《项目营销推广篇》word版.doc

南方国际广场投标方案 89 第四部分 项目营销推广篇一、 整体品牌推广战略及战术（一） 整体品牌推广战略随着房地产市场的日益成熟，项目品牌、发展商品牌逐渐发展成为决定一个项目、乃至一个企业成功、发展的关键因素。针对本项目的固有特征和南方电力的坚实企业基础，在本项目的开发、销售过程中：充分利用各项优势、采用高效的品牌实施、发展战略，打造南方电力企业品牌产业链，将是迅速打造项目品牌,奠定南方电力在深圳房地产市场新兴、品牌开发企业品牌坚实基础的通衢大道。（二） 品牌推广战术1、 品牌扩展战术目前，本项目作为南方电力进军地产市场的奠基之作，其肩负者将南方电力品牌内容强力扩展和不断增强的历史性任务。因此，在本项目的开发、销售过程中，必须采用品牌扩展战术，组织实施系列的公关活动，进而成功实现南方电力品牌顺利的扩展和提升。2、 品牌渗透战术在对企业原有品牌内容进行扩展的同时，对现有品牌感召力、影响力的充分利用则是对品牌效应的充分运用。所以，利用全方位的品牌展示、品牌效力传递，实施品牌渗透战术，将是本项目成功启动、持续旺销的有力支柱。3、 品牌互动战术如果，南方电力的企业品牌是本项目成功的基石。那么，本项目力求塑造的精品物业、片区市场领跑者的物业品牌则强固基石的内蓄生命力。在扩展企业品牌、将企业品牌向项目不断渗透的同时，利用多途径的公关、促销活动，采用品牌互动战术，实现品牌的“双赢”。（三） 品牌形象塑造战术在确定整体品牌推广策略之后，针对本项目具体的营销推广构想，我司提出品牌形象塑造“四化战术”：1、 主题系列化对企业、物业品牌形象的维护工程在确定整体核心主题后，根据不同阶段确立相应的主题循序渐进。2、 广告新闻化在营销过程中，密切与主流媒体的紧密合作关系，大量使用软性炒作文章进行项目形象推广和信息发布工作。3、 活动节点化配合工程进度、销售节点，通过清晰、鲜明的系列化公关、宣传等活动强化和提升项目、企业的文化形象。4、 宣传阶段化配合不同的主题和节点，调整宣传的力度、途径以及具体方式，以高效的宣传组合实现品牌形象阶段性目标。二、 营销推广（一） 整合营销战术根据对整体战略的设定为了成功实现战略目标的，在整体销售推广过程中，我司建议：确定分阶段战略意图构想，准确实施。步步为营市场的提升与宣传，为销售推广奠定坚加大力度对企业形象品牌、特别是区域巧借东风实基础。合整以气势磅礴、排山倒海的整合营销推广性竞争中标鼎之作。力度，完成项目在市场营大题大做战销“内销先行、以内带外、以外促内、内明确划分内外销市场推售过程，坚持走术内外并举内外互补”的整体推广步骤。以连贯性、高频率的整合性公关促销活潮越来越高。动，不断形成市场热点，使项目销售热推波助澜（二） 总体营销推广思路渲染力度强劲的前期铺排+极具震撼力的广告诉求+主题性强的促销活动诠释：不同的销售阶段，组合不同的媒体，运用不同的广告诉求方式来使整个项目的推广形成一个浑然天成的整体。1、 项目入市时机评估项目的开发成功与否，不但决定于项目的本身素质，同时与项目的开发时机也有着重要的关联。可以说，一个素质再好的项目，如果开发的时机不对，不但会影响整个项目的顺利开展，甚至对项目会有毁灭性的打击；而正确合理的开发时机对于一个好的项目来讲，则会起到锦上添花的作用。所以在开发项目之前，我们有必要对开发时机从“大环境”和“小环境” 两方面进行分析：（1） 大环境对于房地产开发来讲，由于其开发周期较长、投资较大、资金回收期较长、同政府有关部门关联较多等特点影响，项目的开发所处大环境是开发时机正确与否的重要前提。