房地产学年论文.doc

中南财经政法大学新华金融保险学院 政府干预对房地产市场的影响探讨政府干预对房地产市场的影响探讨摘要改革开放30年来，中国经济发生了飞速的发展，中国社会也发生了翻天覆地的变化，中国的房地产业也从萌芽到飞速发展阶段。房地产业，是为国民经济的发展提供生活资料和生产资料，反映人民生活水平和社会经济发展状态的一个重要标志性产业之一。随着改革地不断深入，住房制度改革也逐步深化，房地产正成为一个新的经济增长点。然而近年来，我国房地产市场发展的异常迅猛，房价增长过快，导致社会供需关系失衡。自2005年来，国家对房地产市场进行了数次宏观调控，其中以2010年出台的调控政策最为严厉。这些政策的出台，无一不对中国房地产市场造成了巨大的影响，也深深影响了中国房地产市场的发展道路。未来中国房地产业的发展也与政府干预有着千丝万缕的联系。因此，房地产发展受到政府的高度关注，为了规范地产业的发展，政府更是多次进行宏观调控，经过调控，我国一线城市房地产业迎来了拐点，而二三线城市将成为未来房地产业发展的曙光。关键词：房地产；政府干预；影响；发展分析。 AbstractAfter 30 years of reform and opening up, Chinese economy has been developing very fast.Chinese real estate industry has rapidly developped from generation to present codition. Real estate palys a very important part in our social life,its a key industry that shows the status of social economy. In recent years, however, Chinese real estate become more and more unexpected and out of control.In order to regulate it, Chinese government has unveiled several policies.These policis deeply affected the development of real estate industry and they will affect its future development.Key words: real estate;government pilocy;effect;futrue development. 目录摘要1Abstract2目录3引言4一 我国房地产发展现状的特点5（一）房地产开发企业资金链条绷紧5二 政府干预对房地产业的影响7（一）土地审查制度更加严格，土地供给缩水7（二）银行利率全线上调91 对公贷款利率普遍上扬，开发商资金短缺92 个人住房消费信贷领域全线涨价，消费需求缩水9三 政府干预背景下房地产业的发展趋势11（一）一线城市的房地产发展将遇到瓶颈12（二）二线城市将引起大量房地产企业的青睐12（三）房地产业产业结构在未来可能发生变化13参考文献13引言房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业，同时又推动了工业化、城市化和现代化的进展，己经成为现代社会经济大系统中一个重要的有机组成都分。房地产业的产业链长，关联度大，其自身特性决定了这一产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。在我国，住宅投资的增加，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个，有力地促进整个国民经济的可持续发展。 房地产业为国家经济发展提供基本的物质保证，是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件，并具体构成各个产业部门。房地产发展的规模、产品结构、布局是否合理、水平的高低和发展速度的快慢，都将影响着各行业的规模、结构、布局、水平和速度。房地产作为产业部门固定资产的重要组成部分，也直接参与价值生产和价值实现的经济过程，并形成商品生产和经营成本的重要内容。