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第四章房地产评估第一节房地产评估概述一、房地产的概念1、房地产概念P98，涉及实物、权益和区位。二、房地产的特征：位置固定性、耐用性、影响因素多样性、投资巨大、保值增值性趋势。三、房地产的评估程序 第二节 土地使用权评估的特点一、土地使用权及其实质1、土地的含义：是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。广义：陆地及空间的全部环境因素，土壤、气候、地质、地貌、生物和水文等多种因素构成的综合体。既是资源，又是资产。狭义：仅是指土地。2、土地形成的自然供给和经济供给，经济供给包括人工的投入、规划、开发和整治。3、土地属于国家所有，只有使用权，没有所有权。土地评估只是资产的使用权评估。二、土地的分类及其特性(一)分类1、按社会经济用途分类：2、按地理位置分类：3、按所有权归属分类：4、按利用程度分类：5、按开发程度和开发趋势分类（二）土地资产的特性1、自然特性：（1）土地面积的有限性，（2）固定性，（3）土地使用价值的长期性、效用的永续性，（4）土地的不可替代性。2、经济特性：（1）供给的稀缺性和增殖性，（2）影响因素的多样性，自然和社会的，经济地理位置的可变性，（3）可垄断性，（4）土地利用的多方向性，（5）效益的级差性 （二）土地资产的特性1、自然特性：（1）土地面积的有限性，（2）固定性，（3）土地使用价值的长期性、效用的永续性，（4）土地的不可替代性。2、经济特性：（1）供给的稀缺性和增殖性，（2）影响因素的多样性，自然和社会的，经济地理位置的可变性，（3）可垄断性，（4）土地利用的多方向性，（5)效益的级差性。 三、房地价格体系（一）土地价格体系基准地价 标定地价 一级市场 政府批租定价垄断 市场出让底价 市场交易价二级市场 完全竞争市场客税价格（二）房地价格体系土地价格 建筑物价格 房地价格 现住房价格 动迁价格 商品房价格 安居房价格 福利房价 成本房价（三）土地价格特点 地价是具有特殊价值的商品：1.地价是地租的资本化，不完全是劳动的产物，是地产带来地租收益的资本化。2.是权益价格，地产权益包括许多形式,如所有权、使用权、抵押权、租赁权、收益权，地产转移的方式不同，价格就不同。3.地产具有增殖性。4.地产与用途相关。5.地价具有个别性。6.地价具有可比性。.地价具有区域性。四、影响地价的一般因素（一）一般因素：行政社会、经济、其他（二）区域因素:（三）个别因素五评估原则（一）替代原则：采用市场法的基础。（二）最有效使用原则：处理多种用途矛盾的依据。（三）变动原则：随影响价格变动因素的变化而变化。（四）供需原则：动态预测原则。（五）贡献原则：房地合一原则。（六）特殊原则：房地合一原则，区域及地段原则。地用原则：不同使用征税不一样，改变用途必须向土地管理部门批准。预期原则，评估基准日原则：法律变化，不同时间价格的调整。六相关指标1、宗地：指可供建筑使用的土地，其标准单位被称为标准宗地。三层含义（1）权益状态，使用其权益；（2）使用功能上有一定的独立性；3）是在一定面积上的。美国宽一英里，深100英尺。日本宽3.63米，深16.36米。台湾宽1米，深18米。2、容积率：建筑物总面积建筑物占地总面积100%3、覆盖率：建筑物底层面积建筑物占地总面积100%4、有效宅地化率：开发建成后实际可供建筑面积开发区面积5、楼面单价：土地总价建筑总面积 土地总价容积率第三节土地权属的处置（自学为主）一、土地权属的类型（一）划拨土地使用权P118（二）出让土地使用权P119第四节 土地使用权的评估方法一、市场法（一）市场法及适用条件 公式 P1242、条件：足够的交易案例（二）应用步骤和过程1、搜集交易资料，确定参照案例2、考虑交易情况修正3、交易时间修正4、区域因素修正：难点和关键之一。5、个别因素修正6、容积率修正 7、使用年期修正 教材 （三）实例计算（考虑因素多）P1 18个项目，9个调整P1例题某一待估宗地，现搜集到与待估宗地类似的宗地的交易情况，见下表表1 参考宗地情况指数表（四）路线价法 (为迅速大量评估土地价格的方法)1、评估思路：根据土地价值随距街道距离增大递减的原理，在特定街道上设定单价,用此单价配合深度百分率及其他修正率，用以计算临街其它宅地的一种方法。