2006年苏州摩尔尚城报告终版.doc

1 目目 录录 第一部分：宏观环境分析第一部分：宏观环境分析9 9 一、苏州城市概况一、苏州城市概况9 9 1 1、区域位置、区域位置 9 9 2 2、区域交通、区域交通 9 9 3 3、地理概况、地理概况 1010 3.13.1、面积、面积 1010 3.23.2、人口、人口 1010 4 4、苏州政治和文化、苏州政治和文化 1010 5 5、苏州区域规划、苏州区域规划 1111 6 6、苏州经济发展、苏州经济发展 1212 6.16.1、苏州市历年国内生产总值（、苏州市历年国内生产总值（GDPGDP）纵向走势分析）纵向走势分析 1212 6.26.2、苏州市历年全社会固定资产投资纵向走势分析、苏州市历年全社会固定资产投资纵向走势分析 1313 6.36.3、苏州市历年进出口总额纵向走势分析、苏州市历年进出口总额纵向走势分析 1414 7 7、苏州重大工程建设、苏州重大工程建设 1515 7.17.1、苏州地铁规划、苏州地铁规划 1515 7.27.2、京沪高铁工程、京沪高铁工程 1616 7.37.3、沪宁城际轨道、沪宁城际轨道 1616 8 8、苏州宏观环境总结、苏州宏观环境总结 1717 二、苏州园区概况二、苏州园区概况1818 1 1、区域位置、区域位置 1818 1.11.1、地理位置、地理位置 1818 1.21.2、交通位置、交通位置 1818 1.31.3、园区行政分区、园区行政分区 1818 2 2、经济分析、经济分析 1919 2.12.1、产业结构、产业结构 1919 2.22.2、生产总值、生产总值 1919 3 3、人口分析、人口分析 2020 4 4、市区、园区居民收入对比、市区、园区居民收入对比 2121 2 5 5、园区发展和规划分析、园区发展和规划分析 2222 5.15.1、园区发展方向和定位、园区发展方向和定位 2222 5.25.2、轨道交通规划、轨道交通规划 2424 5.35.3、独墅湖隧道工程规划、独墅湖隧道工程规划 2424 5.45.4、其他规划配套、其他规划配套 2525 三、三、20062006 年政策分析年政策分析 2626 1 1、政策细则、政策细则 2626 1.11.1、地产预售收入所得税上调、地产预售收入所得税上调 5%5% 2626 1.21.2、国土部发布正式文本：开发商囤积土地将被限制、国土部发布正式文本：开发商囤积土地将被限制 2727 1.31.3、央行房贷基准利率上调央行房贷基准利率上调 2929 1.41.4、国六条调控房市、国六条调控房市 3030 1.51.5、九部委出台九部委出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 3131 1.61.6、8.18.1 土地新政土地新政 3333 1.71.7、8.18.1 二手房新政二手房新政 3434 1.81.8、20062006 年年 8 8 月月 1919 日，央行上调人民币存贷款基准利率各日，央行上调人民币存贷款基准利率各 0.270.27 个百分点个百分点 3535 第二部分：房地产市场分析第二部分：房地产市场分析3636 一、苏州房地产发展现状及走势一、苏州房地产发展现状及走势3636 1 1、市场结构、市场结构 3636 2 2、苏州房地产市场供应分析、苏州房地产市场供应分析 3737 3 3、苏州房地产市场需求分析、苏州房地产市场需求分析 3838 4 4、苏州市场特点概述、苏州市场特点概述 3939 4.14.1、环古城区、环古城区 4040 4.24.2、园区、园区 4141 4.34.3、新区、新区 4242 4.44.4、吴中区、吴中区 4343 4.54.5、相城区、相城区 4444 5 5、苏州房地产市场走势研判、苏州房地产市场走势研判 4545 3 二、园区房地产市场分析二、园区房地产市场分析4747 1 1、湖西市场分析、湖西市场分析 4747 1.11.1、区域市场描述、区域市场描述 4747 1.21.2、个案分布情况、个案分布情况 4848 1.31.3、市场指标综合分析、市场指标综合分析 4949 2 2、湖东市场分析、湖东市场分析 5656 2.12.1、区域市场描述、区域市场描述 5656 2.22.2 区域地块分析区域地块分析 5757 2.32.3、个案分布、个案分布 5959 2.42.4、市场指标综合分析、市场指标综合分析 6161 3 3、湖东与湖西房地产市场总结、湖东与湖西房地产市场总结 6767 4 4、园区乡镇板块房地产市场分析、园区乡镇板块房地产市场分析 6868 4.14.1、房地产市场概述、房地产市场概述 6868 4.24.2、市场供应分析、市场供应分析 6868 4.34.3、市场需求分析、市场需求分析 6969 4.44.4、区域楼盘一览、区域楼盘一览 7171 4.54.5、区域价格分析、区域价格分析 7373 4.64.6、市场和土地总结与未来预测、市场和土地总结与未来预测 7474 三、唯亭房地产市场分析三、唯亭房地产市场分析7777 1 1、唯亭简介、唯亭简介 7777 1.11.1、镇区概况、镇区概况 7777 1.21.2、地理位置、地理位置 7878 1.31.3、交通条件、交通条件 7878 1.41.4、经济发展、经济发展 7979 1.51.5、镇区规划、镇区规划 8080 2 2、唯亭镇住宅市场分析、唯亭镇住宅市场分析 