因此，房地产是构成整个社会财富的重要内容，对国民经济发展具有稳定而长远的影响。房地产业作为一个特殊的行业，它既有国民经济一般行业的共性，又有其自身的发展规律，产业内涵及活动领域十分广泛，房地产业作为国民经济中一个独立且非常重要的部门，房地产业有着自身的发展规律和活动特点。作为支柱产业的房地产业，在发达国家的发展历经几十年甚至上百年的历程，其中有着推动房地产业发展、成长的积极因素，又有影响房地产业健康发展的消极因素;每个国家根据本国国情制定相关的法律法规政策和利用经济杠杆来扶持及引导房地产业的发展;同时又有很多不确定的因素影响着房地产业。一 我国房地产发展现状的特点（一）房地产开发企业资金链条绷紧从资金供给总量来看，房地产资金在前年第四季度达到一个顶峰，2010年较前年环比开始出现下降。同时，资金供给的增长率从前年第四季度已经开始大幅下降，从12月份的31.9%，降到17月份的19.1%，下降了12.8个百分点。这种趋势估计第四季度仍将持续。从资金来源看，房地产商的资金主要来自国内贷款、外资、自筹资金、订金和预付款、个人按揭及其他。2010年以来，开发企业自筹资金同比仍有较快增长，且增幅不断增加，但其余类型的资金来源增幅均有显著下降。到2010年7月，原本第一季度增长较快的国内贷款也急剧萎缩，同比增长为15.7%，与上年30%40%的增幅相去甚远，订金及预付款增幅为9.7%，也和前期差距很大。尤其值得注意的是，由于需求者观望情绪浓厚，商品房成交量大幅下降，个人按揭贷款到7月份已经为负增长，同比减少5.7%。由此可见，房地产资金供给的情况已经不容乐观。1 张国正.长三角房地产市场一体化 N.上海楼市周刊,2004-04-27房地产资金来源的趋紧主要原因在于几个方面。首先是银行贷款的减少。从紧的货币政策使贷款的成本增加，同时，银行对房地产行业波动性的忧虑也使其进一步收缩对房地产市场的贷款，以避免承受因为房地产市场衰退所带来的风险。其次是需求的下降。需求量的下降必然带来预付款、订金数量与个人按揭贷款的减少。（二）房屋新开工、竣工和施工面积增幅快速下降房地产新开工、竣工和施工方面的数据显示，2010年第一季度，三者的同比增幅达到25.9%、26.9%和27.5%，较上年同期增幅都有显著上升。到第二季度，这种情况出现了明显改变，房地产投资开发的减缓作用开始显现，新开工、竣工和施工面积的同比增幅下降到了19.1%、13.8%和24.1%；7月份，三者的增幅已下降至15.1%、13.6%和22.5%。2010年第一、第二季度，尽管土地“招拍挂”的流拍流标现象日益严重，土地交易价格同比却分别上升16.5%和10.1%，土地储备成本持续增加。随着房地产企业资金链的抽紧，从年初到7月份，土地购置面积大幅下滑，由12月份同比增长35.8%，降到17月份的5.2%。土地购置面积、新开工面积、施工面积增幅的下降，正是房地产投资减缓的重要表现，而这种投资减缓的趋势正在继续蔓延，预计第四季度这几项指标仍将继续下跌。这种投资减缓的状况必将会影响到以后年度房地产市场供应量。（三）全国住房成交量出现大幅下降受国内宏观经济景气下降、房地产市场低迷以及从紧的货币政策的影响，居民购房意愿显著降低，观望情绪浓厚。尽管开发商动用了打折，买房赠装修、赠汽车、赠电器，无理由退房等多种促销方式，仍难打破购房者观望情绪，启动市场。央行2010年8月中下旬在全国50个大、中、小城市进行的城镇储户问卷调查显示：第三季度城镇居民当期收入满意指数和未来收入信心指数下降，未来增收信心不足；未来3个月打算买房的居民人数占比为13.3%，分别比上季度和上年同期降1.8%和2.8%，创1999年调查开始以来最低水平。2010年年初以来，商品房销售面积急剧下降，12月份，同比下降4.2%，17月份，同比下降已经达到10.8%，与前年同期上涨20%30%的水平形成天壤之别。（四）全国房价上涨幅度逐步放缓在房地产供给方资金链紧张，新开工、施工面积增幅回落，需求方观望，成交量大幅下降的情况下，全国房价上涨幅度逐步放缓，由2010年1月份同比上涨11.3%，到8月份同比上涨5.3%，涨幅下降了6个百分点，同时，8月份，环比首次出现下降，降0.1%。“珠三角”部分热点城市已经率先成为房价下降的区域。