这一大环境主要涉及深圳经济发展、政府宏观政策、房地产业状况三方面同本项目的联系问题，由前部分市场调研分析可以看出，目前本项目正处于一个较有利的大环境当中。（2） 小环境在掌握了大环境的正确时机之后，对于小环境的正确认识是项目开发成功的重要环节，这一环境主要包括片区竞争物业状况，潜在客户需求情况，开发公司自身运作等情况等，可以说，对于小环境的把握，除进行准确的市场分析外，关键还在于自身产品的营造。结合本项目的各项进程，并综合考虑项目所处的大环境与小环境，同致建议：公开亮相期：2004年3月20日公开发售期：2004年5月1日注：建议争取在项目公开发售期前将样板房、看楼通道、售楼中心、部分园林及商业裙楼等影响销售的要素包装到位。（三） 整合营销推广策略1、 推广主题让你成为CBD最好的伙伴CBD.国际服务式社区CBD成为我们的伙伴可结合的项目硬件有：配套、交通、生活空间、社区文化享受成为我们的伙伴可结合的项目硬件有：商务公寓、住宅、酒店、商业、公共空间、园林、会所、服务成功成为我们的伙伴可结合的项目硬件有：户型、建筑造型、景观2、 阶段性营销推广策略（1） 市场预热计划推广期市场预热时间2004年1月2004年3月推广达到目的1、以传播方式让大众了解何谓“CBD国际服务式社区”的生活方式，以诠释本项目所要传达的生活理念。2、掀起对项目充分的关注度，达到“未见庐山真面目”就已在市场上引起强列反响的良好效果。主题推广活动1、出版CBD国际服务式社区时尚书刊新服务宣言；2、“服务成就未来”主题活动，提倡好的服务环境及配套设施将成为成功的基石。促销安排1、“品味文化，咀嚼精髓。”咖啡、西餐厅联合促销。2、“CBD国际服务式社区”的项目新闻发布会媒体配合1、软文炒作2、选取吻合目标客户开办沙龙。3、对项目的进度进行跟踪报道（2） 内部认购阶段销售阶段内部认购阶段时 间2004年3月1日2004年4月29日价格策略1、价格“低开高走”；2、相对公开发售价位留出2-3%的价格空间；3、执行常规付款方式如：一次性、三成按揭、建筑分期；宣传策略媒体策略1、利用前期系列主题活动追踪报导，配合软文宣传，作为主导宣传方式；2、户外广告、新闻、利用现场楼体条幅进行卖点宣传3、非主流媒体应用：网络宣传、文化出版物宣传推广主题让你成为CBD最好的伙伴包装策略1、完成售楼处装修；2、工地现场整体包装3、户外广告牌公关促销1、发表伙伴宣言销售通路1、现场售楼处销售；2、直邮、网站、我司长期积累的客户网络（3） 公开强销阶段销售阶段公开强销阶段时 间2004年5月1日2004年7月31日价格策略1、 在内部认购价位基础上，上调2-3%；2、 继续保持现有付款方式；宣传策略媒体策略1、 展开全方位广告宣传，重点为报纸硬性广告宣传；2、 选择特殊杂志如“时尚”“经理人”等进行宣传；3、 运用特殊渠道咖啡厅、酒吧推广主题CBD国际服务式社区让你成为CBD最好的伙伴包装策略1、 推出现场实景示范单位，强化景观、区位优势；2、 针对“春交会”更换现场宣传条幅，集中展示实效卖点；公关促销1、 开盘促销： 2、 代言人评选；3、 参加春交会；4、 “企业文化”论坛；销售通道现场集中销售；（4） 持销阶段销售阶段持销阶段时 间2004年8月1日2004年12月31价格策略1、 