8181 2.12.1、唯亭镇住宅市场综述、唯亭镇住宅市场综述 8181 2.22.2、唯亭镇住宅供应分析、唯亭镇住宅供应分析 8282 2.32.3、唯亭镇住宅需求分析、唯亭镇住宅需求分析 8383 2.42.4、唯亭住宅价格分析、唯亭住宅价格分析 8484 4 四、唯亭客源特性分析四、唯亭客源特性分析8585 1 1、唯亭客源类型分析、唯亭客源类型分析 8585 1.11.1、唯亭镇人口配比、唯亭镇人口配比 8686 1.21.2、镇区工厂人口配比、镇区工厂人口配比 8787 1.31.3、区域客源总结、区域客源总结 8888 2 2、唯亭客源特性分析、唯亭客源特性分析 8989 2.12.1、唯亭个体户分析、唯亭个体户分析 8989 2.1.12.1.1、唯亭个体户特性分析、唯亭个体户特性分析 8989 2.1.22.1.2、唯亭个体户购房需求分析、唯亭个体户购房需求分析 9393 2.1.32.1.3、唯亭个体户特性总结、唯亭个体户特性总结 100100 2.22.2、唯亭事业单位职员分析、唯亭事业单位职员分析 101101 2.2.12.2.1、唯亭事业单位职员特性分析、唯亭事业单位职员特性分析 101101 2.2.22.2.2、唯亭事业单位职员购房需求分析、唯亭事业单位职员购房需求分析 105105 2.2.32.2.3、唯亭事业单位职员特性总结、唯亭事业单位职员特性总结 113113 2.32.3、政府官员、政府官员 114114 2.3.12.3.1、政府官员特性分析、政府官员特性分析 114114 2.3.22.3.2、政府官员购房需求分析、政府官员购房需求分析 116116 2.3.32.3.3、政府官员特性总结、政府官员特性总结 120120 2.42.4、务农、务农 121121 2.4.12.4.1、务农特性分析、务农特性分析 121121 2.4.22.4.2、务农购房需求分析、务农购房需求分析 123123 2.4.32.4.3、务农特性总结、务农特性总结 126126 2.52.5、唯亭企业分析、唯亭企业分析 127127 2.5.12.5.1、唯亭企业特性分析、唯亭企业特性分析 127127 2.5.22.5.2、唯亭企业职员购房需求分析、唯亭企业职员购房需求分析 131131 2.5.32.5.3、唯亭企业特性总结、唯亭企业特性总结 137137 2.62.6、跨塘和胜浦企业特性分析、跨塘和胜浦企业特性分析 137137 2.72.7、唯亭区域客源总结、唯亭区域客源总结 138138 5 五、唯亭商业市场分析五、唯亭商业市场分析139139 1 1、唯亭镇商业市场综述、唯亭镇商业市场综述 139139 2 2、唯亭镇商业供应分析、唯亭镇商业供应分析 139139 3 3、唯亭镇商业需求分析、唯亭镇商业需求分析 141141 4 4、唯亭镇区商业价格分析、唯亭镇区商业价格分析 141141 第三部分：项目分析及定位第三部分：项目分析及定位142142 一、项目概况一、项目概况142142 二、项目的二、项目的 SWOTSWOT 分析分析143143 三、项目定位三、项目定位145145 1 1、发展战略定位、发展战略定位 145145 2 2、客源定位、客源定位 147147 2.12.1、目标客源锁定、目标客源锁定 147147 2.22.2、客源特征分析、客源特征分析 148148 2.32.3、客源结构、客源结构 152152 3 3、市场定位、市场定位 154154 4 4、区域定位、区域定位 154154 5 5、功能定位、功能定位 155155 6 6、产品定位、产品定位 155155 第四部分：产品分析及定位第四部分：产品分析及定位156156 一、项目建筑风格建议一、项目建筑风格建议156156 1 1、区域楼盘建筑风格分析、区域楼盘建筑风格分析 156156 2 2、本案建筑风格建议、本案建筑风格建议 158158 2.12.1、本案建筑立面建议、本案建筑立面建议 158158 2.22.2、本案建筑细部建议、本案建筑细部建议 160160 二、项目规划建议二、项目规划建议162162 1 1、项目规划总体目标、项目规划总体目标 162162 2 2、项目规划总体理念、项目规划总体理念 162162 3 3、项目规划构思、项目规划构思 163163 6 4 4、道路系统建议、道路系统建议 165165 三、景观建议三、景观建议166166 1 1、景观设计的实体构思、景观设计的实体构思 166166 1.11.1、小区入口、小区入口 166166 1.21.2、道路布置、道路布置 167167 1.31.3、运动天地、运动天地 168168 1.41.4、加洲风情园、加洲风情园 169169 1.51.5、幸福乐园、幸福乐园 170170 1.61.6、小高层组团景观、小高层组团景观 171171 2 2、绿化系统设计：基地平面绿化三大层次、绿化系统设计：基地平面绿化三大层次 172172 2.12.1、基地内平面绿化分为三大层次、基地内平面绿化分为三大层次 173173 2.22.2、景观小品起画龙点睛之用、景观小品起画龙点睛之用 174174 2.32.3、灯光系统的布置、灯光系统的布置 174174 2.42.4、人与景观结合的网络空间、人与景观结合的网络空间 175175 2.52.5、软、硬景的交融、软、硬景的交融 176176 四、项目面积配比建四、项目面积配比建议议177177 1 