2009年12月济南房地产月报.doc

济南市房地产市场月报济南市房地产市场月报 2010 年 1 月 济南房地产市场月报(2009-12) 2010 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 15982 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 2 目目 录录 本月导读本月导读2 2 数字楼市数字楼市6 6 关注楼盘关注楼盘9 9 第一篇第一篇 市场背景篇市场背景篇1010 第一章、政策资讯第一章、政策资讯 1010 一、政策法规1010 二、市政动态1313 三、市场资讯1414 第二篇第二篇 市场分析篇市场分析篇1616 第一章、土地市场第一章、土地市场 1616 一、土地政策16 二、本月公告土地分析 .16 三、 重点地块 2020 第二章、商品住宅市场第二章、商品住宅市场2 23 3 一、市场综述2323 二、供求关系分析.2424 三、供应量分析 2525 四、成交量分析 2626 五、成交均价分析.2929 六、项目解析3030 第第三三章、营销媒体章、营销媒体 3333 一、媒体分析3333 二、典型项目3535 第三篇第三篇 区域数据篇区域数据篇3838 一、历下区 3838 二、 市中区 3838 三、 槐荫区 3939 四、 天桥区 3939 济南房地产市场月报(2009-12) 2010 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 15982 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 3 五、历城区 4040 六、高新区 4040 济南房地产市场月报(2009-12) 2010 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 15982 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 4 本月导读：本月导读： 棚户区改造全面启动棚户区改造全面启动 国务院常务会议出台措施遏制房价过快上涨势头国务院常务会议出台措施遏制房价过快上涨势头 国务院总理温家宝 12 月日主持召开国务院常务会议，研究完善 促进房地产市场健康发展的政策措施，全面启动城市和国有工矿棚户区 改造工作。 详情请见详情请见 P10P10 明年要增加普通商品住房供给明年要增加普通商品住房供给 12 月 7 日闭幕的中央经济工作会议要求，2010 年要增加普通商品 住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力 度。加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造。 详情请见详情请见 P12P12 平面媒体的广告投入大幅增加平面媒体的广告投入大幅增加 本月济南房地产市场平面媒体投放总金额 858.24 万元、广告投放次 数 105 次，广告总金额较上月增加了 558.91 万元；本月济南房地产市场 投放广告的楼盘为 45 个，环比增加 300%。 详情请见详情请见 P P3333 济南房地产市场月报(2009-12) 2010 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 15982 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 5 易居视点：易居视点： 12 月份济南住宅转变供大于求，新增供应量为 43.15 万平方米，环比增加 180%，同比增加 74.1%。从月度走势来看，进入 09 年以来，上半年月度供应整体呈现波动上升的趋势，而进入下半年月 供应量逐月下滑，10 月份月度供应出现了低谷；11 月起住宅供应量出现回升，12 月迎来明显反弹，创 下 09 下半年内单月供应量新高。12 月住房成交量有所下降，为 31.71 万平方米，环比减少 33.5%，同 比增长 147%；本月住房成交均价大幅增长，环比增长 16.9%。整体来看，12 月的济南楼市呈现量跌价 升的态势。 济南房地产市场月报(2009-12) 2010 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 15982 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 6 数字楼市数字楼市： 供求比出现波动，本月下调至供求比出现波动，本月下调至 1 1：0.730.73，本月新增供应量大于成交量，出现供大于求的态势；供应量，本月新增供应量大于成交量，出现供大于求的态势；供应量 环比大幅增加。与前三季度的缓幅下滑对比明显，进入岁末后四个月供求比出现急涨急跌，供求关系波环比大幅增加。与前三季度的缓幅下滑对比明显，进入岁末后四个月供求比出现急涨急跌，供求关系波 动明显。动明显。 