将销售价格根据实际情况，上调2-3%；2、 住宅返租计划3、 保险金冲抵首期款宣传策略媒体策略1、重点利用媒体软性宣传和楼体包装；2、继续利用“点式宣传”进行辅助；推广主题让你成为CBD最好的伙伴CBD国际服务式社区包装策略1、 推出自由空间创意样板房；2、 配合裙楼装修，进行商铺的外部商业氛围包装；公关促销1、邀请知名酒吧演出队演出；2、各项促销活动3、品牌互动，产品促销销售通道1、 现场销售；2、 外展系列性展示销售；（5） 尾盘销售阶段销售阶段尾盘销售时 间2005年1月1日2005年5月1日价格策略1、 将销售价格根据实际情况，上调1-2%；2、 推出“入伙按揭”的付款方式；宣传策略降低对外宣传力度，重点进行现场宣传推广主题让你成为CBD最好的伙伴包装策略1、 据工程进度，调整售楼处位置；2、 现场条幅强化“入伙”信息传递公关促销组织“业主酒会”或“联谊沙龙”；销售通道现场销售（四） 推广活动创新营销策略当项目销售达到一定的成果时，不能让其销售热度冷却下来，而要掀起另一个高潮，比较有效的措施是举行一些针对性强和延展性强的活动来促进销售，一方面积聚人气，同时在巩固已有的销售成果时，创新的销售高峰，另一方面，对商场的销售来说，亦起到正面促进作用。针对城市新贵做一定的促销活动延续前一阶段的销售热潮。活动一 业主联盟成立举办“物业业主联盟成立”新闻发布会目的：创立深圳地产首个“业主联盟”，做为发展商2004年品牌推广的一大主题，从而显示发展商的实力与信心，在业界内外树立较好的口碑，推动品牌及形象更上一个台阶。内容：（1）宣布“物业业主联盟”成立，公布联盟成员名单（2）业主联盟主席发表“物业业主联盟”宣言l 维护业主合法利益，保障业主合法权益；l 倡导、组织业主活动；l 向发展商提出各方面合理化建议。（3）发展商高层宣读“告业主书”，包括：l 凡深圳业主持业主卡，均可享用发展商开发楼盘的所有设施；l 凡业主均可优先参与发展商组织的各项活动；l 凡业主可享受结盟商家的VIP服务；l 凡业主均可优先获得新开发物业的所有资料；l 凡业主再次购买物业均可享有额外的优惠；l 凡业主介绍朋友购买物业均可获得额外奖励。活动二 攀越颠峰风光无限中国财富人物摄影展活动主题: 为达到此次活动的销售目标,关键是要有一个对目标客户有相当吸引力的活动主题,使目标客户亲临现场,并通过活动的展开, 达到宣传本项目“CBD国际服务式社区”的形象,加强客户对物业及开发商的信心,从而促进成交； -建议此次活动的主题为: 攀越颠峰 风光无限活动内容: l 与财富人物的居住对话；l 财富人物的现场演讲；l 中国财富人物摄影展；l 新生代富豪家居设计鉴赏暨全新样板房展示； l 音乐四重奏欣赏； l “攀越颠峰 风光无限”摄影家眼中的自然风光； l“风光无限 星光之夜”酒会。 活动三 服务成就未来1、 炒作“CBD国际服务式社区”文化出版物塑造产品文化，提升项目形象2、 炒作“让你成为CBD最好的伙伴”生活方式吸引市场关注，形成焦点（五） 包装策略1、 项目标志LOGO及形象识别VI系统（1） LOGO是项目形象的代言人，要能充分体现项目的定位，项目的推广主题。南方国际广场的LOGO的设计，要求能体现中心区地位的显赫性，有国际化服务社区的开放性、多元性、时尚性。LOGO本身在具有很深内涵的同时，必须还具有很强的扩张力。