2002灵芝公园可行性分析报告.doc

深圳市富信康实业有限公司灵芝公园项目可行性分析报告二二年九月目 录第一部分 市场分析第二部分 项目分析第三部分 发展计划第四部分 投资估算第五部分 经济分析第六部分 结 论第一部分 市场分析一、 宏观经济与相关政策l GDP在“十五”计划的开局之年2001年，深圳市的经济综合实力明显增强。2001年实现全市GDP总值1908.15亿，比上年增长了13.2，连续保持超过10的高增长率。人均GDP已超过4万元人民币。l 消费力：政府以刺激居民消费拉动内需的政策取得明显成效，居民消费需求也转旺，2000年全市社会消费品零售总额538.17亿元，扣除物价因素比上年实际增长13.2，增长速度仍和GDP一样保持高速增长。l 地铁：2001年3月地铁一期工程：一号线和四号线正式动工，预计将于2004年投入使用。地铁工程的全面启动将形成一个新的长期的经济热点，为深圳市的经济及房地产市场的发展注入了新的动力。l 金融政策：深圳市的金融政策向个人浪费倾斜，丰富和扩大了个人消费信贷种类。以住房、汽车等大额消费信贷为主的个人消费信贷降低各项门槛，居民的消费能力进一步提高。利率下调为促进居民消费欲望以及开发商降低融资成本，提高开发效益提供了良好的基础。l 房地产政策：深圳市规划国土局于2001年边连续推出了三项规范房地产建设市场的公告，分别对建立土地有形市场、提高预售门槛两项内容做出了规定，这三项措施对于规范房地产开发市场具有积极的意义。 要求严格执行限期交清地价款； 禁止未获得预售许可证前的内部认购； 对未交清地价款以前的土地严格限制转让。l 人才政策：深圳市政府于2001和2002年连续推出新的人才政策，包括：取消城市增容费，取消下达人才引进指标；取消人才引进考试制度；取消人才地区限制、取消先男后女的人才引进规定、取消人才入户前统一培训。这系列措施将促进深圳市人才数量增长，为房地产市场增加现实的需求。结论：良好的宏观经济背景及相关的政策支持，有效地刺激着房地产消费需求和发展商的开发动力，将继续维持地产市场供需两旺的局面。二、 深圳历年住宅市场状况l 2001全市共销售住宅面积593.72万平方米,同比增长6.63%；共实现销售收入244.96亿元,同比增长15.38%。历年住宅销售面积历年商品住宅新开工及竣工面积历年住宅批准预售面积l 2002上半年房地产市场仍然以住宅为绝对主力，新推117个住宅项目，批准预售面积达到360.1万m2，占总推出物业面积的95.8%。从总量上看，今年上半年批准预售面积达到去年全年预售量的56，按照以往下半年供应大于上半年的惯例，2002全年的新增供应量将超过2001年，预计增幅将超过15。l 去年末，在强有力的住宅需求带动下，空置面积进一步下降，空置率为近6年新低，呈下降趋势。（来源：国土局深圳房地产研究）历年商品住宅空置面积及空置率空置面积空置率结论：从19962001年历年住宅销售面积、住宅新开工及竣工面积、批准预售面积、住宅现楼空置面积等统计数据显示：深圳的房地产市场正处一个供需两旺的快速增长时期。三、 安住宅市场状况 这里讨论的宝安市场限于宝安区县城所在地，即新安镇和西乡镇。这是一个区域性极强的地产市场，基本为“自产自销”。受惠于“一市多城”计划，宝安新中心区的大开发也拉开了帷幕，市区内的开发商如和黄、深业、高发也将目光瞄准了宝安市场，宝安地产开发将进入一个新的阶段。根据深圳市宝安区房地产交易中心统计资料，对2000年至2001年宝安房地产二级市场成交情况分项对比分析如下：a、成交户型面积分析年份总成交套数大于100m2以上70100m2小于70m22000年9740238848962456100%24.52%50.27%25.21%2001年10009340348971709100%34%49%17%大于100m2以上的户型较去年增长了42.5%，70100m2的户型成交基本不变，小于70m2以下的户型减少了30%。售出的住宅平均每套面积也从2000年的87.1m2到2001年的96.9m2。说明宝安区对住宅的需求层次有较大幅度的提高，二次置业人士增多。b、成交客户来源分析：年份总成交套数本地人内地人境外人士2000年974031805982578100%32.65%61.42%5.93%2001年1000936065990413100%36.03%59.84%4.13%在总套数没有实质增长情况下，2001年本地客户成交较2000年增长了13.4%，境外客户成交较2000年下降了28.55%，内地客户成交稳定。外销比例明显小于深圳市全市8.8%的比例。宝安区的置业者仍以本地和外省的客户为主。c、从成交价对比分析年份总成交面积(万m2)总成交金额(亿元)整体均价2000年84.838431.13473670元/m22001年96.964335.49023660元/m22000年和2001年，宝安区二级市场成交均价基本不变，证明市场整体成交价仍趋于平衡，而2000年和2001年，宝城片区整体成交均价分别为3752元/m2和3925元/m2，高于全区均价，且该片区的均价涨幅为4.6%。