中国轨道交通与房地产价值演进(2).ppt

1 轨道交通与城市房地产价值演进 以上海轨道交通及房地产价值相关性研究为例 2008 易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。 易居中国研究中心总监 陈啸天 2 引言 中国的城市交通面临的普遍问题是城市 化进程速度加快； 一个城市的发展形态，关键取决于交通的规 划及交通的模式； 随着大城市的人口的增长，市中心的人向郊 区的卫星城发展，解决市区和卫星城之间的 公共交通问题，最好最佳的莫过于轨道交通 。 3 一 解读地铁与城市生活的关系4 二 解读地铁与城市房地产发展12 三剖析上海轨道交通发展历程.23 四探讨杭州地铁对房地产市场影响36 4 地铁对于城市生活 缩短交通时间、完善生活配套、改变生活方式 5 交通工具类 型 高峰运量( 人) 速度 公共汽车0.41万 人 1520km/h 城市轻轨14万人2535km/h 地下铁路46万人3060km/h 与一般交通工具相比，地铁速度上革命性的提升，使得传统的所谓“地段”概念今 后将会随着轨道交通的延伸而得到极大的改观，距离远近的心理概念将由自然的空 间距离转变为搭乘轨道交通的方便程度，人们将趋向于考虑时间距离。 轻轨和地铁速度为公共汽车的2到4倍，且有轨道可以准点运行 地铁的运营大大缩短了市民日常的交通时间 空间上的距离可以用缩短时间来解决 6 地铁的运营大大缩短了市民日常的交通时间（支持） 人民广场莘庄 人民广场 徐家汇 莘庄 167路(6站 ) 东坪线（5站） 路线走向 占用时间 人民广场 莘庄 1号线（12站） 正常时间：1个半小时左右 高峰时间：2个小时以上 正常时间：40分钟 高峰时间：40分钟 7 地铁的运营改善了周边的生活配套 城市边 缘区域 区域居住区 地铁开通 区域生活区 配套完善 居民特征：以当地居民为主 生活配套：社区型商业，仅 能满足日常生活需 求 置业特征：置业外流型 居民特征：以当地居民为主、 导入外来（外地） 置业人口 生活配套：社区型商业，仅能 满足日常生活需求 置业特征：置业导入型 居民特征：混合型（本区+外 地+外区） 生活配套：成熟的商业配套 置业特征：置业稳定型（本地 住房升级+外来刚性 需求） 8 地铁的运营改善了周边的生活配套（支持） 宝山共富共康板块 轨道开通后导入大量有 购买消费力的新上海人 ，从而引发区域住宅产 业的升级 居民消费力的提高及消 费需求的增强引起区域 生活配套的完善及商业 产业的升级 9 地铁的运营改变了市民的生活方式出行方式 地铁的出行范围远 大于公交车，而出 行成本又远低于出 租车，因此，地铁 必将成为居民主要 出行方式。 地铁未开通前 地铁开通后 10 地铁的运营改变了市民的生活方式 地铁未开通前 当地消费吸引力 市中心消费吸引力 地铁开通后 地铁未开通前，居民日常消费的辐射半径主要集中在本区域，市中心的商业消费吸引力要小 于本区域的消费吸引力 当地消费吸引力 市中心消费吸引力 地铁未开通后，居民日常消费的辐射半径明显放大，市中心的商业消费吸引力要大于本区域 的消费吸引力，并且产生地铁沿线消费吸引力。 消费方式 11 一 解读地铁与城市生活的关系4 二 解读地铁与城市房地产发展12 三剖析上海轨道交通发展历程.23 四探讨杭州地铁对房地产市场影响36 12 地铁对于房地产市场 过去增值 现在保值 未来创造价值 13 过去地铁具有增值功能 对于地产市场 土地市场 政府储备土地 地铁概念 在原有基础上 提升土地价值 改变用途后提 升土地价值 住宅用地价值 商办用地价值 开发商土地 地铁概念 在原有基础上 提升土地价值 房地产开发后 双重价值体现 转让土地获益 14 过去地铁具有增值功能 13.12% 轨道交通房地产及非轨道交通房地产价格增幅对比图 当地铁进入人们的生活，地铁住宅也成为居民置业的主要对象，速度稳定、时间可控的交通 工具是地铁楼盘的提高价值的重要基础 对于房产市场 15 轨道交通对于郊区交通配套相对落后的区域楼盘的促进作用更加明显 过去地铁具有增值功能 开工至通车 26% 对于房产市场 具有轨道交通板块均价增幅与全市均价增幅对比图 16 1995年，上海地铁一号线的建成通车，给地铁沿线的房地产注射了一支奇效强心剂。 