2007年重庆朝天门市场商圈研究报告待续.doc

2007年重庆朝天门市场商圈研究报告2007年重庆朝天门市场商圈研究报告作者：李明建 原创 2007-12关键字： 2007重庆朝天门市场商圈研究 前 言 重庆朝天门“金三角”地区历来是商贾云集之地，自古就有“左右夹两江，上下十三邦”之誉。重庆朝天门综合交易市场就座落在长江、嘉陵江交汇处的新华路、陕西路、朝东路和两江滨江路之间，目前市场营业面积超过50多万平方米，有31个交易区、100余个交易厅、15000多个摊位；万余国有、民营企业和个体经营户，就业人员10万余人,5000多家企业和著名商品品牌进入市场设置了直销、经销、代销处，经营各类高、中低档服装、纺织面料、服饰、鞋帽、针织品、小商品、塑料制品、床上用品、日用化妆品、家俱、二次消费品等。本文对朝天门市场商圈的兴起和现状进行了深入调查，并对朝天门市场商圈未来发展提出了个人见解。本人联系MSN：，QQ32754958,欢迎同行交流指正。一、重庆朝天门市场商圈概况 1朝天门市场概况 重庆朝天门批发市场位于重庆渝中区东南端长江和嘉陵江交汇处，交通运输便利，历来是商贾云集和西南地区重要的商品集散地。从1988年开始，朝天门批发市场利用原有仓库改建为市场，开始逐步形成以仓储批发为主的交易市场， 朝天门市场发展大事记 年份 市场交易额 1988年 市场成立初的销售额仅6千万元； 1991年 1991年8月28日朝天门市场正式开业，当年实现交易额2.8亿元 1995年 市场交易额达37.4亿元 1998年 市场交易额达54亿元 1999年 被国家经贸委列为全国首批重点联系批发市场，被国家统计局、中国商业联合会列为全国百强商品交易市场和全国十大工业品市场， 2001年 交易额达80.06亿人民币元，销售额跃居西部地区同类市场榜首 2003年 市场交易额达92亿元 2004年 市场交易额顺利破100亿元大关，达到101.5亿元，比去年同期增长10.9%。跻身全国十大工业品批发市场。 2006年 2006年达到118亿元，“一税两费”年上缴达1.5亿多元（不含市场经营户和餐饮服务业的利润），市场竞争力已跻身全国五强 朝天门市场成为重庆市新的经济增长亮点，也成为东部发达地区商品、资金进入西部发展的桥头堡。2007年朝天门市场管理处的统计数据表明，该市场竞争力已跻身全国五强，而1993年在全国的排名是第19位。 短短15年，朝天门市场经营场地从8000平方米发展到50万平方米，年销售额从8000万元猛增至118亿元，年交易额增加125倍，其发展“裂变”速度之快全国罕见. 市场竞争力跻身全国五强的背后，是其年销售额、对外来经销商吸引力、经营活跃程度等各项指标的迅速提高。 目前据市场管委会统计，朝天门市场每天的客流量在30万人次以上，目前市场营业面积超过50多万平方米，有31个交易区、100余个交易厅、15000多个摊位；万余国有、民营企业和个体经营户，就业人员10万余人。近5000多家企业和著名品牌进入市场，设置了直销、经销、代销处，经营全国各地6000多个知名品牌，在经营门类上，朝天门市场目前经营的商品有各类服装、纺织面料、小商品、床上用品、鞋类、皮具箱包、水晶玻璃制品、小食品、窗帘、针织品、塑料制品、文体用品等20多个大类，万余种小类共10多万种商品，朝天门市场已成为长江上游最大的服装、纺织面料、皮鞋、针纺织、小商品集散地，创造了诸多“西部之最”。 从统计数据看，目前交易额排名前三位的是：服装鞋帽类、针织纺织品类、小商品类，这三大类商品交易额占了七成多份额。其中，服装更是从原来的一半，上升到如今60%。该市场辐射面也从原来的三峡库区及云贵川陕藏等地，向江浙、广东沿海等地延伸。从全国来看，朝天门市场能够取得全国综合竞争力排名第五、全国十大工业品批发市场之一的地位，除了产权多元化和超大规模的优势外，还与朝天门市场商品丰富、品种多元化、消费者选择余地大密不可分，这也是朝天门市场与浙江义乌、广州白马市场产品单一最大的区别。朝天门市场现已形成了上下五篥街、东西七条巷，路、桥、楼相连的独具特色的大市场格局，是长江上游最大的日用工业品批发交易市场。朝天门地区交通网络四通八达。2市场发展历程（1）市场兴起阶段（1987-1995年） 商储商场，是重庆市商储物流有限公司在朝天门地区最早创办的综合交易市场。