2010年租赁业行业深圳厂房租赁业2010年行业研究报告.doc

深圳厂房租赁业2010年行业研究报告深圳联合信用管理有限公司二零一一年三月分析师：石明德 吴霞 联系电话传 真子邮箱：wu_地 址：福田区竹子林求是大厦东座801目 录一、行业定义3二、宏观环境3三、行业政策8四、行业现状11五、发展预测14六、风险提示15一、行业定义厂房出租企业是指利用自有土地或通过租用土地开发兴建厂房及配套宿舍等物业并从事物业租赁业务，以租金为主要收入来源的企业。深圳的厂房出租企业主要集中在龙岗和宝安两区，南山区、盐田区也集中了一部分厂房租赁企业。二、宏观环境厂房租赁业是经济发展的晴雨表，受宏观经济发展的影响较大。深圳市是一个以外向型经济为主的城市，厂房租赁市场与工业经济、外贸经济发展高度相关。在金融危机的情况下，实体经济下滑，许多工业企业缩减规模甚至倒闭，对外贸易下降，对深圳厂房租赁市场造成了巨大的冲击，随着宏观经济、对外贸易的恢复，深圳市厂房租赁市场也在逐步复苏。（一）2010年国民经济运行态势总体良好，央行屡次加息抑制通货膨胀中国经济保持了多年的快速增长，但是受2008年金融危机的影响，经济增速出现明显下滑。得益于我国政府实施的宏观经济刺激政策，2009年，在欧美等国家经济遭受衰退时，我国的经济完成了“保八”任务，并且率先表现出强劲的增长势头。根据国家统计局公布的经济数据看，2010年我国实现国内生产总值397,983亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%，整体来看，我国宏观经济运行态势总体良好。资料来源：国家统计局，联合信用整理宽松的经济政策使得居民消费价格指数自2009年中期以来持续温和的上涨，央行通过屡次加息以及提高存款准备金率抑制通货膨胀。2010年，央行提高存款准备金率三次，并分别于2010年10月20日和2010年12月26日加息，进入2011年以来，央行分别于1月20日和2月24日两次提高存款准备金率，并于2月9日进行加息，本次加息后的一年期基准存款利率为3.00%,基准贷款利率为6.06%。加息主要目的仍是对通货膨胀预期的管理,本次存款利率的调升幅度总体大于贷款利率的调升幅度。除了一年期基准存款利率外,其他各档次定期存款利率分别提高30-45BP均高于对应期限的贷款利率调升幅度。加息一方面增加了央行其它管理流动性政策工具的操作空间,另一方面也有利于利率逐步恢复正常化，促进经济更为健康的发展。从PMI指数（采购经理人指数）来看，2010年以来制造业PMI指数有所波动，但总体均保持在50以上，发展较为稳定。因此，我们认为，未来宏观经济走势将继续向好。资料来源：东方财富网（二）2010年深圳经济保持平稳增长态势，主要经济指标持续向好深圳市作为特区，是中国口岸最多和惟一拥有海陆空口岸的城市，有着强劲的经济支撑与现代化的城市基础设施。2010年4月，中国社科院发布的2010年中国城市竞争力蓝皮书表明，深圳的城市综合竞争力位列全国第二，仅次于香港，自2007年起连续4年蝉联内地城市排名第一的地位。深圳市统计局公布的数据显示，2010年全市生产总值9,510.91亿元，继续位列全国大中城市第四位，比上年（下同）增长12.0%；规模以上工业增加值4,092.63亿元，增长13.8%，比上年提高5.1个百分点；社会消费品零售总额3,000.76亿元，增长17.2%；外贸进出口总额3,467.49亿美元，增长28.4%，其中出口总额2,041.84亿美元，增长26.1%。金融危机对深圳市工业和外贸出口的影响逐步恢复。