2007年扬州别墅市场分析.doc

中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。扬州别墅竞争市场分析一、 别墅市场宏观分析1、 中国现代别墅的发展大致经历了三个阶段第一阶段：上世纪80年代末至90年代初，主要以上海外销花园别墅的发展为代表，其建设带动了中国别墅市场的发展，揭开了别墅开发的序幕。1991年至1993年各地别墅普遍热销。第二阶段：1993年，受政府的限制高档住宅建设用地审批规定的制约以及宏观经济调控政策的影响，别墅市场从1993年底至1997年陷入了低谷。第三阶段：1998年下半年开始，随着各大城市经济的复苏，在交通便捷的地区出现了排屋，联体别墅等经济别墅为主的内销型别墅，新一轮的中国别墅市场发展开始了。2、 近期国内市场别墅开发复苏目前中国经济正处于高速发展时期，在房地产业发达城市，人们的居住理念已经起了很大变化，居住郊区化，二次置业的观念已经深入人心。GDP的快速增长，民营经济的长足发展，为消费市场储备了相当一批具有极强的消费能力的群体。另外，市政建设的逐步完善，互联网的发展，居家办公的兴起，也为住宅郊区化提供了客观条件。住宅的发展从满足人们最基本的居住要求到舒适的需求再到品质和身心 追求，它经历了低层、多层再到小高层、高层，甚至超高层住宅的物业形态，然而这里面将居住的品质提高到最高境界的应该属回归自然的别墅，目前扬州的房地产正在进行着这场新的竞争。3、 宏观政策对别墅市场的影响 2002年5月国土资源部颁布第11号令招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，从2002年7月1日起正式停止经营性项目国有土地使用权协议出让，明确要求各地政府加强国有土地资产管理，规范土地市场，实行招标拍卖挂牌交易。某种程度上说对土地的供应源起了一定的抑制作用。 2003年，国土资源部发布国土资源2月8日出台45号文件停止别墅用地供应。 2003年6月5颁布中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，它对别墅开发融资产生了重大的影响。4、扬州别墅市场的发展状况2004年2005年2006年批准销售面积(万)8.6224.8315.06实际销售面积(万)11.7614.1222.44二、 扬州市场上别墅物业的情况（一）已售完楼盘1、蜀景花园 开 发 商：扬州广华房地产开发公司代理公司：金扬房地产销售公司项目情况：8种户型、占地170亩。一期共78套： 联排40套，1-3F和1-2F，面积200平方米，价格3500-5200元/平方米；独栋38套1-2F面积，250-280平方米，价格4000元/平方米；二期50多套： 联排价格5200元/平方米，独栋价格5600-5900元/平方米。蜀景花园的规划和外在设计比较俗气 。 2、南浦花园一期 开 发 商：扬子江集团花园置业发展公司 0514-784122 7841333策划顾问：南京好利意顾问有限公司楼盘位置：在邗江工业园内，广陵学院正对过项目情况：总套数约100套（联排）。一期联排10套，250平方米，价格4000元/平方米；单体24套，300平方米，4500元/平方米。销售率95%，总销售面积30500平方米。物业管理0.9元/平方米/月。小区内部有一人工水系，规划没有特色，唯一卖点就是靠近广陵学院，单体之间距离非常小，约1米左右；别墅物业与多层在一起建设显得不协调。主 题：水岸别墅 江南人家-观水 观景 观自在辉煌人生 超凡享受外部环境：周边有大量已开发和即将开发的土地未来配套将逐渐跟上客群情况：以中小老板为主另有部分政府公务员3、淮左郡庄园 开 发 商：江苏新能源置业集团有限公司7969600项目位置：扬瓜路东侧 顺达路南侧 项目概况：占地133亩、容积率0.99、绿化率42.9%，总建筑面积22741平方米。