北京阳光倾城市场研究及产品定位.doc

目 录第一部分：项目个案调研分析 5一、马家堡板块 61、首座绿洲个案分析 62、星河城个案分析 83、城南嘉园个案分析 124、未来假日家园个案分析 165、瑞丽江畔个案分析 176、西马金润家园个案分析 23 7、名都家苑个案分析 27二、木樨园板块 301、远中悦麒个案分析 302、状元城个案分析 333、京品个案分析 364、珠江峻景个案分析 395、远洋自然个案分析 446、彩虹城个案分析 497、取舍跃城个案分析 52三、花乡板块 551、恋日花都个案分析 552、万年花城个案分析 593、鸿业兴园个案分析 634、三环新城个案分析 69四、大红门板块 731、世嘉丽晶个案分析 73 2、和义西里个案分析 733、阳光左右间个案分析 73五、旧宫板块 741、润龙家园个案分析 742、巧克力城个案分析 77六、东高地板块 811、菊源南里个案分析 81 2、飞腾温泉家园个案分析 843、益丰新景个案分析 87七、新发地板块 901、天伦锦城个案分析 902、银地家园个案分析 93第二部分：市场分析 96一、板块界定 96二、供给市场分析 961、政策环境 962、项目分布示意图 983、七大板块市场概况 1004、板块市场供应量对比 1005、不同价格区间楼盘概况 1036、区域市场产品特点 1107、销售情况分析 1148、供给市场分析结论 118三、需求市场分析 1181、客户构成特征 1182、客户购买特征 1193、客户的需求特征 1204、七大板块需求分析结论 120四、中间市场 1221、销售模式 1242、广告商 1263、建筑商 1264、物业公司 1265、总评 127第三部分：阳光左右间三期初步定位和建议 127一、 初步市场定位 1271、功能定位 127 2、客户群定位 1273、价格定位 128二、初步产品定位 128三、营销建议 128第四部分：竞争性项目分析 129一、竞争性项目 130二、强竞争性项目 1311、 板块概况 1312、 位置 1313、 环境、配套 1314、 户型、格局 1315、 价格 132 6、 竞争性可售面积 132 三、特强竞争性项目 1321、 万年花城 1322、 鸿业兴园 1333、 远洋自然 1344、 名都家苑 1355、 瑞丽江畔 1366、 西马金润家园 137四、总评 138第五部分：营销建议 138一、总体规划建议 138二、产品户型建议 1381、楼宇结构 1392、户型结构与面积比 139三、建材配备建议 1391、概况 1402、内装 1403、公共部分 1414、环境建设 1415、配套建设 1416、物业费 141四、产品价格建议 1411、住宅部分 1412、商业部分 141五、商业建议 141附12005年第一季度北京楼市供应状况 142附2区域市场项目供应情况表结束语 158（一）项目个案调研分析板块界定：由于本项目地处丰台区大红门桥南500米，中轴路东500米，紧临南四环，为普通住宅。而住宅市场为板块性市场，因此我们在确定主要竞争楼盘所在板块时，主要用以下标准来界定：1、 本项目为中心向外辐射4-6公里以内的房地产项目。2、 价格相差正负10%-20%之间的其它在售或潜在项目。3、 南三环至南四环间，南四环至五环间的在售或潜在项目。4、 知名开发商现正在发售或即将发售的项目。因此，我们选定七大板块，地跨丰台和大兴区，共计27个项目，进行对比分析。南城板块市场个案分析： 马家堡板块 木樨园板块 花乡板块 大红门板块 旧宫板块 东高地板块 新发地板块一、马家堡板块：1、首座绿洲个案分析（1）项目概况：l 位置：首座绿洲位于丰台区马家堡南门3号，南三环与四环之间。虽然有707、609、66、51、733、833、运通107、108等公交车直通小区但目前道路比较狭窄，离主马路较远，交通比较滞后。未来随着周边道路改造及地铁4号线的，交通状况会有所缓解。