中原2006大连金海星光名门项目市场调研报告.doc

大连金海大连金海星光名门星光名门 项目市场调研报告项目市场调研报告 二零零六年一月二零零六年一月 I 目目 录录 前言前言 区域竞争项目（或借鉴项目）的选取及选取原因说明区域竞争项目（或借鉴项目）的选取及选取原因说明1 1 一、区域特征分析一、区域特征分析3 3 1.1 区域概述3 1.2区域市场在城市规划中的定位3 1.3 区域配套环境4 1.4 区域未来发展趋势7 二、未来区域潜在竞争对手分析二、未来区域潜在竞争对手分析1010 2.1 区域土地供应量分析10 2.2 区域土地存量的基本情况11 2.3 区域土地的开发单位和未来预期开发的产品形式简述14 2.4 本部分小结15 三、借鉴（竞争）住宅项目的个案调研及分析三、借鉴（竞争）住宅项目的个案调研及分析1717 3.1 大连市高档住宅项目的概况分析17 3.2 借鉴（竞争）住宅项目的开发及相关组合单位情况25 3.3 借鉴（竞争）住宅项目的建设、开盘、交工时间的说明28 3.4 借鉴（竞争）住宅项目的周边环境分析 .29 3.5 借鉴（竞争）住宅项目的产品定位及形象定位 .29 3.6 借鉴（竞争）住宅项目的规划设计分析 .30 3.7 借鉴（竞争）住宅项目的面积户型比例分析 .31 3.8 借鉴（竞争）住宅项目的销售及租赁价格水平分析 .35 3.9 借鉴（竞争）住宅项目的客户情况分析36 3.10 借鉴（竞争）住宅项目的配套情况分析.37 3.11 借鉴（竞争）住宅项目的畅销滞销产品分析.38 3.12 借鉴（竞争）住宅项目的主力卖点及营销推广策略分析39 3.13 借鉴（竞争）住宅项目的销售情况分析.41 3.14 借鉴（竞争）住宅项目的成败原因简析.42 3.15 本部分小结.46 四、借鉴（竞争）公寓项目的个案调研及分析四、借鉴（竞争）公寓项目的个案调研及分析5050 4.1 大连市高档公寓项目的概况分析 .50 4.2借鉴（竞争）公寓项目的开发及相关组合单位情况53 4.3 借鉴（竞争）公寓项目的建设、开盘、销售等时间的说明 .55 4.4 借鉴（竞争）公寓项目的周边环境分析 .56 4.5 借鉴（竞争）公寓项目的产品定位及形象定位 .58 II 4.6 借鉴（竞争）公寓项目的规划设计分析 .59 4.7 借鉴（竞争）公寓项目的面积户型比例分析 .61 4.8 借鉴（竞争）公寓项目的销售及租赁价格水平分析 .63 4.9 借鉴（竞争）公寓项目的客户情况分析 .65 4.10 借鉴（竞争）公寓项目的配套情况分析.67 4.11 借鉴（竞争）住公寓项目的畅销滞销产品分析.68 4.12 借鉴（竞争）公寓项目的主力卖点及营销推广策略分析.70 4.13 借鉴（竞争）公寓项目的销售情况分析.72 4.14 借鉴（竞争）公寓项目的成败原因简析.74 4.15 本部分小结75 五、借鉴（竞争）商务项目的个案调研及分析五、借鉴（竞争）商务项目的个案调研及分析7777 5.1 大连市商务项目概况分析 .77 5.2 借鉴（竞争）商务项目的开发及相关组合单位情况 .84 5.3 借鉴（竞争）商务项目的建设、开盘、销售周期等时间的说明 .85 5.4 借鉴（竞争）商务项目的周边环境分析 .86 5.5 借鉴（竞争）商务项目的产品定位及形象定位 .87 5.6 借鉴（竞争）商务项目的规划设计分析 .88 5.7 借鉴（竞争）商务项目的户型面积分析 .91 5.8 借鉴（竞争）商务项目的租售价格水平分析 .93 5.9 借鉴（竞争）商务项目的客户情况分析 .94 5.10 借鉴（竞争）商务项目的配套情况分析.95 5.11 借鉴（竞争）商务项目的畅销滞销产品分析.96 5.12 借鉴（竞争）商务项目的主力卖点及推广策略分析.97 5.13 借鉴（竞争）商务项目的租售情况分析.99 5.14 借鉴（竞争）商务项目的物业服务情况分析.101 5.15 借鉴（竞争）商务项目的成败原因简析.102 5.16 本部分小结.103 六、借鉴（竞争）商业项目的个案调研及分析六、借鉴（竞争）商业项目的个案调研及分析106106 6.1 大连市商业项目的概况分析 .106 6.2 借鉴（竞争）商业项目的开发及相关组合单位情况 .112 6.3 借鉴（竞争）商业项目的建设、开盘、销售等时间的说明 .113 6.4 借鉴（竞争）商业项目的周边环境分析 .114 6.5 借鉴（竞争）商业项目的产品定位及形象定位 .116 6.6 借鉴（竞争）商业项目的规划设计及业态分布情况分析 .116 6.7 借鉴（竞争）商业项目的面积户型比例分析119 6.8 借鉴（竞争）商业项目的销售及租赁价格水平分析 .123 6.9 借鉴（竞争）商业项目的客户情况分析 .125 III 6.10 借鉴（竞争）商业项目的配套情况分析.127 6.11 借鉴（竞争）商业项目的滞销畅销产品分析.128 6.12 借鉴（竞争）商业项目的主力卖点及营销推广策略分析.129 6.13 借鉴（竞争）商业项目的销售情况分析.132 6.14 借鉴（竞争）商业项目的成败原因简析.133 6.15 本部分小结.136 七、借鉴（竞争）酒店项目的个案调研及分析七、借鉴（竞争）酒店项目的个案调研及分析139139 7.1 大连市高档酒店项目的概况分析 .139 7.2. 借鉴（竞争）酒店项目的开发及相关组合单位情况143 7.3 借鉴（竞争）酒店项目的营业、开盘等时间的说明 .144 7.4 借鉴（竞争）酒店项目的周边环境分析 .144 7.5 借鉴（竞争）酒店项目的产品定位及形象定位 .145 7.6 借鉴（竞争）酒店项目的规划设计分析 .146 7.7 借鉴（竞争）酒店项目的接待能力分析150 7.8 借鉴（竞争）酒店项目的面积户型分析 .151 7.9 借鉴（竞争）酒店项目的销售（仅限产权式酒店）及客房价格水平分析152 7.10 借鉴（竞争）酒店项目的客户情况分析154 7.11 借鉴（竞争）酒店项目的配套情况分析155 7.12 借鉴（竞争）酒店项目的滞销畅销产品分析（仅限产权式酒店）.156 7.13 借鉴（竞争）酒店项目的主力卖点及营销推广策略分析（仅限产权式酒店）.157 7.14 借鉴（竞争）酒店项目的销售情况分析（仅限产权式酒店）159 7.15 借鉴（竞争）酒店项目的客房服务情况分析.160 7.16 借鉴（竞争）酒店项目的成败原因简析.161 7.17 本部分小结.162 八、报告结论部分八、报告结论部分166166 8.1 各产品形式的简单总结回顾166 8.2 建议的方案169 8.3 产品开发中的一些建议171 前言前言 区域竞争项目（或借鉴项目）的选取及选取原区域竞争项目（或借鉴项目）的选取及选取原 因说明因说明 报告样本选取明细报告样本选取明细 本报告在深入研究大连市房地产市场整体发展情况的基础上，为增强本项 目的借鉴性，分别针对五种房地产产品形式各选取 5 个样本（共计 25 个） ，在 报告中加以对比分析，选取原则为区域相同、产品借鉴性较大、档次相似。，选取原则为区域相同、产品借鉴性较大、档次相似。样 本项目明细见下表： 住宅公寓商务商业酒店 星海国宝星海国宝和平现代城和平现代城星海旺座星海旺座和平广场和平广场 大连星海高尔大连星海高尔 夫酒店夫酒店 世纪经典世纪经典AMOS森茂大厦森茂大厦星海国宝公建星海国宝公建星海假日星海假日 壹品星海壹品星海曼哈顿曼哈顿世贸大厦世贸大厦金银岛金银岛国航大厦酒店国航大厦酒店 金玉星海金玉星海振屹广场振屹广场国际金融大厦国际金融大厦星海新天地星海新天地戴斯大酒店戴斯大酒店 星海阳光星海阳光百年汇百年汇虹源大厦虹源大厦胜利广场胜利广场瑞士酒店瑞士酒店 样本选取理由样本选取理由 序号样本项目选取理由 住住 宅宅 1星海国宝高档豪宅、区域一致 2世纪经典高档豪宅、区域一致 3壹品星海中高档住宅、区域一致 4金玉星海高档豪宅、区域一致 5星海阳光高档豪宅、区域一致 公公 寓寓 6和平现代城热销、区域一致 7AMOS推广好，概念新 8曼哈顿配套全，形象高档 9振屹广场产权式推广 10百年汇区域一致，可借鉴 商商 务务 11星海旺座区域一致 12森茂大厦甲级写字间 13世贸大厦甲级写字间 14国际金融大厦甲级写字间 15虹源大厦甲级写字间 商商 业业 16和平广场综合商业、区域一致 17星海国宝公建独立公建、区域一致 18金银岛项目底商、区域一致 19星海新天地新项目、区域一致 20胜利广场产权式 酒酒 店店 21大连星海高尔夫酒店高档酒店、区域一致 22星海假日区域一致 23国航大厦酒店区域一致 24戴斯大酒店产权式 25瑞士酒店五星酒店档次高 一、区域特征分析一、区域特征分析 1.11.1 区域概述区域概述 星海湾区域位于大连西南部海滨，是大连对外开放的五个先导区之一，这 一区域比邻大连市主干道中山路，沿海岸线与著名的浏览观光线路滨海路融为 一体，而且会展中心坐落于此，区域距码头 8 公里，距沈大高速公路 12 公里， 极佳的地理位置使其交通极为便利。 大连正致力于成为全国商品期货中心、中国北方保险中心、东北地区资金、 国际结算、外汇交易、投融资与金融服务中心。