[调研报告]老年公寓现状和前景.doc

有关老年公寓/老年产业的现状和前景一、前言中国国务院新闻办公室12日发表了中国老龄事业的发展白皮书，从中国老龄事业国家机制、养老保障体系、老年医疗保健等多个方面对老龄事业发展作了介绍和说明，同时指出，中国将积极采取更加有效的战略措施，努力推动老龄事业与经济社会协调发展，促进老年人共享经济社会发展成果。二十世纪末，中国60岁以上老年人口占总人口的比例超过10%。按照国际通行标准，中国人口年龄结构已开始进入老龄化阶段。进入新世纪后，中国人口老龄化速度加快。2005年底，中国60岁以上老年人口近1.44亿，占总人口的比例达11%。中国作为世界上最大的发展中国家，如何在老年人口基数增大、人口老龄化加快而且发展不平衡的条件下，保障老年人的合法权益，促进老龄事业的发展，是社会发展中面临的重大问题。 中华人民共和国成立以来，国家颁布一系列包括老年社会保障、老年福利与服务、老年卫生、老年文化教育和体育、老年人权益保障以及老龄产业等多方面内容的法律法规和政策。近二十年来，全国人大及其常委会、国务院及其有关部门颁布的老龄法律、法规、规章及有关政策达200余件，初步形成以中华人民共和国宪法为基础，中华人民共和国老年人权益保障法为主体，包括有关法律、行政法规、地方性法规、国务院部门规章、地方政府规章和有关政策在内的老龄法律法规政策体系框架。 中国政府先后颁布实施中国老龄工作七年发展纲要(19942000年)、中国老龄事业发展“十五”计划纲要(20012005年)和中国老龄事业发展“十一五”规划。国务院有关部门和地方各级人民政府，分别制定本部门老龄工作行动计划和本地方老龄事业发展规划。国家建立督查和评估制度，对规划的实施情况进行期中和期末检查，推动规划的落实。同时，建立老龄事业统计指标体系和老龄统计工作制度，为制定规划和完善督查评估工作提供基础数据。上世纪八十年代以来，先后三次进行全国范围的老年人口状况调查，为老龄事业的科学决策提供了重要依据。 国务院成立全国老龄工作委员会，统筹规划和协调指导全国的老龄工作，研究、制定老龄事业发展战略和重大政策，协调和推动有关部门实施老龄事业发展规划，指导、督促和检查各地老龄工作。全国老龄工作委员会主任由国务院副总理担任，成员单位由国家26个部门组成，委员由各成员单位一位副部长级领导担任。委员会下设办公室，负责日常工作。目前，全国已基本建立起省(自治区、直辖市)、地(市、州、盟)、县(市、区、旗)、乡镇(街道)各级老龄工作委员会及其办事机构，村(居)民委员会有专人负责老龄工作，初步形成从中央到地方的工作网络。 中国老龄事业的发展白皮书中确定“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”是中国老龄事业的发展目标。2005年底，全国城乡有社会福利院、敬老院、养老院、老年公寓和老年护理院等养老服务机构39546个，总床位149.7万张，其中农村乡镇敬老院29681个，总床位89.5万张。国家加强对养老服务机构的规范化管理，先后颁布了国家级福利院评定标准、社会福利机构基本规范等规范性文件，努力提高机构养老服务质量和水平。 据有关统计，在老年人口中，城市曾参加社会公益活动的老年人占38.7%，继续从事有收入工作的老年人占5.2%；农村老年人从事农业劳动的占36.4%。老年人住宅问题在21世纪中国老龄化的今天已经涉及到千家万户，关心老年人住宅老年公寓的建设，不仅仅是关怀老人住宅的问题，并且也直接关心我们自己的未来，建设老年公寓应得到全社会的关注与支持。老年公寓建设兴起于70年代的北欧，它是专门为老年人而设计的，尽量考虑到老年人的各种生活需要和实际承受能力，具有老年人日常生活所需的各种服务设施，它并不是一般意义上的老年人聚居区域，而是一种新型的房地产开发类型。鉴于对老年人群住宅消费的调查与预测，可以说，现在着手进行老年公寓的研究开发，是市场的契机也是时代的要求；既具有理论意义，又具有很强的现实意义。