l 规模：占地3万平方米，总建筑面积11万平方米，容积率3.06。项目由4栋塔楼组成，分两期开发，一期2栋，二期2栋，共21层，三梯12户，整个社区共1000余户。l 景观绿化：绿化率30%，绿化形式为楼间组团绿化。l 配套：社区配套比较少，只有6000平方米的商业，可满足日常生活需求。l 建筑：结构为现浇剪力墙结构，外立面为高级墙砖和涂料相结合。外墙外保温，户门为高级四防门，外窗为白色塑钢窗，大堂高级地砖，层高2.8米。l 工期：目前一期已于2005年3月入住，二期准现房预计2005年10月入住。l 户型：一居60平方米左右，约占总户数的20%；二居80-90平方米左右，约占总户数的40%：三居130-140平方米，约占总户数的40%。主要以二居，三居为主。l 价格：目前项目起价5600元/平方米，均价5700元/平方米，最高价6200元/平方米，一次性付款99折，商贷和公积金贷款无折扣。l 销售状况：一居、二居已全部售罄，还有部分126-140平方米的三居，销售率达95%以上。l 物业：物业费1.68元/平方米/月，供暖30元/平方米/采暖季，车位460个，可售可租，租：地上150元/月，地下350元/月;售价8万元/车位，车位比例为1：0.5。物业公司是北京筑宇物业管理有限公司。l 开发单位：鑫华利苑房地产开发公司、泰益德房地产开发公司。l 设计单位：北京有色金属设计院。（2）项目特色分析：l 位置特色：该地区属于马家堡版块，人气旺，且十余条线路直达小区，有升值潜力。l 价格特色：一期开盘价3900元/平方米，低价入市，户型总价低，瞬间影响市场。（3）项目抗性分析：l 项目附近环境较差，周边绿化很少，环境杂乱无章。l 由于社区全部是塔楼设计，户型通透性较差，且三居室户型设计有些偏大，不适合此小区的客户群，致使一些三居室遗留到尾房阶段，还未售出。l 社区规模小，密度大，配套少，容积率为3.06。整个社区1000余户将近3000多人生活在3万平方米的社区里，显得过于拥挤，居住不舒适。（4）项目总评：l 一期推出的相当部分户型超低价位，瞬间影响市场。l 整个社区由4栋塔楼组成，容积率3.06的高密度社区，不太适全居住。l 社区内配套比较少，好在周边配套相对比较齐全，可以满足日常生活的需求。l 社区规模小，设计方面无亮点，户型一居60平方米，二居80-90平方米的户型设计总价低，适应普通百姓的需求，但三居130-140平方米设计户型有些偏大，不太适合本项目客户群。（5）与阳光左右间竞争性分析：首座绿洲位于南三环与四环之间，而本项目属于四环外，得天独厚的地理优势是本项目所不能比拟的。（6）竞争指数：由于首座绿洲销售已经进入尾房阶段，而全部是三居室因此对本项目的三期的销售不会造成景响。竞争指数：。2、星河城个案分析（1）项目概况：l 位置：星河城处在马家堡板块核心板块，三期位于丰台区右外大街与马家堡西路之间，大红门路南侧。属三环与四环之间项目。三环与四环近在咫尺。北临南三环，南抵南四环，西侧临近京开高速，交通现状四通八达。贯穿南北大动脉马家堡西路的全线通车，及地铁4号线的兴建更使得这一板块的交通状况更有了综合提升。l 规模：星河城总占地41.25公顷总建筑面积112万平方米，容积率为2.7。项目分三期开发，目前正在开发三期，占地18.5万平米,总建筑面积50万平米,住宅总共3765户。l 建筑：项目规划的三期被大红门路,右外大街等市政道路分为三个板块.一期由12栋板楼5栋塔楼组成.二期由24栋板楼构成.三期规划为极阵式布局，分东区和西区由16栋塔楼及24栋板楼组成，其中东区和西区各20栋楼.楼板大部分为连体式带错角或是“L”型板楼。塔楼的存在形式为塔板结合。建筑结构为现浇剪力墙,高度7-22层不等.楼体外立面采用高级涂料的形式,外窗采用断桥铝合金,双层中空玻璃.l 景观绿化:项目绿化率为45%,绿化形式为楼间绿化与集中组团绿化相结合.整体社区规划设计汲取“曼陀罗”图式灵感，内圆外方的整体格局，诠释出东方文化倡导的“天地人和”之美学观念。