长安8号低碳豪宅.doc

长安8号重装出击 全新案名凸显位置优势 最早名为“耀辉国际城”，2004年前后由耀辉置业开始开发。开发方几经更迭，在香港世纪协润投资有限公司2008年入股后，项目有了更为业界熟知的第二个名字“擎峰 (论坛 新闻)”，擎峰原来的广告语“只为正在影响世界的人缔造”，豪气干云，让人印象深刻。2009年中国奥园入主该项目后，将案名再次改为“长安8号”。如果说原来的名字“擎峰”突出的是会当凌绝顶的气势，那么“长安8号”案名则是其凸显了地理位置的优势。近来北京众多高端项目都已某号为名，例如贡院6号 (论坛 新闻)、钓鱼台七号院 (论坛 新闻)、合生霄云路8号、西绒线26号 (论坛 新闻)这些楼盘无一不是以豪著称，因贵扬名，长安8号名号一出，自然容易让人将之和豪宅相联系。 先天的地理优势，使得长安8号的确有成为豪宅的资本。长安8号位于北京朝阳区建国门路86号，处于北京长安街沿线与西大望路相交的十字路口东南角，西起西大望路，东临规划中CBD中央公园，南至通惠河景观带，北临长安街。项目四周知名建筑物环伺：西邻SOHO现代城 (论坛 新闻)，北面华贸中心 (论坛 新闻 视频)、新光天地，金地中心、万达广场近在咫尺，周边车水马龙、人流不息，尽显都市中心的繁华，因此如果说长安8号处于CBD东扩区核心位置并不为过。 区域发展： CBD东扩利好 配套日臻完善 在北京市的城市发展规划中，CBD占据着极其重要的位置。2009年5月11日，北京市政府专题会同意将北京中央商务区CBD沿朝阳北路、通惠河向东扩展至东四环，新增面积约3平方公里，并由朝阳北路向北到农展南路增加约3.97平方公里的规划控制区，标志着CBD东扩的正式启动。根据北京市政府的规划，东扩区将继续保持CBD的产业定位，着重发展总部经济、国际金融、高端商务，将CBD发展成为现代化高端商务区。预计可拉动社会投资700多亿元，吸纳就业约15万人。 为了改善软硬件条件，为企业发展创造良好环境，解决CBD区域交通拥堵，政府即将投入用于道路、绿化等公共基础设施方面的建设资金高达70亿元。根据规划，朝阳区政府将启动多条道路、过街天桥、地下通道等建设，加快完善道路交通体系，现有的地铁1号线、10号线也都穿行CBD区域，正在修建中的地铁6号线则贯通朝阳北路，正好打通了朝青板块的交通“命脉”。此外，CBD区域内将建4座能遮风挡雨的过街天桥，目前CBD交通拥堵的情况有望改善，而方便的轨道交通也将吸引更多企业以CBD为办公地点。 随着CBD的开发建设，区域内各种配套设施如金融服务、餐厅美食、休闲娱乐、国际图书店等也逐步完善，目前CBD区域已拥有多家高星级酒店和购物中心，高端的定位、成熟的配套无疑提升了区域住宅的高端氛围。 而CBD东扩将带来大批企业的入住，也意味着不少新的居住需求会就近释放，在高端客群增加、供应有限的情况下，CBD区域中心的高档住宅无疑市场前景看好。 产品：南板北塔 大户型居多 长安8号总建筑面积25万平方米，其中可销售住宅面积12万平方米。项目由南北两栋低碳公寓组成。 南楼为弧形板楼，是70年的产权豪华住宅。地上40层，楼高155米，为北京市唯一高度超过100米的纯住宅楼。全楼共273套公寓。1至4层主要为大堂和会所空间。5到36层是豪华的标准层，层高3.5米。标准层一层8套，面积约为260到470平米。37到40层是复式楼王层，共12套，层高3.9米，面积约为640-1800平方米。 北楼由4层裙房及39层摩天塔式楼组成，地上总共43层，楼高约为180米。裙房1到3层为商业，与南、北楼之间中庭部分和地下一层共同构成面积约为28000平米的自持型高档购物中心，正在进行前期的招商。北塔裙楼4层为高级会所。5层为设备层。626层为商务公寓，建筑面积约为100200平方米。2739层为俯瞰长安街的摩天寓所，一层12户，建筑面积约为7001500平方米。4043层为发展商自留办公用房。 长安8号外观效果图项目目前正在发售的是南楼部分。据介绍，长安8号主体工程将于2010年年底竣工验收；2011年年底，全面交付使用。届时，连接项目与大望路地铁站的地下通道也将投入使用。 另外，按照规划，CBD东扩区建设的CBD中央公园就位于长安8号东侧。而除了区域规划的公园配套，长安8号项目自身也规划了约8000平方米的绿地。 在产品形态上，长安8号整体建筑为现代主义风格，板楼部分南北通透、舒阔明亮。室内空间分区明确合理，公共空间与私人的卧室空间互不干扰；主仆分梯入户，体现主人优先的原则，保护居家私密性。居室内配备中西双厨，匹配主人个性化的生活需求，人性化设计，出入便利。另外，长安8号公寓大堂挑空高达19.5米，在类似公寓产品中颇为少见，这也是项目引以为豪的一个地方。 不过，在此需要指出的是，作为CBD的高层住宅，居高临下，俯视长安街、CBD繁华的景致肯定是一个卖点，但是长安8号北楼要明显高于南楼，大户型产品集中的南楼虽然可以俯视规划中的“CBD中央公园”和通惠河景观，但朝南部分在视野上肯定要受到影响，这不能不说是一个遗憾。 “低碳”成新卖点 15项技术打造“低能耗、高舒适度”地标豪宅 去年以来，“低碳”概念如星火燎原般席卷全球，迅速成为全民关注热点。12月的哥本哈根“联合国气候大会”更是将低碳概念推向了新的高潮。国内的房地产业和市场也对“低碳”住宅高度关注，普遍认为低碳技术等高科技的应用将给房地产业带来新的机遇，越来越多的高端房地产项目会将其作为新的增长点，而购房者又能拥有更健康更舒适的生活环境，供需双方将会实现较好的良性循环。 去年下半年，CBD东扩提出了打造全球首个“低碳商务区”的目标。位于CBD核心区的长安8号也适时提出了低碳豪宅的概念。据项目负责人介绍，长安8号采用15项高舒适低碳技术体系，包括：浅层地能系统地源热泵、可再生能源系统太阳能光伏发电、建筑物理系统断热铝合金窗、LOW-E玻璃、地板采暖系统、冰蓄冷系统、水软化系统、VRV变频多联机中央空调系统、全热交换系统、直饮水系统、中央除尘系统、智能家居控制系统、楼宇自控系统，置换新风系统保持室温长年保持在20到25度之间的人体舒适温度，通过分户的新风确保人体充分呼吸新鲜空气，同时隔绝细菌的传播。先进技术将确保各系统之间完全融合，实现项目制订的整体节能率、节水率、可再生能源利用率及二氧化碳排放量等项目实施总体目标，长安8号希望通过以上15项高舒适低碳的技术体系，实现真正的“高舒适度、低能耗”豪宅。 长安8号副总经理兼营销总监梁秀蕾表示，北京王府世纪与中国奥园共同开发的长安8号希望能尽自己最大可能，让其成为多年后仍具有示范效果的标杆型建筑。由于目前对于低碳经济技术国家尚没有统一标准，来测定完成后实际的运行效果。为此，长安8号作为低碳建筑项目还特别邀请中国之家低碳发展联盟，通过第三方对项目各项能耗、能源峰值数据、废弃物管理、空气质量管理以及采购控制和后期运营等进行监控和测算，实现建造货真价实的低碳建筑。 虽然低碳概念如今已经风行神州，但低碳作为一个系统工程，其概念本身并不是很规范；政府现阶段并未出台明确的规章制度来加以约束规范；消费者的意识从培养到接受还需要一个长期的过程；虽然低碳建筑技术有了长足进步，但生产成本一时还是难以下降低碳建筑，究竟是噱头还是能为居住着带来实实在在的福音？消费者能否真正为低碳付出真金白银？尚待观察。 开发商：南北携手 试水高端项目 长安8号开发商几经更迭，现为由中国奥园与北京王府世纪各持股50%共同发展。中国奥园是香港联交所主板上市企业（HK.3883），在全国拥有多个“奥园”品牌项目。在全国各地打造的项目多数以“运动”、“复合”、“养生”等主题为主，并号称是中国复合地产的缔造者，中国主题地产创新理念的开拓者。近期更将品牌核心升级为“构筑健康低碳生活”。但是有意见认为其在开发城市核心区的高端公寓方面，并没有太多经验。北京王府世纪虽然曾于1999年开发北京王府世纪高端商业楼盘，但仍被业界认为缺乏运营高端项目的资金能力。此次中国奥园和北京王府世纪南北携手，共同打造位于京城CBD核心地段的顶级公寓，对于双方显然都是个不小的挑战。 有业内人士指出，在接下来的项目运作中，开发商在股权、资金方面是否真正能够妥善处理，确保项目的正常推进；在营销推广上是否能有所突破，修复因为由于案名和开发商数度更换及停工对楼盘形象造成的损失，这些因素都将决定着项目的成功与否。 价格：预计均价达8万 新瓶能否装新酒？ 对于购房人最关注的价格问题，长安8号表示，最终价格尚未确定。但项目作为优质地段的高端项目，升值潜力巨大，售价也会和项目品质相匹配。长安8号开发商之一王府世纪的董事长王志才表示，预计今年的均价会在每平米8万左右，目前北京的楼价较香港和上海水平低，增长潜力很大，预计该项目3年后可升至15万元/平米。 在历史价格方面有据可查的是，长安8号曾以擎峰阁 (论坛 新闻) (推广名：擎峰)的项目名称，于08年10月8日取得南栋的销售证，证号为京房售证字(2008)365号，于08年11月16日取得北栋的销售证，证号为京房售证字(2008)408号。截止2月5日，总共销售出9套南区公寓，均在09年3月13日签约，均价为每平米4万元。横向上比较，长安8号周边区域在售高档公寓近期的成交价格为：国贸对面的银泰中心高档公寓柏悦府在09年12月的成交价是72400元，位于东三环北路嘉里中心北侧的御金台 (论坛 新闻)（北京财富中心 (论坛 新闻)），项目为60层精装公寓现房，在售户型面积为305588平方米三居四居，现在报价为15万/平方米，而据CRRC数据库显示，该项目09年9月成交均价为每平米79321元；位于东三环京广桥东北角(东三环CCTV北50米)首创禧瑞都在售面积为110-180平米，今年1月报价为均价62000元/平方米，1月实际成交均价为56936元。位于朝阳区白家庄西里5号(京广中心北100米)的圣世一品 (论坛 新闻)，目前精装修均价为每平米46000元。 CBD区域住宅和写字楼价格倒挂，住宅供不用求。