（2） 以项目LOGO为基础，整个识别VI系统的设计，必须清晰、协调、统一，能全面展示项目形象，主要包括：导示牌/指示牌、路旗/灯杆旗、功能牌、手提袋、办公文具等。2、 售楼书、会所手则（1） 楼书是项目最直接、最具体的宣传资料，楼书的设计在围绕项目“中心区国际服务社区”定位，从中心区、国际化社区等方面展开，充分演绎南方国际广场商务公寓形象。（2） 会所服务是提升本项目素质的重点之一，因此，建议制作专门的会所手册，介绍会所的功能和服务。由于本项目的会所管理建议采用“酒店式服务”，所以建议该手册命名为“酒店生活全接触”。3、 地盘现场包装（1） 让你成为CBD最好的伙伴（围墙）包装概念：主题参与式CBD国际服务式社区包装形式：打破目前在售楼盘围墙普遍采用的油漆或单一喷绘的惯常作法，以参与式、立体造型为主，吸引人流和大众视线。此形象围墙包装必须具有较强的视觉冲击力，更重要的是一改围墙与大众的隔离感，以外围形象突显项目的与众不同，在项目面市初期就以新奇的效果使人驻足，引发市场话题。（2） 建筑主体包装（条幅）随着主体工程进度的推进，具备悬挂条件时，即可在楼体的不同方向以系列主题的条幅或喷画形式吸引过往路人及的视线。（3） 售楼中心包装售楼中心是直接面向客户的场所，也是客户评判发展商及项目质素的重要考量因素。建议本售楼中心摒弃一般楼盘惯常设计，将现场设计成为“CBD伙伴”相聚的场所。样板房包装具有空间感、清朗简洁或者温馨浪漫的样板房最能触动客户的心。本项目在样板房的设计思路上要突出鲜明的个性群体特征，既有共同的生活方式追求，又有勇于尝试新鲜事物的勇气。其张扬的个性始终贯穿在整个生活理念中。所以在样板房的空间布局和氛围营造中要考虑不同职业、不同生活需求和不同兴趣的客户所关注的生活细节，建议选取相关客户群体的职业特征来塑造“家”的含义。包装概念：“主题人物样板房”（1） 服饰设计师的家波西米亚在微笑推开门，没有人和物能抵挡这股波西米亚风潮，它已经不是早两年前艺术青年们的专利了。它带来的异域感，激动着每个热爱自由的心灵。主人既是时尚的创造者，本人也是时尚引领者。空间：既是生活居所也是设计室。装饰：古旧的、民族性的饰物散落在房间的每个角落。细节：床头的衣架上一件绣着小花朵的白衬衣、配着流苏的围巾，下身是纹理组糙的宽牛皮带和波西米亚式牛仔裤。用具：画架、布样夹、马克笔。（2） 媒体传播人的家展翅高飞的源泉和力量空间：是休憩的家也是朋友聚会的场所。细节：散落在书房的书籍和最新出版的CD、招帖画、名人传记。用具：卧室一隅的时尚电脑组合是传媒人不可缺的助手。夜深人静的脑力激荡也正是思如泉涌之时。休闲时，把视线放低，身边四周全是土系色调，能提供一份稳定心情，墙上思绪有点激动的抽象画，还是主人心血来潮之作。打通睡房的主壁，将漱洗室和浴室设计成一个开放单位，以纱玻璃作隐约间隔，生活透明而开放。直木式和木格式放在一起初看很不调和，但厨房里多处出现整体木色，缓和了冲突，增加了多元感。 （3） IT职业经理人的家点击.COM空间：WWW自由空间装饰：白色与条纹体现干练与优雅。细节：彩色掌上电脑、IT杂志、软件包、磁盘客厅亮丽中带艺术气息 一踏入这间色彩缤纷的房子，就被客厅柠檬绿和鲜艳橙色的活泼配搭所吸引。客厅的摆设架、部分座椅采用柠檬绿，配上橙色的沙发，使得客厅顿时亮了起来。淡色的墙壁上放上一个时代感重的画作，让整个客厅在亮丽、活泼中，多了一份艺术气息。主人房层次感强 多层次的紫色在主人房出现。墙壁采用了两个深浅不一的紫色，配上银色衣橱、梳妆台，让整个房间散发浪漫的气息。 