1、中新置地楼盘分析、中新置地楼盘分析 178178 2 2、区域客源购房户型需求分析、区域客源购房户型需求分析 179179 3 3、本案项目住宅面积配比建议、本案项目住宅面积配比建议 181181 4 4、本案项目商业面积配比建议、本案项目商业面积配比建议 182182 五、产品户型建议五、产品户型建议183183 1 1、区域楼盘户型分析、区域楼盘户型分析 183183 1.11.1、一房户型分析、一房户型分析 183183 1.21.2、两房户型分析、两房户型分析 183183 1.31.3、三房户型分析、三房户型分析 185185 2 2、本案户型建议、本案户型建议 186186 2.12.1、多层、多层 186186 2.22.2、小高层、小高层 189189 7 六、项目配套设施与功能建议六、项目配套设施与功能建议195195 七、项目智能化系统建议七、项目智能化系统建议197197 1 1、小区一卡通系统、小区一卡通系统 197197 2 2、智能防盗系统、智能防盗系统 197197 3 3、背景音乐系统（也称住宅小区公共广播系统）、背景音乐系统（也称住宅小区公共广播系统） 198198 4 4、JBC4000JBC4000 巡更机应用系统巡更机应用系统(V1.0)(V1.0) 198198 八、项目物业管理建议八、项目物业管理建议199199 九、项目建材建议九、项目建材建议202202 十、工程质量分析与建议十、工程质量分析与建议203203 1 1、工程建造方针、工程建造方针 203203 2 2、工程质量建议、工程质量建议 203203 十一、项目开发周期和价格预测十一、项目开发周期和价格预测204204 1 1、项目开发周期建议、项目开发周期建议 204204 2 2、项目价格预测、项目价格预测 205205 十二、项目成本与风险分析十二、项目成本与风险分析206206 1 1、项目初步规划方案的经济指标、项目初步规划方案的经济指标 206206 2 2、价格初步预测、价格初步预测 206206 3 3、项目总销金额、项目总销金额 207207 4 4、项目开发的成本分析、项目开发的成本分析 208208 5 5、项目开发总投资综述、项目开发总投资综述 209209 6 6、项目利润收益表、项目利润收益表 209209 7 7、项目风险性分析评价、项目风险性分析评价 210210 8 附录：附录：211211 重点个案（一）重点个案（一）绿地绿地阳澄名邸阳澄名邸 211211 重点个案（二）重点个案（二）华园春天华园春天 214214 重点个案（三）重点个案（三）丽景华庭丽景华庭 217217 重点个案（四）重点个案（四）天由大都会天由大都会 220220 重点个案（五）重点个案（五）晶汇新屹晶汇新屹 222222 重点个案（六）重点个案（六）东园映象东园映象 224224 重点个案（七）重点个案（七）青湖丽苑青湖丽苑 226226 重点个案（八）重点个案（八）星海时代花园星海时代花园 229229 重点个案分析（九）重点个案分析（九）IALAIALA 国际自由水岸国际自由水岸 231231 重点个案分析（十）重点个案分析（十）东湖林语东湖林语 233233 重点个案分析（十一）重点个案分析（十一）南山南山巴黎印象巴黎印象 235235 重点个案分析（十一）重点个案分析（十一）天地源天地源橄榄湾橄榄湾 237237 重点个案分析（十二）重点个案分析（十二）雅戈尔雅戈尔未来城未来城 239239 重点个案分析（十三）重点个案分析（十三）中海中海湖滨一号湖滨一号 241241 9 第一部分：宏观环境分析第一部分：宏观环境分析 一、苏州城市概况一、苏州城市概况 1 1、区域位置、区域位置 苏州，古称句吴、吴、会稽、吴州、吴郡、平江等，隋置苏州，延称之今。苏州别称 吴都、吴会、吴门、东吴、吴中、吴下、姑苏、长洲、茂苑等； 苏州位于中国经济最活跃的区域长江三角洲中心地带，东临上海，南接浙江省嘉 兴、湖州两市，西傍太湖与无锡相接，北枕长江。 2 2、区域交通、区域交通 苏州市地理位置优越，距上海仅 90 公里，是连接上海通向长江流域广阔腹地的咽喉； 沪宁铁路和沪宁高速公路贯穿东西，京杭大运河连接南北；横卧北侧的长江是通往外地的 重要的水运干道；位于长江下游南岸的张家港港、常熟港、太仓港都是国家一类港口，其 中太仓港还是上海国际航运中心的组合港和苏州工业园区的配套港。 3 3、地理、地理概况概况 3.13.1、面积、面积 苏州领沧浪、平江、金阊、工业园区、高新区（虎丘） 、吴中、相城七区及常熟、张 10 家港、吴江、昆山、太仓五县市，全市总面积 8488.42 平方千米，其中水域面积为 3609 平 方千米，占总面积的 42.5%，市区面积为 1730 平方千米，占总面积的 20.38； 3.23.2、人口、人口 2005 年末，全市户籍人口总数 606.22 万人，比上年增加 7.37 万人，其中市区总人 口 224.53 万人，比上年增加 3.78 万人，2005 年末人口密度为 1298 人/平方千米； 4 4、苏州政治和文化、苏州政治和文化 苏州是千年古城，在历代中国政治舞台上，其有着独特的地位。作为世界级的历史文 化名城，国际知名度高，国际影响大。苏州是吴文化的发祥地，文坛贤能辈出，有西晋文 学家陆机，宋代政治家范仲淹、诗人范成大，明代戏曲家冯梦龙，“吴门画派“唐寅、文征 明，清代及近代文人顾炎武、俞樾、章太炎等。 