小 厨房小卫生间大 厨房大卫生间大 厨房带工作阳台 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（下） 15 目标客户对套内间隔要求 *资料来源：戴德梁行研究部 目标客户对客厅面积要求 *资料来源：戴德梁行研究部 打算购买的套内间隔 55% 50% 39% 26% 21% 15% 11% 5% 大厅大房型 主人房带卫生间 厨房带工作阳台 主人套房带书房 大厅小房型 带工人房 带衣帽间 小厅大房型 打算购买的客店厅面积 4% 12% 19% 24% 17% 9% 4% 3% 8% 11-15平方米 16-20平方米 21-25平方米 26-30平方米 31-35平方米 36-40平方米 41-45平方米 46-50平米 50平方米或以上 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（下） 16 目标客户对主人房面积要求 *资料来源：戴德梁行研究部 6.8.配配套套服服务务设设施施 6 6. .8 8. .1 1. .国国家家公公共共配配套套设设施施的的指指标标确确定定 根据贵司提供的有关资料及市场调研，贵项目的公建配套服务设置标 准较高，为方便对比，本公司将广东省居住组团级（1000-3000 人规模） 的公共配套规划要求一并附上，具体见下页表示，对于其中一些配套服务 设施的建设提出如下建议： 打算购买的主人房面积 24% 34% 20% 10% 3% 7% 2% 11-15平方米 16-20平方米 21-25平方米 26-30平方米 31-35平方米 36平方米或以上 不确定 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（下） 17 一般规模一般规模 千人指标千人指标 （sq.m/sq.m/千人）千人）类型类型 序号序号项目项目 建筑面积建筑面积用地面积用地面积建筑面积建筑面积用地面积用地面积 所需处数所需处数 （处（处/ /万人）万人） 教育 1 托幼园 1500-2500 2000-3800280-320350-5001-1.5 卫生 2 卫生站 30-506-102 文娱 3 文化活动站 350-50020-30 4 小吃店 100-15020-303-4 5 饮食店 150-30030-402-3 6 基层百货商店 300-50020-301-2 商业服 务 7 电讯 5-835-8 8 变电房 60-7510-202-3 市政公 用设施 9 垃圾集散点 5050-805-101 行政管 理 10 居民委员会 50-8015-303-5 合计合计 809-1063809-1063 *资料来源：戴德梁行研究部 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（下） 18 6 6. .8 8. .2 2. .本本项项目目会会所所服服务务设设施施建建议议 建議設施功能建議設施功能建議面積建議面積綜合式會所綜合式會所 商务中心50 平方米 健身、桑拿、按摩室500 平方米 西餐酒廊400 平方米 乒乓球室150 平方米/5 台 台球室150 平方米/5 台 壁球室3 个（270 平方米） 麻將、棋、牌室8 平方米（7 间） 多功能厅500 平方米/100 人 小會議室40 平方米/20 人（4 间） 小型超市150 平方米 美容美发150 平方米 居委会、文化站、卫生 所、物业管理办公室 500 平方米 合计3000 平方米 注：该表中的有关数据仅供参考，具体指标的确定以规划师、设计师的意见为准。 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（下） 19 七七.项目投资估算项目投资估算 7.1.项项目目建建筑筑参参数数调调整整 从前文一章可以得出本项目市场新销售参 数。 表表7-1.7-1.项目各物业参数项目各物业参数 物业类型物业类型面积（平方米）面积（平方米）所占建筑面积比例所占建筑面积比例 写字楼写字楼1580038.72% 公寓公寓1972548.33% 商铺商铺940.652.3% 商场商场940.652.3% 酒楼酒楼403.30.99% 可售面积可售面积37809.692.65% 会所及配套会所及配套30007.35% 总面积总面积40809.6 此调整后预测可售面积与建筑面积比为 92.65%，可销售面积达 37809.6 平方米。 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（下） 20 表表7-2.7-2.调整后二期主要技术经济指标调整后二期主要技术经济指标 序号序号主要技术经济指标主要技术经济指标参数参数 1项目总用地面积项目总用地面积4,066.8平方米 2容积率容积率7.48 3绿化率绿化率 4总建筑面积总建筑面积40,809.6平方米 4.1公寓面积公寓面积19,725平方米 4.2写字楼面积写字楼面积15,800平方米 4.2商业及公建配套面积商业及公建配套面积平方米 4.3中心会所2,500平方米 4.4酒楼403.3平方米 4.5临路商铺940.65平方米 4.6商场940.65平方米 4.7居委会、文化站500平方米 5实际可售面积实际可售面积37,809.6平方米 6地下室地下室5735.9平方米 7.2.市市场场销销售售收收入入预预测测 根据前文价格测算得出各类物业销售收入，为了更详细准确的测算出 经济投资数据，我司将采用两种市场销售结果对本项目销售收入进行分析。 