新盘持续放量房企心忧后市——2011年5月厦门房地产市.doc

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蕿肂肈薈蚁袅莇薈螃肁芃薇袆袃腿蚆薅聿肅蚅蚈袂莄蚄螀肇莀蚃羂袀芆蚃蚂膅膂艿螄羈肇芈袇膄莆芇薆羇节莆虿膂膈莆螁羅肄莅袃螈蒃莄蚃羃荿莃螅袆芅莂袇肁膁莁薇袄肇莀虿肀莅蒀螂袃芁葿袄肈膇蒈薄袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莈蒅薈膅芄蒄蚀羇膀蒄螃膃肆薃袅羆莄薂薅蝿芀薁蚇羄芆薀衿螇膂蕿蕿肂肈薈蚁袅莇薈螃肁芃薇袆袃腿蚆薅聿肅蚅蚈袂莄蚄螀肇莀蚃羂袀芆蚃蚂膅膂艿螄羈肇芈袇膄莆芇薆羇节莆虿膂膈莆螁羅肄莅袃螈蒃莄蚃羃荿莃螅袆芅莂袇肁膁莁薇袄肇莀虿肀莅蒀螂袃芁葿袄肈膇蒈薄袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莈蒅薈膅芄蒄蚀羇膀蒄螃膃肆薃袅羆莄薂薅蝿芀薁蚇羄芆薀衿螇膂蕿蕿肂肈薈蚁袅莇薈螃肁芃薇袆袃腿蚆薅聿肅蚅蚈袂莄蚄螀肇莀蚃羂袀芆蚃蚂膅膂艿螄羈肇芈袇膄莆芇薆羇节莆虿膂膈莆螁羅肄莅袃螈蒃莄蚃羃荿莃螅袆芅莂袇肁膁莁薇袄肇莀虿肀莅蒀螂袃芁葿袄肈膇蒈薄袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莈蒅薈膅芄蒄蚀羇膀蒄螃膃肆薃袅羆莄薂薅蝿芀薁蚇羄芆薀衿螇膂蕿蕿肂肈薈蚁袅莇薈螃肁芃薇袆袃腿蚆薅聿肅蚅蚈袂莄蚄螀肇莀蚃羂袀芆蚃蚂膅膂艿螄羈肇芈袇膄莆芇薆羇节莆虿膂膈莆螁羅肄莅袃螈蒃莄蚃羃荿莃螅袆芅莂袇肁膁莁薇袄肇莀虿肀莅蒀螂袃芁葿袄肈膇蒈薄袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莈蒅薈膅芄蒄蚀羇膀蒄螃膃肆薃袅羆莄薂薅蝿芀薁蚇羄芆薀衿螇膂蕿蕿肂肈薈蚁袅莇薈螃肁芃薇袆袃腿蚆薅聿肅蚅蚈袂莄蚄螀肇莀蚃羂袀芆蚃蚂膅膂艿螄羈肇芈袇膄莆芇薆羇节莆虿膂膈莆螁羅肄莅袃螈蒃莄蚃羃荿莃螅袆芅莂袇肁膁莁薇袄肇莀虿肀莅蒀螂袃芁葿袄肈膇蒈薄袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莈蒅薈膅芄蒄蚀羇膀蒄螃膃肆薃袅羆莄薂薅蝿芀薁蚇羄芆薀衿螇膂蕿蕿肂肈薈蚁袅莇薈螃肁芃薇袆袃腿蚆薅聿肅蚅蚈袂莄蚄螀肇莀蚃羂袀芆蚃蚂膅膂艿螄羈肇芈袇膄莆芇薆羇节莆虿膂膈莆螁羅肄莅袃螈蒃莄蚃羃荿莃螅袆芅莂袇肁膁莁薇袄肇莀虿肀莅蒀螂袃芁葿袄肈膇蒈薄袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莈蒅薈膅芄蒄蚀羇膀蒄螃膃肆薃袅羆莄薂薅蝿芀薁蚇羄芆薀衿螇膂蕿蕿肂肈薈蚁袅莇薈螃肁芃薇袆袃腿蚆薅聿肅蚅蚈袂莄蚄螀肇莀蚃羂袀芆蚃蚂膅膂艿螄羈肇芈袇膄莆芇薆羇节莆虿膂膈莆螁羅肄莅袃螈蒃莄蚃羃荿莃螅袆芅莂袇肁膁莁薇袄肇莀虿肀莅蒀螂袃芁葿袄肈膇蒈薄袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莈蒅薈膅芄蒄蚀羇膀蒄螃膃肆薃袅羆莄薂薅蝿芀薁蚇羄芆薀衿螇膂蕿蕿肂肈薈蚁袅莇薈螃肁芃薇袆袃腿蚆薅聿肅蚅蚈袂莄蚄螀肇莀蚃羂袀芆蚃蚂膅膂艿螄羈肇芈袇膄莆芇薆羇节莆虿膂膈莆螁羅肄莅袃螈蒃莄蚃羃荿莃螅袆芅莂袇肁膁莁薇袄肇莀虿肀莅蒀螂袃芁葿袄肈膇蒈薄袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莈蒅薈膅芄蒄蚀羇膀蒄螃膃肆薃袅羆莄薂薅蝿芀薁蚇羄芆薀衿螇膂蕿蕿肂肈薈蚁袅莇薈螃肁芃薇袆袃腿蚆薅聿肅蚅蚈袂莄蚄螀肇莀蚃羂袀芆蚃蚂膅膂艿螄羈肇芈袇膄莆芇薆羇节莆虿膂膈莆螁羅肄莅袃螈蒃莄蚃羃荿莃螅袆芅莂袇肁膁莁薇袄肇莀虿肀莅蒀螂袃芁葿袄肈膇蒈薄袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莈蒅薈膅芄蒄蚀羇膀蒄螃膃肆薃袅羆莄薂薅蝿芀薁蚇羄芆薀衿螇膂蕿蕿肂肈薈蚁袅莇薈螃肁芃薇袆袃腿蚆薅聿肅蚅蚈袂莄蚄螀肇莀蚃羂袀芆蚃蚂膅膂艿螄羈肇芈袇膄莆芇薆羇节莆虿膂膈莆螁羅肄莅袃螈蒃莄蚃羃荿莃螅袆芅莂袇肁膁莁薇袄肇莀虿肀莅蒀螂袃芁葿袄肈膇蒈薄袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