20082008 年年 1212 月至月至 20092009 年年 1212 月济南市商品住宅供求情况月济南市商品住宅供求情况 资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 济南房地产市场月报(2009-12) 2010 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 15982 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 7 1212 月份商品住宅供应月份商品住宅供应 43.1543.15 万平米，万平米，环比增长环比增长 180%180%，同比增加，同比增加 74.1%74.1%。 20082008 年年 1212 月至月至 20092009 年年 1212 月济南市商品住宅供应量比对图月济南市商品住宅供应量比对图 资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 济南房地产市场月报(2009-12) 2010 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 15982 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 8 本月成交量较上月下降，本月成交量较上月下降，环比减少环比减少 33.5%,33.5%,同比增加同比增加 147%147%。 20082008 年年 1212 月月-2009-2009 年年 1212 月济南市商品住宅成交量走势月济南市商品住宅成交量走势 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 济南房地产市场月报(2009-12) 2010 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 15982 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 9 本月商品住宅成交均价上涨，本月商品住宅成交均价上涨，环比增长环比增长 16.9%16.9%，同比增长，同比增长 13.4%13.4%。 20082008 年年 1212 月月-2009-2009 年年 1212 月济南市商品住宅成交均价走势图月济南市商品住宅成交均价走势图 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 关注楼盘：关注楼盘： 文华园文华园未来城市中心区的钻石居住社区 济南房地产市场月报(2009-12) 2010 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 15982 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 10 第一篇第一篇 市场背景篇市场背景篇 第一章、政策资讯第一章、政策资讯 一、政策法规一、政策法规 表表 1-1- 1 1：20092009 年年 1212 月全国房地产相关政策列表月全国房地产相关政策列表 12 月 14 日国务院 棚户区改造全面启动棚户区改造全面启动 国务院常务会议出台措施遏国务院常务会议出台措施遏 制房价过快上涨势头制房价过快上涨势头 四项措施遏制房价过快上涨 5 年时间完成棚户区改造 12 月 24 日 财政部、国 税总局 关于调整个人住房转让营业关于调整个人住房转让营业 税政策的通知税政策的通知 不足 5 年的普通住宅转让需要按照差额缴纳 营业税，超过 5 年的普通住房对外转让，免 征营业税。 对于非普通住宅，即面积超过 120 平米以上 的住宅，不足 5 年转让需要全额征收营业税， 超过 5 年可按照差额征收营业税。 资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 棚户区改造全面启动棚户区改造全面启动 国务院常务会议出台措施遏制房价过快上涨势头国务院常务会议出台措施遏制房价过快上涨势头 国务院总理温家宝 12 月日主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策 措施，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。 会议认为，今年以来，新建商品住房成交面积有较大幅度增加，保障性住房建设速度加快，多 万户低收入家庭解决了住房困难问题。但是，随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等 问题，应当引起高度重视。 济南房地产市场月报(2009-12) 2010 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 15982 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 11 四项措施遏制房价过快上涨 为保持房地产市场的平稳健康发展，会议要求，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、 完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点 是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分 城市房价过快上涨的势头。一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品 住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。 