1987年，当时负责重庆商业企业的货物储备和运输的重庆商业储运公司，正面临着由计划经济转变为市场经济，领导们经过思考和讨论，决定利用公司在朝天门地区近万平方米的物资储存仓库，与渝中区工商分局联合开办朝天门综合交易市场，从事服装及面料批发，开创重庆市场建设的先河。虽然市场在建设之初被有关高层领导斥为“不务正业”，但经过3年的运作，交易市场的成功却在重庆商界引起了极大的震动，也引起了市区政府的高度重视。后来就有了全国各地的商业储运公司来“取经”的一幕幕情景。 1991年，市人大十一届三次会议103位代表提出了“加快朝天门仓库区的开发利用，建成商业城”的议案，将新华路、青年路、五四路三条路的马路市潮整体搬迁到朝天门。市、区两级政府和有关职能部门据此大胆决策，确定在全国率先将闲置的仓库区改建成朝天门综合交易批发市场。随后，渝中区政府财政贴息贷款150万元，作为仓库改建的启动资金和减税让利两条优惠政策扶持发展市场，做到了投资省、见效快、收益大，为市场发展奠定了坚实的基础。 商储公司抓住这一历史机遇，投入数千万元资金，将朝天门地区的仓库全部改造成为市场，形成了一、二、三、四个交易区。为了实现朝天门市场的“828”顺利搬迁，市区两级政府专门成立了由职能部门以及工商、税务、公安、城管、消防等组成的五大搬迁班子，共同奋战，终于顺利地完成了巨大的搬迁工作。1991年，解放碑地区新华路、五四路等经营户大批迁入朝天门后，市场规模不断发展、壮大。 随着商业储运公司在朝天门市场的迅速发展壮大，在市、区政府的指导和推动下，其示范带动效应逐步显现，大量社会资本和多种经济成份纷纷进入，同时也进一步促进了占了朝天门市场“半壁河山”的商储公司的变革与突破，市场从无到有，从小到大迅猛发展。 朝天门市场原来的名称叫做“朝天门工业品综合交易市场”。最初的朝天门的档口是没有卷帘门的，当时每个档口都还在采用原始的木板，一块一块地镶上去，跟旧社会的店铺没有两样。由于经营户以前大多是马路市场的小贩，没有任何品牌意识，没有门牌号，也没有招牌。（2）市场第一次扩容阶段（19952000年） 1995年以后，朝天门迎来了真正的大发展时期，许多开发商正是紧紧抓住了朝天门市场组建批发市场的机遇，掘得了企业发展的第一桶金。 1995年底，大正集团投入2.6亿元开始运作首个项目大正商场。大正商场1996年元月开业，总面积2.5万平方米，由市工商局命名为“朝天门综合交易市场第十二交易区”，主营服装、杂件、日化、玩具、文体用品。并且开辟5楼、6楼两层楼，从浙江温州引进100多户服装企业进常温州商人来后，不仅从经营上，还从生活上以及为商的意识上，给朝天门的经营户“洗”了一次脑，温州的服装商教会了经营户们服装应该做品牌，同时在与温州商人的“贴身肉搏”中，重庆本土的服装经销商逐渐成长，造就了今天一批朝天门“大户”。 1995年重庆银星物业发展有限公司与成都军区后勤部联合开发朝天门综合交易市场第十八交易区“银星商城”，总投资10582万元。该商城主楼高28层，总建筑面积46902.02平方米，商城1-9层为小商品交易区内设摊位1200余个，营业面积约1.5万平米，主营玩具、文体用品、工艺品、日化用品、针织品、鞋类等小商品。1996年，协信在朝天门投资1.5亿元，建成了建筑面积达5.8万平米，设施一流的协信商厦。掘得第一桶金后，开始大规模涉足房地产开发等多个领域，目前房地产累计开发量达110万平方米，先后获得“重庆市私营企业50强”、“中国地产知名品牌”等。1996年由恒滨建设（集团）有限公司在投资开发的恒滨商厦开业，主营的牛仔服饰集中了来自全国各地的牛仔服饰品牌，成为全市最大的牛仔服饰品牌基地，仅牛仔服饰一项现在年销售额就达5亿元。华华实业公司1993年开辟童装城，1996年兴建大生商场。之后，组建了大生经贸公司，实行国有控股、职工参股的股份制企业，迈出了国企改革关键的一步。2002年，以大生公司为依托顺利进行国企改制，摘掉了亏损数千万元的帽子。1997年重庆长航公司建成金海洋商场，物业建筑面积近6万，总27层，集小商品交易、写字楼、宾馆酒店、餐饮、娱乐为一体的综合性物业，营业面积1.8万平方米，主要经营的品种有：日用百货、文体办公用品、小家电小五金及高中档皮具箱包等数千个种类。后来发展成为西南地区最大的小商品城。 商储公司也利用这一时期继续扩大营业面积，新增加2个交易区，给企业带来的巨大商机，盘活了国有存量资产，使储运企业资产快速增值，并发展成为一家具有较强竞争力的综合性商业企业。 