莈蒅薈膅芄蒄蚀羇膀蒄螃膃肆薃袅羆莄薂薅蝿芀薁蚇羄芆薀衿螇膂蕿蕿肂肈薈蚁袅莇薈螃肁芃薇袆袃腿蚆薅聿肅蚅蚈袂莄蚄螀肇莀蚃羂袀芆蚃蚂膅膂艿螄羈肇芈袇膄莆芇薆羇节莆虿膂膈莆螁羅肄莅袃螈蒃莄蚃羃荿莃螅袆芅莂袇肁膁莁薇袄肇莀虿肀莅蒀螂袃芁葿袄肈膇蒈薄袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莈蒅薈膅芄蒄蚀羇膀蒄螃膃肆薃袅羆莄薂薅蝿芀薁蚇羄芆薀衿螇膂蕿蕿肂肈薈蚁袅莇薈螃肁芃薇袆袃腿蚆薅聿肅蚅蚈袂莄蚄螀肇莀蚃羂袀芆蚃蚂膅膂艿螄羈肇芈袇膄莆芇薆羇节莆虿膂膈莆螁羅肄莅袃螈蒃莄蚃羃荿莃螅袆芅莂袇肁膁莁薇袄肇莀虿肀莅蒀螂袃芁葿袄肈膇蒈薄袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莈蒅薈膅芄蒄蚀羇膀蒄螃膃肆薃袅羆莄薂薅蝿芀薁蚇羄芆薀衿螇膂蕿蕿肂肈薈蚁袅莇薈螃肁芃薇袆袃腿蚆薅聿肅蚅蚈袂莄蚄螀肇莀蚃羂袀芆蚃蚂膅膂艿螄羈肇芈袇膄莆芇薆羇节莆虿膂膈莆螁羅肄莅袃螈蒃莄蚃羃荿莃螅袆芅莂袇肁膁莁薇袄肇莀虿肀莅蒀螂袃芁葿袄肈膇蒈薄袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莈蒅薈膅芄蒄蚀羇膀蒄螃膃肆薃袅羆莄薂薅蝿芀薁蚇羄芆薀衿螇膂蕿蕿肂肈薈蚁袅莇薈螃肁芃薇袆袃腿蚆薅聿肅蚅蚈袂莄蚄螀肇莀蚃羂袀芆蚃蚂膅膂艿螄羈肇芈袇膄莆芇薆羇节莆虿膂膈莆螁羅肄莅袃螈蒃莄蚃羃荿莃螅袆芅莂袇肁膁莁薇袄肇莀虿肀莅蒀螂袃芁葿袄肈膇蒈薄袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莈蒅薈膅芄蒄蚀羇膀蒄螃膃肆薃袅羆莄薂薅蝿芀薁蚇羄芆薀衿螇膂蕿蕿肂肈薈蚁袅莇薈螃肁芃薇袆袃腿蚆薅聿肅蚅蚈袂莄蚄螀肇莀蚃羂袀芆蚃蚂膅膂艿螄羈肇芈袇膄莆芇薆羇节莆虿膂膈莆螁羅肄莅袃螈蒃莄蚃羃荿莃螅袆芅莂袇肁膁莁薇袄肇莀虿肀莅蒀螂袃芁葿袄肈膇蒈薄袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莈蒅薈膅芄蒄蚀羇膀蒄螃膃肆薃袅羆莄薂薅蝿芀薁蚇羄芆薀衿螇膂蕿蕿肂肈薈蚁袅莇薈螃肁芃薇袆袃腿蚆薅聿肅蚅蚈袂莄蚄螀肇莀蚃羂袀芆蚃蚂膅膂艿螄羈肇芈袇膄莆芇薆羇节莆虿膂膈莆螁羅肄莅袃螈蒃莄蚃羃荿莃螅袆芅莂袇肁膁莁薇袄肇莀虿肀莅蒀螂袃芁葿袄肈膇蒈薄袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莈蒅薈膅芄蒄蚀羇膀蒄螃膃肆薃袅羆莄薂薅蝿芀薁蚇羄芆薀衿螇膂蕿蕿肂肈薈蚁袅莇薈螃肁芃薇袆袃腿蚆薅聿肅蚅蚈袂莄蚄螀肇莀蚃羂袀芆蚃蚂膅膂艿螄羈肇芈袇膄莆芇薆羇节莆虿膂膈莆螁羅肄莅袃螈蒃莄蚃羃荿莃螅袆芅莂袇肁膁莁薇袄肇莀虿肀莅蒀螂袃芁葿袄肈膇蒈薄袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莈蒅薈膅芄蒄蚀羇膀蒄螃膃肆薃袅羆莄薂薅蝿芀薁蚇羄芆薀衿螇膂蕿蕿肂肈薈蚁袅莇薈螃肁芃薇袆袃腿蚆薅聿肅蚅蚈袂莄蚄螀肇莀蚃羂袀芆蚃蚂膅膂艿螄羈肇芈袇膄莆芇薆羇节莆虿膂膈莆螁羅肄莅袃螈蒃莄蚃羃荿莃螅袆芅莂袇肁膁莁薇袄肇莀虿肀莅蒀螂袃芁葿袄肈膇蒈薄袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莈蒅薈膅芄蒄蚀羇膀蒄螃膃肆薃袅羆莄薂薅蝿芀薁蚇羄芆薀衿螇膂蕿蕿肂肈薈蚁袅莇薈螃肁芃薇袆袃腿蚆薅聿肅蚅蚈袂莄蚄螀肇莀蚃羂袀芆蚃蚂膅膂艿螄羈肇芈袇膄莆芇薆羇节莆虿膂膈莆螁羅肄莅袃螈蒃莄蚃羃荿莃螅袆芅莂袇肁膁莁薇袄肇莀虿肀莅蒀螂袃芁葿袄肈膇蒈薄袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莈蒅薈膅芄蒄蚀羇膀蒄螃膃肆薃袅羆莄薂薅蝿芀薁蚇羄芆薀衿螇膂蕿蕿肂肈薈蚁袅莇薈螃肁芃薇袆袃腿蚆薅聿肅蚅蚈袂莄蚄螀肇莀蚃羂袀芆蚃蚂膅膂艿螄羈肇芈袇膄莆芇薆羇节莆虿膂膈莆螁羅肄莅袃螈蒃莄蚃羃荿莃螅袆芅莂袇肁膁莁薇袄肇莀虿肀莅蒀螂袃芁葿袄肈膇蒈薄袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