《物业管理市场》PPT课件 (2).ppt

第三章 物业管理市场 第一节 物业管理市场概述 第 2页 一、物业管理市场的概念与特点 n（一）物业管理市场的概念 n物业管理市场可以概括为：令物业服务需求和提供 者走到一起，并就物业服务的交易价格达成一致的 任何安排。 n（二）物业管理市场的特点 n1.与房地产市场密切相关性 n2.物业管理市场的广阔性 n3.物业管理市场产品消费的持续性 n4.交易对象的非实体性、不可储存性 n5. 交易对象的综合性 n6. 交易对象的不易区分性和弱选择性 第 3页 二、物业管理市场的形成与结构 n（一）物业管理市场形成与发展的原因 n（二）物业管理市场的结构 n首先，是业主、使用人对物业管理服务的需求； n其次，是房地产开发商从经济效益、塑造信誉、 履行保修职责、追求企业长期发展角度对物业管 理服务的需求； n再次，政府从社会管理、社会效益角度对物业管 理服务的需求。这种大量的对专业性物业管理的 需求，使得提供专业性的物业管理服务有了的经 济上的可行性。 第 4页 （二）物业管理市场的结构 n1.市场客体 n物业管理市场上的交换对象是“物业管理服务”，是一种无 形的劳务。这种劳务包括物业管理企业、专业企业或人员 提供的以物业为媒的各种服务等。 n2.市场主体 n物业管理市场的需求主体是物业所有权人和使用权人，供 给主体为物业管理服务经营人，即通过合法手续取得物业 管理服务经营资格的人或组织。另外，通常还需要另外一 个协调主体，主要由政府或行业组织担任。 n3.市场环境 n市场环境是指能使市场交易得以顺利进行的环境。即是指 社会制度、各种相关的规章和具有法律效力的规范性文件 以及社会风气、习俗等。 第 5页 三、物业管理市场的运行机制 n（一）价格机制 n在其它因素相对不变的情况下，当物业服务价格升高或降 低时，会引起物业服务供给的增加或减少及需求的减少或 增加，这种供给的增加或减少与需求的减少或增加反过来 又会引起物业服务价格的降低或升高，引导价格回归原位 。 n（二）供求机制 n1.决定物业管理服务需求量的主要因素 n（1）物业管理服务的价格水平； n（2）物业管理服务的适用性与质量高低； n（3）消费者的收入水平； n（4）相关服务价格水平； n（5）房地产业的发展状况； n（6）物业管理信息是否充分； n（7）消费者偏好。 第 6页 n2.决定物业管理服务供给量的主要因素 n（1）物业管理服务的价格水平； n（2）物业管理服务的成本； n（3）人力资源状况； n（4）市场环境 ； n（5）物业管理企业对未来的预期； n（6）物业管理相关服务价格的变动等。 n3.物业管理市场的供求规律 n（1）供求的变动决定着价格的变动。 n（2）价格变动引起供求的变动。 n（3）供求变动决定买、卖方市场的变动。 n（4）供求的变化和价格的变化的关系。 第 7页 （三）竞争机制 n1.物业管理市场竞争的类型 n（1）物业管理企业之间的竞争 n（2）业主与经营者之间的竞争 n（3）物业管理企业与其可提供类似服务的企业或单位间 的竞争 n（4）价格竞争与非价格竞争 n2.我国物业管理市场的竞争方式 n（1）按管理方式分类 n通过委托管理占领市场；通过顾问管理占领市场； 通过合作管理占领市场 n（2）按获得物业管理权的方式分类 n通过公开招投标方式占领市场；通过协议招标方式占 领市场；通过自建自管方式拥有市场 第 8页 四、物业管理市场的运行秩序 n（一）物业管理市场秩序的基础 n1.物业管理法规 n2.业主的自主地位 n3.物业管理企业的自主地位 第 9页 （二）物业管理市场秩序的主要内容 n1.市场进出秩序 n（1）进入市场的秩序 n对参与物业管理市场活动的经营者进行资格审查和资质 认定 n规范进入物业管理市场的经营对象、途径、范围。 n（2）退出市场的秩序 n物业管理企业自行破产退出市场，要按规定清偿债务， 确定清偿债务的方式和期限。 n对违法、违约者要迫使其停止营业、承担责任。对违反 国家政策、法规的物业管理企业，要吊销营业执照，令其 退出物业管理市场；对非法经营、质量低劣的物业管理公 司，要限期改正，以保证物业管理市场的正常秩序。 第 10页 n2.市场竞争秩序 n自主经营 n效益优先 n公正平等 n3.市场交易秩序 n物业管理市场的交易秩序，主要是规范市场主体 的交易行为，确保交易制度明晰、交易信息公开 、程序规范、定价公平、订约自由、选择充分、 交换等价，做到市场交易活动按准则行事，交易 价格反映市场的真实供需情况。 第 11页 （三）物业管理市场秩序的维护 n1.政府对物业管理市场的管理 n（1）制定物业管理的政策法规； n（2）实行物业管理企业经营资质管理； n（3）制定物业管理服务标准，开展物业管理评优 达标； n（4）指导、监督物业管理市场主体的行为； n（5）协调、解决物业管理市场运作中出现的各种 情况和问题。 第 12页 n2.