2009年7月厦门月报.docx

厦门市7月房地产市场研究报告2009年7月厦门市房地产市场研究报告 目 录目 录2本月导读4易居视点5数字楼市6关注楼盘7第一章、政策资讯9一、政策法规9二、市政规划10三、市场资讯12第二章、经济环境16一、2005年以来厦门市地区生产总值增速16二、2008年2009年上半年厦门工业生产情况简析16第三章、商品房市场18一、市场综述18二、供求分析19三、供应量分析20四、成交量分析21五、成交均价分析22第四章、土地市场23一、土地资讯23二、土地供应分析24三、本月土地成交分析25第五章、商品住宅市场28一、市场综述28二、供求关系分析29三、供应分析29四、成交量分析38五、供求对比分析42六、成交均价分析44七、项目解析46第六章、办公市场47一、供求关系分析47二、成交量分析47三、成交均价分析48第七章、商业市场49一、供求关系分析49二、成交量分析49三、成交均价分析51第八章、产品分析52一、产品综述52二、案例分析55第九章、营销媒体59一、营销透析59二、媒体分析61三、典型项目62区域数据64一、思明区64二、湖里区65三、海沧区66四、集美区67五、同安区68六、翔安区69本月导读厦企指数回归景气 23.5%企业家乐观态度备受关注的厦门6.8土地出让会上，八幅地块现场成交，成交总价97.1452亿。从出让情况看，5幅岛内地块竞价激烈，3幅岛外地块以底价成交。详情请见P12 商品房供应量创年度最高值连续数月良好的市场表现大大增强开发商的信心，本月供应大幅放量,达到09年以来的最高点。详情请见P19商品住宅成交量环比有所回落，成交表现仍处于高位7月，厦门市商品住宅成交量自上月小幅下跌后本月继续回落，成交35.72万，环比下跌24%，但与去年同期相比仍然大幅上涨323%，从中可以看出目前厦门楼市仍属于高位调整阶段。详情请见P38全市商品住宅成交均价环比小幅上扬2009年7月全市商品住宅成交均价9788元/平方米环比上涨8%，同比跌幅为3%。岛内成交均价为12741元/平方米环比上扬1%，同比小幅上涨5%。详情请见P44易居视点7月流火，厦门商品住宅市场却似乎无法延续前段时间的红火场面，市场指标呈现出不均衡的上扬态势。成交价格继续回升，逐渐接近去年同期水平；而市场成交量则连续第二个月出现下滑，且下滑速度加快；新增供应在上月沉寂后，本月反弹至今年历史最高点。市场整体仍以改善型置业为成交主体，在市场惯性的作用下，改善类物业价格回升幅度较快，而成交速度则有进一步放缓趋势。新增供应回归高位本月厦门新增4个商品住宅项目，合计新增供应1669套，26.27万平方米住宅，打破了上月新增供应为零的尴尬局面，且与去年同期相比涨幅达161%。新增供应区域布局以岛外为主，其中，同安区2个，海沧区1个；岛内仅湖里区新增供应国际邮轮城1个项目。上市新盘方面，本月有2个新项目入市，均为老盘新推案项目，分别为海沧区的泉舜滨海上城和湖里区的联发五缘湾1号，合计共新增4.61万平方米住宅。成交连续两月出现下滑7月，厦门市商品住宅成交量自上月小幅下跌后本月继续回落，成交35.72万，环比下跌24%，但与去年同期相比仍上涨323%，本月商品住宅成交仍旧以中、大面积改善型物业为主力依托，100平方米以上面积段住宅成交占总成交量的61%。在区域表现中，思明区本月成交881套，12.07万平方米，成交面积占全市比重达34%，以绝对优势占据各区住宅市场成交占比第一的位置。价格连续上扬创今年新高7月全市商品住宅成交均价9788元/平方米，环比上涨8%，同比跌幅为3%。岛内成交均价为12741元/平方米，环比上扬1%，同比小幅上涨5%。岛外成交均价6494元/平方米环比上涨9%，同比小幅下跌4%。除思明区成交均价小幅下降外，其余区域成交均价均有一定程度的上涨，其中集美区上涨幅度最大。后市展望目前市场正在逐步进入阶段性复苏后的盘整阶段，市场成交的量价配合情况成为决定未来走势的重要因素。在市场主体以改善型为主导的情况下，改善置业类客群面对市场波动的反应弹性较刚需客群将更为明显，因此短期价格回升速度的适度控制将是后市稳定发展的重要保障之一。