莈蒅薈膅芄蒄蚀羇膀蒄螃膃肆薃袅羆莄薂薅蝿芀薁蚇羄芆薀衿螇膂蕿蕿肂肈薈蚁袅莇薈螃肁芃薇袆袃腿蚆薅聿肅蚅蚈袂莄蚄螀肇莀蚃羂袀芆蚃蚂膅膂艿螄羈肇芈袇膄莆芇薆羇节莆虿膂膈莆螁羅肄莅袃螈蒃莄蚃羃荿莃螅袆芅莂袇肁膁莁薇袄肇莀虿肀莅蒀螂袃芁葿袄肈膇蒈薄袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莈蒅薈膅芄蒄蚀羇膀蒄螃膃肆薃袅羆莄薂薅蝿芀薁蚇羄芆薀衿螇膂蕿蕿肂肈薈蚁袅莇薈螃肁芃薇袆袃腿蚆薅聿肅蚅蚈袂莄蚄螀肇莀蚃羂袀芆蚃蚂膅膂艿螄羈肇芈袇膄莆芇薆羇节莆虿膂膈莆螁羅肄莅袃螈蒃莄蚃羃荿莃螅袆芅莂袇肁膁莁薇袄肇莀虿肀莅蒀螂袃芁葿袄肈膇蒈薄袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莈蒅薈膅芄蒄蚀羇膀蒄螃膃肆薃袅羆莄薂薅蝿芀薁蚇羄芆薀衿螇膂蕿蕿肂肈薈蚁袅莇薈螃肁芃薇袆袃腿蚆薅聿肅蚅蚈袂莄蚄螀肇莀蚃羂袀芆蚃蚂膅膂艿螄羈肇芈袇膄莆芇薆羇节莆虿膂膈莆螁羅肄莅袃螈蒃莄蚃羃荿莃螅袆芅莂袇肁膁莁薇袄肇莀虿肀莅蒀螂袃芁葿袄肈膇蒈薄袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莈蒅薈膅芄蒄蚀羇膀蒄螃膃肆薃袅羆莄薂薅蝿芀薁蚇羄芆薀衿螇膂蕿蕿肂肈薈蚁袅莇薈螃肁芃薇袆袃腿蚆薅聿肅蚅蚈袂莄蚄螀肇莀蚃羂袀芆蚃蚂膅膂艿螄羈肇芈袇膄莆芇薆羇节莆虿膂膈莆螁羅肄莅袃螈蒃莄蚃羃荿莃螅袆芅莂袇肁膁莁薇袄肇莀虿肀莅蒀螂袃芁葿袄肈膇蒈薄袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莈蒅薈膅芄蒄蚀羇膀蒄螃膃肆薃袅羆莄薂薅蝿芀薁蚇羄芆薀衿螇膂蕿蕿肂肈薈蚁袅莇薈螃肁芃薇袆袃腿蚆薅聿肅蚅蚈袂莄蚄螀肇莀蚃羂袀芆蚃蚂膅膂艿螄羈肇芈袇膄莆芇薆羇节莆虿膂膈莆螁羅肄莅袃螈蒃莄蚃羃荿莃螅袆芅莂袇肁膁莁薇袄肇莀虿肀莅蒀螂袃芁葿袄肈膇蒈薄袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莈蒅薈膅芄蒄蚀羇膀蒄螃膃肆薃袅羆莄薂薅蝿芀薁蚇羄芆薀衿螇膂蕿蕿肂肈薈蚁袅莇薈螃肁芃薇袆袃腿蚆薅聿肅蚅蚈袂莄蚄螀肇莀蚃羂袀芆蚃蚂膅膂艿螄羈肇芈袇膄莆芇薆羇节莆虿膂膈莆螁羅肄莅袃螈蒃莄蚃羃荿莃螅袆芅莂袇肁膁莁薇袄肇莀虿肀莅蒀螂袃芁葿袄肈膇蒈薄袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莈蒅薈膅芄蒄蚀羇膀蒄螃膃肆薃袅羆莄薂薅蝿芀薁蚇羄芆薀衿螇膂蕿蕿肂肈薈蚁袅莇薈螃肁芃薇袆袃腿蚆薅聿肅蚅蚈袂莄蚄螀肇莀蚃羂袀芆蚃蚂膅膂艿螄羈肇芈袇膄莆芇薆羇节莆虿膂膈莆螁羅肄莅袃螈蒃莄蚃羃荿莃螅袆芅莂袇肁膁莁薇袄肇莀虿肀莅蒀螂袃芁葿袄肈膇蒈薄袁肃蒇螆肆聿蒆袈罿莈蒅薈膅芄蒄蚀羇膀蒄螃膃肆薃袅羆莄薂薅蝿芀薁蚇羄芆薀衿 新盘持续放量 房企心忧后市2011年5月厦门房地产市场形势分析城市年轮 咨询中心2011年5月31日14目 录一、楼市综述11.调控继续 银根收紧贷款难12.扎堆开盘推动成交13.房企心忧后市 小步快跑齐推盘14.2011年5月厦门商品房成交数据1二、环境解读21.经济：国房指数逐月恢复 CPI持续破五22.金融：第五次提准 贷款成本明显加大23.政策：楼市定向三二一 央企拟进军保障房34.各地：市场供应放量 楼盘偶现降价35.厦门：年内拟建万套限价房 中低端市场受冲击4三、月度回顾41.土地与批售51.1.土地：厦门首个限价房项目选址翔安 花落建发51.2.批售：岛内岛外齐爆发 竞争进一步加剧52.备案数据分析62.1.商品房：非住宅推售间歇 住宅顶大梁62.2.住宅：供应驱动成交 总体未上高位62.3.客群：本地客源已超六成72.4.区域：岛内外“二八”结构再现72.5.楼盘TOP10：集美四盘登榜 高性价比新房热卖73.楼盘推售83.1.五月市况：楼盘总动员83.2.明星楼盘9四、后市展望101.六月推盘：岛内高端盘或将集中放量102.前景展望12新盘持续放量 房企心忧后市2011年5月厦门房地产市场形势分析一、 楼市综述1. 