二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实 防范各类住房按揭贷款风险。三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完 善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建 设。力争到年末，基本解决万户低收入住房困难家庭的住房问题。 5 年时间完成棚户区改造 会议指出，随着经济持续快速发展，各地加大了对建筑质量差、设施简陋、居住密度高的棚户区的改 造力度，大批居民住进新居，群众生活质量和城市环境得到明显改善。但目前我国一些城市和国有工矿 及林区、垦区仍有近万户家庭居住在棚户区。会议决定，用年左右时间基本完成城市和国有 工矿集中成片棚户区改造，有条件的地方争取用年时间基本完成。中央财政对城市和国有工矿棚户区 改造给予适当支持，省和市、县人民政府应切实加大资金投入。鼓励采取共建的方式改造国有工矿棚户 区，引导社会资金积极参与。鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款。免 征相关改造项目的城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金，优先安排土地供应。继续按现 有政策推进国有林区、垦区和中央下放地方煤矿的棚户区改造。 会议要求，地方各级政府要切实负起责任，结合当地具体情况，采取针对性措施，促进房地产市场 健康发展。 济南房地产市场月报(2009-12) 2010 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 15982 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 12 易居观点：易居观点：今年以来不断涌现的“地王”和一线城市飙升的房价是本次政策出台的一个重要原因。中央政府 在短短一周时间里连续三次提及房地产问题,并且第一次公开表示要“遏制”房价,力度明显重于“抑制”，更甚 于“稳定”。遏制房价过快上涨的势头，让房价尽快步入理性轨道是当务之急。可以预见，明年房地产政策 将收紧，房价下跌可能性加大。 关于调整个人住房转让营业税政策的通知关于调整个人住房转让营业税政策的通知 明年 1 月 1 日起，不足 5 年的普通住宅转让，将按照其销售收入减去购房款后的差额征收营业税。财 政部昨日下发通知，对此前国务院常务会议关于取消住房转让营业税优惠予以明细。 关于调整个人住房转让营业税政策的通知规定不足 5 年的普通住宅转让需要按照差额缴纳营业税， 超过 5 年的普通住房对外转让，免征营业税。 但对于非普通住宅，即面积超过 120 平米以上的住宅，不足 5 年转让需要全额征收营业税，超过 5 年 可按照差额征收营业税。 易居观点：易居观点：营业税细则首先提及非普通住宅的纳税调整，可见政策主要考虑点是为打压投机，鼓励自住 及改善需求。而贷款购买非普通住宅二手房做投资的人或将因此受影响。因此判断高档二手房市场将因 为无法贷款或交易成本太高而出现需求转移到一手新房，而这将可能使得明年新盘更抢手。 表表 1-21-2：20092009 年年 1212 月济南房地产相关政策列表月济南房地产相关政策列表 时间时间来源来源政策名称政策名称主要内容主要内容 12 月 中旬 历下区发 改委 建议将服务设施建设纳入建议将服务设施建设纳入 地产验收项目地产验收项目 历下区发改委建议，将社区商业服务设施建设纳入房地产开发项目竣 工综合验收项目之一，进行验收把关 资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 建议将服务设施建设纳入地产验收项目建议将服务设施建设纳入地产验收项目 历下区发改委发布了历下区社区商业发展的现状分析及建议。建议称，多年来，历下区商 业发展规划往往都是以大市场、大商厦和中心商业区为主，而与老百姓更为接近的社区商业明显滞后于 现代城市的发展。部分社区商业难以满足生活需求。建议称，历下区只有社区商业网点 48.9 万平方 济南房地产市场月报(2009-12) 2010 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 15982 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 13 米。按照人均 0.8 平方米计算尚缺 7 万平方米，与发达城区人均已达 1 平方米的标准差距较大，而且发展 极不平衡。 历下区发改委建议，将社区商业服务设施建设纳入房地产开发项目竣工综合验收项目之一，进行验 收把关。同时在奥体中心周边区域规划建设以生活购物、体育和休闲娱乐用品等为主的社区商业中心； 盛福片区商业设施规划应相对集中，建设集购物、休闲娱乐、医疗、洗衣、银行、邮政等综合服务功能 于一体的社区商业中心。 二、市政动态二、市政动态 1、解放阁至小东湖通航工程本月、解放阁至小东湖通航工程本月 14 号启动号启动 东护城河通航工程 12 月 14 日揭开面纱。此工程从解放阁至小东湖，全长 1400 多米，工期计划为一 年，计划投资超过 3 亿元。工程结束后，护城河将实现全线贯通。 该工程规划由黑虎泉、泉城广场、趵突泉公园、五龙潭公园连接大明湖，实现水上游览系统的贯通， 航线全长 5.5 公里。