外部资源整合过程.ppt

上海万科外部资源整合过程介绍上海万科外部资源整合过程介绍 123 外 部 资 源 整 合 过 程 的 设 计 外 部 资 源 整 合 过 程 的 实 施 外 部 资 源 整 合 过 程 的 识 别 4 目录 外 部 资 源 整 合 过 程 绩 效 的 实 现 6 外 部 资 源 整 合 过 程 的 要 求 外 部 资 源 整 合 过 程 的 改 进 5 外部资源整合过程的识别1 外部资源整合过程：是一个通过整合房地产行业价值链上下游的合作伙 伴资源，充分发挥合作伙伴专业能力，为客户提供卓越的住宅产品和服 务，提高运营效率，实现合作共赢的价值创造过程。 21 外 部 资 源 整 合 过 程 的 识 别 目录 外 部 资 源 整 合 过 程 的 要 求 3 外 部 资 源 整 合 过 程 的 设 计 外 部 资 源 整 合 过 程 的 实 施 4 外 部 资 源 整 合 过 程 绩 效 的 实 现 6 外 部 资 源 整 合 过 程 的 改 进 5 外部资源整合过程的要求 2 绿色住宅 规模效率客户 为公司战略发展 提供资源支持 实现规模效益 对外部资源整合的要求公司战略 提高工作效率 外部资源整合过程的要求 2 主要要求测量指标测量方法责任部门 外部资源 开发与培 养 本年度培养的战略伙 伴数量 新引进采购、设计的战略合作伙伴总数 采购部 设计部 新开发PC资源数量新增预制构件厂和PC总包的数量采购部 推进集中 采购与战 略合作 集中采购产品/服务协 议的数量 区域、公司集中采购产品/服务的数量采购部 设计总包比例 年度新签合约实行设计总包合同面积占合同总面 积的比例 设计部 提高项目 管理效率 人均项目管理面积总管理面积/工程口人数公司全体 实现合作 共赢 合作伙伴满意度第三方调查 采购部 设计部 312 外 部 资 源 整 合 过 程 的 设 计 外 部 资 源 整 合 过 程 的 实 施 外 部 资 源 整 合 过 程 的 识 别 4 目录 外 部 资 源 整 合 过 程 的 改 进 5 外 部 资 源 整 合 过 程 的 要 求 外 部 资 源 整 合 过 程 绩 效 的 实 现 6 外部资源整合过程的设计3 根据资源需求 制定年度资源规划 多种采购方式 有利于优秀资源的筛选 确定优秀资源/执行合同 绩效评估、改进与发展 外部资源年度规划 合同签订 合同执行 外部资源评估 外部资源改进外部资源激励 外部资源分级体系 采购寻源 战 略 采 购 招 投 标 竞 争 性 谈 判 直 接 委 托 零 星 采 购 412 外 部 资 源 整 合 过 程 的 设 计 外 部 资 源 整 合 过 程 的 实 施 外 部 资 源 整 合 过 程 的 识 别 3 目录 外 部 资 源 整 合 过 程 的 要 求 外 部 资 源 整 合 过 程 的 改 进 5 外 部 资 源 整 合 过 程 绩 效 的 实 现 6 外部资源整合过程的实施4 外部资源规划不够系统外部资源规划不够系统以前：以前： 进行资源开发三年规划进行资源开发三年规划/08/08年度规划年度规划 现在：现在： 外部资源规划外部资源规划 外部资源整合过程的实施4 现有资源能力分析现有资源能力分析 外部资源规划外部资源规划 资源需求分析资源需求分析 三年资源规划三年资源规划/08/08年度规划年度规划 引入新资源，培养现有资源引入新资源，培养现有资源 外部资源整合过程的实施4 p 08年PC总包资源规划过程 序 号 资源规划 考虑因素 内容 1 08年PC总 包需求分 析 08年新开工面积60万平米，项目数量5个 2 07年总包 能力分析 上海二建、上海五建：实力雄厚，目前万科业务量尚未饱和。 上海家树、通州建总：配合意识强，高大深方面技术相对不足，尚无PC施工经验。 3 08年PC总 包资源规 划 新里程北：上海二建； 城花新园：上海五建； 四季花城：上海二建（上海家树）； 地杰：上海二建（通州建总）； 旗忠：招投标。 序 号 总承包单位建筑面积比例 1二建779,99128% 2家树580,48521% 3五建403,74914% 4通州292,00010% 5中建八局253,0009% 6湖南六建164,0006% 7招标341,00012% 总计2,814,225100% 序号监理单位建筑面积比例 1建设监理10,83,21637% 2天佑监理619,58021% 3建科监理210,4297% 4招标901,00034% 总计2,814,225100% 序号装修单位装修面积比例 1通州建总204,83527% 2市装饰178,06624% 3一建装饰79,25110% 4上海二建77,18410% 5上海五建51,0977% 6上海家树34,4295% 7招标130,00017% 总计754,862100% 外部资源整合过程的实施4 p 08年工程系统合作资源规划 外部资源整合过程的实施4 p为优秀资源的引进提供制度保障 优秀外部资源引入机制优秀外部资源引入机制 2. 