一期联排别墅86套，销售26套。 面积范围260-330平方米；建筑特色为徽派风格，建筑物进深大，为解决采光问题在客厅后面的卫生间后有一采光井；南面有约30平米的院子，整个建筑的门窗均为双层中空型（进户大门为铝材双层，其他为塑钢双层窗）保温、隔热效果好（节能），内部的冷热导管深度大为日后装潢带来不必要的麻烦；楼间距较大（不考虑院子的距离），同幢的邻里影响较大。产品价格、面积、层高及得房率：多 层：面积81.33-134.86平米,均价3609.99元/平米联排别墅：面积238.33-346.21平米,均价5739.32元/平米小 高 层：面积85.73-181.89平米,均价4000元/平米物 管 费：1元/平米优惠方式：无产品特色：别墅版多层、小高层，三联供系统配 套：29路、30路从旁经过物管公司：新能源物业管理有限公司项目定位：高档住宅定 位 语：前庭后院 闲适世家开盘时间：05年1月媒体投放：电视广告、晚报、广电报、户外4、海德公园 开 发 商：扬州海德地产有限公司 扬州凯莱房地产开发公司目位置：邗江大道北段物管公司：上海上房物业管理有限公司项目定位：高档住宅定 位 语：新城生活典范/扬州城西别墅级景观住宅项目概况： 别 墅：面积140-400平米，均价10000元/平米，最高价13000元/平米,最低价7000元/平米联排别墅：面积160220平米，均价4000元/平米，最高价6000元/平米，联排300多套，1-3F，面积280平方米，总价130-140万元/套；以十幢为一个组团，建筑配合露台、天井，楼间距非常小；车库门口空间较小进入车库难度大；客户购买此处物业是身份的象征，户型的实用意义不大，楼间距较小；叠加别墅：05.3.19开盘,12层面积190平米,总价92万,34层面积225平米,总价96万叠加100多套，1-2F，价格4500-4800元/平方米；独立别墅：05.5.21开盘,均价7000元/平米商 铺:：面积30-3500平米，均价6000-9000元/平米优惠方式：商铺，低首付，百万旺铺只需10万首付，低风险，5年委托经营，即买即赚，经营收益一次性提前回馈。住宅一次性付款优惠50元/平米，按揭优惠30元/平米。产品特色：1、周边配套齐全：餐饮、教育、金融、娱乐、购物等2、内部配套齐全：900米的英伦风情商业街，内规划有3500平米的大型净菜超市，扬城首家五星级标准酒店开盘时间：05年3月19日现 状：一期交房后，但却少人入住，小区外围脏，乱；二期也已交房，但道路，绿化均未搞好，且水，电，气均未通，无法居住，物管费用却在收；媒体投放：电视广告、晚报、广电报、户外5、玫瑰香榭（叠加别墅）开 发 商：扬州英华房地产开发有限公司7638190项目概况： 叠加复式别墅总共186套，12栋；2003年11月28日开盘，价格开盘均价3300元/平方米3700/3800元平方米，总价70-80万：A户型，1-2F，180平方米；3-4F，226平方米；B 户型1-2F，209.18平方米；3-4F，255平方米；X 、Z 景观房1-2F，250平方米；3-4F295平方米；B#户型1-2F，204.52平方米；3-4F，250平方米；前期车库赠送车库25-30平方米，1000元/平方米。1-2F客厅错层层高4米3-4F客厅挑高5.8米。主 题：明月扬州第一楼购买人群：以政府机关公务员为主房屋问题：外立面色彩与整个环境难以配套、门窗质量差、下水管道在梁以下给装潢造成困难6、新港名城花园（叠加别墅）开 发 商：苏州新港建设集团有限公司营销策划：上海新联康项目概况：别墅共70套，2004年6月启售，剩余24套。A型：1-3F，282.64-288.89平方米；4-6F， 278.07-284.14平方米；B型：1-3F，274.02-277平方米；4-6F， 263.18-265.21平方米；总价92-105万。