功能上实现动静分区、户户朝景，注重人与人、人与建筑景观之间的交流，更使每个居住者都能安享社区环境的优美与恬静。l 配套:水、电、宽带、天然气入户。供暖方式为天然气集中供暖。项目内规划有小学、“星河宝贝”双语幼儿园、游泳池，双运动会所规划面积均在6000以上，并拥有800 家商业旺铺。小区内24小时保安，社区四周红外线监控为小区安全提供了保证， 周边配套一应惧全教育配套有草桥小学、丰台十二中学初中部（重点中学）；生活配套有万客隆超市、小白羊超市、建设银行、工商银行、农业银行，国美、大中、苏宁等电器商场；医疗配套有北京市康复中心、佑安医院；休闲娱乐有万芳亭公园、大观园。l 工期：项目一期二期目前基本完成入住。三期2004年3月开工目前已接近封顶，入住时间为2007年8月。l 户型：项目户型设计整体适中。一居室近五个户型面积5460所占比例20%。二居室近十个户型面积为97105所占比例20%。三居室近十个户型面积为108130所占比例30%。四居以上面积140169所占比例10%。板楼每层24户，塔楼每层610户。层高2.8米，实用率为82%左右。受整体规划的影响户型设计一般，多数户型通透性差，户型达不到方正浪费面积较多。l 价格：三期塔楼均价6500/，板楼均价7000/。统一打98折，根据付款方式再进行折上折。一次性付款97折、商业贷款98折、公积金贷款99折、分期付款99折（以30%为单位分三次交清）。l 销售状况：三期西区25万平米已经售完，东区25万平米待售。本月16日东区将开新盘共130套住宅，现正处于排号阶段。星河城三期总体的销售进程基本是1-2个月开1-2栋楼。l 物业：物业费塔楼1.99/,板楼2.5/。l 开发单位：北京玺萌置业有限公司l 设计单位：中国建筑设计研究院、北京蝶梦景观设计有限公司（2）项目特色分析：l 位置特色：小区位于南三环与右安门外大街伸线交汇处，一片城市中心的繁华。东侧紧邻建设中马家堡西路，纵贯二、三、四环的交通主干道，秋季全面建成通车。西单商业区，只需轻松一刻即达。l 规划特色：星河城总占地41.25公顷总建面112万平方米，仅商业面积就达18万平方米。在南城来讲可以说是罕见的大盘，也被业界塑为南城第一大盘。很大程度的提高了项目的知名度。l 概念特色：星河城所倡导的东南亚风情在北京尚属首家。l 景观特色：采用京城罕有“极阵式”规划。内圆外方的整体格局，水系对称分布，加上错落建筑形式，改变传统的“军营状”规划布局，楼前流水，窗前美景，整体表达了一种吉祥快乐的情感，描绘了一幅城市生活艺术的经典。l 配套特色：风情商业标版，近800家店铺为业主开放，社区周围遍布大型超市、商务中心、酒吧餐厅、西饼屋及健身馆，繁华触手可及。社区附近、医院、银行、公园、幼儿园、中小学等配套完善。社区内拥有超大双会所集健身、娱乐、休闲为一体。l 推广特色：项目自推出以来策划注重明星效应由最早的亚洲影帝葛优、世界冠军李小双、香港巨星关之琳到现在的亚洲小姐这些商业性的宣传给项目增添了不少光彩。（3） 项目抗性分析:l 规模大不利于日后的管理。l 受极阵式规划的影响住宅密过高，导致人口密度高。l 马家堡西路贯穿小区车流量大且噪音、尾气污染严重，存在一定的健康隐患。l 项目运作周期长对于早期入住的业主生活上有影响。l 项目所采用的“L”型板楼设计使一部分住户采光受到相当程度的影响，而且户与户之间外窗距离过近，缺乏隐私性。l 项目以高板和塔楼为主使用率低。l 户型设计一般，大部分户型未能实现通透，而且内部设计凌乱不容易实现良好的布局，浪费面积较多。l 项目定位与价格偏高使很多潜在客户群望而生畏。（4） 项目总评：l 星河城在南城属罕有的超级大盘。项目的位置、规划、配套、推广均属一流。l 地理位置优越，交通便利，开发商自修的马家堡西路打开了南城一条大动脉，西单至马家堡从此南北纵贯无阻；说明开发商在提升项目品质上动了一定的脑筋。 