房地产开发项目财务评价技术经济学课程设计设计说明书.docx

技术经济学课程设计报告书学 号11500120/11500121/11500123技术经济学课程设计设计说明书房地产开发项目财务评价起止日期： 2013 年 12 月 30 日 至 2014 年 1 月 3 日学生姓名张骆一纯/江章甫 / 朱褀昕 班级信息1班成绩指导教师(签字)经济与管理学院2014年 1 月 3日分工明晰学号姓名主要负责的任务11580120张骆一纯资金筹措表的编写，收入和税金表的填写，成本估算表的填写，借款还本息表的填写，盈利能力分析，清偿能力分析，不确定性分析11580121江章甫资金筹措表的编写，收入和税金表的填写，成本估算表的填写，借款还本息表的填写，盈利能力分析。清偿能力分析，不确定性分析11580122朱褀昕资金筹措表的编写，收入和税金表的填写，成本估算表的填写，借款还本息表的填写，盈利能力分析，清偿能力分析，不确定性分析评 分 表学号姓名报告成绩答辩40%合计内容全面30%计算准确20%格式规范10%11580120张骆一纯11580121江章甫11580123朱褀昕目 录1 项目概况11.1 项目名称与内容11.2 建设规模及相关参数设置12费用和效益估算22.1投资估算22.2 基本费用估算32.3 收入和税金估算53. 资金筹措84. 财务分析94.1盈利能力分析94.2对财务评价指标进行偿债能力分析95.项目财务不确定性分析96.结论10心得体会：111 项目概况1.1 项目名称与内容（一）项目概况某房地产开发公司获得一开发项目，该项目征地面积为7.5亩，土地费用为510万元，用地性质为建造商品住宅（其中包括代征地1.97亩）拟建项目容积率为2.61，面积为13050平方米。该土地上有拆迁户数84户，共计面积为2462平方米。返迁面积是原面积的1.65倍。该项目拟从土地再开发，前期准备工作开始需要3年才能竣工。（二）投资估算及资金筹措1该公司有资本金1000万元，公司将全部用来启动该项目。第一年公司将其全部用完，主要包括土地费用510万元，勘察设计费用28万元，进行前期准备工作432万元和开发公司每年都有的管理费用40万元。2工程款按预算为650万元。甲方与施工单位签订合同，工程款由施工单位垫至项目预售前，共需80万元，施工单位拟借款，利息率为6.14%，这部分费用由房地产开发公司还款时支付。同时这部分费用第一年用于工程的为20万元，其他60万元用于第二年的工程建设。3把每年预售房屋的款项用于工程建设及其他一些费用，余下的部分则用于施工单位工程借款的偿还。第二年工程建设款还需300万元，第三年还需投资270万元。（三）销售计划、进度安排1返迁部分：拆迁户返迁在第4年，偿还面积部分按当地政府规定的价格，房地产开发公司可收取360元平方米，而超过部分按成本价格500元m2收取。2销售部分：拟在第二年对项目投资超过25%，并且工程基础部分完工后开始销售，在第五年年末将房屋销售完毕，房屋售价为2400元m2(均价)。每年销售任务按总面积扣除返迁面积计算，第二年的任务为18%，以后各年任务分别依次为27%，35%，20%。并且对第二年购房者优惠10%，对第三年购房者优惠5%，第四年，第五年按现房价格销售。（四）税费根据规定该项目需要缴纳以下税费：营业税5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%。房地产税按销售收入的12%计。本项目的基准内部收益率为12%。1.2 建设规模及相关参数设置某房地产开发公司获得一开发项目，该项目征地面积为7.5亩，土地费用为510万元，用地性质为建造商品住宅（其中包括代征地1.97亩）拟建项目容积率为2.61，面积为13050平方米。该土地上有拆迁户数84户，共计面积为2462平方米。返迁面积是原面积的1.65倍。该项目拟从土地再开发，前期准备工作开始需要3年才能竣工。2费用和效益估算2.1投资估算土地费用，勘察设计费用，前期准备工程费，房屋开发费和管理费都是在题目中给出的，开发税一项根据要求不计，财务费用即为在开发期间贷款所产生的利息之和。最后以上七项即为总成本估算总计。 总成本估算表 单位 万元序号 年份项目12345合计1土地费用510.00510.002勘察设计费用28.0028.003前期准备工程费用432.00432.004房屋开发费用20.00360.00270.00650.005管理费用40.0040.0040.0040.0040.00200.006开发期税费0.000.000.000.000.000.007财务费用1.846.246.62总计1031.84406.24316.6240.0040.001834.70该公司有资本金1000万元，公司将全部用来启动该项目。第一年公司将其全部用完，主要包括土地费用510万元，勘察设计费用28万元，进行前期准备工作432万元和开发公司每年都有的管理费用40万元。工程款按预算为650万元。甲方与施工单位签订合同，工程款由施工单位垫至项目预售前，共需80万元，施工单位拟借款，利息率为6.14%，这部分费用由房地产开发公司还款时支付。同时这部分费用第一年用于工程的为20万元，其他60万元用于第二年的工程建设。