目前，商储公司旗下已形成了有6个交易区，48个交易厅，5800多个摊位，交易面积达9万多平方米的大型交易区域，共有5000多家来自全国各地的国有、集体和私营业主进场经营，并成为各类高、中、低档服装、纺织面料、服饰辅料、鞋帽、小商品、二次消费品等商品的重要集散地。 在这一时期，朝天门的总经营面积从几万平米，迅速扩大到20多万平米，由此迎来了朝天门市场的兴旺。2001年销售额跃居西部地区同类市场榜首，开始跻身全国十大工业品批发市场，整个市场商品辐射扩大到全国200多个省、县（市、区）。（3）市场第二次扩容改造阶段（2005年以来） 市场扩容 朝天门市场2006年迎来有史以来规模第二次扩容，商战气氛随之将更浓厚。浙江中豪集团、重庆市地产集团、长德置业纷纷投资朝天门市场，打造的三家商场陆续开始招商并营业，另外营业面积超过1.7万平米的朝天门新鞋城也将在2007年开业。两年新开四家商场，增加6万多平方米的营业面积，这在朝天门市场近5年内上是比较少见的。市场规模扩大，这是发展趋势，新商场开业有利于推动老商场硬件改造，软件提升。 两江服饰广场即新华路原三峡大厦，与重庆饭店隔街相望，2005年前烂尾达10年之久。2005年1月，温州商人以1.2612亿元价格将该大厦竞拍到手。温州背景的浙江中豪集团斥巨资来打造两江服饰广场，共9层楼，经营面积超过3万平方米。 长德家居饰品城紧邻两江服饰广场，由长德置业公司投资，总经营面积5000平方米。2006年9月正式营业。该楼盘曾被市建委纳入主城区33个久建不完工程之一。目前正在经营精品饰品等特色商品。 重庆地产集团旗下的康田置业公司投入1500万元，与朝天门市场经营管理公司联手打造的东正广场，一期工程面积达6000平方米，共有200多间铺面。东正广场将凭借紧邻湖广会馆的优势，外部明清建筑风格装饰，内部装修也融入了巴渝古典老街的韵味，将打造成朝天门市场唯一的景观式精品特色批发商场，经营外贸休闲服饰等。 自2006年以来，朝天门市场扩容势头一直比较猛。2007年9月9日，号称西部最大的鞋类交易市场将正式在朝天门市场开业。朝天门新鞋城位于海客瀛洲一、二楼，交易面积达17000平方米。但朝天门市场在经历了第一次扩容后，市场需求已经趋于饱和，在竞争日益激烈的情况下，新商场定位越来越艰难。两江汇服饰广场定位为重庆市女装和鞋类批发零售中心，但因为两江服饰广场经营定位与跟协信、大生、圣名等女装城有冲突，在2006年经历了短暂的火暴招商后，逐步走了下坡路，现在市场空荡荡的，少人问津。而长德大厦则三次修改经营定位。2005年，长德准备建一家9000多平方米的布艺城，属一站式布品大卖场。尽管有窗帘专卖的大型商家预订，但到最后还是难产了。因为布艺城品种单一，加上布料、窗帘商品价格起不来，消费周期长，经营户甚至有可能连租金都保证不了。长德新美小商品城，在定位为小商品经营后，与金海洋商场、银星小商品城经营同质化，1年后状况仍然不佳。目前又修改为家居饰品城，并突出婚庆特色，经重新招商，成功招进了数家经营大户入驻本商场，总体营业面积1000多平方米，对整个商场起了很好的带动和支撑作用，这样商场才走出困境。 市场改造 朝天门市场近两年新鲜血液的不断加入，也不同程度加速了老商场观念的更新、硬件的投入、服务的改善。伴随新商场的加盟，老商场也得适应形势，不断求变。上世纪90年代，朝天门市场各办场单位，一次装修、一套设施管上十几年的时代一去不复返了。改革开放近30年来，消费者对日常生活用品的需求档次日渐提高，对购物环境的要求也越来越高，经营商家对商场的硬件、管理和服务也在不断提出新的要求，这正是各商场投入巨资改造的原动力。 朝天门市场的调整、改造升级、换代，已成为各商场的普遍共识和主旋律。要提升朝天门市场的整体竞争优势，离不开各商场追加投入，不断改善硬件设施，软件服务水，积极引进现代的经营理念、经营方式、管理模式。2006年以来朝天门市场各大商场开展了软件配套服务升级运动，提升各商场的硬件水平，提高对商家的软件支持与服务。据朝天门市场商会不完全统计，2007年朝天门市场共31家商场，追加的设施改造费用就近4000万元。 朝天门市场各商场2006-2007年改造进程 商场 改造项目 具体改造进程 圣名国际时装城 商场扩容改造 投资数千万元新扩容的B区，共1万多平方米近200个商铺，在设计过程中就被预约一空，开盘两天租赁告罄，甚至达到每平方米10多万元的天价，仍然不断有商户寻租寻售，市场前景一片美好。 港渝男人广场 硬件更新改造 2006年以来，先后投资300多万元对商场的空调设备、店容店貌进行改造和更新。