l 项目自身配套齐全再加上马家堡成熟片区的其他配套的呼应，未来星河城将形成南城超级的繁华商业磁场。l 项目在规划设计方面汲取“曼佗罗”图式灵感，诠释出东方文化倡导的“天地人和”之美学观念使其成为了项目的一大卖点。符合了现代人追求生活品质的特点。l 户型设计有70余种给不同的消费层次提供了更多的选择。l 项目在推广中除了传统的平面广告及报广外，更主要的是利用明星效应作宣传这里面无疑增加了相当的推广成本。l 星河城定位属中高档大盘，均价已达7000/，仅三期建面就有50万平方米。而在房地产业相对落后的南城，特别是在政府推出一系列抑制房地产政策的同时（其中大部分针对中高档住宅），有相当一部分原先准备购房的人均表现为持币待购的状态。在这一阶段潜在客户群能否有这么大的购买力值得研究。（5） 与阳光左右间竞争性分析：l 星河城与本项目的定位与潜在的客户群竞争性不大。l 星河城所处的地理位置、周边环境、配套、交通都要好要本项目。l 星河城所推崇东南亚风情的概念、住宅的外立面、景观的设计都要优于本项目。l 星河城所在板块有多处楼盘居住氛围早已在两年前就已建立而比较本项目在本板块孤立的处境要好得多。l 星河城在推广方面所用的方式相当丰富而且投入较大。而本项目推广相对单调而且投入偏小。知名度远不及星河城。l 星河城以高板和塔楼为主使用率不及阳光左右间高。l 阳光左右间开发周期短对居住来说相互之间不会造成太大影响。l 阳光左右间各种户型均能达到通透采光的效果而星河城的部分“L”型建筑采光差在销售方面固然有影响。l 星河城所在板块楼盘众多竞争性强，而本项目周边能称之为竞争性项目的屈指可数。l 星河城现均价已达到7000/，升值空间不大。而本项目虽然比一期价格有大幅提升但仍具备一定的升值潜力。（6） 竞争指数：星河城与本项目处在不同板块，而且项目定位与价格均相差甚远。但开盘时期相近，且都处在南成丰台区，两项目之间的路程并不远。顾得出结论竞争指数为1。3、城南嘉园个案分析（1）项目概况：l 位置：城南嘉园位于丰台区南四环路公益西桥的西北侧。项目东临马家堡西路，西至右安门外大街，南临南四环路，北至角门西路。目前周边社区相对成熟，加之已经开通的马家堡西路及规划中的地铁4号线，交通极为便利。并且社区西邻700亩花卉博览园；南侧为近百米宽的绿化带，四环路南面是1300亩国家公园，四周拥有大量的绿色景观环绕，有利于业主健康、养生。提升项目的整体品质。l 规模：小区占地面积32万平方米，建筑面积40万玉米，容积率为1.87。整个项目共分两期开发，全部是7-10层的板楼。l 景观绿化：绿化率为34.3%，绿化面积100000平方米。社区内除了每个组团设有独立的庭园绿地供居民休息，还拥有大片开阔的中心绿地，包括休闲广场、健身漫步道、特色庭院、可步入式花园，为小区住户散步、游玩提供良好的环境。l 配套：社区规划配套齐全，公建 设施共约10万平方米。建有5700平方米的会所，集餐饮、娱乐、健身、诊疗于一体。5100平方米的师范学院附小，内设18个班，专设音体教室及特色媒体教学，为孩子日后面临的激烈人才竞争打好基础。同时社区还建有2700平方米的幼儿园，及部分底商银行、邮局、购物中心设在其中，满足人们日常生活的需求。小区内还拥有许多运动场所如：游泳馆、网球场、篮球场、羽毛球场等。宽带入户，小区周界防范系统、公共板块闭路电视临近系统、可视对讲。l 建筑：整个社区规划的空间形态为北高南低的体量走势，板式住宅局部有高低错落的变化，从面使社区空间层次丰富、具备美感。建筑结构彩现浇剪力墙结构，外墙彩优质陶质外墙面砖和涂料相结合，交房标准是毛坯房，客户可选择装修套外。外挂窗户为断桥铝合金，外墙窗为双层中空玻璃，户门为多功能防护门。层高2.8米。l 工期：目前一、二期已全部是现房。l 户型：户型品种多样，60平方米的一居-200平方米的复式都有。选择面比较广。其中100平方米的两居室居多，板式小高层一梯两户阳光充足，户户朝阳，南北通风。且平面布局合理，做到动静分区、洁污分区，加上时沿的落地观景阳台、局部外飘窗等细节设计，居住十分舒适。