工程主要包括：拆迁规划范围内影响通航的建筑，新建、改造沿线桥梁，建设船闸、 节制闸、防洪闸，改造、绿化美化河岸，清除河道淤泥，迁移管线，实施沿河文化打造、夜景灯光亮化 和五龙潭公园北区扩建。 易居观点：易居观点：东护城河通航后，黑虎泉泉群、趵突泉泉群、五龙潭泉群、珍珠泉泉群、大明湖才真正成为 一体。而这条黄金旅游线的“金色”将更加耀眼，不仅有名泉、大明湖这些自然资源为伴，同时其环绕 着的明府城将使得这片区域成为真正的济南市最有特色的历史文化标志区。此外，护城河通航后，四大 泉群活水汇流，将改善大明湖水质，打造更好的生态环境。 2、京沪高铁黄河特大桥主体工程、京沪高铁黄河特大桥主体工程 30 日贯通，明年日贯通，明年 6 月有望竣工月有望竣工 济南房地产市场月报(2009-12) 2010 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 15982 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 14 12 月 30 日，京沪高铁济南段最重要的一环京沪高铁黄河特大桥主体工程贯通，明年 6 月底有 望竣工。 京沪高铁黄河特大桥是山东境内黄河上第 5 座跨黄河大桥，距上游济德高速公路杨庄大桥约 3 公里， 距下游泺口铁路大桥约 11 公里，桥址周围铁路、公路路网密集，车站、渡口距离桥位较近，交通运输便 捷。大桥共分为正桥、北引桥和南引桥，全长约 5143.4 米。 按照计划，大桥将在明年 6 月竣工。京沪高铁建成后，济南到北京、上海的时间将大大缩短。 3、腊山片区打造宜居新城、腊山片区打造宜居新城 紧邻张家庄、任家庄村民安置区，建筑面积 30 余万平方米的世纪中华城二期计划于近期启动。二期 工程将着力于社区级公共设施和绿化环境的塑造，这也标志着腊山片区向“绿色宜居“片区的实际推进。 位于二环西路以西、京沪高速铁路以东、西客站片区以南、党家工业园区以北的腊山片区，功能定 位为“绿色宜居家园，健康经济社区“，意在打造环境优美、设施完善的新型居住片区。按照目前进度，腊 山片区二期工程预计两年即可完成建设，并达到入住条件。 三、市场资讯三、市场资讯 廉租房选房今日结束廉租房选房今日结束 12 月 8 日我市廉租房选房工作开始第二组一室一厅家庭选房。今天来到选房现场的 130 户家 庭中，有 3 户家庭放弃选房资格。12 月 9 日将进行最后一天选房。 银行联手降低房贷银行联手降低房贷“返点返点” 济南房地产市场月报(2009-12) 2010 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 15982 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 15 本月继国内上海、深圳、广州等大城市叫停“返点”后，山东省银行业协会出台了山东省银行业 住房按揭贷款自律公约的讨论稿，各家银行目前已经反馈意见。按照自律公约，银行向房产中介“返 点”将受到严格限制，最高不得超过 2，而在此前，济南地区“返点”一度高达 1.2%。 易居观点：易居观点：银行的大量业务尤其是二手房贷款业务是通过房屋中介获得的，银行的返点被房产中介 用于日常开支，失去这块收入，一些小的中介可能会难以生存。房产资源特别是二手房紧俏，中介很有 可能把“返点”减少的损失转嫁到购房者身上，今后“水涨船高”的将是贷款服务费。 第二篇第二篇 市场分析篇市场分析篇 第一章、土地市场第一章、土地市场 一、土地一、土地政策政策 二、本月公告土地分析二、本月公告土地分析 1 1、地块供应走势分析、地块供应走势分析 图图 2-1-12-1-1：济南市土地市场供应走势：济南市土地市场供应走势 济南房地产市场月报(2009-12) 2010 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 15982 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 16 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 本月公告土地472044.8平方米，从公告幅数上看，本月公告土地 11 幅，上月公告土地 23 块。从上 图走势可以看出，12 月份土地供应较上月呈现较大幅度减少。除 7 月份土地供应达到最高峰外，其他月 份供应量相差较小。 月份月份幅数幅数公告面积公告面积(）平均每幅面积平均每幅面积(/(/幅幅) )公告面积环比涨幅公告面积环比涨幅平均每幅面积环比涨幅平均每幅面积环比涨幅 09.109.13127753.842584.6 09.209.2000 09.309.39578495.464277.3 09.409.47169745.824249.470.66%62.23% 09.509.5157344.757344.766.22%136.48% 09.609.6000 09.709.7352490990.171171.1 09.809.872228827429491%4.39% 09.909.915732836.248855.75229%34.24% 09.1009.10621478535797.570.7%73.3% 09.1109.1123842920.836648.7292.4%2.38% 09.1209.1211472044.842913.244%17.1% 资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 济南房地产市场月报(2009-12) 2010 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 15982 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 17 从上表可以看出，本月土地供应面积较上月下滑 44%，而单宗土地面积较上月上涨 17.1%，宗地规 模较上月有所增大。 