从去年以来北京楼市表现来看看，高端住宅表现抢眼，CBD区域稀缺的大户型产品更是受到市场追捧。比较而言，长安8号在周边在售项目中的价格属于偏高水平，不过银泰中心和御金台等项目都已经进入尾盘阶段，部分减轻了长安8号的竞争压力。另外，在客源方面，发展商之一中国奥园董事局主席兼总裁郭梓文表示，3月项目开售时，约有1/3将在香港销售。从过往一些项目在港推售情况来看，由于北京高端住宅和香港相比在价格方面还是有很大差距，香港客户对于北京优质地段的豪宅产品非常认可。从以上各方面分析，长安8号的市场前景还是值得期待。 但是，从纵向上比较我们会发现，时隔1年，长安8号改换门庭后重装上阵，价格便翻了一番，这样的价格涨幅在区域内类似产品中并不多见。如果新瓶里装的还是老酒，很难说服理性的高端人群买单。除了低碳这一卖点外，长安8号能否在产品上全方位提高性价比，加强精装修品质、提升物业服务、园林等软性配套的水平，从品质上充分体现其高端的定位，这也是决定项目最终能否笑傲市场的关键。“HELLO，低碳时代！”在1月25日香港中环置地广场举行的“低碳世界，中国实践”国际高峰论坛上，中国奥园和王府世纪联手打造的“长安8号”项目打出了这样一个醒目的标语。 不过，这一次呈现在眼前的绝非是一个紧扣热点脉搏的营销策划，而是一次真正意义上低碳建筑的践行。 “低碳是时代的潮流，中国在哥本哈根会议上的表态，表明了一个发展中国家的责任意识，我认为我们中国的企业也应该顺应国家政策的导向，用实际行动去积极地实践节能减排。”长安8号项目营销负责人、中国奥园总裁助理梁秀蕾指出。这位岭南地产界知名的女经理人在温柔平和的表述中透露着对长安8号打造低碳领袖居所的坚韧决心。“中国是有责任心的大国，中国的民族企业也是有责任心的企业，而长安8号的高端客群也应该是对地球和人类有责任感、低碳生活方式的引领者和践行者。” 梁总对记者表示，房地产是中国碳排放最大的一个行业，大概占比42%。中国现在每年新增建筑面积为20亿平方米，但多数建筑没有采用节能技术，而既有建筑又没有经过改造。随着建造量的增加，单位建筑面积能耗攀升，建筑能耗在社会总能耗中的比重，已从20世纪70年代末的10%上升到近年来的20%。 在哥本哈根会议之后，这样一个之前乏人问津的问题已经有了越来越多的倾听者。给房地产行业提出的一个问题是，我们需要什么样的建筑？ 作为北京CBD东扩战略里低碳规划区域的“龙头起点”，长安8号项目甘愿充当低碳倡议的排头兵。低碳起步 1770年，蒸汽机开启了第一次工业革命，人类进入机器动力时代；1880年，电灯开启了第二次工业革命，人类进入电力工业时代；1950年固态电子元件开启了第三次工业革命，人类进入信息时代。2009年，低碳催生了第四次工业革命。 中国则第一次成为工业革命的先行者。2009年11月26日，中国政府首次公布了碳强度目标：到2020年，在2005年基准上单位GDP碳排放降低40%45%。彼时，哥本哈根大会正笼罩在诸多不和谐音中，而中国的承诺意味着低碳已经被提升到国家战略高度。 作为中国房地产行业舆论的代表，中国房地产报率先发表了题为“低碳国家：我们共同的使命、责任与承诺”的社论。 在此背景下，“低碳经济”、“低碳建筑”、“低碳发展”、“低碳生活方式”、“低碳社会”、“低碳地产”、“低碳世界”等一系列新概念、新政策应运而生。一种可能的价值观正在形成，其结果是中国将为走向生态文明找到一个新的路径摈弃传统增长模式，直接应用创新技术与创新机制，通过低碳经济模式与低碳生活方式，实现社会的可持续发展。 对于整个行业而言，标的非常清晰为中国建设低碳、宜居、环保、节能减排的“中国之家”。这是房地产行业与相关产业所必须承载与担当的使命。 而那些志存高远的企业和项目已经早早地迈步了，长安8号就是先行者。 首先，长安8号是一个具有领先性的高端物业，其产品的推出得到了“中国之家低碳发展联盟”的技术体系支撑。该组织是在北京成立的中国房地产行业第一支低碳发展绿色力量，旨在推动中国房地产行业低碳、绿色化的进程。 当然，低碳的诉求，并不会成为高端物业舒适度的反面。相反，恰恰是顶级高舒适度豪宅的必要技术支撑。长安8号，地处东长安街、北京CBD东扩核心，定位成全球领袖级高舒适度低碳豪宅，项目运用领先全球的12大低碳技术集成（见链接），满足了顶级富豪阶层“高舒适度”豪宅的需求。 “低碳时代的到来，改变的不是住宅标准，而是在低碳技术的支撑下，提供一种更为舒适的生活。” 梁秀蕾指出。 其次，从人文角度来说，绿色低碳已经不仅是单纯的环保、经济话题，更是一个关乎未来居住方式的议题在地产界、高端财富阶层倡导一场“居住革命”，引领一种全新领袖级的生活方式。 从这一点上看，高舒适度低碳项目长安8号，也给整个行业带来了巨大的示范作用。低碳建筑，不单是为行业乃至整个环境做出贡献，更重要的是先进的低碳建筑能够通过技术手段，充分保证人的健康，而这却是以前的豪宅所不具备的。可以说，在某种程度上，新一代低碳建筑，将彻底改变人们选择房子的标准。