1、工业规模再创新高，发展质量进一步提升2010年，深圳市规模以上（下同）工业增加值4,092.63亿元，增长13.8%，比上年提高5.1个百分点，工业增加值规模比金融危机前的2008年增加564.86亿元；工业总产值规模达到18,211.75亿元，比危机前增加2,351.64亿元。均创历史新高。大中型企业和股份制经济增长较快，高于全市工业平均增长水平。大中型工业企业增加值3,374.92亿元，增长14.1%。在各种经济类型中，股份制企业增加值1,642.34亿元，增长14.1%；外商及港澳台投资企业增加值2,206.93亿元，增长13.4%。在工业行业中，通信设备、计算机及其他电子设备制造业增加值达2,152.75亿元，增长20.4%，占工业增加值的52.6%。2、全社会固定资产投资增长平稳2010年，深圳市全社会固定资产投资1,944.70亿元，增长13.8%。其中，基本建设投资1,226.29亿元，增长17.5%；房地产开发投资458.47亿元，增长4.8%；更新改造投资187.23亿元，增长12.1；其他投资72.71亿元，增长19.0%。3、社会消费品零售总额增速继续高于GDP增速2010年，深圳市消费品零售总额3,000.76亿元，增长17.2%，从趋势看，第一至第四季度累计增速分别为18.3%、16.1%、15.7%和17.2%，一季度由于同期低基数影响，表现为增速相对较高，全年呈高开，回稳态势，12月末累计达到次高点，接近2008年水平（2008年增长17.9%，是近14年的高位）。若扣除消费品价格因素，社会消费品零售总额增速已超过2008年水平。全市社会消费品零售总额增速高出同期GDP增速5.2个百分点。4、出口、进口规模再创历史单月新高据海关统计，全市进出口总额3,467.49亿美元，增长28.4%。其中出口总额2,041.84亿美元，增长26.1%；进口总额1425.66亿美元，增长31.8%。12月份当月进口147.41亿美元，当月出口237.34亿美元，均创历史单月进口、出口新高。从环比看，12月份全市进出口、出口总额、进口总额进一步提速，分别比11月份增长4.3%、4.4%和4.2%。由此可见，金融危机对深圳市经济发展的影响正在逐渐减退，深圳经济保持平稳增长态势，主要经济指标持续向好。（三）传统产业招工困难，对厂房租赁业短期发展有一定的不利影响从2004年以来，深圳市每年春节过后都存在“民工荒”的问题，招工是越来越难，这主要是因为深圳工资没有绝对优势。有企业在春节放假前调查，很多返乡的员工已明确表示春节后不再出来，要留在家乡打工了，不仅离家近，而且工资与深圳差不多，生活成本更比深圳低得多。近年来，珠三角薪酬已不具备绝对的竞争优势，粤西、粤北部分地区的最低标准甚至低于湖南、湖北、四川等几个劳务输出大省，关键是，珠三角的高房价、高物价让外来务工者更是无法适应。此前，“加薪”一直被认为是珠三角解决民工荒最直接的办法，但加薪永远赶不上消费成本的增加。加薪是有底线的，要解决珠三角用工荒问题，更重要的是政府要通过宏观经济与宏观政策的相互作用，控制社会生活成本，让外来务工者和深圳市民能享受平等的公共服务。深圳市人力资源和社会保障局就业促进处处长董文红向记者透露，据调查，今年深圳将出现20万人左右的用工缺口，但她同时表示，这只是个季节性的常态，可称为结构性短缺，还形不成“民工荒”，元宵节过后，这种短缺情况会逐渐缓解。招工难的问题突出表现在传统产业上，这主要是由于传统产业，技术含量不高，像服装厂、塑胶厂等工厂跳槽的工人特别多。这些传统产业的企业是厂房租赁客户的重要组成部分，招工难限制了这些企业的发展，进而影响厂房租赁业的短期发展。（四）深圳市宏观经济发展向好，整体有利于厂房租赁业的发展深圳市物业出租对象主要是工业制造、加工贸易等企业，深圳市工业企业的发展状况以及外贸出口情况将会直接影响到物业租赁行业。