2 2、供应结构分析供应结构分析 居住用地构成供应主体居住用地构成供应主体 资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 本月居住土地已居住为主。居住用地公告 4 幅，共 363019，占据了 73%的市场供应，此外，商服 用地供应 7 幅，共 109025.8，占比 27%。土地出让仍然以居住用地为主。 济南房地产市场月报(2009-12) 2010 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 15982 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 18 区域分布集中在槐荫与历下区域分布集中在槐荫与历下 图图 2-1-22-1-2：济南市：济南市 1212 月土地供应区域结构月土地供应区域结构 资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 从公告区域来看，槐荫和历下涵盖了半数以上的土地供应。本月 11 幅供应土地中有 4 幅集中在槐荫 区，占总供应幅数的 34%，3 幅土地位于位于历下区、2 幅位于长清，而天桥区、历城区和市中区各有 1 幅土地供应。 济南房地产市场月报(2009-12) 2010 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 15982 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 19 以小规模地块供应居多以小规模地块供应居多 图图 2-1-32-1-3：济：济南市南市 1212 月土地供应规模结构月土地供应规模结构 资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 本月已小规模供应为主。从本月土地供应规模幅数来看，以 5 万平方米以下地块供应为主，占总供 应土地幅数的 73%。5-10 万平方米地块为 2 幅。10 万平方米以上地块为 1 幅，占总供应土地幅数的 18%。 济南房地产市场月报(2009-12) 2010 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 15982 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 20 图图 2-1-42-1-4：济南市：济南市 1212 月土地供应面积比对图月土地供应面积比对图 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 从本月土地供应规模来看，5 万以下的土地共有 124435.8，5-10 万的土地共有 52024，10 万以上的土地共有 295585。 3 3、重点地块重点地块 重点挂牌土地信息列表重点挂牌土地信息列表 地块位于槐荫区纬十二路西侧、槐村街东侧、经四路南侧、经六路北侧，总建设用地面积为 245932 平方米，综合容积率为 3.75。 表表 2-1-52-1-5 济南市济南市槐荫区纬十二路西侧、槐村街东侧、经四路南侧、经六路北侧槐荫区纬十二路西侧、槐村街东侧、经四路南侧、经六路北侧地块土地列表地块土地列表 济南房地产市场月报(2009-12) 2010 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 15982 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 21 规划指标要求规划指标要求 编号编号土地位置土地位置 土地面积土地面积 （） 用途用途 容积率容积率建筑密度建筑密度绿地率绿地率 出让年限出让年限 （年）（年） 2009-G107 槐荫区纬十 二路西侧、 槐村街东侧、 经四路南侧、 经六路北侧 地块 A：5812;地 块 B：11549 地块 A： 商业金融 业;地块 B：商业 金融业 地块 A：地上 1.27，地下 0.6；地块 B：地上 1.69，地下 0.75 地块 A:26%；地 块 B：35% 地块 A：25% ；地块 B：25% 地块 A：40年； 地块 B：40年 2009-G108 槐荫区纬十 二路西侧、 槐村街东侧、 经四路南侧、 经六路北侧 13476 商业金融 业 地上5.5，地 下2.2 30%25%40 2009-G109 槐荫区纬十 二路西侧、 槐村街东侧、 经四路南侧、 经六路北侧 地块 A：120838 ；地块 B：84007 地块 A： 居住；地 块 B：居 住 地块 A：地上 2.73，地下 1.2；地块 B：地上 3.88，地下 1.45 地块 A:20%；地 块 B：23% 地块 A：25% ；地块 B：25% 地块 