把每年预售房屋的款项用于工程建设及其他一些费用，余下的部分则用于施工单位工程借款的偿还。第二年工程建设款还需300万元，第三年还需投资270万元。2.2 基本费用估算项目总投资使用计划与资金筹措表 单位：万元序号项目 年份建设期投产期合计（人民币）123451总投资1031.84406.24316.6240401,834.701.1土地费用510.00510.001.2勘探设计费用28.0028.001.3前期准备工程费用432.00432.001.4房屋开发费用20.00360.00270.00650.001.5管理费用40.0040.0040.0040.0040.00200.001.6开发期税费0.000.000.000.000.000.001.7利息支出1.846.246.6214.702资金筹措1,834.702.1自有资金1,000.001,000.002.2施工方垫资20.0060.0080.002.3销售收入330.22310.0040.0040.00720.222.4贷款10.009.7819.782.5利息支出0.926.246.6 14.70该公司有资本金1000万元，公司将全部用来启动该项目。第一年公司将其全部用完，主要包括土地费用510万元，勘察设计费用28万元，进行前期准备工作432万元和开发公司每年都有的管理费用40万元。2工程款按预算为650万元。甲方与施工单位签订合同，工程款由施工单位垫至项目预售前，共需80万元，施工单位拟借款，利息率为6.14%，这部分费用由房地产开发公司还款时支付。同时这部分费用第一年用于工程的为20万元，其他60万元用于第二年的工程建设。3把每年预售房屋的款项用于工程建设及其他一些费用，余下的部分则用于施工单位工程借款的偿还。第二年工程建设款还需300万元，第三年还需投资270万元。借款还本付息表 单位：万元序号项目 年份12345合计1期初贷款本息累计31.8476.026.62114.481.1本金3069.7899.781.2利息1.846.246.6214.72偿还贷款本息的资金来源2.1未分配利润092.5167.38112.4752.53分析：第二年应计利息=年初借款累积*利率+本年借款*利率/2,第三年应计利息=年初借款累积*利率， 年底借款累计=年初借款累积+本年借款+本年应计利息-本年还本付息。从第二年开始还借款，采用第三年本金等额加当年利息偿还方案，前三年贷款每年利息=（年初借款本息累计+当年借款/2）年利率，年利率6.14%。2.3 收入和税金估算营业收入和营业税金及附加 金额单位（万元）销售量单位（平方米）序号项目名称 年份12345合计1营业收入2,257.751.1售房1.1.1售房面积1,617.792,426.683,145.701,797.548,987.701.1.2售房单价（元/m2)2,160.002,280.002,400.002,400.001.1.3销售总计(万)349.44553.28754.97431.412,089.101.2返迁1.2.1返迁面积2,462.001,600.304,062.301.2.2返迁单价（元/m2)360.00500.001.2.3返迁总计（万）88.6380.02168.652营业税金及附加19.2230.4350.8023.73124.182.1营业税（5%）17.4727.6646.1821.57112.892.2城市维护建设税（7%）1.221.943.231.517.902.3教育附加税（3%）0.520.831.390.653.392.4税后收入330.22522.85872.82407.682,133.57返迁部分：拆迁户返迁在第4年，偿还面积部分按当地政府规定的价格，房地产开发公司可收取360元平方米，而超过部分按成本价格500元m2收取。销售部分：拟在第二年对项目投资超过25%，并且工程基础部分完工后开始销售，在第五年年末将房屋销售完毕，房屋售价为2400元m2(均价)。每年销售任务按总面积扣除返迁面积计算，第二年的任务为18%，以后各年任务分别依次为27%，35%，20%。并且对第二年购房者优惠10%，对第三年购房者优惠5%，第四年，第五年按现房价格销售。按照题目中给出数据，算出每年的销售面积，再乘以销售单价。计算出销售总计。营业首位营业收入的5%。建设维护税为营业税的7%，教育费附税为营业税的3%，扣除掉以上税金，即得到税后收入。项目资本金现金流量表 单位：万元序号项目 年份12345合计1现金流入349.44553.28923.61431.411.1营业收入349.44553.28923.61431.412,257.752现金流出1,030.00419.22340.4390.80138.452.1建设投资990.00360.00270.001,620.002.2销售费用40.0040.0040.0040.0040.00200.002.3经营税费2.4所得税3净现金流量-1,030.00-69.78212.85832.81292.96累计净现金流量-1,030.00-1,099.78-886.93-54.12238.85NPV￥-128.27IRR0.07静态投资回收期(年)4.18建设期利息的计算：第一年应付利息=本年借款*利率/2=1.84 万元；第二年应付利息=年初借款累积*利率+本年借款*利率/2=6.24万元；第三年利息=年初借款累积*利率=6.62 万元。