过去地铁具有增值功能（支持） 增幅：70% 增幅：63% 对于房产市场 17 现在地铁具有保值功能 对于轨道交通相对完善的今天，轨道项目展现出较强的保值功能。主要体现在市场调整时 期，地铁项目表现出较强的抗跌性。 5.1% 3.3% 调控期轨道交通房地产及非轨道交通房地产价格抗跌性对比图 18 现在地铁具有保值功能（支持） 17% 具有轨道交通板块均价增幅与全市均价增幅对比图 6% 19 未来地铁具有创造价值功能 地铁创造价值主要分为两种：一种是创造新的产业价值，另一种是创造新的 需求价值 20 交汇点 未来地铁具有创造价值功能 当地铁网络日臻完善时，线路间的交汇点与重回路段越来越多，这些交汇地段的商 业经济将加速发展，集聚规模随之扩充，创造出规模的地铁商业价值 创造新的产业价值 21 未来地铁具有创造价值功能 创造新的需求价值 当市内轨道交通成熟后，地铁向外延伸至周边县市，引发当地房地产市场，从而地 铁概念不断创造了当地土地开发和利用的潜在机会，也创造出当地新的房地产需求 22 一 解读地铁与城市生活的关系4 二 解读地铁与城市房地产发展12 三剖析上海轨道交通发展历程.23 四探讨杭州地铁对房地产市场影响36 23 上海轨道交通发展历程 第一阶段：从“无”到“有”的飞跃阶段 第二阶段：从“少”到“多”的发展阶段 第三阶段：从“线”到“面”的转变阶段 据上海市政府规划，到2010年，轨道交通将增加到共11条线路、总计里程达到400公里以上的轨道交通 运营网络，轨道交通线日均客流量从目前的130万人次增加到600万人次，并规划到2020年完成17条轨道交 通线路建设，总长度达到810公里。整个网络建成后，预计将承担上海市公交客运量的52%。 24 上海轨道交通发展历程 第一阶段：从“无”到“有”的飞跃 1990年1月19日，经国务院同意正式开工建设。 1997年7月1日，一号线南延伸段（锦江乐园站莘庄站，为地面路线）贯通运营，总长21.35 公里。 2004年12月28日，北延伸段（为高架路线，长12.43公里）试运营。 25 上海轨道交通发展历程 轨道1号线创造了“莘庄效应” 莘庄位于上海市中心城区的西南部，是闵行区政府所在地，曾经是动迁户都不愿意 去的偏远郊区，然而在地铁一号线的带动下，现在的莘庄，是上海西南角的一个商 业和居住中心。 莘庄 26 上海轨道交通发展历程 上海轨道交通1号线在1995年5月通车前后，给沿线房地产价格带来了明显变化。从1994年起，上海轨 道交通沿线房地产就已经形成了有力的竞争优势，房地产价格开始超过其他地区的同类价格，莘庄成为 影响最大的区域。 1991-2000年间莘庄站2KM圈内外多层平均房价 1992年开始轨 道房价格升高 轨道运营前房 价已经上升 轨道1号线创造了“莘庄效应” 27 上海轨道交通发展历程 2000年莘庄站沿线房产价格与离车站距离的关系 城市轨道交通对沿线房价的影响是有一定范 围的；在轨道交通影响范围内，沿线房价随距 车站距离的增加而线性减少。 可见： 轨道交通建设及运营对沿线一定范围内的房价 产生强弱不等的影响，并且这种影响在轨道交 通建设时就提前开始。 轨道1号线创造了“莘庄效应” 28 上海轨道交通发展历程 人民广场 轨道1号线改变人民广场商业格局地面商业转变为空间商业 地上商业地下商业 人民广场的日换乘客流为40万人 次，最高超过60万人次，在如此 巨大人流的枢纽处，配套了全国 最大的地下商业中心人民广 场地下商城。 