产品价值 除了“低碳”这个醒目的潮流性的标签以外，切中政策先机、区位优势和配套优势均让业界和财富阶层对长安8号充满期待。 “关键在于这是坐落在长安街上的第一个低碳高端项目，而且与CBD东扩的主题一致。” 易居中国董事兼总裁臧建军谈及长安8号，掩饰不住内心的兴奋与激动。 从2009年5月北京市朝阳区公布了CBD东扩的消息之后，房地产业界时刻关注着这3平方公里的任何细微的进展。去年11月，北京CBD管委会发展处处长董玉梅在某公开场合透露，今年年初，东扩区项目正式启动。同时，董玉梅首次透露东扩目的，一是满足很多企业进驻CBD的需求，更重要的是，弥补区域配套设施的缺失。目前CBD原有区域写字楼、公寓和配套的比例分别为50%、25%、25%，区域内教育、就医及消费休闲设施的不完善已经成为CBD发展的瓶颈。 “长安8号恰好处于CBD东扩核心区，总建筑面积为25万平方米，主体形式为住宅及商业配套综合项目。紧邻长安8号的是规划中的CBD中央公园，这一地段堪比伦敦海德公园、纽约中央公园、东京六本木，地段投资价值不言而喻。”梁总对记者表示。 长安8号与华贸中心隔街相望，而住宅品质与华贸形成资源互补，能够弥补区域高端住宅的缺失。 长安街深厚的历史积淀和皇城国宾大道的先天地缘，不可复制的地段特性和深厚的人文底蕴奠定了长安8号的领袖地位的厚度，而CBD东扩的第一起点，则代表着财富阶层把握未来的张力与远见。 这一项目独特的价值体现在哪里？“顶级物业是站在城市格局角度看的。”臧建军说。 一个现实的情况是，在国内称得上顶级城市的上海、香港和北京的三强角力中，北京的物业价值体现得比较慢。目前上海和香港两地核心的顶级物业价格最大已经分别达到了每平方米20万元和80万元，北京的顶级豪宅价格在10万元/平方米左右。 原因在于上海和香港的城区面积比较小，所以物业价值体现得比较快。但是无论是上海、香港还是北京，核心地段资源还是稀缺的。北京三大核心区域金融街、CBD、中关村的物业价值会得到率先体现。 “从单个的价格水平而言，北京的顶级物业未来还有很大的升值空间。”臧建军指出，北京的人口规模、政治文化中心的城市定位，相比上海和香港更具发展题材。具有足够聚焦能力的北京楼市的快速增长现实可期待。“很快就会向上海香港看齐。” 在过去的一年，北京的市场经历了一个重大的跨越“商品住宅豪宅化，顶级豪宅奢侈品化”。 引发这一趋势的原因在于现在北京好地段的土地供应少了。举个例子，在2009年6月30日，被称作“CBD区域最后一块黄金地块”的广渠路15号地拍出了接近每平方米1.5万元的楼面地价。 顶级豪宅奢侈品化的趋势更为明显。在经历了金融危机引发的经济危机后，一个有趣的发现是，广大中产阶层和那些主要从事制造业、外贸业及相关服务产业的小企业遭受了最为沉重的打击。而那些真正的资本市场投资人、垄断行业和资源性产业的老板们，印证着财富的马太效应，或者在经济危机中很快恢复，或者反而逆势赚到钱。 “这些消费能力基本不受影响的人，正是中心城区最有价值的购房群体。”臧建军说。 而见证了近代王朝兴衰成败的长安街正是北京核心区的窗口，坐落于长安街上的长安8号应该也能够承载这样的使命。 地段、品质、低碳、梦想，这个项目能够引来多少荣誉加身？能否完美加冕2010年北京最值得期待的豪宅之宝座？这是长安8号这个项目留给我们的惟一悬念。悬念之美，值得期待。这是一个什么样的项目？如何成就一个商业项目的传奇？长安8号项目营销负责人、中国奥园总裁助理梁秀蕾给出的关键词是：长安街稀缺地域、核心繁华区域价值、拥有当下低碳高舒适度豪宅支撑系统、CBD东扩第一起点，未来溢价空间巨大。我们的关注点放在长安8号以技术优化破题中国低碳建筑。 中国房地产报：低碳时代正向我们走来。谈谈你对于低碳经济的认识。如何看待房地产与低碳的联系？ 梁秀蕾：从人类未来的可续发展而言，降低碳排放已经成为必然。这个必然的趋势会创造大量有待满足的需求，这些需求又成为未来繁荣的市场保证。当前中国正在经历着世界历史上规模最大、波及面最广的城市化进程，付出的代价则显然包括碳排放和温室气体的增加，不作为的成本将非常之高。房地产行业的责任尤为巨大。为什么？中国所谓碳排放最大的一个行业是房地产业，大概占了整个碳排放的42%。而全世界每年消耗的木材据说一多半都在中国。 中国房地产报：长安8号怎么实践自己的低碳梦想？ 梁秀蕾：在确立了项目做低碳之后，低碳马上被作为长期的基础性战略。这个战略主要分为三部分，一是把低碳战略转化成自身的语言系统和价值观，在公司内部有效传播。二是在产品上寻找突破，利用先进的技术和国际经验整合低碳产品系统，为低碳树立行业标准。第三个方面，我们要做的是平衡价值，住宅是一个价值综合体：地段的价值，生活方式的价值，投资的价值等等，都要有所保障和实现。牺牲其他价值的低碳，也不是可持续发展的低碳。长安8号是我们的最核心的实践。 中国房地产报：一个不能回避的话题是，谁来为市场上的低碳建筑买单？ 