A：70年； 地块 B：70 2009-G110 槐荫区纬十 二路西侧、 槐村街东侧、 经四路南侧、 经六路北侧 10250 商业金融 业 地上5.5，地 下2.0 25%30%40 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 济南房地产市场月报(2009-12) 2010 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 15982 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 22 图图2-1-62-1-6：济南市：济南市槐荫区纬十二路西侧、槐村街东侧、经四路南侧、经六路北侧槐荫区纬十二路西侧、槐村街东侧、经四路南侧、经六路北侧地块示意图地块示意图 资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 表表 2-1-72-1-7：槐荫区纬十二路西侧、槐村街东侧、经四路南侧、经六路北侧槐荫区纬十二路西侧、槐村街东侧、经四路南侧、经六路北侧地块地块 SWOTSWOT 分析表分析表 StrengthStrength 优势分析优势分析WeaknessWeakness 劣势分析劣势分析 S1：地势平坦、地块方正，利于规划； S2: 周边交通发达，出行便利； S3: 周边商业氛围浓厚，形成了一定潜在客群。 W1：济南人住东不住西的传统观念影响； W2：周边项目形象差，制约项目品质； OpportunityOpportunity 机会分析机会分析ThreatThreat 威胁分析威胁分析 O1：项目区域商品房市场存在较大空白； O2: 市场上扬，购房需求激增； T1：周边外海城市花园、路劲御景城项目等竞争； 资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 济南房地产市场月报(2009-12) 2010 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 15982 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 23 SWOTSWOT 分析分析 strengthstrength： 1、地势平坦、地块方正，利于规划； 2、周边交通发达，出行便利； 3、周边商业氛围浓厚，形成了一定潜在客群。 weaknessweakness： 1、济南人“住东不住西”的传统观念影响； 2、周边环境较差，居住品质低，且不利于项目形象； opportunityopportunity： 1、项目区域商品房市场存在较大空白； 2、市场上扬，购房需求激增； threatthreat： 周边外海城市花园、路劲御景城项目等竞争 济南房地产市场月报(2009-12) 2010 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 15982 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 24 第二章、商品住宅市场第二章、商品住宅市场 一、市场综述一、市场综述 供求关系分析供求关系分析 本月新增供应量 43.15 万平方米，成交 31.71 万平方米，供求比 1：0.73 从供求走势来看，本月呈现 供大于求的态势。 供应分析供应分析 本月住宅新增供应量为 43.15 万平方米，环比增加 180%，同比增加 74.1%。 成交分析成交分析 本月济南市住宅成交面积为 31.71 万平方米，环比减少 33.5%，同比增加 147%。 历下区住宅成交面积位居第一，市中区和历城区成交面积分别名列第二和第三。 价格分析价格分析 本月新建商品住宅均价 6225 元/平方米，环比增长 16.9%，同比增长 13.4%。 表表 2-2-12-2-1：济南市：济南市 1212 月商品住宅各类指标变化表月商品住宅各类指标变化表 指标指标20092009 年年 1111 月月20092009 年年 1212 月月同比增长（同比增长（% %）环比增长（环比增长（% %） 供求比供求比 3.10.73 供应量（供应量（万万 mm2 2） 15.3943.1574.1%180% 成交量（成交量（万万 mm2 2） 47.6531.71147%-33.5% 成交价格（元成交价格（元 / /mm2 2） 5353625513.4%16.9% 交总额（亿元）交总额（亿元） 13.722.72220%65.8% 资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 济南房地产市场月报(2009-12) 2010 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 15982 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 25 二、供求关系分析二、供求关系分析 前三季度缓幅下滑，岁末四月急涨急跌前三季度缓幅下滑，岁末四月急涨急跌 图图 2-2-22-2-2：20082008 年年 1212 月至月至 20092009 年年 1212 月济南市商品住宅供求情况月济南市商品住宅供求情况 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 2009 年供求关系呈现两段态势：自 1 月份至 9 月份供求比波动幅度较小，呈稳定上升状态，体现出 楼市成交量的升温；而从 10 月起，供求关系进入急涨急跌的大幅波动阶段，传统旺季 10 月出现供不应 求的顶点，但金九银十过后，供求比迅速减小。 