苏州园林甲天下，现有 69 座古典园林，其中网师园、拙政园、留园和环秀山庄最著名。 苏州园林藏而不露，为退避尘嚣的场所。它们揉合了道、释、孔三教的思想，以山石、水 流、花木、和建筑等基本要素再造了大自然的缩影，具有丰富的文化内涵。苏州园林艺术 充分代表了中国人的聪明才智，其造诣之高，世无伦比。 绘画、书法、篆刻、诗文，在苏 州流派纷呈。评弹、昆曲、苏剧被喻为苏州文化的“三朵花“。其中昆曲被称为是“中国戏曲 之母“。苏绣与湘、蜀、粤绣同被誉为我国的“四大名绣“；桃花坞木刻年画与天津杨柳青木 刻齐名，世称“南桃北杨“。 5 5、苏州区域规划、苏州区域规划 目前苏州政府强化“大苏州”一体规划，推进由中心城市、5 个县级市城区、10 个左 右重点中心镇组成的城市群集约发展。强化中心城市的集聚辐射带动能力，按照“组团式 带状城市”发展模式和“东拓、北进、西控、南优”开发要求，加快苏州工业园区和苏州 11 高新区开发建设，完善吴中区、相城区的城市功能，推进平江、沧浪、金阊新城和中央商 务区建设，提升市域中心地位；增强县级市城区的枢纽功能，加强县级市之间的分工与协 作，强化区域带动能力，加快建设优势互补的现代化中等城市；扶持发展重点中心镇，加 大基础设施和社会服务设施建设力度，增强要素集聚能力和人口承载能力，形成具有各自 风貌和特色的现代化小城市。 12 6 6、苏州经济发展、苏州经济发展 6.16.1、苏州市历年国内生产总值（、苏州市历年国内生产总值（GDPGDP）纵向走势分析）纵向走势分析 从苏州市国内生产总值（GDP）折线走势图上可以看出，走势呈对数函数向上攀升，年 增长率呈现倒“V”分布，年平均增长率在 20%左右，尤其是 2003 年，增长势头更是强劲， 年增长率达到了 34.58%，究其原因，主要是因为随着苏州城建力度的加强，投资环境的大 力改善，加上园区二三期和沿江工业带的启动，吸引了大量的中外资本进入。 13 6.26.2、苏州市历年全社会固定资产投资纵向走势分析、苏州市历年全社会固定资产投资纵向走势分析 从苏州市全社会固定资产投资纵向走势图上可以看出，随着近几年苏州市的城建步伐 不断加快，固定资产投资额呈现逐年上升态势，绝对值的增长幅度不断加快。从年增长率 走势来看，从 2002 年、2003 年，呈现强势增长，增幅不断扩大，2002 年的增长率是 2001 年的 4.63 倍，2003 年是 2002 年的 1.7 倍，2001-2002 年之间走势呈直线攀升。从社会固 定资产投资对 GDP 的贡献比例来看，呈现较为平稳的态势；2004 年、2005 年，固定资产投 资对 GDP 的贡献比例均超过 45，超过国际公认警戒线（40%） ； 2006 年上半年，固定资产投资对 GDP 的贡献比例达到 46.99，超过国际公认警戒线， 说明目前苏州经济的投资过热。 14 6.36.3、苏州市历年进出口总额纵向走势分析、苏州市历年进出口总额纵向走势分析 从绝对值走势图上看，苏州近年来进出口总额呈逐年高速增长态势，增长率呈现倒 “V”型增长，绝对值增长更是强劲；进出口总额的高速增长，体现苏州经济活力； 通过分析，可以看出： 从苏州市的经济指标的发展状况来看，苏州的经济发展势头强劲，GDP 一路走高， 年增长率保持着高位增长； 从固定资产占 GDP 的比率来看，固定资产的比例严重过大，苏州市的固定资产投 资过热； 外向型经济还是苏州发展经济的主力，但我们也要看到，虽然实际利用外资一路 飙升，但目前利用外资已经呈现连续下滑的态势； 大环境的持续走高，是苏州市房地产市场价格持续走高的基础，但已出现端倪的 经济过热，也给苏州的未来经济走势和房地产的走向注入了大量的不确定因素； 国际游资“豪赌”人民币升值，升值达到预期，国际资本将陆续撤出，而且可能 带动国内资本外流，从而带动加息，有可能双重打击房地产市场； 针对上半年全国经济过热的现象，下半年将采取经济紧缩政策，苏州经济整体运 行情况存在大量的不确定因素； 15 7 7、苏州重大工程建设、苏州重大工程建设 7.17.1、苏州地铁规划、苏州地铁规划 苏州市轨道交通一号线属于交通疏导型线路，位于城市的东西向轴线上，与城市最大客 流方向吻合，是轨道线网中最重要的一条骨干线路。 一号线起点位于吴中区木渎镇北侧天平山东麓和灵天路，止于南施街。线路全长 23.526 公里。 2010 年后，轻轨 1 号线、2 号线将形成十字相交的网络格局。具体走向如下： 一号线总共是 23 个车站，分两期施工，首期施工的共 21 个站， 平均站间距为 1.160 公里，其中换乘站为 3 个，分别为：苏州乐园站（与 S1 线换乘） ，广济路站（与 S2 线换乘） ，人民路站（与 M2 线换乘） 。其余站台分别为灵天路站、金枫路站、汾湖路站、玉山公园 站、苏州乐园站、塔园路站、滨河路站、三元村站、桐泾路站、广济路站、养育巷站、人 民路站、临顿路站、仓街站、东环路站、星明街站、星海街站、星港街站、会展中心站、 星湖街站、南施街站。 一号线计划于 2007 年建成，2010 年投入使用。 （备注：信息来自苏州市规划局（备注：信息来自苏州市规划局 20052005 年年 1212 月月 2929 日发布）日发布） 16 7.27.2、京沪高铁工程、京沪高铁工程 京沪高速铁路工程预计 5 年内完成，2010 年投入运营；京沪高铁正线长 1318 公里， 与既有京沪铁路大体并行，设立 21 个客运车站。全线为新建双轨，设计时速 350 公里，初 期运营时速 300 公里。