二、我国城市老年公寓发展现状及存在的问题（一）我国城市老年公寓的现状 我国第一个老年公寓于1986年6月诞生于安徽省安庆市，是由社会集资兴办并向全国开放的民营福利企业。北京市第一个老年公寓是1991年由清华园兰照院改造而成的。1990年上海首家老年公寓在浦东落成，江泽民总书记为之题词：“浦江夕阳诗如画，秋色黄花送晚情。”据统计1998年10月我国有800所老年公寓社区，其中规模较大、设备齐全、知名度较高的有浙江省永嘉县乐山庄、天津鹤童老年公寓、上海众仁老年公寓、乐山夕阳红老年公寓等。1996年9月，盖州市决定建造“华夏桃源村”老年公寓，规划用地60公顷，总建筑面积20万平方米，可供1万名老人居住，预计总投资8.17亿元。上海的康乐小区，在设计前就预计出居住老年人口数，确定在小区内配套建造一处200平方米的老年人活动室和两栋示范性的老年住宅，正式列入小区建设计划，并按老年人的特殊需要进行专门设计。整个小区设计完成后曾在国家建设部召开的全国各省市示范小区设计评审会上受到专家们的好评。尤其是小区建设具有特色的老年社会专用设施引起者的极大兴趣，它体现了上海这个老年型城市的特点。小区建成后，不少报刊杂志都对小区新颖的设计造型、优美的规划布局、完善的配套设施以及建有老年社会专用设施和老年住宅等建筑特点作了报道，深受人们赞赏。整个小区经国家建设部的专家评审，被评为全国参赛工程的优美住宅小区和全优工程。设备齐全、功能良好、符合老年人安享晚年需要的老年公寓，其示范效应已在一些地方掀起了开发“银色产业”的热潮。（二）我国城市老年公寓发展存在的问题根据中国老龄事业发展“十一五”规划，“十一五”期间（年），农村五保供养服务机构要实现集中供养率的目标，新增供养床位万张，使生活不能自理的农村五保供养对象的生活得到照料；新增城镇孤老集中供养床位万张，以缓解城镇孤老安置床位紧张局面。即使上述目标能够达到，也只能解决万名老年人的养老院需求。而要满足全国的老年人入住养老院的愿望，需要万张床位。养老院的建设有着巨大的发展空间。改革开放以来，由于社会的长期稳定和经济的持续发展，我国人口平均预期寿命有了很大的增长。据统计，2005年我国60岁以上的老人已经达到1.45亿，占总人口的11%，而且每年还在以3.3%的速度增加。按照联合国的标准，60岁以上的人口超过10%就进入了老龄化社会。不仅如此，在我国进入老龄社会的同时，我国的“空巢”家庭的比例也有快速的增长。所谓“空巢”家庭，是指子女长大成人后，从父母家庭中分离出去后，只剩下老龄一代人独自生活的家庭。根据全国第五次人口普查，2000年，全国有65岁以上老龄人的家庭户中，“空巢”家庭户占22.83%，这一比例还在不断增长。我国城乡之间存在着严重的发展不平衡，城市是我国经济、社会发展得更快的地区，城市人口的平均预期寿命也大大高于农村地区。随着人民生活水平的逐年提高、城市医疗卫生条件明显改善和健身运动的开展，使我国城市人口的预期寿命持续增长。人口预期寿命的提高是社会发展的重要表现。随着城市化进程的加快，老龄社会的到来，越来越多的老龄人口生活在不同规模的城市中。中国社会，特别是城市社会“未富先老”。据统计，上海有超过40%的老龄人口处于“空巢”状态。专家预测，“空巢”家庭将是21世纪我国城市，甚至许多农村地区老龄人口家庭的主要模式对于一个世界上最大的发展中国家而言，“未富先老”使我们的发展遇到了一系列挑战。随着社会转型加快，计划生育政策的实施，传统的大家庭被小型家庭、核心家庭所代替。城市正面临着急剧老龄化带来的种种社会问题，其中最突出的是城市老龄人口，特别是“空巢”家庭老人的养老问题。如何面对老龄化和“空巢”家庭迅速增加给老年人所带来的生活和精神上的困难和需求，只有加快我国养老事业的改革和发展进程，才能满足日益增长的老龄人口的养老需要。许多城市开始了多样化养老方式的探索。上海市有养老机构家，其中非公有制家。天津市非公有制养老机构已达家，拥有床位张，占全市养老机构床位数的。