目前又投资150万元在商场中庭增加了两台14层观光电梯，进一步改善了经营和购物环境。 推行假货商场先行赔付制度 为了提升品牌商场的良好信誉和维护消费者的合法权益，2005年4月，公司向广大消费者公示了先行代赔制度和经营者售后服务承诺。与此同时，还推出了经营者销售管理公约，以规范商场经营者的诚信经营行为。为了完善商场经营资质审查管理制度，提高区县零售商和广大消费者对商场销售商品的信任度，公司制定了商场经营资质审查管理实施办法。 协信商厦 硬件更新改造 在朝天门市场率先打造集“服装销售、品牌展示、商务洽谈、POS结算、宽带信息网”等多种功能于一体的品牌女装商务港，为商户提供了事业发展的良好平台。2007年完成了门厅改造，凸显了品牌女装写字间的形象 为服装零售商提供深度服务 组建重庆第一个服装零售商俱乐部协信商厦买家俱乐部，编印重庆第一份面向服装零售商的专业刊物：女装快讯与女装批发指南，累计刊发10余期，共1万余份，全面覆盖我市30多个二级区县市场，极大方便了二级市场的服装零售商，为入驻商场的服装代理商提供营销宣传平台，寻找客户资源，搭建代理商与零售商之间的交易沟通渠道。 基于协信集团商业地产二级市场开发策略，女装名城已向协信巴南MALL、协信长寿MALL输出优质女装品牌300余个，并取得良好经营效果，为女装名城的代理商打通了进入优质二级市场的快速分销通路。 大生商场 硬件更新改造 今年出资700多万元对儿童服装城进行升级改造，增设了中央空调、监控系统、观光电梯，进一步完善了消防设施，即将在9月开业。 评选“诚信”商家 2003年，大生通过ISO质量管理体系国家认证机构的验收，形成一套完整的质量管理体系。据此，大生商场确定了质量管理目标：顾客投诉率控制在1次/月以内、顾客满意率达90%以上。为此，积极开展“诚信商家”评选活动，现已评出70余家，对经营户也是很大的鼓舞。 商储物流总公司 硬件更新改造 投入500余万元安装中央空调、电梯，改善硬件设施和经营环境 拟建电子商务平台方便远程交易 摊位布局、零星供求关系实现智能化动态管理。收取租金、费用采取与银行合作的方式，引进POS机消费系统，提高了经营户财物的安全指数。聘请专业保安公司对场内做出全局的规划并实施，实现防盗智能化，聘请退役军人经专业的保安公司培训后持证上岗。消防安全方面拥有专业的监控设备、自动喷淋、自动烟感报警系统，并由国家认证的专业人员24小时值守，确保商场消防安全万无一失。拟建立网上电子商务平台，方便经营户远程交易，拓展市场辐射区域。 大正商场 硬件更新改造 自2004年以来，开发商及600多名个体业主共筹资近700万元，对商场中央空调、配电设施，进行重大技术改造。今年6月，对4楼服装精品城进行装修改造，对6楼港澳粤皮具精品城，进行升级换代。 建立12315投诉站 自2000年以来，积极维护消费者权益，与工商、个协联办12315投诉站，并在2004年倡导全体经营户创建“诚信交易体系”，形成制度。同时，大力拓展电子交易平台，创建大正购物网站，搭建了交易信息平台。大正物业管理公司早在1998年就通过ISO9000质量认证，2002年通过ISO14000环境质量认证，将其纳入市场的日常管理的每个细节中，极大支持了市场的可持续发展。 金海洋商城 硬件更新改造 为缓解摊位紧张局面，今年1月起，投入100万元，扩大7楼皮具城经营规模；今年3月投资200万元，安装一部高度达100米的观光电梯；下一步统一将各摊位卷帘门改为全玻璃门，摊位整体精装修。 帮经营户把商品卖到“淘宝”网 相继建立“金海洋物业网”、“金海洋商城网”，并在朝天门市场网站和“阿里巴巴”、“淘宝”上建立了分市场、电子商铺，为金海洋商城经营户、客户建立网上商品信息交流平台。 下一步还将建立电子商务平台。首先精心收集本商场商品信息，发布在网站与电子商铺里，同时还对商品作了分类、品牌说明，让尽可能多的消费者了解商城及商品。 长德家居饰品城 硬件更新改造 该商场还耗资500余万元，改善、提升商场硬件设施、优化商业布局，不断改善商场内外环境，全面整合市场资源 商场重新定位 由于商场前期业态分布不尽合理，2006年10月起对商场作了全面重新定位，商场根据原经营户的不同情况，不同程度让利，如租金及各项费用减免等。每逢节假日，商场发放慰问品的同时，还组织经营户代表聚餐，各抒己见，为商场发展献言献策，共同进步。在商场与经营户的共同努力下，商场建设成为目前重庆最大的集绒毛礼品、人造花、喜庆用品、工艺品为一体的批发地。 