《光谷片区分析》word版.doc

光谷片区房地产市场分析报告一 片区概况1 地理位置光谷位于武汉市城区东部，北临东湖，南接江夏，西承武昌中心城区，东连武黄公路，是武汉的东大门。光谷的交通非常发达，已建成珞瑜路、楚雄大街以及关山一路、关山二路、民院路等主干道，形成了“两横三纵”的城市道路骨架系统，交通便利。2 经济发展状况与前景光谷从2001年正式组建，在政府的大力支持和政策倾向下，几年来经济快速增长，高新技术产业迅速发展。高新技术产业所带来的经济增长速度是其他产业所不能比的，而其污染少、技术密集型的特点也是政府格外支持的原因。2004年，东湖高新技术开发区共实现总收入580亿元，财政收入15.02亿元，全球500强企业中已有19家进驻武汉中国光谷，销售收入过30亿元的企业2家，过10亿元的企业6家，有63家企业销售收入过亿元。2005年武汉市作为中部崛起的龙头，成为全球目光的焦点。2006年，光谷工业总产值累计860亿元，同比增长36.7%；规模以上总产值770亿元，同比增长36.1%，光谷已经成为武汉经济发展的支柱区域之一；同年，东湖高新区工商注册企业11647家，比2005年增加1754家，平均每个工作日新注册6到7家企业。2006年12月，富士康在国内的第十二个产业园区落户武汉光谷，预计2010年年产值达1000亿元，继而家乐福、大洋百货、天河环艺成功签约光谷步行街。2007年4月，国际软件与服务外包巨头EDS的全球服务外包中心之一正式落户武汉，同月，中石化武汉80万吨乙烯项目获国家发改委核准，计划年底开工，一座崭新的武汉化工新城将随之形成。5月，武钢集团与东湖高新开发区正式签约，预计08年实现年产值25亿元。一时间，光谷区域的商业、工业、房地产业等相互促进，形成良性互动格局，纷创佳绩。目前东湖高新技术开发区正争创世界一流的高科技园区，同时积极推进由单一的产业园区向现代化的科技新城转变。光谷正雄心勃勃将向东拓展。未来510年内，武汉将筹资600亿元，以光谷为基础，沿新武黄公路向东拓展80平方公里，建成面积128平方公里、居住人口达100万，创业、人居皆宜的武汉科技新城。3 环境及配套光谷的自然环境优美，山水资源异常丰富。湖泊有东湖、南湖、汤逊湖，山景资源主要有磨山、马鞍山，磨山风景区和马鞍山森林公园是著名的旅游景点。并且由于其地处开发区，其道路宽阔、干净，绿化率高，区域内环境条件非常好。另外，光谷区域高校林立，集中了华中科技大学、武汉大学、华中师范大学等36所高等院校，50多万在校学生以及30万科研人员，是全国少有的智力和人力密集区域，人文氛围极其浓厚。区域内的生活配套设施较为完善。目前购物场所有鲁巷广场购物中心、关山超市、中百仓储等；医疗机构有关山医院、省中医医院、荣军医院等；休闲场所有虹景会所、湖滨花园酒店等。随着富士康、中芯国际、美国EDS等企业的进驻，其配套措施将会得到极大的改善。目前，家乐福、大洋百货、天河环艺等已经成功签约光谷步行街，且规划中还有大酒店和豪华影院。地铁2号线直通鲁巷，已经开始建设；华中科技大学临近关山二路地块将兴建大型医院。二 光谷楼市发展历程在2000年以前，光谷楼市基本上是一片空白。2000年，占地50平方公里的光谷正式开始建设。开发区相对廉价的土地以及优越的自然环境，再加上人口大规模迁入的机遇，几乎吸引了所有开发商的眼球。2001年开始，武昌楼市发展逐步向光谷偏移。东湖高新、宏宇实业、长城建设和当代地产等本地实力开发商各自发力，商品房开发在光谷热起来。而楚雄大道作为洪山的一条主干道，是武汉市区和“光谷”企业带的枢纽，其沿线成为开发的热点区域。2002年，外地和境外开发商进驻光谷进行地产开发。万科、汉盛、保利、日本的冈部置业以及北京的美好愿景等，预备好在片区打造一批精品楼盘。2003年，光谷楼市步入鼎盛时期。丽岛花园、名都花园等高档物业引领的雄楚大街沿线楼市火热；而占地600余亩的万科城市花园、800余亩的当代集团项目等，还有宏宇实业、长城建设的几个大项目，片区大盘化趋势逐渐明显。2004年，光谷房地产再次成为武汉楼市的耀眼明星。中心城区土地越来越少，地价在疯狂争夺之下狂飙。一些开发商逐渐将目光投向了资源丰富的光谷。关山片再度沸腾，江夏、纸坊这些从前武汉房地产开发的“盲区”，也逐步的走进了人们的视线。