l 价格：目前项目起价：5800元/平方米，均价5960元/平方米，最高价6300元/平方米。一次性付款98折，贷款99折。l 销售状况：现在项目一期已经全部销售完，二期第一部分也已全部售罄，目前二期第二部分共七栋楼1、2、3、4正在销售只剩下十多套1、2、3层，5、6、号楼已被团购，7号楼共8个单元其中4个单元已售出，剩下4个单元约70余套房屋会在8月份开始销售。l 物业：物业费为1.95元/平方米/月，供暖为壁挂炉分户供暖。车位分地上和地下两种，地下车库可直达住宅楼内，车位只租不售地上150元/月，地下260元/月。车位比例为1：1。物业公司为北京盛世开元物业管理公司。l 开发单位：北京龙腾房地产开发有限公司、北京世纪开元房地产开发有限公司。l 设计单位：中房集团建筑设计事务所。（2）项目特色分析：l 位置特色：社区出门向南100米便可直达南四环，西面紧临马家堡西路，从马家堡西路向北可直达二、三环及西单商业圈，交通十分便利。并且小区西依2000亩世界花卉博览园，南偎1300亩新世纪生态园，整个社区就像依偎在一个天然大氧吧中，便利的交通加上优雅的生活环境大大提升了整个项目的品质。l 配套特色：社区规划配套齐全，会所、小学、幼儿园、银行、邮局、购物中心一应俱全，同时小区内还有许多运动设施，如：游泳馆、网球场、篮球场、羽毛球场业主不出社区便可享爱吃、住、行、购、娱生活十分方便。“百年大计，教育为本”孩子的初级教育一直是许多孩子家长关心的一件大事，建筑面积约5100平方米的重点小学丰台师范附小，为家长解决了孩子上学的后顾之忧，为孩子日后面临激烈人才竞争打下坚实的基础。l 户型特色：板式小高层一梯两户设计阳光充足，户户朝阳，南北通风。户型品种多样，60平方米200平方米均有，选择余地比较大，且平面布局合理，做到动静分区、洁污分区，大面宽、短进深，加上时尚的落地观景阳台、局部外飘窗等细节设计，居住十分舒适。（3） 项目抗性分析：l 城南喜嘉园一期最南部的房屋离四环仅50米，噪音比较大。l 分户壁挂炉采暖，安全系数低、温度不稳定、采暖费用比较高，并且壁挂炉有一定的使用寿命，后续更换费用比较高。（4） 项目总评：城南嘉园位于三环与四环之间，东临马家堡西路，驱车十余分钟便可直达西单商业圈，周边有952、小47、707、602、833、百利宝102、51、66、730、830等公交线路出行十分便利。整个社区采用南低北高的设计手法空间层次丰富，全部是7-11层带电梯板楼，是周边板块比较罕见的外挂观景梯低密度小高层。户型设计合理，户户朝阳，南北通风居住十分舒适。同时社区配套也非常齐全，集餐饮、娱乐、购物、教育于一体，40万平方米的社区，10万平方米的公共配套，使业主充分感觉到居住在此的尊贵感受。现房销售加上合理的价格，销售情况一直特别好。（5） 与本项目竞争性分析：l 城南嘉园周边社区已经比较成熟，依偎着新世纪生态文化园及世界花卉博览园，环境比较优雅，具有较强的视觉冲击力。而本项目周边刚开始发展，周边还比较脏乱，并且流动人口较多，人员比较杂。l 城南嘉园配套比较齐全。如（会所、幼儿园、小学、银行、超市、邮局）等，特别是重点小学丰台师范附小的入驻，居住在此的业主的子女上学可免交暂住 费，解决了许多业主孩子上学难的后顾之忧。而阳光左右间只有700平方米的小会所，幼儿园、小学仅在设计规划当中。l 7-11层的高板设计，既满足住板楼南北通透的需求，又避免了天天爬楼梯之苦。适应现代都市人的需求。l 城南嘉园在户型设计上较之本项目更合理一些，独立餐厅设计，客厅4.2米面宽，使居住理舒适。（6）竞争指数：城南嘉园目前销售房屋一居、二居、三居都有但只有一、二层和顶层，7号楼最后4个单元共计房屋80套左右预计会在8月份销售，均价6000元/平方米左右，比本项目价格高将近1000元/平方米，因此竞指数为4、未来假日家园个案分析（1）项目概况：l 位置：小区位于丰台南四环中路公益桥内侧200米，西邻建设中的马家堡西路，属马家堡楼盘板块。