在此基础上将大连建设成为立 足大连、面向东北三省、辐射华北腹地及东北亚国际金融中心，全方位支持东 北老工业基地振兴和“大大连”建设，为大连率先实现现代化和建设国际性中 心城市服务。 1.21.2 区域市场在城市规划中的定位区域市场在城市规划中的定位 “集展览、商务、金融、旅游、休闲、居住等功能为一体的国际化商务区集展览、商务、金融、旅游、休闲、居住等功能为一体的国际化商务区” 大连星海湾商务区位于滨海南端星海湾畔，始建于 1994 年，占地 181 万平 方米。目前其规划中的几大功能区已初具规模。区域市场在城市规划中的定位 为：集展览、商务、金融、旅游、休闲、居住等功能为一体的国际化商务区。 大连贝壳博物馆大连贝壳博物馆 大连现代博物馆大连现代博物馆 星海湾金融商务区是全市对外开放的先导区之一，也是全市 4 个重点建设 的园区之一。从 2001 年至今，星海湾招商项目完成总投资额 140 亿元人民币， 收缴土地出让金 21.5 亿元人民币，包括美国、英国、德国、新加坡、新西兰及 中国台湾、香港在内的世界许多国家和地区的投资商络绎不绝。 管理中心创新性地采取了另外两种行之有效的办法：一是与银行联手招商， 只要项目可行、投资商可靠，具有 3050的建设资金就可以启动项目，不 足部分的资金，由管理中心介绍给银行给予贷款扶持，以增强外商的投资信心； 二是提前给外商提供项目的可行性分析报告，通过对建筑成本的客观分析和对 市场前景的合理预测，充分考虑外商投资的利润，坚定了外商开发项目的决心。 2003 年，市委、市政府提出打造星海湾金融商务区的理念，这意味着年，市委、市政府提出打造星海湾金融商务区的理念，这意味着“星星 海湾不仅要成为大连的文化旅游中心、会议展览中心，更要成为大连的金融交海湾不仅要成为大连的文化旅游中心、会议展览中心，更要成为大连的金融交 易中心及商务办公中心，现代服务业高度易中心及商务办公中心，现代服务业高度集聚集聚 ” 。 1.31.3 区域配套环境区域配套环境 星海湾区域是大连著名的旅游区，其景观优 势不言自明，同时该区域是大连的会展业中心， 会展中心一期、二期工程的投入使用更坚定了该 行业的发展。同时在市政府的长远规划中可以预 知未来区域的商务氛围将得到迅速提升。在星海 湾区域良好的发展前景预期下，该区域配套也将逐步完善。 1.3.11.3.1 交通配套交通配套 区域交通站点繁多区域交通站点繁多 16 路、18 路、22 路、23 路、28 路、202 路、406 路、502 路、503 路、 531 路、711 路等交通线路的市内通达性较好。 路况较好路况较好 该段中山路路面平整，双向六车道贯穿整个星海湾区域，极大的缓解了区 域内交通压力。 西部快速路的开通利于区域发展西部快速路的开通利于区域发展 起于周水子国际机场前环形广场，止于星海湾胜星桥，总长度 10.3 公里。 建成后大大节约了星海湾区域至大连西北部区域的时间成本。 公交系统的深入性不够公交系统的深入性不够 虽然交通线路发达，路面平整，但到达公交线路的时间通常在 5 分钟以上， 没有达到绝对意义上的交通便利。 1.3.21.3.2 商业配套商业配套 规模总量较大规模总量较大 和平广场、星海国宝公建部分、 星海新天地等项目总商业面积的供应 规模已达数十万平。区域范围大量的 潜在供应面积中，商业部分也占据一 定比例。 业态种类相对集中业态种类相对集中 星海湾的旅游资源是区域商业发 展的支柱之一，这种旅游资源不仅仅 局限于节假日来连的外地游客，也包 括众多把星海湾区域当作休闲之地的 大连居民。在基于区域商业业态的现 状以及总体规划，区域内高档餐饮、 旅游、休闲娱乐业态相对集中。 1.3.31.3.3 商务配套商务配套 目前区域整体商务氛围不足，无纯写字间项目目前区域整体商务氛围不足，无纯写字间项目 会展业、旅游业已经形成规模的星海湾区域，商务氛围却相对不足，离市 政对于星海湾区域未来发展规划目标，还有较大差距。 现阶段区域内银行配套不足现阶段区域内银行配套不足 区域目前只有深发展等几家银行，与传统商务区银行数量相比有较大差距。 区域四星级酒店数量少区域四星级酒店数量少 区域为大连市重点旅游区，区域内年接待游客数以千万计。而提供给游客 的高档酒店数量较少，目前区域内具有使用功能的只有高尔夫酒店、国航酒店。 故星级酒店发展前景广阔。 规划中的商务产品供应较大，为提升区域商务环境创造条件规划中的商务产品供应较大，为提升区域商务环境创造条件 期货广场、百年汇两项目商务产品的供应规模较大，未来几年对促进区域 商务繁荣发展起至关重要作用。