2005年光谷楼市走向成熟。物业形态逐渐丰富，普通商品住宅、单身公寓、湖滨别墅等百花齐放。 2007年光谷楼市全面繁盛。不仅推盘量再创新高，而且区域覆盖范围逐步扩张，由珞瑜路向关山路、民院路及以东方向发展。三 光谷楼市发展现状产业布局是楼市发展的风向标，产业崛起是楼市火热的根本动力。进入2007年以来，随着富士康等世界500强企业以及配套企业进驻光谷，光谷区域产业的“核聚效应”更加明显，光谷的楼市进入全盛时代。2007年，光谷新增商品住房大概60万，已售大概38万。目前，光谷片区主要在售楼盘有：万科城市花园、万科魅力之城、当代国际花园、锦绣龙城、清江山水、世界城尚都、光谷坐标城、谓语城、巴黎豪庭、光谷特一号、卧龙剑桥春天、森林花园、光谷中心花园、领秀城、天伦华公馆等。2007年17月份，非中心城区成交量占整体成交的比例较过去明显增大，主要为关山、金银湖、古田片区。其中光谷区域销售套数月成交接近2000套/月，高居非城区之首，与去年同期相比，价格涨幅高达28%，居各区之首。关山片区（以光谷区域为主）的2007年17月的均价见表1。从表中，可以看出短短五个月，关山区域住宅均价上涨500元/，其主要原因是光谷区域房价的飙升。2006年，光谷区域均价为30003500元/，进入2007年，光谷各大在售楼盘呈跳跃式发展，至3月，涨到4300元/，而5月以后，新开盘项目均价超过5000元/。区域的领跑者万科城市花园在14月以牺牲价格标杆地位为手段，始终以4500元/以下清盘，5月初进入尾盘后，价格速生，均价突破5000元/达到了5200元/。区域新锐谓语城则凭借前瞻性的营销策略,以及对营销节奏的有效把握,成功的实现了销售均价、销售进度、市场占位的三重目标，蝉联区域前三甲。目前，区域楼市覆盖范围已经从珞瑜路向关山路、民院路及以东扩散，区域楼市进入全盛发展时代。表1 2007年17月关山片区住宅均价表月份1234567武汉市均价（元/）3981.623968.463944.373994.384032.734186.744282.68关山片区均价（元/）3379.153356.723362.543507.623583.163774.533849.71与上期相比关山片区均价涨幅0.61%0.66%0.17%4.31%2.15%5.34%1.99%关山片区销售套数132761610241738165619541833销售套数排行(同比其他片区)3331111备注：1关山片区指珞狮路以东，珞瑜路以南区域，包括汤逊湖区域，主要部分为光谷区域 2 数据来源：亿房网四 光谷楼市发展特点分析1 楼盘供应规模及类型分析 光谷区域经济的飞速发展吸引了大量房地产开发商，云集了万科集团、长城建设、保利集团、当代地产、金地、恒大集团、清江实业、利嘉置业等众多实力雄厚的开发商，一时间实力强、水平高的开发商和大规模、高品质的楼盘齐齐亮相。另外，楼面地随着光谷区域的建设外扩，有着大量的土地供应资源，据光谷区域外扩范围及区域内楼盘开发的进度推算，在未来的2-3年中，光谷片区仍将有很大的推量，诸如锦绣龙城、当代国际花园等后续供应十分充足，而且在未来很长的一段时间内，区域供应量和可开发用地都将比较充足。区域内物业形态以住宅为主。2 需求量分析目前光谷常住人口达60万左右，该区域新增人口每年都在以25%的速度递增，即每年新增人口在15万到20万，2010年，光谷区域的总人口将达到100万以上。以人均住房面积30平方米计算，每年光谷需要新增商品房总面积450万到600万平方米。而2006年光谷区域住宅开发面积仅为200万平米，今年开发面积有所增加，加上以往商品房的存量，亦难以全部满足该区域新增人口住房需求。3 楼盘特点分析由于光顾区域云集了多家实力雄厚的开发商，众开发商竟相在产品、概念、服务上大展拳脚，给区域带来了众多品质好、创意新、门类齐的好产品，例如万科的万科城市花园、长城建设的长城坐标城、利嘉置业的光谷世界城等等。在非城市中心区域，光谷楼盘的整体质量居首位。该区域建筑形式多样，涵盖了多层、小高层、高层等，其相互组合，使通风、观景的效果达到最佳；建筑布局以行列式和组团式相结合为主；建筑风格各异，融合了多种元素，现代和古典相彰得益，如：谓语城的德式摩尔风格等；区域楼盘的容积率比较低，大都在2以下，绿化率在35以上，非常适宜居住。