常州市社区商业市场分析.doc

2006常州市社区商业市场分析常州市社区商业市场分析2006目 录 一、社区商业的涵义1.1、社区商业的概念1.2、社区商业的主要布局类型和物业形态1.3、社区商业的功能分类1.4、社区商业的业态构成1.5、社区商业的重要意义二、常州市社区商业的现状2.1、常州市社区商业的分布情况2.1.1、常州市商业网点规划2.1.2、常州市大型社区商业分布情况2.2、常州市各区域已交付的典型性社区商业的规模、价格范围2.2.1、市区区域2.2.2、新北区域 2.2.3、城西区域2.2.4、湖塘区域2.3、常州市各区域在售典型性社区商业的规模、价格范围2.2.1、市区区域2.2.2、新北区域 2.2.3、城西区域2.2.4、湖塘区域社区商业投资的优劣势分析：三、常州市未来社区商业的发展趋势内 容一、社区商业的涵义1.1、社区商业的概念社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，社区商业是城市商业空间中的一个重要层次。社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性，但不一定价格低廉的特点。社区商业具有稳定的市场基础，并随着居民收入水平的提高得到更大的发展。提及社区商业，大多数人脑海中浮现的都是分散在居民楼下零散的底商。并且由于各级城市经济水平的差异，其成熟程度也有很大的差别。大些的社区，一般两三万平方米的社区商业配套就相当不错了。与区域商业中心不同，社区商业相对而言都是小而分散的，通常是被各住宅分割，无法形成集中性商业效应，而且，社区商业通常是以超市居多，大点的社区会有中型百货，其余一般都是各种便利型小店。1.2、社区商业的主要布局类型和物业形态社区商业的形态模式按空间布局分为沿街式、团组式和会所式商业，主要表现为1-3层商业楼或建筑底层商铺。一般来说，社区商业街的服务对象主要是小区内居民。随着一些大型社区的不断形成，部分外向型社区商业街的服务范围可延伸至社区外部消费人群，其服务半径要比传统社区商业街大。现在常州地区的社区商业多数为沿街式商业布置，组团式社区商业主要有诺城高第、奥林匹克花园等，会所式的社区商业有新城南都、金色新城、鹤苑新都等。社区商业街按规模和辐射范围有内向服务型（服务对象仅限社区内居民）和外向型（服务范围可延伸至社区外部消费人群）两种，目前，沿街式和外向式渐成主流。内向型的社区商业主要体现在滨江明珠城、聚合家园、中凉新村等。1.3、社区商业的功能分类社区商业尽管长期以来，没有得到市场甚至政府的足够重视。但实际上其对城市商业的发展和结构的优化起着重要的作用。并且在各种业态的竞争中始终能有自身的立足之地。在市场竞争中，尽管比起超市、百货、购物中心等商业形态有诸多的劣势，但也有其核心的竞争力便利性和多样性。这样的市场定位决定了其商业功能的亲和力。社区商业由于离消费者最近，因此它需要负责消费者所有的日常消费需求。提供的商品主要有杂货、食品、衣服、鞋帽、药品、礼品、酒类等，商品的档次要根据所服务社区的经济状况而定。而服务功能包括，银行、邮政、电信、图书馆、卫生站等公共事业，也包括干洗、美容美发、裁剪、洗车、冲印等日常服务。除此之外，社区商业完全可以为人们提供休闲娱乐的场所，提供许多流行的娱乐设施，如健身房、SPA、运动中心、会所、网吧、游戏厅、滑冰场等等。另外，各种类型的餐饮服务也是社区商业的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不仅解决了人们购物、娱乐过程中的饮食问题，也是朋友们约会、休闲的良好场所。1.4、社区商业的业态构成在国外，消费者的消费能力较高，且消费者的多样性和个性化体现丰富，因此国外的社区商业也表现出了各种类型。