四、宝安房地产市场特征a、 物业类型：宝城片区旧的商品住宅主要以多层为主，约占总体市场的70%，目前的趋势则以小高层、高层并重。b、户型：宝城片区住宅市场总体以三房为主；两房、四房基本相当；一房与复式比例相对较低。说明宝城的住宅需求和特区内有一定的差异 以居家型的三房为主。70100m2仍是宝安区内需求最大的主力户型并趋于稳定，大量内地人士置业群体仍将目光集中在70100m2区域。宝城片区楼盘户型及面积分布表户型一房二房三房四房复式面积60以下60以上60-8080-10060-8080-100100-120100-120120-140200以下200以上比例8.8%0.2%12%7%6.5%14.4%21.1%13.3%8.7%4.6%3.4%合计9%19%42%22%8%c、购房主体由于历史上宝城片区为原宝安县城所在地，居民在本地居住时间长，形成了一种老居民的居住和文化氛围，有别于特区内以内地移民为主的居住和文化氛围，再加上二线关的心理影响，本片区的购房者以本片区内人士为主。宝城片区购宝城片区内香港人、外资办厂很多，本地中小企业主也很多，他们与打工者之间，形成了比特区内大得多的收差距。对于工厂打工者而言，深圳只是个临时落足点而已，因此宝城片区的房地产市场目标客房为有产阶级，这也正符合住宅以中等户型为主，有别于特区内小户型的热销。d、价格水平 宝城现有的在售楼盘中，除个别定位于高端客户外，其他售价均处于相对较低位置。从历年的统计数据来看，宝城住宅物业价格也一直在较低价位徘徊，与一关之隔的南山住宅有一定的价格差距。就目前在售楼盘而言，大多均价不超过4200元m2。位于老城区的新安湖花园的高层项目新昆阁、新仑阁带450元m2装修后均价在5300元m2。冠城世家、御景台价格较高，均价在5500元/m2左右。 e、销售状况 宝城片区目前在售楼盘总体销售状况有以下特点：l 销售情况较好的面积区间为100平方米左右的三房户型，同时120平方米及以上的较大户型销售状况也较好。l 楼盘素质高、配套齐全、绿化环境好且规模大的楼盘其价格较其他楼盘高，销售情况仍然较好。如：冠城世家、御景台、新安湖花园。l 大部分楼盘的销售，基本上在年年半的销售期内销售率可达到80%-90%以上。第二部分 项目分析一、 项目基本资料本项目位于宝安老城区前进路与创业一路交汇处，毗邻灵芝公园。占地面积3708.56平方米 ，总建筑面积25742.12平方米，容积率6.51，覆盖率48.5%。其中可售面积23942.12平方米，不可售面积1800平方米。可售面积中住宅为18592.12平方米，商场面积5350平方米。本项目于1999年由富信康公司出地、百利鑫公司出资合作开发，因投资方资金问题而停工。现已完成桩基工程、地下室一层1800平方米、裙楼商场三层5350平方米主体工程，共计7150平方米。本项目未建面积为 18592平方米，为塔楼住宅面积。二、项目SWOT分析：分析原则：强化优势，减弱劣势，把握机会，回避风险。1、 优势（S）1) 地段：本项目地处繁华、成熟的宝安老城区。这里配套完备，生活成熟。大批的宝安人对此有不可割舍的情结。随着老城区待开发配套 地珍稀，本项目的地段优势愈显珍贵。与本项目相距不过100米泰华地产的冠城世家，投标楼面地价达1756元/平方米，即 可 证明本项目地段之优越。2)景观：本项目由创业路方向凹进灵芝公园，属典型的公园物业，达12000公顷的天然生态景观，是其它项目不可比拟的优势。3)交通：本项目地处宝安两大主干道创业路与前进路交汇处，有数十路大巴往来，极为便捷。 2、 劣势（W）1)现状：本项目属“烂尾楼”项目，已有的设计显然不适合当今需求，对未建的住宅主体将重新设计，既费力又受局限。同时，对项目的形象推广有一定的负面影响。2)规模：本项目规模小，不能营造大规模的居住社区，不能设置齐备的自身配套。3、 机会 （O）1)市场的兴旺：受惠于“一市多城”的计划，宝安房地产市场在历年发展的同时，迎来了高速发展期。宝安新中心的启动，随着现在市区内地产商的介入，使宝安地产的开发水平将上一个新台阶。2)价格的攀升：冠城世家等高档楼盘的面世，将原来普遍的4000元左右的单价提升到5500元左右，为本项目的价格定位预留了较大空间。3)周边项目：与本项目毗邻的冠城世家 、深信泰丰大厦的公开发售，为本项目差异化定位提供了充足的客源。4、 威胁（T）周边项目：冠城世家与深信泰丰大厦都以豪宅定位，定位均在市场的高端。本项目必须避开豪宅路线，寻求差异化突围。三、项目定位1、 定位依据：1） 争对手：本项目紧邻的冠城世家项目，总建筑面积达23万平方米，现已公开发售，预计销售周期应为1.5年，正是本项目的销售期，该项目以“宝安地王”定位。