深圳房屋销售价格同比增速从2010年6月份出现下降，8月同比下降已达到6.4%，二手住房下降幅度更大，8月份，同比增速下降14.9%。8月份，广州房屋销售价格增速同比也出现下降，下降1.8%。（五）地方经济受到较大影响房地产投资是投资的重要组成部分，从全国的平均水平看，占到固定资产投资的25左右，在有些城市超过50。对于地方政府而言，房地产投资的下滑和交易量的萎缩，已明显影响到地方政府的土地出让金收入和税收收入。面对这种情况，部分二线城市和个别省纷纷出台了鼓励买房的政策。例如，西安市政府出台了关于恢复房地产业发展的若干意见，按照规定，西安市民在2010年9月4日至2011年12月31日期间，购买商品房均可在办理房产证时获得购房款总额0.5%1.5%的政府补贴；沈阳市政府宣布了一系列“暖市”方案，包括将重启购房补贴政策、提高住房公积金贷款的年限和限额等；河南省政府规定，自2010年9月1日起，河南省居民购买商品房可减免房地产交易契税、降低首付房款、延长贷款期限等，同时可享受到商业银行所提供的房贷最优惠利率；厦门、长沙、成都等地也相继出台包括购房入户、免税降税、购房补贴等购房优惠措施，希望刺激房地产市场消费，挽回楼市的颓势。 许雷.房产新政下我国房地产市场的发展及建议 J.现代商贸工业,2011-03二 政府干预对房地产业的影响国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了八条政策措施来平抑房地产市场的异常波动，此八条政策被称作新国八条。这八条政策可解读为一下八个方面：一是强化规划调控，改善商品房结构。二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六是加强金融监管。七是切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。在这个政策出台的基础上，政府对房地产市场的影响主要体现在一下几个方面：（一）土地审查制度更加严格，土地供给缩水参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。对土地市场资金来源加强审查，参加土地竞买必须说明资金来源并提供相应证明，这是在全球量化宽松背景下对土地投机炒作的源头防范。房地产价格的屡调屡涨，虽然有工业化、城市化等中国现阶段的特色因素，但更不可忽视的因素是全球各主要经济体宽松的货币政策，加剧了境内外热钱对房地产市场的冲击和潜在影响。去年全球经济最大的特点是“失控的货币”，中国房价、地价的不跌反涨，其症结就在于在中国这一全球最大的新兴经济体的房地产市场，成了全球“失控的货币”的首选的流入地。为防范热钱肆虐土地市场，2010年12月19日，国土资源部发出关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知，要求对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，在2个工作日内上报国土资源部。这彰显了国土资源部对土地市场资金潜流实施监控的意图。而“新国八条”中的土地新政更是进了一步，从事后监控提前到了源头审查。在新国八条颁布以来，各地土地拍卖屡屡出现流拍现象。其主要原因首先是近期国土资源部要求地块出让溢价50%以上要上报，使得政府大幅提高土地的起拍价，这让开发商一时无法接受。其次，楼市调控政策的“发威”，在“新国八条”及限购令、房产税、加息等多方面影响下，产生叠加效应，使得购房者进入观望态势。在这种背景下，开发商自然不敢贸然出手拿地。统计数据显示，4月北京市共实际成交13幅土地，土地出让金收入仅约63.5亿元。今年前4个月，北京共成交60块土地，土地出让金规模仅为223亿元，同比分别减少21%、55%.楼面地价方面，10幅居住用地均价约为每平方米4384元，与2010年的7337元均价相比，下降了约40%.上海的土地出让金更是在今年4月创下了近两年来的单月新低，住宅土地成交面积23.81万平方米，土地出让金合计3.12亿元，环比下降了94%.今年前4个月，上海市成交235幅土地，土地总价款375亿元，同比下降32%.