京沪高速铁路将现在京沪两地时间由 14 小时缩短为 5 小时，大幅度 降低京沪两地时间距离； （备注：信息来自铁道部（备注：信息来自铁道部 20062006 年年 4 4 月月 3 3 日发布）日发布） 7.37.3、沪宁城际轨道、沪宁城际轨道 沪宁城际轨道目前苏州方案已经敲定，苏州境内将设置 7 个站（分别是：望亭、苏州 新区(浒墅关)、苏州、苏州工业园区、唯亭、新昆山、陆家浜站） ，建成后苏州到上海实际 乘车时间只要 20 分钟，因此，借助这条轨道，苏州与上海之间的往返将大大方便。 年，京沪高铁和沪宁城际轨道交通将投入运营。届时，现在的京沪铁路沪宁 段将不再从事客运，全部转向货运。 （备注：信息来自铁道部规划处（备注：信息来自铁道部规划处 20062006 年年 4 4 月月 5 5 日发布）日发布） 17 8 8、苏州宏观环境总结、苏州宏观环境总结 苏州作为长三角地区最重要的城市之一，为地产大鳄全国性布局的重要棋子。从苏州 市整体发展状况来看，苏州在江苏乃至长三角都极具影响地位。苏州经济快速增长，各项 经济指标都稳步发展。同时，苏州第二产业快速发展，并带动了第三产业的发展，催生了 大量的私营企业业主，新富人群逐年增长。外来人口导入数量逐年上涨。第二产业的发展， 更是吸引了一大批高素质的人才，人才高地逐渐形成。这部分人大概经过 35 年的资本积 累，便会产生购房需求，从而也会带来对苏州住宅刚性需求增长。苏州经济的强劲增长， 是苏州市房地产市场价格持续走高的基础。 从苏州市固定资产投资占 GDP 的比率来看，固定资产投资比例过大，尽管与长三角同 类城市相比，处于中等位置，而且处于一个固定资产的补涨期，但是也说明苏州市的固定 资产有投资过热的迹象。 宏观政策方面，由于目前国内市场局部区域出现房产过热，有“泡沫”嫌疑，故根据 楼市的现状，政府的宏观调控力度（也将）大步跟上，对房地产控制的政策也将是接踵而 来。04 年开始到 05 年中央政府出台了一系列的宏观政策，从很大程度上打击了一部分投 资和消费需求，但并未完全消除市场隐患。 18 二、苏州园区概况二、苏州园区概况 1 1、区域位置、区域位置 1.11.1、地理位置、地理位置 苏州是历史文化名城，又是著名的风景旅游城市，是国务院最早批准的沿海经济开放 地区之一。 苏州工业园区具有十分优越的区位优势，它地处长江三角洲中心腹地，位于中国沿海 经济开放区与长江经济发展带的交汇处，距上海仅 80 公里。 1.21.2、交通位置、交通位置 苏州园区交通十分便利，距上海虹桥国际机场 80 公里、浦东国际机场 130 公里、无锡 硕放机场 40 公里；距上海港 100 公里、张家港港口 96 公里、太仓港 70 公里、常熟港 60 公里。沪宁高速公路、312 国道、京苏沪高速公路、机场快速公路、绕城高速公路、京沪 铁路从境内穿过。 1.31.3、园区行政分区、园区行政分区 苏州工业园区是中国和新加坡政府间重要的合作项目。园区地处苏州城东金鸡湖畔， 行政区域面积 260 平方公里，下辖娄葑、跨塘、唯亭、胜浦四个镇。其中，中新合作开发 区规划面积 70 平方公里。 19 2 2、经济分析、经济分析 2.12.1、产业结构、产业结构 园区形成了以电子信息、生物医药、新材料等为核心的新兴支柱产业，新兴支柱产业 占全区工业经济总量比重已达 75%。 2.22.2、生产总值、生产总值 2005 年，全区共实现地区生产总值 581 亿元，比上年增长 15.5%，占全市 GDP 总值的 14.4%。 分析：分析：这几年，园区经济发展迅速，区域内吸引了大量的外来人员前来工作，他们都有着 一定的经济实力，这也成为了区域内房地产的重要客源之一。 20 3 3、人口分析、人口分析 苏州工业园区（含下辖四个镇）户籍人口增长迅速，2005 年末达 27.30 万人。 苏苏州工州工业业园区园区历历年人口年人口变变化化 园区人口自 2000 年步入了一个较快的发展阶段，这是由于园区优越的环境和园区一期 （金鸡湖西部分）不断成熟的生活配套及居住氛围，使得越来越多在园区工作，原住 在市区或其他区域的市民开始入住园区。 2002 年园区人口增幅达到高潮，达到了 18.6%，这显示了成熟的园区一期（即通常指 的园区湖西）惊人的吸引力，不但能吸引园区的工作者在这里居住，并能吸引在其他 区域居住和工作的市民入住园区。 结合园区一期的发展进程来看，04 年之前区域新增的人口主要集中在园区最具吸引力 的园区一期内。05 年之后，区域新增人口有向湖东地区发展的趋势。 随着园区居住环境的成熟和园区高速发展的高新经济，园区的吸引力仍在不断增强， 若以近几年园区增长情况做参考，2006 年的人口增长速度应该在 6%以上，以 05 年末 人口数量为基数，可预测 2006 年园区人口规模约为 28.94 万人，2007 年园区人口规 模约 30.67 万人，故 2007 年一年园区新增的人口规模可能在 1.73 万人。目前园区一 期已经近饱和，二期（即通常指的园区湖东）开发日渐白热化，未来新增人口将越来 越多的向园区湖东聚集。 分析：分析：高速发展的经济，使得园区的吸引力在不断增强，人口在逐年增加，这在一定程度 上增加了区域对住宅的刚性需求，为区域各楼盘提供了丰富的客源。 年份200020012002200320042005 人口 （万人） 16.9617.7321.0322.2925.7627.30 增长率（%）2.14.518.66.015.66.0 21 4 4、市区、园区居民收入、市区、园区居民收入对比对比 随着经济快速稳定增长，城乡居民的收入继续增加。