地下商城面积3万平方米，包括百 货商场、服饰名品、餐饮娱乐， 并与地铁相通，已成为人民广场 集旅游、购物、观光、休闲的又 一景点。 29 上海轨道交通发展历程 徐家汇 上海轨道交通1号线开通前，徐家汇的 地位仅相当于曹家渡的区级中心，而 在1号线开通后，它们之间的差距逐步 拉开，徐家汇地区的活力日益增强。 轨道交通对城市副中心的商业促进较为明显 1993年 （地铁开工） 1995年1号 线通车 1996年 城市建设徐家汇商城1期 开工 徐汇商场1期 建成 居住人口 76万 100万 商业收入8亿55亿 轨道1号线提升了徐家汇的区域地位 30 上海轨道交通发展历程 第二阶段：从“少”到“多”的发展 中山公园n 提升轨道沿线的房地产价值 n 确定轨道交汇点的交通枢纽 地位 n 创造轨道交汇点新的商业价 值 1、2、3、4号线通车 31 上海轨道交通发展历程 确定了轨道交汇点的交通枢纽定位 多条地铁 换乘站点 ，将成为 带状核心 地带，其 地铁商业 也将最大 程度开发 。 人民广场 人民广场2号线 1号线 火车站3号线 1号线 32 中山公园 上海轨道交通发展历程 轨道成就商业中心中山公园 中山公园商圈作为一个新兴的区 域，其发展速度较为迅速，主要 得益于中山公园交通枢纽的规划 和建设。 随着轨道2，3，4号线在中山公园 汇聚，中山公园的日客流量达到 30.6万人次，在此前提下，中山 公园的商业面积与日俱增，目前 已达到49万平方米。交通枢纽与 商务人流的汇集，使中山公园的 商业能级能够与徐家汇媲美。 创造了轨道交汇点新的商业价值 33 上海轨道交通发展历程 第三阶段：从“线”到“面”的转变 不断完善的轨道形成一个四通八达的快速 交通网络，改变着商圈的布局的同时，也 使商圈的数量逐渐增长，尤其是各个商圈 由于轨道交通换乘点的增多，彼此之间的 联系更加紧密。 轨道网络所带来的带状影响逐渐扩 大到面状影响，随着网络的完善，商 圈的增多，轨道交通带来的是整个城 市房地产市场的升级。 34 上海轨道交通发展历程 第一阶段第二阶段 第三阶段 点状影响 导入人口 提升房价 线状影响 连接交通 带动商业 面状影响 交通枢纽 城市升级 35 上海轨道交通发展历程 第一阶段 第二阶段 第三阶段 当轨道交通网络发展成熟，将推动整个城市房地产市场的升级 轨道交通对郊县地区房地产影响较大，将带动房价迅速上升 轨道交通对房价的概念性影响较强，轨道开工时对周边房价的影响要大于开通时 在轨道交通影响范围内，沿线房价随距车站距离的增加而线性减少 在城市副中心，轨道交通对商业的促进最为明显 确立轨道交汇点的交通枢纽地位 改变商业中心商业格局 36 一 解读地铁与城市生活的关系4 二 解读地铁与城市房地产发展12 三剖析上海轨道交通发展历程.23 四探讨杭州地铁对房地产市场影响36 37 杭州地铁对城市房地产影响预测 杭州郊县地铁沿线楼盘价格将会大幅上升 杭州市中心商业格局将发生改变 杭州城市副中心商业将会加速发展 目前杭州地铁发展处于“从无到有”第一阶段， 通过考察上海、北京、南京等诸多城市第一条轨道从立项到通车整个演进 轨迹，以及期间对房地产市场影响的程度，其规律在很大程度上具有共性 。据此，我们认为杭州轨道将会有以下三点发展特征： 38 杭州郊县地铁沿线楼盘价格将会大幅上升 n九堡区域的利好最大，属于轨道交通枢纽地位； n对于滨江区的意义最大，不断能提高区域价值， 也能提升该区域房地产市场的抗跌性 n下沙、临平、湘湖房地产市场的地铁效应尚未体 现出来，未来几年将会有所提升 VS“莘庄效应” 39 杭州市中心商业格局将发生改变 武林路商圈是杭州传统商业中心，此中心规划多 条轨道交通交汇，与上海人民广场有着相似之处 。 目前武林路商圈地上空间已近饱和，轨道交通的 建造可为寸土寸金的武林路商圈提供10万平方米 以上的地下商业面积，并与文化广场地下工程交 相呼应。 VS“人民广场” 40 杭州城市副中心