济南房地产市场月报(2009-12) 2010 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 15982 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 26 三、供应量分析三、供应量分析 1 1、新增供应量分析、新增供应量分析 图图 2-2-32-2-3：20082008 年年 1212 月至月至 20092009 年年 1212 月济南市商品住宅供应量比对图月济南市商品住宅供应量比对图 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 2009 年 12 月，住宅新增供应量为 43.15 万平方米，环比增长 180%，同比增加 74.1%。年底出现了 下半年下滑走势中的最后一次加推，供应量达到本年次峰值。 济南房地产市场月报(2009-12) 2010 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 15982 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 27 四、成交量分析四、成交量分析 1 1、成交总量分析、成交总量分析 图图 2-2-42-2-4：20082008 年年 1212 月月-2009-2009 年年 1212 月济南市商品住宅成交量走势月济南市商品住宅成交量走势 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 与往年楼市相符，12 月商品房住宅成交量为 31.71 万，环比减少 33.5%,同比增加 147%。与供应 量相比，成交量的波动相对平稳，整体呈上升趋势。 济南房地产市场月报(2009-12) 2010 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 15982 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 28 3 3、成交结构分析成交结构分析 历城区成交量锐减历城区成交量锐减 图图 2-2-52-2-5：20092009 年年 11-1211-12 月商品住宅区域成交面积比重对比图月商品住宅区域成交面积比重对比图 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 本月历下区住宅成交量为 10.7 万，位于各区域之首，环比减少了 13.8%；其次成交量较大的为市 中，总成交量为 6.27 万，环比增加 31.5%；天桥区成交总量为 3.94 万，环比增加 33.9%。市中区成 交总量为 3.63 万，环比减少 32.4%。历城区样本较少，受个案因素影响，本月成交量锐减为 2.8 万， 环比减少 86%。高新区成交总量为 2.75 万，环比增加 83.3%。 从各区域成交量占比情况来看，排在首位的历下区占比 41%，市中区占比 24%，其他四区占比均在 20%以下。 济南房地产市场月报(2009-12) 2010 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 15982 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 29 表表 2-2-62-2-6：20092009 年年 1111 月和月和 20092009 年年 1212 月商品住宅区域成交面积表月商品住宅区域成交面积表 区域区域09.1109.11 成交面积（成交面积（）09.1209.12 成交面积成交面积()()环比增长（环比增长（% %） 高新区高新区 15008.4427503.9983.3% 槐荫区槐荫区 53655.7036290.3-32.4% 历城区历城区 200519.5228023.44-86% 历下区历下区 124382.15107248.3-13.8% 市中区市中区 47706.4162721.9431.5% 天桥区天桥区 29404.4139365.9133.9% 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 五、成交均价分析五、成交均价分析 图图 2-2-72-2-7：20082008 年年 1212 月月-2009-2009 年年 1212 月济南市商品住宅成交均价走势图月济南市商品住宅成交均价走势图 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 12 月住宅成交价格大幅上升，为 6255 元/平方米。本月份住宅成交均价环比增长 16.9%，同比增长 13.4%。 