其一是在物业全部销售完成下的收入； 其二是在物业写字楼销售出 67%，商场与酒楼只租不售，公寓和商铺 销售的情况下的物业经济收入，详细如下表 7-3、7-4： 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（下） 21 表表7-3.7-3.物业全部完成销售时的理想状况物业全部完成销售时的理想状况 序号序号项目项目单价（元）单价（元）数量数量(平方米平方米)金额（万元）金额（万元）备注备注 1写字楼5000158007900.00销售 100% 2公寓2705197255335.73销售 100% 3商铺7000940.65658.46销售 100% 4商场5000940.65470.33销售 100% 5酒楼5000403.3201.65销售 100% 6车位1000001001000.00销售 100% 7合计15566.16 表表7-4.7-4.物业保本销售状态（物业保本销售状态（5 5年内，部分售出。）年内，部分售出。） 序号项目项目单价（元）单价（元）数量（平方米数量（平方米)金额（万元）金额（万元）备注备注 1写字楼500010586.005293.00销出 67% 2写字楼455214.001177.4233%的 4 年租金 3公寓2705197255335.73全销 4商铺7000940.65658.46全销 5商场60940.65270.914 年租金 6酒楼60403.3116.154 年租金 7车位10000060600.00销出 60% 8车位5004084.00出租 40% 9合计13535.67 由上两表可见，物业在销售率达到 100%的理想状态下时，回收资金 15566.16 万元。在写字楼销售达到 67%，商场和酒楼只租不售，车位销售 在 60%，商铺与公寓销售 100%的状态下，回收资金 13536.67 万元。 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（下） 22 7.3.项项目目建建筑筑成成本本分分析析 7 7. .3 3. .1 1. .各各类类物物业业建建安安成成本本估估算算 项目成本参照目前番禺房地产平均投资成本单价综合考虑，按照本报 告建议的装修标准和建筑风格，主要成本单价指标确定如下：公寓建安造 价 1500 元/m2，写字楼建安造价 2500 元/m2，商场建安造价 2000 元/m2， 酒楼与商铺从实际使用者习惯于自行装修考虑，采用内部毛坯交楼，商铺 建安造价按 1500 元/m2计算，酒楼建安造价按 2000 元/m2计算，会所及配 套设施建安造价 2500 元/m2。地下室建安造价 3000 元/m2。 7 7. .3 3. .2 2. .成成本本分分期期投投资资进进度度明明细细表表 表表 7-5.7-5.项目投资成本明细表项目投资成本明细表 单方成本单位：元/平方米 序号序号项目名称项目名称单方成本单方成本面积（平方米）面积（平方米）金额（万元）金额（万元） 1 1 土地成本土地成本 441.6 2 2 建安工程成本总计建安工程成本总计9789.41 2.1 写字楼部分估算 2500158003950.00 2.2 公寓部分估算 1500197252958.75 2.3 商场部分估算 2000940.65188.13 2.4 会所及配套 25003000750.00 2.5 商铺 1500940.65141.10 2.6 酒楼 2000403.380.66 2.7 地下室工程 30005735.91720.77 3 3 前期费用前期费用 300 4 4 开发建设期管理费开发建设期管理费 300 5 5 室外工程室外工程 20010000200 6 6 市政配套设施费市政配套设施费 10040000400 7 7 不可预见费不可预见费 625 8 8 开发期投资开发期投资12056 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（下） 23 7.4.项项目目现现金金流流量量分分析析 7 7. .4 4. .1 1. .项项目目投投资资进进度度估估算算表表 根据本项目的用地特点和建设进度及和房地产市场状况，建议本项目 写字楼及公寓建设开发期为 4 年，分 8 期投入资金，详见表 7-6。 表表7-6.7-6.投资进度估算表投资进度估算表 建设经营期建设经营期 项目项目20032003 年年 上半年上半年 20032003 年年 下半年下半年 20042004 年年 上半年上半年 20042004 年年 下半年下半年 20052005 年年 上半年上半年 20052005 年年 上半年上半年 20062006 年年 下半年下半年 20062006 年年 上半年上半年 资金使用额资金使用额 130015002000230020001700700556 累计累计 13002800480071009100108001150012056 计划资金额计划资金额 1205612056 7 7. .4 4. .2 2. .项项目目收收入入的的估估算算 根据项目实施计划的建议，本项目分阶段进行销售。根据项目特点和 对市内多个类比项目的综合分析，按市场最保守销售情况估计，计算本项 目各阶段收入分期到帐的比例及收入测定，其中前期销售以公寓、商铺为 主，现口后销售则以写字楼和商场为主。在交楼后，未售出的物业同时对 外招租。 具体的销售收入将根据 7.2 章节的两种情况进行细分，各阶段的收入 情况详见表 7-7、7-8。 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（下） 24 表表7-7.7-7.