2001-2005 年市区在岗职工人均 工资由 12119 涨至 25016，涨幅为 206%；2001-2005 年园区在岗职工人均工资由 20080 涨 至 27854，涨幅为 138%。 5 5、园区发展和规划分析、园区发展和规划分析 5.15.1、园区发展方向和定位、园区发展方向和定位 苏州工业园区的发展定位是：具有国际竞争力的高科技工业园区和现代化、园林化、国 际化的新城区。 规规划分区及分期划分区及分期图图 22 中新合作区规划分区中新合作区规划分区 中新合作区总体规划 70 平方公里，按照规划，将建成一座 50 万人在这里居住工作的 新型工业城市。区域由西向东一共分为三个区域： 第一区：这里紧靠苏州古城，将建成一个以工商业为主体、包括金融业和旅游业的中 心区， 第二区：高科技中心。利用水域沿岸的环境和翠绿的景色，提供一个从事研究和开发 活动的高科技工业园，以及具有高素质湖滨住宅的优良环境。 第三区：轻工业基地。利用优越的交通条件和广阔的用地，发展轻型工业，并配套发 展住宅和公共设施 中新合作区规划分期中新合作区规划分期 园区分区分期园区分区分期规规划指划指标标 第二期第三期 分区 规划人口（万）规划用地 （平方公里） 规划人口 （万） 规划用地 （平方公里） 第二区7.611.812.44.8 第三区9.513.820.522.8 23 区域开发分为三期开发： 首期开发区介于古城外城河东环路（400 一 600 公尺以外）和金鸡湖之间的地段，它 北界娄江，南临黄天荡葑门塘。距苏州古城中心 2.5 公里左右。规划人口 6 万，占地 15.2 平方公里，现一期经过 10 年开发，已较为成熟。 二期开发范围如上图所示，于 2003 年住宅开发启动，实际开发时有部分涉及到第三期 居住地块。 5.25.2、轨道交通规划、轨道交通规划 （备注：见上文苏州整体规划）（备注：见上文苏州整体规划） 24 5.35.3、独墅湖隧道工程规划、独墅湖隧道工程规划 2006 年 5 月 12 日正式开工的南环路东延独墅湖桥隧工程是苏州城建史上第一条隧道， 也是国内最长的城市隧道，它的建设将园区与古城区、苏州与周边城市紧密相连。 隧道西接东南环立交，东至园区星湖街，全长 7.37 公里；其中高架桥长 3.43 公里， 隧道长 3.46 公里，地面接线长 0.48 公里，地面辅道长 2.86 公里。工程采用高架形式从苏 嘉杭高速公路下方穿过，向东连续跨越通园路、星港街等城市主干道，然后在金鸡湖高尔 夫球场西南侧下穿，以隧道形式穿越独墅湖、星湖街，向东通达昆山、上海。主线采用双 向 6 车道，桥梁段宽 26 米，隧道段宽 30.2 米，设计车速为 60 公里/小时，工程总造价估 算为 24 亿元左右，计划在明年 10 月建成通车。 （备注：信息来自园区规划局（备注：信息来自园区规划局 20062006 年年 5 5 月月 1212 日发布）日发布） 5.45.4、其他规划配套、其他规划配套 桥梁建设 金鸡湖大桥、跨塘大桥、苏胜大桥、 25 唯亭大桥 景观规划文化水廊、阳澄湖生态保护区 公建配套 行政中心大厦、市场大楼、公安分局 大楼、法院大楼、检察院大楼和工商 局大楼 文化休闲设施苏州国际博览中心、F 城商业中心、 金鸡湖大酒店、高尔夫球场、湖东邻 里中心 医疗设施九龙医院 教育设施研究生城、新洲幼儿园、园区第二实 验小学、园区三中 分析：分析：工业园区政府对园区湖东的规划起点高、标准高，同时在市政公建方面做到投入 大，建设步伐快，是园区湖东能更快的发展成熟并超越湖西的重要保证。且良好的规划带来 的区域美好的环境也为区域房地产发展提供了坚实的基础。 三、三、20062006 年政策年政策分析分析 1 1、政策细则、政策细则 1.11.1、地产预售收入所得税上调、地产预售收入所得税上调 5%5% 近日，国家税务总局发布文件，对房地产企业预售收入的预计营业利润率做出了调整， 26 按不同区域分别确定房地产企业预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市 的城区和郊区将由目前的 15%提高到不得低于 20%。 新新规规凸凸显显两点两点变变化化 将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率，并将比例由过去的 15%提高至 20%； 以销售房地产开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。 分析：分析：表面上看这两条规定意味着今后房地产企业不仅要多交税，而且不容易再享受 税收优惠政策。但实际问题是税率提高势必对房价产生一定的影响。对于开发商来说，新 税收会增加开发成本。如果市场出现供应短缺的情况下，开发商可能会将提高的成本转嫁 到房价上，从而导致房价的上涨。而对于目前苏州房地产市场情况来看，供应短缺情况出 现的可能性非常小，房价的决定因素还是在于市场调整，不是少数开发商所能掌控的，因 此建议开发商不要盲目的提高房价来抵充增加的税费，市场调节是关键。 1.21.2、国土部发布正式文本：开发商囤积土地将被限制、国土部发布正式文本：开发商囤积土地将被限制 今后，开发商拿到土地后不按时开发；或挖一个坑形式上“开工”，却一直停工不建等长 期变相囤积、以此来抬高房价的行为将被制止。