梁秀蕾：麦肯锡做了一个研究，非常详细地把建筑行业的技术和节能减排的效果以及成本做了一个研究。结论是所有建筑节能的技术三分之一是增大成本的，三分之一是维持成本的，没有太大变化，三分之一是降低成本的，还提高回报。我们会选择一个合理的区域，在追求低碳与控制成本之间找到最合理的结合点，维系理想和现实的平衡。 中国房地产报：为了建立一个低碳的美好未来，政府和企业应该如何配合？ 梁秀蕾：在哥本哈根会议之后，我们已经看到了中国政府的积极应对和决心。我感觉，政府不仅是在正面的舆论宣导和讲解方面有非常大的决心和积极的态度，在一些具体的措施上，也在积极落实承诺的行动，对此我非常乐观。 中国有能力也有底蕴成为一个负责任的大国，但这需要企业和公众的响应和行动。房地产企业需要研究国家低碳发展战略，调整、完善自己的发展计划，通过对世界先进技术体系的引进和本地化实验，通过自身项目在建筑、规划、技术应用和维护管理上尝试低碳化的改进，进而推动所在社区和城市发展模式的低碳化变革，支持中国政府碳减排目标的承诺。 中国房地产报：长安8号作为中国奥园和王府世纪联手打造的项目，能否承载起两家有责任的低碳企业的企盼？ 梁秀蕾：对于一个房地产企业而言，通过项目影响一个行业发展的可能路径始终存在，然而如果将这种可能性付诸实施，则需要这个企业具备充分的资本:既包括项目本身的组织实施，也需要将企业的发展战略与这个行业的发展脉络同步，甚至引领行业发展。长安8号项目正在做的是一个系统性工程：它将努力在一个最具影响力的地段（长安街、CBD），为最具影响力的人群（企业领袖、社会精英）打造一个前所未有的高舒适度的低碳居所，从而促进房地产行业和城市化的“健康”发展，以“低碳”重新定义豪宅和我们的生活。 中国房地产报：国内首支房地产低碳倡导力量中国之家低碳发展联盟曾向全行业呼吁：房地产也应在低碳大潮中立即行动起来。长安8号的低碳实践是对此最好的呼应。它是如何成为一个行业责任的积极创导者的？ 梁秀蕾：长安8号的两大股东中国奥园和王府世纪都是积极的环保和社会责任的参与者。经过多年的发展，房地产企业应对宏观经济有一个全新的视野，必须要超出仅仅是做生意这个范畴，还应该在文化、在人类普适的价值观上实现企业的理想、价值和发展战略。任何一家在自身定位上，怀有伟大谋略的企业。都会为了完善这个理念付出了巨大的努力。长安8号通过成熟的技术支撑和强大的社会责任感，将“低碳”作为内部生产力，创造契合人类发展趋势全新的舒适与奢华。成就“中国第一个高舒适度低碳领袖大宅”。高舒适度的低碳豪宅样本长安8号项目正在做的是一项系统性工程：它将努力在一个最具影响力的地段，为最具影响力的人群打造一个前所未有的高舒适度的低碳居所，从而促进房地产行业和城市化的“健康”发展，以“低碳”重新定义豪宅和我们的生活态度。 2月6日，坐落在北京CBD上的长安8号揭开了神秘的面纱，正式向公众开放。 “我们并不担心销售问题。”对于高达8万元/平方米的标价，长安8号项目营销负责人、中国奥园总裁助理梁秀蕾信心十足。 “每到开盘的时候，我都很兴奋。”这位身材妖小的南粤女子，像只快乐的燕子，穿树敌在一间大办公室里。在这个办公室里，20多个营销人员正在忙碌着给客户打电话，似乎每个人都在争当销冠。 001号客户是一对年近6旬的企业家夫妇。他们对记者描述了等待开盘的心情：长安8号就像一位当红的明星，潜心赖在后台描眉扑粉，决心要等到场外的呼声攀到最高峰才肯露面。 “为了买这个忙子，我们足足等了三年”他们对江者表示，“因为我们都快退体了，都选择郊区的别墅无论就医还是生活都很不方便。所以我们只买长安街沿线的房子。” 这是一个什么样的项目能够征服那些对产品品质永远持挑剔态度的业主，还有那些嘴角挂满嘲弄和幸灾乐祸的竞争对手？ “长安街稀缺地域、核心繁华区域价值、拥有当下低碳高舒适度豪宅支撑系统、CBD东扩第一起点，未来溢价空间巨大。”梁秀蕾一语点破了该项目核心卖点。 在一个CBD豪宅里，高舒适度和低碳环保达到了完美和谐的统一，这正是长安8号展现给我们的特性。 而从一个更深层的角度来看，倡导低碳，已经不仅仅是一个单纯的绿色环保、经济话题，更是一个关乎未来居住方式的议题。长安8号低碳的实践更深远的意义在于，在整个地产界和高端财富阶层当中，引领一种全新的领袖级的生活方式，这是新时代的一场“居住革命”。 低碳与高舒适度 2009年的豪宅市场演绎了一段跑赢大市的传奇。 据统计，2009年上海报价在10万元/平方米以上的豪宅13个，与此同时白金湾、汤臣一品、古北臻园等还相继以14万元、16万元、19万元/平方米的单价，不断刷新着上海豪宅房价的最高纪录。 “由于国民财富的持续增加，豪宅市场的需求被放大，成交量持续攀升，甚至成交价有大幅上涨”。五合国际智库总经理邹毅指出，这一态势将在2010年得以延续。 在这样一个乐观的宏观经济和行业形势背景下，长安8号惊艳面世，一时间引发业内参观者无数。 “作为北京高品质的豪宅，其客户群范畴能够有效地突破地域限制，覆盖到海内外投资型客户，同时在通胀预期加剧之下，豪宅产品本身的稀缺性兼具了保值增值的双重效应。”