周边公交车有14、740、952、百宝利202、百宝利专线。目前小区出行大多要走南四环和为数不多的公交线路。随着地铁四号线的开通和马家堡西路的建设，项目周边的交通状况会有一质的提升小区分两期开发，一期为别墅，共358户。占地20万平米，总建筑面积18万平米，容积率0.83。二期为公寓，共700户，占地55000平米，总建筑面积为13万平米，容积率为2.2。l 规模：小区分两期开发，一期为别墅，共358户。占地20万平米，总建筑面积18万平米，容积率0.83。二期为公寓，共700户，占地55000平米，总建筑面积为13万平米，容积率为2.2。l 建筑：小区二期以四栋高板围合而成，总高16层，全现浇剪力墙结构，两梯四户，采用永大日立电梯，外墙为白色防水涂料，外窗为中空玻璃铝合金隔热窗。首层设门禁与户内电话对讲，自动开关单元门。园内主要公共板块设闭路电视监控，居住区设电子巡更，楼内公共部分设消防报警，首层、二层外窗设有防卫护栏。毛坯交房。l 绿化：小区绿化为楼间围合式集中绿化，其中配以休闲走廊和水景，绿化面积为17400平米，绿化率为30%，在加上周边四环绿化带面积，凸现小区环境优势。l 配套：小区内有小学、幼儿园各一所，加上一层的底商，内部基础配套齐全。加上周边成熟社区的自身配套，如马家堡路两边的的美廉美、马家堡小学、角门医院等都为小区作了很好的补充。l 工期：二期共为5栋高板，2004.7.11日开盘，2005年6月30日全面入住。l 户型：小区户型以两至三居为主，两居为87平米，三居为123平米，两居纯南向，三居南北通透，使用率为8385%。户型较方正，动静分区较明显，并且户户朝阳采光较好，层高为2.8。l 价格：小区均价为5800元/平米，最高为6000元/平米，最低为5600元/平米。一次性付款折扣为99折，商贷无折扣。贷款银行为：建行、工行、华夏银行。l 销售：小区在2005年6月30日已办理完入住，销售率100%。l 物业：小区物业公司为：北京温而馨物业管理有限公司。物业费：1.8元/平米。小区每户设燃气壁挂炉供暖及供热水，2、3号楼采用地板采暖，4、5号楼全为暖气片。l 开发单位：名流未来置业房地产公司l 设计单位：北京星胜l 建筑单位：南通六建（2）项目特色分析：l 交通：小区近邻四环路，私家车较多，南四环加以直通西单的马家堡西路和将要开通的地铁四号线的，为业主出行提供了便捷的条件节省了业主出行的时间距离。l 绿化：高板围合成的楼间集中大面积绿化加以四环周边的市政绿化环境为小区从内到外形成了个天然氧吧。l 配套：由于马家堡板块的逐渐成熟周边项目的配套加上自身项目内部的，为小区业主提供了较完善的消费场所。（3）项目抗性分析：l 人群构成较杂，因为小区一期为别墅，二期为公寓，产品分类较明显客户群的构成不同，在同一小区中一起管理，管理起来会较混乱。l 小区采用燃气壁挂炉采暖，供暖费较高并且安全系数较低。l 小区户型较单一没有没有小户型，与周边楼盘竞争户型较集中。l 售楼处没有设在主路上，而且较小较偏，并且没有大型的指路标示。（4）项目总评：l 小区总体来说是马家堡板块明显特点的小区，利用板块内几个同品质楼盘所形成的成熟的配套、环境、交通，提高项目本身的档次吸引更高素质的客户群体。l 但项目本身一二期的产品相差较大，客户群体应该较分明，未来物业管理负担较大。l 绿化是小区在周边项目的优势之一，与城南家园和瑞丽江畔的楼间绿化有所不同，项目采用楼间围合绿化，增大集中绿化的面积，加以其中水景和休闲广场的设计，增强了项目自身的竞争值。l 项目自身户型设计在87123平米的两、三局，较单一。但另一方面有固定了项目自身的客户群体。较星河城之类的项目，一居占20%、两居占20%、三居为50%还有四居，虽然满足了不同客户的买房的需求，但自身的业主群体有会较杂。未来假日这点来看就突优势了，尤其对于那些对同小区人员素质要求较高的客户。