调控继续 银根收紧贷款难5月，CPI继续高位维持，存款准备金率稳步提高。国资委明令央企进入保障房建设领域，厦门限价房进入实质性建设阶段。此外，多地首套房利率和首付开始提高。受连续多月的严厉调控影响，一些地区的部分楼盘开始降价促销，开发企业资金链问题初露端倪。2. 扎堆开盘推动成交受市场供应集中放量和开发商加大促销力度影响，厦门5月住宅成交共20.73万，环比增加56%。与此同时，非住宅市场缺少市场供应，所占份额明显减少，商品住宅挑动大梁。3. 房企心忧后市 小步快跑齐推盘受限购、限贷等调控因素影响，厦门楼市本地客群已超六成，异地购买客户基本绝迹，购房者“买一套，少一组”。5月末批售量加大，多个岛内盘将在6月加入战团，开发商多采取小步快跑策略，市场竞争更形激烈。融资困难、客源减少、竞争加剧，都将对开发商的危机管理能力提出严峻的考验。4. 2011年5月厦门商品房成交数据2011年5月厦门市各物业成交情况面积（万）环比同比商品房30.6117.47%-10.03%其中：住宅20.7355.84%66.24%商业0.69-55.58%-79.67%写字楼2.78-42.35%-44.58%车库4.22-5.51%-29.25%注：统计时段为2011年4月26日2011年5月25日。5月份，厦门楼市商品住宅表现突出，成为本月成交的主力军，而受到市场有效供应等因素，非住宅物业成交量大幅下降。相比2010年4月17日“国十条”阴霾下的5月份，更加严厉的调控政策效果似乎并不明显，但长久以往，调控政策将水滴石穿，楼市锐气必将磨灭。二、 环境解读5月，有不变，也有变化。房地产业继续处于景气状态；CPI持续高位；央行按惯例“提准”；住建部重申调控。不同的是，国资委明令央企进军保障房建设；多地提高首套房的首付和利率；各地楼市有所松动，楼盘降价开始出现；厦门限价房迈出了制度建设和土地出让的第一步；1. 经济：国房指数逐月恢复 CPI持续破五自2010年末跌101.79的低位后，国房景气指数不断上行，至2011年4月已恢复到103.19。全国楼市逐渐恢复。4月份全国CPI同比上涨5.3%，1-4月的累计量也突破5%的警戒线，达到5.1%。我国面临的通胀压力巨大，且存在继续增强的可能，抗通胀形势严峻。2. 金融：第五次提准 贷款成本明显加大5月“提准”后，存款准备金率逐月提高的叠加效应渐渐显现，银行可贷资金减少，供不应求，贷款成本水涨船高。多地商业银行首套房的首付款比例和利率水平近期已有所提高。l 提准5月18日，央行宣布年内第五次上调存贷款准备金率0.5个百分点；这是央行年内第五次上调存款准备金率。l 提首付北京、温州、合肥等多地区银行提高首套住房按揭首付比例；银监会表示各商业银行可自主确定首套房首付比例。l 提利率继全面取消利率优惠后，多地四大银行将首套房贷款利率提高5%到10%；股份制银行的升幅更大。3. 政策：楼市定向三二一 央企拟进军保障房l 住建部：锁定下一步调控方向和目标5月24日，住建部某官员表示，房地产市场调控下一步的方向与目标为：一严控严格控制投机投资型需求两协调与经济社会发展相协调与住宅产业发展相协调三基本供需保持基本平衡结构保持基本合理价格保持基本稳定l 国资委：要求央企积极参与保障房建设5月3日，国资委发布关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知，通知要求：“房地产开发企业要抓住各地在保障性住房土地供应、投资补助、财政贴息、融资、税费等方面出台优惠政策的机会，将保障性住房与商业性房地产开发有机结合起来。”国资委作出这一决定，主要是基于三点背景：一是2011年的年度1000万套保障房建设任务；二是地方政府对保障房建设积极性低，资金不足；三是银根收紧，开发商资金链收紧。推动央企参与各地保障房建设，将能形成中央、地方、企业三赢的局面。4. 各地：市场供应放量 楼盘偶现降价5月，为冲击半年度业绩，各地开发商推盘量明显加大。五一热推后，成交再陷低迷。刚需盘占据主力，豪宅销售疲软。开发商资金吃紧，在售楼盘优惠有所加大，部分项目开始降价销售。