厨房浪漫粉红 厨房橱柜采用粉红色以配合带粉红色的地砖，温馨浪漫在厨房里满溢。 （4） 自由职业者一半是海水，一半是火焰空间：工作+生活装饰：简洁明快，不同功能房间风格迥异，色彩对比强烈，开放式厨房细节：两台电脑（台式与手提各一台分别在卧室和书房）、办公桌就是餐桌（六） 销售阶段控制根据项目工程进度情况和深圳房地产市场状况的综合考虑，将本项目的销售阶段划分如下：时 间销售阶段销售目标2004.1.12004.3市场预热期2004.3.12004.4.30内部认购期15%2004.5.120047.31开盘强销期40%2004.8.12004.12.31持续销售期35%2005.1.12005.5.1尾盘消化期10%（七） 内外销市场比例评估在深圳置业的香港顾客基本上是香港中低收入阶层，他们在香港无能力购置舒适的物业，很多人租赁政府公屋。国内提供的物业舒适价廉，以较低成本满足这类人向往舒适生活的需求。东方雅苑正是鲜活的市场例证，由于距离皇岗口岸比较近，物业品质比较高，创造出三成香港人购买的优良业绩，香港人购东方雅苑的用途有以下几类：本项目的情况与东方雅苑有所不同。皇岗口岸周边区域多年以来就有部分港人经常出入，积累至今已形成了部分港人群体。在香港人心目中，皇岗的知名度远高于石厦。由于距离口岸较远，港人对该片区的认同度也很低。因此买来用于国内常住的比例也会较少，所以针对本项目的购买用途主要是自居或本地有业务来往。综上所述，以深圳本地的消化为基础，内外销比例为：内销：外销香港=85：15（八） 外销推广建议1、 推广策略建议深圳和香港两地联动宣传推广，利用香港的目标媒体和大众宣传载体在香港进行宣传，并利用设在香港的展销厅拉近项目与客户之间的距离，通过一定的促销手段达到最终的成功销售。另一方面利用香港人愿意在口岸附近置业以及喜欢群居的特点，在皇岗口岸和罗湖口岸片区加大宣传力度和传播覆盖范围，通过在口岸截流港人消费，扩大项目的客户来源，促进项目的销售。2、 推广活动建议（1） 产品推介新闻发布会为了提高本项目的知名度和客户对项目的认知度，建议邀请深圳和香港两地的知名主流媒体，在深圳某个知名酒店例如五洲宾馆举办“南方国际大厦产品推介新闻发布酒会”。通过对媒体资源的整合利用，以新闻视觉的形式在两地的媒体上宣传本项目。（2） 项目代言人活动香港人对娱乐界的明星生活特别追捧和关注，因此，可以通过代言人做载体来进行项目的宣传推广，对于深圳和香港两地的客户都具有相当强的记忆刺激力并具有很强的感官冲击力，客户会通过对项目形象代言人了解而熟悉项目情况，从而达到项目宣传的目的。基于本项目小户型的特征，初步建议聘请香港影视明星古天乐，古天乐因其高超的演技和健康阳光的形象而受到大众的喜欢。（3） 酒店展销为了更好的服务于香港客户，并最大化的挖掘香港的客户资源，建议在旺角选择酒店或写字楼作为展销点，直接在香港推荐本项目。3、 宣传推广策略建议主要利用东方日报、苹果报等香港主流媒介的影响力和权威性，进行项目的宣传。以翡翠电视台或本港电视台为辅进行项目宣传。另一方面，选择适当的地点派发项目宣传单页。（九） 销控手法原则：先商务公寓后酒店式公寓原则；先整后零原则。理由：便于检验市场；便于灵活机动应对市场变化，降低市场风险。诠释：以上两个销控原则一方面为了避免项目在销售过程中出现由于销售控制不到位而产生项目的滞销，另一方面为了项目灵活转化推广的策略，避免项目在推广不利的情况下出现难以扭转的趋势。