竞品监控—西岸观邸.ppt

西岸观邸项目 -区域内竞品监控,尺度兴业 2008.4.28,区域内竞品扫描,万科金域西岭 华置西锦城（爱美高项目） 华侨城1期纯水岸 中海国际社区 青房尚瑞天韵 西城首峻 华宇锦城名都 金地嘉年华城,万科金域西岭,项目概况,项目核心卖点 产品-万科U8产品创新体系； 地段+区位； 品牌+配套服务。,万科金域西岭,项目在售情况,项目在售为：1、3栋，共516套房源； 1 栋为3梯8户89-90套二产品；目前单价7300-9100元/； 3 栋为2梯4户130套三、170套三产品；目前单价8000-9600元/；,优：产品为精装，成本约1500元/，产品装修着重细节与人体工程学有效结合，充分保证使用的舒适性； 1.厨卫采光，可实现明厨明卫； 2.带生活阳台设计，功能完整性加强； 3.卧室连接休闲阳台，舒适度增加。 缺：1.规划布局满足容积率要求，致使建筑单体内厨卫、生活阳台等自然光采取不良； 2.34F高层，楼间距仅为49m，造成部分单位景观视 线及通风采光不良； 3.精装产品客户喜好不一;,万科金域西岭,在售产品分析-套二,2,3,3,2,1,1,万科金域西岭,在售产品分析套三、套四,套四,套三,优：1.厨卫采光，实现明厨明卫，双卫及三卫设计； 2.带生活阳台设计，套四产品带入户花园，功能完 整性加强； 3.客厅和卧室连接休闲阳台，舒适度增加。 缺：1.规划布局满足容积率要求，致使建筑单体内厨卫、 生活阳台等自然光采取不良； 2.34F高层，楼间距仅为49m，套三单位景观视线及通风采光不良； 3.精装产品客户喜好不一;,3,3,1,1,1,2,2,最近施行优惠措施,老带新优惠：优惠1% 付款方式优惠：首付4成优惠0.2%； 首付5成优惠0.6%； 首付6成优惠1%； 以此类推（增加1成首付，优惠折扣增加0.4%） 房交会期间优惠：2万自住基金改善计划； 购房1%优惠,万科金域西岭,项目形象占位及营销战略,推广主题 产品，U8产品创新体系 + 区位价值； 推广诉求 专业集成价值，品质改变生活 + 国宾，价值稀缺； 销售手法 价格策略 高价引领市场，仅开盘、市场低迷时制定小幅度优惠； 蓄客策略 内外联动，万客会+广告推广+公关活动； 销售方式 公开开盘选房； 展示手法 现场展示+样板间展示体验+U8产品创新体系展示体验； 推广载体 报刊+户外+公交站牌+网络+3D动画+电视+公关公司；,城西高端精装住宅,推广手段,万科金域西岭,主要报刊：商报、华西、居周刊、成都楼市； 其他载体：3D片、电视、网站、公交站牌、户外； 活动公关：万科U8体系发布会、产品品鉴会、公开开盘选房活动、万科会联谊活动等；,项目基本情况 总占地面积：71694 住宅建筑面积：318499.88 户数及配比：2851户， 其中，90以下：1240户，户数占：43； 90180：1551户，户数占：54.8； 180以上，60户，户数占：0.2； 层数：19栋高层，地上28层，地下2层 项目进展： 项目现场打围，目前未做任何推广。,爱美高项目,华置西锦城(爱美高项目),项目概况,项目核心卖点 配套资源:欢乐谷主题公园,以及商业配套； 产品； 华侨城品牌+生活理念。,华侨城1期纯水岸,华侨城B地块住宅,项目整体详细规划,华侨城1期纯水岸,欢乐谷主题公园； 商业板块，分前期的配套商业，15万平米，规划有1个酒店，1个剧场，1个集餐饮、酒吧、娱乐主题商业集群； 地产开发板块，分为B、D两个地块，多期开发。