理想状态下的销售收入收益表理想状态下的销售收入收益表 单位：万元单位：万元 销售收入预测销售收入预测合计合计 2003 年年 下半年下半年 2004 年年 上半年上半年 2004 年年 下半年下半年 2005 年年 上半年上半年 2005 年年 下半年下半年 2006 年年 上半年上半年 2006 年年 下半年下半年 2007 年年 上半年上半年 2007 年年 下半年下半年 销售收入面积售价 写字楼 1580050005.00%5.00%5.00%15.00%30.00%7.00%33.00%100.00% 公寓 197252705.12.00%8.00%10.00%10.00%30.00%30.00%10.00%100.00% 商铺 940.6570005.00%15.00%15.00%40.00%20.00%5.00%100.00% 商场 940.655000100.00%100.00% 酒楼 403.35000100.00%100.00% 车位 10010000010.00%10.00%20.00%10.00%50.00%100.00% 租赁收入面积租金 写字楼 1580054015.00%30.00%30.00%30.00% 公寓 19725.00 商铺 商场 940.6572030.00% 100.00% 100.00% 100.00% 酒楼 403.3720100.00% 100.00% 100.00% 租 售 进 度 车位 100600010.00%20.00%30.00%40.00% 收益 写字楼 0.00 395.00 395.00 395.00 1185.00 2370.00 553.00 0.00 2607.00 7900.00 公寓 106.71 426.86 533.57 533.57 1600.72 1600.72 533.57 0.00 0.00 5335.73 商铺 32.92 98.77 98.77 263.38 131.69 32.92 0.00 0.00 0.00 658.46 商场 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 470.33 470.33 酒楼 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 201.65 201.65 车位 0.00 0.00 100.00 100.00 200.00 100.00 0.00 0.00 500.00 1000.00 小计 139.64 920.63 1127.34 1291.95 3117.41 4103.64 1086.57 0.00 3778.98 15566.16 写字楼租金 0.00 0.00 0.00 0.00 127.98 255.96 255.96 255.96 0.00 895.86 公寓租金 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 商铺租金 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 商场租金 0.00 0.00 0.00 0.00 20.32 67.73 67.73 67.73 0.00 223.50 酒楼租金 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 29.04 29.04 29.04 0.00 87.11 车位 0.00 0.00 0.00 0.00 6.00 12.00 18.00 24.00 0.00 60.00 分 期 到 帐 金 额 小计 0.00 0.00 0.00 0.00 154.30 364.72 370.72 376.72 0.00 1266.47 合计 139.64 920.63 1127.34 1291.95 3271.71 4468.36 1457.30 376.72 3778.98 16832.63 逐年累计 139.64 1060.26 2187.60 3479.56 6751.27 11219.63 12676.93 13053.6 16832.63 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（下） 25 表表7-8.7-8.保本状态下的销售收入收益表保本状态下的销售收入收益表 单位：万元单位：万元 销售收入预测销售收入预测 2003 年年 下半年下半年 2004 年年 上半年上半年 2004 年年 下半年下半年 2005 年年 上半年上半年 2005 年年 下半年下半年 2006 年年 上半年上半年 2006 年年 下半年下半年 2007 年年 上半年上半年 2007 年年 下半年下半年 合计合计 销售收入面积售价 写字楼 1580050005.00%5.00%5.00%15.00%30.00%7.00%67.00% 公寓 197252705 2.00%8.00%10.00%10.00%30.00%30.00%10.00%100.00% 商铺 940.6570005.00%15.00%15.00%40.00%20.00%5.00%100.00% 商场 940.6550000.00% 酒楼 403.350000.00% 车位 10010000010.00%10.00%20.00%10.00%10.00%60.00% 租赁收入面积租金 写字楼 1580054015.00%30.00%30.00%30.00%33.00% 