在上海市3月推出25宗经营性土地中，除了4幅地块以超过40%的溢价率成交外，其他地块基本上都是低溢价率成交，有10幅动迁安置房土地全部以底价成交，还出现了每平方米451元的“白菜价”。杭州方面，前4个月杭州共出让地块28幅，成交总额123.31亿元，下降幅度约30%.而深圳今年以来商品住宅用地是零成交，非商品住宅用地成交7.74万平方米，土地出让金收入13.9亿元，同比减少31%.土地市场迅速从一片火热堕入冰窖。2010年，全国土地市场经历了一场盛宴，全国土地出让收入合计约2.7万亿元，比2009年增加了70.4%.北京、上海、大连3个城市的土地出让金超过千亿元。其中，北京土地出让金甚至达到1641亿元，位居全国第一，上海的土地出让金总额超过1500亿元。对于目前土地市场的趋势，有专家预测，如果调控政策持续，京沪杭等地今年土地出让金的收入将比去年大幅减少30%至60%.（二）银行利率全线上调1 对公贷款利率普遍上扬，开发商资金短缺对公业务中的房地产开发贷利率目前一般都是上浮30%，总行级别的优质高端开发贷款客户，贷款利率不能低于同档期基准利率，分行级重点客户上浮10%；一般客户上浮15%。由于央行一再提高存款准备金率，抽离过剩流动性，导致银行资金非常紧张，对公贷款利率主要取决于银行资金情况、企业所处行业以及企业本身的资质水平，随行就市来定价。高贷款利率直接导致了很多房地商资金链出现危机，甚至有很多中小型房地产企业资金链完全断裂，开发楼盘无法完成，导致了一批烂尾楼的出现。而就算是大中型房地产公司在进行投资决策是也会充分考虑到利率因素。结合中央最新出台的土地出让政策，严格的控制使得房地产公司拿地成本大大增加，而如此高的贷款利率使得房地产公司无法轻易取得银行资金的支持，这就引起了房地产开发商们的冷静思考，也充分防范了房地产胡乱开发，遍地开花但是质量参差不齐的现象。 林毅夫.中小金融机构发展与中小企业融资 J.经济研究,20052 个人住房消费信贷领域全线涨价，消费需求缩水2010年下半年开始，各地个贷利率优惠开始纷纷减小，今年新国八条政策颁布后，央行配合全线提高个人住房消费贷款利率并取消首套房房贷利率优惠。同时，提高首套房按揭首付比率，目前首套房首付比率不得低于30%，第二套住房首付比率不得低于50%。截至今年五月，个人贷款利率情况如下种类年利率 %一、短期贷款六个月（含）5.85六个月至一年（含）6.31二、中长期贷款一至三年（含）6.40三至五年（含）6.65五年以上6.80三、贴现以再贴现利率为下限加点确定项 目年利率 %一、个人住房公积金存款利率当年缴存0.5上年结转2.85二、个人住房公积金贷款利率五年以下（含五年）4.20五年以上4.70三、试点项目贷款按五年以上个人住房公积金贷款利率上浮10%资料来源：百度百科/view/1629883.htm对于购买首套住房的消费者，购买住房是硬性需求，在能力范围内，这部分需求不会有明显削弱。但是对于投资者或者说少部分投机者来说，过高的成本可能会使这部分资金转移，从而使投机目的的住房成交量下降，有助于房价理性回归。 刘师东.商业银行住房信贷风险控制 J.广西大学,2005（三）各大城市限购令出台，降低商品房需求北京、上海、青岛、济南、成都、南宁、贵阳、长春、南京、哈尔滨、太原、兰州等城市发布国八条实施细则，为了配合政策，各大城市纷纷推出限购令。其中北京限购最严格，特别是对非京户籍的五年“限购”，成为市场的关注点。上海、青岛、成都、南宁、贵阳、长春、南京、哈尔滨、太原、兰州等城市在限购政策方面基本一致。上海外地人两年凭证明决定是否限购。南京、南宁、贵阳、长春、哈尔滨、太原、青岛的外地人一年纳税或社保证明即可。成都和兰州外地人证明材料时间未明确。二线城市普遍按照最低的标准进行限购。说明二线城市地方政府对于限购的积极性不高，因此未来执行的力度也很难保证。中央如果不对限购进一步规范，限购在城市政府层面将无疾而终。限购之网漏洞太多太大。单就纳税证明和社保证明来看，大多数以或来进行选择，但社保证明较容易进行追溯缴纳，未来很可能多催生一个产业。还包括其他问题，公司购买住宅如何解决、法律诉讼带来的房屋产权转移、赠与带来的房屋产权转移等问题都无法进行界定。我们认为行政性限购出现较多漏洞是必然情况，因此限购政策不能够最终解决现时的房地产问题。本轮调控还将具有一定的消化周期，消化周期后房地产依然存在价格上涨压力。 顾建发.