入围资源通过认证或合作中评估合格； 1. 对市场排名前十的供应商进行调研； 确定资源准入门槛： 其他保证措施： 增加引进手段竞争性谈判采购方式。 外部资源整合过程的实施4 pp 建立与合作伙伴的沟通、培养机制建立与合作伙伴的沟通、培养机制 外部资源合作、培养、提高外部资源合作、培养、提高 外部资源整合过程的实施4 pp 建立与合作伙伴的沟通、培养机制建立与合作伙伴的沟通、培养机制 外部资源合作、培养、提高外部资源合作、培养、提高 20072007年度合作伙伴沟通大会年度合作伙伴沟通大会总包施工人员 总包施工人员PCPC培训培训 外部资源整合过程的实施4 2. 致合作伙伴的公开信 l主要内容：欢迎合作伙伴监督万科员工的 职业行为，倡导合法、正当、互惠互利的 商业原则。 1. 合同包括廉洁合作协议 l条款：甲方人员不得接受乙方的宴请，不 得接受任何形式的实物、现金或礼券，如 果发现乙方人员任何形式的行贿行为，均 应及时采取措施予以制止，并及时通报乙 方单位主管人员。 体现了“阳光照亮下的体制”的企业文化。 p营造公平合作氛围 外部资源整合过程的实施4 上海万科 总承建商 监理 万科物业 销售代理 企划公司 设计总包 分包商 材料供 应商 其他 造价咨询 设备供应商 景观设计 PC结构设计 工程监理 PC顾问 室内设计 建筑设计 广告公司 文案策划 市场调研 信息咨询 保洁公司 维修公司 保安公司 pp 通过建立外部资源通过建立外部资源“副中心副中心” 外部资源合作、培养、提高外部资源合作、培养、提高 外部资源整合过程的实施4 p推进集中采购 序号区域集中采购购清单单 1土建总承包 2A类铝合金门窗 3B/C级粉末喷涂钢制进户门 4外墙内保温 5塑料室外垃圾桶 6金属室外垃圾桶 7管道纯净水 8PVC覆膜户内门 9实木贴皮户内门 10燃气热水器 11安防智能化 12C级分体空调 13AB级分体空调 14A级中央空调 序号公司集中采购购清单单 1地板辐射采暖系统（干式） 2PC构件采购协议 3B级精装修单位 4别墅安防智能化2家 5桩基、室内空气、沉降观测检测 6装修房材料检测 7不锈钢 信报箱 8室外儿童游乐设 施1家 9地质勘察 10同层排水系统 11S/A级进户门 12外墙面砖分级采购 13金属栏杆分级采购 14运动场 地及设施1家 15别墅类绿 化单位 16公寓类绿 化单位 外部资源合作、培养、提高外部资源合作、培养、提高 外部资源整合过程的实施4 序号项项目名称标标段面积积PC总总包单单位 1四季花城2期4区标一段73,800上海二建 四季花城2期4区标二段25,000上海家树 2地杰C街坊标一段118,000上海二建 地杰C街坊标二段32,000通州建总 3 新里程北标一段63,000上海二建 新里程北标一段13,000中建八局 p 培养总包PC施工能力，实现合作共赢 通过08年度的PC资源规划，发现现有PC总包资源储备不足。公司从现 有资源出发，以上海二建为排头兵，采用以老带新的方式，培养更多总 包单位的PC施工能力。 外部资源合作、培养、提高外部资源合作、培养、提高 外部资源整合过程的实施4 p 培养PC构件厂提高产能，实现合作共赢 通过08年度的PC资源规划，发现现有PC构件厂资源储备不足。公司与现有 合作伙伴充分沟通，培养引导现有构件厂扩大产能，实现合作共赢。 外部资源合作、培养、提高外部资源合作、培养、提高 预测08年PC构件方量需求： 9.85万吨 构件公司在增加磁悬浮制梁厂后，其年产能由3万吨扩大到5万吨； 住总厂在下沙厂基础上增加了四个加工基地：嘉定、宝山、祝桥、 解放岛，年产能将由2万吨扩大到5万吨。 外部资源整合过程的实施4 A Ahousinghousing网站网站 PDCPDC平台平台 只关注全过程中的招投标环节只关注全过程中的招投标环节 关注外部资源整合的全过程关注外部资源整合的全过程 先进的管理工具：先进的管理工具：PDCPDC平台平台 外部资源整合过程的实施4 确定采购方式 竞争性谈判 直接委托 历史交易查询 供方认证流程 订单流程 验收流程 供方动态 评估 财务对帐供方 绩效考核 采购方式采购订单 收货/工程 检验 供应链 价值分析 发票付款 制定采购 规划 制定采购 方案 产品目录采购 总包工程 分包工程 材料设备 监理 确定采购模式 战略合作 集中采购 分散采购 采购方案 升级后的电子平台PDC，贯穿了资源整合全过程。 