2006年深圳豪宅市场总结.doc

2006年深圳豪宅市场总结引言：深圳豪宅市场在经历了2006年猛烈的调控之后，目前的深圳豪宅市场正在面对一个两难局面，一方面是供给的不断减少，另一方面则是价格的不断上升，海水和火焰面前如何抉择，是摆在目前深圳豪宅市场面前的一个现实的问题。直线减少的供给2005年的深圳房地产市场可以称之为“豪宅年”，各种豪宅项目在深圳的各区竞相入市，从振业城、万科17英里到关内的中旅国际公馆2期、水榭花都3期、中信红树湾等项目，均吸引了众多业内外人士的眼球，在豪宅市场的带动下，楼市的整体价格也水涨船高，在2005年底大幅跃升，全年均价上涨15以上。不过进入2006年之后，豪宅的供给水平却直线下落。根据美联物业深圳市场研究部所统计的数据，2006年深圳市豪宅供给由2005年的105.3万平方米直线缩减到48.7万平方米，下降幅度超过五成。供给的直线下降主要是由于政策的影响，自2003年国土资源部就下达了停止别墅类用地供应的通知，目前市场上的别墅项目多是在此之前拿到的土地，在土地部门的三令五申之下，豪宅市场的土地阀门已经彻底的关上，今年批准的别墅面积仅局限在华侨城波托非诺天鹅堡3期的7441.83平方米，仅仅相当于2005年的零头。此外今年推出的“国六条”也明确对套型以及比例进行了限制，长期看来，深圳的豪宅项目用地将随着别墅用地减少而减少，一手豪宅的推盘量可能会在未来的35年内趋于零。龙岗区成为豪宅热门地段从2006年深圳豪宅市场的项目分布来看，更多的是集中在关外龙岗区，占据了全年豪宅推售面积的60.8，当仁不让地成为了深圳豪宅市场的领头羊。从龙岗区所推出的项目来看，除了一些大盘的后续之作如万科城二期、振业城等项目之外，还有招商依山郡等新推项目。尽管龙岗区的整体房价相对其他区域较低，但作为豪宅市场的大户的确是值得注意。美联物业市场研究部认为，造成龙岗区的豪宅项目的集中推售有这样几个原因：首先，龙岗区的房地产开发本来就相对其他区较为滞后，正是这种开发洼地吸引了各大开发商的投入，如招商等，都选择在龙岗通过豪宅项目打开进一步的市场；其次龙岗区本身的自然环境也相对较为优美，有较多的山地、海岸等景观资源，自然也能够吸引豪宅项目的落户。不过其余的几区也存在不同的亮点，今年香蜜湖1号与招华曦城互为瑜亮，虽然推售不多，但均是携带“地王”的头衔在市场上比拼。大型开发商，强者恒强从这些豪宅项目的开发商来看，基本上集中了深圳的几大开发商巨头，隶属于万科、招商、华侨城这几个上市房企的豪宅项目基本上成为目前深圳豪宅市场的主流产品，除此之外的香蜜湖1号项目也是由中海以及信合共同开发。豪宅作为住宅产品本来就位于所有住宅产品金字塔的顶端，进行豪宅项目的开发投入资金大、销售周期长，对于开发商的资金链、产品研发能力以及营销水平的要求较高，是考验开发商的整体实力的重要标准，从这些豪宅项目的开发商目前比较集中的情况上可以说明，现在各开发商还在将主要目标与精力都放在普通住宅的开发上面，除了国家政策的影响之外，也说明了目前的房企对于产品的拓展更多的还是采取谨慎的态度。价格：进一步上涨从各项目的推盘价格上可以看到，各项目的价格均处在15000元/平方米以上，其中纯水岸3期以及招华曦城的价格直到35000元/平方米，不同的项目之间差异较大，与各项目所处的位置以及产品的品质的参差不齐有关。不过与2005年相比，整体的价格水平仍然处于一种强劲的上涨态势。以价格较低的万科东海岸3期为例，相对之前所推出的一、二期，从1期的6500元/平方米、2期的9500元/平方米一跃到目前的15000元/平方米的水平，可以说经历了一个三级跳，累计涨幅超过100。其余的项目也莫不如是，波托菲诺纯水岸的价格也由2期的15000元/平方米的水平一跃到超过30000元/平方米。而招华曦城首推的价格就已经达到35000元/平方米的水平，未知将来的2期3期的价格水平将上涨到什么程度。相对于普通住宅来说，豪宅价格涨幅更加令人咋舌，在此美联物业市场研究部认为：首先，在目前深圳所采取的招拍挂的土地出让制度下，低密度的住宅用地必然会受到众多开发商的追捧，地价必然较高，招华曦城以及香蜜湖1号的地块正是如此，连连打造深圳“地王”，地价的上涨必然也造成房价的水涨船高。其次，在国家政策对于高档住宅的打压以及对普通住宅的鼓励下，市场上的豪宅产品供给直线下降，而作为豪宅产品的消费者社会的中高层收入者却是客观存在的一大实体，拥有较为强势的需求，此起彼伏之下其价格水平也必然上涨。再次，豪宅与普通住宅本来就是相辅相成的关系，正是近年深圳楼市的火热使得房价的大幅上涨，在房价整体上涨的大环境下豪宅价格的上涨也是情理之中。深圳豪宅市场如何走出山坳？供给：一手供给将趋于零，成交将转向二手市场从近两年的深圳豪宅项目供给的走势可以看到，深圳豪宅的供给量将进入一个下降期，预计在未来的3-5年内将趋向于零。从2005年的“国八条”到今年的“国六条”，都有对于别墅类用地的明令禁止的相关内容，同时今年“国六条”也明确了重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。对于项目也有了“双70”的限制，所以说从大环境上看整体的土地供给将趋紧。从深圳本地的情况上看，整体的房地产用地供给也是连年下降的趋势，2005年就有深圳将在5年内无地可用的说法，所以土地紧缩将是未来几年深圳楼市所面临的宿命。除了土地资源供给的原因之外，豪宅所需要的景观资源在深圳也是绝对的稀缺品，关内的香蜜湖周边、红树林周边的项目均已经趋于饱和，目前仅有东部海岸景观在盐田区被豪宅所利用，龙岗区也仅有万科17英里这一个以海景为主要卖点的豪宅项目。不过随着目前深圳房地产三级市场的逐步发展，豪宅项目的供给将从三级市场中找到生机，二手的豪宅市场将大有作为。价格：仍将持续上涨正如前文所说，在目前供给的直线下降的大环境下，未来深圳豪宅市场的价格还有较大的上升空间。除了前文所说的供需所导致的原因之外，宏观经济对豪宅的价格影响也较为明显，很多来自境外的投资者都选择豪宅作为主要的投资对象，在可以获得价格升值所带来的利润之外还可以得到人民币升值所带来的双重红利。这种情况在上海已经出现，一家名为Gate