四川成都04年甲级写字楼调研分析.doc

【成都市甲级写字楼调研分析】我国各大中心城市办公物业发展情况及未来趋势1成都目前办公物业市场调研分析21、 办公物业类型22、 各类型办公物业分析2我国各大中心城市办公物业发展情况及未来趋势由于宏观调控，特别是国家七部委出台的房产调控政策，对上海、北京、广州等特大型城市的住宅市场产生了持续的影响，一、二手房的成交量都大幅萎缩，价格也越来越松动。而写字楼的出租情况却十分火爆，甲级写字楼更是一再受到海外基金的追捧。据相关统计资料显示，作为我国第一大城市的上海，南京西路周边25层以上写字楼出租率达到80以上，而一些高档写字楼如恒隆广场等出租率都在95以上，且换手率很低。巨大的需求使写字楼市场步步升温，当前写字楼已经成为“敏感时期”的市场新宠。 加入WTO以来，随着我国城市特别是特大中心城市的的不断扩大，市中心土地的越来越稀缺，写字楼的开发也逐步从市中心向外扩散。许多城市都根据自身发展状况，开辟了专门的经济技术开发区或者工业技术园区，通过一系列的招商引资优惠措施，积极吸引国内外大型企业特别是世界500强企业进驻。这也有效带动了当地写字楼的开发，其租金也年年攀升，投资写字楼的利润空间的不断呈现。预计2005、2006、2007年这三年我国特大中心城市甲级写字楼的售价和租金都会直线上升，供小于求的局面在未来一段时期内仍然存在。成都目前办公物业市场调研分析1、 办公物业类型目前成都市办公物业类型主要包括：纯办公物业、办公用途的电梯公寓、小户型商务楼(具商务功能的小户型公寓)。从调查资料来看，纯办公物业的物业类型所占比例最大，达到了60%的比例，电梯公寓作商务用的物业占6.7%。2、 各类型办公物业分析类型A：纯办公物业高级写字楼（1）、成都高级写字楼分布成都高级写字楼分布示意 南 总府路 时代广场 香槟广场 中海格林威治 王府井 明日大厦 世都 总府大厦 新时代 民兴金融 港鹏 冠城 凯乐 世贸 国际 海外交流 丰德国际顺城大街 新世纪 熊猫城 士百达 现代之窗 仁恒广场 世界 时代数码中银 摩尔 城市之心 川信 开行 人民南路 威斯顿 铂金时代 国信 国栋 世代 川投置信 南大街 天府绿洲 宏达 甲级、准甲级写字楼 在/待建甲级 高级写字楼 在/待建高级图示从上图可以看出，成都的甲级（准甲级）、高级写字楼主要分布于由总府路和顺城大街-人民南路及南大街一线所形成的“十”字型道路两侧区域内，它们也构成了成都的事实CBD： 春熙路-盐市口-天府广场是成都最为繁华和传统的中心商业区，构成了成都最具影响力的零售核。市中心的绝对地位、最为优越的商业资源和高额土地成本成为该区域高级写字楼兴建的最直接动力。 顺城大街-骡马市一带聚集了成都最多的金融企业、写字楼和星级酒店，顺城大街亦被冠以“金融一条街”称号。该区域也是成都市规划的CBD区域的核心组成部分。 人民南路（含南大街）沿线是近年来发展最为迅猛的写字楼开发热点区域，且具备良好的后续发展空间。其动因主要包括：交通优势：相比绝对市中心和顺城大街、骡马市一带的拥堵交通，人民南路是目前成都最为畅通的城市主干道，且同时连接着市中心、城南“富人区”和双流机场，具备完整的交通循环体系。磨子桥IT商圈效应：人民南路连接着成都著名的磨子桥IT商圈，该商圈吸附着大量的公司组织，成为写字楼物业的直接需求方，时代数码广场、世界均是这一典型。临河景观优势：这是市中心及顺城大街一带写字楼物业所无法比拟的资源优势，它无疑能使临河一带的写字楼物业具备更好的卖相。