5.8米客厅挑高、1.8米高差错层设计、34平方米主卧、40平方米客厅。客群情况：客户群中私营业主所占比例较高主 题：无价，在有价的空间中创造位 置：文昌西路、百祥路口交 通：主干道文昌西路、百祥路，26路、21路、101路公交车经过7、山河园一期（叠加别墅）开 发 商：扬州汶河房地产开发有限公司7893899项目概况： 4栋，52套叠加式别墅，面积范围220-240平方米，价格4000元/平方米，剩余30套。1-2F，送60平方米的独家庭院；3-4F，送阳台露台，1100元/平方米；下户客厅层高3.5米，上户3.2米；每户均配独立车库和地下室，30平方米；赠送车库楼间距较大，日照充足，产品户型基本无特色客群情况：客户群基本为小型工商业主主 题：仁者乐山 智者乐河交 通：旁有邗江大道，暂无公交车经过8、柳馨花园（独幢、联排别墅）开 发 商：扬州三友房地产开发有限公司 全程策划：扬州未来广告有限公司项目概况：内有单幢别墅六幢开盘之前就被认购完；另有联排别墅54户，两种户型分别为225.87平方米、224.15平方米，客厅挑高，套总价在100万左右，送车库。客 群：以政府机关公务员为主交 通：旁有邗江大道9、京华城中城（叠加、联排别墅）开 发 商：扬州京华城中城生活置业有限公司建筑规划：台北精华城/美国GLC/境群国际项目概况：叠加别墅440套,面积135-175平方米，价格3800元/平方米起售4800元/平方米5500元/平方米，底层送储藏室+车库，顶层送阁楼+车库，不封阳台；联排别墅120套，面积200平方米（阁楼车库另计含夹层）左右，价格4100元/平方米起售5100元/平方米5600元/平方米；一期2.5万平方米城市生活新天地别墅、小高层、高层，10月02日，持贵宾卡客户内部认购正式开始，全球限额配售，大扬州、镇江、上海、台北、南京、香港、全球各地同步认购，10月09日上午9点持贵宾卡客户内部认购，下午2点持感恩卡客户内部认购（配额房源售完为止），共分6期推出（时间间隔一星期）。原规划为后续别墅建设的用地也考虑建设高层物业。10、逸境雅墅开 发 商：扬州熙龙房地产开发有限公司项目位置：新城河路与幸福河交汇拐角处物管公司：扬州万物杨物业管理有限公司项目定位：高档住宅定 位 语：城市中的隐世私宅产品价格、面积、层高及得房率：联排庭院别墅：面积为200-250平米，均价4900元/平米物 管 费：1元/平米车 位：10万元/个车 库：3000元/平米，40平米左右优惠方式：一次性付款98折产品特色：地理位置好开盘时间：媒体投放：电视广告、晚报、广电报、户外 11、桃源人家开 发 商：扬州桃园房地产开发有限公司项目位置：扬州润扬中路20号物管公司：扬州锦日物业管理有限公司项目定位：高档人文社区产品价格、面积、层高及得房率：联排庭院别墅：面积为200-210平米，均价5000元/平米叠加花园洋房: 面积为120-180平米，均价5000元/平米物 管 费：1元/平米车 位：地下8万/个；地上不售，租车 库：3000元/平米，40平米左右优惠方式：一次性付款优惠30-50元/平米，叠加优惠30元/平米产品特色：底层送私家花园，拥有入户汽车库，阳光餐厅，内庭院花房，南北大露台开盘时间：06年10月20日媒体投放：电视广告、晚报、广电报、户外（二）在建在售楼盘1、九溪玫瑰园（独幢、联排别墅）开 发 商：江苏江扬投资置业集团有限公司项目位置：槐泗镇行销企划：南京德鸿物管公司：第一太平戴维斯（香港）公司（全球第一管家）项目情况：共163套，独立别墅46栋、双拼联排58套、连排别墅59套，小区占地约8.5公顷。小区情况：整个小区完全模仿杭州的高档别墅九溪玫瑰园，现场感觉是单幢面积较大，楼间距小；套型以五房两厅为主；层数以两层为主。