自有资金，销售收入和施工方垫资都是题目中给定的数据，贷款为自拟数据根据每年的资金情况拟定的。利润及利润分配表 单位：万元序号项目 年份建设经营期123451营业收入0.00349.44553.28923.61431.412营业税金及附加0.0019.2230.4350.8023.733经营成本0.00256.93485.90811.14378.884销售费用40.0040.0040.0040.0040.005财务费用1.846.246.620.000.006土地增值税0.000.000.000.000.007开发利润-41.8427.05-9.6421.67-11.208所得额27.0521.679所得税6.765.4210税后利润20.2816.2510.1应付利润20.000.000.0010.65投资利润率=利润总额/总投资=367.68/1834.7=1.2%资本金利润率=利润总额/资本金=367.68/1000=2.2%3. 资金筹措项目总投资使用计划与资金筹措表 单位：万元序号项目 年份12345合计（人民币）1总投资1,834.701.1土地费用510.00510.001.2勘探设计费用28.0028.001.3前期准备工程费用432.00432.001.4房屋开发费用20.00360.00270.00650.001.5管理费用40.0040.0040.0040.0040.00200.001.6开发期税费0.000.000.000.000.000.001.7利息支出1.846.246.6214.702资金筹措1,834.702.1自有资金1,000.001,000.002.2施工方垫资20.0060.0080.002.3销售收入330.22310.0040.0040.00720.222.4贷款10.009.7819.782.5利息支出0.926.246.614.70建设期利息的计算：第一年应付利息=本年借款*利率/2=0.92 万元；第二年应付利息=年初借款累积*利率+本年借款*利率/2=6.24万元；第三年利息=年初借款累积*利率=6.6 万元。自有资金，销售收入和施工方垫资都是题目中给定的数据，贷款为自拟数据根据每年的资金情况拟定的。4. 财务分析 4.1盈利能力分析根据项目投资现金流量表可可知：税后全部投资的财务净现值NPV为-128.27万元，小于零，财务内部收益率为7%，静态投资回收期为4.18年，动态投资回收期大于基准投资回收期5年，从全部投资角度来看该项目部不可行。从资本金财务现金流量表可知：资本金的财务净现值为-136.00万，财务内部收益率为6%，静态投资回收期为4.27年，动态投资回收期为大于年，从资本金角度来看该项目不可行。根据现金流量表(全部投资)、现金流量表（自有资金）分别计算出全部投资和自有资金的所得税后财务内部收益率（FIRR）、财务净现值，投资回收期。根据财务报表计算项目的投资利润率、资本金利润率。投资利润率=年利润总额 / 总投资 * 100%=20.04%资本金利润率=年利润总额 / 资本金总额 * 100%=36.77%项目的财务净现值均小于零，且各项财务指标均小于行业基准水平，盈利能力不满足行业要求 4.2对财务评价指标进行偿债能力分析 由财务报表可以看出，项目筹措资金和项目净收益可以支付项目的各项支出，不需要通过借款方式弥补资金不足。由借款还本付息表可知，项目可筹措足够资金按约定方式偿还银行贷款。各年的资产负债率能较好的满足项目要求，资产负债率在50%以下。从整体上看出，该企业项目比较强的偿债能力。5.项目财务不确定性分析 变化率-10%-5%05%10%销售收入-278.68-203.68-128.27-53.0622.15经营成本-117.42-122.84-128.27-133.69-139.11建设投资-80.35-104.31-128.27-152.22-176.18通过财务净现值敏感性分析可知，该项目中销售价格因素为最敏感性因素，建设投资因素为较敏感性因素，经营成本为最不敏感因素，在项目实施过程当中，应重点分析和研究产品市场价格的变化规律，避免或减小由于市场价格变动给项目带来的不利影响，从而保证项目的顺利进行。6.结论根据项目投资现金流量表可知：项目投资财务内部收益率（iRR）税后为7%，内部收益率均小于于基准收益率，说明盈利能力均不满足行业最低需求。项目投资财务净现值（i0=12%）税后为-128.17万元，均小于零，说明项目财务上不可行，项目投资回收期（静态）TP=4.18年，项目投资回收期（动态）TP*大于5年，静态投资回收期小于基准投资回收期，表明项目投资在静态上能按时收回，但动态投资回收期大于基准投资回收期，表明项目在动态上不能按时收回。由资金来源与运用表可以看出，项目筹措资金和项目净收益可以支付项目的各项支出，不需要通过短期借款方式弥补资金不足。由借款还本付息表可知，项目可筹措足够资金按约定方式偿还银行贷款。从银行资产负债表中可以看知，各年的资产负债率能较好的满足项目要求（资产负债率在50%以下）。从整体上看出，该项目具有较强的偿债能力。 财务评价经济指标序号项目指标1项目总投资1834.72建设期利息14.73财务