但购物中心仍然是其社区商业的重要表现形式之一。有购物中心必然会有一定的大型主力商家，以提升整个社区商业的形象和商业氛围；另外，品牌连锁店也逐步实现了对社区商业的渗透。购物中心和此类的连锁经营商家互惠互利，达到了比较优化的业态构成和功能互补。购物中心的大型主力商家基本上都是知名的超市、百货企业为主，例如，美国的沃尔玛、法国的家乐福、泰国的易初莲花、韩国的特易购、英国的TESCO等是许多社区商业的招牌，社区商业靠它们的品牌影响力来提升对附近居民的吸引力。由于国内目前的住宅社区大都集中在城市，而在城市，商业已经发展比较成熟，形成比较固定的商业中心区、次中心区，且商业业态的结构一应俱全，包括大型的百货、购物中心、超市等商业形态，竞争较为激烈。因此，购物中心在国内的社区商业发展中暂时还不会象国外一样成为社区商业开发的主流，仅仅在少数发达城市是目前社区商业的方向之一。反而对于目前国内大多数城市而言，只能以商业配套的形式出现，且大部分为零散、小的商铺，视周边的具体情况，可能会涉及到超市、大卖场等形态。1.5、社区商业的重要意义社区商业是综合消费的有效载体。近年来，常州商业以前所未有的速度发展着，在流通规模、设施建设、经营管理和效益水平等方面取得了显著的进步和提高，对保持经济持续、快速发展具有重要的促进作用。城市住宅建设的快速发展所需求的配套面积增加和以城乡居民收入稳定提高为基础的多元化消费结构逐步升级。商业的发展要跟着需求走。消费的革新，需要新的商业形式来承接，而兼容了先进的商业业态、完善的商业组合、优美的购物环境和周到细致的服务的社区商业，恰好迎合了城市居民这种需要。据有关资料显示，在未来的10年中，我国社区商业的消费将占全社会商业零售额的13。我市居民的消费方式已越来越倾向于方便、快捷，“就近便利”成为消费者的首选。社区商业已经成为服务业中新的经济增长点。从经济发展的角度看，需要大力推进社区商业发展。社区商业是现代人购物的重要场所。社区商业是城区经济发展的重要组成部分。伴随现代商业经济和房地产的高速发展，社区商业已被提到一个重要的议事日程上来。社区商业既是现代城市格局的重要组成部分，又与老百姓日常生活紧密相连。对于居住区和郊县城镇，社区商业的发达程度是衡量一个城市商业综合竞争能力的重要方面。社区商业的兴起与发展，极大地方便了百姓的生活，人们可以不出社区便可得到生活的享受。社区商业由于离消费者最近，因此它需要负责消费者所有的日常消费需求，提供必备性服务和指导性服务以及娱乐性服务。由于一些大型社区向城市周边、近郊扩展，但商业配套设施奇缺，为社区商业的发展提供了空间；也由于交通不便利，人们对社区商业的依赖性越来越大；同时随着收入水平的提高，人们对服务的多种要求也逐渐显露出来。社区商业提升房地产价值。常州城市建设步伐的加快，新建小区越来越多，边缘住宅不断增加，形成许多新的居民社区。由于这些社区商业配套设施不很完善，居民生活多有不便。城市经济的发展离不开商业繁荣所带来的土地、房产、劳动力以及基础设施等要素的普遍升值。商业的发展对房地产业的带动作用也十分明显，良好的商业设施可提高房地产的销售价格，提升社区的档次，这已为许多新建居住区所证实。社区商业的萧条同时将会直接导致社区物业的贬值，给房产商带来巨大的损失。二、常州市社区商业的现状2.1、常州市社区商业的分布情况2.1.1、常州市商业网点规划根据常州市政府规划，常州市总体商业布局规划为一主、两副、七次、七点的网点设计一主是以延陵西路为核心的老城区主要商业中心;两副是一南一北两个市级的副商业中心，南面是以花园街为轴线的湖塘区域和以常澄路为轴线的新北区域；七次是指规划中的武南区域、新运河区域、城东区域、城西区域、青龙区域、新龙区域、滨江区域7个区域商业中心；七点是指环太湖片区商业中心、洛阳片区商业中心、横山桥片区商业中心、湟里片区商业中心、邹区片区商业中心、奔牛片区商业中心、孟河片区商业中心。