外部环境：在槐泗镇北侧生活配套不全，地块周边无自然景观且周边工厂林立，原则上不具备做别墅的任何条件 交 通：距离项目约200米远的地方为通往扬州市区的扬菱公路，15路、3路、6路公交经由此道通往扬州市区项目定位： 法式花园别墅 庭院别墅定 位 语：大庭院主义 一庭院一亩地产品价格、面积、层高及得房率：双 拼：面积为252平米，均价4500元/平米联 排：面积为242平米，均价3600元/平米独 栋：面积为278-335平米，均价5500元/平米物 管 费：1元/平米优惠方式：1、首期联排起售价2990元/平米，赠送私家庭院，不加收额外费用2、3期3080元/平米起售3、买3期院落联排别墅客户均可获赠4000元旅游基金4、团购3期院落联排，享受95折优惠惊喜5、送庭院产品特色：1、社区水系，以贝松湖为核心，发源出9条支流水溪，长约1英里，延伸至社区各组团。大部分别墅都能亲水而栖，双拼组团被两条溪流合围。2、完全封闭式物业管理。配备高端智能化社区保安系统，VIP一卡通3、仅向本区业主开放的1000平米的VIP罗丹会所：中西餐厅、高档小超市、健身中心、阅览室及活动中心4、拥有前庭后院的联排别墅开盘时间：媒体投放：电视广告、晚报、广电报、户外 2、御园（典藏园二期）（独幢、双拼、联排别墅） 开 发 商：扬州虹源房地产开发公司项目情况：一期141套独栋221.25-45套（无车库），299.76-48套，393.33-39套，516.45-9套，内部认购2002年12月，一期总建筑面积9万平方，价格3300元-4000/平方米，总价70万；二期总建筑面积12万平方，联排、单体、叠加，开盘时间预定为2005年05月，一期已售罄。购买人群：政府机关人员（为主）、医生、律师、商人，投资客所占比例较小。内部情况：别墅布置错落有致，内有人工水系外部环境：南临正在建设中的景观河道沿山河和扬州职业大学新校区，内部配套建设进度慢，交房时间推迟，业主与开发商矛盾大 3、东方名城 开 发 商：扬州庆松房地产开发公司项目情况：在建8栋联排，32套，面积265-320平方米。目前还没有正式对外销售。通过销售员了解到此前有客户前来咨询，但近一个月的时间前来咨询的客户基本没有可能是市场上别墅的供应量上升的原因交 通：19路、12路、4路、9路公交从旁经过 4、山河园二期开 发 商：扬州丰盈房地产开发有限公司项目情况：面临主要干道：邗江北路268号物管公司：扬州天和物业管理有限公司项目定位：别墅项目定位语：产品价格、面积、层高及得房率：别 墅:200-400平米,按套出售,最高300万,最低100万联 排:270平米，145万/套物 管 费：0.6或0.8元/平米/月优惠方式：无产品特色：开盘时间：06年7月1日媒体投放：电视广告、晚报、广电报、户外 5、金湖湾开 发 商：扬州金鑫房地产开发有限公司项目位置：开发路西与邗江中路交汇处项目定位：高档住宅定 位 语：自然新氧地零距离产品价格、面积、层高及得房率：叠加别墅： 面积220-240平方,5.18二期开盘,均价3380元/平米,12.18三期开盘,3680元/平米联排别墅：面积270平米，均价5300元/平米单体别墅：三期,面积270-370平米,均价6500元/平方物 管 费：0.8元/平米/月优惠方式：开盘时，一次性付款97折，按揭98折平时，一次性付款99折，按揭无优惠开盘时间：二期06年8月 三期06年12月18日媒体投放：电视广告、晚报、广电报、户外 6、凯运天地开 发 商：江苏凯运建设开发有限公司项目位置：扬州市文昌中路318号物管公司：厦门汇嘉项目定位：亲水高档住宅定 位 语：运河通古今，凯运连天地；一首水钢琴的协奏，一生好房子的拥有产品价格、面积、层高及得房率：花园洋房：均价4400元/平米小 高 层：均价4200元/平米联 排：均价7000元/平米沿 街:：4000元/平米物 管 费：多层，0.5元/平米/月；小高层，0.9元/平米/月优惠方式：产品特色：1、庭院、公园、校园、风光带、水岸绝版景观无限开阔自然世界2、完整的周边配套，居住、购物、休闲、娱乐一步到位3、现代新概念方式造园，融合中西手法。