2、适于同时对大量土地进行评估，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内大量土地进行估价的场合。依赖于叫完整的道路系统和排列整齐的宗地及深度修正表和其它修正率。3、公式：宗地总价=路线价深度百分率临街宽度 =路线价深度百分率宗地面积=路线价深度百分率其它条件修正率=路线价深度百分率临街宽度+其它条件修正额深度百分比：按“四、三、二、一”法则，每100英尺深度，25英尺为一单位，白分比率为40%、30%、20%和10%,再加上100英尺每1/4为9%、8%、7%和6%。具体内容可参考评估学。（五）基准地价系数修正法1、评估思路：利用城镇基准地价和基准地价修正表等评估结果，依照替代原则，进行宗地评估的方法。适于迅速大量评估，地产市场不太发育的城市，是一种适于我国的常用的方法。2、公式：评估值=基准地价时间因素调整系数个别因素调整系数市场转让调整系数 P133、特点：适于大量地迅速地评估。二、收益法（一）原理 1、土地使用权交易权转让，随着不动产的所有权的让渡，不动产的购买者必须一次性支付一笔金额，补偿不动产所有者损失的收益。根据生产要素分配理论，土地不动产是产生收益的要素，应该获得资本收益。.2、适应范围：有经济收益的商业写字楼、旅馆、公寓用地等，对于政府、机关、学校、公园等公用、公益性土地的价格不太适用。（二）基本公式1、P=A/R1-1/（1+R）N 有限年期2、P=A/R 无限年期3、P=AN 有限年期 R=0，A不变4、具体公式等差数列和等比数列等递增递减请参考评估学（二）基本公式1、P= 有限年期2、P=A/R无限年期3、P=AN有限年期 R=0，A不变4具体公式等差数列和等比数列等递增递减请参考评估学（三）收益额的确定1、纯收益的含义：指收入减去各种费用后的收益，以年为单位，纯收益=客观总收入-客观总费用2、采用客观总收入：（1）原因：必须是最佳利用状态正常情况下的收益，否则在特权下的收益和亏损情况下的负收益，不能正确地表明价格。（2）确定收益额是比较困难的，因为收益是随市场变化的。3、客观总费用：总费用应该是正常的必要的支出，非正常的支出在计算过程中剔除。（四）土地还原利率及测算1、实质：土地投资的报酬率。报酬率分为风险和无风险报酬率，无风险报酬率随银行存款利率而定，在不同情况下，报酬率是不同的。2、确定方法：（1）年纯收益与售价比率法，用市场交易案例的价格平均得出。P156。（2）安全收益率加上风险调整值，银行利率为安全收益率，风险收益率根据多方面的因素确定。此方法简便易行，但是主观性强。（3）采用插值法，把各种典型行业的投资收益率找出来，排队列表，然后估计在哪个范围内，插入其中,确定资本化率大小。（五）计算年限从评估基准日起，出让年限减已使用年限。例题：有一宗土地，土地使用权转让年期为50年，预计资本收益率为10%,预计前五年的纯收益为15万元，16万元，18万元，15万元，20万元。从第六年起，纯收益大约稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价格三、残余值法（2）折旧前的纯收益R=R1L+(R2+d)B L+B R1=r（L+B）-(R2+d)B L R2=R（L+B）-R1L-dB B （3）地价与建筑物价格 L=a-B(R2+d) =a1 R1 R1 B=a-Lr11- 1 =a21- 1 r2+d (1+r2+d) n R2 (1+r2+d) 例题 教材P1 修改公式和答案作业第3、4题。3.某砖混单层建筑，宅基地360平方米，建筑面积500平方米，月租金2.7万元（整栋出租），定约日期1995年1月。建筑物已使用10年，建筑物耐用年限为60年，土地还原利率为8%，建筑物还原利率为10%，试评估土地1997年1月永续条件价格，50年期价格。（给定条件：经资料收集1997年类似房产市场年租金800元/平方米，待估资产应计年租金780元/平方米。