l 北京5月，开盘项目增多，主打小户型项目占比明显加大 ，楼市或重返刚需时代。住宅存货量已超10万套，6月拟开盘项目整体报价小幅走低。l 深圳5月1日起，深圳开始实行“限价令”，分片区制定均价上限。五一期间，中海地产组织千套房源降价促销，引发刚需抢购。但此后，楼市陷入更深观望，新房成交量持续下滑。l 上海五一以来，土地拍卖溢价率降低，部分开发商开始低价出货，显示开发商资金链已吃紧。实践表明，降价仍能有效拉动项目成交。二手豪宅议价空间加大，普遍有所降价。5. 厦门：年内拟建万套限价房 中低端市场受冲击l 本地无房户可申请 8年内不得转让厦门市的限价房管理办法已经公布，重点如下：厦门市限价商品住房管理办法（试行）重点内容项目内容申请条件1.本地户籍；2.在厦无房；3.单身30岁以上；4.政府规定的其他要求转让条件1.登记之日起8年内不得上市转让；2.未明示是否要上交转让收益使用限制1.要求交房后一年内入住；2.未明示其后是否可以向外出租价格确定1.政府制定销售价格；2.按周边区域同等普通商品住房市场价格的一定比例测定主要房源1.出让土地新建；2.其他存量政策性住房转为限价房l 限价房渐现 中低端市场将受冲击2011年，厦门拟建4万套保障性住房，包括限价房11200套。5月，厦门第一宗限价房地块已经顺利出让，要实现万套限价房，年内还将开建多个限价房项目，这批限价房的出现将对厦门的中低端住宅市场产生一定冲击。三、 月度回顾5月，厦门首幅限价房地块由建发集团取得，岛内外多个项目集中批售；网签数据显示，住宅成交明显提高，非住宅物业市场份额迅速滑落；楼盘表现上，5月市场以岛外楼盘为主，6月份岛内高端盘将扎堆入市，市场竞争日趋激烈；1. 土地与批售1.1. 土地：厦门首个限价房项目选址翔安 花落建发5月13日，建发集团以底价取得厦门首幅限价房地块，楼面地价1216元/。项目建成后，最高售价不超过5700元/，最低不低于4700元/，均价5200元/ 。 该地块位于翔安隧道出口处、明发半岛祥湾南面，联合博学园、首开领翔国际北面，区位较好，交通也较便利。项目套型面积在70到90之间，房源总量近2000套。2011年5月13日厦门土地拍卖会商住用地出让情况宗地号地址用途占地()建筑面积（）成交价(万元)楼面地价(元/)溢价竞买人2011XP01翔安区翔安南部新城片区新城中路与成场路交叉口东北侧商住78600168600205001216 0建发集团5月，厦门无其他地块出让。1.2. 批售：岛内岛外齐爆发 竞争进一步加剧5月，多个楼盘的大批房源集中在月末批准预售，6月将有大量房源推向市场。这些楼盘多为岛外项目，杏林湾1号、杏林湾营运中心、金域华府等均为名企大盘；岛内项目明显增加，鑫塔水尚、国贸天域、源昌宝墅湾也加入战团。5月新入市楼盘尚未完全消化，加上6月新盘，楼市竞争或将更为激烈。注：统计时段为2011年4月26日2011年5月25日。2. 备案数据分析2.1. 商品房：非住宅推售间歇 住宅顶大梁5月，厦门商品房成交登记30.61万，环比增加17%。其中，住宅成交环比增加56%，但非住宅成交环比减少23%。非住宅市场份额明显减少，由上月的49%降至5月的32%。这主要是由于近期市场上没有大型非住宅项目推出，仅依靠此前批售房源，如五华大厦、永建顶尚等维持市场。随着杏林湾营运中心、闽南古镇等项目的入市，非住宅市场将有所恢复。住宅成交大增长恢复到一般水平住宅猛增占近七成注：统计时段为2011年4月26日2011年5月25日。2.2. 住宅：供应驱动成交 总体未上高位5月，厦门市场共成交住宅20.73万，环比增加56%，同比增加66%。环比和同比数据虽高，并不能说市场形势高涨，受到限购、限贷等调控措施，有限有效的市场容量将逐步消耗，后市不确定性也将增加。5月历来是楼市旺季，多个新盘入市，各大楼盘都在促销优惠，而21万只是2010年的月均水平，只取得这一成绩，说明市场虽有恢复，但仍难上高位，主要问题在客源不足。新盘入市带动成交4.17新政成交放缓1.26新政成交锐减成交持续回升住宅月度成交面积趋势线，统计时段为2011年4月26日2011年5月25日。