数字楼市7月厦门市商品房基本情况供应量（万平方米）成交量（万平方米）供求比成交均价（元/）商品房53.6047.151.148582商品住宅26.2735.721.369788商业用房2.891.122.5814612办公物业02.478855 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统7月厦门市商品住宅项目成交量排行榜排名项目区域成交套数（套）成交面积（万平方米）成交均价（元/平方米）当月成交主力户型累计销售率1林海阳光思明区3753.459748三房（100-120）79%2鲁能领秀城思明区971.6413769四房（160-180）31%3泉舜泉水湾集美区1681.568403二房（80-90）54%4禹洲大学城同安区1701.194863一房（50-60）（30-40）83%5金海湾集美区651.125827三房（170-190）17%6海峡国际社区思明区561.1218277三房（150-180）89%7泉舜滨海上城海沧区861.117403三房（130-140）63%8金博水岸集美区961.116049二房（100-130）、三房（130-140）77%9国际邮轮城湖里区581.0610135四房（190-200）19%10未来海岸系天心岛海沧区801.066201三房（120-130）76%数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统关注楼盘泉舜滨海上城三期 项目简介项目地址海沧区海沧大道与沧虹路交汇处物业类型普通住宅，15栋12-18层的小高层; 开盘时间2007-12-08总建面积148261容积率4.9销售价格7000-8000元/平开发商厦门泉舜房地产有限公司周边环境项目位居厦门海沧大道滨海高尚居住区，总建筑面积近15万， 15栋18-32层高层建筑，围合16000的私家园林景观，尽揽厦门西海域壮阔海景、鹭江道CBD及海上花园鼓浪屿。关注理由：该项目本月18日加推5#和6#楼,新推楼栋在本月去化39套,共计成交0.55万平方米.该项目新推楼栋与前两期相比最大的特色就是都是典藏保留房源，户型、朝向、观景视野都是最好的，却都只是中低价位。并且该项目本月整体去化良好,位列住宅成交面积排行榜第7位。易居观点：泉舜滨海上城在本月取得不俗的销售业绩基于以下几点：一、社区休闲配套。近15万平方米堂皇社区，规划有高级住客会所、下沉式景观游泳池、标准网球场、蓝球场、亲子游乐场等自建配套，以为业主创造最高尚的社区空间为原则，让你在庭院花间，体验动静相怡的休闲健康新生活。二、高级物业配套。全球极富盛名的高级物业管家戴德梁行，凭借其高级社区的优秀管理经验，担纲滨海上城的物业顾问。 三、城市公建配套。项目占据中心区位的绝对地段优势。沧虹路连接线由滨海上城直达海沧大桥，方便快速往返岛内市中心。紧依滨海上城的全日制中小学、幼儿园及大型综合性商业中心即将全面崛起。四、新颖的营销策略。此前项目用“时尚”、“创意”口号，在精神层面上说明项目品质，现在推出厦门首个“小户毫宅”社区。厦门易居房地产研究所 厦门市湖滨北路59号中信惠扬商务楼15 邮编：361012 电话：0592-50851032009年上海易居房地产研究院版权所有 第 9 页 共 77 页 厦门市7月房地产市场研究报告第一章、政策资讯一、 政策法规时间来源政策名称主要内容易居点评7月1日国土资源部关于在保增长保红线行动中加快处理批而未用土地等工作的通知全面清理批而未用土地。县级以上地方国土资源管理部门按照有关批次用地批准文件、实施方案的批准文件逐项核查，对2007年和2008年所有批而未用土地进行清理统计，逐项登记，建立宗地数据库，分别提出处理意见。清理结果逐级上报至省级国土资源管理部门。/7月09日银监会关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知严格贷前审查和按揭贷款发放标准，重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策。意味着改善型自住房的房贷优惠将取消。以个人为单位认定房产套数、贷款结清不计入房产套数等“灵活”做法将会停止。二套房贷一旦收紧，对于100万以上的楼盘来说，影响不会很大，但是对于改善性居住和中小户型投资人群有着实质性的打击，改善居住需求很有可能因此萎缩，中小户型的投资人群会减少。7月11日市公房管理中心保障性住房举报投诉案件处理工作流程、保障性住房租金收缴工作流程、保障性住房入户调查制度为防止原有承租直管公房、单位自管房或侨房的申请户入住到保障性住房后，仍占有原住房，杜绝“多头占房”的现象，对于原有承租直管公房的住户，要求其先签订退出直管公房协议，后与其预签订社会保障性租赁房租赁合同，待其搬迁入住保障性租赁房收回直管公房后再履行租赁关系；对于原居住单位自管房或侨房的住户，要求出具单位或市侨务部门的退房证明再与其签订合同。退出机制是社会保障性住房的有效约束机制，是社会保障性住房管理的重要的环节，我市社会保障性住房政策创新分配创新管理，通过经济杠杆调节、发挥物业日常监管等各种措施，建立一套较为完善的管理监控机制，使有限房源能够“滚动”起来，真正为符合条件的人所用。