景观规划各有特点；户型2房和3房为主，面积在90160之间。4 销售价格分析自2006年开始，光谷房价就一路飞涨，成交量仅次于武昌中心区，成交均价也节节攀升。进入2007年，光谷各大楼盘已呈跳跃式发展，许多楼盘均价都突破了5000元/。光谷区域价格持续走高的原因主要有以下几点：（1） 产业带动需求由于富士康以及中芯国际这样的超级产业巨人落户光谷，不仅自身会带来10万人的就业规模，还会另外吸引数以万计的各种生产生活服务与配套产业人员，仅以其中很小一部分比例来推算购房者和租房者，这些人购房或租房所形成的价格推力，就极有可能把区域内的房价推高不少。（2） 光谷自身条件光谷板块的自身条件，存在价格回归乃至跃升的要求和空间。在武汉近郊楼市的几大板块之中，光谷板块的整体质量无疑是出类拔萃的，除了包括交通、绿化、文教卫体生活配套等区域综合环境质量优于沌口、金银湖、后湖、南湖等板块之外，板块下面的代表性楼盘的建设品质，也公认为是近郊楼盘中较为出色的。尤其是最近几年建成的住宅小区，有相当一部分的综合品质，已经接近市中心的许多高端楼盘，只是由于地段的原因，其价格一直委曲求全，深闺待识，直到此次借得富士康的东风，才终于挺起腰杆，破位上行。（3） 城市规模和土地价值预期的影响富士康的投产，标志着武汉东南隅一个崭新的科技新城的崛起，标志着泛光谷地区的城市化又向外大大拓展了一圈外延，由此带来的影响是多方面的，首先就是正式确立了鲁巷-关山组团作为光谷城市副中心的地位，以房价为代表的各项经济与生活指标将很快融入主城区参照体系；其次就是泛光谷地区的土地价值将会明显升高，而土地价值的升高必然会在房价上起到推波助澜的作用，这在光谷地区土地招拍挂市场成交价格创新高的事实得到了印证，如：06年6月27日，东湖高新森林公园地块最终成交的楼面地价为2977元/平方米，与半年前恒大地块1842元/平方米地价几乎翻番，而此时整个光谷区域平均房价为4500元/平方米。（4） 土地规划局限光谷房价暴涨，除购买力始终强大对土地价格拉动作用，光谷区域内土地规划的局限也在一定程度上推动了土地价格的快速增长。根据东湖高新技术开发区土地利用现状图显示，开发区所辖区域内，大量土地规划为产业用地，住宅用地明显较少。更值得注意的是，该区域在中环线内所规划的住宅用地十分有限，且区域东部几乎没有住宅用地规划。同时，光谷住宅用地规划集中在中环线外，该区域的西南部，而这个区域各种配套尚不完善，交通颇为不便，这严重制约了购房者在此置业的欲望。于是，急需在光谷置业的客户便集中到该区域位于中环线内的楼盘上了。5目标客户分析光谷区域的特点和气质决定其主要目标客户群，主要包括：高校教师、光谷企业员工以及当地居民，其中教师的需求都集中在面积较大的34房，而高科技从业者的需求则多数集中在80120平方米的2房、3房。俗话说“物以类聚，人以群分”，光谷区域人群特点如下：（1） 文化素质较高。时尚但不盲目跟风，有自己的思想，喜欢创新（2） 收入较高，有一定的经济实力，消费偏于理性（3） 爱好广泛，注重精神需求6营销推广分析该区楼盘都充分的利用了光谷产业优势、未来的规划发展以及人文氛围浓郁的特点，同时结合自身特点进行推广，获得了非常好的市场，但是，仍然以此作为广告攻势，已缺乏优势，光谷楼盘要拉出差异性来，要有新卖点，否则只能走进比拼价格的怪圈。7 竞争分析 随着市场供应量成倍增加、众多开发商的进驻、目前客户群重复、产品差异化微小，使得光谷板块的市场竞争急剧加剧，开发商纷纷加大对产品的研究力度，在户型设计上苦下功夫，功能分布更加合理，产品更加丰富，品质更上台阶。如：剑桥立方寓的复式公寓，坐标城的黄城规划及6米挑高阳光花园，万科城市花园的退台洋房“等。创新层出不穷，新概念、新规划、新产品楼盘不断涌现，光谷楼市日益走向一个差异化竞争时代。五 典型楼盘分析1 万科城市花园（1）项目概况项目地址洪山区东湖高新技术开发区关山一路南侧开发商武汉市万科房地产开发有限公司开盘时间04年5月22日销售率90左右价格一期开盘期间均价3400元/,目前第四期均价为6100元/容积率1.2绿化率35%占地面积1500亩建筑面积120万万科城市花园位于关山一路南端，占地1500亩,毗邻城市中环线、大学科技园区,地处中国光谷中心腹地，规划总居住人口约26000人。