创办于年的天津鹤童老年福利协会，是一个民办慈善福利服务型的社团组织，在天津和北京开设养老院，其养老服务已延伸到老年餐饮、老年物业和老年用品领域。他们还引进德国专业养老护理院的技术与管理方法，开办了老人护理职业技能培训学校，并创办了居家老人照料公司。在广州，民营的广州寿星大厦已成为全国最大的养老福利服务机构。该大厦投资亿多元，建筑面积万平方米，是集托养、住宿、旅游、度假、疗养、娱乐、饮食、保健等于一体的老人公寓，有多位老人入住。北京还开办了国内第一家“临终关怀医院”松堂关怀医院，集医院、福利院、敬老院职能为一体，已先后为多位老人带去了最后的关爱。有多所大中专院校在松堂关怀医院建立了“爱心小屋”，大中专学生们经常来到医院，为老人唱歌、表演节目，陪老人聊天谈心，给他们祝寿。医院有护士小时查房制度、护理员与病人同住制度，还与佛教、基督教协会建立了长期联系，满足老人临终的宗教需求北京作为我国的特大城市之一，早在1990年就已进入老龄化城市的行列，而且人口老龄化的速度在不断加快，1993到1995年三年间，老年人口比例仅增加0.34个百分点；而1995到1997年的三年间，此比例增加了1.46个百分点。1998年北京市常住人口中60岁以上的老年人达153万人，占总人数的14%。有人口预测表明：到2000年底，北京老年人口将达到188万人，约占总人口的14.6%；到2010年将增长到230万人，约占总人口的16.9%；到2025年时，将猛增到416万人，老年人口比例接近30%。 按照60岁以上老年人口占总人口的比例超过10即为进入老龄化社会的国际通行标准，天津市在1988年便开始进入老龄化社会，比全国早了11年。随着老年人口迅速增加，“三代同堂”式的传统家庭越来越少，“四二一”家庭（一对夫妻同时赡养四位老人和一个小孩）逐渐增多，很多人已无法独立承担老人的所有养老生活，传统的“养儿防老”模式正面临考验。天津统计局调查显示，本市老年人选择去机构养老的占16.7，依此推算人数已达23.78万人，而截至2005年年底，分布在全市的150余所养老服务机构，总床位不足18000张，平均每百名有此需求的老人拥有床位仅7张。相关报道六分之一老人想住养老院今天上午从市有关部门获悉，国家统计局天津调查总队近日完成的一项天津市居民养老方式的变化与对策调查显示，目前我市社会养老机构面临加强养老机构建设、改善服务环境和设施两项紧迫任务，老年公寓、居家养老和社区养老等多样化的养老形式将是未来养老事业发展的重要途径。调查显示，到2006年底我市60岁及以上老年人口总数已达148.81万人，占全市总人口的比例达到15.68%。选择去老年公寓养老的老年人占16.7%(六分之一)。依此推算，全市公寓养老的老人将达24.85万人，而目前全市养老床位只有18000张左右，不足未来养老需求的10%。调查显示，一方面设施条件优越的养老机构已出现老年人排队等床位的现象。另一方面，一些设施相对陈旧的老年公寓入住率和资源利用不充分。老年人口的快速增加将使我市养老面临前所未有的压力，依靠单一公寓养老或传统的居家养老模式都难以解决。据调查，选择社区养老的老人占51.8%；选择传统居家养老的老人占27.8%；选择老年公寓的老人占16.7%；雇家庭保姆的老人占3.7%。多样化的养老形式将是未来养老的重要途径。显然，“银色产业”浪潮虽已掀起，但其波及力度远远不够。目前全国农村乡镇和城市街道兴办的敬老院4万多所，所养不过75万人。全国个体、私营和合营的福利事业中养老的老年人，据推算不超过20万人，也就是说，目前全国在养老设施里养老的老年人不过100万人，不足老年人口总数的1%。矛盾便在于此，一边是老年人口急剧增加，兴建这些福利机构是一种必然趋势，一边是经济收入有限，不可能把老年公寓当作高消费的场所，老年人的需求是舒适、安逸又价格适中的老人居，这对于想赚大钱的投资商而言大多还处于一种观望态度，不想贸然斥资于收益微薄的老人产业中去。从已建成的老年公寓来看，存在数目少、规模小、分布地区不广等问题。