7月21日厦门市财政局厦门市事业单位对外投资管理办法除特别批准外，事业单位不得从事期货、股票、黄金和房产投资等。这一管理办法的出台，有利于加强当地对各级各类事业单位利用国有资产对外投资的管理，规范投资行为，防范投资风险，提高资金使用效益。一、一、一、二、 市政规划 厦漳大桥重要配套工程 海底跨江电缆昨日配建厦漳跨海大桥的重要配套工程之一龙海霞威至海门岛1万伏海底跨江电缆敷埋作业昨日全面展开。本次海底跨江电缆主要配合厦漳跨海大桥工程施工，向厦漳大桥疏港公路旁施工点提供2000KVA和海门岛施工点提供3000KVA用电高压接口。敷埋电缆路长度约为700米，路由最大处水深约为12米，海底电缆设计埋深3米。 海峡论坛专用会址将落户厦门大嶝岛 用地437公顷从厦门市规划局得到证实，海峡论坛专用会址将落户与金门一水之隔的厦门大嶝岛。厦门市将在位于厦门市翔安区的大嶝岛上选址建设海峡论坛专用会址及配套项目，项目已经厦门市政府原则同意。根据初步规划，大嶝岛海峡论坛项目总用地437公顷，总建筑面积52.5万平方米。项目除会议中心、酒店等配套设施外，还将建设体育公园并发展游艇项目，预计近期启动近300公顷的土地建设。 福厦高铁将于春节通客运福厦铁路预计在明年春节前后开通客运，届时，市民乘200公里时速火车出行，福州到厦门仅要两个多小时，泉州到厦门约半小时。福厦铁路力争月底前铺轨贯通，9月份进行调试。随后的一段时间里，还将对货运的铁轨、电力设施、通信设备进行全面检测，为通车运行做保障。福厦铁路也将先于年底开通货运，至春节前后客运投入试运营。福厦铁路全长273公里，总投资144.2亿元，属国家级双线电气化铁路干线。全线设15个车站，分别为福州、福州南、福清、渔溪（预留）、涵江、莆田、枫亭、惠安西（预留）、新泉州、泉州南、翔安、厦门西、杏林、厦门北、厦门。福厦铁路的建成将成为贯通沿海快速铁路大动脉的关键路段，它将连接温福铁路、厦深铁路。福厦铁路也是我省第一条城际快速通道，大大拉近我省两大中心城市福州与厦门的“空间距离”。 成功大道浦南隧道 8日全线贯通厦门成功大道最后一段未通车的路段浦南下穿隧道，8日将实现全面贯通，预计9月通车，届时14.3公里的成功大道也将全线通车。成功大道是贯穿厦门岛南北的城市快速干道，它将与贯穿厦门岛东西向的快速干道仙岳路形成规划中的“十字”型的城市快速干道路网。成功大道全线通车后，BRT将同步通车。BRT成功大道专线全程30公里，其中，能与成功大道同步通车的路段起点在演武大桥站，终点在厦门十中站，全程约21.5公里。开车从厦大一路可畅行至机场，车程在15分钟以内，比以往走环岛路至少省一半时间。 会展隧道主体工程完工 预计“98”前通车环岛干道 （会展中心段）隧道工程，7月6日完成了最后两个节段的混凝土浇筑，标志着主体工程正式完工。预计，“98”前隧道通车。 同安文化中心8月底竣工 10月投入运营从去年开始，同安区围绕建设文化强区等目标，先后投入1.59亿元全面推进同安文化中心、孔庙改造、铜鱼池公园等文化基础设施建设。其中，斥资亿元建设的集影剧院、图书馆、文化馆、科技馆等“三馆一院”为一体的同安文化中心各项进展顺利，其中主体建设已于5月份完成，整个工程预计8月底竣工，10月中旬正式投入运营。 下半年城市建设重心转向岛外厦门市委书记于伟国近日在厦门市委工作会议暨上半年经济形势分析会上表示，今年下半年，厦门城市建设重心将从岛内向岛外转移。岛外新城区将以翔安隧道、翔安南区和厦门新站营运中心、环东海域等重大片区和项目为依托，尽快完成工程建设和环境的美化。于伟国说，“要以高起点、高标准、高层次、高水平推进岛外新城区建设，为新城区建设和发展提供优良的载体，使岛外新城区形成高品位的风格和特色。” 思明区大手笔改造旧城 共涉及11个片区继厦港、西郭片区之后，思明区上周发布了将军祠片区旧城改造房屋拆迁通告，而同时，曾厝垵片区改造与居民的商谈工作也在进行中思明区正在大手笔实施旧城改造，改造涉及11个片区。除了上述4个片区，其他改造片区为：自行车厂片区、农科所片区、人民体育场片区、营平片区、湖滨二里片区、岭兜何厝片区、龙山片区。 海沧大桥西引桥动工 提速6公里海沧大桥西引桥近日动工，预计明年10月通车。海沧大桥西引道立交将在距离海沧收费站约500米处设一座喇叭形立交，相交于海沧区规划中的滨湖南路和沧虹路口，与海沧生活区相连。届时，从岛内往来海沧生活区将不必绕道沧虹路或马青路，路程至少缩短6公里。海沧大桥西引桥是一项重要的民生工程，其带来的不仅仅是6公里物理距离的缩短，而是海沧居住价值的全方位提升。