2008年上半年国家房地产相关政策分析即.doc

2008年上半年国家房地产相关政策分析即下半年政策走势-分析结论：全国各个城市的房地产市场近期表现持续萎靡，成交量大幅度减少，一些大城市的房价继续下降，各种促销打折活动规模继续扩大；由于国际油价的持续上涨，政府上调了汽油、柴油、电的价格，在短期内使CPI指数有继续上升的可能，货币政策和财政政策预计将继续从紧；CPI指数出现回落，但是通货膨胀压力继续存在，由于担忧国际大环境以及对国内物价的控制，央行再次上调1%的存款准备金率，使得银行可以放贷的资金更加紧张；各个城市的主要银行都出现了对“第二套房贷”政策的松动迹象，对于贷款利率、套数界定等方面都有所放松，北京对政策性住房首付利率下降到10%，从政策面透露出一定放松迹象；民间贷款利率持续上涨，温州、台州等地甚至出现月息6分到10分的高利贷，各个房产公司的拆借贷款利率已经达到年利率20%的高水平，可见房企的资金压力相当之大；国家继续维持对房地产行业调控措施不放松使得房地产行业景气指数下降，A股房地产公司股票价格大幅下跌，也间接影响到公司股票价格与证券市场的资本运作，但股票价格的下跌主要因素是受到大环境影响，在股价合理情况下可以考虑适当回购获取利润；各大银行的公积金贷款政策出现松动为公司在售的项目提供了良好的外部资金环境，购房者的能力获得很大提升；中小房地产商资金压力持续加大，甚至大上市公司也因为增发受挫资金缺乏，使得合作、收购等机会增多，有利于公司以低廉价格获得优质土地资源；人民币升值速度继续加快、利率、准备金率逼近拐点，使得政府的金融、货币政策将逐步趋于缓和，无论从银行信贷、购房者资金量等方面都对公司中长期发展提供良好环境，近期主要政策一览一、2008年6月1日，中共中央纪委、监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部联合公布，违反土地管理规定行为处分办法自6月1日起施行二、2008年6月7日，为加强银行体系流动性管理，中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，于2008年6月15日和25日分别按0.5个百分点缴款。地震重灾区法人金融机构暂不上调三、2008年6月13日，杭州公积金中心出台关于明确住房公积金贷款额度审批口径的通知，自6月1日起，职工月缴存额度标准为438元，最低月缴存额不低于182元，职工连续12个月正常缴存额高于缴存标准的，最高可贷额度为30万，低于这个标准，最高可贷额度为20万元四、2008年6月20日公布，国土资源部和国家工商总局制定的新版土地出让合同将从7月1日起正式启用，新版合同不仅将明确约定出让地块的开工、竣工时间，同时规定，用于商品住宅开发的土地，原则上开发时间最长不得超过三年五、2008年6月23日，北京住房公积金管理中心透露，凡购买90平方米以下的限价房，购房人申请公积金贷款时，首付款比例只需购房款的10%即可。同时免除最高1500元的评估费 房地产相关政策分析一、2008年6月1日，中共中央纪委、监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部联合公布，违反土地管理规定行为处分办法自6月1日起施行政策分析：监察部和国土资源部共同制定的关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法自2000年3月2日施行以来，发挥了重要作用，但随着形势的发展，土地执法实践反映出的问题日益增多，暂行办法已经不能完全适应形势的要求，需要进行修改、完善。为了加强土地管理，加大对违反土地管理规定行为的惩处力度，监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部对暂行办法进行了修订。业内人士称，出台处分办法主要是为加强公务员管理，促进土地管理法律法规的实施。处分办法指出，行政机关在征收土地过程中，不得批准低于法定标准的征地补偿方案，不得未按规定落实社会保障费用而批准征地，不得未按期足额支付征地补偿费用。对违规的责任人员，给予警告或者记过处分；情节较重的，给予记大过或者降级处分；情节严重的，给予撤职处分。