先期开发B地块，整体规划布局以占地5万平方米的人工湖为主要的景观和中心分布。,1,2,3 D地块,3 B地块,1期纯水岸介绍,B地块1期规划有七栋高层和多层； 1期总建筑面积：15.1万方； 住宅：14.7万方； 高层8.7万方，多层6万方； 总户数：1200户； 建筑密度：20%； 停车位：1100个；,华侨城1期纯水岸,B地块,纯水岸1期,1期总体户型特点： 产品覆盖面较广从88经济适用性的中小户型到280的大气亲水豪宅都囊括其中。 1期产品面积区间： 25F高层小户型：89 25F高层大户型：130-140 4层多层带电梯：230-280 5层多层带电梯：170-190 9+1电梯小高层：150-170；,项目核心卖点 大规模，百万平米城市大盘； 超低密度，综合容积率0.9； 中海品牌成熟大盘。,中海国际社区,项目概况,项目在售情况,项目在售为：橙郡2期3批次4.19号公开销售，为3号楼，共411套房源；,中海国际社区,橙郡2期3批次在售,橙郡2期C-House,橙郡2期3批次在售,优：1.明厨明卫，双向采光，带生活阳台，舒适居家； 2.内嵌式景观庭院，直连客厅，可创意开放式客厅，或直连卧室，可创意情景卧室； 3.约2.7米大庭院开间，可创意开放式多功能房间； 4.独立式采光观景餐厅。,在售产品分析-套二，可变三房,中海国际社区,两房两厅，建筑面积89,1,1,2,2,在售产品分析舒适套二,优：1.户型方正，合理实用，开阔通透； 2.两房两厅，明厨明卫，带生活阳台，舒适居家； 3.大开间客厅连接观景阳台； 4.转角大飘窗，观景效果好； 5.特色花池；,两房两厅，建筑面积80,两房两厅，建筑面积86,2,3,4,5,4,3,中海国际社区,中海国际社区,优：1.厨房连接餐厅，居家方便，餐厅配有阳台，可形成通透景观又方便家政物品放置 2. 主卧带阳台，次卧带飘窗，利于采光及通风 3.客厅带飘窗，可形成舒适休闲的客厅环境 4.明厨明卫 缺：1.餐厅与客厅间存在大面积的空间浪费,优：1.户型方正，布局紧凑 2.明厨明卫，厨房带生活阳台 方便实用 3.内嵌式景观庭院毗连客厅与主卧，观赏性强 4.卧室均带飘窗 缺：1.动线交叉，大门正对餐厅影响私密性 2.客厅与卧室间存在空间浪费,1,4,3,2,2,中海国际社区,中海国际社区,优：1.明厨明卫带生活阳台，厨房连接餐厅， 居家方便 2.大开间客厅。连接观景阳台，可设计成 开放式客厅 3.主卧带飘窗，利于采光及通风，形成舒适的生活环境 4.内嵌式景观庭院直接连接卧室，可创意情景卧房 5. 缺：1.餐厅与客厅间存在大面积的空间浪费 2.卫生间距离卧室较远，不方便于生活起居 3.主卧设计不够规整，进门处存在空间浪费,优：1.户型方正，布局紧凑 2.动静分区、干湿分区 3.明厨明卫，厨房带生活阳台，方便实用 4.客厅连接大观景阳台，居住舒适畅快 5.卧室均带飘窗 缺：1.餐厅无自然采光,中海国际社区,中海国际社区,优：1. 厨房与餐厅共享一个生活阳台，利于通风、采光和家政物品排放 2. 客厅连接阳台，利于通风采光，且可创意开放式客厅 3.卧室均设计成飘窗，适宜于布景及休闲 4.主卧配有大面积的阳台，可自由布置成休闲区 5.卫生间与卧室间布局合理，方便生活 缺：1. 空间浪费严重 2.卫生间为暗卫，无法采自然光,中海国际社区,优：1. 餐厅与客厅间有一定空间的分离，方便生活与待客，功能分区合理 2. 主卧连接阳台，采光及景观都较好 3.动静分区合理，将客厅与卧室良好分隔，卫生间与卧室间的安排也很合理 缺：1.