目前代表项目为开行国际广场。政府南迁利好：政府南迁，众多大型机关、企事业的进驻，使人民南路区域成为预期中新老城区的枢纽地带，这在一定程度上能强化该区域发展写字楼物业的可行性。本项目处于人民南路南延线，也是南部新区构建“新会展商务圈”的桥头堡位置，并具备政府机关企事业单位直接的资源优势，加之李嘉诚和记黄埔项目即将启动，该区域完全具备了开发特色写字楼物业的众多优势。（2）、成都高级写字楼的发展历程 阶段一：新时代广场独领风骚。在1996年之前，除了市内几间星级宾馆，成都尚没有一座现代化商务写字楼。这一显著的市场空白点使1996年交付使用的成都首座高等级写字楼新时代广场取得了非凡的租售业绩，吸引了大量的国内外知名企业入驻（至今仍有一部分此类客户），其租金一度高达150-200元/平米月。 阶段二：僧多粥少，市场迅速降温。新时代广场的非凡租售业绩极大地刺激了众多的房地产开发商，1996年前后成都市中心迅速开建了十几座高档写字楼项目，仅盐市口到玉带桥不到两公里的顺城大街两侧，就聚集了9座，总量达60多万平米。然而，成都高等级写字楼市场与上海、广州等沿海城市差异甚大：外资机构和外省派驻机构相对较少；而受当地经济总体水平影响，本地有足够实力的民营企业（国营企业大都有自己的地盘）数量亦十分有限。因此这批在1995-1996年期间开工的高档写字楼集中在1998年前后进入预售阶段时，僧多粥少的局面便摆在了每家开发商面前。而先期竣工的新时代广场率先抢占了本已不多的客户资源，更使其他项目在预售期便一筹莫展。成都的高档写字楼市场迅速降温，1998年以后成都新开高等级商务写字楼的建设几乎陷入停滞状态，并由此产生了一批停工停建工程和“烂尾楼”工程。 阶段三：大浪淘沙，川信、冠城成为旗帜。在新时代广场独领风骚长达3-4年之后，1995-1996年开工的那批写字楼中，川信大厦、冠城广场开始脱颖而出。如冠城广场凭借高规格的硬件配套、营销上对国际大公司的强力公关以及特别的优惠政策，说服惠普、思科、摩托罗拉等“招牌性”企业进驻，北京金杜、美国美标等著名公司亦从新时代广场搬迁过来。此后，川信大厦和冠城广场成为成都顶级写字楼的两面旗帜，这里聚集了在蓉50%以上的外资机构和30%左右的国内知名企业成都分公司或办事处，约有60多家上市公司和数家世界500强企业，租金高达100-130元/平米月，入驻率均在90%以上。而同时，与这两栋大厦几乎供不应求相反的是，整个成都的写字楼行业却呈现出一种供大于求的状况。 阶段四：市场有所升温，主导仍是消化存量。随着政府采取的烂尾楼整治措施的出台和招商引资的卓有成效，以及“西部大开发”政策和中国加入WTO的利好消息的综合影响，沉寂多时的写字楼市场开始在2002年得到启动。城市之心、世都大厦、时代数码广场、威斯顿联邦大厦等停工停建项目相继重新包装面市，且均取得了一定的租售业绩。同时，开发商亦不再盲目地新开写字楼项目，只有世界、时代广场等少数几个楼盘。 阶段五：走向复苏，趋势鲜明。近年来随着城市发展速度的加快，办公物业需求不断上升；而旧有的办公物业（除少量高档办公物业）由于修建较早，各方面的形象、配套和服务设施都难以满足目前商务办公的发展要求，产品面临更新换代，办公物业市场需求日趋旺盛；同时，城市规划中两个副中心方案的出台，以及城市核心中央商务区规划的确立都在一定程度上带动了整个商务办公市场的再次升温。2003-2005年，成都写字楼投资大幅度增长，由于需求量上升，成都写字楼空置面积呈下降趋势。