届时海沧作为厦门西南方向的中心城区优势将更加凸显，海沧新市区的生活品质也将得到极大提高，并将由此进一步拓宽厦门作为海峡西岸重要中心城市的内涵与外延。一、一、二、一、二、三、 市场资讯 厦企指数回归景气 23.5%企业家乐观态度国家统计局厦门调查队的企业监测数据显示：二季度，厦门市企业家信心指数和企业景气指数分别为104.29和113.96，分别比上期上升了12.59和14.27，两大指数均从一季度的“低度不景气”区间回归“景气”区间运行。23.5%的企业家对宏观经济形势持“乐观”态度，比一季度上升了6.6个点。 上半年厦门商品住宅销售量同比增326.38%据厦门市国土房产局统计，今年1至6月厦门商品住宅销售量为22721万平方米，与去年同期相比增长32638。统计数据显示，上半年厦门市商品住宅供应量为7851万平方米，较去年同期下降5671。6月份，厦门商品住宅保持“量价齐升”的势头。6月份商品住宅销售量为4761万平方米，与5月相比增长135。成交均价也是继续看涨，达到8901元平方米，与5月相比上升449。其中岛内均价12379元平方米，较5月上升超过15；岛外均价5788元平方米，较5月上升617。 中国十大十佳宜居城市排行榜 厦门排第四中国城市竞争力研究会8日在香港发表中国2009年度中国十大十佳宜居城市排行榜。今年选出的宜居城市中，青岛排名首位，排名第二的为苏州，第三名为泰州。这也是中国城市竞争力研究会第五个年度对中国宜居城市进行研究与评价，本年度研究评价发布成果不包括上一年度上榜城市。宜居城市的主要特征是：环境优美，社会安全，文明进步，生活舒适，经济和谐，美誉度高。GN中国宜居城市评价指标体系由包括生态环境健康指数、城市安全指数、生活便利指数、生活舒适指数、经济富裕度、社会文明指数、城市美誉度在内的7项一级指标和48项二级指标组成。通过运用GN中国宜居城市评价指标体系对中国289个城市进行调查、研究、评价，产生2009中国十佳宜居城市排行榜。 国家统计局：厦普通多层住宅 销售价格止跌回升国家统计局厦门调查队的资料显示，我市普通多层住宅销售价格已止跌回升，较上年同期上涨1.8%，普通高层住宅则下降4.1%，高档住宅下降11.2%。就整体而言，上半年厦门市房屋销售价格比上年同期下降3.7%，各月指数分别为95.4、95.6、95.7、96.0、97.1和98.1，降幅呈逐月缩小走势。其中新建住宅销售价格与上年同期比下降4.8%；二手住宅交易价格比上年同期下降5.0%。非住宅销售价格则比上年同期略升0.2%，其中商业营业用房上升0.8%，其他用房下降0.5%。 上半年商品房空置面积增53.8% 新盘动工减少厦门市统计局近日发布了厦门市上半年经济形势报告，报告指出，厦门上半年商品房空置面积增53.8% 新盘动工减少。由于近两年大量竣工的办公楼和厂房出现一定程度的滞销，商品房空置面积大量增加。6月底，全市商品房空置面积达67.15万平方米，增长53.8%。上半年全市房地产开发完成投资79.12亿元，下降41.9%。土地购置费大幅减少是其主要影响因素。另外，部分项目由于受去年房地产销售市场疲软的影响，开发资金紧张，一定程度影响工程施工进度，所以商品房施工面积增长，但新开工面积下降51.8%。由于受国家宏观调控政策、市场流动性过剩和居民购房刚性需求的影响，房市销售旺盛。上半年，全市商品房竣工面积达399.3万平方米，增长67.9%；商品房销售255.15万平方米，增1.51倍；商品房销售金额193.65亿元，增长102.3%。 上半年经济数据出炉 居民人均多赚1100元市委副书记、市长刘赐贵近日主持召开上半年经济形势分析会。常务副市长丁国炎在会上表示，今年厦门市经济“低开中走”，整体形势趋稳。根据市发改委在经济形势分析会上的报告，厦门城镇居民人均可支配收入上半年达到13493元，比去年同期增长了8.9%。根据这一数据，今年上半年城镇居民的“钱袋子”大约比去年多了1100元；农民人均现金收入上半年预计达5535元，比增365元。 信贷投放明显加速 新增存款同比增330亿元6月末，我市银行贷款余额2732亿元，较年初增加363亿元，相当于去年全年增量的154%，同比多增191亿元，信贷投放明显加快。但票据融资余额达到251亿元，同比增长2.5倍，短贷票据化特征明显。上半年全市新增存款524亿元，同比多增330亿元，其中居民储蓄存款新增167亿元，同比多增66亿。上半年，我市城镇居民可支配收入13493元，增长8.9%，增幅较上年同期下降0.6个百分点。农民人均现金收入5535元，增长7.1%，增幅较上年同期下降3.7个百分点。