根据项目所处的位置、周边交通、市场竞争状况以及项目入市时机等情况的综合考虑，配合项目销售节点控制，项目入市时首先推出沿滨河路C、D栋的部分低层低价位商务公寓单位以便检验市场，如果市场反映良好，在销售中期逐渐加推新的商务单位。如果市场反映冷淡，及时总结市场中出现的症状，适当调整项目推广节奏和方向，及时走出销售困境。在销控时要先整层进行控制，以免出现居家客户和商务客户杂居的情况， 整体的销售良好的情况下，在有限控制的情况下，可以将整层进行拆分销售。A、B栋酒店式公寓在推售时，先推低层低价单位检验项目的市场反映， 一旦酒店式公寓的销售出现困难而商务公寓市场接受度高的情况下可以考虑转换营销推广方向。 （十） 户型解析1、 户型配比根据本项目提供的户型资料显示，具体户型配比如下：户型面 积户数（套）户型比例一房325794660.4%两房649059137.7%三房95291.9%合计1566100%根据目前市场需求以及销售速度来看，本项目的户型配比比较合理，符合市场消费需要，户型面积适中，空间尺度适合商住两用。2、 户型解析户型设计是否合理，往往是消费者在购买过程中比较注重的因素之一。在营销中为了给消费者清楚的解释和规避项目户型弱点，现将所有户型从采光通风、户型实用、室内空间组合、室内家具布置以及功能转化等因素进行综合解析，以便指导项目销售工作。为了减少朝向、景观、噪音、视线干扰等外部因素对户型分析的影响，在户型分析时暂时不予考虑，而在价格策略指定时给予相应的考虑。解析：A、B栋都是三梯十八户，户型呈十字型分布，大多数户型方正实用，除了A12、B12户型不能和相临的户型进行组合外，其他户型一般都可以和相临的户型进行组合销售，这样户型大小可以根据销售情况进行灵活机动的变化，丰富户型的面积配比。为了更好的进行比较，根据对户型影响的因素综合考虑后进行户型分类：A、一级户型通过对户型方正实用、功能转化、空间分割、家具布置、室内交通动线以及采光通风等影响因素综合考虑，户型缺陷很少，相对来说，户型设计到位，考虑比较周到。以下户型为一级户型。A1、A2、A3、A4 、A5B1、B2、B3、B4 、B5B、二级户型通过对户型方正实用、功能转化、空间分割、家具布置、室内交通动线以及采光通风等影响因素综合考虑，户型有一定的瑕疵，但对使用功能影响不大，总体来说户型设计一般。以下户型为二级户型。A6、A11、A12B6、B11、B12C、三级户型通过对户型方正实用、功能转化、空间分割、家具布置、室内交通动线以及采光通风等影响因素综合考虑，户型存在多处缺陷，某些使用功能受限，总体来说户型比较差。以下户型为三级户型。A7、A8、A9、A10 B7、B8、B9、B10解析：C栋为三梯十户，户型面积相对比较大。所有的户型均可以进行空间组合，户型的弹性设计非常到位。 所有户型通风采光比较好，空间格局便于家具布置。按照前面的标准将C栋商务公寓分分类如下：A、一级户型C1、C2、C3、C4B、二级户型C5、C6C、三级户型C7、C8、C9解析：D栋为两梯十二户，户型设计比较合理，通风采光较好。户型弹性设计不到位，部分户型难以进行组合销售。按照前面的标准将D栋商务公寓分分类如下：A、一级户型D5、D6B、二级户型D1、D3、D9、D10C、三级户型D7、D8、D2、D4小结：所有的户型经过对比归类后，按照户型设计的合理与否在销售过程中通过价格手段进行户型的平衡。