房屋损失费以半月租金计，房产税按年租金的12%，管理费按年租金的3%计，土地税每年按2元/平方米。修缮费以房屋现值的1.5%计，保险费以房屋现值的3计，通过勘察房屋重置价格为800元/平方米，年折旧率为2%。）作业题4 某房地产公司于1994年11月采用有偿方式取得一块土地使用权，并于1996年11月在此地块上建成一座砖混结构写字楼，当时造价每平方米2000元，经济寿命为50年。1998年该类建筑重置价格为2500元。该建筑占地面积500平方米，建筑面积为800平方米。该建筑现出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地写字楼租金一般为每月50元/平方米，空置率为10%，每年需支付的管理费、维修费、土地使用税及房产税、保险费等73260共计元，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。根据以上资料，评估该宗地1998年11月的土地使用权价格。四、假设开发法主要用于待估土地的评估。 1 公式：（1）待估土地评估值=预期楼价-建筑费-专业费-销售税-销售费-利息-利润（2）利息=（地价+建筑费+专业费）利息率 注意建筑费和专业费的均匀投入,按一半时间计息（3）利润=（地价+建筑费+专业费）利润率（4）教材公式 P1 2涉及的利益单位；地主、开发商、建筑商、设计部门、销售商、税务部门、银行、每个部门都应得到一定的利润。3、例题 教材P14 作业第六题。有一宗“七通一平”的待开发建筑土地，土地面积为2000平方米，容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建设费和专业费在建设期均匀投入。该写字楼建成后即可出售，预计售价为8000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行贷款利率为6%，建筑开发商要求的投资利润率为12%。试估算该宗土地的单位地价和楼面地价。第六节 房地产评估的成本法一、土地成本法（一）成本法的含义及适用的领域含义：P134公式：P134 除成本外，加上利息、税费、利润和土地所有权收益应用领域：新开发土地、市场发育不全面、公园、学校、公众建筑领域。（二）成本法评估步骤P125-127 二、 建筑物成本法（一）成本构成1、建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值2、 建筑物价格=前期费用+建筑工程安装费+其他费用+间接费用+合理利润+资金成本+投资方向调节税 P150-151（二）建筑物重置成本的估算方法1、预决算调整法：按预决算数据考虑价格差异来确定重置成本。见教材P95-9。条件是必须具备合理准确的预决算数据资料，如各种成本定额和费用变动系数。适用于用途和结构相同数量较多的建筑物。2、重编预算法：按现行工程预算价格和工程数量计算重置成本。工作量大，且计算结果准确。适用于重大的建筑项目。3、价格指数法：历史成本乘价格变动指数。简单方便，但是只适用于结构简单，单位价值低的建筑。（三）实体性贬值的核算方法1、使用年限法，采用公式。2、实地观测法（打分法），要根据房屋完损等级等级标准进行评价。（四）功能性贬值的的核算1、建筑物用途和土地最佳用途不一致造成的贬值。2、设计与结构上的不合理造成的贬值。3、装修与设备同建筑总体功能不协调造成的贬值，例如“档次不够”和“超标准装修”。（五）经济性贬值的核算1、由于外界的变化影响到建筑物效能的发挥，最终收益下降。2、核算方法，分步法。（六）例题1、教材P162-1662、作业2题 某学校教学楼占地面积为600平方米,建筑总面积2400平方米,建于1980年7月,为钢混结构,要求评估该宗房地产1997年7月的市场价格。土地价格采用市场行情，假定为每平方米1200元，重新估算建筑物每平方米1000元（含合理利润、税负），经有关部门查勘认为教学楼尚可使用60年。该教学楼位于市中心，如果产权变动用于商业用途，估计建筑内部重新装修的费用为200元/平方米。