叠水瀑布，景观雕塑4、沿河30米景观长堤开盘时间：06年10月29日媒体投放：电视广告、晚报、广电报、户外分析：规划市场上几个别墅楼盘的规划都比较乱形成不了特色，另外由于现有别墅项目周边没有好的自然景观最多也就是用一些人工的水系或原有水系作修整将别墅作一定的排列，象淮左郡、南浦花园房型 市场上大多别墅的户型结构都相差不大，整体感觉是档次较低，主力面积在250平方米左右。 主流结构为一楼为公共空间，二楼为私人生活空间。 大多数别墅项目采用客厅挑空，使空间的利用更为人性化，功能的划分更细。 配套 个别楼盘已经开始考虑双车位（主人车位+访客车位），如淮左郡 个别楼盘开始配套集中供热系统，如淮左郡 在二层配套老年居室总价 从市场调查来看60100万是一个档次这一部分客户群主要是政府机关的公务员，工作时间较长手上有一定的积蓄且有自己原来的住房，为了改善居住环境提升生活档次选择别墅物业，这部分客群以自住为主 100130万是一个档次，这一部分客群主要为政府部门级别较高的公务员和小老板为主，他们对于别墅物业有一定的要求来提高自己的生活质量 130180万是一个档次，这一部分客群主要是收入较高的做生意的老板，他们不仅要改善生活质量更注重的是以较高档次的别墅物业来显示自己的外在实力和形象 180万以上的物业，市场上还是有需求的，他们的客群是一些大企业的老总或做大生意的老板，他们身价几千万，他们非常需要一个规划合理管理到位的别墅项目来修身养性和体现自己的外在形象普遍缺陷 容积率普遍较高，建筑小品档次不高 远离扬城原本就稀缺的自然景观 建筑外立面没有创新 没有特别的卖点 周边配套比较一般销售情况从市场调查了解到经过这几年的发展，现在很多别墅楼盘的销售情况均保持平稳。已交房楼盘单价、总价及配套、建筑风格的比较项目名称单价（元/平方米）主力总价（万）配套建筑风格蜀景花园52005900100150会所、幼儿园欧式南浦花园40004500100130信息化、智能花欧式淮左郡庄园5500140180集中供冷、暖气中式徽派海德公园4500-48007000130140200酒店、网球场欧式新港名城350092105会所现代山河园一期40008896现代柳馨花园44004500100现代联排别墅开间情况楼盘名称面积()开间(m)总价(万元)海德公园160220786590山河园二期2707.6145桃园艺墅2002107.8100105逸境雅墅2002504.598123淮左郡238.33346.217135200典藏园(御园一期)2052306.578100九溪玫瑰园2427.887金湖湾27011.9143凯运天地1902506.6133175在售竞争市场综述1、 整个别墅市场总体停留在较低档次的开发建设层次，个别高档别墅楼盘已经产生。2、 部分别墅项目已经开始引进外地有特色的规划、外立面设计和配套以增加卖点，但仍就没有特别的创新。3、 扬州别墅常常是公寓、联排别墅、小户型独栋别墅和豪华别墅混在一起，缺乏层次，难以形成同质社区，传统的富人区也无法形成。所以，在产品层次与市场定位方面仍有待明晰。4、随着经济实力的提高，一部分拥有别墅的购买者已经不满足居住的别墅，但由于缺少必要的二级市场，他们又无法将手中的别墅销售出去，致使别墅的供应体系缺乏梯度，市场流通性较差。别墅的市场供应链需要进一步完善。5、中式别墅开发空间比较大。 位于瘦西湖边邻近的西园经过几次易稿，委托扬州市建筑设计研究院定出初稿20幢单体，整个设计风格以扬州何园、个园为蓝本，建筑风格古朴，绿化档次高。