《物业管理》PPT课件.ppt

第十一章 物业资产管理 1.掌握物业资产管理的内涵及基本内容； 2.熟悉写字楼物业管理； 3.熟悉零售商业物业管理； 4.了解物业管理费用的测算与财务报告。 本章学习要求 1、物业 是指已经建成的各类房屋以及与之相配套的设备、设 施、场地、庭院和相关的建筑地块. 2、物业管理 业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务 企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设 备和相关场地进行维修、养护、管理维护相关区域内 的环境卫生和秩序的活动。 一、物业管理概述 （一）物业管理的基本概念、特征与物业类型 一、物业管理概述 （一）物业管理的基本概念、特征与物业类型 1 物业管理的核 心工作是对房 地产资产进行 日常的维护与 维修。 物业管理关注 的重点是租户 对其所使用的 物业的环境感 到满意，并希 望继续租用本 物业 23 国际上物业管 理的行业资格 是注册物业管 理经理（ CPM） 核心工作关注的 重点 行业资格 1 物业管理的服务对 象和房屋内容决定 了物业管理的社会 化，是房地产行业 的重要组成部分， 也是服务业的重要 组成部分。 2 分工和专业化是现 代经济发展的主要 推动力之一，是物 业管理的基本特征 。 3 现代物业管理区别 于传统的房屋管理 的根本特征是，现 代物业管理是一种 市场化的行为，是 房地产市场改革和 发展的产物。 3、物业管理的基本特征 社会化专业化市场化 （1）物业管理的原则 （2）物业管理的主要作用 a.促进国民经济发展； b.促进房地产投资效益提高； c.有利于完善城市功能，树立良好的城市形象； d.改善投资环境，推动外向型经济发展； e.有效延长物业使用年限，充分发挥物业的整体功能； f.促进物业的保值增值。 以人为本、服务第一的原则 社会化原则 企业化、经营型原则 4、 物业管理的原则和作用 设施管理是新型的房地产服务行业； 为单位或机构创造良好的工作环境； 包括： 设施和设备的运行管理与维护；设施和设备的运行管理与维护； 物业资产空间环境维护。物业资产空间环境维护。 国际上，设施管理领域的专业资格是注册设施管 理经理（CFM） （二）设施管理 （三）房地产资产管理 （四）房地产组合投资管理 （1）制定物业策略计划，持有或销售分析 （2）物业重新定位的机会 （3）审批主要费用的支出 （4）监控物业运行绩效 （5）协调物业服务企业与租户之间的关系 （6）定期进信号资产投资分析和运营状况分析 （1）与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则 （2）制定并执行投资组合策略 （3）设计和调整房地产资产的资本结构 （4）负责策划资产的配置和衍生工具的应用 （5）监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策 （6）评估投资组合绩效 二、物业管 理基本内容 1 1、制定物业管理计划、制定物业管理计划 3、制定租金收取办法 6、协调与业主和租户的关系 2 2、加强市场宣传、加强市场宣传 4、物业的维修与养护 5、安全保卫 7、进行物业管理组织与控制 三、写字楼的物业管理 （一）写字楼物业的分类： 写字楼分类在我国尚无统一标准，专业人员主要依 照其所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类 。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。 （二）写字楼物业分类中考虑的因素： 写字楼所处的位置、交通方便性、声望或形象、建 筑形式、大堂、电梯、走廊、走廊、写字楼室内空间布 置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平 、租户类型等。 n国际通行的两个衡量顶级写字楼的标准 ：层数与电梯数量的比值为2，上下班高 峰时客人候梯时间不超过35秒。许多跨国 公司选择办公场所，除了考虑写字楼的地 段、形象、配套外，一个很重要的决策因 素是写字楼电梯数量、速度和平稳度。以 速度赢得未来。 三、写字楼的物业管理 （三）写字楼物业的特点： u物业地理位置较为优越 u物业档次相对较高 u机电设备设施多 u使用人相对不固定、使用人经营范围广泛 u业主使用人参差不齐 u人流量大 u防火控制的重点区域 三、写字楼的物业管理 （四）写字楼物业租户的选择： 1 1、商业信誉和财务状况、商业信誉和财务状况 3、需要提供的物业管理服务 2、所需面积大小 n可能面积的组合 n经营者业务性质 n寻租者扩展办公 面积的计划 三、写字楼的物业管理 （五）写字楼租金的确定： 1 1、计算可出租面积或可使用面积、计算可出租面积或可使用面积 3、出租单元的面积规划和室内装修 2、确定基础租金与市场租金 n可出租面积=出 租单元内建筑面积 +分摊公用建筑面 积 进出人员无法控制、成分复杂，安全、消防管理工作量大； 使用人如采取摊位经营、独立柜台经营，则较为分散和独立， 统一管理难度大，欠费、逃费现象时有发生； 购物纠纷和矛盾多，物业管理人员一般无权处理，因此公共秩 序维护难度比较大。 商业零售物业管理的特点： 营造良好的商业氛围； 完善应急措施和安全管理； 交通协调。 四、零售商业物业管理 （一）零售商业物业的特点 四、零售商业物业管理 （二）零售商业物业的类型： 1 1、市级购物中心、市级购物中心 3、居住区商场 2、地区购物中心 4、邻里服务性商店 5、特色商店 n建筑规模在3万以上 n服务人口30万人以上 n年营业额5亿元以上 n通常由一家或数家大型 百货公司为主要租户 n建筑规模在1-3万之间 n服务人口10-30万人 n年营业额1-5亿元 n通常中型百货公司为主 要租户 n建筑规模在0.3-1万 n服务人口1-5万人 n年营业额0.3-1亿元 n通常日用百货商店和超级 市场为主要租户 n建筑规模在0.3万以下 n服务人口1万人以下 n年营业额0.3亿元以下 n通常方便食品、瓜果蔬菜、日 用五金、烟酒糖茶、服装干洗、 家电维修等经营者为主要租户 四、零售商业物业管理 （三）零售商业物业的商业辐射区域分析 是指某零售商业物业的主要消费者的分布范围 2、次要区域 1、主要区域 3、边界区域 直接相邻的区域 营业额在60%-75% 离物业5-15公里的区域 营业额在15%-20% 离物业15公里以外的区域 营业额在5%-15% 四、零售商业物业管理 （四）零售商业物业租户的选择 租户的声誉 租户的财务能力 租户的组合与位置配置 租户需要的服务 四、零售商业物业管理 （五）零售商业物业的