第五章 无形资产评估第一节 无形资产及评估特点一、无形资产及其分类1、无形资产的含义：P1822、特点：非流动性、有效期较长，非实体性、未来收益较大，单独不能取得收益。3、分类： 自制或购入 法定和非法定 年限区别 可确指和不可确指 商标和商誉 权利型：租赁权和许可证，关系型，知识产权二、影响因素1、成本：不是十分明确和易于计量2、机会成本：考虑转让出去的损失3、效益因素：关键因素4、使用寿命：比较复杂的因素5、技术成熟度：风险问题和寿命问题6、转让及付费方式：多种多样7、国内外相关的无形资产发展趋势、更新换代的因素8、市场供需状况9、同行业同类无形资产的价格水平三、评估特点1、以市场交易价值为中心，而不是以成本。2、采用模拟性、虚拟性评估，误差大，20%都允许。3、公正性评估，采用行业规范和业务规范进行评估。“入门费”“抽头”专业术语。四、评估程序一、评估目的：P186 资本收益或成本分摊二、鉴定是个重要环节 第二节、无形资产评估的程序和方法一、无形资产评估的程序1、评估目的：P186 资本收益或成本分摊2、鉴定是个重要环节二、无形资产评估的收益法（一）功能特性：附着性、共益性、积累性、替代性（二）最低收费额（入门费）1、公式 最低收费额=重置成本净值转让成本分摊率+转让机会成本转让成本分摊率=购买方运用无形资产的年生产能力 购买方年生产能力+售出方年生产能力转让机会成本=转出后净减收益+再开发的净增费用2、示例，教材P192。(三)收益分成法1、公式 P1912、收益额 销售收入额（1-所得税额）销售收入分成率销售利润额（1-所得税额）销售利润分成率销售收入分成率=销售利润分成率销售利润率销售利润分成率=销售收入分成率销售利润率3分成率的制定方法（1）经验估计法 销售收入额3%-5%销售利润15%-33%，P194，P211（2）边际分析法分成率=各年追加利润现值各年利润总额现值示例 教材P195 （3）约当投资分析法分成率= 无形资产出让方的约当投资额 受让方约当投资额+出让方的约当投资额出让方的约当投资额=无形资产重置成本净值（1+无形资产成本利润率） 无形资产成本利润率100%受让方的约当投资额=受让方原有资产重置成本净值（1+受让方投资的成本利润率）示例 教材P196（四）超额收益法4、无形资产评估折现率的确定5、收益期限的确定（1）无形资产损耗的原因P182（1）确定期限的具体方法（四）超额收益法1、公式 P2292、案例 P229-231三、无形资产评估的成本法（一）无形资产成本特点1、不完整性：很多费用进入不到成本核算。2、弱对应性：成本和成果之间的比例是不确定的。3、虚拟性：有些资本成本只是象征性的。（二）无形资产评估的成本法的应用 1、计算口径：应加上创造性劳动倍加系数和平均风险率，有时成本法和收益法结合起来。 例题 某工业企业整体拍卖。在对其资产评估时，需要评估这家企业的一项自创生产工艺流程价格。研制时发生费用如下：原材料费3万元，燃料动力费0.3万元，辅助材料费0.5万元，专用设备费0.4万元，管理费0.2万元，固定资产折旧费3万元，咨询、资料费0.2万元，差旅费0.1万元，科研和辅助人员工资、津贴等1.2万元，其它开支0.3万元。假定该技术创造性劳动倍加系数为4，科研平均风险率8%，无形损耗率为12%。该项技术使用寿命4年，使用后每年可以新增利润40万元，假定提成率为18%，折现率为12%。2、自创的无形资产：成本核算不完整性（1）财务核算法（2）市价调整法 知售价，估成本 P2013、外购的无形资产（1）市价类比法（2）物价指数法P2034、成新率估算（功能性贬值和经济性贬值）（1）专家鉴定法（2）年限法：剩余经济寿命预测法 第三节 专利权的评估一、专利权的特点及评估目的（一）专利权的特点 独占性 地域性 时间性 可转让性 （二）专利的转让方式和付酬方式1、专利的转让方式： 所有权转让 使用权转让：独家使用、排他性使用、普通使用、回馈转让2、付款方式：一次性交清， 定金 、分期偿付。