暗厨，暗卫，封闭的厨房空间不利于自然采光及通风 2.卧室自然采光效果不佳,2008置业计划运动，多项承诺优惠 四月购房优惠： 活动期间购买指定“现房”，可获赠额外的装修基金2000元； 业主成功推荐，业主本人获赠物管费礼金券，被推荐人可获1000元/套额外房款优惠； 业主再购可享受0.5%额外优惠，业主团购最高可享受1%额外优惠； 企业团购可享受额外优惠，3-5人享0.5%优惠，6人及以上享1%优惠。,最近优惠措施,中海国际社区,项目形象占位及营销战略,推广主题 产品，精致产品 + 品牌； 推广诉求 规模，环境，品质； 销售手法 价格策略 中高价位； 蓄客策略 内外联动，中海会+广告推广+公关体验活动； 销售方式 公开开盘选房； 展示手法 现场展示+样板间展示体验+现房展示体验； 推广载体 报刊+户外+公交站牌+网络+3D动画+电视+公关公司；,百万平米城市大盘,中海国际社区,推广手段,主要报刊：商报、华西、居周刊、成都楼市； 其他载体：3D片、电视、网站、公交站牌、户外； 活动公关：现场体验活动、公开开盘选房活动、中海会联谊活动等；,中海国际社区,青房尚瑞天韵,项目概况,项目核心卖点 园林景观：西班牙台地风格园林，12000余平方米的中庭花园 建筑：欧洲新古典主义建筑风格，创造230米的超宽楼间距,项目在售情况,项目在售为：3栋一单元、8栋，276套房源； 3栋一单元：为3梯5户，89.03-89.98套二产品；目前单价为5178-6348元/ ；124.74-126 户型为套三产品；目前单价5108-6178元/； 8栋：为3梯6户，88.36-89.96 套二产品，目前单价5248-5838元/； 105.66-130.64套三产品，目前单价5748-6218元/；,青房尚瑞天韵,3栋1单元 在售,2,1,3,4,5,6,7,8,9,10,商业楼,8栋 在售,1,2,3,优：1.15平方米的舒适主卧； 2.赠送一个9.6平方米（奇数层）或者8.6平方米（偶数层）的6m挑高阳台； 3.客厅通透，通风采光俱佳； 4.客厅与主卧均正对12000平方米的西班牙台地风格园林。 附注：由于奇数层阳台与主卧相连，偶数层阳台与客厅相连，在定价上奇数层价格低于偶数 层约200元，且阳台与客厅相连的户型较畅销。 缺：通厅设计浪费空间； 暗厨暗卫； 次卧采光欠佳；,青房尚瑞天韵,在售产品分析-套二,F1，两室两厅一卫：89.9,优：1.17.55平方米的舒适主卧； 2.赠送一个8平方米（奇数层）的6m挑高阳 台； 3.干湿分区 缺：空间浪费面积较大； 卫生间布局欠佳； 次卧采光欠佳；,青房尚瑞天韵,1,2,在售产品分析-套二,L1，两室两厅一卫：90,在售产品分析套三,优：1.客厅、餐厅南北通透，是全园区唯一的前后通风的户型； 2.客厅和主卧正对中庭景观； 3.功能分区，厨房与其他区域明显分隔； 4.赠送一个6m挑高阳台，亦半面积赠送一个近10平方米的入户花园； 缺：动线交叉,青房尚瑞天韵,1,2,3,4,G2 两房两厅一卫，建筑面积89.65,青房尚瑞天韵,优：1.明厨、明卫；厨房带生活阳台，实用方便 2.奇数层阳台连接客厅，功能性强 3.干湿分区、动静分区 缺：1.空间浪费较多，过多面积用于过道 2.餐厅无自然采光 3.动线交叉 4.偶数层阳台连接次卧实用性不大,1,2,1,4,2,J2户型 两房两厅一卫，建筑面积89.37,青房尚瑞天韵,优：1.奇数层阳台与起居室相连，采光、通风较好，功能性强 2.