2005龙岗近年小户型市场发展特征分析.doc

2005龙岗近年小户型市场发展特征分析目 录一、小户型的发展概述二、龙岗小户型的分布三、龙岗小户型置业特征1、投资理念兴起2、小户型需求增多3、居住纳米化4、容积率增高5、产品升级换代加速四、龙岗近年小户型市场发展特征1、市场总体供需平衡2、批准预售与市场需求相符3、销售平稳发展4、均价增幅平缓5、市场一边倒，布吉一枝独秀一、小户型的发展概述近年来，深圳小户型物业不断变化发展，给人以耳目一新的感觉。在产品的类型上，小户型物业不断经历着更新换代，户型结构逐渐改进，居住功能日趋完善，配套服务设施也不断提高。早期的小户型多为简单的投资型物业，户型设计较为落后，通风、采光效果差，缺乏社区配套。酒店式公寓的出现突破了小户型的局限，引入酒店式服务，有效提升了物业的附加价值，酒店式公寓成为小户型发展历程的重要标志之一。随着市场的发展，小户型的设计更加精细化，社区配套设施更加完善，实用率也有了极大的提高。小户型从罗湖开始发展起来，作为罗湖的后花园，龙岗布吉的小户型近几年也发展迅速，随着关外开发的日趋白热化，小户型在龙岗开始焕发出它的特有魅力。该分析报告所指的小户型指建筑面积在70平方内的户型。二、龙岗小户型的分布在龙岗各街道小户型物业分布上，布吉占据了龙岗绝大部分市场份额，中心城、横岗、龙岗街道只占较少的市场份额，而其它街道目前还没有出现小户型销售面积超过5000平方米的楼盘。20022005年8月31日龙岗建筑面积在70平方以内的小户型销售面积超过5000平方的楼盘主要有：布吉的信和爱琴居、百合星城（一期）、大世纪水山缘、中心花园、龙威花园、桂芳园、可园、怡康家园、鸿景豪苑等，中心城的俪景中心、榭丽花园、竹雅名居、阳光广场等，横岗的水晶之城、怡美山庄，龙岗街道的御林、叠翠新峰花园。三、龙岗小户型置业特征1、投资理念兴起投资理念是深圳小户型的主要卖点之一，龙岗也不例外，布吉的信和琴居、中心花园、地铁3号线旁的鸿景豪苑以及龙岗中心城小户型项目俪景中心对外口头销售策略就是“投资自住的优选项目”，御林则纯粹打出“投资度假”的概念。2、小户型需求增多龙岗小户型需求增多有两个原因：一方面，由于深圳家庭规模的小型化特征、移民城市稳定的租赁需求以及庞大的中低端置业者的偏爱，使小户型拥有强大的需求群体；另一方面，深平快速干道的通车，深惠公路的改造、地铁三号线的建设，将把布吉与福田中心区、罗湖中心区以及龙岗中心城连成一线，使长期以来制约关外房地产发展的交通瓶颈得到彻底改善。 而随着城市化进程的加快，龙岗各主要片区加速成熟，相应的市政配套完全能满足小户型置业者对便利生活的高要求，小户型的置业需求大大增多。3、居住纳米化龙岗小户型目前还呈现户型面积减小的趋势。如去年龙岗的六个小户型项目（中翠花园即峰之畔、华兴苑、布吉中心花园、锦城星苑、创富时代名苑、信和爱琴居）的户均面积在75平方米左右，其中的信和爱琴居乃去年下半年最后推出的一个小户型，其户型面积明显减小，3388平方米之间，打破龙岗户型最小记录，今年推出的几个小户型包括俪景中心、鸿景豪苑和怡康家园户型面积继续“向小看齐”，俪景中心户型面积在4466米之间，为龙岗中心城发展多年来的第一个小户型项目，鸿景豪苑户型面积在4397平方米之间，以4373平方米户型为主，怡康家园被业界喻为深圳首席纳米小房子，户型以38-67平方米为主。4、容积率增高龙岗小户型项目呈现“身架小肉肉多”的趋势，越来越多“见缝插针”的小户型项目面市，如华兴苑、锦城星苑、创富时代名苑、信和爱琴居、俪景中心、鸿景豪苑等项目占地面积都在4000平方以内，但建筑规模个别项目甚至接近5万，容积率最高达13！俪景中心和鸿景豪苑容积率也分别达到5和7。5、产品升级换代加速 由于布吉的项目经常受到老房子陈旧落后等因素的影响，因而发展商在定位之初就对项目进行了全面的换代升级。在户型设计上，龙岗一些楼盘如可园、桂芳园、御林、怡康家园、俪景中心、御林等充分考虑了户型的方正适用，以及落地凸窗、露台等人性化设计，在设计上摆脱了以往小户型的形象，超越了一般公寓、酒店设计概念，与城市大环境和谐，建筑的体量感和动感呼之欲出，营造出气势磅礴的建筑空间。四、龙岗近年小户型市场发展特征1、市场总体供需平衡从供给与需求情况看，近年来龙岗区70平米以下的小户型供需平衡。2002年至2005年8月31日，龙岗区小户型批准预售套数12361套，销售套数12034套，批准预售面积724397.25平米,销售面积711675.02平米，批准预售与销售情况基本一致。2、批准预售与市场需求相符2005年截止8月31日，龙岗小户型批准预售面积达到148478.22平方米，批准预售套数达到2527套。2002年，龙岗小户型批准预售面积达258190.21平方米，批准套数4467套，由于市场批售面积相对过多，以至2003年批售面积大幅减少，仅批售面积111485.92平方米，批准套数1865套。之后小户型又稳中发展，2004年批售面积206242.9平米，批售套数3502套。2005年与2004年相近。龙岗近年来的小户型批售基本与市场需求相符，没有过多波折。 3、销售平稳发展2005年截止8月31日，龙岗区70平米以下的小户型销售套数 2401套，销售面积137000.29平方米，销售金额554260895元，建筑面积均价4045.69元。从近年龙岗小户型销售套数、销售面积、销售金额来看，龙岗小户型2002年分别是3180套，189208.74平米，638783412.2元；2003年分别是3287套，195797.34平米，705814194.5元；2004年分别是3166套，189668.65平米，721818408.4元。龙岗小户型平稳发展，波动不大。4、均价增幅平缓近几年，龙岗小户型平稳发展，均价稳中有升，引起越来越多的置业者关注。从均价看，龙岗小户型均价平稳上升， 2002年、2003年、2004年、2005年（截止8月31日）均价分别是3376.08元、3604.82元、3805.68元、4045.69元，2003年、2004年、2005年小户型均价同比增长率为6.78%、5.57%、6.31%，增幅不大。但同期龙岗住宅均价在不断上升，2004年后大幅上升，2005年上半年龙岗住宅均价4736.02元/平方米，同比增长28.83%。 小户型往往是投资型物业，当前，龙岗中心城、布吉等地一批小户型吸引了不少置业者，相对较低的均价是其主要原因之一。5、市场一边倒，布吉一枝独秀根据房地产信息网数据统计，在龙岗建筑面积70平方内小户型销售面积超过5000平米的楼盘中，布吉占了绝大部分市场份额，中心城、横岗、龙岗街道仅占较小的份额，其它街道没有。销售套数布吉占76.77%从各街道销数套数看，在小户型销售面积超过5000平米的楼盘中， 2002年至2005年8月31日，布吉共销售70平米以下的小户 型6912套，占市场份额的76.77%；中心城销售1084套，占12.04%；横岗销售740套，占8.22%；龙岗街道销售267套，占2.97% 。 销售面积布吉占77.50%从各街道销售面积