谈商业地产项目的选址论证.doc

浅谈商业地产项目的选址论证（第004期）时下，商业地产已成为财富之源。许多发展商往往只看到商业地产的丰厚利润，却忘了其投资巨大、风险极高、专业性极强的特点，因而常常盲目投资，结果导致大量的商铺积压，或因资金链的断裂而陷入困境，造成巨大的经济损失。一个商业地产项目开发的成功与否，其实在项目选址阶段就已注定。套用地产界的一句名言：“Location，Location and Location”，这句话对做商业地产来讲显得尤为重要。但在实际操作中，许多人常常忘记了这一点。目前全国各地都在大量兴建ShoppingMall，且规模越来越大。据悉世界上最大的ShoppingMall也即将在中国诞生。由此可以预见，未来中国的商业地产隐患多多。为什么会产生这种情况？难道中国的商业真的达到了发达国家的水平？即便如此，难道各类商铺都就可以见缝插针、遍地开花吗？如果冷静地想一想，这里面确实问题重重，因为很多发展商从根本上忽视了一个关键的环节，即商业项目的选址论证工作，片面地以为只要拿到一块地，筑巢引凤，招来大商家，然后就可以赚得钵满盆满。但实际情况却是商家极有可能不买单，最后为此付出代价的仍是发展商自己。得钵满盆满。但实际情况却是商家极有可能不买单，最后为此付出代价的仍是发展商自己。因此在进行商业项目开发前，一定要做好选址论证工作，而且要站在商家的角度来看。事实上商业项目选址论证是一件非常复杂、也非常专业的工作，也是一件最容易被忽视的工作，但它往往在项目的可行性报告中被一笔带过或被轻描淡写，结论过于简单化或程式化，因而也就难保其科学性与合理性。如果将这项工作交给专业商业顾问公司去做，也许能得到更准确的结论。选址看似简单，其实不然。笔者在做武钢项目时刚好涉及到商业项目的选址问题，当时按照以前规划设计的经验以为可以将商场设在地块的东部，因为这个地方正好位于另一家大商场对面，斜对面是公园，人流交织，且有人行天桥与对面商场联系，位置极佳。后来邀请普尔斯玛特（Pricesmart）开发部经理张小姐到现场踏勘，结果她认为在地块西部更合适，虽然这儿的人流少于前者。这是由于武汉人特有的购物习惯不愿过天桥的缘故。这说明选址论证时，策划师、设计师与商场选址人员的结论是有偏差的。但最终恐怕还得以商场选址人员的意见为主，因为他们在商业经营方面所拥有的经验正是其它二者所缺乏的。作为发展商或代理公司对商业经营了解得太少，所以在进行商业项目选址论证时一定要有商家或经验丰富的商业顾问公司参与，策划人员更应该学习这方面的知识。国外许多知名的大商家都有自己的专业选址人员（开发专员），拥有专业的选址软件。在选址论证上不光靠经验，还要有大量的定量分析。既然商业地产的价值要靠招商来实现，而要成功招商必须与商家（主力店）有“共同语言”，从商家的角度来论证商业项目选址的合理性，而不是一厢情愿的“单相思”，否则就是“鸡同鸭讲”，这怎么会有合作的可能呢？不同的商家对选址的要求各有不同，但在某些方面仍有共同之处。从商家的角度出发，商业地产项目选址论证应至少包括以下方面的内容：1、项目所处城市或区域的区位分析；2、城市商业网点布局分析；3、基于市场环境的商圈分析（包括商圈人口、消费能力、交通动线、商业饱和度、商圈吸引力、竞争店状况、社区发展等）；4、地块与设想主力店的适应度分析（包括地块可见度、可达性、近便性、业态组合、商店特性、商店组合等，）；5、综合因素评价及结论。综上所述，商业地产项目的选址论证是商业地产开发不可或缺的一个关键环