同时星海湾金融区占地 51 万平方米，拟建设面 积 200 万平方米，大致相当于 2004 年商品房销售的一半。 1.3.41.3.4 生活配套生活配套 便民商业欠缺便民商业欠缺 总体看来，区域内居民日常购物不便利，便民商业配套还没有形成规模。 医疗配套较好医疗配套较好 医大附属二院、起重机厂医院、蓝天门诊等医疗机构，在总体上能够满足 区域居民的就医需要。 区域项目内部配套相对完备区域项目内部配套相对完备 周边项目大多属于高档项目，该类物业内部配套水平高于大连市整体水平。 其内部提供的各项服务如棋牌室、健身室、阅览室等对于丰富小区内居民生活 起到一定作用。 1.41.4 区域未来发展趋势区域未来发展趋势 区域发展前景广阔，金融与会展成为支柱区域发展前景广阔，金融与会展成为支柱 星海湾金融商务区成立的目的就是区别于传统的人民路金融商务区，1994 年大连市政府在星海湾规划了 2.4 平方公里的金融商务区。按照大连市建设大 大连的规划纲要，星海湾未来的发展是倾力打造金融业与展览业，全面提升星 海湾区域的服务功能。 会展中心一期会展中心一期 会展中心二期会展中心二期 虽然会展中心的建成大大推动了星海湾区域的发展，但目前已经远远满足 不了需要，会展二期的投入使用为星海湾商务区又增加了砝码，凭借着 20 万平 方米展馆的规模，将申请加入世界展览业协会，引入世界级的巡回展览，并通 过邀请国际知名展览公司的加入实现展览业的多元化管理，打破现在单一管理 模式。届时大连将如同德国的法兰克福，会展业将成为城市的支柱产业之一， 从而跻身于国际展览名城的行列。 区别于中山广场一带的金融贸易业务，星海湾金融商务区是以期货市场为 核心的现代金融贸易区，层次高、辐射力强，而且发展空间广阔。 开发商的开发商的“聚集效应聚集效应”推动区域发展推动区域发展 星海湾区域是大连地区难得的南向面海区域，如今已成为高档居住区的代 名词。2004 年，星海湾地区的中高档及高档项目表现出了前所未有的热销势头， 继星海国宝、世纪经典、新希望花园等星海湾的首批项目之后，壹品星海、星 海阳光、星海旺座、和平现代城等后起之秀都展现出强劲的爆发。 万达、亿达、顺迈集团、新希望、友谊合升等品牌开发商的聚集，推动了 区域的发展。但由于高层住宅的增多，影响了星海广场的通透性。 星海湾旅游经济带动酒店发展星海湾旅游经济带动酒店发展 大连高尔夫酒店大连高尔夫酒店 星海假日国际酒店星海假日国际酒店 星海湾作为大连的主要旅游景点之一，每年黄金周期间都吸引大量的旅游 者，据统计，去年黄金周每日接待 20 万人次，一个黄金周接待人次在百万以上。 然而区域酒店却极为缺少，从目前正在开发的项目上看，酒店将有所增加，尤 其是星海国际假日公寓更以产权式酒店形象推出市场。高档酒店的投资建设将 进一步提升星海湾区域的服务功能。 二、未来区域潜在竞争对手分析二、未来区域潜在竞争对手分析 2.12.1 区域土地供应量分析区域土地供应量分析 区区域域潜潜在在土土地地供供应应类类别别对对比比 1 1. .5 56 6% % 2 23 3. .2 24 4% % 4 49 9. .2 22 2% % 2 26 6. .0 00 0% % 商商务务办办公公酒酒店店式式公公寓寓公公建建（酒酒店店、旅旅游游及及底底商商）住住宅宅 除本案之外，目前已知的区域潜在土地供应量共为 96.19 万平。 从土地的规划用途可以看出，星海区域周边未来的居住氛围有待进一步完 善，并且商务、商业的比例在土地供给中所占比例较大。 土地供应的项目类别以住宅为主，预计供应 47.34 万平，所占比例为 49.22%；其次以期货广场和百年汇西区 SOHO 塔楼为代表的商务项目为主，预 计供应 25 万平方米左右，所占比例约为 26.00%；规划为酒店、旅游设施、底 商等业态的公建类用地也占了一定的比例，目前预计供应 22.35 万平，所占比 例为 23.24%；而已知的规划为酒店式公寓的项目未来预计供应 1.5 万平，所占 比例为 1.56%。 小结：小结： 从目前已知的区域潜在土地供应量的统计来看，非常明确的是区域未来的从目前已知的区域潜在土地供应量的统计来看，非常明确的是区域未来的 酒店式公寓的供应量只占很少的比例，已知项目中明确规划有酒店式公寓的只酒店式公寓的供应量只占很少的比例，已知项目中明确规划有酒店式公寓的只 有百年汇项目（其目前推出了东区的有百年汇项目（其目前推出了东区的 1 栋后，剩余的潜在供应建筑面积约栋后，剩余的潜在供应建筑面积约 1.5 万平、万平、289 户）户） ；就区域目前的情况而言，酒店式公寓产品是比较明显的市场机；就区域目前的情况而言，酒店式公寓产品是比较明显的市场机 会点。