2.3. 客群：本地客源已超六成本地客群比例持续上扬，异地客群降至四成以下，投资客群几近绝迹。缺少了外地客源，购房者真正“买一个，少一个”，部分楼盘出现客源不足现象。多盘遭遇一期开盘火爆，二期销售开始回归理性，“日光盘”现象几乎绝迹。市场的天平正向买方移动。2.4. 区域：岛内外“二八”现象再现岛外持续发力，住宅共成交16.43万，占全市成交的八成。其中，集美再占鳌头，成交占全市三成，且后劲不减。同安和海沧各占两成，其余三区各占一成。岛内外住宅成交再现“二八”现象。2011年5月厦门市住宅成交分区情况区域成交套（套）成交面积（万）套均面积（/套）全市180520.73115岛内3094.30139岛外149616.43110思明1211.83151湖里1882.47131集美5656.38113海沧3393.97117同安3723.70100翔安2202.37108注：统计时段为2011年4月26日2011年5月25日。2.5. 楼盘TOP10：集美四盘登榜，性价比新房热卖5月热销楼盘TOP10以岛外低总价、性价比的刚需楼盘为主，畅销户型主要为两房、三房；其中，集美入选四个楼盘，同安翔安各二，岛内仅占其一，岛外成交为主；具体来讲，天湖、杏林湾1号、莲花尚院等新盘热销，月售百套以上，岛内成交受阻。名次项目名称套数面积()1天湖城天湖32438466.642住宅莲花尚院23424147.973万科金域华府22318640.384联发杏林湾1号19023301.455国贸金门湾11012606.086禹洲环东国际908340.297特房山水新座/尚座8810635.038厦航高郡707,139.949泉舜泉水湾2期696734.3510特房美地雅登655880.52厦门五月（5月1日至31日数据）成交楼盘前十名榜单。3. 楼盘推售3.1. 五月市况：楼盘总动员l 岛内外楼盘大推售在五一节和人居展汇聚的五月，几乎厦门所有楼盘都举行了促销活动，开盘、加推、打折，无所不有。选择在此期间开盘的岛内重点楼盘有特房山水尚座、宝嘉誉峰等，岛外有明发半岛翔湾、住宅莲花尚院（二期）、大学康城美域等。宝嘉誉峰开盘现场明发半岛祥湾开盘现场l 供方小步快跑 买方多看少动各大楼盘虽都有动作，但推盘量并不算大，如明发半岛祥湾在5月8日开盘当天仅推出11、12#楼共96套两房房源。目前岛外热点区域房价已在万元/左右，刚需客抗拒心理加强，以多看少动，暂时观望为主。厦门五月楼市开盘汇总表楼盘名称开盘时间楼盘片区主力面积主力户型均价元/推量套房源销售山水尚座1#楼4.30湖里区湖边水库123144三房17000130 近七成山水尚座2#楼5.15湖里区湖边水库130140三房16500127不到一成天湖城天湖4.30海沧区海沧新城93135二、三房9600321基本售罄宝嘉誉峰一期4.30思明区SM片区101170三、四房 24000226近七成金山湖景大厦5.1湖里区湖边水库83160二、三房2200094约三成厦航高郡4#楼5.1同安区城西新城片99122二、三房9300220约三成国贸金门湾5.5翔安区大嶝岛250650别墅5900543约两成明发半岛翔湾5.8翔安区翔安新城7590两房950096约六成杏林湾1号2#楼5.14思明区杏林片区88-143二、三房11500468约三成莲花尚院二期5.15集美区集美新城88128二、三房8500331七成以上万科金域华府5.28思明区杏林片区8385两房11000302约九成大学康城美域5.28集美区杏北新城89127二、三房7500243约五成3.2. 明星楼盘l 莲花尚院：二期开盘 当日售逾七成4月9日，莲花尚院一期开盘即受到热捧，一举夺得4月销售冠军。5月15日，莲花尚院二期开盘，加推1#、2#楼，所推户型为88-128的两房、三房，均价在8500元/ .莲花尚院二期加推的1#、2#楼，两栋新品共计323套，由于定位准确、售价合理，开盘当天，近七成房源被客户抢定。l 杏林湾1号：2#楼加推，销售有所放缓5月14日，杏林湾1号花园加推2#楼，主力户型为88-143二/三/四房，均价在11500元/。