前文已经提到，我国现有不同规模的老年公寓800家，规模都比较小，初具规模的只有浙江永嘉县康乐山庄、天津鹤童老年公寓和上海市众仁老年公寓等为数不多的几家。很多城市的老年公寓建设尚处于启动阶段，北京市仅有几家房地产公司对这种新型房地产商品类型进行了调查摸底，许多房地产开发企业还未注意到这一具有相当生命力的房地产商品新类型。市面上现有的老年公寓品质层次较低，一些地区存在名为老年公寓的住房，并未考虑老年人的生理行为特征，其居住小区不仅规模小，配套设施不齐全，而且多为原来的已开发住房，只冠以“老年公寓”之名进行销售，从选址规划，户型设计到相关服务设施的建设与实际意义的老年公寓相去甚远。即使是专为老年朋友开发建设的老年公寓单在物业管理方面也存在不足。老年公寓开发完毕后的经营不仅是一般的物业管理，而且是多种专业化经营和管理，更需要体贴入微的服务态度和质量。而大多开发商或物业管理单位对老年公寓的管理却是泛化、片面化，往往只流于形式，不能进行深入的管理。而科学合理的专业化经营和“以老人为中心”的爱心服务并建立信誉和知名品牌，是老年公寓项目建设进入良性循环的关键，这就要求开发商在具有较好的房地产开发水平的同时，联合专业服务单位提高自身的管理服务水平，为住户提供特殊的服务。总之，发展滞后的老年公寓与社会需求之间的矛盾越来越突出。我国目前正面临着严峻的养老形势。2000年10月，我国老年人口比重超过10%，开始进入老年社会。不仅如此，我国老年人口正以每年3.2%的速度攀升，老龄化来势凶猛。老龄化的来势凶猛，对我国传统的家庭养老方式提出了严峻挑战。由于代际结构4：2：1的出现以及人口地域流动性的加强，家庭养老作用日益下降，难以适应日益严峻的养老形势，社会化养老已成为大势所趋。社会化养老主要有两种形式，一种形式是住家养老加社区服务，另外一种形式是老年公寓养老。三、老年公寓开发建设的前景分析（一）我国人口老龄化趋势迫切需要发展老年公寓我国60岁以上的老人有144亿，占世界老龄人口的15，占亚洲老龄人口的一半以上；到下世纪中叶，60岁以上的老人将达4亿左右，这是个沉重的社会负担，同时也潜伏着巨大的商机。据调查，北京市目前仅养老一项，就存在近10万张床位的巨大缺口；在物质基础较为雄厚、“银色产业”发展较早的上海，共有养老机构近400个，而床位仅能满足现有老年人口1的需要，而且规模小、设备简陋；天津市约10万名老人有入住老年公寓的愿望，而床位只有4000多张。由此可见，在21世纪的今天，我国已悄然步入老龄化社会。随着社会老龄化的进程，发展壮大老年公寓已成为不可逆转的趋势。（二）家庭人口结构和养老方式的转变为老年公寓的发展提供了社会基础在计划生育政策影响下，我国家庭结构日趋小型化，一对夫妇赡养四个老人和一个小孩，即人口结构呈现“4:2:1”的倒金字塔结构。这种家庭结构显示出家庭赡养老人能力的减弱。那么，更艰巨、更繁重的养老任务将由社会承担。另外，随着空巢家庭的增多，将会有越来越多的老人没有子女照料，因此修建完善的社会服务网络。建立集服务、医疗、居住为一体的老年公寓是一个不可回避的问题，也是极好的选择。我国老人居住特点现在仍以“家庭养老”为主导地位，但随着老龄化发展趋势和时代的进步，“社会养老”将成为未来养老的发展趋势。据调查推算，天津市约有100万老人有入住老年公寓的愿望。在重庆市，经济水平属于中上等的60岁以上的老人中有40%的老人愿住老年公寓。上海市进行了一次关于老年人对养老方式的网上调查，结果是家庭养老由88%下降至36%，社会养老由12%上升至64%，其中选择老年公寓的为25%。据了解，浙江省老年公寓已开发到100多所，约30000多名老人在此安享晚年，儿女将父母送进条件良好的老年公寓在当时已成为新的孝道；精明的开发商同时还打出了“买公寓，尽孝心”的销售招牌。（三）我国城市老年公寓的有效需求不断增强随着住房制度改革的不断深入，许多老年人已经取得了其现有的住房的部分产权，一些地区的公房变私房的比例已达75%。目前，广州、上海和青岛三市的住房二级市场已全面启动，伴随其不断地试点推广，住宅二级市场必然会在全国得到全面启动。