外部资源规划采购执行供方协作 投标 询报价 接受订单 发货 接受检验 自动更新 产品目录 供方门户 原有的A- housing网站功 能只是整个采购 流程中的几个环 节 邀请招标 合同管理 提高效率、信息共享 外部资源整合过程的实施4 采购全过程在PDC平台上操作， 查询信息更加便捷， 实现真正意义上的信息共享。 先进的管理工具：先进的管理工具：PDCPDC平台平台 外部资源整合过程的实施4 通过PDC平台，加强了与合作伙伴的协作。 先进的管理工具：先进的管理工具：PDCPDC平台平台 外部资源整合过程的实施与改进4 外部资源整合过程的实施4 p 通过PDC平台进行供应商评估 以前：仅仅在履约完成后进行评估， 信息反馈不够及时 现在：全过程的动态评估，信息实时反馈； 重点关注绩效改进， 确定供应商发展策略。 先进的管理工具：先进的管理工具：PDCPDC平台平台 51 2 外 部 资 源 整 合 过 程 的 设 计 外 部 资 源 整 合 过 程 的 改 进 外 部 资 源 整 合 过 程 的 识 别 3 目录 外 部 资 源 整 合 过 程 的 要 求 外 部 资 源 整 合 过 程 的 实 施 4 外 部 资 源 整 合 过 程 绩 效 的 实 现 6 外部资源整合过程的改进5 对合作伙伴满意度关注不够对合作伙伴满意度关注不够以前：以前： 委托第三方机构进行委托第三方机构进行 “万科合作伙伴关系调查万科合作伙伴关系调查” 现在：现在： 提高合作伙伴满意度提高合作伙伴满意度 通过调查：了解合作伙伴的诉求； 反映我们工作中存在的问题，以改进我们的工作, 为发展合作伙伴共赢关系提供依据。 外部资源整合过程的改进5 存在问题应对举措结果 最低价中标的指导原则 根据供应商认证情况/评估情况 ，考虑“优质优价” 已在实际招标中实施 没有考虑合作方的风险和 困难 在合同中确定调价机制调价机制已经纳入合同条款 费用结算周期长 合同条款中增加工程结算操作 指引，提高工程结算效率 结算周期由6个月缩短为：甲供 材料2个月、甲分包4个月 工程管理计划性有待加强 提前完成合同交底；召开工地周 例会 已经执行 p 供方关系调查后的行动 提高合作伙伴满意度提高合作伙伴满意度 外部资源整合过程的改进5 p提高合作伙伴基层员工的满意度 合同中明确约定： 不得拖欠农民工工资； 改善工人劳动和生活环境。 强调工地现场的环保，做到文明施工。 倡导“农民工关怀”，保障工人的权益， 提高工人的积极性，实现合作共赢。 612 外 部 资 源 整 合 过 程 的 设 计 外 部 资 源 整 合 过 程 的 实 施 外 部 资 源 整 合 过 程 的 识 别 3 目录 外 部 资 源 整 合 过 程 绩 效 的 实 现 4 外 部 资 源 整 合 过 程 的 要 求 外 部 资 源 整 合 过 程 的 改 进 5 外部资源整合过程绩效的实现6 pp 主要战略合作资源主要战略合作资源 资源类型合作单位 总承包单位上海二建、上海家树、上海五建、通州建总 监理单位上海天佑 精装修通州建总 铝合金门窗上海欣畅、常州苏南、德高 绿化祥符、金山 设计单位上海天华、中森、原构 销售代理公司新联康、易居 建立合作资源库建立合作资源库 外部资源整合过程绩效的实现6 分类主要资源名称目前合作情况 设计 顾问 大成建设株式会社新里程21#，新里程北等项目PC设计顾问 香港茂盛顾问工程师有限公司城花新园、旗忠、产品研发PC设计顾问 香港黄郑顾问工程师有限公司20#楼、中林项目、城花新园、宝山四季花城 上海兴邦建筑技术有限公司协助设计院完成新里程北区的PC深化图 施工 顾问 香港立基（永业)工程有限公司中林项目预制构件的生产、安装和改进等技术咨询 香港协兴建筑有限公司沟通协商 构件 生产 上海住总工程材料有限公司 新里程21，中林、地杰 上海建筑构件制品有限公司三厂 新里程20、四季花城PC、城花新园 其它 顾问 香港理工大学沟通协商 科瑞工程顾问公司华漕213#项目工程管理；上海万科分户验收顾问 同济大学为万科提供设计优化项目和结构分析 pp PCPC合作资源合作资源 建立合作资源库建立合作资源库 外部资源整合过程绩效的实现6 战略总包单位合作金额（亿元）战略总包单位合作金额（亿元） 建立合作资源库建立合作资源库 pp 合作共赢合作共赢 106.8 108.9 外部资源整合过程绩效的实现6 战略监理单位合作金额（万元）战略监理单位合作金额（万元） 建立合作资源库建立合作资源库 pp 合作共赢合作共赢