此次加推的2#楼，共计468套房源，已售住宅约110套。杏林湾1号位于出岛第一站，海景资源丰富，但受客源不足影响，销售情况不如此前推售的1#、3#楼。l 金域华府：21#楼开盘，销售达九成万科金域华府21#楼于5月28日开盘，主推户型为82-85两房，均价在11000元/。21#楼共计302套房源，由于万科的品牌知名度及优越的地理位置，周边成熟的配套，金域华府开盘当天销售达九成。现场人气火爆万科P金域华府二期现场沙盘四、 后市展望1. 六月推盘：岛内高端盘或将集中放量岛内外高端盘在蛰伏多月后，近期终于出现了集体出击的迹象。宝嘉誉峰一期已于5月开盘，鑫塔水尚、源昌宝墅湾、国贸天域也在5月末取得预售证，6月岛内楼市注定不会平静。开发商近期集中入市主要基于三点原因：一是受此前岛外部分楼盘热销鼓舞；二是资金压力逐渐显现；三是为了冲击半年度业绩。宝嘉誉峰效果图源昌宝墅湾效果图半山御景效果图联发滨海名居效果图厦门6月份岛内外新盘一览表楼盘名称楼盘片区预计开盘时间主力产品结构备注面积（）户型半山御景湖里仙岳片区6月120250 三至五房联发滨海名居思明会展片区6月初98 -166 两、三房首推1#楼 永建顶尚湖里枋湖片区6月2030SOHO均价约19000元/鑫塔水尚思明观音山片区6月107175 两房5月21日开始内部认购大洲国际龙郡思明会展片区6月底132160 220350 四、五房，别墅宝嘉誉峰思明区仙岳片区6月157170 三、四房二期洋房组团 源昌宝墅湾思明环岛路6月中旬140250 四房起价预计3到4万元/ 海上五月花集美区环东海域6月中旬80112两、三房，别墅将推600多套房源 招商海德公园集美区滨海大道6月100200两到四房，别墅巴厘香泉同安汀溪水库6月下旬5287 一房、两房公寓将推“汤HOUSE”系列，约900套房源 禹洲高尔夫海沧区马青路 6月上旬280570 85245两到四房，别墅首推280-410别墅 联合博学园翔安大道6月80120 两房、三房2. 前景展望l 供应继续放量 竞争更加激烈经过多月的供需观望，5月的厦门楼市供应明显加大，市场成交虽有扩大，但只达到上年的月平均水平，未达旺季高位。虽然如此，仍有大批房源选择在6月入市，其中不乏一直按兵不动的岛内高端盘。旧盘尚未充分消化，新盘已然上市。供应放量之下，有限的客源显得更为抢手，市场竞争将更为激烈。联发滨海名居样板房开放国贸天琴湾二期开盘源昌宝墅湾拟6月开盘大洲国际龙郡拟6月入市l 价格因素对购房决策的影响扩大限购持续作用，异地投资客基本绝迹。刚需客群在购房者中的占比再度提高，而刚需客群对价格往往更为关注。然而，房价持续高位运行，目前岛外热点区域的房价多在万元以上，刚需家庭已较难承受。随着刚需客群逐步占据市场主流和房价的高位运行，价格因素将对购房者产生了更大的影响。市场供应不断加大，各大房企持续少量推盘，市场存量逐渐增多，竞争必将更加激烈；然而，刚需客群为主的购房者并未明显转变态度，政策稳步收紧下，观望虽消，僵持未减。在限购、限贷、限价的楼市“三限时代”，如何进行销售突破，顺应趋势，将成为开发企业思考的重中之重。城市年轮 咨询中心2011年5月31日 芄薀羇羆蒀蒆羆聿芃螅羅膁蒈蚁肄芃芁薇肄羃蒇蒃肃肅艿袁肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿蚇膂莆蒅蚆芄薁螄蚅羄莄蚀螄肆薀薆螃膈莃蒂螂莁膅袀螂肀蒁螆螁膃芄蚂螀芅葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇螃袇腿芀虿袆节蒆薅袆肁艿薁袅膄薄蒇袄芆莇螅袃羆薂蚁袂肈莅薇羁膀薁蒃羀节莃螂羀羂膆蚈罿膄莂蚄羈芇芄薀羇羆蒀蒆羆聿芃螅羅膁蒈蚁肄芃芁薇肄羃蒇蒃肃肅艿袁肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿蚇膂莆蒅蚆芄薁螄蚅羄莄蚀螄肆薀薆螃膈莃蒂螂莁膅袀螂肀蒁螆螁膃芄蚂螀芅葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇螃袇腿芀虿袆节蒆薅袆肁艿薁袅膄薄蒇袄芆莇螅袃羆薂蚁袂肈莅薇羁膀薁蒃羀节莃螂羀羂膆蚈罿膄莂蚄羈芇芄薀羇羆蒀蒆羆聿芃螅羅膁蒈蚁肄芃芁薇肄羃蒇蒃肃肅艿袁肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿蚇膂莆蒅蚆芄薁螄蚅羄莄蚀螄肆薀薆螃膈莃蒂螂莁膅袀螂肀蒁螆螁膃芄蚂螀芅葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇螃袇腿芀虿袆节蒆薅袆肁艿薁袅膄薄蒇袄芆莇螅袃羆薂蚁袂肈莅薇羁膀薁蒃羀节莃螂羀羂膆蚈罿膄莂蚄羈芇芄薀羇羆蒀蒆羆聿芃螅羅膁蒈蚁肄芃芁薇肄羃蒇蒃肃肅艿袁肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿蚇膂莆蒅蚆芄薁螄蚅羄莄蚀螄肆薀薆螃膈莃蒂螂莁膅袀螂肀蒁螆螁膃芄蚂螀芅葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇螃袇腿芀虿袆节蒆薅袆肁艿薁袅膄薄蒇袄芆莇螅袃羆薂蚁袂肈莅薇羁膀薁蒃羀节莃螂羀羂膆蚈罿膄莂蚄羈芇芄薀羇羆蒀蒆羆聿芃螅羅膁蒈蚁肄芃芁薇肄羃蒇蒃肃肅艿袁肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿蚇膂莆蒅蚆芄薁螄蚅羄莄蚀螄肆薀薆螃膈莃蒂螂莁膅袀螂肀蒁螆螁膃芄蚂螀芅葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇螃袇腿芀虿袆节蒆薅袆肁艿薁袅膄薄蒇袄芆莇螅袃羆薂蚁袂肈莅薇羁膀薁蒃羀节莃螂羀羂膆蚈罿膄莂蚄羈芇芄薀羇羆蒀蒆羆聿芃螅羅膁蒈蚁肄芃芁薇肄羃蒇蒃肃肅艿袁肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿蚇膂莆蒅蚆芄薁螄蚅羄莄蚀螄肆薀薆螃膈莃蒂螂莁膅袀螂肀蒁螆螁膃芄蚂螀芅葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇螃袇腿芀虿袆节蒆薅袆肁艿薁袅膄薄蒇袄芆莇螅袃羆薂蚁袂肈莅薇羁膀薁蒃羀节莃螂羀羂膆蚈罿膄莂蚄羈芇芄薀羇羆蒀蒆羆聿芃螅羅膁蒈蚁肄芃芁薇肄羃蒇蒃肃肅艿袁肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿蚇膂莆蒅蚆芄薁螄蚅羄莄蚀螄肆薀薆螃膈莃蒂螂莁膅袀螂肀蒁螆螁膃芄蚂螀芅葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇螃袇腿芀虿袆节蒆薅袆肁艿薁袅膄薄蒇袄芆莇螅袃羆薂蚁袂肈莅薇羁膀薁蒃羀节莃螂羀羂膆蚈罿膄莂蚄羈芇芄薀羇羆蒀蒆羆聿芃螅羅膁蒈蚁肄芃芁薇肄羃蒇蒃肃肅艿袁肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿蚇膂莆蒅蚆芄薁螄蚅羄莄蚀螄肆薀薆螃膈莃蒂螂莁膅袀螂肀蒁螆螁膃芄蚂螀芅葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇螃袇腿芀虿袆节蒆薅袆肁艿薁袅膄薄蒇袄芆莇螅袃羆薂蚁袂肈莅薇羁膀薁蒃羀节莃螂羀羂膆蚈罿膄莂蚄羈芇芄薀羇羆蒀蒆羆聿芃螅羅膁蒈蚁肄芃芁薇肄羃蒇蒃肃肅艿袁肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿蚇膂莆蒅蚆芄薁螄蚅羄莄蚀螄肆薀薆螃膈莃蒂螂莁膅袀螂肀蒁螆螁膃芄蚂螀芅葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇螃袇腿芀虿袆节蒆薅袆肁艿薁袅膄薄蒇袄芆莇螅袃羆薂蚁袂肈莅薇羁膀薁蒃羀节莃螂羀羂膆蚈罿膄莂蚄羈芇芄薀羇羆蒀蒆羆聿芃螅羅膁蒈蚁肄芃芁薇肄羃蒇蒃肃肅艿袁肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿蚇膂莆蒅蚆芄薁螄蚅羄莄蚀螄肆薀薆螃膈莃蒂螂莁膅袀螂肀蒁螆螁膃芄蚂螀芅葿薈蝿羅节蒄袈肇蒇螃袇腿芀虿袆节蒆薅袆肁艿薁袅膄薄蒇袄芆莇螅袃羆薂蚁袂肈莅薇羁膀薁蒃羀节莃螂羀羂膆蚈罿膄莂蚄羈