公寓 商铺 商场 940.65720100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 租 售 进 度 酒楼 403.30720100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 车位 100600010.00%20.00%30.00%40.00%40.00% 收益 写字楼 0.00 395.00 395.00 395.00 1185.00 2370.00 553.00 0.00 0.00 5293.00 公寓 106.71 426.86 533.57 533.57 1600.72 1600.72 533.57 0.00 0.00 5335.73 商铺 32.92 98.77 98.77 263.38 131.69 32.92 0.00 0.00 0.00 658.46 商场 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 酒楼 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 车位 0.00 0.00 100.00 100.00 200.00 100.00 100.00 0.00 0.00 600.00 小计 139.64 920.63 1127.34 1291.95 3117.41 4103.64 1186.57 0.00 0.00 11887.18 写字楼租金 0.00 0.00 0.00 0.00 127.98 255.96 255.96 255.96 281.56 1177.42 公寓租金 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 商铺租金 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 商场租金 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 67.73 67.73 67.73 67.73 270.91 酒楼租金 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 29.04 29.04 29.04 29.04 116.15 车位 0.00 0.00 0.00 0.00 6.00 12.00 18.00 24.00 24.00 84.00 分 期 到 帐 金 额 小计 0.00 0.00 0.00 0.00 133.98 364.72 370.72 376.72 402.32 1648.47 合计 139.64 920.63 1127.34 1291.95 3251.39 4468.36 1557.30 376.72 402.32 13535.65 逐年累计 139.64 1060.26 2187.60 3479.56 6730.95 11199.31 12756.61 13133.33 13535.65 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（下） 26 7 7. .4 4. .3 3. .经经营营税税费费及及所所得得税税 与销售有关的税费：与销售有关的税费： 营业税金：营业税金：按销售额 5%计算。 营业税附加：营业税附加：包括教育专项资金等，按营业税额 5%计算。 交易管理费及印花税：交易管理费及印花税：按销售额 0.55% 计算。 销售费用：销售费用： 包括项目推广宣传费用及物业代理佣金等，按销售收入 3%计算。 所得税：所得税： 在项目工程结算后，开发商已有帐面收入，在扣除总投资及销售税费、 财务费用等费后，得出销售利润，由此计算出本项目的所得税（所得税率 为 33%） 。 7 7. .4 4. .4 4. .开开发发投投资资资资金金来来源源 房地产项目开发投资的资金来源为三个方面，一是自有资金，二是利 用银行贷款，三是各阶段的租售收入，以此来解决资金问题。 7 7. .4 4. .5 5. .现现金金流流量量分分析析 根据两种不同的市场销售情况，对项目在两种情况下的现金流量表做 详细分析，具体见表 7-9、7-10。 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（下） 27 表表7-97-9：理想销售状态下现金流量表：理想销售状态下现金流量表 单位：万元单位：万元 序号序号项目项目合计合计 2003 年年 上半年上半年 2003 年年 下半年下半年 2004 年年 上半年上半年 2004 年年 下半年下半年 2005 年年 上半年上半年 2005 年年 下半年下半年 2006 年年 上半年上半年 2006 年年 下半年下半年 2007 年年 上半年上半年 2007 年年 下半年下半年 1资金来源资金来源 2销售收入15566.16 139.64 920.63 1127.34 1291.95 3117.41 4103.64 1086.57 0.00 3778.98 3物业租赁1266.47 0.00 0.00 0.00 0.00 154.30 364.72 370.72 376.72 0.00 4小计16832.63 0.00 139.64 920.63 1127.34 1291.95 3271.71 4468.36 1457.30 376.72 3778.98 5自有资金3200.00 1300.00 1400.00 500.00 6贷款2000.00 