会点。 2.22.2 区域土地存量的基本情况区域土地存量的基本情况 1）期货广场）期货广场 用地位置：大连市星海广场会展路 占地面积：5 万平 容积率：4.5 建筑面积：22.5 万平 用地性质：写字间 开发商：大连商品交易所、大连永辉房地产开发有限公司 取得地块方式：摘牌 楼面地价：903.11 元/平 目前进展程度：基坑（其配套工程“百年汇”东区部分正在建设） 2）百年汇（西区部分）百年汇（西区部分） 用地位置：大连市星海广场会展路 占地面积：约 1 万平 建筑面积：约 4.5 万平 用地性质：酒店式公寓、SOHO、公建 开发商：大连百年城集团大连永辉房地产开发有限公司 取得地块方式：摘牌 楼面地价：903.11 元/平 目前进展程度：基坑（“百年汇”东区部分正在建设） 3）星海阳光二期）星海阳光二期 用地位置：星海广场以西、星海湾 4 号地以南 占地面积：3.47 万平 容积率：1.5 建筑面积：5.21 万平 用地性质：公建（酒店） 开发商：大连一方地产有限公司 取得地块方式：摘牌 楼面地价：3421.88 元/平 目前进展程度：净地 4）星期五大道）星期五大道 用地位置：星海湾广场以西、星海湾 4 号地以南 占地面积：12.14 万平 容积率：1.2 建筑面积：14.57 万平 用地性质：公建（酒店、商业及室内旅游设施） 开发商：海昌房屋、兴业实业投资、和盛投资 取得地块方式：摘牌 楼面地价：3432.81 元/平 目前进展程度：净地 5）大连明珠）大连明珠 用地位置：星海湾广场西侧、壹品星海东侧 占地面积：6.885 万平 容积率：3 建筑面积：20.652 万平（地上建筑面积 20.522 万平，其中住宅建筑面积 18.4512 万平、公建面积 2.0708 万平） 用地性质：住宅、公建 开发商：大连万达房地产开发有限公司 取得地块方式：协议出让 目前进展程度：净地（已完成详细规划） 6）壹品星海二期品星海二期 用地位置：星海湾广场以西、星海湾 4 号地以南 建筑面积：21 万平 用地性质：住宅、公建 开发商：大连友谊合升房地产开发有限公司 取得地块方式：协议出让 目前进展程度：净地（预计 2006 年入市） 7）五星皇冠（飞通广场二期项目）五星皇冠（飞通广场二期项目） 用地位置：大连市沙河口区中山路 582 号 建筑面积：7.8906 万平 用地性质：住宅、公建 开发商：大连飞通房地产开发有限公司 取得地块方式：协议出让 目前进展程度：净地（预计 2006 年入市） 2.32.3 区域土地的开发单位和未来预期开发的产品形式简述区域土地的开发单位和未来预期开发的产品形式简述 项目名称项目名称开发商开发商预期产品预期产品项目名称项目名称开发商开发商预期产品预期产品 期货广场期货广场 大连商品交易 所、大连永辉 房地产开发有 限公司 纯写字间大连明珠大连明珠 大连万达房 地产开发有 限公司 高档次豪 宅 百年汇百年汇 （西区部（西区部 分）分） 大连百年城集 团大连永辉房 地产开发有限 公司 12 层酒店式公 寓、24 层 SOHO，1-4 层 公建 壹品星海二壹品星海二 期期 大连友谊合 升房地产开 发有限公司 中高档住 宅 星海阳光星海阳光 二期二期 大连一方地产 有限公司 可能为酒店 五星皇冠五星皇冠 （飞通广场（飞通广场 二期项目）二期项目） 大连飞通房 地产开发有 限公司 中档住宅 星期五大星期五大 道道 海昌房屋、兴 业实业投资、 和盛投资 酒店、商业及 室内旅游设施 等综合项目 大连万达集团早期在本地以开发高档住宅项目见长，目前其在全国复制 “订单地产”的商业模式，并以此为契机带动异地的住宅开发。 百年城集团具有温商背景，大连本地及沈阳的商业项目运作的非常成功， 在全国商业联盟中与万达集团一样也占有一席之地，目前的“百年汇”是其首 个综合性商业项目。 另外， “友谊集团”拥有股份的大连友谊合升房地产公司、开发高档居住项 目见长的海昌房地产、以及本地有一定影响力的一方地产等公司也占有一席之 地。而本案规划为酒店及写字间的二期项目，也由美国 NPB 广播电视公司参与 建设。 小结：小结： 开发商实力雄厚，区域竞争激烈开发商实力雄厚，区域竞争激烈 从未来区域土地的开发单位来看，已经汇集了大连本地颇具实力的开发商、从未来区域土地的开发单位来看，已经汇集了大连本地颇具实力的开发商、 以及国外雄厚的资本力量。