项目以低层低密度洋房开发为主，囊括大型商业中心、儿童天地、生态公园、学校、幼儿园、社区服务中心等诸多国际化大型配套。 项目由美国SWA GROUP整体规划，中建国际（深圳）设计顾问有限公司担纲建筑设计，上海五贝设计集团。经过四期开发，万科城市花园已逐渐成为产品类型齐全，将城市生活、工作、休闲、交通等若干功能整合于一体的优越大城综合社区，目前处于尾盘阶段。（2）项目优劣势优势：1) 品牌优势，服务理念强；2) 综合性项目，小区内配套措施齐全，景观有特色；3) 房屋通透性好，基本没有暗房；4) 居住区域内人文氛围浓。劣势：1) 小区内幼儿园和学校临近高压线，会对购买者造成心理障碍；2) 目前交通不太方便。2 光谷坐标城（1）项目概况项目地址洪山区东湖高新技术开发区关山大道与南湖南路交汇处开发商湖北长城建设开盘时间05年11月19日销售率一期已全部售罄，二期销售率为55左右价格开盘均价为3500元/；一期住宅成交均价为3659.63元/；目前均价为5800元/容积率1.3绿化率40.1%占地面积437亩建筑面积40万光谷坐标城北靠南湖南路，南临银光大道，西接关山大道，东邻湖北省电力工程公司。项目以其独特的建筑设计理念与多功能物业组合布局，在光谷核心区树起坐标性建筑，打造二环内高档优质物业。 凹凸感鲜明的建筑立面，超大尺度的入户花园和露台，恒温游泳池，集中供暖，节能保温建材的运用，1：1停车位，“庭院式”的园林主题等，为居住者提供了诗意本真的居住环境。（2）项目优劣势优势：1) 处于二环内，交通方便，配套设施齐全，并且随着光谷的快速发展，其升值潜力巨大；2) 户户有入户花园，外立面造型独特；3) 周围聚集了18所高等院校，56个科研所，人文所息浓郁。劣势：1) 周边居住人群杂乱；2) 有部分房屋临近街道，噪音大。3 谓语城（1）项目概况江南家园二期谓语城是武汉金地在光谷地区的第四个项目，总建筑面积约23万平米，由40栋多层和板式小高层组成。江南家园一期已经全部入住，二期三期由12栋11层的小高层和8栋多层组成。二期谓语城作为江南家园一期的传承与发扬，以“中国光谷民院路上新知识份子专区”的定位，一亮相便获得市场的高度关注。已交付的江南家园一期以其内敛精致的建筑风格、优雅别致的园林景观、健康纯粹的社区环境，获得了极高的市场口碑。项目地址民院路与南湖南路交汇处开发商武汉佳境房地产开发公司二期开盘时间06年12月2日销售率90%价格二期成交均价为4144.35元/；三期成交均价为5203.77；目前均价为5600元/容积率1.76绿化率46%占地面积13万建筑面积23万（2）项目优劣势：优势：1) 已有良好的市场口碑；2) 地段优势，日后升值潜力大，交通方便，配套设施齐全；3) 周围大学林立，文化氛围浓，居民素质较高；4) 开发商实力雄厚，品牌优势；5) 广告宣传有创意，针对性强；6) 1梯2户纯板式结构，通风、采光、私密、观景效果佳，得房率高，在8392之间；7) 70年产权商铺，比一般商铺高出2030年的租金收益和经济收益，其中内商铺以住宅价格提供，在光谷同类商铺中占绝对优势。劣势：1) 四期规划较不合理，缺少车位；2) 小区的景观规划无明显特色。4 锦绣龙城锦绣龙城位于两湖大道以西，规划中的城市环线以北，沐浴南湖、汤逊湖的清新空气。总规划5000余户，总居住人口17000余人，是光谷地区超大规模的滨湖人文社区。锦绣龙城整个景观由“龙”的概念贯穿始终，以曲线穿插交织，龙城大道宽阔通畅，300棵高价成年香柚树分立两旁，入口广场绿草如茵，树木微地形与小径的融会贯通形成“龙脉”。锦绣龙城特有120亩大坡地运动公园成就光谷第一城。项目有多层、小高层和高层，囊括大型商业中心、儿童天地、生态公园、社区服务中心、运动场等诸多大型配套，营造丰富便利的新城市生活。项目地址光谷西湖大道与中环线交汇处开发商湖北长城建设开盘时间06年11月销售率60左右价格一期开盘期间均价3000元/；二期开盘均价3900元/；目前均价4700元/容积率1.79绿化率35.5%占地面积4389万建筑面积