东正外贸休闲服饰广场 硬件更新改造 2007年投资上百万元，对商场外的空地进行改造，打造集餐饮、旅游、娱乐、购物于一体的综合性商场。 （4）市场细分阶段 近年来，朝天门市场定位细分化趋势越来越明显，这可以说是市场竞争的必然，而市场细分、优胜劣汰法则，正是朝天门市场长久保持繁荣、活力不衰之所在。市场定位细分的未来，是市场管理、市场服务的个性化和功能化。希望通过市场定位的自我更新，能带给生产商、批发商，及广大消费者更多的商业机会。 竞争给朝天门市场带来最明显的变化，就是市场进一步细分，正是投资主体的多元化决定了市场竞争细胞自始至终都保持一种活跃状态。服装是朝天门市场的一个重要经营主题，服装市场的细分已经走在了前列。女装市场的细分在朝天门市场表现得更充分，可说是到了精细化的时代。目前，市场内几家女装商场间错位经营，各有特色。大生商场经营的女装，以时尚、新潮女装为主；协信女装城以含蓄、温婉的职业装等为主；圣名国际服装城，以高端、精品为主。同样经营女装，但各大商场彼此间细分市场，这不仅有利于满足各类消费群体需求，还有利于彼此间各切各的蛋糕，形成良性竞争格局，进一步巩固、做强朝天门市场总盘子。凡要购买衣服的各类消费人群都能在此各取所需。朝天门市场五次细分从1991年正式开业以来，朝天门市场细分至少经历5次冲击波。每次冲击都给市场内各大商场、经销商带来影响，也给整个市场带来新的提升、发展机会。2000年，港渝男人广场率先扛起市场细分的大旗，告别市场内清一色的女装时代，打造西部地区规模大、档次高的男装市场，对朝天门市场经营业态调整和市场细分产生了重大影响。2001年，协信商厦顺应市场发展进行专业市场细分，定位为重庆首家品牌女装专业批发城，目前已引进国内外知名女装品牌500余个，资深品牌女装代理商300余家。2004年，圣名国际时装城一亮相，就上演了朝天门市场服装的升级版，打破过去靠中低档服装起家、打天下的格局。2005年夏天，大生商场大幅调整定位，跻身女装市场，与协信商厦、圣名时装城错位经营，形成了百花齐放的良好格局。2006年，两江服饰广场、东正广场、长德新美小商品城纷纷加盟。其中，既有来自沿海的资本，也有本土实力派地产集团的支撑。朝天门市场如今再次上演服装、小商品市场的升级版。 如果各交易市场细分不明，重复定位，则会导致盲目跟风，恶性竞争。而各大商场彼此间细分市场，这不仅有利于满足各类消费群体需求，还有利于彼此间各切各的蛋糕，形成良性竞争格局，进一步巩固、做强朝天门市场。目前，同样经营女装，但市场内几家女装商场间错位经营，各有特色。大生商场经营的女装，以时尚、新潮女装为主；协信女装城以含蓄、温婉的职业装等为主；圣名国际服装城，以高端、精品为主。 商场 经营定位 市场细分 大正商场 多元化女性服饰商场 大力引导品牌经营，细分市场，引导结构调整，除进一步提升女装时尚营销外，更是满足各个不同层次、不同年龄女装的多样化需求，其中尤以淑女装、中老年装、品质内衣系列最为突出，并将时尚箱包、女性饰品、彩妆用品作为有效配套，为女性们的挑剔购物提供广泛的选择。大正商场以其丰富的女性产品，成为朝天门时尚多元化的女性服饰商场。 大生商场 时尚、新潮休闲女装 随着竞争的白热化，2001年起，大生商场开始打造时尚休闲女装商场，打造特色商场，集皮草、时尚休闲女装、品牌时尚休闲女装、少淑时尚休闲女装等于一体的女装城，为经营户创造财富，为消费者制造美丽。 圣名国际时装城 大众消费的高端精品女装城 开业后在短短3年时间，圣名国际时装城便聚集了朝天门市场内绝大多数品牌女装经营大户，汇聚了国内一大批知名精品女装，造就了朝天门市场女装升级版。 协信商厦 含蓄、温婉的职业装 协信商厦女装名城，主营端庄贤淑的杭派女装、温文尔雅的沪派女装。商厦拥有大区域代理商500余家，商品品牌1000余个。市场辐射重庆市邻近省份等200多个市（区、县）。协信商厦年交易额近20亿元，月均人流量过百万人次。 东正广场 西南首家外贸休闲服饰卖场 具有明清风格、巴渝韵味、老街建筑，是西南地区首家专门经营外贸、休闲服饰的批发零售商场，是朝天门唯一的景观式精品特色商场。东正广场独特的商场外观与其经营的外贸休闲服饰，形成了朝天门市场独特的风景线。 （5）市场未来发展 从2005年以来，朝天门市场就有了新的发展思路“走出去”，将朝天门的产品、管理和品牌输入到周边的二级批发市场，增强自身的发展空间。2006年泸州分市场运作一年多以后，取得初步成功。