动静分区、干湿分区 缺：1.由于该户型所处的位置致使餐厅、厨房自然采光欠佳 2.生活阳台布局在入户花园影响入户美观 3.次卧面积较小，舒适性差 4.偶数层阳台与主卧相连，功能性不大,2,1,1,1,K1户型 两房两厅一卫，建筑面积88.85,优：1.超大入户花园 2 功能分区合理 厨房与餐厅相连 方便实用 缺： 1.厨房、餐厅自然采光欠佳 2.奇数层阳台与主卧相连，功能不大 3.生活阳台布局在入户花园影响入户美观,1,2,3,1,2,青房尚瑞天韵,E1户型三房两厅双卫，建筑面积130.64,青房尚瑞天韵,优：125.74的主卧具有较高的舒适度 2 动静分区、干湿分区；厨房与餐厅相连 缺：1.厨房、餐厅、次卫自然采光欠佳 2.客厅采光面较小 2.空间浪费面积较大，过多面积用于过道 3.阳台连接卧室，功能不大 4生活阳台布局在入户花园影响入户美观,1,2,2,1,E2户型 三房两厅双卫，建筑面积116.81,青房尚瑞天韵,优：1.动静分区、干湿分区，厨房与餐厅相连，方便实用 2.奇数层阳台与偶数层阳台错落布局，奇数层满足主卧与次卧的采光及景观要求，偶数层阳台与客厅和次卧共用 缺：1.厨房、餐厅、卫生间自然采光欠佳 2.空间浪费面积较大，过多面积用于过道 3.生活阳台布局在入户花园影响入户美观,2,1,1,2,3,优惠措施房交会四重大礼 1、特别推荐房（6套）优惠10000元房款; 2、指定房源优惠6000元房款; 3、一次性付款优惠1%; 4、老客户介绍新客户，新客户优惠3800元房款，老客户获赠1000元购物卡; 5、房交会期间莅临体验中心赠送精美礼品一份;,青房尚瑞天韵,项目形象占位及营销战略,推广主题 欧洲新古典主义建筑风格+西班牙台地风格园林 推广诉求 造就羊西新界第一门牌的标志性建筑 销售手法 价格策略 中高价格水平； 蓄客策略 广告推广； 销售方式 公开开盘选房； 展示手法 现场展示+样板间展示体验 推广载体 报刊+户外+网站+公交站牌；,羊西之上的环景电梯洋房,青房尚瑞天韵,西城首峻,项目概况,项目核心卖点 区位，位于国宾版块紧邻华侨城,产品分析,两室两厅一卫：85.57,优：1.功能分区，干湿分区； 2.6平米入户花园； 3.客厅、卧室连接观景阳台； 缺：1.暗卫，卫生间布局使用不方便； 2.客厅开间3.6米，卧室开间小于3米，影响舒适度； 3.主卧小开间，大进深，营销自然采光 4.餐厅无采光； 5.动线交叉； 6.过道浪费面积,2,1,3,3,西城首峻,产品分析,三室两厅两卫：122.9,优：1.超大入户花园； 2.功能分区，动静分区； 3.客厅、主卧连接观景阳台； 缺：空间浪费较多,三室两厅两卫：106.35,1,2,3,3,优：1.大入户花园； 2.功能分区，动静分区，明厨明卫； 3.客厅、主卧连接观景阳台； 4.户型通透，通风效果好； 缺：1.空间浪费较多 2.主卧进深3.1米，影响舒适度,西城首峻,1,2,3,3,项目形象占位及营销战略,推广主题 区位，国宾版块，紧邻华侨城 推广诉求 国宾片区的精英生活特区 销售手法 价格策略 低起价； 蓄客策略 现在1批次“精英蓝贵卡”限量申领中，据销售人员透露 交2万诚意金可获得内部选房号； 销售方式 未开始销售； 展示手法 现场展示 推广载体 报刊+户外+网站+公交站牌；,国宾片区时代建筑,西城首峻,华宇锦城名都,项目概况,项目核心卖点 区位：成熟居住片区，生活配套完善； 建筑：标志性的现代大气的建筑风格,1期,1,2,3,4,项目已售： 1期1批次：1、2栋，733套，面积区间60138,均价6033元/ 1期2批次：3栋，378套，面积区间69138，均价6800元/ 项目在售： 1期3批次：4栋，386套，2梯6户，面积区间60-119，价格为6380元/-7680元/,项目在售情况,华宇锦城名都,4栋 在售,1,2,3,优：1.7余平方米的花园露台； 2.3余平米的生活阳台； 3.