此外，处分办法明确，县级以上地方人民政府未按期缴纳新增建设用地土地有偿使用费的，责令限期缴纳。处分办法还指出，对违反土地管理规定行为隐瞒不报、压案不查的，县级以上地方人民政府主要领导人员将受处分。行政机关侵占、截留、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用的，对有关责任人员，给予记大过处分；情节较重的，给予降级或者撤职处分；情节严重的，给予开除处分。以上种种严格的规定使得中国的土地管理制度更加完善和严密，将在很大程度上杜绝以前在土地出让、房屋拆迁、土地补偿方面所存在的漏洞，也能有效打击在土地上的腐败问题。对土地管理的制度完善必将推动房地产业的专业化发展，使竞争更加公平和充分，信息更平等，有利于房房地产业的长期稳定发展。二、2008年6月7日，为加强银行体系流动性管理，中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，于2008年6月15日和25日分别按0.5个百分点缴款。地震重灾区法人金融机构暂不上调政策分析：本次宣布上调存款准备金率的幅度双倍于今年的前四次，对市场的威慑力自然更大，第一，市场预期的“踏空”，更加倍放大了该消息的负面效应；第二，今年3月温家宝总理“把握宏观调控的节奏、方向和力度，有效地抑制通货膨胀”的说话，为今年的从紧货币政策定了调。但5月的地震、CPI增幅放缓的判断、生产流通以及资本市场的资金短缺等，使市场对政策面有了“从紧货币政策松绑”的乐观预期，甚至有媒体将时间具体到了今年的第三季度。双倍提高准备金率，释放出强烈的延续从紧货币政策信号政府仍把控制通胀作为最重要的任务，乐观预期踏空，使市场形成巨大反差。股市的波动是对行业前景预期的反映，这种预期又将向行业本身传导。四五月份，部分区域楼价已出现较大幅度调整、并博弈从紧政策可能松绑的带动下，有投资倾向的购房者陆续重新入市，带动一手住宅成交逐步上升，可以看出，市场信心正在逐步重建。本次双倍提高准备金率，使四五月刚累积起来的信心突然失去了支撑。同时，国家统计局公布5月CPI同比上涨7.7%，是自去年春季以来首次显著回落。但这一利好，难以消除类似越南经济动荡、5月连续第五个月创三年来新高的PPI增幅、国际大宗商品价格将长期保持高位等众多国际、国内不利因素带来的负面影响，市场对政府会采取例如加息这样更强硬的货币紧缩政策的担忧加剧。这种担忧波及到房地产市场，使未来投资倾向的购买进一步削减。在首、二次置业者仍观望的状况下，六七月市场可能会再遇寒流，导致回暖预期更难乐观。 三、2008年6月13日，杭州公积金中心出台关于明确住房公积金贷款额度审批口径的通知，自6月1日起，职工月缴存额度标准为438元，最低月缴存额不低于182元，职工连续12个月正常缴存额高于缴存标准的，最高可贷额度为30万，低于这个标准，最高可贷额度为20万元政策分析：杭州市公积金中心此次出台公积金贷款额度的审批口径通知使可贷的公积金总量稍微减少， 对公积金贷款额度的微调，不会影响到买房的需求，可能会对楼市需求的结构产生一些影响。公积金贷款额度低了，购房者可能会相应调整自己的买房计划，以抵消公积金贷款额度降低带来的影响。对有刚性买房需求的人来说，会影响其购房选择，如原来打算买离市中心近一些的房子，现在可能就会选择更远一些、价格更低的房子。由于公积金贷款利率较低，很多人都用公积金贷款买房导致公积金贷款总额度吃紧。在公积金贷款总额度不变的情况下，国家为了能让更多的人享受到公积金贷款，就要下调个人的公积金贷款额度。此项新规特别指出“经济适用房子和套型面积建筑面积在90平方米以下的商品房贷款，可贷款额度按贷款成数不高于总房价的80%确定，二次住房公积金贷款不高于总房价的60%确定。”与杭州市一直实行的商品房三成首付相比，这次公积金贷款出现了明显的调整。对经济适用房和90平方米以下的商品房最高可贷8成，表明了政府对城市中低收入人群和城市中等收入阶层自住居住需求的保护和政策倾斜。国家在调控楼市的同时，也在鼓励自住住房需求，是一直以来鼓励发展经济适用房和中小户型政策的延续。这对于一些普通购房者来说是个利好。同时这也对开发房屋面积在90方的普通住宅的房产商也是一个利好。