2.1.2、常州市大型社区商业分布情况随着常州城市化建设的不断加大，大量的居住社区不断形成，社区人口规模不断扩大，常州商业网点的规划布置也逐渐趋于合理。社区商业作为商业的重要组成部分，通过几年的发展从零散无序，小规模开发的模式到现在的合理规划、业态结构合理的现代新型社区商业过渡，目前已经形成的大型社区商业按区域分有：湖塘区域：1、以人民中路两侧，花东新村底商为代表的老的成熟社区商业，目前辐射范围为整个湖塘地区。2、以金鸡东路两侧，四季新城沿街底商为代表的近两年成型的社区商业，目前形成了以纺织品为特色产业结合餐饮、百货、烟酒等大众服务结合的商业街。市中心区域：由于市区大型商业中心各类商业街相结合，覆盖面也比较广。新建住宅小区的社区商业基本也服务于除本小区外的周边区域。老的社区商业代表有翠竹新村、红梅新村、浦南浦北、清潭新村等社区。比较有特色的新开发社区商业有玉隆花园、诺成高第、新天地花苑、金色新城等社区。城西区域：1、以勤业路和勤花路以侧，勤德家园临街底商为主的社区商业，辐射范围可以达到勤业、白云、花园等社区。2、以勤业南路一侧，都市桃园，蓝天小区临街底商为主的社区商业，围绕五星公园周边社区提供生活便利。新北区域：1、藻江花园与大成苑连线的一侧沿街底商，生活配套设施齐全，还配套有小型的农贸市场。2、黄山路两侧，以御花园、兰翔新村为代表的社区商业，目前已经形成了高档休闲娱乐，餐饮的成熟商业区域。3、黄河路两侧，以奥园、香槟广场为代表的薛家片区社区商业，集小百货、农贸市场、运动休闲为一体的综合型社区商业。以上列举的是常州区域目前规划和运行都的比较符合周边社区居民生活大型社区商业的例子，当然还有很多小型服务本社区的一些社区商业，我们就不一一列举了。2.2、常州市各区域已交付的典型性社区商业的规模、价格范围2.2.1、市区区域案名交付时间（年）商铺总建约（）商铺套数约（套）出租率约（）租金范围(元/天/)物业类型蓝色星空03110030300.781.23沿街底商景福苑04510050700.901.12沿街底商新天地花园04951.30沿街底商玉隆花园06903.995.17沿街底商、内街常州市区的社区商业目前有几大特点：1、 规划比较整齐，容易形成有特色产业的商业街；比如服装、餐饮等为主的特色社区商业；2、 租金相对比价较高，且整体空置率较低；3、 店铺多为双层大开间，可以形成高档次的商业模式。比如咖啡店、茶座，品牌专卖店等。单位：元/天/从典型性楼盘的租金情况看，距离老城区商业中心越近，且交通便利的社区商铺租金较贵，整体出租率也较高，加上周边社区人口密集，购买力强劲，形成了个别区域一铺难求的境地。2.2.2、新北区域 案名交付时间（年）商铺总建约（）商铺套数约（套）出租率约（）租金范围(元/天/)物业类型藻江花园2000900.601.10沿街底商、内街江南春晓2003300040800.781.19沿街底商蓝色港湾2003400030600.801.20沿街底商大成苑2004390045700.570.95沿街底商奥园2005500060400.931.8沿街底商、会所式新北区由于早期规划的比较合理，各类市政开发建设井然有序，经济的增长导致大量人口的聚集，高品质的社区不断出现，社区商业的建设也是逐步融入城市商圈规划中，比如新龙区域商业中心、滨江区域商业中心。社区商业的业态也是不断的完善，初步向多元化的方向发展。单位：元/天/新北区目前商铺的租金呈稳步上升阶段，人流聚集比较密集的区域租金相对比较高，但变化不是太大。沿城市主干道（通江大道、黄山路等）两侧的店铺开间和面积比较大，业态也最丰富。次干道上的社区商铺以服务社区生活的便利点为主，租金相对也比较便宜。