其中绝大部分以开发高档住宅项目见长，并且也具以及国外雄厚的资本力量。其中绝大部分以开发高档住宅项目见长，并且也具 有一定的商业类物业开发经验有一定的商业类物业开发经验。随着区域会展、旅游经济的发展、以及商务功随着区域会展、旅游经济的发展、以及商务功 能的逐步完善，区域的招商力度将不断加大，未来整个区域将是本土实力型开能的逐步完善，区域的招商力度将不断加大，未来整个区域将是本土实力型开 发商与外地甚至国外雄厚资本力量竞相角逐之地。发商与外地甚至国外雄厚资本力量竞相角逐之地。 未来供应类型多样，并呈逐渐融合之势，本案可借势融合居住及办公的功未来供应类型多样，并呈逐渐融合之势，本案可借势融合居住及办公的功 能能 属性属性 由前述的区域供应量来看，目前虽以住宅为主，但各种类型物业都具有相由前述的区域供应量来看，目前虽以住宅为主，但各种类型物业都具有相 当的规模，尤以商务版办公类，以及酒店、旅游型商业公建类为甚；并且从整当的规模，尤以商务版办公类，以及酒店、旅游型商业公建类为甚；并且从整 个区域的规划、以及目前已知地块的初步规划条件来看，整个区域将从西到东个区域的规划、以及目前已知地块的初步规划条件来看，整个区域将从西到东 逐渐由中高档豪华住宅逐渐向公寓、写字间办类型转化，而就地理位置而言，逐渐由中高档豪华住宅逐渐向公寓、写字间办类型转化，而就地理位置而言， 本案恰好处于其中的过渡区域（以所在的会展路为界，西侧为以本案恰好处于其中的过渡区域（以所在的会展路为界，西侧为以“大连明珠大连明珠” 为代表的高档豪宅，东部为规划中达为代表的高档豪宅，东部为规划中达 200 万平方米的商务金融区）万平方米的商务金融区） 。本案所处的。本案所处的 位置拥有融合居住与办公功能的先天条件。位置拥有融合居住与办公功能的先天条件。 区域土地已呈由储备向分批开发转变的趋势，本案应尽量维持公众的市场区域土地已呈由储备向分批开发转变的趋势，本案应尽量维持公众的市场 认知度认知度 从区域潜在供给的目前进展程度来看，大部分已经完成了详细规划，并且从区域潜在供给的目前进展程度来看，大部分已经完成了详细规划，并且 就目前的宣传而言，自从就目前的宣传而言，自从“星海旺座星海旺座”项目启动了区域的项目启动了区域的“商务杠杆商务杠杆”已来，已来， 区域土地储备大有自区域土地储备大有自 2006 年开始入市的趋势。而本案准备期至今已达年开始入市的趋势。而本案准备期至今已达 3 年之久，年之久， 具有比较稳固的市场号召力，这使得本案可能在未来的一段时间内持续遭遇其具有比较稳固的市场号召力，这使得本案可能在未来的一段时间内持续遭遇其 它项目的市场阻隔，因此在后期运作过程中应始终注意保持公众的认知程度。它项目的市场阻隔，因此在后期运作过程中应始终注意保持公众的认知程度。 2.42.4 本部分小结本部分小结 从区域的已知潜在供应量分析来看，酒店式公寓是比较明显的市场机会点。从区域的已知潜在供应量分析来看，酒店式公寓是比较明显的市场机会点。 未来区域的开发商实力雄厚，供应类型多样，并呈自西向东逐渐由高档豪未来区域的开发商实力雄厚，供应类型多样，并呈自西向东逐渐由高档豪 宅向纯写字间过度的融合之势（以本案所在的会展路为界，西侧为以宅向纯写字间过度的融合之势（以本案所在的会展路为界，西侧为以“大大 连明珠连明珠”为代表的高档豪宅，东部为规划中达为代表的高档豪宅，东部为规划中达 200 万平方米的商务金融区）万平方米的商务金融区） 。 本案所处的位置拥有融合居住与办公功能的先天条件。本案所处的位置拥有融合居住与办公功能的先天条件。 区域土地已呈由储备向分批开发转变的趋势，本案应尽量维持公众的市场区域土地已呈由储备向分批开发转变的趋势，本案应尽量维持公众的市场 认知度。认知度。 三、借鉴（竞争）住宅项目的个案调研及分析三、借鉴（竞争）住宅项目的个案调研及分析 3.13.1 大连市高档住宅项目的概况分析大连市高档住宅项目的概况分析 根据大连市目前住宅的价格水平，我部将均价根据大连市目前住宅的价格水平，我部将均价 80008000 元元/ /平方米以上的项目平方米以上的项目 定位高档住宅。定位高档住宅。 3.1.13.1.1 分布情况分布情况 随着房地产业的发展以及旧城改造步伐的加快，大连房地产市场区域划分 的界限日趋明显，为了方便分析理解，特把大连房地产市场根据其区域特征， 分成以下几个区域： 东部时尚的国际化社区东部时尚的国际化社区华乐街两侧东部滨海风景区华乐街两侧东部滨海风景区 此地域是大连近年内众多房地产商投资开发的热点地区，这块地域东部为 大连靓丽的旅游风景区海之韵广场，西部为繁华的商业中心二七广场 和三八广场，南部为连绵起伏的棒棰岛群山，北部是碧波万顷的大连港海景。 