行业协会对物业管理市场的管理 n（1）宜传政府关于本行业的政策、法规，协助制定本行业的道德规 范、自律准则和服务标准； n（2）协助政府主管部门对物业管理企业进行年检、资质复审及等级 评定等工作； n（3）协助政府主管部门开展物业管理评优，组织制定本行业服务标 准等； n（4）向政府有关部门反映行业的建议和要求； n（5）开展行业调研，探索、研讨、解决行业发展中出现的各种情况 、困难与问题； n（6）为会员企业的管理和发展提供信息、培训、研究、交流等各种 服务； n（7）推动本地区企业与其它地区同业合作，为本行业开拓市场创造 条件； n（8）协调、解决物业管理企业与业主、外界的各种矛盾。 第 13页 n3.物业管理企业的自我管理 n（1）依法守规经营，在进入、运作、退出市场过程中， 严格依法依约行为； n（2）制定和完善经营管理制度，服务标准，使经营服务 活动程序化、制度化、规范化； n（3）加强员工培训，提高员工素质，提高服务效率与水 平。 n4.社会舆论对物业管理市场的监督管理 n（1）宣传有关物业管理的法律法规，普及物业管理的基 本知识，传播物业管理的正确观念； n（2）表彰先进，弘扬正气； n（3）客观反映物业管理市场中出现的问题，批评和揭露 丑恶现象，净化市场风气。 第二节 物业管理招标与投标 第 15页 物业管理委托 n物业管理的委托方 n房地产开发企业 n建成后以销售为主的，签订前期物业管理合同， 委托期限至业主委员会正式成立 n建成后出租经营的 n公房出售单位 n业主委员会 第 16页 物业管理委托的内容 n、以管理服务为主的物业管理 n只搞好日常的管理与服务，不涉及经营权，适用于 业主自用物业。 n、以出租应与管理服务并重的物业管理 n物业日常管理物业使用权经营 n经营型物业：写字楼、商厦、高级公寓、出租型别 墅 第 17页 物业管理的委托方式 n、不实行招投标 n房地产企业或公房出售单位直接将物业委托给自己 组建或选定的物业管理企业。 n业主委员会对前期物业合同到期后对原物管再次聘 用。 n、实行招投标 第 18页 n物业管理招标是指作为物业所有权人或其法 定代表的开发商或业主大会，在为其物业选 择管理服务者时，通过制订符合其管理服务 要求和标准的招标文件向社会公开，从多家 竞投的物业管理企业中选择最佳对象，与之 订立物业管理合同的过程。 n物业管理的投标，是指符合招标文件要求的 物业管理企业，根据招标文件中确定的管理 服务要求与标准，编制投标文件，参与投标 的活动。物业管理的招标与投标，实质上是 物业管理权的一种交易形式。 第 19页 案例：北京回龙观“竞选”管家 n1999年11月8日，由北京天鸿集团公司开发建设的全国最大 的经济适用房项目北京回龙观文化居住区(一期)物业管 理招投标活动在北京举行。北京天鸿集团公司房产管理经营 公司和深圳长城物业管理有限公司在招标中胜出。北京面向 全国招标物业管理公司，在全国是第一次；北京市副市长汪 光焘、建设部住宅与房地产业司副司长沈建忠出席了竞标活 动。 n目前全国房地产市场快速发展，竞争日趋激烈，许多开发商 都将物业管理作为房地产项目开发的延伸，作为市场竞争的 主要手段和品牌建设的重要组成部分。开发商北京天鸿 集团公司董事长兼总经理李发增说：“此次招标正是要改变 过去重建设轻管理、谁建谁管的旧模式，将开发 建设与物业管理分开，不仅避免过去建管不分造 成的责任不清、互相推诿给居民造成的困难和麻烦，同时也 可规范市场竞争行为，从而推进物业管理市场化进程。” 第 20页 一、实行物业管理招投标的意义 n1.推动房地产管理体制的改革 n2.培育物业管理的市场氛围 n3.加快物业管理的市场化进程 n4.推动物业管理行业整体水平的提高 n5.业主使用人的需求将得到更充分的满足，利 益将能得到更好的维护 第 21页 招投标的目的 n不是评优选秀，而是最适合的 n最适合的，才是最好的 n招标方：质量、价格、服务多方考虑 n投标方：结合自身优势，有的放矢 第 22页 二、物业管理招投标的原则 n要实现真实的双向选择，物业管理招标和投标活动 应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。 n所谓公开原则，是指如果招标人采取公开招标方式，就必 须按规定在媒体公开地发布招标公告，把所需要达到的服 务要求与条件公开告诉一切想参与投标的物业管理企业。 n所谓公平原则，就是指在招标文件中向所有物业管理企业 提出的招投标条件都是一致的。 n所谓公正原则，是指评标要客观公正、实事求是、科学准 确，定标要有客观依据，招标文件中载明的评标标准和评 标方法是衡量所有投标书的尺度。 n所谓诚实信用原则，是指招标人和投标人双方都应讲究信 用，遵守招标文件和投标文件的承诺，定标以后，招标人 和中标人应订立书面服务合同，并诚实履行各自的责任。 第 23页 物管招投标相关法律 n中华人民共和国招标投标法 n工程建设与设备采购强行招标，而物业管理未作 出规定 n物业管理条例 n前期物业管理招标投标管理暂行办法 第 24页 物业管理行业的特殊性 n、一种带有社会公共服务与个体服务特征 的群体性服务 n、是全天候、不间断、多方位、多层次的 过程性服务 n、性价比弹性的，而非刚性或半刚性的， 难于定量定质。 