上半年新房下降4.8% 二手房价下跌5%据国家统计局福建调查总队统计，上半年，福州、厦门、泉州三市房屋售价同比分别下跌0.3%、3.7%、1.7%。6月份福州由跌转涨，上涨0.1%；厦门、泉州分别下跌1.9%、2.0%，跌幅分别比上个月缩小1.0、0.2个百分点。新建住宅售价同步下跌福建调查总队统计数据显示，全省新建住宅售价同步下跌，6月份跌幅同步收窄。上半年福州、厦门、泉州三市新建住宅售价同比分别下跌1.5%、4.8%、1.5%。6月份福州、厦门、泉州三市新建住宅售价同比分别下跌0.7%、2.9%、2.2%，跌幅分别比上月缩小0.5、1.1、0.3个百分点。二手住宅售价福州小幅上涨福州二手住宅售价小幅上涨，厦门、泉州均呈跌势。上半年福州二手住宅售价同比上涨0.8%，涨幅比上年同期低4.6个百分点，厦门、泉州分别下跌5.0%、2.1%。6月份福州二手住宅售价同比上涨1.0%，涨幅比上月扩大0.2个百分点，厦门、泉州分别下跌2.1%、1.1%，跌幅比上月份别缩小1.6、0.6个百分点。新建非住宅售价 福州、厦门略涨福州、厦门新建非住宅售价稳中略涨，泉州下跌。上半年福州、厦门新建非住宅售价同比分别上涨0.1%、0.2%，泉州下跌3.1%。6月份福州、厦门新建非住宅售价同比分别上涨0.2%、0.5%，厦门涨幅比上月扩大0.3个百分点，福州持平；泉州同比下跌3.2%，跌幅与4月份、5月份一致。第二章、经济环境一、 2005年以来厦门市地区生产总值增速从数据上看，厦门市经济已呈现逐步回升态势，工业、外贸均出现回暖迹象。其中上半年厦门实现地区生产总值696.42亿元，同比增长0.6%，今年以来首次出现正增长，财政总收入增长亦由负转正，外贸情况好于全国全省平均水平。图2-1 2005年以来厦门市地区生产总值增速走势图 数据来源：厦门统计局二、 2008年2009年上半年厦门工业生产情况简析6月，厦门市规模以上工业生产值环比增长12.9%，工业用电8个月来首次实现正增长，工业生产呈现回升态势。但由于市场需求萎缩，仍有84.8%的行业和64.3%的企业生产下降。机械、电子、化工三大支柱行业降幅高于全市平均水平。上半年厦门市规模以上工业生产值1219.36亿元，同比下降11.4%，产值规模在全省九地市中排名第三，位居福州、泉州之后。其中，6月单月完成227.67亿元，同比下降1.9%，环比增长12.9%，工业产值逐月回稳。图2-2 2008-2009年上半年厦门市工业累计总产值走势图数据来源：厦门统计局第三章、商品房市场一、 市场综述7月，厦门市商品房市场加快了供应步伐, 打破了上月新增供应为零的局面,本月供应量为53.6万平方米, 达到09年以来的最高点。成交方面，本月各类物业累计成交量为47.15万平方米，环比上月下跌30%，较去年同期仍然大幅上涨了230%。图3-1-：2008年7月至2009年7月厦门市商品房供求走势图 数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统表3-1-1：厦门市7月商品房各类指标变化表指标2009年6月2009年7月同比增长（%）环比增长（%）供求比0.001.1450%供应量（万m2）0.0053.6187%成交量（万m2）67.2747.15230%-30%成交价格（元/ m2）769985829%11%成交总额（亿元）51.7940.46-52%-22%资料来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统二、 供求分析 商品房供应量创年度最高值连续数月良好的市场表现大大增强开发商的信心，本月供应大幅放量,达到09年以来的最高点。而成交量方面并未如开发商所期望的那样，在住宅商品房持续回落的带动下，本月商品房成交量也相应回落。（注：供求比即面积供销比=1：当前合同成交面积/当前批准预售面积）图3-2-1：2008年7月至2009年7月商品房供求情况对比 数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统三、 供应量分析 本月全市商品房供应大幅放量本月商品房供应较之上月大幅放量，其中住宅类物业新增供应为26.27万平方米，非住宅类物业新增供应为27.33万平方米。数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统图3-3-1：2008年7月至2009年7月商品房供应量走势图 四、 成交量分析 7月商品房成交量环比回落30%、同比仍大幅上涨230%7月，厦门市商品房市场成交量较之上月大幅回落，累计成交量为47.15万平方米，环比上月下降了30%，较去年同期仍然大幅上涨了230%。