从数据看，2010年深圳市工业增加值和外贸出口保持强劲增长，为租赁行业营造了良好的经济环境，虽然短期内招工难的问题会产生一定的不利影响，但宏观环境整体有利于深圳市厂房租赁行业的持续稳定发展。三、行业政策集体土地收归国有后，对土地的获取和使用以及产权的管理做出了明确规定，促使厂房租赁业发展更加规范化2003年10月，中共深圳市委、深圳市人民政府发布的关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见对集体土地的归属及使用做出了明确的规定。（1）村集体经济组织全部成员转为城市居民的，原属于其成员集体所有的土地依法转为国家所有。从宝安、龙岗两区城市化工作正式启动开始，市、区规划国土部门要集中力量依法对这两区的农村集体土地进行清理，并加大管理力度。具体方案由市规划国土部门提出，报市政府批准后实施。（2）宝安、龙岗两区政府要以科学合理的城市规划为指导，以建设国际化城市为目标，坚持可持续发展，积极推进老工业区和旧村改造，加大城市基础设施建设投入，优化土地资源配置和土地的合理利用，提高城市建设和管理水平。（3）对非农建设用地（包括村民宅基地和工商用地）未达到市政府规定标准的村委会，国土部门要一次性留足。但必须按照工业进园、农业进基地、住宅进社区的原则，进行统一规划和建设。（4）村委会经批准的非农建设用地范围内的旧村（城）改造用地及其零星空地，股份合作公司提出的建设项目在符合城市规划及妥善解决拆迁安置问题的前提下，经规划国土部门批准，可以开发建设。（5）村委会集体在政府划定的工商用地上已建设的合法建筑，土地性质依法转为国有。国土部门根据其具体用途依法确定土地使用权年限（从村民转为居民之日起计算），重新办理土地房产证，并按照甲种土地标准征收土地使用费。（6）市有关部门和宝安、龙岗两区要采取有力措施，加大对违法违章建筑的处理力度，坚决制止非法占地、违规批地、非法转让土地以及利用城市化之机违章抢建、抢种的行为，一经发现一律严肃查处，并按有关规定追究当事人的法律责任。对抢建抢种和违法违章建筑制止不力、处理不坚决的，市、区有关部门要追究当地政府相关主管领导的责任。深圳特区外厂房大都是在经济繁荣、土地资源缺乏和企业投资带来的工业厂房巨大需求的推动下，由那些法律上已没有土地所有权的村民和社区股份合作公司，通过银行借贷、村民集资等方式投资抢盖而成。这些厂房大多是由村集体或个人在未获得政府批准的情况下私自加盖的，厂房没有产权是普遍现象，未办理房产证的物业比例高达80%，实际上都是“违法建筑”。深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定经深圳市第四届人民代表大会常务委员会第二十八次会议于2009年5月21日通过，于2009年6月2日公布，自公布之日起施行。该决定明确了农村城市化历史遗留违法建筑的范围，要求违法建筑建设当事人或者管理人在本决定实施之日起六个月内，按照普查工作要求向违法建筑所在街道办事处申报。逾期不申报的，由街道办事处在建筑物所处社区、辖区主要公共场所以及市、区政府网站公告三个月；公告期满仍不申报的，由街道办事处临时管理，并在普查工作结束时，依法予以拆除或者没收。该决定还对不同情况的违法建筑做出了明确的处理规定。政府在依法处理农村城市化历史遗留违法建筑的同时，坚决遏制违法抢建行为，继续保持查违工作的高压态势，对抢建的违法建筑一律予以拆除，确保违法建筑“零增量”。政府严打违法建筑，将有效阻止抢建现象，新建厂房将大幅减少，厂房租赁市场供给增速放缓。此外，按照现行政策规定，转型升级的三资企业如果能提供所租赁厂房和土地的房地产证，可以办理五年有效期的营业执照，不能提供相关房地产证的，只能办理一年有效期的营业执照。