而在建的华宝公司项目（深信泰丰大厦）也是以高档豪宅定位。2)市场需求：房地产市场的需求应是“椭圆型”，即两头小中间大，最高端和最低端的需求比例远小于中端产品的需求。优良的建筑品质，良好的形象包装 ，适中的价格水平，一定能赢得绝大多数顾客的青睐。3)项目劣势：本项目规模小，又受已建基础和裙楼制约，不适宜全新规划设计。此外，本项目的车位数较少，远不能达到豪宅标准。2、 项目定位： 1) 市场定位：既避开强大的竞争对手，又迎合了广大的市场需求，还规避了自身弱点。宝安老城实用精致居家2)形象定位：抓住公园优势，再营造项目自身的健康配套，大打“健康”牌，走出差异化路线。宝城健康住宅形象大使3)价格定位：定价依据 a、 宝城片区2001年住宅总体均价约3900元/平米 （含多层、小高层、高层）； b、冠城世家均价5500元/平米；c、新安湖之新昆阁、新仑阁带450元装修，达5300元/平米。d、在建中的深信泰丰大厦价格定位在4300-4500元之间；E、宝安商业物业均价为8500元/平米。本项目住宅的单价暂定为4000元/平米；本项目商场总三层均价暂定为6000元/平米；第三部分 发展计划一、设立项目公司为了使本项目开发工作自成一体，拟新设立一项目公司，独立运作本项目开发。二、聘请专业公司合作1)市场策划：拟寻找专业的房地产营销策划公司合作，根据当今的市场状况与发展趋势，对本项目的户型、建筑风格、配套设施、硬件档次、营销策略、价格策略等进行全程策划；2)建筑设计：拟寻找在深圳有成功作品的优秀设计院，根据策划要求对未建住宅进行重新设计，并对已建工程进行力所能及的改良，使建筑产品达到目前市场的中高水平。3)建筑施工：寻找有实力有信誉的知名企业，确保建筑质量和工期；4)销售：寻找专业的房地产销售代理公司进销售，以确保预期价格，加快销售速度，尽快回笼资金。三、工程进度计划第一阶段：2002年10月1日2002年12月30日，共3个月。1) 完成项目公司的注册登记2) 完成项目的营销策划3) 完成项目的重新设计4) 完成项目的方案、扩粗、施工图的重新报批5) 领取建筑许可证，施工许可证第二阶段：2002年1月1日2002年3月30日，共3个月。1) 项目开工：以五天一层楼的速度，完成约18层的主体工程；2) 预售：在塔楼主体工程达10层，即开工后两个月内申报并开始预售；第三阶段：2003年4月1日2002年7月31日，共4个月。1) 完成出屋面部分施工；2) 完成主体外装修修、内部装修、水电安装工作；3) 完成室外管网及架空层施工4) 工程验收第四阶段：2003年8月1日2002年9月28日，共2个月。1) 根据销售状况配合工作2) 正式入伙四、销售进度计划第一阶段：2002年2月3月上旬 ，蓄势期 1个月；1）进行登记认购，积累客户3) 试探客户状况4) 测试定价水平5) 项目形象导入第二阶段：2002年3上旬4月底 ，开盘强销售 1.5个月；1) 正式公开发售2) 项目形象建立 3) 完成销售35%第三阶段：2002年5月1日7月30 ，持续销售期 3个月；1) 深化项目形象2) 调整销售策略3) 促进难点销售4) 完成销售40%第四阶段：2002年8月1日9月28日 ，扫尾清盘期 2个月；1) 项目形象的维护与巩固2) 现楼销售促进3) 完成销售率15%小结： 1）至入伙时，销售期为7个月，完成住宅销售率90%；2）商场销售另行计划；第四部分 投资结算序号项目名称投资额（万元）备 注1前期准备款100已发生2地价款860已缴清3已建工程费1050已完成，含桩基础地下室和裙楼4已建工程设计、监理费50已发生5未建工程设计费75按40元/平米计算6未建工程建安费3242.3土建按1100元/平米，安装按500元/平米计7基础设施配套工程费119.7按50元/平米8辅助工程费100指售楼处、样板房等9不可预见费167.9按暂估造价3%合 计5764.9本项目总投资5765万元，已投入2060万元，尚需投入3704.9万元。第五部分 经济分析 依据本地块的规划要点，有关数据如下：可售商品住宅面积：18592.12平方米；可售商业用房面积：5350平方米一、 基本分析前提1） 开工时间：按工程总体进度计划，本项目的重新启动时间为2002年10月1日，重新开工时间为2003年月日。2) 销售资格的获取和销售时间：按规定，对项目投入达到总投入额的2/3时方可获取预售资格，同时考虑到销售的形象要求，公开销售时间定为2002年3月8日。3) 收入预测：根据前边所述的市场分析和周边市场调查，预计商品住宅销售单价均价为4000元/m2；商业裙房销售单价均价为6000元/m2。故可得出销售总额为：4000元/m218592m2+6000元/m25350m2=10646.8万元4) 销售费用：按照目前深圳地产市场的一般规律，销售费用约为销售额的3%左右。经过对本项目广告设计