整体来看，目前成都市的商务办公物业的市场供需正趋向平衡发展，市场杠杆的调节作用明显。小结：一直以来，成都的写字楼呈两极分化的态势，一方面是顶级甲级写字楼市场需求旺盛，供不应求；另一方面大量商住楼门可罗雀，市场供应和市场需求出现明显的反差。据调查，目前成都有大量的单位希望在一个采光通风良好、环境宽松的氛围里办公，但苦于目前市场上的商住楼不能满足公司形象的要求，不得不租在甲级写字楼或酒店里，忍受高昂的办公费用，压抑的办公环境市场亟待新的办公产品。于是，从2003年开始，成都写字楼开始向情景化趋势发展，世界、时代广场、钱江铂金时代、丰德国际广场等写字楼都在这方面进行积极的探索，旨在开发既能满足企业形象，又能节约办公成本，实现办公舒适化的办公产品，办公向情景化方向发展是必然的趋势。（3）、成都市写字楼未来发展趋势 写字楼升级换代需求迫切在成都写字楼市场，目前虽有时代广场、川信大厦等一批甲级写字楼的出现，但更多写字楼仍处在中低档次，有些甚至商住混杂。一些写字楼名头很响，但配套设施、楼高、办公面积等都与国际标准相差甚远，外形上体现不出实力企业的档次，内部设计满足不了企业办公需求。而目前成都外企入驻却以每年50%的速度递增，成都市写字楼升级换代呼之欲来。 这种升级在成都CBD区尤显迫切。在成都CBD核心区域，现在有高档商务写字楼30多栋，而能与国际接轨的甲级写字楼却是凤毛麟角。核心区域内聚集了在蓉60%以上的外资机构，世界500强里的80余家跨国公司，72家金融机构，这些外来企业还在每日递增。因为寻找不到合适的办公场地，许多企业只好整层地租下高档酒店办公，如锦江宾馆就有日本丰田汽车公司、香港大公报等；假日酒店则有加拿大加成顾问有限公司、日本经济协会等。 地段拼抢更加激烈由于土地的不可再生性，地段对于写字楼而言具有永久性的现实意义。随着时间推进，写字楼的地段概念将得到前所未有的强化。一个城市的CBD区将成为写字楼开发商家交火最为激烈的之地。成都CBD区核心地区2.45平方公里，包括了春熙路、红星路、盐市口、骡马市、顺城街等传统主要商务、商业区域。核心区之外的片区是中央商务区的外区，该区域3.05平方公里，将有少量的居住区域。据透露，整个中央商务区总建筑面积将达到1300多万平方米，纯粹商业楼盘将占1170万平方米。目前核心区域内高档商务写字楼建筑面积只有100万多平方米。这种竞争源于对写字楼建造的高规格要求。成都CBD区内虽然已经出现少量真正甲级写字楼，但大多数写字楼仍然不能与国际标准接轨。 高智能化发展成必然趋势高智能化写字楼也将成为成都甲级写字楼的发展方向。虽然目前已经出现了一些这样的写字楼，但其发展还没成为规模，因此还不能完全满足相关高端企业的需求。但据了解，一些准备大力进军写字楼的实力开发商都已将打造高智能化写字楼作为目标。简而言之，写字楼的智能化就是通过一系列国际领先技术的通讯自动化系统、楼宇自动化系统、办公自动化系统、保安自动化管理系统等的设备安装，使每栋楼都变成一个蕴涵有巨大能量的信息化坐标，而入驻企业可以随心所欲应用相关信息转换.这不仅指大厦的水、电、空调、电梯、消防、安保的精密监测与控制,而且通过语音与数据的高速通讯接入,使企业的办公效率得到全面提升,并在一栋楼里就可以完成全球化沟通.一个最简单的方面,比如通讯，高智能化的写字楼绝不会因为身在电梯或者大楼深处而让手机信号受损，从而影响业务联系。 甲级写字楼审核入驻资格随着社会分工明确化、细分化速度的日益加快，写字楼客户的行业特性也更为突出。