一位投资者分析。 更难能可贵的是，长安8号展示出一个特质：在一个CBD的豪宅里，高舒适度和低碳环保达到了完美和谐的统一。 随之而来的一个疑问是，舒适度和低碳环保不是一对天然的死敌吗？ “低碳环保的诉求，并不会成为高舒适度的反面。相反，低碳恰恰是顶级高舒适度豪宅的必要技术支撑。”国际生态城市建设理事会生态城市促进与合作工作委员会执行主任陈栋解释说。 鱼和熊掌，其实两者可以兼得。 素来以节能环保面貌出现的当代集团总裁张雷以自身的实践提供了证明。“在不知低碳为何物的十年前，我们思考在节能环保的同时，舒适度能够不断提高。结果有一个发现就是凡是舒适度提高的建筑在节能、低碳方面也做得很好，反过来，凡是低碳节能的建筑在舒适度上也相对更高。” “低碳时代的到来，改变的不是住宅标准，而是在低碳技术的支撑下，提供一种更为舒适的生活。”梁秀蕾说。 这个注定要被荣誉加身的领袖级豪宅，运用了全球领先的12大低碳技术集成，给那些代表中国方向和未来的顶级富豪阶层提供了高舒适度的心灵居所。 生活方式的变革 关于豪宅与购买者的财富故事总是充斥着各大媒体的版面，版本不一，趣味不同。 从曼哈顿的上东区到纽约“黄金海岸”，从巴黎的拉德方斯到伦敦西堤，老牌巨富争相涌入超级都会，“顶级豪宅”的复制与衍生从未终止，其间永远听得到石油、股票与金币交错碰撞的美妙声响。 但一个不变的主题是，什么样的豪宅值得投资？又是哪些财富人群购买了这些豪宅？ 纵观2009年最让人津津乐道的一个话题是，在当年10月14日，一名“有浓重普通话口音”的超级富豪在香港富豪聚集地香港岛半山买下一个复式豪宅，以4.39亿港元的成交价格创下“全球最贵”分层豪宅的纪录。这一话题可以向两个方面衍生：一是国内财富阶层的购买力让香港同胞咋舌，二是有些豪宅是一种具有升级为一种生活方式代言人的魔力。 长安8号值得称道的一个地方在于，来自北京和广东的两位开发商向国内的财富阶层开启了商务区的叫醒服务一种低碳、节能、绿色、环保的生活方式，这同样是一种生活方式的升级。 “这一项目的业主必然都认可低碳环保的生活方式，当然低碳并不会影响居住生活的舒适度。”一位分析人士如是说。 从财富阶层的演化来看，伴随着一种新财富积累方式的急剧扩张，豪宅的演进路径已经随之改变，单纯强调“身份显赫”与“奢侈居住”的符号化豪宅，已逐步淡出新富圈层的视野。那些由高知创富精英组成的财智阶层，正悄然改写“云端居住”的定义。 这是一种全新的居住方式。在吸纳差异化城市资源的基础上，财智豪宅脱胎于传统炫富符号，不以价格为唯一标准，强调隐性圈层属性，创造了一整套具有价值生命的高端居住系统。 长安8号项目正在做的是一项系统性工程：它将努力在一个最具影响力的地段（长安街、CBD），为最具影响力的人群（企业领袖、社会精英）打造一个前所未有的高舒适度的低碳居所，从而促进房地产行业和城市化的“健康”发展，以“低碳”重新定义豪宅和我们的生活态度。 从人文角度来说，绿色低碳已经不仅是单纯的环保、经济话题，更是一个关乎未来居住方式的议题在地产界、高端财富阶层倡导一场“居住革命”，引领一种全新领袖级的生活方式。 从这一点上看，高舒适度低碳项目长安8号，也给整个行业带来了巨大的示范作用。低碳建筑，不单是为行业乃至整个环境做出贡献，更重要的是先进的低碳建筑能够通过技术手段，充分保证人的健康，这是以前的豪宅所不具备的。可以说，在某种程度上，新一代低碳豪宅，将彻底改变人们对于豪宅和生活方式的认识。四十年后，喜马拉雅山区的冰河可能消失；五十年内，格陵兰冰层可能全部融化；在本世纪末，拥有地球半数生物多样性的亚马逊雨林，可能变成干枯热带草原这些骇人景象，是国家地理频道影片改变世界的6中的情节，也是科学家根据地球目前的暖化状况，所提出的预告。片中仔细解读出，当地球均温每上升一摄氏度，世界各角落可能发生的灾难，紧凑的步调与写实的画面，让人联想到电影后天里的世界末日景况，以及环保纪录片不愿面对的真相中科学家的警告。 曾有学者提出数据，若是暖化问题持续，造成冰层融化、海平面上升，陆地将在2050年往内缩减一公里，原本可供居住的部分沿海地区，将被海水覆盖。 留给房地产行业的一个拷问是：明天过后，地球还在吗？ “气候问题会给未来的经济发展造成极大的危险，不作为的成本将非常之高，房地产行业应当率先站出来，承担更多的责任。”长安8号项目营销负责人、中国奥园总裁助理梁秀蕾指出。 理由在于，在中国房地产是所谓碳排放最大的一个行业，大概占比42%。全球70%的木材流向中国，其中70%用在建筑工地，而其中又有70%用于住宅建设。木材的运输链条是，非洲的树被砍完以后很多运到中国，成为建筑工地的模板等等，然后当劈柴给烧了。 那些志存高远的企业和项目已经早早地迈出了探索的步伐。率先迈出步伐的长安8号在低碳方面具有不可复制的独特性优势，成为低碳豪宅的规则制定者。 首先，位于CBD的长安8号契合了CBD东扩区的政策逻辑。