二、专利权评估程序三、专利权的评估方法1、收益法（包括超额收益法）具体表现为收入增长型和费用节约型 例题：P2112、成本法：例题P2143、成本加成法公式：无形资产评估值=无形资产重置成本（1+无形资产成本利润率）无形资产= 企业超额利润 无形资产开支成本成本利润率 无形资产全部开发成本 占开发费用的比例例题 甲企业拟将一项自创专有技术转让给另一企业独家使用，该技术的重置成本净值为80万元，甲企业近几年的超额收益与无形资产的实际开发成本之比为3.2：1，而无形资产的实际开发成本纳入科研开发费用的比例为40%，试评估该无形资产的转让价格。 第四节专有技术的评估一、专有技术的特点1、专有技术的特点：实用性、新颖性、保密性、价值性2、与专利比较： 广泛性、保密性、实用性、无法定时间 保护的法律依据不同二、影响专有技术评估值的因素分析三、专有技术的评估方法1、成本法P2182、收益法P219 第五节 商标权的评估一、商标评估对象的确定（一）商标及其分类1、商标的含义2、作用：说明商品的来源，区分产品厂家、标明质量、声誉、企业形象。经济学角度，能带来超额收益。3、种类： 注册和非注册：一般都是指注册， 构成：文字、图形、气味、色彩 不同作用：商品、营业、等级、防御、制造、销售、服务、证明（二）商标权特点：1、工业性产权、排它使用权、转让权、许可使用权、继承权，需要经过申请、审批、核准、公告。2、与专利权的区别，保护期可以无限期延长，显著性、不重复性和不违犯反禁用条款。商标更多用超额收益法。二、程序三、评估方法1、评估目的：所有权转让 特许使用权三、评估方法总的讲主要采用收益法，但是也不排斥市场法和成本法。1、超额收益法，P2252、收益提成法，P226 第六节 计算机软件的评估一、计算机软件的特点1、计算机软件的特点2、计算机软件分类二、计算机软件价值评估的特殊性1、可行性研究报告和技术鉴定书是其价值评估的重要依据。2、权属关系必须要清楚。3、软件的新颖性、创造性和实用性是评估中应予关注的核心问题。4、通常是在一定的经济行为发生有交易对象、有一定的生产规模和明确的用途，才进行价值评估。5、一般针对具体的应用者、软件的使用范围、使用规模以及用途进行评估。三、计算机软件评估方法1、评估步骤2、评估举例P237。 第七节商誉的评估 放在企业整体资产评估中讲 第六章 企业流动资产评估 第一节 流动资产的特点和评估程序一、流动资产的内容及其特点1、流动资产概念2、流动资产的种类：教材P247 大致分为现金类和实物类，实物类需要勘察，资金类可以直接采用帐面资金。3、流动资产特点：（1）周转速度快，（2）变现能力强，（3）形态多样化，其中有些属于速动资产，例如现金、应受帐款与短期投资。也有非速动资产，如存货。二、评估特点1、单项评估，根据每类资产进行评估，评估对象不完整性，现金不用评估。2、必须选准评估基准时间。3、要求评估资料的充分性，工作量大，分清主次，掌握重点。4、在价格变化不大的情况下，采用帐面上的流动资产值，一般不计算实体性贬值，除低值易耗品和积压物资，功能性贬值和经济性贬值无需计算。三、程序1、确定评估对象和评估范围，鉴定、清查、抽查，必须以实物计量为主要依据，不能以帐面记载为依据。2、进行质量检验和技术鉴定。3、对数据进行分析。4、选择合理的评估方法。一般采用成本法和市价法。 第二节 实物类流动资产评估一、原材料评估（一）评估内容和程序（二）具体评估方法1、近期购入采用历史成本法，注意运杂费的处理。2、批次较多，时间间隔较长，直接采用最近期的进价或市价。3、购进时间早，市场已脱销，直接采用同类产品的参考价，同时考虑市场供求情况。4、超储积压物资，进行核实后，分类处理。（三）低值易耗品评估 采用固定资产评估方法1、公式：评估值=全新成本价值 成新率2、成新率=（1-低值易耗品实际使用月数/计划使用月数）100% 见教材例题P255例6-3 。二、在产品评估（一）成本法1、按价格变动系数调整原成本，采用原有的材料成本和制造费用（1+价格变动系数） 。2、按社会平均工艺定额和现行市价计算评估值3、按在制品完工程度计算评估值，约当产量法（二）市场法1、前提条件：市场能调剂出售的产品。2、采用分类进行，见教材例题P258例6-4 三、产成品及库存商品评估1、成本法 （1）评估日与完工日相近，直接采用帐面成本。