四、2008年6月20日公布，国土资源部和国家工商总局制定的新版土地出让合同将从7月1日起正式启用，新版合同不仅将明确约定出让地块的开工、竣工时间，同时规定，用于商品住宅开发的土地，原则上开发时间最长不得超过三年政策要点：（1）新版土地出让合同规定开发商获得土地后不按期开工、竣工要交违约金（2）新版土地出让合同规定房屋开发套数必须写入土地出让合同，并严格执行（3）新版土地出让合同规定容积率限高又限低（4）新版土地出让合同规定开发商只有付清全额出让金才能办土地证政策分析：从新版的土地出让合同来看，今后国土部门将不太可能再出让开发周期长、面积大、出让金高的“地王”，同时，容积率限高又限低，住宅套数写入土地出让合同。可以说新版土地出让合同是国家加强土地市场管理和房地产市场宏观调控的又一重要举措，充分体现了集约节约用地和优化楼市供应结构的调控目的。新版土地出让合同对建设项目开工时间和竣工时间有事先约定，并规定开发商如不能按期开工，应提前30日向国土部门提出延建申请，经同意延建的，项目竣工时间可以相应顺延，但延建期限也不得超过一年。同时，合同还规定，开发企业如未能按照合同约定日或同意延建日期开工建设的，以及未按期竣工的，均须按日计算并向国土部门交付违约金。此外，闲置一年缴纳土地闲置费，满两年未开工土地无偿收回，都写入了合同。这一条款堵死了开发商囤地的手法，使得以前希望通过长年囤积土地认为减少市场供应量从而提高房价，再获得土地增值的超额收益的现象难以继续了，在比较短的时期开发商就要完成土地的开发，可以使政府真正有效控制市场供给，能够起到稳定价格的作用，而对于开发商而言就要提高产品的品质，提高中短期的开发能力，依靠真正的能力来获得超额利润。对开发套数写入合同的条款实质是对“90/70”政策的进一步落实，真正起到调节户型比例的作用，使得房地产商不能一味建设大户型，保证中低收入者也能买到房子；容积率限高又限低则是为了防止开发商对一些中高容积率地块一味“做低”，打造高档住宅如别墅、排屋来获得更高的市场价格，这影响了土地的整体规划，也直接减少了市场普通住宅的供应量，而容积率限低就能有效防止这一点；付请所有出让金才能获得土地证则是收缩了开发商的开发规模，以前一些开发商依靠分期付款，分期领取土地证来作抵押，常常以小博大，甚至敢以1个亿的本金做10多亿的项目，这使得银行的贷款风险大大增加，开发商不计成本的拿地，而严格执行这一政策后，各个开发商只能收缩开发规模，有多少钱做多少事，有利于把开发商的重心放到打造产品本身的品质上。五、2008年6月23日，北京住房公积金管理中心透露，凡购买90平方米以下的限价房，购房人申请公积金贷款时，首付款比例只需购房款的10%即可。同时免除最高1500元的评估费政策分析：在6月初，北京公积金中心制定了最新政策性住房公积金贷款优惠政策，以支持中低收入家庭购买政策性住房，第一项优惠政策便是降低首付款比例，即90平方米以下的经济适用住房、限价房，购房人申请公积金贷款，首付款将降到购房款的10%。以销售基准价为4322元的经济适用住房为例，按照目前的经济适用住房户型设计标准：一居室基本小于50平方米，二居室在70平方米左右，三居室不大于90平方米，以此计算，购买一居室的购房人首付仅需2万元左右，购买二居室的购房人首付仅需3万元左右，购买三居室的购房人首付仅需4万元左右，就可以比较轻松地利用公积金贷款购买经济适用住房。 除降低首付外，还将对政策性住房的公积金贷款购房人免除最高1500元的评估费。为了让开发商能及时得到回款，保证经济适用住房、限价房能保质保量按期建设，公积金中心还规定，政策性住房公积金贷款不受“封顶放款”限制。除此外，北京公积金中心届时还要到经济适用住房、限价房选房现场办公，“只要购房人在选房当天带齐资料，当天就能办完公积金贷款相关手续。”北京作为政府所在地，其实行的房地产政策一向被看为政府对房地产调控态度的风向标，此次北京公积金中心首推90方以下经济适用房、限价房首付一成的贷款政策，有两点启示。一是政府继续加大对建立多层次住房保障体系的扶持力度，以改善急需住房的民生为先；二是政府鼓励开发商开发户型面积在90方以下的适合中低收入者的普通住宅，从政策所传达的意味来看，国家不排除会继续推出针对首次购房户型在90方以下的购房者的优惠贷款政策。因此，在未