进入09年之后，厦门市商品住宅市场月月上扬，连续数月的持续放量更加刺激了消费者的购买欲望，“跟风买房”的热情不减，刚性需求得到了不断的放量，同时改善性需求也递进上来，但对未来市场走势仍不能盲目乐观，刚性需求的释放逐渐充分，存量将逐渐减少，如果价格盲目上涨将会导致刚刚培育起来的市场积极性受到打击，将使得一部分改善型需求重新归于观望，市场“好”行情能否继续，值得商榷。 6月份厦门市商品房在成交结构上相较上月有所调整。住宅类项目成交35.72万平方米，占总成交量的76%。住宅类物业成交量较上月有一定幅度上升，非住宅类物业本月出现了一定幅度的下降。图3-1：2008年7月至2009年7月商品房成交量走势图 数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统五、 成交均价分析 本月全市商品房成交价格小幅回落7月份，厦门市商品房成交均价为8582元/平方米，较上月小幅上涨11%。连续数月市场供不应求的良好表现，给价格带来了较为有力的向上支撑，在住宅类物业成交价格上涨的带动下，本月商品房成交价格回复到上行的通道。图3-5-1：2008年7月至2009年7月商品房成交均价走势图 数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统第四章、土地市场一、 土地资讯 土地市场情况挂牌情况：本月供应土地共5宗，出让方式上，其中以挂牌方式出让的共3宗，以挂牌（预申请）出让的共2宗；地块性质上，商住地块2宗，工业地块2宗，办公地块1宗。 成交情况：本月共成交土地2宗，出让方式上，其中以挂牌方式出让的1宗，以挂牌（预申请）出让的共1宗；地块性质上，皆为工业地块。供应宗地和成交宗地具体情况（见附表）。 土地市场综述2009年上半年宽松的货币政策导致流动性充裕，房地产行业也成为最大的受益者之一。在商品房快速销售的情况下，库存迅速去化，房地产开放商迅速回笼了资金，缓解了开放商的资金压力，开发商大举进入土地市场，市场开始明显升温。从整个09年上半年来看，一季度市场整体表现相对谨慎 ，各主要城市土地供应与成交均在二季度出现放量，与去年同期相比经营性用地流标率明显下降，土地市场呈现全面回暖。北京、上海等一线城市和杭州、重庆、厦门等部分二三线城市的土地市场表现突出。2009年上半年，厦门共成交经营性建设用地21宗，土地面积133.14万平方米，建筑面积286.40万平方米。其中商住用地14宗，成交土地总面积101.31万平方米，建筑面积228.46万，成交量已超过08年全年的两倍，成交均价4716元/平方米。在楼市回暖、政策支持的背景下，沉寂已久的厦门土地市场开始活跃，再次出现火暴的竞拍场面，高总价，高溢价率地块较去年明显增多，拉动土地楼板价上扬。6.8土地热拍，高总价，高溢价地块频现，面对土地市场成交的火爆场面，企业应保持理性态度，避免重蹈 07年土地市场之覆辙。下半年，适度宽松货币政策的“微调”，二套房政策从紧，为刚回暖的房地产市场添加不稳定因素，也为土地市场回暖能否持续埋下伏笔。展望下半年厦门土地市场，岛内地块由于日益稀缺，增值潜力大，在当前经济复苏尚不确定的情况下，其风险也相对较小，依旧是下半年开发商追逐的热点，而岛外地块随着片区开发进程的加快和基础设施的完善，岛外地块受关注度也日趋升温。二、 土地供应分析2009年7月，厦门市国土资源与房产管理局分批次公布国有建设用地使用权挂牌公告，共有5宗地块，公告土地面积约9万平方米，规划建筑面积约24万平方米，拟出让总金额约90851万元。 供应量面积大幅下降7月供应土地面积为9万平方米，环比大幅下降51%。本月土地供应面积大幅下降主要受供地结构影响，商住供地比重上升，工业供地比重下降。图4-2-1：2008年7月-2009年7月厦门土地供应走势数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统 区域分布：集美区占半壁江山受供应用地性质影响，本月厦门市土地出让集中在岛外片区。分区域来看，其中思明区所占土地出让面积比例较大，为42%，土地面积为3.81万平方米。海沧区区土地出让面积为2.76万平方米，占总土地出让面积的30%。湖里区、同安区、集美区暂无新增供应地块。图4-2-2：厦门2009年7月各区域土地供应情况数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统 本月供应土地多样经历4月商住用地“井喷”供应后，本月新增2宗商住用地，改变近两个月来工业用地供应为主的尴尬局面。