朝天门还将在奉节县、万州区、涪陵区建设朝天门市场的二级分市场，奉节县二级分市场将于年底开业经营。万州区和涪陵区二级分市场的建设方案正在论证之中。为了发展二级分市场，朝天门市场管理处2006年特别成立了朝天门市场经营管理公司。 2007年按照重庆市商贸的发展规划，要把重庆建设成为长江上游的经济中心、商贸中心，必须加快市场培育步伐，培育监管一批重点市场。朝天门市场本列为重点打造、重点联系的市场群之首，表明主管部门对朝天门市场等一批辐射能力强、交易活跃、管理水平高、发展潜力大、配套功能全、硬件设施好的市场重点培育扶持的决心。同时，引导以朝天门市场为首的重点市场继续发挥示范作用，从而带动全市商贸业的发展。 按照“重点打造、重点联系”的要求，重庆市工商局、市商委等将建立重点市场的扶持政策：统一制定各种优惠政策，严禁任何单位、任何部门到市场进行乱收费、乱罚款、乱摊派。同时，采取积极有效的措施，鼓励国有大中型企业、集体企业、私营企业主等按照“公平、公开”的原则，到市场参与竞争，不断为市场注入新的活力。 其次，主管部门确定了专人负责，加强与重点市场的联络、沟通，了解其经营状况，并定期报送有关经营资料，及时解决经营中出现的新情况、新问题。 3商品类别及档次分析 朝天门为全国十大批发市场之一，有服装、纺织面料、服饰辅料、鞋帽、日化、钟表、箱包、针织品、小商品、塑胶制品、床上用品、文康用品、办公用品、儿童玩具、皮革制品、二手消费品等20余个商品大类，数万种商品。其中小商品及服装为市场两大支柱商品，受限于市场周边环境及自身定位，服饰以中低档为主，中高档品牌服饰在市场内经营、存活率相对较低，且对零售消费者吸引力较低。 商群内商场多以专属业种为主，其中港渝男人广场和圣明国际时装城分别为男装/女装专业卖场的代表，经营档次属于中档。为了提高市场经营的商品档次，应该有意引导商户经营一些档次较高的商品，同时市场经营方式由批零兼营，逐步转变为以批发为主。 朝天门市场各业种面积所占比例分布 配套（%） 餐饮 休闲 金融 小卖部 旅行社 特色店 其他 合计 21.1 26.3 13.2 5.3 13.2 7.9 13.2 100 交易功能（%） 男装 女装 童装 鞋类 皮具 饰品 小商品 其他 17.0 36.8 4.9 3.6 1.0 2.8 29.8 4.2 100 其它（%） 展示中心 酒店 公寓 仓储 室内停车 管理 运输机构 2.5 5.1 33.9 33.9 12.7 1.7 10.2 100 业种分布 按楼层分档次布局经营 多数商场在业种分布上遵循平街层经营实惠型商品，平街层以上商品档次逐渐上升。在平街层上因人流量较大，商品经营档次相对偏低，平街层以上楼层商品档次逐渐上升，经营面积逐渐增加。较有代表性的商场是港渝男人广场。平街层商品以一般品牌男装为主，而平街层以上楼层则以品牌档次相对较高的服饰为主，如七匹狼、才子等类型服饰。这样的布局不仅能够拉动人气，而且能够提升商场的档次。4经营状况及租金状况分析 经营状况 朝天门综合交易批发市场，于1991年正式营业，目前市场建筑面积已达50万余平方米，万余户商家，经过10余年的发展已经形成了一个相对较为成熟的批发市场。当前市场上位置较好的铺位基本已经出租，仅有少量商铺，因位置偏僻等原因至今仍为空置。故多数商场目前的招商政策相对较少。此外，朝天门商群多数商场所有权已经出售，仅由某一物业管理公司同一管理，商场租金多数与业主商谈。 租金分布 租金按楼层分布情况 楼层 港渝男人广场 圣名国际时装城 同层租金差价 租金 业种 租金 业种 7层 80 女装 6层 100 女装 5层 45 男装 130 女装 85 4层 50 男装 165 女装 115 3层 55 男装 180 女装 125 2层 60 男装 200 女装 140 LG层 250 女装 1层 150 男装 220/280 女装/皮具 70/130 -1层 70 男装 -2层 45 鞋类 180 皮具 135 -3层 35 鞋类 -4层 30 鞋类 注：平街层为1层，平街以上依次为2、3、4，平街以下依次为-1、-2 平街层租金相对较高，租金水平呈现出中间高、两边低的态势。 从楼层租金水平的分布来看，平街层因人流量大，商品相对较为实惠，销售额相对较多，因而租金相对偏高。平街以上及以下楼层租金呈递减态势，如港渝男人广场商铺租金在30-150元/平方米月，平街层租金在150元/平方米月。 