国土资源部昨日发文，对开发商闲置土地的 行为进行了强制规定，同时还明确出招杜绝开发商变相囤积土地。该规于 7 月 1 日起试行。 竣工竣工时间进时间进行明确行明确约约定定 针对开发商的“屯地新招”，国土资源部、国家工商总局昨日联合公布国有土地使用权 27 出让合同补充协议示范文本(试行)。该协议对出让土地的竣工时间、投资总额、投资强度、 宗地容积率、建筑系数、工业项目用地中非生产性设施用地比例等合同条件及违约责任进行 了明确约定，杜绝开发商变相囤地。 为保证开发商及时开发利用土地，防止囤积土地，在出让合同已约定了建设项目的动 工日期外， 出让合同补充协议第一条约定了建设项目的竣工时间。明确“受让人除按照出 让合同约定日期动工建设外，还要明确同意在一定日期前完成项目施工建设，并申请竣工 验收。 ” 约约定指定指标标防供防供应应量减少量减少 为提高土地利用效率， 出让合同补充协议第 2、3 条约定了受让宗地的投资总额、单位 用地面积投资强度、容积率和建筑系数等指标。受让人不能满足双方约定的指标的，属于违 约。第 11、12、13 条明确了违约方要支付违约金等责任。 国土资源部有关负责人介绍，这几条规定主要是提高土地集约利用水平，降低项目对土 地资源的消耗量，防止开发商变相降低容积率“开发高档楼盘”，减少供应量。 停工一年将收土地停工一年将收土地闲闲置置费费 开发商按照合同约定日期动工建设，但已开发建设面积占建设总面积比例不足三分之 一或已投资额占总投资额不足 25%，且未经批准中止开发建设连续满一年的，也视为土地闲 置，出让人有权向受让人征收土地闲置费。 国土资源部的有关负责人强调，这是为防止项目停工形成实际闲置问题。而其中关于闲 置土地的定义则是最新规定，此举对于开发商变相囤地行为将给予严厉制止。 分析：分析：关于对房地产一级市场土地市场的管理，早就有众多相关政策出台，最具 典型的是 2004 年 8 月 1 日的土地大限，是政府对土地市场的一次大洗牌。但是在经历了 8.1 土地大限后，全国房地产土地市场依旧存在或多或少的问题，而本次国土部发布正式文 本，限制开发商囤积土地，可以说是对 8.1 土地大限的一个补充。在本次对开发商囤积土 地的具体限制中，主要从开发周期和总建筑面积进行严格规定来控制开发商的工程进度和 项目定位。 从开发周期来看，以前对土地市场只是规定开发商在拿到土地后，必须在两年时间内 开工建设，而忽略了对工程开发周期的限制，这就导致了部分开发商挖坑以表动工的做法， 而如今明确规定开发周期后，开发商投机取巧的难度加大，工程进度一定要跟的上要求。 这样以来，对于资金压力相对较大的开发商来说，在准备拿地之前，一定认真的掂量掂量， 做好精确的预算，以避免后期项目出现停工时间过长的风险。 28 而对于建筑面积的控制来说，为了调整商品房供应结构，限制高档房的供应量，该文 本规定开发商必须按照预定的最小建筑面积以上进行开发，不能下调地块容积率，提高楼 盘档次，打乱市场供求。 综合以上两点来看，该正式文本的出台主要是针对开发商而提出的，大大提高了对开 发商的要求。反面来看，开发商在做出拿地的决心之前，一定要考虑清楚，做好各方面的 调查和预算，保证万无一失。 1.31.3、央行房贷基准利率上调央行房贷基准利率上调 从 4 月 27 日起，金融机构贷款基准利率上调，存款利率保持不变。其中，一年期贷款基 准利率上调 0.27 个百分点，由现行的 5.58%提高到 5.85%。其他各档次贷款利率也相应调整。 这已是自 2004 年 10 月以来央行的第三次加息了。 同时，苏州公积金贷款利率也将随之调整：从 4 月 28 日起，个人住房公积金贷款利率上 调 0.18 个百分点。 分析分析: :对于房地产市场来说，利率调整可以说是最有效的市场调整手段，利率也一直是 政府控制房地产市场的一把利器。本次央行再度决定上调贷款利率，暗示政府对 2006 年楼 29 市政策调控的开始。通过相关数据显示，全国房地产市场在经历 2005 年的阴霾以后，在 2006 年初开始快速恢复，大多数城市的房地产又进入了火热时期，2005 年政策的影响力逐 渐被忽略，由此来看，政府对房地产市场的新一轮调控将逐渐实施，本次加息只是前奏， 一系列连环拳将会接连出击。同时博源引路者认为，目前的房地产市场相比 2004 年后期， 已经成熟了很多，相信本轮政策打击的力度不会象 2005 年那么强烈。 从另外一方面来看，随着浮动利率的一再上调（这已是继 2004 年 10 以后第三次加息） ， 一度受到市场冷落的固定利率房贷逐渐热闹起来，客户接受度越来越高，但从目前状况来 看，光大和招商两家银行所推出的固定利率房贷的利率水平还是高于目前浮动利率的房贷 利率，影响了固定利率房贷的推广。 1.41.4、国六条调控房市、国六条调控房市 国务院总理温家宝 17 日主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施， 会议指出，要认真落实去年以来中央关于促进房地产市场健康发展的部署，根据当前存在的 问题，进一步采取有针对性的措施：（一）切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套 型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住 房结构提出具体比例要求。