（5）与阳光左右间比较分析：l 阳光左右间的周期较短，价格差异、户型面积差异都不是很大，所以由此可看出小区人员的构成差异并不大，未来假日花园由于一期为别墅，二期为公寓，两种客户群体在同一小区中差异较大，集中管理不便。l 由于马家堡板块发展较早，楼盘开发力度较大，所以项目周边的配套、环境、教育设施、医疗设施等等都较成熟，但大红门地区现今由于自身的一些客观的条件的制约，以上的一些设施还都不是很成熟，不过随着南中轴路的进一步改造，第五商圈规划完成，南中轴板块发展的潜能较大的。从发展的角度看，南中轴两边待开发空间较多，发展潜能、升值保值上看较马家堡板块还是较明显的。l 再者马家堡板块现为多家房产公司开发的黄金地段，出现的产品大都为高板或高塔，人口密度相对较大，而中轴路周边同在四环两侧的项目由于开发的土地较多，出现的产品大多为多层通透的阳光板楼，其密度较低居住较舒适并且价格较低，对于追求低密度、舒适性、性价比的客户较适合。（6）竞争指数：未来假日这个项目在马家堡板块众多项目中数中好型项目，其自身的特色较明显，与周边项目对比有其自身的特点，又同在四环的两侧，与阳光左右间在横向位置来说较接近，但从项目的位置、品质、配套、产品、销售进度和客户群来看都大不相同，因此此项目与阳光左右间的竞争值为。5、瑞丽江畔个案分析（1）项目概况：l 位置：瑞丽江畔位于南三、四环之间，马家堡西路与马家堡中路之间，离南四环路较近。目前交通状况比较滞后，位置很不显赫。但随着马家堡西路的开通，规划中地铁四号的完成等会对该项目的位置交通产生提升。l 规模：占地面积：11万平方米，总建筑面积：33.6万平方米，容积率：2.6，共18栋楼，总户数：2500户。项目分两期开发，目前正在开发一期，建筑面积约15万平方米。l 建筑：瑞丽江畔规划为南区和北区，北区瑞景苑由5座塔楼组成，南区丽水苑由13座低密度板楼构成。建筑结构均采用钢筋混凝土现浇剪力墙结构，建筑规划依自然地貌呈南低北高，各建筑也是由南向北高度递增。板楼外立面为高级板楼高级墙面砖，北区塔楼为高级外墙防水装饰涂料配合花岗岩装饰。板楼外窗为隔热断桥铝合金窗框，中空玻璃。l 景观绿化：绿化形式为楼间绿化，绿化率：31%。l 配套：项目紧临万客隆超市、风情商业街、大中电器。社区内配有6800平方米的24小时全功能会所，温泉泳池、健身房，社区幼儿园，北京同仁京苑医院卫生站。小区地下燃气锅炉房集中供暖，地下2700米的深温泉入户，市政中水入户，双路供电及市政自来水均设IC卡表，宽带入户，电子巡更，电子监视，小区外围采用红外线对射防护系统，门禁对讲系统。板楼大厅地面防滑，塔楼部分地面花岗岩。合资名牌电梯，板楼每个单元门一部，塔楼每栋三部l 工期： 一期由3座塔楼和4座板楼组成，2003年底开工。目前塔楼两座地面5层，2005年7月入住。l 户型：是典型的小户型项目。一居面积多为48 -67平米的近10个户型，二居多为80-105平米面积的近10个户型，三居为145平米，但比例很小，板楼部分实现南北通透，塔楼每层12户，总体户型方正。层高2.8米，板楼实用率为87%，塔楼实用率为84%，毛坯房交房。l 价格：板楼均价6300元，塔楼均价：5300元。一次性付款97折，商业贷款98折，公积金贷款99折。开盘时间均价最低价入住时间一期2004-4-17 4300元/m23666元/m22005-7-18 二期2004-8-284700元/m2 2006-3月和4月分二个阶段入住 三期2005-3-20 5800元/m2 2006-4月和6月分二个阶段入住 l 销售状况：一期900户正办理入住手续，现三期一部分在售，销售率901%，三期仍有6栋板楼未开盘，约500套。l 物业：物业管理费：塔楼1.68元/平方米.月；板楼1.8元/平方米.月。车位比10：7，地上车位150元/个，地下车位费用350元/个，机械车位200元/个。物业公司：北京市洋桥瑞丽物业管理有限责任公司l 开发单位：北京永联房地产开发有限公司 l 设计单位：中房集团建筑设计所 北京华茂建筑设计有