2.2.3、城西区域案名交付时间（年）商铺总建约（）商铺套数约（套）出租率约（）租金范围(元/天/)物业类型银河湾0360402.31沿街底商蓝天花园0580700.650.68沿街底商、内街勤德家园0550401.601.90沿街底商都市桃源0511000123600.651.20沿街底商、会所式近年来，随着钟楼开发区的逐步升温，住宅房地产开发也渐渐走入快车道。作为常州区域新的市场发展板块，社区商业的建设呈现出规模化、服务半径大等特点，比如勤德家园临街商铺，服务涵盖勤业、花园、白云等社区居民。另外还有都市桃园、莱茵花园、怀德苑等都是外向型社区商业。单位：元/天/城西区域社区商铺的租金高低主要和商铺临街的位置有很大的关系，靠近社区主入口或在城市主干道交叉一侧的商铺租金就较高，反之就较低。区域内个别社区的商铺由于体量较大，造成出租率偏低，租金提不上，主要反应在蓝天小区勤德家园等小区。2.2.4、湖塘区域案名交付时间（年）商铺总建约（）商铺套数约（套）出租率约（）租金范围(元/天/)物业类型四季新城0314500162950.731.05沿街底商芳草园04418028960.911.34沿街底商四季新城北苑05490047500.700.88沿街底商东方公寓04435036950.981.28沿街底商湖塘地区由于前几年房地产建设相对滞后，早期的社区商业比较零散，档次较低，更无规划可言，很多社区商业变成了区域产业街。比如四季新城沿街商铺，目前形成以纺织品原料、面料交易为主的地方特色街，出租率和租金提高了，但这样的商业街极大的影响了社区居民生活质量和人生财产的安全，有违居住区规划理念。其他的社区商业规模相对就比较小一点，基本满足不了周围日益增加的人口需求。单位：元/天/湖塘区域的社区商铺目前的租金在整个常州来讲处于比较低的阶段，由于规划滞后，没有形成良好的商业氛围。商铺业态还处在比较低级的商业模式，服务区域相对狭小，造成租金偏低的这样一个格局。2.3、常州市各区域在售典型性社区商业的规模、价格范围2.2.1、市区区域案名公开日期交付日期面积范围主力面积结构层数推案套数推案量价格范围万元/平均价格万元/优惠措施目前去化套数物管费元/月/备注（配套设施、得房率等）赢通商务06.3.2507.8.311704403002720001.52.21.996折31地下三层立体升降车库金色新城06.6.1807.122930010022926000.72.281.898折60.8东坡雅居06.3.2008.6.302038511021061.32.31.8-72银河湾星苑06.5.2508.12.3195180022021030781.282.3826鹤苑新都20042005.670-15010024045002-2.6298折301.5 目前常州市区推出的社区商铺价格相对比较高，好的地段都在2万元左右/，且商铺的面积越来越大，主要体现在商铺的进深逐渐加大，业态档次不断拔高。从功能上看，在售的社区商铺除满足自身社区的需求外，更多的是辐射周边整个区域，商铺的规划更趋于合理化，购物环境优美，交通便捷，停车方便都是现在商铺销售的卖点。比如银河湾星苑开发的夏威夷风情商业街，就是融入了地理位置、环境、人流等诸多因数。常州市区典型性社区商业售价范围单位：万元/常州市区典型性社区商业均价对比单位：万元/2.2.2、新北区域案名公开日期交付日期面积范围主力面积结构层数推案套数推案量万价格范围元/平均价格元/优惠措施目前去化套数物管费元/月/备注（配套设施、得房率等）锦江丽都06.7.1808.8.31108-200108、2002210.36300-7500690098折120.5府翰苑06.407.687-2001142700.796500-130008000200元/650.8世府邻里06.7.2208.1.3120-48030、502、31530.615000-190008000-751.0滨江明珠城06.7.807.880-15080、1102220.156000-70006700-17未定府琛花园04.1006.1280-1301001、215028000-1200010000-1491 新北区目前在售的各个典型性社区商铺的推案量都控制的比较少，开发商比较谨慎。