商丘白云游乐园地区商业地产环境调查报告.ppt

商丘白云商圈 商业地产项目调查报告,商丘位于河南省东部，地处黄淮平原腹地，介于东经11449-11639、北纬3343-3452之间。全市东西横距168千米，南北纵距128千米，总面积10704平方千米（市区面积91.9平方千米）。,俯瞰商丘：华夏腹地、中原要冲,俯瞰商丘：文化名城、交通要冲,商丘市是中国历史文化名城，东与江苏省相望、北与山东省接壤、南与安徽省相连，为中国东引西进、通达南北的桥头堡，亚欧大陆桥中国段六大中心城市之一、中原经济区“半小时紧密层”核心城市及对外开放前沿城市，豫鲁苏皖接合部区域性中心城市。全国主体功能区构建“两横三纵”为主体的国家级城市化战略格局中的“一横”亚欧大陆桥通道横轴贯穿商丘东西全境，为国家重点开发的城市化地区。,俯瞰商丘：纵横交汇，通达全国,商丘地处东部沿海发达地区和中部地区的过渡地带，是中原距离出海口最近的地级市，国家南北、东西交通大动脉陇海、京九、商杭高速铁路、徐兰高速铁路、连霍高速、济广高速、105国道、310国道等均在商丘市区纵横交汇，建设中的民航商丘机场通达全国主要城市，是国家促进中部地区崛起的“两纵两横”经济带的四大交汇城市之一，为我国重要的综合交通枢纽和国家东西南北经济联系的“十字路口”。,商族的先族东夷人活动在商丘一带，商业起源于商丘。中国的商业始祖王亥是商丘人，因王亥是商族人，其活动的区域又在商丘，所以说，商丘是中国商业的起源地，久而久之人们就把从事贸易活动的商部落人称为“商人”，把用于交换的物品叫“商品”，把商人从事的职业叫“商业”，由此衍生的文化称为“商文化”。故称商丘为“三商之源华商之都”。,俯瞰商丘：三商之源、华商之都,据商丘市2010年第六次全国人口普查人口地区分布报告显示，商丘市常住人口数为7,362,472人，其中梁园区与睢阳区人口分别为787,931人、748,356人，市区人口占全市人口20.86%。,俯瞰商丘：人口密集、分布均匀,俯瞰商丘：单位与个体经营户的地区分布（以下摘自商丘市第二次全国经济普查报告）,俯瞰商丘：个体经营户与从业人员行业分布,俯瞰商丘：从业人员学历职称情况,俯瞰商丘：批发和零售业企业法人单位和从业人员,俯瞰商丘：住宿和餐饮业企业从业人员与主营收入情况,道北片区：老城区，城中村集中，人口密度极高，众多专业市场 老城区：人口密度高，集中了百货、步行街等多种商业业态 神火大道区：住宅集中开发区域，城市面貌较好 经济开发区：轻工企业集中，住宅开发兴起，但配套不足 城西区：随着梁园区政府的西迁，周边小区初具规模，市政配套有待提高。 总体来说商丘市的城市发展方向：“南扩东进西移”,俯瞰商丘：城市发展格局与规划南扩东进西移,城市经济发展处于加速期，尽管目前人均收入偏低，但由于商丘市是一个工业过渡型城市，社会体系呈金字塔形结构，贫富差距较大。对于城市高收入群体来说，与城市发展相适应的时尚消费潜在需求极大。 同时，从城市宏观发展与业态布局角度考虑，商丘市需要一个集休闲娱乐与时尚消费于一体的大型商业项目，以满足迫切的商铺投资与商业发展的需要。 而处于高速发展态势中的商丘市商业产业，亦急需一个大体量的、与城市发展相适应的、能带动城市商业产业升级的大型商业地产项目。,商圈研究：业态集中，铺面芜杂,步行街商圈,八一路商圈,商丘市民人气最为集中的地段主要有团结路、向阳步行街、神火大道、民主路、归德路、丹尼斯周边。其中团结路、向阳步行街、神火大道构成了核心购物商圈。以团结路安奇乐易为中心的归德路团结路周边构成了以餐饮休闲为主题的区域商圈。以丹尼斯、天鸿电脑城、京九建材商城、梁园市场为主要构成的八一路商圈。