每幢6001500万。销售去化行情看好。（二）未来别墅供应量项目名称位置别墅类型未来供应量九溪玫瑰园槐泗镇北侧独立、双拼、联排80套御园（典藏园二期）扬州职业大学北独立、联排、叠加84套扬子豪泽苑广陵学院正对面独立、联排 套德豪西湖御景瘦西湖旁独立30套瘦西湖西苑瘦西湖旁独立6 套瘦西湖置业228#地块友谊路西，平山堂东路南，邗沟路东、西300韵和园泰州路西，保安巷南，石将军巷东交点地联排40套山河园二期邗江北路叠加150套天下花园扬子江北路联排、叠加东方名城扬州大桥东独立、联排33套莱茵达置业223#地块扬子江北路，原环境学院143292小计附: 韵和园相关图片资料 扬州天下（一期）相关图片资料 瘦西湖置业228#地块 莱茵达置业223#地块 三、 别墅市场整体需求分析 整体上销售速度较往年平稳增长，价格上升很快，短期应价格快速上升的结果使得市场有一些压力，长期任然被看好。1、需求多样化、明确化：档次较高别墅仍受推崇，独栋、户型相对偏小、总价相对偏低的产品热销，成为市场亮点；别墅物业同质化严重，差异化很小。 2、买房者开始关注别墅社区的人文环境： 买房者开始重视稳定的社区文化，在人文环境比较好的社区，部分原有客户介绍新客户购买别墅的现象很多，项目供不应求；而人文环境差的社区，销售则十分不好。这反映了在别墅开发中小区人文环境营造的重要性。3、结构性供求矛盾仍然突出：在别墅热销的大环境下，部分品质差的别墅仍然滞销 。4、国内客户投资需求上升，购房者呈现年轻化趋势： 据不完全统计，扬州别墅客户购买的比例占到7.8%左右，其中自住型客户的比例较低，半数为本地及国内的投资客。主要的客户群年龄大概是岁到岁之间。增长比较快的是岁到岁之间的客户。5、别墅概念模糊化，成为第一居所。据2005下半年扬州别墅市场调查表明, 消费者把别墅作为第一居所占购买者的58%，别墅作为第二居所的概念模糊化。6、民族风格需求逐渐形成：一项别墅消费取向调查资料显示，在别墅准消费者中，的人喜爱欧式的风格，的人喜爱中式风格，的人喜爱法式风格。这说明，目前扬州已经逐渐形成对民族风格产品的需求，但目前市场供应占据垄断地位仍然是北美风格或者欧式风格，中式风格别墅潜在需求很大四、 别墅产品的核心要素分析核心要素A：价格别墅物业本身的特性，决定了它的价位不菲，但扬州整体别墅市场相对价格并不高。目前扬州市的别墅市场差价不是很大，幅度差价一般在在10002000元/M2，个别楼盘价格变化很大，主要是各别墅在区位、环境、物业综合素质及物业管理上的差别引起的。总的来说，从价格上看，有以下几个特点：楼盘（1）别墅特点和内部配套对价格影响较大，淮左郡价位高达5500元/平方米，而新港名城花园售价只有3500元/平方米。（2）扬州别墅市场总体价格处于快速上升的过程，主要由于目前国家已停止别墅的供应，别墅越来越成为稀有产品，现有的别墅除少数别墅外大多素质不高。有部分别墅内部环境较差，且周边自然环境已部分遭破坏，而且有的别墅由于城市建设的扩张已被城市包围，已不是真正意义上的别墅。（3）别墅物业配套设施差异较大。近期开发别墅追求高质素物业管理，配备较为全面的娱乐及健身设施。核心要素B：地段选址地产界有这样一句话：地段、地段、还是地段。说明地段的好坏对项目的成功运作有很大的影响。目前扬州的别墅除了有几个在远郊外，近郊的几个楼盘大多都在西区，而西区的自然景观并不是最好的，随着自然景观资源的缺乏，位于瘦西湖畔的别墅项目自然就成了新宠，西湖御景、瘦西湖西园。核心要素C：规划设计注重体现人文特点 由于别墅项目往往占有了城市人文、景观的稀缺资源，别墅社区的设计规划更体现出传承城市文脉，融合自然景观地域特色的特点。别墅作为一种商品化住宅在国内发展已有十年左右，随着社会经济文化水平的提高、消费者越来越关注别墅的文化内涵。