（2）时间相隔远，采用价格系数调整见教材例题P260例6-5 例6-62、市场法：评估时容易产生争议 成本 利润 税金（1）一般以买进价和卖出价作为工业与商业的考虑。（2）考虑因素：使用价值、供求关系、市场近期价格、残缺（3）争议意见：A：扣除流转税和所得税、相应销售费B：只扣除流转税和推销费C：不扣税，只扣中间费 第二节债权类及货币类流动资产评估一、应收帐款的评估1、基本公式：应收帐款评估值=应收帐款-已确定坏帐损失-预计坏帐损失2、对坏帐的定量分析3、坏帐比例估计法 坏帐比例=评估前若干年发生的坏帐数额/评估前若干年应收帐款额100% 见P264例题例6-7 帐令分析法：统计出各个时间的应收额，乘以各个时间段的预计坏帐率。见P264例题例6-8 。二、应收票据的评估1、含义2、类型3、评估方法：（1）评估值=本金（1+利息率时间）（2）按贴现值计算：评估值=票据到期价值贴息率三、待摊费用、预付费用和短期投资（一）待摊费用：原则上按其形成的具体资产价值来确定。（二）预付费用：主要根据其未来产生收益的时间，在评估基准日之后仍将发挥作用的预提费用，才给与评估。（三）短期投资：按长期投资方法评估，不折现。（四）现金类资产：不用评估，主要是清查确认。 第七章 长期投资及其他资产评估 第一节 长期投资评估及特点一、长期投资的概念1、含义：广义：不分企业内外，狭义：对外2、分类：资本投入、实物投入、无形资产和证券资产投入二、长期投资评估特点1、长期投资目的：取得收益、取得控制权、与另一类企业搞好关系。2、长期投资特点：（1）对资本的评估。（2）投资方对被投资单位偿债能力和获利能力的评估，收益和风险的评估。三、长期投资评估程序 第二节 有价证券的评估一、债券投资的评估（一）债券及其特点1、债券的概念2、种类：政府、公司、金融三类债券，在收益时间、利率和风险方面有差异3、特点：收益稳定性好，利率是一定的，投资风险小。（二）上市债券的评估1、以市场价作为评估值，一般是以评估基准日的收盘价，并申明交易时应以当时市场价格变动而予以调整。2、一般评估值不应高于证券交易所公布的同种债券的卖出价。3、如果债券市场投机严重，债券价格与债券收益现值严重背离，可采用非上市债券进行评估。（三）非上市债券评估1、债券种类： 到期一次性的还本付息 单利复利 分期付息，到期还本 单利 折价发行，到期还本 单利复利 2、计算公式：评估值=本金折现+利息折现 3、例题P275例7-2，P278例7-3二、股票投资评估（一）股票投资特点1、股票的概念p2762、股票的种类：是否记名划分：记名股票与不记名股票 有无票面金额：面值股票与无面值股票 按股利分配顺序：普通股、优先股和后配股 是否上市：上市股票与非上市股票 按投资主体：国家股、外资股、个人股和法人股最主要的是：普通股、优先股 上市股票与非上市股票3、股票的价格种类：票面价格 发行价格 解释P277 帐面价格 内在价格 市场价格 评估依据 清算价第三节 股权投资评估一、股权投资的形式1、股权投资形式：联营、合资、合作经营2、分配形式：（1）按投资比例分配（2）按销售收入比例或利润比分成（3）按投资比例定期协议支付报酬 投资本金的返还：现金返还、实物返还、变现价格或续用价格以现金返还二、评估方法按协议的收益额折现，剩余实物按现金折现。见教材例题P283例7-9 ，例题P284例7-10 。 第四节 其他资产评估一、其他资产及其确认二、其他资产的评估方法1、主要依据（1）根据产生效益的时间，作为对其评估的主要依据。（2）在未来产生效益考虑前期发生费用的数额。（3）货币时间价值主要根据未来收益长短，一年内不考虑，超过一年的视其数额、行情变化趋势而定。2、教材例题P286例7-11 第八章企业整体资产评估 第一节 企业价值评估特点一、企业及企业评估（一）企业1、企业含义：P2882、企业特点：赢利性、持续经营性、整体性（功能匹配）。（二）企业价值的类型 帐面价值、市场价值、内在价值、清算价值。（三）企业价值评估的含义1、含义：P2892、企业总资产价值、企业股东权益价值（扣除负债后的净值）企业部分股东权益价值（企业股票收益状态后产生的溢价或折价）二企业价值评估特点1、评估对象是由多个或多种单项资产组成的资产综合体。