7现金流入小计20032.63 1300.00 1539.64 1420.63 3127.34 1291.95 3271.71 4468.36 1457.30 376.72 3778.98 8资金运用资金运用 9建设期成本12056.00 1300.00 1500.00 2000.00 2300.00 2000.00 1700.00 700.00 556.00 0.00 0.00 10贷款利息120.00 120.00 11销售费用504.98 0.00 4.19 27.62 33.82 38.76 98.15 134.05 43.72 11.30 113.37 12营业税金841.63 0.00 6.98 46.03 56.37 64.60 163.59 223.42 72.86 18.84 188.95 13营业税附加42.08 0.00 0.35 2.30 2.82 3.23 8.18 11.17 3.64 0.94 9.45 14交易管理费及印花税92.58 0.00 0.77 5.06 6.20 7.11 17.99 24.58 8.02 2.07 20.78 15偿还贷款2000.00 16现金流出小计13537.27 1300.00 1512.29 2081.02 2399.21 2113.69 2107.91 1093.22 2804.24 33.15 332.55 17税前现金净增加额税前现金净增加额6495.36 0.00 27.35 -660.39 728.13 -821.74 1163.80 3375.15 -1346.95 343.57 3446.43 18逐年累计现金逐年累计现金6495.36 0.00 27.35 -633.04 95.10 -726.64 437.15 3812.30 2465.36 2808.93 6255.36 19税前净现金流量税前净现金流量-1300.00 -1372.65 -1160.39 728.13 -821.74 1163.80 3375.15 -1346.95 343.57 3446.43 20补充资料补充资料 21毛利3295.36 3295.36 22所得税1087.47 1087.47 23纯利2207.89 2207.89 24现金余额3200.00 2960.00 25静态投资回报率69.00%74.59% 26自有资金贴现值4004.20 1641.22 1767.47 595.51 0.00 0.00 4004.20 27折现投资回报率55.14%55.14% 28内部收益率10.20% 冠迪项目二期工程可行性研究及营销策划报告（下） 28 表表7-107-10：保本销售状态下现金流量表：保本销售状态下现金流量表 单位：万元单位：万元 序号序号项目项目合计合计 2003 年年 上半年上半年 2003 年年 下半年下半年 2004 年年 上半年上半年 2004 年年 下半年下半年 2005 年年 上半年上半年 2005 年年 下半年下半年 2006 年年 上半年上半年 2006 年年 下半年下半年 2007 年年 上半年上半年 2007 年年 下半年下半年 1资金来源资金来源 2销售收入11669.90 0.00 138.52 908.45 1110.55 1292.66 3049.54 4012.58 1157.59 0.00 0.00 3物业租赁1856.19 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 128.05 418.43 424.43 430.43 454.84 4小计13526.09 0.00 138.52 908.45 1110.55 1292.66 3177.58 4431.02 1582.02 430.43 454.84 5自有资金3200.00 1300.00 1400.00 500.00 6贷款2000.00 7现金流入小计16726.09 1300.00 1538.52 1408.45 3110.55 1292.66 3177.58 4431.02 1582.02 430.43 454.84 8资金运用资金运用 9建设期成本12058.24 1300.00 1500.00 2000.00 2300.00 2000.00 1700.00 700.00 558.24 0.00 0.00 10贷款利息120.00 120.00 11销售费用406.07 0.00 4.19 27.62 33.82 38.76 97.54 134.05 46.72 11.30 12.07 12营业税金676.78 0.00 6.98 46.03 56.37 64.60 162.57 223.42 77.86 18.84 20.12 13营业税附加33.84 0.00 0.35 2.30 2.82 3.23 8.13 11.17 3.89 0.94 1.01 14交易管理费及印花税74.45 0.00 0.77 5.06 6.20 7.11 17.88 24.58 8.57 2.07 2.21 15偿还贷款2000.00 16现金流出小计13247.14 1300.00 1512.29 2081.02 2399.21 2113.69 2106.12 1093.22 2813.04 33.15 35.40 17税前现金净增加额税前现金净增加额3488.52 0.00 27.35 -660.39 728.13 -821.74 1145.27 3375.15 -1255.75 343.57 366.92 18逐年累计现金逐年累计现金3488.5