传统文脉的延续 别墅社区是构成城市的细胞之一，这个组成单位应充分体现城市的建筑文化传统、居住环境文脉、城市景观等要素。 因地适宜的布局 别墅社区的基地状况各自不同，规划时应善于把握地形、地貌和地物作为创作的依据，才能反映出小区的特色。扬州不少楼盘的总体规划仍停留在行列式、兵营式的水平，如蜀景花园、三笑国际花苑，整体规划布局缺少了艺术性。核心要素D：建筑风格别墅风格是指别墅建筑给人的视觉和感觉效果。有明显风格的楼盘，其实是投入了更多的成本和费用，同时可以满足客户的愉悦感、个性追求和自身价值。别墅的建筑风格的要点： 功能第一，美观第二在设计上要有独特的建筑风格和非常合理的别墅使用功能须有必要有配置和多方位功能服务应采用先进的建筑工艺、技术和材料与所处环境相协调综观扬州现时的一些别墅楼盘，其建筑外形仍难以摆脱当地乡土气息（俗称农民楼）三笑花园，如海德公园的发展商直接引进了欧洲最受欢迎的别墅户型，简洁明快，朴实无华，独立车库、中空大厅、落地门窗等等，每一个细部都散发着浓郁的北欧风情。建筑艺术风格越具有独异性，其审美价值越恒久，其保值性也越强。反之，建筑艺术风格越缺少独异性，审美价值随着时间而落伍，保值性也减弱。核心要素E：整体套型新式别墅结构先进，款式多样，结构简易，装修现代齐全，面积在250平方左右。一楼为公共活动空间，二楼为私人生活空间的两层式别墅是符合中国人生活方式的主流类型。别墅户型设计要做到“公私分离”、“动静分离”、“洁污分离”、“室寝分离”和“居寝分离”，这样生活就有规律，相互不干扰。目前扬州的别墅楼盘户型设计大多都做到了这一点。厅和起 居 室 现代的一般性住宅设计都要求“三大一小”，即大起居、大厨房、大卫生间，小卧室，说明起居室在现代生活中的地位越来越重要。在别墅和中、高档住宅中，起居室或客厅更是家庭的“门面”，显现户主的身份和文化。餐 厅和厨 房 空间设计应该呈现利用率高的特点；烟道设计要配功率大的排风装置；上下水设计不要从同层走管道；电路设计让使用更具合理性；净水装置可采用目前流行的“水家装”； 厨房里要融入休息娱乐设计；台面设计兼有准备区和操作区的功能；别墅设计别忘加入展示功能。卧室及卫生间 卧室一般有主卧和次卧。大多数别墅设有3至4间卧室。无论是否有佣人，底层至少设一间卧室，即可以作为客人卧室，也可供家庭老人或其他成员上楼不方便使用。除了客厅、起居室以外，别墅的档次还反映在主人卧室上。主卧室的面积自然应比较宽裕，一般设有独立的、设施完善的卫生间。（装修也比较豪华）门厅与楼梯间 别墅不管是否专设门厅，均需考虑外出时的外衣更换、雨具存放、拖鞋更换以及整衣镜等有关设施的安置。楼梯的布置也因户主的习惯、爱好不同而有不同的模式。楼梯间的位置固然应考虑到楼层上下出入的交通方便，但也需注意少占超向的空间。从调查中发现，扬州别墅的样板房中，楼梯做得太中规中矩了，没有形成客厅中的景点。现在国际中流行采取弧形的一跑楼梯，既可增加楼蹬的数量，又美化了室内空间。车 库 车库存在的方式一种是分离式，在院子的一个角落或入口设一单独的车库。第二中是与主体建筑在一起，或置于建筑的底层，或做为一侧的披屋。目前扬州别墅的车库以一个车位为主，开间3.3-3.6M，进深5.5-6M，车库的高大约2.1-2.4M。其 它 用 房 随着别墅的档次不同，规模不同，使用方式，习惯等因素的不同，还会设置各种不同用途的房间，例如健身房、阳光室、娱乐室、书房、琴房等等。扬州的三笑花园就充分考虑了这一点，分别在室内设置了麻将室、健身房及书房。核心要素F：物业管理 随着房地产市场逐步成熟完善，购房者的理念逐渐由感性化转变为理性化，不但对硬件要求高，而且对物业管理“软件”要求更加挑剔。扬州市场上开发的别墅大多自己开发自己管理，相对管理质数普遍偏低，专业水平较差，很难体现“以人为本”的理念。但有些楼盘的发展商也认识到高素质的物业，尤其要由高素质的物业管理公司管理。