[经济学]税收论文.doc

浅谈调控我国房地产价格的税收政策的运用随着中国市场经济的迅猛发展，房地产行业呈现出高速增长势头，目前已经成为我国经济新的一大亮点和消费热点，与汽车、钢铁并列为我国的三大支柱产业之，在国民经济中的作用日趋重要。但由于理论与实践经验的不足，短短十多年中，我国的房地产市场出现了两次较为严重的泡沫和一次萧条，对此政府运用了一系列宏观调控政策对其进行引导规范。其中，税收作为一项重要政策工具与房地产行业的发展有着较强的关联性：一方面，科学合理的税收政策可以促进一国房地产业的健康发展：另一方面，房地产业的发展也影响着国家税收入的水平，进而通过乘数效应拉动其他产业的增长。运用税收政策促进中国房地产行业发展成为理论界的共识，因此，国家实施了一系列税收政策调控房地产经济。从19922011年房地产行业发展历程看，税收杠杆在解决每一发展阶段存在的问题上的确发挥了积极作用，但同时也暴露出不少问题，诸如政策出台滞后、调控效果不显著等。本论文将就税收政策在我国我国房地产价格调控中的应用，我国现行房地产税制存在的问题及在充分借鉴海外税收调控经验教训的基础上，提出了我国税收调控的基本思路方面进行分析。一. 税收政策在我国我国房地产价格调控中的应用发文时间主要内容2000.9对住房公积金管理中心用住房公积金在指定的委托银行发放个人住房贷款取得的收入，免征营业税和企业所得税2005.52005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税2007.1加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作2008.10对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策；从2008年11月1日起，对个人首次购买90平米及以下普通住房的，契税税率统一下调到1%2009.5土地增值税清算管理规程(国税发200991号)，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定2009.12.9国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年2009.12.23规定自2010年1月1日起，购买不足5年的非普通住房对外出售，要全额征收营业税；购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按差额征收营业税2010.4.2两人以上（含两人）共同购买90平米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策2011.1.26五年内二手房税费，营业税 差额5.5%，全额5.5%，个税 差额1%，全额1%，契税 差额 1.5%，全额1.5%2011.1.28上海和重庆两市率先开始征收房产税试点，开启了新中国历史上正式向居民(自然人)房产在住房保有环节征税之先河。从上图可以看到我国政府为了保持房价的健康可谓是非常卖力的，几乎每年都有控制房价的税收政策出台。可是实际生活中我们可以看到房价却没怎么得到控制，甚至房价的走势与政策目的相反。原因是多方面的，这我们不能单纯的怪政府，也应该看到我国税收体制和国民的税收意识方面还存在很大的问题，并且由于我国经济在持续上涨，房价上升也是一种趋势。二. 我国现行房地产税制存在的问题 （一） 房地产所涉及税种种类过多、税负过重，但保有环节课税轻 我国现行房地产税制设置的税种较多，与房地产直接相关的税种主要包括耕地占用税、房产税、契税、印花税、土地增值税、营业税、企业所得税等。房地产开发和流转过程中行政收费更是名目繁多，开发一个房地产项目，一般需要20多个政府行政部门层层审批，要盖上百个公章，并需缴纳人防费、消防费、规划费、评价费等几十项行政收费。房地产税费设置繁杂、征收环节多，开发商税费负担较重，并且最终转嫁个消费者，从而推高房价。而且，由于大部分税费在房地产开发阶段和流转阶段征收，保有环节几乎是零税费，使得人们对保有房地产的意愿增强，影响了存量房地产不得正常的流转，加剧了房地产的供需矛盾。（二）存在着重复课税的问题 土地增值税的计税依据为房地产转让收入减除各项允许扣除项目金额后的余额，即纳税人在房地产转让中所获得的增值额，此增值额其实具有利润的性质，而房地产转让的利润在交纳土地增值税后还要再被课征企业所得税。因此，就房地产转让利润这一计税依据同时课征了土地增值税和企业所得税，违背了税不重征原则。 （三）税收立法层级低，税权划分不合理。 1994年，我国开始实施分税制，主要着眼于收入的划分，对税收管理权限在各级政府之间的划分并未做出全面的规范，税法体系还没有形成税收立法、执法和司法相互独立、互相制约的机制。现行的内外资企业房地产税，其法律依据是由国务院制定并以暂行条例的形式颁布实施，税收制度仍然停留在行政法规的层次上，级次较低。 （四）税基狭窄，收入比重低，财政功能不强。我国现行房产税税制规定，房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收。另一方面，现行税制还把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象。现行土地使用税也排除了农村土地，仅限于对城镇土地征税。房地产税范围过窄，税基偏小，限制了税收聚财作用的发挥，也使得房地产税收难以成为地方政府的主体税种。（五）计税依据的设置不合理 目前城镇土地使用税的计税依据为土地的实际占用面积。回顾城镇土地使用税的历史，其开征的最初目的主要是为了筹集财政收入，由于当时生产率低下，土地的收益差别体现并不明显，因此，当时的计税依据一般为土地的面积，但随着社会经济的发展，土地收益的差别日益明显，土地资源的日益稀缺也导致其自然增值迅速。为了公平税负及抑制对土地资源的过度垄断，大多数国家的土地税都逐渐由按面积课征的地亩税变为按土地价值课征的地价税。但我国现行城镇土地使用税的计税依据仍然为土地面积，使土地使用税收缺乏弹性，不能发挥调节土地级差收入的作用，也无法对土地闲置现象和土地投机行为起到应有的调节作用。 三.国外的经验借鉴及我国房地产税制改革的基本思路（一）按房地产的评估值征收房地产税，使其具有随着经济增长而增长的弹性特征。目前，大多数国家改变了原来从量课征房地产税的做法，而采用从价征收。这样做，一是按现行的实际价值计税，比较客观；二是在征收管理上具有统一性，比较公平合理；三是随土地房产价格的升值相应增加税收，利于有效组织收入（二）减少房地产转让税，重视对房地产保有的征。高额的保有房地产税率避免了业主空置或低效利用其财产，刺激了频繁的交易活动，这样既繁荣了房地产市场，又推动了房地产要素的优化配置（三）坚持“宽税基、少税种、低税率”的基本原则。宽税基，即除对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免税外，其余的不动产所有者或占有者均为纳税主体；少税种，即房地产的税种较少，