新增优质地块，不仅可以使地块价值得到最大的发挥，增加政府财政收入，也有助于吸引企业关注，保持市场成交热度。 本月供应以中小型地块为主7月厦门市供应土地面积结构中， 1万M2以下占比总供应面积9%，共2宗；1-5万M2出让土地幅数的91%，共3宗。图4-2-3:厦门2009年7月供应土地规模情况 数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统三、 本月土地成交分析本月土地成交皆为工业地块。其中厦门保税区航空港物流园建设有限公司以底价1930.53万元竞得湖里区2009Y03地块，厦门金达威集团股份有限公司同样也以底价710.87万竞得海沧区的H2008GG10地块。厦门易居房地产研究所 厦门市湖滨北路59号中信惠扬商务楼15 邮编：361012 电话：0592-50851032008年上海易居房地产研究院版权所有 第 26 页 共 77 页 厦门市4月房地产市场研究报告厦门易居房地产研究所 厦门市湖滨北路59号中信惠扬商务楼15 邮编：361012 电话：0592-50851032008年上海易居房地产研究院版权所有 第 37 页 共 85 页 厦门市7月房地产市场研究报告 供应地块列表表4-2-1：厦门市2009年7月供应地块明细宗地编号区域地址土地用途土地面积（平方米） 建筑面积（平方米）容积率起始价（万元）出让方式（招标、挂牌、拍卖、其他）2009G13思明区思明区鹭江道温德姆和平国际大酒店北侧办公、停车库5775.913360006.23 8465挂牌2009G21思明区湖边水库片区仙岳路与金山路交叉口西南侧居住、商业32373.5491137003.51 56645挂牌H2009G01海沧区海沧区海沧大道与角嵩路交叉口西北侧居住、商业25091.878627302.50 24930挂牌H2008GG14海沧区新阳工业区霞飞路以西、宏达成纸业项目以南纸制品加工业（工业）2000.49624001.20 96.02挂牌（预申请）X2009Y10翔安区厦门火炬（翔安）产业区内，翔海路南侧、规划春光路东侧环境污染防治专用设备制造业（工业）24813.632248201.00 714.6326挂牌（预申请）合计90055.46823965090850.65数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统 成交地块列表表4-2-2：厦门市2009年7月成交地块明细宗地编号区域地址土地用途土地面积（平方米） 建筑面积（平方米）容积率成交价（万元）楼面价（元/平）溢价率（%）成交方式竞得人（流标地块须标明）2009Y03湖里区厦门市航空港工业与物流园区，港中路北侧，鳌山路西侧仓储用地（工业）27579.74275791.00 1930.53700 0%挂牌厦门保税区航空港物流园建设有限公司H2008GG10海沧区新阳工业区海新路以西、沙迪克项目以北营养保健食品制造业或食品添加剂制造业（工业）14809.846148101.00 710.8726480 0%挂牌（预申请）厦门金达威集团股份有限公司合计42389.586423892641.4 数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统厦门易居房地产研究所 厦门市湖滨北路59号中信惠扬商务楼15 邮编：361012 电话：0592-50851032008年上海易居房地产研究院版权所有 第 28 页 共 77 页 厦门市7月房地产市场研究报告第五章、 商品住宅市场一、 市场综述7月，伴随着房贷政策和交易环节的从严从紧，使厦门市商品住宅市场开始冷静下来。面对二套房贷收紧等诸多不确定因素，厦门自住购房者及投资客纷纷踌躇不前，观望心态有抬头的趋势。整体上来看，本月商品住宅表现为量跌价涨的态势。据易居CRIC中国房地产决策咨询系统统计，2009年7月全市商品住宅成交2900套，面积35.72万平方米，环比下跌24%，同比仍然大幅上涨323%；均价9788元/平方米，环比上扬8%，同比跌幅为3%。其中，岛内成交1329套，面积18.84万平方米，环比下跌14%，均价12741元/平方米，环比微升1%；岛外成交1571套，面积16.89万平方米，环比下跌33%，均价6494元/平方米，环比上涨9%。 供求方面，本月商品住宅供应达到09年以来的最高点,在市场整体形势看“好 ”的情况下，市场新增供应也开始较大范围内“试水”，后续市场势必开始新一轮较为激烈的供求博弈，而市场存量也将在主体双方的博弈中继续相对有效消化。