由于居住区规划的框架拉的比较大，集中型居住社区不是很多，社区商业也显得比较分散，整体的售价没有市中心高。社区商业的功能还是局限于为本小区居民提供各类生活便利，很少有辐射到周边区域的外向型社区商业。常州新北区典型性社区商业售价范围单位：元/常州新北区典型性社区商业均价范围单位：元/2.2.3、城西区域案名公开日期交付日期面积范围主力面积结构层数推案套数推案量价格范围平均价格优惠措施目前去化套数物管费备注（配套设施、得房率等）香江华庭06.907.698-250100、1102450.4770005未定风尚广场06.5.106.6.3145-700199、3502401.546500-12000700098折300.5从目前城西区域在售的个案来看，城西区域目前开售的个案比较少，社区商业的案量也比较少，。但有个不容忽视的现象就是，社区商业与超级大卖场结合，整体提高了社区商业的区域竞争力，这也是社区商业未来的发展方向。香江华庭联合大润发，造成房地产市场一次不小的震动。 2.2.4、湖塘区域 目前湖塘地区并没有社区商业在出售。但从以往的销售经验来看，社区商铺也是湖塘地区消费者的投资热点，一经上市，基本就是销售一空，比如新城南都、芳草园、城中花园等楼盘。从售价上看，基本保持在1万元/左右。 随着湖塘地区城市建设的不断加大，社区商业逐渐融入常州城市商业网点规划中，避免重复投资，。在未来的几年中，将形成购物中心、大型百货商场-特色商业街-社区商业的消费模式。社区商业投资的优劣势分析：优势 1、相对于商业区等其它地点的商铺来说，社区商铺的售价和租金都会低一些，投资者可以花较少的钱来圆自己的“老板梦”。2、社区是消费者聚居的地方，在社区边投资一个商铺，如果看准了市场，又经营得法，更加容易培养一批固定的客户。3、和一般的商铺不一样，由于店开在住家边，社区商铺可以不受经营时间的限制，可以24小时营业。 4、在社区周围投资商铺有一定的稳定性，特别是小区中临街的商铺，既可以开店，也可以居住，对于投资者来说经济实惠。 劣势1、社区商业由于其特殊的地理位置，造成服务半径相对过小，容易形成投资失败。2、社区商业的业态有一定局限性，经营范围比较狭小。三、常州市未来社区商业的发展趋势随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步，主要体现在社区商业的前期规划、业态组成等方面。常州出现了一批“社区购物中心”、“生活馆”、“living mall”、“商业步行街”等众多社区商业项目。但是从实际情况来看，它们多数仍是以服务社区居民为首要目的，特别是居住区内部的商业设施。在此基础之上，利用规模、主力经营商家的吸引力以及商业的特色等等达到扩大商圈规模的目的。总的来说目前常州的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点，就社区商业的发展趋势而言，在某种程度上来说，一线城市的社区商业发展现状就是二、三线城市社区商业的发展方向。一线城市目前是国内经济发展水平最成熟，城市面积相对较大，社区商业发展也相对完善的地区，主要指北京、上海、广州、深圳等大城市。