第 25页 物业管理招投标的特点 n、早期介入的特点 n物业销售前进行招投标 n、阶段性的特点 n招标文件的阶段性 n服务期的阶段性 n、不确定性 n物业本身的不确定性 n物管方案的不确定性 第 26页 物业管理招投标分类及其特点 n招投标主体分类： n开发建设单位 n心态定位 n草拟制定相关文件 n政府部门的参与监督 n提前进行 n预售前30天，交付使用前天（非出售） n业主大会 n产权人 第 27页 n招投标方法分类： n自行招标 n委托招标 n招投标形式分类： n公开招标 n邀请招标 第 28页 物业管理招投标程序及要点 n招投标程序： n、成立招标机构 n、编制招标文件 n招标公告、招标书、投标须知 、投标书编制要求 第 29页 满分 值 项目物业 管理 机构 及人 员配 备满 分值 物业 管 理 大 纲 满 分 值 拟投入 物 业 管 理 项 目 的 设 备 、 设 施 满分值 物业管 理 收 费 满 分 值 近三年 物 业 管 理 业 绩 信 誉 满 分 值 100 分 40分28分7分15分10分 第 30页 n、发布招标公告或招标邀请书 n招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请 书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地 的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门 备案： n（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的 政府批件； n（二）招标公告或者招标邀请书； n（三）招标文件； n（四）法律、法规规定的其他材料。 第 31页 n、组织资格预审 n、发布招标文件及有关设计图纸、技 术资料 n、组织答疑与现场勘察 n、开标与评标 n招标人应当在投标有效期截止时限30日前确 定中标人。投标有效期应当在招标文件中载 明。 第 32页 n、中标后谈判与合同签订 n招标人应当向中标人发出中标通知书， 同时将中标结果通知所有未中标的投标 人，并应当返还其投标书。 n招标人和中标人应当自中标通知书发出 之日起30日内，按照招标文件和中标人 的投标文件订立书面合同；招标人和中 标人不得再行订立背离合同实质性内容 的其他协议。 第 33页 物业管理投标程序 n、获取招标信息，决策是否参与投标 n、报送投标申请，接受资格审查 n、获取并熟悉招标文件并参与答疑和现场勘察 n、投标决策与标志投标书 n、报送投标书 n、参加开标及评标会 n、中标及签订物业服务合同 第 34页 标书编制要点 n招标文件内容： n（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项 目基本情况、物业管理用房的配备情况等； n（二）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等； n（三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、 主要内容等； n（四）评标标准和评标方法； n（五）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等； n（六）物业服务合同的签订说明； n（七）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。 第 35页 n1.招标物业条件分析 n(1)物业性质 n写字楼 “安全、舒适、快捷” n(2)特殊服务要求 n(3)物业招标背景 n(4)物业开发商状况 第 36页 n2.本公司投标条件分析 n(1)以往类似的物业管理经验。 n(2)人力资源优势。 n(3)技术优势。 n(4)财务管理优势。 第 37页 n保修期费用的测算 n报酬的取费形式 n包干制 n酬金制 第 38页 投标书编制 n投标函； n投标报价； n物业管理方案； n招标文件要求提供的其他材料。 第 39页 n招 标 文 件 n n n招标编号：_ n n招标项目名称：_ n n n n n n n年 月招标中心统一印制 第 40页 n第一部分 投标邀请 n 受用户委托对_项目的物业管理服务进行公开招标。兹 邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。 n 1.招标编号： n 2.招标项目的简要说明： n 3.项目开工期： n 4.投标地点： n 5.投标截止时间： 年 月 日(北京时间)，逾期收到的或不符合规 定的投标文件不接受。 n 6.开标时间、地点： n 7.凡对本次招标提出询问，请在 年 月 日前与 联系(技 术方面的询问请以信函或传真的形式)。 n 地址： n 邮编： n 电话： n 传真： n 联系人： n(署名) n年 月 日 第 41页 n第二部分 技术规范及要求 n1. 项目技术要求一览表 n2.项目所在地 n 关于物业所在地及物业的详细情况和资 料详见物业说明书和物业图纸(略)。 第 42页 n物业管理投标书，即物业管理投标文件，是 招标文件中规定的投标人必须提交的全部文 件。一份好的投标书至少应符合以下3个要求 ：一是符合招标书的要求；二是符合本物业 项目管理服务的实际需求；三是充分反映本 物业管理企业的特点和长处。 n投标书要按规定要求回答招标文件中的所有 问题，并重点介绍物业管理企业、拟组建的 项目管理机构和拟订的物业管理方