（二）进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住 房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和 调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。 （三）合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。（四）进一步整顿和 30 规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤 积房源和哄抬房价行为。（五）加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发 展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。（六）完善房地产统计和 信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正 确的舆论导向。 分析：分析：新政策基本是去年政策的延续和提升，今年以来，全国很多城市房价大幅度上 涨，平均涨幅超过去年，有的城市的涨幅甚至达到 50。就目前而言，已经不仅仅是低收 入者买房成了问题，而是很多中等收入的家庭面对高涨的房价也望而止步。而出台的政策 与 2005 年相比，在完善税收、制止囤积房源、控制拆迁速度、发展住房二级市场和租赁市 场等流通环节，都有了一些新的进展。而有些举措则是去年政策的承接，如去年的调控政 策是强调“改善”商品房结构，而今年则要求“切实调整”，这说明中央政府要求各地政 府要通过实际行动来改变目前市场上住房结构不平衡的现状。 1.51.5、九部委出台九部委出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 国务院办公厅转发的建设部等九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 （以下简称意见），在保持宏观调控政策连续性、稳定性基础上，针对当前房地产市 场的突出问题，适当加大了调节力度。 a、 、土地政策土地政策细细化化 精准打精准打击击囤地囤地 意见指出：要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住 房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的 70%。加大对闲置土地的处置力 度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期 满 1 年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满 2 年未动工开发 的，无偿收回土地使用权。 31 分析：分析：首先在土地供应时，统一的政府土地储备及公开招标、拍卖、挂牌出让的政策 已从 2004 年起逐步执行；此次更要求普通商品住房和廉租住房的年度供地量不得低于居住 用地供应总量的 70%，并且要限套型、限房价地招标出让，如此细化、明确的供地标准是 对土地供应过程中的再控制。而在供地后，政府也不会放松控制，一是对超过合同约定 1 年未动工开发的，要“从高”征收土地闲置费；超过 2 年未动工开发的，要无偿收回土地 使用权，更需要引起注意的是，对虽按时动工但开发建设面积不足 1/3 或已投资额不足 1/4 的要按闲置土地处置，这正是给予“变相”囤地的精准的一击。 b、 、业业税税调调整整 剑剑指短期炒房指短期炒房 意见指出：从 2006 年 6 月 1 日起，对购买住房不足 5 年转手交易的，销售时按其取得 的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过 5 年（含 5 年）转手交易的，销售时免征 营业税；个人购买非普通住房超过 5 年（含 5 年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买 房屋的价款后的差额征收营业税。 分析：分析：营业税征收的这一变化对楼市的“杀伤力”还是比较强的，如果不想在转让时 被课以营业税，房屋所有人需要等待更长的时间才能出手，投机、投资行为由此定会受到 抑制，并且间接地对人们形成心理影响。 c、收、收紧紧信信贷贷关关 为为楼市楼市挤挤泡沫泡沫 意见指出：对项目资本金比例达不到 35等贷款条件的房地产企业，商业银行不得 发放贷款对空置 3 年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。从 2006 年 6 月 1 日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于 30对购买自住住房且套型建 筑面积 90 平方米以下的仍执行首付款比例 20的规定。 分析：分析：提高首付比例后，购房者的需求被抑制或推迟，所以个贷余额的下降趋势仍将 延续。虽然短期内个人住房信贷受到影响，但从长期来看，银行资产质量能得到提升，银 行板块个股不会因为本次调控而受到打击。 d、 、调调整供整供应结应结构构 中小中小户户型将大增型将大增 意见指出：自 2006 年 6 月 1 日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，