在支付一定的土地使用费用后，老年人可获得所使用住宅的全部产权，此产权可上市交易变现。住房销售款项抵消交付的土地使用费后的余额可购置郊区的住房，因为老年人现有的住房面积超过了老年人独居所需的面积。另外，老年人子女大多处于壮年，已拥有了一定的经济基础，其要居住老年人现有住房，也有能力为老年人购买在郊区的住房。（四）投资老年公寓有利于改善我国房地产投资结构的不合理现状 目前我国房地产产业发展存在的问题之一是投资结构的不合理。应该占较大比例的住房所占比例太小，在增加一般住宅建设的同时，大力开发建设老年公寓有偿服务利于我国房地产业投资结构的优化。（五）国家出台的一系列“老年住房”发展政策和制度推动了老年公寓的发展党的十三大报告指出，我国在努力控制人口数量和提高人口素质的同时，还要注意人口迅速老化的趋势，及时采取正确的对策；党的十四大报告又指出：“重视研究人口老龄化问题，认真做好这方面的工作”；党的十五大报告再次指出：“控制人口增长，提高人口素质，重视人口老龄化问题”。1997年8月29日，我国第一部老年人权益保障法颁布实施，明文规定：“应当树立尊重、关心、帮助老年人的社会风尚”，并且还指出新建或改造城镇公共实施，居民区和住宅，应当考虑老年人的特殊需求，建设适合老年人生活和活动的配套设施。1999年10月建设部出台了老年人建筑设计规范，对老年人人居环境投入了应有的关注。近年来，国务院也相继公布了有关企业职工养老保险制度的一些规定，并要把这种制度逐步扩大到所有城镇企业及其职工，城镇个体劳动者。这些指导原则和法律法规为老年人住房问题提供了有力的政策保证，并指明了发展方向。四、我国城市老年公寓的发展方向（一）综合性通用住宅应成为老年公寓开发建设的主导产品根据老年人的生理特点，世界卫生组织对全球人口的身体和平均预期寿命的测定重新划分了年龄组：其中6074岁为年青老人，7589岁为老年人，90岁以上为长寿老人。由于各个年龄组的老人对住宅的需求有所不同，因此开发修建一种适应不同龄组老人特点的老年公寓，在这里不妨称其为综合性通用住宅，它应作为有志于开发老年住宅的开发商考虑的关键。综合性通用住宅与其他相比最大的不同在于：在周密地考虑老年居住者的生理状况基础上，它能根据居住老人的实际情况，改善和增加必要的设施及医护系统来帮助提高老年人的自主和自理能力。（二）综合性通用住宅的设计应适合不同层次的老年人的需求针对老年人的生理特点，综合性通用住宅的设计要点就是避弊趋利。楼层不能太高，6层以上必须设电梯，电梯间和楼梯适宜大，可放置轮椅和安装升降椅。住宅入口及门口面积宜适当增大，便于轮椅通过，并在通过处安装或预留装扶手的埋件。室内地板应当平坦、防滑、没有高差，不可设门槛等障碍物，防止老人摔跤和便于轮椅通过，浴池底也应防滑。厨房卫生间面积要适当加大，便于坐凳或坐轮椅时使用，日照采风要顺畅。除了以上这些特点之外，通用住宅的一个显著特点是依据老人在不同时期因生理变化带来的不同需求而设计:（1）年青型阶段。这类型老人生活能够自理，因此住房面积不必太大可开辟出一定面积作为储物室，但要有相应的厨房、卫生间和相应的服务网络，如菜市、超市为这些老人提供生活方便。老人可以关门生活，不受外界干扰，也可以到附近的服务机构中参加活动或寻求帮助，服务人员可提供上门服务（2）老年型阶段。这类型老人由于身体素质逐渐下降，导致生活不能完全自理，但还无须增设医疗康复设施，因此室内设计转为无障碍设计，可将用于储物的空间重新利用起来，拆除后以便增大活动空间；家具、器具和设备要配置在便于老人操作的位置；另外，住宅入口、卫生间、浴池、坐便器旁应增设扶手携动；地板防滑措施再次巩固；门最好改为推拉式并要有明显的色彩标志，以提醒老人注意；房间照明要提高两倍以上，便于老人靠视觉获取信息。此外，改变方向或有高度的地方应用鲜明色彩；安装警铃以便及时或自动地发出警报，使老人能够得到帮助；增设专门家政服务人员为此类老人提供日常必需服务（3）长寿型阶段。