深圳市出台一系列帮扶企业转型升级的政策，如提供贷款融资等，都必须以企业能提供合法的房产权属或租赁合同为前提。办理产权登记需要交纳一定的费用，会增加企业的资金压力，将促使企业依据自身的经营情况及资金实力扩大物业规模，减少、甚至杜绝抢建、违建的情况，有利于相关管理部门进行规范的管理。此外，产权明晰后，对物业权益的归属有明确的划分，能减少纠纷，也有利于企业的融资，减少企业间互保的现象，降低行业整体财务风险，促使租赁行业发展更加规范化。政府将对旧工业区改造升级、整合规划有利于租赁企业应对产业结构和产业转移等带来的市场需求变化自20世纪80年代中期起，广东采取“以外经促进外贸发展，以外贸增强外经实力”的策略，和“两头在外，以进养出”等措施，积极发展外向型经济。在这些政策措施的带动下，大量“三来一补”港资企业进入深圳，促进了深圳厂房租赁市场的快速发展，从而形成了深圳市厂房租赁企业的客户以电子、塑胶、模具等加工类和劳动密集型企业为主的特点。为了促进深圳市经济的快速发展，政府从九十年代开始对产业结构进行调整，先是将工业企业迁至关外，经过数年的发展后，深圳市“十一五”规划又明确指出：深圳市的战略定位以金融、现代物流、高新技术产业和文化产业作为支柱产业，政府将综合运用市场、法律等手段，依法逐步有序地淘汰安全隐患严重、环境污染大、资源消耗多、技术落后、产业关联度不强、靠低劳动力成本维持生存等企业。部分加工类和劳动密集型企业逐步被淘汰或外迁。目前深圳很多工业园都在逐步向深圳周边以及内地一些省市进行转移，未来几年内深圳市将大力高科技产业的发展，厂房的租赁需求将下降。2010年2月11日，深圳市发布生物、新能源、互联网三大战略性新兴产业规划和政策，宣布到2015年生物、新能源、互联网三大战略性新兴产业要形成6,500亿规模的产业目标。宝安区政府“十二五”规划中有关提高土地集约开发水平的计划，宝安区将按照工业“入园集中发展，存量逐步调整”的思路，逐步实现工业经济从分散走向集聚，将全区占地面积140平方公里的619个工业园区整合改造为十八个规模大、关联度高、基础设施共享的新型园区。加大园区周边的环境综合整治，促进产业园区向规模化、集约化、集聚化方向发展。强力推进宝安科技创新产业园、观澜高科技产业园、西部滨海高新技术产业园、福永航空产业园、沙井电子物流园、固戍物流园、松岗新兴产业园、观澜汽车产业园、石岩IT服务外包基地、大浪服装产业集聚基地等一批重点园区规划建设，继续推进一街道一创新产业园建设。 对旧工业区的改造升级以及整合规划，一方面有利于政府提高土地的集约化开发水平，另一方面，也有利于深圳市的厂房租赁企业提高竞争力，应对深圳市产业结构的升级和调整带来的市场需求变化。四、行业现状深圳市厂房租赁市场企业众多，以股份合作公司为主，竞争激烈，区域的租金水平差异较大自20世纪80年代中期起，广东省采取了“以外经促进外贸发展，以外贸增强外经实力”的策略，和“两头在外，以进养出”等措施，积极发展外向型经济。在这些政策措施的带动下，大量“三来一补”港资加工企业进入深圳，促进了村镇厂房建设的发展。在这一阶段兴建的厂房大部分建设标准不高，单栋规模不大，工业园区规模偏小，这是深圳厂房租赁业发展的初期。九十年代末期，根据深圳市产业布局的要求，“工业厂房大举迁至关外，关内以写字楼为主，以科技园和少量工业园为辅”，从而形成了深圳市厂房主要集中在关外的龙岗和宝安两区，在关内的南山区、盐田区也集中了一部分厂房租赁企业的分布格局。随着深圳市经济的快速发展，大量企业涌入深圳并采用租赁方式经营，直接推动了特区外厂房租赁业的快速发展，特区外村镇利用集体土地兴建了大量的工业厂房和宿舍。标准厂房和各种规模的工业园区是这一阶段物业建设的主流。