如海德公园、三笑国际花园、西郊花园都有专门高素质的物业管理公司，力求把别墅这种高档物业的相关配套服务做到最好。核心要素G：配套设施别墅物业一般比较注重外界自然环境、远离城市的喧嚣，所以难以追求与物质环境的丰富统一，物业生活娱乐配套设施就显得犹为重要，具体项目如附表。扬州别墅生活配套设施逐步提高标准、全面完善。别墅居民的高指数生活标准下，健康无疑为最重要，所以健身运动场所是物业配套中的重要环节，从近年别墅项目可见一斑，比如，海德公园、典藏园、三笑国际花苑等，在会所设施确良更加设丰富的健身运动项目，如小高尔夫球练习场、网球场等。五、 别墅项目开发经营思路维护别墅物业的私密性 私密性是居住物业追求的一个基本要素，具体指居住人员拥有的高度私有的环境空间。对于别墅物业来讲，其对私密性的要求也较高。私密性好的别墅物业价值，市场升值潜力巨大。 目前在扬州市别墅物业的结构主要有三种：（1）独立式（2）联排式（3）叠加式。在这三种结构中，从私密角度考虑价值由高到低依次为：独立式联排式叠加式。 一百多年前，英国人获得庐山别墅的开发权后，首先是对别墅区域进行周密的规划。按山地的自然走向将地块分割成相同大小出售，规定别墅由业主自行设计，但设计方案必须经过开发公司严格审查，必须具有本国建筑艺术的典型风格，而且开发公司云集了当时世界上最优秀的设计师。因此，庐山的黄金地段一东谷长冲河两侧，几百栋分别代表几十个国家建筑风格。设计精美典雅的别墅与秀丽清新的大自然和谐地交融在一起，相互媲美，成为庐山的一大景观。一百多年过去了，这一区域的别墅建筑依然被公认是中国乃至世界同类地形中规划最合理、最科学、建筑最精美的典范。完善别墅物业的配套会所 配套会所是专供别墅物业居住人员休闲娱乐的场所，它延展节别墅物业本身的功能，弥补其由于选址上的要求所造成的不足和人们除居家生活之外的娱乐需求。 配套会所的设施种类有多种。居家型别墅，其配套会所设施更侧重度假休闲目的，具有特别性、独一性。如：网球场、壁球场、泳池为居家型常备。而中、西餐厅，俱乐部，则多为消闲度假型常备。别墅物业配套会所的种类性的层次，也反映着需求群体和服务群体的差异性，并因此决定着别墅物业价值大小。其服务和需求群体层次越高，别墅物业价值也越大。优化别墅物业的自然资源和人文资源 自然资源在这里指不可再生的自然资源和自然生态环境。人文资源指人造景观和人文环境。自然资源和人文资源是别墅物业选址首先必须考虑的，它是决定着别墅物业价值最重要因素，即别墅物业其它要素均可模仿重造，唯独自然资源和人文资源是不可重造的，真正显示出其独一无二和价值永久性。注重别墅物业自身的市场性 别墅物业的市场因其特殊性而具有一定的独立性，从某一角度讲是游离于整个房地产市场之外的。主要体现在：（1）别墅物业外在环境要求的特殊性。对于一般居家住宅物业来讲显得很重要的影响价值的因素，如：生活上的配套、商业网点、交通等，对别墅物业的价值影响并不显得重要。这是因为别墅物业的业主对于居住环境的独立性、私有性和自然舒适性上的追来超过生活配套上的要求，比起闹市繁华他们更喜欢静谧。别墅物业永远只是某一部分人才能享有的繁华。（2）别墅物业需求群体的个别色彩和饱含特殊性。优质别墅物业具良好的保值增值性，使其在任何时期都为富人阶层追捧的对象。同时别墅物业最完美地体现表达了人类、审美情趣的个性化和作为财富的象征性，充满着购买者的个人色彩，购买者的喜欢对别墅物业价值的影响，某种程度超过市场因素。“曲高和寡”，越特殊的东西，其个别性越突出，其可比较性也越少。别墅物业市场是一个充满个性化的特殊市场。六、 扬州别墅市场未来发展趋势预测扬州市场别墅产品的品质和定位并不是很高，产品类型单一，创新产品极少，造成目前功能落后、千篇一律的局面。综观别墅市场，总有些趋势：1、供给预测： 新增供给继续增加，高端产品比例增大。 一方面2005年建设项目的延续和2007年新开的项目将使别墅物业在