因此，在巨大的市场需求面前，部分高品质的写字楼会充分利用入驻企业(客户)的知名度、档次来提升自身的品牌优势。因此，在企业入驻之前，写字楼开发商将会对该企业的实力、信誉等各方面进行详细调查，以保证入驻企业的水平都够得上入驻的档次。（4）、需求市场的相关调查成都市内写字楼使用的满意程度调查最近，成都市某市场研究机构针对“成都市内写字楼使用的满意程度”进行了问卷调查，调查结果显示：在1000多家入驻乙级写字楼的机构和345家入驻甲级写字楼的机构中，竟然有超过70%的机构对其现在使用的写字楼感到不满： 交通：走路开车都不方便。41.2%的被调查公司对所在写字楼的交通不满。其中，不满意的因素主要有：受单行道限制（占81.05%）；地处市中心，交通拥挤，绿化面积小（占5.13%）；修路不便，借道行驶（占5.13%）；公共汽车乘坐不方便（占2.56%）；二环路口交通不方便（占2.56%）。 电梯：太少太慢。对写字楼配备电梯的调查结果满意度仅为30.6%，主要原因是：速度太慢（占53.42%）；电梯量少，拥挤（占47.26%）和质量品质太差，经常坏（占7.53%）。而根据统计，目前成都写字楼的一部电梯要服务8000平方米左右的建筑面积，按每家公司占用建筑面积为200平方米计算，每40家单位才拥有一部电梯，在上下班人流量高峰期，电梯的拥挤程度可想而知。 IT通讯设备：终端少，故障多。对于写字楼IT通讯设备，差不多6成的公司对于没有宽带、自己接线、拨号上网、电话线不够用不满意；认为长城宽带常出故障，终端少占19.4%。而一些修建较早的写字楼的网线改造工程就更令物管头痛。 空调：制冷制暖不到位。37.98%的公司对写字楼空调配备不满。其原因有：没有中央空调，自装空调又没有预留位置；空调制冷制暖都不到位；空气质量不好等。一场非典，使人们对健康有了更深刻的理解，写字楼作为上班族们最主要的活动场所，其采光、通风、健康、生态环境的被关注程度就更甚于其它类型的物业。然而给中央空调配备新风系统的写字楼在成都非常少，几乎所有的甲级和乙级写字楼使用的中央空调都是传统中央空调，制冷和制热效果不好不说，各单位还不能自由地调控室内温度，非常不方便。可想而知，今后的商务办公物业无论开发理念，还是产品设计都会有更大的突破。 物管：不尽人意。尽管被调查公司中，仅有21.4%对写字楼的物管感到不满，但其中透露出来的问题也值得注意。写字楼卫生条件差、物管保安素质差、物管费用高、进出人员杂等使大多数入驻公司不满意。 车位：数量少，费用高。对写字楼目前车位的感觉满意的公司仅有19.47%，不满意和非常不满意的占去了一大半。其中，76.32%的公司认为车位太少太拥挤，出入不方便。目前成都的甲级写字楼一般配备停车位200-350个左右，平均每200-300平米仅有一个停车位。这不仅不能满足公司内部人员对车位的需求，来客要停车就更加不方便。 周边配套：就餐购物不方便。租或购买写字楼的单位，对写字楼周边配套设施十分看重。然而，仍然有27%的公司认为，所处写字楼周边配套令人不满。如：员工就餐不方便，（占69.7%）；购物不方便（占9.08%）等。大多的成都甲级写字楼都有自己的餐饮部，为客户提供工作快餐，而乙级写字楼中午员工的就餐问题就非常突出。 层高：给人压抑感。被调查公司对成都甲级写字楼的楼层净高通常在2.4米左右表示满意或非常满意的仅占30.7%，房间窗户少、层高低、有压抑感是主要问题。 