这类型老人是需要特别护理的。这段时间通用住宅除具备上述两年龄组住宅设计的大部分功能外，还应开设治疗、护理、康复及临终关怀等较齐全的医疗康复设施。室内要给护理人员留下足够的护理空间，特别是浴室和卫生间一定要放大尺寸，保证老人活动需要和协助老人所需空间。电话、电灯开关都要装在老人床头易触摸的位置。室内应设有同整栋大楼安全警报系统相连的紧急呼救设施，以应付老人突发病和其它突发事件的发生。总之，要融服务、医疗、护理设施为一体，老人在这里能够得到全方位的护理。（三）综合性通用住宅的周边环境应满足老年人的要求综合性通用住宅是根据老年人的身体、生理、心理的特殊性而设置的。老年人一进入黄昏期，大多会产生失落感和忧伤感，这会极大地损害他们的身心健康。因此在设计人居环境时应充分认识到这一点，并在规划设计时有选择地与儿童、青年人的活动场所相结合而进行布置，以丰富老年人的生活内容，要让老年人能看到青年人和幼儿的身影和嬉戏，这可造就他们的身心健康。除此之外还应加强家政服务建设，建立家政服务制度、健康管理制度、社会福利保险等，把工作做到每个老人的身边。另外，由于老年人的身理特点，特别要求住宅应修建在城郊交界处，环境幽静、依山傍水、空气清新、交通方便的风景区并要有广阔的绿化带，做到见绿不见尘，抑制尘土飞扬，这样的环境能使老人心情舒畅。良好的生态环境能满足老年人的生活行为性和操作性要求，又有安全感，具有健康性、灵活性、方便性、自然回归性，让老人在良好的环境中愉快地度过晚年。老年公寓养老是一种老年人相对集中居住，以社会化服务为主的养老方式。从国外发展实践来看，老年公寓养老主要有四种方式：一是独立型老年公寓养老，一是服务型老年公寓养老，三是护理型老年公寓养老，四是大型老年综合体养老。独立型老年公寓养老指在一个社区中，专门划出一幢楼或几幢楼供老年人相对集中居住，它的特点是：一是老年人居住采用住宅形式，住宅设施进行了无障碍设计；二是老年人生活自理，社区提供社会化服务，如老年人的购物以及必要的家务劳动都可由社区代为服务。独立型老年公寓养老实际上采取的是居家养老加社会服务、个人自理加社区援助的养老形式，与住家养老加社区服务较为相似，不同的是老年人相对集中居住。服务型老年公寓养老也是老年人集中居住，但一般采取宿舍的形式。护理型老年公寓养老实际上基本等同于医院与护理院养老，主要为老年人生命中的特定阶段或者生活难以实现自理的老年人提供服务。大型养老综合体养老也是老年人集中居住，但规模较大，老年设施与老年服务齐全，从国外实践来看，大型养老综合体一般承纳老年人至少在千人以上，有的达上万人，而且整个社区主体为老年人。在大型养老综合体中，老年医院、老年服务中心、老年娱乐中心以及老年购物中心等较为齐全。美国的太阳城是最典型的养老综合体，我国目前缺乏大型老年综合体，截至目前，只有北京的太阳城等为数不多的几家大型老年综合体。护理型老年公寓养老适应特定的老年人，在老年公寓养老发展中，属于相对固定的“恒量”。在另外三种老年公寓养老方式中，我国目前主要发展的是服务型老年公寓养老。其一，独立型老年公寓养老能够实现个人自理性与社区帮助性的有机结合。服务型老年公寓养老强化“他养”，老人自身的能动性较差。对于一个生活尚能自理的老年人来说，不仅应依靠“他养”，同样离不开“自养”。独立型老年公寓养老强调“自养”与“他养”的有机结合，能够充分发挥老年的自主性与能动性。就老年公寓养老来说，在老年人能够自理阶段，独立型老年公寓养老是首选；在老年人自理比较困难阶段，服务型老年公寓养老是首选，在老年人生命特定阶段或者根本无法实现自理时，护理型老年公寓养老是首选。国外养老发展实践已经验证了这一点。根据美国老年公寓及护理业项目投资中心的调查表明，住进服务型公寓的美国公民平均年龄是85岁，大多数年龄段的老年人都选择独立型老年公寓养老。而且，独立型老年公寓模式还能够发展老年人互助养老、“养老储蓄”以及邻里互助养老。目前，我国老年人口大多是“年轻型老年人”，80岁以上的老年人仅占老年人口的10%。