硬件设施、地理位置成为影响租金高低的重要因素。 从重点个案来看，港渝男人广场商铺最高租金为150元/平方米月，圣名国际时装城商铺最高租金为280元/平方米月。港渝男人广场项目经营时间已有10年，在硬件配套上相对落后，特别表现在电梯、扶梯、货梯的配置上，每层仅有一部单行扶梯。相较而言，圣名国际时装城在电梯配置上相对较高，较好的减轻了消费者在购物时的疲劳。 根据目前朝天门市场的情况来看，男装所处商场的租金相对于女装的租金要低，根据商场所处地段、硬/软件情况的不同，一般较女装的租金低20-50%，这与男装经营难度相对女装较高有一定关系。鞋类皮具目前的租金水平与男装基本相当，而饰品和皮具多作为项目内的补充部分，租金水平多与楼层关系较大。 5从业者状况分析 2004年市场管理处的抽样调查结果表明：朝天门市场目前共有10000多名经营者，90%以上是个体和私营企业，经营户中有七成左右来自农村。经营者受教育程度的比例为：大专、中专学历的共占11%，高中学历的占43%，初中学历的占38%，小学学历的占8%。 目前直接进入朝天门市场的重庆商户超过4000户，以个体、私企为主，从业人员达10万人以上；同时还安置了10万多从业人员，其中，下岗职工和待业人员就有4万多人。 经营户经商水平的高低往往与其学历不成正比相关。朝天门市场经营者整体文化程度不高，虽然是全国交易市场的普遍现象，但从市场发展规律来看，必须从改善硬件设施、提升软件水平两方面同时着手。加强对经营户职业培训，使其掌握市场准则，遵守市场规范，这比学历教育更为重要、现实得多。 6商品流通与辐射范围分析 朝天门市场目前基本上还属于主要面向广大城乡中低收入居民的自由式日用工业品二级批发市场.朝天门市场的发展方向应该是主要面向广大城乡中低收入居民的会员制日用工业品一、二级兼营的大型批发市场. 享有长江上游的“万博会”、重庆的“商业大橱窗”和老百姓的“购物天堂”等诸多美誉。西部重要商品流通集散地，属西部最大的日用工业品市场。 1991年市场正式开业以来，一直努力贴近千家万户日常生活，打造多元化日用工业品市场航母，消费者到了朝天门市场，不用东奔西走，即可一次性购齐所有日常生活用品，享受实实在在的便利、实惠。正是这一点，朝天门市场积累了不可磨灭的口碑，在广大市民中具有不可替代的地位。 朝天门批发市场商品主要幅射重庆三峡库区，同时亦幅盖与重庆相邻近的云南、贵州、四川、陕西甚至西藏等地二百多个市县。此外，由于批发市场的商品品种丰富、价格低廉，每天亦吸引了当地不少市民到此挑选商品。7交通运输及其他配套服务状况 朝天门市场的交通运输配套便利，与之相邻的朝天门港口码头日发客轮20多班，市场内外的汽车客运站日发长途客货车400多班次，另经滨江路可直达菜园坝汽车站和火车站。 为配合发展需要，不少新落成的交易大楼配备有自动扶梯和中央空调，购物环境大为改善。新建成的交易区各楼层之间有人行天桥相连，大大方便了交易双方。 三家联托公司代办铁路、公路、水路、航空、零整托运、提运关贷、大宗储存、小件寄存，五家长途汽车运输公司、六家专业银行、邮电通讯、旅馆餐饮、娱乐健身和写字楼等一应俱全，朝天门市场是一座订购、吃、住、行、娱多功能的现代货商业城。 朝天门市场内设有市场管理处、治安派出所、工商所、税务所、交管站、环卫所等，对市场实施统一管理和提供配套服务。工商税务和银行还设置了一站式办公机构税费征收中心，方便经营户和卖家入场交易。 8朝天门十佳诚信商场 2004年12月，为了打造诚信朝天门形象，让朝天门市场内各商场建立比较完善、健全的诚信经营体系，壮大诚信商场队伍，朝天门市场销售创百亿庆典活动组委会，在26家商场中，评选出十佳诚信商场。但在评选过程中，为了贯彻公安部机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定，实行消防安全一票否决制。经严格把关，杜绝任何一家不符合消防安全的商场入选。凡是限改不改的，或受消防部门行政处罚的，全部取消评选资格。因此，按照宁缺勿滥的原则，最后只评选出了9家诚信商场。 