这些城市以及社区商业有如下特点，也是二、三线城市社区商业的发展趋势：3.1趋势一：政府对社区商业的规划力度加强常州城市经济的飞速发展，城市市级商业中心、区域商业中心的发展已经相对成熟和稳固，社区及社区商业的发展逐步成为政府发展规划的重要内容之一。政府经过由计划经济向市场经济的转变，职能更加清晰明确，效率更高，将对社区商业的发展发挥指导作用。政府在逐步退出对市场的干预过后，加强了对经济的宏观调空能力，城市的发展受政府规划的影响非常大。另外，由于城市商业发展日益成熟，城区不断扩大，对于政府而言，城市商业规划的中心由以前的发展和完善市级商业中心转变为扩大区域商业中心和完善社区商业。由于政府的参与，城市商业项目、住宅项目的开发更加有规律和条理，也更符合城市以及市民的需要，社区商业作为住宅项目的商业配套也会更加合理、有序。3.2趋势二：购物中心造就大型社区商业常州城市产业结构日益合理，城市各区域的产业功能定位日益清晰，有各自的商业中心、副中心、商务中心、城市副中心（居住区）、开发区等城市功能配套。大型住宅社区日益增多，living mall、社区生活馆等大型社区商业中心成为社区商业发展的特殊力量。随着城市化进程不断加快，城区面积不断扩大，出现了越来越多的产业功能区、住宅区等，由于老城区的城市改造难度相对较大，再者土地成本高昂等原因，因此这些功能配套多处在城乡结合部甚至郊区，非常容易形成大型的住宅社区，而相应的商业供应则非常匮乏，因此社区商业的可塑性极强。类似购物中心的社区商业中心具有比较广阔的发展空间。如在常州新区薛家片区，藻江花园、湖塘新城南都等大型社区的出现使人们看清社区商业的重要性。大型社区住宅是人们生活的主要聚集地，随之与此相配套的社区商业便应运而生，在满足居民日常的消费需求以外，在现代商业服务业发展趋势下，其商业业态也处在不断的变化发展中。在这样的地方，其社区商业特别是大的社区商业已进入房地产开发商、房地产策划公司以及研究机构的视野，其地位也不亚于区域或市级商业中心对城市发展的作用。这些区域的大型社区商业在大量居民的消费支撑下，同时市场竞争压力不大的情况下，完全有可能做大，以百货或购物中心、超市等为主力商家牵头，辅以其他餐饮服务业、美容美发等侧重生活配套的商业形式，形成一个功能完善，结构合理的综合性社区商业中心。有关人士分析认为，零售业的变化为商业地产开发商提供了更为广阔的市场，并认为2万3万平方米的中型社区购物中心更具发展潜力。3.3趋势三：便利店、生鲜超市是社区商业的重要组成部分1、便利店零售商店、菜市场之类的商业形态历来是社区商业的重要组成部分，不过随着市场经济的发展，新的商业形态不断涌现出来。采取连锁经营的便利店开始席卷北京、上海等一线城市，其选址主要是社区。便利店是营业面积在50150平米左右，经营品种在2000种左右，靠近居民区，可以满足顾客的日常消费需求，且缩短了购物的时间，营业时间可达15个小时以上甚至24小时，全年不休息，门店的位置便利，顾客购物方便，填补了商业中心之间以及超市之间的消费空隙，销售的商品主要以顾客日常的必需品为主，商品价格偶尔会比超市稍贵。2、生鲜超市菜市场对社区的作用不言而喻。在国内有些城市，“农改超”一度被看作菜市场突围的方向而成为媒体的炒做对象，随着“农改超”的升温，生鲜超市的前景越来越被看好。但农改超不管怎么改，很难一下摆脱菜市场环境肮脏、讨价还价的影响，甚至还涉及到资金、配送、管理等一系列深层次问题，它的成熟需要一个过程。3.4趋势四：社区商业也开始细分市场一线城市人口众多，结构复杂，特别是集中了较多的高文化层次、高素质的人才，因此消费层次不一、消费结构多元，相应的也会造就各种各样的社区商业。消费者根据性别、年龄、收入水平、文化修养、价值观念、社会阶层、生活方式等可以细分为不同的消费群体，不同的消费群体意味着不同的消费需求、消费心理、消费动机和消费结构。较高的收入水平决定较高的消费