再加上周边的凯旋路电动车市场、文化路与神火大道交口处的品牌店铺街、以中环广场为中心的凯旋路民主路交口的手机电器配件市场、站前路的美容美发用品一条街。平原路与民主路交口的汽车4s店一条街、以小商品批发零售为主题的市场街等等构成了商丘市的主体商业氛围。,商圈研究：节次鳞比，一铺难求,步行街商圈周边以时尚购物为主题，是商丘市民休闲娱乐的中心地区，步行街周边商铺节次鳞比，一铺难求，商业氛围已经颇具规模。其中，向阳步行街中段以运动品牌店铺为主，由于向阳路北段小吃街与凯旋东路段小吃街综合影响，该商业街区人气明显高过步行街其他路段。步行街南段由于受铺面条件影响，以时尚小商品为主的辅街人气最旺。神火大道及团结路上品牌店铺构成了步行街外围商圈，与步行街相互影响，已经成为商丘市民重要的时尚品牌消费目的地。团结路东段，以安奇乐易为中心的白云游乐园周边商圈，是商丘市民的休闲中心。,商圈研究：半小时经济圈,时尚消费中心,从城市功能区划定位角度考虑，中环广场以其针对年轻消费者引进的大地电影、阿香婆餐饮广场和月轩网络、海港城等构成了商丘的娱乐中心。向阳路步行街、团结路西段及神火大道合围成商丘市民的时尚消费中心，团结路东段白云游乐园周边，则已经形成了商丘市民集餐饮、购物、娱乐、宾馆等业态的生活休闲中心。,休闲中心,娱乐中心,商圈研究：团结路周边商圈店铺,商圈研究：中环广场周边商圈店铺,商圈研究：丹尼斯周边商圈店铺,商丘市商圈集中，人气街区一铺难求，因为缺乏适合的大型商业项目承载，品牌店铺呈散射状分布，团结路、向阳路步行街、神火大道团结路段等业态繁复，店铺混杂，区域商业亟待升级。 从商丘市主体商圈结构上来看，能够收纳团结路与步行街周边人气，延续浓厚商业气氛的商业地块，非白云游乐园地块莫属。,地区聚焦：白云国际项目位于商丘市中心区域,白云国际项目所在地,地区聚焦：区域商业价值备受瞩目,白云游乐园地处商丘市中心区域，团结路与归德路的交叉口。是团结路核心商圈的辐射延伸，多年以来，已经成为商丘市民休闲娱乐的中心地区，周边铺位节次鳞比一铺难求，餐馆、小吃、蛋糕店、家纺、网吧、时尚摄影、发型设计等等扎堆经营，晚上的白云游乐园周边更是热闹，归德路上档口全开，小吃、小商品摊贩、露天娱乐项目等吸引了大量市民。目前，白云游乐园的改造工程备受市民瞩目和期待。,白云国际项目所在地,地区聚焦：业态构成繁复，餐饮店铺集中,上图为白云游乐园周边团结路东段与归德路中段的店铺分布情况，从店铺数量来看，白云游乐园周边店铺种类丰富，且以餐饮为主，小吃摊位、露天烧烤、大排档、快餐、饭店一应俱全，全面满足商丘市民的吃喝玩需求。,地区聚焦：白云国际周边住宅小区及楼盘,白云国际项目周边住宅小区众多，白云公馆、都会国际、罗马风情、牡丹花苑、时代广场、绿苑新村、商丘市中医院家属大院、白云小区、天伦小区、天朝家园、工行新苑、哈森新苑、白云公寓、京港花园、桂园新村、铁路新村、团结新苑、农银馨苑、一中家园、天伦华府、祥和居苑等数十中高端住宅小区分布周边，形成了异常火爆的区域商业氛围，又因归德路中段及团结路东段集中了大量的餐饮小吃饭店，又吸引了来自全市的饕餮客并形成了具有鲜明特色的城市立体饮食文化。,地区聚焦：周边人群消费习惯、特点,商丘午休时间有3个小时，这使得商丘人的工作时间被割裂为上下午两个时段，跟踪观察发现，下午2点半开始，团结路东段与归德路中段的人流有明显增加。由于该地区周边餐馆、小吃众多，17时开始，白云游乐园方向的人流开始明显增加，商丘市民有吃宵夜的习惯，这让该地区周边的餐馆饭店一直可以持续经营到翌日凌晨。 同时，入夜的白云游乐园周边的露天ktv、露天台球等娱乐项目吸引了众多前来休闲的市民，更有各种经营小商品的商贩扎堆跳蚤市场，形成了商丘中低端休闲消费的集散市场