朝天门十佳诚信商场（以交易区为序） 1、商储商场第一交易区（重庆商储公司主办） 2、童装城（重庆华华实业公司主办） 3、大正商场（重庆大正物管公司主办） 4、大生商场（重庆大生市场管理公司主办） 5、恒滨商厦（重庆恒滨物管公司主办） 6、银星商城（重庆银星商城物业管理处主办） 7、港渝男人广场（重庆市港渝物管公司主办） 8、汇龙商场（重庆朝天门小食品批发市场有限公司主办） 9、圣名国际时装城（重庆圣名商业广场公司主办）9市场规模前10名的市场 市场规模前10名的市场 名称 经营主题 经营面积 商储商场 各类高、中、低档服装，纺织面料、服饰辅料、鞋帽、针纺织品、小商品、二次消费品 9万平方米 协信商厦女装名城 女性品牌服饰、精品窗帘布艺 5.8万平方米 港渝男人广场 品牌男装、体育用品、品牌鞋类 5万平方米 圣名国际时装城 精品女装、皮具、女鞋、饰品 44332平方米 两江服饰鞋业广场 拟定为服饰鞋业，正在招商 3万余平方 大正商场 中高档针织内衣、皮具箱包、日化 2万余平方米 金海洋商场 主营小百货、日化、玻陶瓷、塑料、针织、内衣、礼品、饰品、五金、不锈钢制品、小家电、玩具、节日用品、文体用品、高档皮具、箱包等。 18万平方米 恒滨商厦 牛仔服饰专业批发、零售 1.5万平方米 银星商城 主营玩具、文体用品、工艺品、日化用品、针织品、鞋类等小商品， 1.5万平方米 大生商场 休闲女装 1.05万平方 二、商圈重点批发市场分析1商储商场 概 况 商储商场是1987年市商储物流公司利用自身所经营的仓库，经改造后在朝天门最早创办的综合性交易市场，下面辖4个分公司。所属的6交易区，位于陕西路、朝东路和两江滨江路之间。经20年的打造，投资上亿元资金，建成了具有较高档次的交易厅，和连接各大楼交易厅的3座人行天桥，形成上下五条街，东西四条巷，路、桥、楼相连的独具特色的大市场格局，成为一个有规模、有特色、配套功能较全、交易便捷的大型日用工业品批发商场。 经过10余年的发展，已经形成6个交易区，48个交易厅，5800多个摊位，交易面积达9万多平方米的规模，共有5000多家营业者进场经营，并成为各类高、中、低档服装，纺织面料、服饰辅料、鞋帽、针纺织品、小商品、二次消费品等物资的重要集散地，商品辐射云、贵、川、陕、湘、桂等一百多个市县，年交易额近30亿元。 经营特色 商储商场汇集了服装，纺织面料、服饰辅料、鞋帽、针纺织品、小商品、二次消费品等 大型批发市场的所有元素，在朝天门市场形成了独具特色的经营格局： 随着沿海与内地的交流日趋增多和快捷，以及重庆服装行业加工水平的提高、本地劳动力用工价格偏低等因素，商储商场抓住这一商机，推出重庆造本地品牌服饰交易厅，已被大量追求物美价廉的消费群体所接受，并逐渐形成了以地产品牌、渝派服饰为其主要经营品类的专业交易市场，并以此带动了重庆服装加工行业这一相关产业链的兴起。 卖场商品种类齐全，货源进销渠道充沛。商储商场经营的商品包含了朝天门市场所有的商品种类，并成为各类高、中、低档服装、纺织面料、服饰辅料、鞋帽、针纺织品、小商品等多类商品的重要集散地，逐渐形成了“人无我有，人有我新，人新我专”的经营特色。 体量面积大，交易区众多。商储商场经营面积近10万平方米，形成了6个交易区，48个交易厅，5800多个摊位的规模，共有5000多家客户进场经营，在朝天门市场具有举足轻重的作用。 交易额及各种上缴税费总额大，并实现了逐年上升。商储商场各交易区年交易额汇总数均在30亿元以上，主要的经济指标在朝天门市场名列前茅。 20年来，商储商场一直采取以“批发”为其主要经营方式，这在朝天门独树一帜，其批发商品覆盖云、贵、川、陕、藏、三峡库区等100多个市县，批发成交量在朝天门市场一路领先，是市场中低档商品的主要集散地，是统筹城乡的最早实践者、坚持者，取得了良好的社会效益和经济效益。 业态分布 第一交易区拥有1600余个摊位，主要经营布匹、面料、服饰辅料、窗帘制品、渝派服装等，是朝天门唯一的布匹面料专业批发市场； 第二交易区拥有1500余个交易摊位，主要经营品牌服装、针织品等，而又以渝派服装和牛仔服饰批发为重点； 第三交易区拥有1500余个交易摊位，主要经营各类服装、鞋类等，以地产品服装和鞋类为主； 第四交易区拥有近1000余个交易摊位，主要经营服装、箱包、针织品、小商品、床上用品、塑料制品等，是朝天门有名的小商品批发厅； 第五交易区主要经营窗帘及其配件等，是朝天门最有影响力的专业窗帘城之一； 第六交易区为圣帝星童装城，主要经营各类儿童服饰、缝纫设备、服装道具等，市场内的“缝纫设备专业市场”和“服装道具市场”均为朝天门唯一的专业交易厅。 升级改造 针对部分交易厅设施陈旧的状况，公司近年来，采取多种筹资渠道投入近2000万元巨资，分别改造了市场消防设施、安全监控设备、市场电力设施等市场基础建设，保证了市场经营的安全与稳定；对原较旧、差的五交易区、旧货