从朝阳区政府的角度来看，此次东扩区在环境设计中以绿色低碳为理念，将力争成为国内首个低碳经济试点区，在区域内主张生态化建设，坚持节能环保策略，带动新的城市建设发展方向，使扩区后的北京CBD成为更加富有活力、环境宜人、适应未来科技发展趋势且高效节能的循环经济示范区。 坐落于CBD核心区的长安8号，自然将充分享受CBD东扩在低碳政策上的优势。梁秀蕾指出，CBD东扩区还将规划建设一个CBD中央公园。根据规划，中央公园位于长安8号东侧。由于CBD区域的房地产项目多在此前竣工投入使用，新开工的高端项目面临空缺，长安8号成为“低碳商务区”战略下的第一个低碳项目。 其次，长安8号的低碳实践得到了“中国之家低碳发展联盟”的技术体系支撑。该组织是在北京成立的中国房地产行业第一支低碳发展绿色力量，旨在推动中国房地产行业低碳、绿色化的进程。 再者，长安8号联合众多国际顶尖建筑团队，以“高舒适度，低碳养生”贯穿全部建筑体系。 据悉，该项目在技术及设计层面的具体探索是站在一个世界级层面的运用。项目在公寓、公共部分等均采用先进的低碳技术，尤其是公共部分实现100%低碳化，起到节约、环保的作用。包括：8000平方米待征绿地采用地源热泵技术，可实现1万平方米的会所、公共场所的供热需求；与国华电力合作，采用溴化锂中央空调技术（夏天利用废热水使末端变成的冷气）；大楼设置设备转换层（增设太阳能、采用玻璃幕墙），供公共区的能源补充;景观设计注重环保（例如：路灯采用风车、蓄电池），来降低能耗；采用中水系统，将废水低成本净化后用来浇灌花园、树木。 此外，该项目在建筑材料上采用断桥铝合金，起到隔热的作用，采用LOWE玻璃，对夏天的辐射热起到阻碍作用，增强舒适度，与西门子ESC部门合作，实现楼宇自控。 这个位于CBD核心区的真正高品质、高品位的住宅产品，不仅大量运用新材料、新技术、新设备，而且一次性装修到位、提供全程优质服务。 通过成熟的技术理念和强大的社会责任感，长安8号将“低碳”作为内部生产力，成就了“中国第一个低碳高端住宅”的地位。颠覆与新生：长安8号低碳路线图2月2日一整天，李广为带领全部门进行了激烈的头脑风暴，内容依然是进一步完善长安8号的系统解决方案。这位奥园北京项目副总经理已经数不清是第多少次召开方案调整的研讨会，“工作需要做细。”李广为言辞恳切，把每次研讨的结果形成会议纪要，发送给CIHAF中国之家的专家顾问团队，以期能及时修正技术路线方面的问题，作为项目的技术牵头人，李广为提醒自己不能有半点马虎。 确定项目实施的总体目标，包括整体节能率、节水率、可再生能源利用率以及二氧化碳排放量等等，提出切实可行的优化设计方案：CIHAF中国之家和长安8号的技术团队的强强联合，为上述问题的解决夯实根基。颠覆：始于理念变革 “什么是低碳？如何实现低碳？”看似简单的命题，在李广为看来却差点成为最初的发展障碍。“追求低碳的目标上是一致的，但针对实现低碳的方法，每个人的理解都不一样。”长安8号应该怎样走一条适合自己的低碳之路？ 倡导“低碳营造 生态人居”的“CIHAF中国之家”一直以提供因地制宜的解决方案为己任，正是看中其先进的理念和庞大的资源优势，长安8号抛出了联姻的橄榄枝。“从洽谈到真正介入工作，双方一直在进行激烈的思想碰撞。”李广为十分赞赏务实的态度，而建立一套恰当的绿色低碳体系，没有进入歧途，避免走弯路成为合作以来的最大收获。 “实现绿色、高舒适、低碳的技术体系，必须经过几项重要步骤，包括绿色建筑可行性研究分析，对建筑各项指标进行模拟分析，经由专家审核建议后，进行绿色技术产品选型推荐，完成碳减排计算。”CIHAF中国之家项目负责人表示，针对长安8号项目，要遵循“因地制宜、因人而异、被动优先、主动优化”的绿色节能建筑设计原则，通过详细分析项目气候条件、周边环境、设计目标和功能需求，制定低碳建筑解决方案。 要做到符合上述原则，前期的项目摸底调查、数据搜集论证非常重要，根据对项目所在地气候状况、经济条件、历史文化以及项目场地现场特征和周边环境考察分析，“CIHAF中国之家”方面认为，长安8号具有显著特点：项目占据北京CBD商务区核心位置，长安街沿线，具有明显的区位优势，只有系统客观地摸清项目现状，结合制定切实可行的操作目标是对项目最大的帮助。在整个操作过程中，“CIHAF中国之家”团队将协助长安8号项目团队，在各项工作开展过程中形成对绿色建筑系统化整体思考的方式，系统化地解决现在面临的各项问题，虽然难度非常大，但是因为长安8号项目团队的积极努力配合，也使“CIHAF中国之家”团队欣慰和承担更多的责任。“CIHAF中国之家”认为，项目适宜在被动式策略增加、系统集成优化、室内环境优化和室内精细化设计优化等方面进行深化改造。 事实上，原项目设计在各项系统方面已作了深入思考，例如：在结构优化设计、同层排水、控制噪声、单元式幕墙、中央空调及新风、中央吸尘、智能化控制、地板采暖等，较普通或类似项目已在节能和舒适性方面有所尝试且考虑较全面。 