显然，独立型老年公寓养老的发展空间要更大。其二，独立型老年公寓养老能实现开放性与封闭性的有机结合。服务型老年公寓类似福利院以及养老院，与社会隔离程度较高，封闭性较强，形成“孤岛”。而独立型老年公寓具有开放性，老年人聚集到一起，但并没有与社会其他部分截然分开。老年人与社会生活与社区环境，尤其与儿童接触频繁，这对于老年人克服孤独感、失落感，大有裨益。其三，独立型老年公寓养老能够实现公共性与私密性的有机结合。由于采用宿舍形式，服务型老年公寓私密性较差，由此引发的老年人之间纠纷在我国时有报道。独立型老年公寓采用住宅形式，老年人私密性方面有充分保障。而且由于相对集中居住，老年人能够参与社区为老年人组织的各种活动，公共性也有所保证。我国目前主要发展的是服务型老年公寓养老，这造成了老年公寓养老发展的误区。一方面，大量的老年人需要老年公寓养老，有到老年公寓养老的意愿。据调查显示，在重庆市，经济属于中上等的老年人中，40%以上有到老年公寓养老的意愿；上海市的网上调查也显示，老年人希望社会化养老的比例达到64%。另一方面，许多老年人找不到合适的老年公寓。西方发达国家养老床位数约为老年人口总数的3.5%，而我国却仅为0.8%。从逻辑上分析，即使只有3%的老年人选择社会化养老，我国就应当至少有360万老年人人住老年公寓。但目前，我国各级老年公寓仅能人住120万人，而实际人住却只有70万人，老年公寓养老的作用远远没有发挥出来。“让我进敬老院(服务型老年公寓)我不去，但如果让我进老年公寓(独立型老年公寓)，我一定去”，在某种程度上代表了老年人的心声。至于大型老年综合体养老，也不但具备了独立型老年公寓养老的优势，另外，其更具规模效应，但其对用地以及人口规模有着一定的要求。随着我国郊区化的发展，一些大城市有条件也可以适当发展大型老年综合体养老。五、开发老年公寓的资金保障老年公寓养老对资金要求较高。其一，开发成本较高。老年公寓养老，尤其是独立型老年公寓养老与大型老年综合体养老，它们的发展更多的涉及到建筑的增量问题，即新开发建设，开发成本极高。以独立型老年公寓养老为例，首先，独立型老年公寓养老需要配有无障碍设施的住宅，细部要求比一般住宅更高更多，建筑施工水平也高于其他一般住宅，因此住宅成本相对较高。其次，独立型老年公寓养老还要配套医疗护理、文化娱乐、生活服务等适宜老年人需要的特殊室内设施、附属设施和室外环境空间。再次，发展独立型老年公寓养老还要处理好老年设施与社区其他设施的衔接问题。大型老年综合体养老对设施要求更高，所需前期投入更为巨大。北京太阳城仅前期投入就在8亿元以上。其二，运行成本较高。老年公寓建成后，相关设施的运行以及社区服务的展开，所需成本也较大。总而言之，老年公寓养老是一项耗资巨大的事业。而同时，老年人群体又相对贫困，经济承受能力有限，这构成了高成本与低承受的矛盾。老年公寓养老尽管是一种社会化养老，但更是一项公益事业，离不开政府的大力扶持，尤其在开发建设环节，更离不开政府的支持。在国外，除非政府予以大力扶持，一般开发商不愿意趟老年公寓这个“浑水”。一些国家政府对老年公寓的开发建设的支持是全方位的，如在贷款方面大行方便，或者免收土地出让金、减免税费等，以调动开发商的积极性，通过政策扶持鼓励独立型老年公寓养老按照“公益性事业，市场化运作”的机制运行，走产业化道路。我国也是如此，尽管“银发产业”、“银发房产”的前景看好，炙手可热，但在现实的房地产开发中，却很少有开发商愿意涉猎这一领域，主要原因就是政府支持力度不足。因此，协调各级政府对开发老年公寓，在法律规定的职权范围内，在批地、引资、拆迁、税收等方面，提供条件或给予政策上的引导与扶持，以降低成本是开发商主要工作重点。在运行环节，老年公寓养老需要政府与社区的共同努力。其一，政府对老年公寓社区服务应当予以一定的资金支持，同时，对社区服务产业在税收、贷款方面也应予以一定的政策扶持。其二，老年公寓的社区服务应走产业化、市场化道路，赢利后抽出一定比例补贴养老服务。其三，老年公寓所在社区应通过募捐、第三组织以及公共参与等途径，广泛动员社会力量参与养老事业。