2003年10月，深圳出台关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见，把两区内原镇、村两级集体经济组织，改制为社区股份合作公司。在征收农民已自主开发建设的土地时，深圳市政府采取了折中方案，即政府承认农民对这些土地的使用权，可以继续享有土地收益，但没有农村集体土地所有权。城市化改造进一步加快了特区外厂房建设速度，大中型工业园区不断涌现，标准厂房供应量快速上升。经过数十年的发展，深圳厂房租赁市场有企业五六百家，数量众多，从企业类型来看，股份合作公司仍然是市场的经营主体，另有少量私营企业。由于前几年抢建、违建的情况较多，厂房供给迅速增长，导致近年来深圳市厂房租赁市场中供过于求的情况较为严重，行业内竞争激烈，各工业区受地理位置、物业新旧程度、功能及配套设施是否完善等因素的影响，深圳各街道的租金水平存在较大的差异。股份合作公司盈利能力和资金积累能力较弱，互相担保普遍，行业整体财务风险较大农村城市化进程中，政府把两区内农村集体土地一次性转为国有，27万农村人口全部转为城市居民，原镇、村两级集体经济组织，改制为社区股份合作公司。因此，股份合作公司一般是全体居民持股，公司每年依据经营情况对股东进行分红。政策规定实施城市化后，宝安、龙岗两区对各村委建设和管理的市政公共设施的维护和管理实行三年过渡期。在过渡期内，股份合作公司继续负责其维护和管理，并负担治安、环境卫生及社区管理等费用，三年后则交由区政府管理。因此，股份合作公司的费用开支除固定资产折旧、物业维修费、银行借款利息、村民集资款利息等以外，还有本村各种基础设施和社会福利性开支以及村民分红福利补助款等支出，这些费用具有一定的刚性，多以管理费用列支。对村民的分红以及较重的社会负担较大程度上削弱了该类企业的盈利能力，不利于企业的积累和持续发展，这也导致了股份合作公司的资金需求主要依靠外部融资解决。股份合作公司的资金主要用于物业建设等长期固定资产投资。该类企业的资金需求，主要通过银行借款和村民个人借款来满足。物业建设是一个较长的过程，建成后的收益受整体经济环境的影响较大，如2008年和2009年深圳许多新建的厂房，由于金融危机的影响，出租率非常低，无法获得预期的收益。股份合作公司原本就存在股东分红以及村民福利费支付等负担，盈利情况不好，投资项目无法实现预期收益使其不能正常偿还银行借款。现实中，该类企业多采用“借新还旧”的方式将银行借款展期，以此缓解企业实际的短期偿债压力。企业向村民个人的借款一般具有较大的支付弹性，只要定期支付利息即可。深圳市租赁企业的厂房等物业没有产权是普遍现象，未办理房产证的物业比例很高。物业缺乏产权使得股份合作公司在向银行贷款的时候往往资产抵押不够，需要贷款企业提供第三方连带责任保证担保，因此，股份合作公司间相互担保的现象很普遍，行业的整体或有负债进一步加大了偿债风险，而对单个企业而言，其潜在银行有息债务压力远大于账面偿还压力，银行信贷资产安全问题突出，租赁行业的整体财务风险较大。随着宏观经济的持续向好，深圳市厂房空置率创金融危机以来新低，优胜劣汰加剧每年的四季度都是深圳租赁市场的传统淡季，2010年也不例外，处于淡季中的深圳租赁市场并呈现了租金上涨、成交量环比下降的态势。本季度深圳市出租屋住宅类环比上涨2.5%，同比上涨10.8%；商铺类环比上涨9.0%，同比上涨25.6%；写字楼环比上涨4.1%，同比上涨24.4%；厂房仓库类环比上涨1.8%，同比上涨 11.0%。每年进入四季度都，跳槽、提前返乡以便来年再作打算的外来务工人员陆续增多，出租屋的空置率相应都会有所上升，租金也会略有下调。但今年受日益严重的通货膨胀影响，加上年底房屋销售市场的红火，打破了年底租金下滑的惯例，出现了不跌反升，淡季涨租的情况。