图5-1-1：2008年7月至2009年7月厦门商品住宅供求走势图 数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统表5-1-1：厦门2009年7月商品住宅各类指标变化表指标2009年6月2009年7月同比增长（%）环比增长（%）供求比00.74-12%供应量（万m2）026.27161%成交量（万m2）47.0835.72323%-24%成交价格（元/ m2）79949788-3%22%成交总额（亿元）39.6134.97-59%-12%数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统二、 供求关系分析 住宅新增供应回复高位本月市场供应打破了上月断档的尴尬局面，新增供应达到09年以来的最高点，伴随着市场行情的好转，市场新增供应也开始较大范围的“试水”，后续市场势必开始新一轮较为激烈的供求博弈，而市场存量也将在主体双方的博弈中继续相对有效消化。图5-2-1：2008年7月至2009年7月厦门商品住宅供求情况比对 数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统三、 供应分析 市场新增供应回复高位2009年7月厦门商品住宅新增供应开始出现 “热络”局面，本月新增4个商品住宅项目，合计新增供应1669套26.27万平方米住宅，打破了上月新增供应为零的尴尬局面，同比涨幅同样达161%。新增供应区域布局以岛外为主，其中，同安区2个，海沧区1个；岛内仅湖里区新增供应国际邮轮城1个项目。上市新盘方面，本月有2个新项目入市，均为老盘新推案项目，分别为海沧区的泉舜滨海上城和湖里区的联发五缘湾1号，合计共新增4.61万平方米住宅。 1、 供应总量分析图5-3-1：2008年7月至2009年7月厦门商品住宅新增供应走势 数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统表5-3-1：2009年7月商品住宅新增供应项目一览表项目名称区域物业类型推案面积推案套数（套）开盘时间（平方米）凤凰城二期同安区住宅42343368未开盘星海湾高层区3区同安区住宅62630155未开盘禹洲华侨城海沧区住宅84982744未开盘国际邮轮城(一期)湖里区住宅72702402未开盘 数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统2、 供应结构分析 7000-8000元/平方米为主力供应价段本月新增供应项目集中在岛外，其中，同安区2个，海沧区1个，岛内湖里区1个，产品定位以中档为主。位于同安区的凤凰城二期均价主要集中于4000-5000元/平方米，共新增368套住宅占比供应总量为22%；同样位于同安区的星海湾均价则基本落在5000-6000元/平米的区间内，新增155套住宅占比为9%。位于海沧区的禹洲华侨城均价主要集中在7000-8000元/平米，共计744套住宅，占比为45%。唯一来自岛内湖里区的新增供应项目国际邮轮城，402套住宅占比总量24%，供应均价落于12000-15000元/平方米区间。图5-3-2：2009年7月商品住宅新增供应各价格段分布情况数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统 新增供应以中大面积户型为主产品规划方面，同样受区域分布格局的影响，本月新增供应以120-150平方米、180平方米、100-120平方米中大面积户型为主，供应占比分别为35%、24%、和22%。其中，120-150平方米面积段户型供应主要来自国际邮轮城、禹州华侨城；180平方米面积段户型则主要来自于星海湾和国际邮轮城；100-120平方米面积段户型供应则主要来自于凤凰城和禹州华侨城。另外80-90平方米面积段户型也有一定的供应占比，供应占比为14%，该面积段供应主要来自于禹州华侨城。图5-3-3：2009年7月商品住宅新增供应各面积段分布情况数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统 新增供应户型以三房为主分户型来看，本月新增供应明显以三房为主，合计供应套数占比为58%，主力供应项目来自凤凰城和禹州华侨城；此外，四房和二房户型也有相对较大体量的供应，四房供应集中于星海湾和国际邮轮城，二房户型的主要供应项目则为禹州华侨城。图5-3-4：2009年7月商品住宅新增供应户型分布情况数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统3、 新盘数据分析（1）、规模分析