上海房地产周期波动分析 M.上海：上海三联书店,2008乱象横生，房地产市场下行趋势不一定能够确定，特别是二线城市，最大的可能性是在消化周期后维持成交量平稳。而三四线城市的情况可能更好，主要有以下原因:第一，政策倒逼作用，资金有向三四线城市转移的趋势；第二，在目前背景下，开发商可能采取的策略- “能卖就卖，不能卖就捂，就高不就低”。按这种策略，未来三四线城市的供应将充裕。在供需两旺的背景下，三四线城市的房地产市场值得期待。同时，中央文件大力推行保障性住房建设，更加规范保障性住房制度，“新国八条”中便有三条内容是针对保障性住房供给的，按照国务院此前的部署和要求，2011年将确保新增1000万套保障性住房。如果后市政府严格落实“新国八条”内容，将“落实限购”与“加大保障性住房建设”双管齐下，一面抑制投机，一面强化有效供给，那么投资需求将毫无疑问遭到打压，而不可能消除的硬性需求又可以得到充分保障，那么商品房价格，尤其是大型一线城市已经过高的房地产价格可以实现平稳，甚至可能回落。而住房价格本就处于低位的二三线城市的市场将充分被打开。 黄绪虎，张昱.房价中外房价、城市化与中低收入家庭住房模式解读M .武汉：湖北科学技术出版社,2007.三 政府干预背景下房地产业的发展趋势（一）一线城市的房地产发展将遇到瓶颈国家统计局日前公布的数据显示，2011年前3个月，70个大中城市新建商品住宅价格指数涨幅持续回落，一线城市房价已出现明显拐点，这正预示着一线城市经过长期过度繁荣后，房市泡沫终于在政府严厉调控之下出现了破裂的痕迹。根据中国房产信息集团汇总的数据显示，4月全国新建商品房销售量环比3月下跌超过20%。作为行业龙头的万科，4月新建商品房销售量环比3月下跌幅度达23%，保利、金地等品牌房企的销售量也出现不同程度下滑。在销售均价上，数据显示，前4个月全国商品房成交均价涨幅持续回落，环比去年下跌近一个百分点。 一线城市房市出现拐点，主要原因是由于政府土地政策的完善加之银行紧缩银根，开发商无论拿地还是融资都出现了瓶颈。一线城市商品房需求在政府大力调解下趋于理性，减少了开发商炒高房价的机会。 王学东.商业房地产投融资与运营管理M .北京：清华大学出版社，2004（二）二线城市将引起大量房地产企业的青睐根据中国指数研究院统计，2011年上半年监测的35个城市中，20城市楼市成交量上涨，13城市成交量涨幅在30%以上，其中昆明、大连、三亚等二线城市涨幅逾100%。重点城市中交易量也均出现上涨，北京涨幅最大，达42.67%，其次是南京，涨幅达到41.15%，广州涨幅亦达15%。价格方面，多数城市价格稳定，但个别小城市由于销售楼盘少，各周之间不同楼盘的价格波动较明显，其中包头成交均价涨幅最大，达45%，三亚成交均价下降幅度最大，达到68%。重点城市中，杭州成交均价回落，下降12.58%。二三线城市在前段时间，虽然房价也跟随全国房价在快速上涨，但是始终没有一线城市那般疯狂，炒房投机者并没有把二三线城市当做炒作的主要市场，而二三线城市的住房需求也一直比较稳定，没有较大幅度的波动，所以二三线城市的住房市场一直在跟随宏观市场平衡发展，因此，价格上涨的空间是巨大的。本次调控，土地政策调控最严的的众多一线城市，二线城市调控较松。各大一线城市颁布的限购令也并没有延伸至二三线城市，所以，当部分投资资金从一线城市撤出后，或将进入市场巨大的二三线城市。而且，二三线城市有着广阔的土地资源，地方政府发展的欲望也很强烈。随着中国社会的发展，人民的生活水平不断在提高，二三线城市居民对生活质量的要求也将越来越高，未来几年，二三线城市居民对商品房的需求也将是有稳步的增长。因此，在未来，二三线城市商品房交易将形成一个庞大的市场，而很多地产公司已经将业务延伸至了这些发展较快的二三线城市，抢占未来市场的桥头堡。F.ModiglianiandM.H.Miller.TheCostofCapital,CorporationFinanceandInvestmentJ.AmericanEconomicReview,June,1958（三）房地产业产业结构在未来可能发生变化目前，中国房地产业存在两个结构上的突出问题：一是产品结构过偏。高档楼房过剩，经济实用楼房供给不足。动辄占地上千亩的豪宅别墅群不断出现。结果是商品房空置过多。到去年7月止，全国商品房空置