特别是12月份住房和城乡建设部出台了商品房屋租赁管理办法将于2011年2月1日实施，新规中对承租人的权益提出了居住面积、稳定租金等多方面保护、但对于分割出租及人均租住建筑面积最低标准的规定，实际上是限定了群租行为，并禁止了地下室、厨房、厕所等地方的出租行为。其目的是为了整治出租屋管理混乱的局面，提高出租屋的安全系数。该办法的实施使得群租房消失，势必减少了部分出租房源，在如今高企的通货膨胀背景下，难免会助推租金的上涨。在厂房方面，随着宏观经济的持续向好，深圳的厂房吸纳量较大，年底企业订单增多，临时性租赁的厂房也有所增加，租金略有上升，但总体保持平稳；空置率继续走低，达到了自经济危机以来的最低点。深圳的厂房主要集中在宝安和龙岗两区，由于临近年关，内需消费提高，外贸出口强劲，工厂订单增多，许多企业还需租用临时厂房（短租），厂房的吸纳性较好，空置率创下了金融危机以来的新低。本季度租金略有上涨，但总体来说还算平稳，宝安区厂房一年来平均上涨1元/；龙岗区原有租金基数低，今年整体上涨1.5元/左右。其他区域原有厂房已日见减少，许多旧厂房都在进行改造升级，成片成栋地赋予了新的功能：商业中心、餐饮娱乐、农贸市场以及办公场地等等。工业园区厂房普遍受到青睐，偏远、功能不齐的老式厂房逐渐走向没落，不仅租金低，而且空置率高。宝安区的龙华、大浪、西乡、福永等地厂房出租率高，租金一般在1720元/之间，松岗、公明、光明等片区租金略逊一筹；龙岗的布吉工业园区一楼租金一般在19元/左右；横岗、平湖一楼在1416元/居多；坪地、坪山、坑梓一楼在13元/左右，环境差一点的厂房在10元/以下，甚至67元/也不少；大工业区监管区内都是出口型企业，一楼租金17元/左右，二楼以上在1013元/之间，龙岗独院厂房较多，租金一般都是在10元/以下。由于深圳经济正面临着结构转型的巨大压力，高新技术产业将越来越占据主导地位，特别是一些外资企业往往青睐高端工业物业，看重的是厂房的硬件和配套设施，对租金的考量摆在次要位置。因此，厂房的更新换代近年来明显加快，配套完善、功能齐全、交通便捷的工业园区厂房普遍受欢迎，不仅租金坚挺，涨幅居前，且空置率很低，个别园区还比较抢手；那些功能单一，配套不全的老旧厂房逐渐受到冷落，不仅租金徘徊不前，且空置率也主要体现在这部分厂房上面，关外一些偏僻地段的老厂房甚至降价求租。此外，为顺应潮流，老厂房改造热方兴未艾，如宝安区政府就明确规划，将加大旧工业区整治改造力度，优化整个工业环境，逐步将600余个工业区整合为18个大规模的新型园区。就目前的厂房总量来说，深圳还是供大于求，预计在今后一段时期里，厂房租金的主旋律将保持平稳，波动不会很大。随着旧工业区的改造升级，深圳未来的工业生产环境将更为美好。五、发展预测（一）长期来看厂房类物业供给有限，但短期供过于求的情况仍将持续从物业租赁行业的供给角度看，随着深圳城市化建设的进一步深化，村集体经济组织全部成员转为城市居民的，原属于其成员集体所有的土地依法转为国家所有。宝安、龙岗两区的土地使用要求将会更加规范、严格，并加大对非法用地、抢修抢建的项目的惩治力度，如此一来，本来供应量趋紧的土地，能够用来建筑厂房宿舍等出租物业的土地会有减少趋势。同时，一些物业公司计划把土地储备用来开发统建楼等商业楼盘，还有少数公司计划把原来的厂房和宿舍改建成商业性楼盘。此外，随着政府提高对土地的集约化管理，部分旧工业区将改造升级为商业中心，如根据宝安区“十二五”规划，位于松岗南部的东方谭头旧工业区，拟改造升级为深圳西部大型商业集聚区，建设商贸中心，打造深圳重要的商业旅游点。受多方面因素影响，从长期来看，深圳市厂房供给是有限的。深圳的厂房租赁业是在广东省积极发