2、决定企业价值高低的因素，是企业整体能力的大小。3、企业资产评估是一种整体性评估，与构成企业各个单项资产简单相加之和是有区别的。（1）价值含义是不同的，静态的与动态评估的区别。（2）评估结果是不相等的，存在商誉这个不可确指的无形资产。（3）评估目的不同，涉及评估对象不同资产评估是获利能力评估，与一般要素的转让、出售是不同的。4、二者联系：单项评估值越高，对整体资产评估值有一定影响。第二节 企业价值评估的范围与程序一、企业价值评估的范围P2921、企业价值评估一般范围，P293，二种规定。2、具体范围：是指在一般应用的基础上经合理必要的重组后的评估范围。P294 待定产权、资产剥离、资产重组二、企业价值评估的程序第四节 企业价值评估的收益法一、基本方法1、年金化法 见教材306公式 例题 ；待估企业预计未来5年的收益额为100万元、120万元、150万元、160万元、200万元，假定本金化率为10%，试用年金法估测待估企业整体价值。2、分段法 见教材P307例题见教材例8-1三、折现率和资本化率的估算（一）确定原则：1、不应低于安全收益率2、折现率或资本化率（本金化率、还原利率、投资收益率、报酬率）与收益额口径保持一致。净利润采用投资净利润收益率，普通利润采用投资的普通利润收益率，净现金流量采用投资的净现金流量收益率。3、折现率或资本化率应该参考同行业的平均收益率而定，不能是企业自身的收益率，否则会出现高估或低估的问题。4、注意一般情况下不能采用官方公布的行业基准收益率作折现率。因为它是衡量投资项目能否达到行业要求而制定的最低收益率标准，低于此点不准上马。包含有国家产业政策，指标中包含有税收和利润。 银行贴现率不已作为折现率，因为这是银行对短期的票据运行制定的贴现率，无固定周期，是最近期市场利率，折现率是针对评估对象风险而制定的，期望投资报酬率。（二）风险报酬率确定方法1、系数法。基本思路：社会平均风险报酬率与被估企业的行业平均风险与社会平均风险的比率（即系数）相乘。P314 公式：风险报酬率=（社会平均收益率无风险报酬率） 风险系数（）企业在行业中的地位系数()。2、风险累加法公式：风险报酬率=经营风险报酬率+财务风险报酬率+行业风险报酬率，主要采用经验判断3、采用加权平均资本成本模型 第五章第七节 商誉评估一、商誉及特点1、商誉概念P2382、商誉特点二、评估方法（一）割差法P239公式：商誉评估值=企业整体资产评估值-企业各单项资产评估值之和（含可确指无形资产）见教材例题P239例5-13。（二）超额收益本金化法P2401、商誉评估值=（企业预期年收益额行业平均收益率x企业单项资产评估值之和）/适用本金化率2、或=企业单项资产评估值之和x（企业预期年收益率行业平均收益率）/适用本金化率见教材P218例5-14。 资产评估期末复习一、资产评估期末复习原则1、全面复习考纲内容要求的内容，不要猜题、押题。2、前两章是基础，开始学习时可能理解不深，期末复习时深入理解内容。3、第三至八章具体评估内容，特别注意每种评估对象评估特点，理解与其它对象的差异。4、做题，只有通过做题才能深刻理解和掌握各种评估方法二.考试题型单选题 20分多选题 15分问答题 10分计算题 55分第一章总论 一、重点复习内容 资产评估概念.评估主体、价值类型、评估程序、评估假设、评估原则二、问答题1、资产评估与会计计价有什么区别？ 2、资产评估有那些前提假设？第二章 资产评估的基本方法一、重点复习内容(一)市场法： 市场法概念、适用的前提条件、优缺点分析。(二)成本法：成本法概念、适用的前提条件、优缺点分析。 (三)收益：收益法概念、适用的前提条件、优缺点分析。二、问答题如何选用资产评估方法？ 第三章 机器设备评估一 、问答题1、 机器设备的特性2 、机器设备评估的特点二、计算题1 、机器设备重置成本核算2 、机器设备实体性贬值核算3 、机器设备功能性贬值核算4 、机器设备经济性贬值核算第四章 房地产评估一、重点复习内容 房地产评估原则、考虑因素、土地出让年限、评估程序、评估方法二、问答题1、如何理解房地产评估的房地合一原则2、土地资产价格的主要