客厅通透，通风采光俱佳； 4.正对社区中庭 5.户型方正，布局紧凑合理 缺：私密性较差 卫生间布局使生活不方便。,1,2,在售产品分析-套二,1,优：1.双卫生间，私密性较好 2.7余平米的花园露台； 3.超大的飘窗； 4.正对社区中庭 缺：私密性较差,3,华宇锦城名都,两室两厅一卫：89.09,两室两厅一卫：87.21,1,优：1.户型私密性较好 2.近8平米的花园露台； 3.用水集中； 4.4平米的生活阳台 缺：通厅设计较为浪费空间,2,3,4,华宇锦城名都,三室两厅双卫：112.57,近期施行的优惠措施 1、一次性优惠3%，按揭优惠1%； 2、房交会期间一次性优惠6%，按揭优惠4%； 3、春风送重礼行动,你购房,我交税 ，税费抵扣房价； 4、老客户再次购房再享受1%的优惠； 5、08年4月5日-4月22日之间，推出10套特惠推荐房，6380-6700元/平米；,华宇锦城名都,项目形象占位及营销战略,推广主题 现代、大气、纯粹的建筑+现代都市的居住文化 推广诉求 一件改变城市格局的高层建筑精品 销售手法 价格策略 中高价格水平； 蓄客策略 广告推广； 销售方式 公开开盘选房； 展示手法 现场展示 推广载体 报刊+户外+网站+公交站牌；,生活 比建筑更高,华宇锦城名都,金地嘉年华城,项目概况,项目核心卖点 区位：羊西线版块 产品：嘉年华park社区；,项目在售情况,金地嘉年华城,1期A区 在售,1期B区 在售,2期,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,1期A区：1、2栋，两梯四户87套二、125套三产品，共461套，均价5800元/； 36栋，63-80套二、100-105套三产品，共559套，均价6000元/ 1期B区：1518栋，两梯四户118-122套三产品，共590套，均价5800元/；,1,2,3,优：1.用水集中； 2.卧室方正； 3.4.2米开间的客厅； 4.户型紧凑合理； 缺：1.空间浪费较严重； 2.私密性较差；,1,2,优：1.用水集中； 2.主卧方正； 3.转角窗户，通透性好； 4.户型紧凑合理； 缺：1.空间浪费较严重； 2.私密性较差；,2,2,3,金地嘉年华城,两室两厅一卫：74.19,两室两厅一卫：63.31,c,1,c,3,4,1,c,4,3,优：1.用水集中； 2.卧室方正； 3.4.2米开间的客厅； 4.客厅连近10露台 缺：私密性较差,c,c,2,2,金地嘉年华城,三室两厅双卫：106.57,三室两厅双卫：101.25,优：1.干湿分区，功能分区； 2.明厨明卫； 3.4.2米开间的客厅； 4.客厅连近10露台 缺：私密性较差,金地嘉年华城,A5户型户型三室两厅两卫 套内面积:106.57平方米,产品分析 套三,优：1.明厨明卫，阳台可满足厨卫通风采光 2.客厅及卧室均带阳台，加之大面积的空间，舒适度较高 3.厨房连接餐厅，居家方便 4.动静及干湿分区合理，生活不受干扰 缺：1.主卧与次卧开门正对，不是很适宜于隐私 2.客厅到卧室间存在空间的浪