在销售过程中可以针对户型的灵活多变特点进行组合销售。在推售时考虑到户型的优劣相互搭配，相互促销。（十一） 定价策略1、 定价原则反映项目的市场价值；使项目具有市场竞争力；与项目的工程进度结合；与项目的展示结合。2、 整体定价策略（1） 总价控制与单价控制结合整体价格制定与实施考虑总价与单价的双重控制，即保证项目的单价具有竞争力，也保证项目的总价具有竞争力。（2） 低开高走的价格策略本项目实行逐步抬升的价格策略，以较低的价格入市，以聚集市场人气，通过逐步的小幅度、低频率提供，实现项目最终实收均价。先期较低价位入市增加项目的市场竞争力，迅速占领市场。同时留出较大的提价空间，以求在销售过程中逐步提升价格。利用人们趋利的心理和买涨不买跌的心理，给目标客户的心理上造成多一分的购买紧迫感，从而激发他们的购买欲望。通过对项目规划的整体分析，结合对小区综合质素的通盘考虑，根据市场需求考虑。对于住宅单位在价格策略上确定如下：采用低开高走策略，即以较低价格入市，逐步提高价格的定价策略，在销售过程中逐步实现整体7400-7500元/M的销售实收均价。通过具体的价格因素调整，最终确定整体折前销售均价7900元/M，折后销售均价7537元/M（折扣率根据付款方式一次性客户10%，按揭客户90%的比例计算，即10% * 0.90 + 90% * 0.96 =0.954）。3、 具体定价因素考虑根据地块形状，小区整体布局呈平行排列。由于三梯十八户、三梯十户以及两梯十二户的设计，必然造成各单元在景观、采光、通风等条件上差异明显。因此，在价格制定时要在确定基本销售均价点的基础上，从针对各单位的外界噪音环境、单位景观条件、单位朝向以及户型结构优劣等因素进行系数调差，同时配合考虑每栋在结构上的细微差异，进而根据评判出得价格调差结果将单位价格进行划分和设定。（1） 外界噪音环境因素本项目北面是滨河路，东边是益田路，噪音的影响很严重，势必要影响入住业主的正常生活和休息。同时小区内消防道路、小区内通道所带来的噪音，也将不同程度地影响客户对于各户型单位的选择，在定价策略上给予考虑。 （2） 景观因素从小区规划平面图来看，各栋之间环境和景观条件变化比较大，主要的景观影响体现在周边建筑物的遮挡和周围景观的利用上。A、B栋的南侧景观受到遮挡、北侧低层可以看到社区景观。C、D栋的北侧可以看到中心区的景观，南侧拥有社区内部景观。因此必须通过一定差距的整体方向差进行调整；（3） 朝向因素小区大部分单位为正南正北方向，C、D栋的部分单位（D10、D8、C6、C5）的朝向有东西偏差。根据南、东、西、北的总体顺序评价各单位的朝向条件并制定出系数调差。对于同时拥有两个朝向的单位要加以特殊考虑。（4） 户型因素户型是客户选择楼盘的一大重点，根据各类单位户型结构的优劣进行价格调整将对销售控制起到重要的作用。同时根据消费者对户型的需求来分析，畅销户型在价格上适当上浮动。（5） 层差因素对于楼层差，根据我司代理楼盘的销售情况来看，销售过程中低楼层销售速度普遍快于高楼层单位，这主要是由于价格所致，因此建议将低楼层（14层以下）价差定在60元/ M，14层以上楼层层差设为40元/ M。通过此种方法人为得拉大中低层层差空间，缩小高楼层提升幅度从而缩短高层单位销售时间。（十二） 营销推广费用估算1、 推广费用估算推广费按住宅总销售收入的1.1%计：约700万元左右。2、 项目推广费用比例项目主要内容费用（万元）