但一个问题是，绿色、低碳建筑的实现并非靠单一的技术手段和产品，而应该是适宜的系统集成。“需要考虑的不仅仅是一项技术代替另一项技术，而需要做到一个系统代替另一个系统。”上述负责人强调。 李广为也认为，从最初设定的产品组合来看，每个单一项都具有节能效果，但综合起来是否能够实现目标尚需要专业的分析，“绿色、低碳建筑需要的不是产品堆砌，而是成体系的综合解决方案。”这种共识被认为是“不走弯路”的前提。 专业的建议也激发了长安8号技术团队的新思考，“边修正，边设计。”“尊重整个体系，在不影响工期的情况下，进行恰当的设备选型调整，朝着节能目标推进，积极参照住房和城乡建设部颁布的“绿色建筑评价标准”相关要求，并参考美国绿色建筑协会建立并推行的“LEED认证”中的各项措施，使长安8号走出一条符合自身发展的低碳之路。” 记者了解到，在对长安8号进行绿色建筑可行性研究分析后，“CIHAF中国之家”项目组还将对其进行各项绿色建筑模拟分析，对项目进行低碳节能评估，根据实际目标和集成系统，考核各系统应用合理性及投资合理性。其中包括：绿色建筑方案设计与评估；建筑物全年逐时能耗分析；建筑周边热环境，风环境，日照模拟评估，室内环境品质评估；自然通风，照明采光，热舒适性评估；建筑围护结构节能设计：墙体构造，遮阳，门窗幕墙系统；节能空调系统技术经济分析：如地源/空气源热泵，诱导式地道通风技术采用等；同时将进行可再生能源技术可行性论证：太阳能光热/光伏，太阳玻璃幕墙、陶瓷太阳能板，小型风力发电设计等等。 最终，以综合设计方案、系统策略、各技术体系和产品为基础，测算二氧化碳减排数量，衡量项目为应对气候变化所做出的贡献。 进行如此复杂的系统性工作需要项目持有者坚定的决心和敢于尝试与承担的勇气，长安8号的低碳之路，无疑正在完成从“点”到“面”的系统性蜕变。 新生：低碳战略 作为香港主板上市企业，长安8号开发商之一中国奥园一直倡导“健康、养生”的人居理想，向环保低碳迈进则是一次价值观的重塑与标准提升。 低碳，重新定义时代未来。中国社科院城市发展与环境研究中心研究员莊贵阳指出，低碳经济区将成为中国下一次工业革命的示范区，成为未来中国大规模经济转型的试验地。房地产建筑业作为低碳经济中的建设主体责无旁贷。 2009年10月12日，北京CBD便提出建设全球首个“低碳商务区”的设想。如今，“构筑低碳健康生活”已经被明确制定为奥园发展战略的重点，未来其在沈阳等地的项目也都将遵循这一战略，而与作为低碳整合机构的“CIHAF中国之家”专家团及中国之家低碳发展联盟合作亦有望贯彻始终。 国际生态城市建设理事会生态城市促进与合作工作委员会执行主任、气候组织低碳生态建筑高级顾问、“CIHAF中国之家”高级专家陈栋指出，实施低碳生态建筑项目是一个非常复杂的系统工程， CIHAF中国之家与奥园牵手，可以从整体上为其进行系统规划和设计，使得各个环节相互协调，从而最大程度地减少走弯路。 对于未来，奥园管理团队的态度是坚决的，即项目必须达到绿色建筑标准，同时也愿意承担增加成本的代价。在CIHAF中国之家专业团队的配合支持下，长安8号项目关注项目在全生命周期内，消耗最少的地球资源，使用最少的能源，产生最少的废弃物，对各项新技术、新产品应用进行详细的可行性分析和方案优化，拟采用15项绿色低碳、高舒适度技术体系，并确保各系统间完全融合，实现项目制定的整体节能率、节水率、可再生能源利用率及二氧化碳减排量等各项低碳指标。 可以预判，随着整体战略合作的推进，长安8号必将实现一次重新定义时代未来的辉煌。长安8号的低碳技术探索结构优化用钢量的增加并不意味着结构的安全可靠，采用国家体育场、央视大楼所使用的结构优化分析软件进行建筑设计模拟分析，并邀请国内顶尖结构专家审核，对建筑结构进行优化设计，减少用钢量，增强建筑稳定性。 卓越的空间利用 开发并充分利用地下空间，节约城市用地，为业主提供泊车、洗衣、商业、健身等社区服务。 园林绿化与透水地面 园林绿化堪称城市之肺，作为建筑生命的真实体现，起着调节建筑微气候、净化空气的重要作用，并可影响到住户的情绪，立体绿化为园林景观的最前端技术。透水地面是园林绿化不可分割的重要构成，发挥着地下水涵养与降低热岛效应的功能。 热工性能优异的外围护系统 断桥铝合金窗：此种型材的断桥窗体搞了门窗的隔热保温性能，具有强度高、耐大气腐蚀、装饰效果好、采光面积大、隔音性能佳等突出优势，K值小于0.6/m2k,达到国内公共建筑节能设计标准要求。 LOW-E中空玻璃幕墙体系 “LOW-E”玻璃在冬季，隔热隔音，能够保持室内极佳的舒适居住。在夏季，能有效阻止热能辐射，降低室内温度，降低空调能耗。并能在具有良好的采光情况下，防止紫外线照射，保护皮肤，确保人们的生活健康。 浅层地能系统地源热泵 地球表面浅层地热不受地域、气候条件的限制，是一种无限的可再生能源。浅层地热的温度一年四季相对稳定，这种温度特性比传统的空调系统运行效率要高约40%。向采暖空调用户供应相同热量的情况下，长安8号地源热泵系