六、养老服务老年公寓养老，尤其独立型老年公寓养老与大型老年综合体养老，对养老服务要求较高。老年人对日常服务要求比年轻人高的多，不仅需要日常生活服务，如做饭、采购、料理家务、饮食起居咨询等服务，同时也需要游览、精神慰藉、家庭护理、娱乐以及康复治疗等更高层面的服务。而目前，我国老年服务事业发展迟缓，专业性服务人员缺乏，既有的老年服务工作许多都由农村打工者以及下岗女工承担。老年公寓养老的发展，尤其独立型老年公寓养老与大型养老综合体养老的发展，需要大量的专业性、职业性服务人员，显然专业人员的匮乏已经制约了我国老年公寓的发展，成为老年公寓养老的发展的制约瓶颈。北京市家政服务人员文化程度调查表明，我国从事养老服务人员素质低下(由于我国目前养老服务基本上隶属于家政服务范畴，家政服务人员的素质在一定程度上就代表了从事养老服务人员的素质)。在北京市从事家政服务的人员中，初中毕业以下文化程度占从业人员比例高达84.5%，文化程度决定技能水平，由此可见北京市家政服务人员的文化程度与技能水平极为低下。另据调查，北京94.6%的被调查者对家政服务质量不满，85.3%的被调查者对家政公司管理者及服务员态度不满意，这在另一侧面证实了我国目前从事养老服务人员素质状况堪忧。为此，大力推动老年公寓养老的发展，尤其大力推动独立型老年公寓养老与大型老年综合体养老的发展，就必须走养老服务专业化的道路。其一，实行准入制度。当前我国应尽快出台老年服务的相关法规，规范服务市场，严格就业门槛，实行资格考试，从业人员通过考试后方可从事相关职业。其二，加强学校教育。随着我国养老形势的日益严峻，养老事业的不断发展，未来几十年内，我国对老年服务专业人士的需求将会大大增加。学校教育应契合社会形势的发展，加大培养养老服务专业人才的力度。其三，利用各种形式组织培训。如社区可以将下岗女工组织起来，集中培训。各职业学校也可以开辟这块阵地，从事培训，尽快提高从业人员的素质。通过以上方式，老年公寓养老发展所需的人力资源就能得以储备与保证。七、开发银色产业有关部门预测表明，我国潜在的老龄人消费市场巨大，有计划、有重点地开发老年消费市场，发展“银色产业”和服务业，是扩大内需，推动我国经济持续发展的重要举措。我国60岁以上的老人有144亿，占世界老龄人口的15，占亚洲老龄人口的一半以上；到下世纪中叶，60岁以上的老人将达4亿左右，这是个沉重的社会负担，同时也潜伏着巨大的商机。据调查，北京市目前仅养老一项，就存在近10万张床位的巨大缺口；在物质基础较为雄厚、“银色产业”发展较早的上海，共有养老机构近400个，而床位仅能满足现有老年人口1的需要，而且规模小、设备简陋；天津市约10万名老人有入住老年公寓的愿望，而床位只有4000多张。据老龄委主任王继平介绍，山西省有310万老年消费者，竟然没有一家老年用品商店，1998年，山西省老龄委精心组织了老年产品展览，邀请了几十个厂家设专柜参展，结果展示的老年产品却很少。北京的书报刊市场、电影市场、音像制品市场里，适合老年人看的电影、电视、书报刊确实太少，音像制品更难得买到。有关专家指出，光把老年人赶进公园练拳、溜鸟不行，应大力倡导社会产业社会办，采取多渠道、多形式发展老龄产业；而且老年产业很丰富，市场也有前景，只要潜心研究好老年人消费心理，适应市场规律，“银色产业”必将会有大的发展。老年用品与服务的多种需求，构成了一个庞大的市场。面对如此庞大的消费群体，却长时间出现了“冷市”现象。这是为什么？有位老龄工作者感慨地说，老龄产业市场广阔，却又是一个令人望而兴叹的领域。从传统上讲，它习惯被视为“福利事业”，投入大，收益往往偏低，使一些企业不敢问津，但是只要政策对头，老年产业的发展一样能显示出巨大的生命力。1992年山西省出台了一项关于老龄产业的免税政策，一时间，围绕老人做文章的企业成立了上千个，但几年后，这项政策发生了动摇，随之而来的是这些老年企业的纷纷下马。为此有关人士一针见血地指出，政府强有力的支持是发展老