目标消费市场的需求心理分析A、选择办公地点的重要影响因素： 是否符合公司发展及形象的要求； 商务办公物业的租金和售价； 进出办公地点的交通顺畅、方便； 商务办公物业所处的位置，是否是商业繁华地段； 商务和办公配套是否完善及方便程度； 办公环境的舒适性、健康性（如就餐是否方便，通风、采光条件是否良好等）。B、商务办公物业消费群体的需求倾向： 实力机构多选择档次较高、物管较完善的办公物业，并且重视周边及物业办公环境；成都国际化程度的加深，外资驻蓉机构尤其喜好规划合理，交通便利，企事业单位密集的区域，以提升公司企业形象； 纯办公物业仍然是需求的主体； 跨国大企业倾向于整层购买，中小企业则看好适用（100-300平方米）的办公空间； 对产品的需求特征越来越集中在配套、管理、价位等方面。 职业投资人，尤其看重未来城市发展规划，选择有巨大投资升值潜力的地段。附：成都目前在售甲级写字楼调研个案表个案1：丰德国际广场项目区位航空路与新希望路交汇处/TEL：85356666 85356888 85356999开发商成都万瑞置业有限公司（丰德集团&青年房产）物业管理戴德梁行（香港）；5元/平米月物业概况规划建设净用地33862平米（合50.79亩），规划总建面178601平米，地上建面143224平米，其中写字楼39013平米，商务公寓（实际为写字楼）52473平米，商业32158平米，小户型公寓16605平米，地下建面35377平米，容积率4.14，建筑密度37.7%，绿化率39.3%。在推物业1期推出1#、2#、5#楼，1#、2#为写字楼，5#为小户型酒店公寓。1#楼整层为6梯6户（每单元2梯2户）、2#楼整层为4梯4户（每单元2梯2户），共16层，1-2层为商业。物业配套地下车库900个，8个共享会议室、架空休闲层（图书室、健身中心、开放式休闲区）、多功能厅、员工餐厅、分户独立式中央空调项目定位新商务运动领跑者户型1#、2#写字间三种户型208、213、281平米，建筑层高3.3米，净高2.7-2.8米，有卫生间，公摊17%；5#楼小户型40-51、74平米（套二），公摊17%。价格1#、2#写字间清水房均价约5400元/平米，层加50元/平米；（三面采光户型要比同楼层其他户型高200元/平米左右）。车位售价8.5-8.8万/个。预计租金50100元/平方米。入市及进度2004年11月底开盘；2005年10月交房销售状况1#、2#楼已经售罄，其中三面采光户型销售最快；3#、4#即将推出，均价5000元/平米。备注整个项目除3#楼外均为70年产权，银行按揭7成30年；1#、2#楼用水为生活用水、用电为商业用电个案2：时代广场项目区位红星路与总府路交汇处/TEL：86678666 86651999开发商国嘉地产 泰然置业物业管理世邦魏理仕（美国）；12元/平米月物业概况总用地面积8787.31平米，总建面105459.1平米。地上建面85869.31平米，其中地面建筑面积85869.31平米，地下建面19589.83平米；建筑地下3层，地上主塔楼28层，副塔楼21层；建筑密度57.5%，建筑高度99.95米。在推物业商业部分已经售罄，写字楼部分剩余少量单位。物业配套地下车库400个，只租不售；大厦22层设置大、中、小型不同规模的会议系统，全数码会议大厅；大厦六楼设员工餐厅，商务酒楼；空中商务花园，顶级空中商务会所。项目定位二十一世纪商务标志户型写字楼部分销售接近尾声，仅余362.264平米的D型、222平米的B1型、246.159平米的J型等少量户型；层净高3.4米；公摊29