区域位置优势极其明显。 环境怡人的东部山区环境怡人的东部山区虎滩附近及中南路沿线虎滩附近及中南路沿线 该地域所处地理位置极其优越，周围群山环绕，环境怡人，空气清新，离 虎滩乐园很近，且交通便利，因此是大连市近几年房地产的焦点地带。 高档房集中区高档房集中区新老市委附近、新老市委附近、CBDCBD 区域区域 此区域历史上便为高尚居住区，新老市委近在咫尺，近年来经过大规模的 改建，已经日趋成熟；区域内又有风景秀丽的明泽湖，地理位置极佳。政治及 商业气氛极其浓厚。 星海湾商务旅游中心区星海湾商务旅游中心区星海会展附近、中山路两侧星海会展附近、中山路两侧 星海湾广场是大连人民填海建设的一个集金融贸易、文化娱乐、旅游商住、 国际会展为一体的高档次、多功能、现代化的国际商贸城。这里的环境堪称大 连一流，大连以“海”闻名，在这里大连海滨城市的功能得以完全体现。 西部商业居住中心区西部商业居住中心区兴工街周围、联合路两侧兴工街周围、联合路两侧 这一区域为大连市西部日益成熟的商业中心，周边有百盛、沃尔玛等大型 购物商场；天兴罗斯福国际商业中心和福佳新天地广场等两大现代化商业 设施的拔地而起，使此区域名正言顺地升跃为滨城五大商业中心之一。居住在 此无论是购物还是商务办公都极其便捷。 中高档商品房启动区中高档商品房启动区体育场周围、高尔基路沿线体育场周围、高尔基路沿线 该地域为大连市较早的中高档住宅的集中区域，其区域特征为地理位置极 佳，位于市中心地带，与体育场、奥林匹克广场等设施毗邻，购物、运动休闲 环境非常好。 有大连硅谷之称的西部学院区有大连硅谷之称的西部学院区大工与东财周围大工与东财周围 该区域为大连高校科研文化区，周围积聚了大工、东财、海事等二十余所 大中学府，数十年的文化积淀，数千顷的尖端科研成果，数万人的知识大军， 构成大连少有的教育科研文化高地，素有北方硅谷之称，并以其优越的环境， 掀起了近年来房地产开发的高潮。 北部中档商品房集中区北部中档商品房集中区华东路与西南路两侧华东路与西南路两侧 该地域座落在大连北部，新建项目所处位置大多为企业搬迁改造地块，该 区域为甘井子区的重工业职工居住地，地价较低，但交通及购物均十分方便， 随着大连城市建设的进一步发展，北部地区已成为一个热点区域。 内引外联的泉水新区内引外联的泉水新区泉水及南关岭一带广大腹地泉水及南关岭一带广大腹地 本地区为大连市连接新老市区的战略重点，政府一直在重点扶植，轻轨站 的开通为该区域的经济带来翻天覆地的改变，成为大连地产的又一热点。 经济适用房集中区经济适用房集中区甘井子区的泡崖、锦绣、红旗小区甘井子区的泡崖、锦绣、红旗小区 该区域是政府为了解决广大工薪阶层实际居住困难问题的安居解困工程。 在这几个项目的规划上，本着经济适用的原则，小区的房屋售价较低，但普遍 存在着建安标准低、建筑质量差的缺陷，目前各小区都已具备一定的规模。 由于高档楼盘必须建在经济繁荣和环境优美的地区，所以大连高档住宅主由于高档楼盘必须建在经济繁荣和环境优美的地区，所以大连高档住宅主 要集中在两个区域：中山区要集中在两个区域：中山区 CBDCBD 区域和沙河口区星海湾区域。区域和沙河口区星海湾区域。 中山区中山区 CBDCBD 区域区域 因为每一个现代化的城市，都会有一个核心的商务、商业地带，是城市的 人气聚集区那就是中央商务区，它不仅仅是一个地区名称，而是一个阶层、 一个品牌、乃至身份地位的代号，所以中山区 CBD 区域自然而然的成为高档住 宅落脚的首选位置。 沙河口区星海湾区域沙河口区星海湾区域 星海湾区域是大连少有的南面临海区域，这里交通便利，山清水秀，风景 宜人，东临国家级风景区白云山庄、森林动物园，西与星海公园相接，南濒黄 海，北依市体育中心，且拥有亚洲第一大广场星海广场，其优美的风景吸 引着大量的游客，是沙河口区的一块风水宝地。 3.1.23.1.2 供应规模供应规模 高高档档住住宅宅各各区区供供应应量量表表 46.24 4 44.33 0 10 20 30 40 50 沙河口区西岗区中山区 单位：万 大连高档住宅总供应量 94.57 万平方米，其中中山区 44.33 万平方米，占 总量的 46.88%；西岗区 4 万平方米，占总量的 4.23%；沙河口区 46.24 万平方 米，占总量的 48.89%。