济南房地产市场月报(2009-12) 2010 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 15982 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 30 六、项目解析六、项目解析 表表 2-2-82-2-8：20092009 年年 1212 月份济南市住宅成交面积排行榜月份济南市住宅成交面积排行榜 排排 名名 项目名称项目名称 区区 域域 最早开盘时最早开盘时 间间 当月成交面积当月成交面积 ()() 当月成交均价当月成交均价 ( (元元/)/) 开发商开发商当月成交主力户型面积当月成交主力户型面积 1 鲁能领秀城 市 中 2008-12-730598.957145 山东鲁能亘富开发 有限公司 二房：88-92 四房： 141-147 2 东山小区 市 中 无法获取信 息 28310.343697 山东正盛房地产有 限公司 三房：135，136 四房：159 3 名士豪庭居 住区 历 下 2008-4-1920099.838707 山东南丰房地产发 展有限公司 二房：95，96 三房：141 4 海尔绿城全 运村 历 下 2008-11-3018615.959967 济南海尔绿城置业 有限公司 三房：114-136 5 文华园小区 历 下 2009-7-3117694.0410373 山东文华园住宅开 发建设有限公司 二房：62-88，三房： 113，131 6 银座常春藤 长 清 2007-11-1515984.93151 山东鲁商置业有限 公司 三房：105-127 7 金田苑小区 天 桥 无法获取信 息 15052.435235 山东金田苑房地产 开发有限公司 二房：97 三房：104 8 阳光 100 国际新城 市 中 2008-10-2613422.916001 济南阳光壹佰房地 产开发有限公司 二房:91-93三房： 141 9 钢城新苑工 程 历 城 无法获取信 息 13360.923528 济钢鲍德房地产公 司 二房：92，93 10 君逸左岸 天 桥 2008-5-210924.445934 济南华辰房地产有 限公司 二房：84-99 三房： 122-125 数据来源：CRIC 中国房地产决策系统 从本月成交排名来看历下区和市中区选楼盘最多，分别有 3 个项目；其次是天桥区，有 2 个项目， 长清和历城区各有 1 个项目。月度成交面积排名前三名分别是鲁能领秀城，东山小区和名士豪庭。 2、特色楼盘推荐文华园 济南房地产市场月报(2009-12) 2010 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 15982 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 31 图图 2-2-92-2-9：文华园项目规划示意图：文华园项目规划示意图 文华园位于历山路与和平路交叉口东南角，是历下区第一个开工建设的棚户区改造项目。该项目一 共 5 栋楼，规划居住户数为 1248 户，拆迁安置 700 户左右，其余为商品房。5 栋楼均为高层建筑，1 号 楼 18 层，2 号楼 26 层，3 号楼 24 层，4 号楼和 5 号楼均为 25 层建筑。其中，4 号楼和 5 号楼紧靠历山 路。 济南房地产市场月报(2009-12) 2010 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 15982 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 32 文华园项目占地 54 亩，规划总建筑面积 16 万平方米。地上容积率为 3.5，地下容积率为 1.2，绿地 面积不小于 40%，规划总停车位 986 个(地上 86 个，地下 900 个)，停车率 80%，可以基本满足居民及商 务停车需求。 此项目共 15 种户型，从 52.53 平米到 127.43 平米不等，90 平米以下的小户型占总户数的一半左右， 集中在 4 号楼、5 号楼和 1 号楼。 采用“四明设计”即明厅、明卧、明厨、明卫。 项目优势： 地处城市核心地段，区位优势明显； 周边配套完善，交通便利； 地暖方式取暖； 户型齐全，15 种户型，四明设计； 学区房； 投资价值大。 易居观点：易居观点：项目紧邻泺源大街中央商务区以及城市主干道历山路，区位价值明显，同时项目北端即将 有文华园二期项目启动，规划为高档写字楼，项目西侧新闻大厦旁也规划为高档写字楼即将开始建设， 历山路与泺源大街交汇处必将是未来城市中心区的钻石地段，而紧邻商务区的住宅其投资价值不言而喻。 济南房地产市场月报(2009-12) 2010 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 15982 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 33 第三章、营销媒体第三章、营销媒体 一、媒体分析一、媒体分析 1 1、媒体市场投放综述、媒体市场投放综述 图图 2-4-12-4-1：0808 年年 1212 月月0909 年年 1212 月济南房地产平面媒体广告投放走势图月济南房地产平面媒体广告投放走势图 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 本月济南房地产市场平面媒体投放总金额 858.24 万元、广告投放次数 105 次，广告总金额较上月增 加了 558.91 万元；本月济南房地产市场投放广告的楼盘为 45 个，环比增加 300%。 本月济南各楼盘平均广告投放金额为 19.07 万元。各楼盘