今年新增供应面积 11.63 万平方米，占今年住宅总新增 供应量的 2.98%，且全部位于中山区。 大连高档住宅供应量表 37% 36% 9% 18% 5万以下5-10万10-15万15万以上 从高档住宅规模上看主要以中小规模为主。建筑面积在 10 万平以下的占 73%；建筑面积超过 10 万平方米的仅占 27%。造成这种情况有以下原因，一是 中山区已经没有大面积的地块供开发商尽情发挥，开发商只能做小而俏的项目； 而星海湾区域是一个填海建成的区域，可用于开发的土地面积有限，且云集了 诸多开发商，使其很难形成大盘开发的局面。二是两个区域地价较高，开发商 很难拿下大面积土地进行开发，导致项目规模较小。 小结：小结： 在大连重点开发中低价位房的情况下，高档住宅供应量只占全市住宅总供在大连重点开发中低价位房的情况下，高档住宅供应量只占全市住宅总供 应量很少一部分，且规模相对要小，在近期热销的情况下，导致可销售房源有应量很少一部分，且规模相对要小，在近期热销的情况下，导致可销售房源有 限，而其购买客群数量却相对稳定，销售前景较好。但是由于项目相对集中，限，而其购买客群数量却相对稳定，销售前景较好。但是由于项目相对集中， 在共同营造氛围的同时，也加剧了之间的竞争。在共同营造氛围的同时，也加剧了之间的竞争。 3.1.33.1.3 整体价格水平整体价格水平 据我部统计，今年年底大连市内四区，市场在售项目平均价格已达到 5552 元/平方米，比去年上涨了 30.51%。从整体上看，房价一直处于平稳上涨。 2005年大连四区平均价格走势图 4595 4595 4908 5010 5016 5034 4972 5251 5205 5332 5428 5552 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月 单位：元/平 究其原因，一是旧城区改造力度加大和优惠的购房落户政策，吸引了众多 购房者，有效需求拉动了房屋销售价格继续走高。二是环境好、功能全的项目 受到青睐，升值效应明显。三是土地价格上涨，带动房价上涨。大连市商品房 销售价格的持续走高，显示了大连市房地产市场供需两旺，总体运行健康、平 稳、有序的态势。而且在大连市政府原则上“少拆少建”的政策指导下、土地 价格上涨及开发成本增加的基础上，以及从目前商品房的销售情况来看，预期 明年房价将保持 10-20%的上涨速度。 对于高档住宅而言，今年大连市高档住宅平均价格为对于高档住宅而言，今年大连市高档住宅平均价格为 92429242 元元/ /平方米，其平方米，其 中中山区中中山区 88558855 元元/ /平方米，沙河口区平方米，沙河口区 99329932 元元/ /平方米。从目前销售情况来看，平方米。从目前销售情况来看， 高档住宅在售房源十分有限，而高档住宅在售房源十分有限，而 20052005 年大连重点开发中低价位房，这就意味着年大连重点开发中低价位房，这就意味着 大连高档住宅的建设将放慢脚步，临海的住宅更是成为稀缺资源，因此高档住大连高档住宅的建设将放慢脚步，临海的住宅更是成为稀缺资源，因此高档住 宅价格将还有一定升值空间。宅价格将还有一定升值空间。 3.1.43.1.4 面积户型情况面积户型情况 大大连连高高档档住住宅宅户户型型比比例例图图 50以下 29% 51-100 13%101-150 13% 151-200 24% 201-250 9% 251-300 11% 301以上 1% 从上图数据可以看出，大连高档住宅主要以 50 平方米以下和 151-200 平方 米的户型为主，分别占 29%和 24%；其次是 51-100 平方米和 101-150 平方米的 户型，各占 13%；251-300 平方米的户型占 11%；201-250 平方米的户型占 9%； 最少的是 301 平方米以上的大户型，仅占 1%。受区域功能不同，各区域高档住 宅的户型面积大小也不尽相同。 中中山山区区高高档档住住宅宅户户型型比比例例图图 50以下 44% 51-100 27% 101-150 22% 201以上 1% 151-200 6% 中山区 CBD 区域商务氛围比较浓厚，而居住氛围相对较弱，这就使其在定 位上，更多以商住两用项目为主，针对的客户主要是单身贵族、投资客和商务 办公人群，因此其户型较小，主要以 100 平方米以下的户型为主。 沙沙河河口口区区高高档档住住宅宅户户型型比比例例图图 100以下 13% 101-150 6% 151-200 40% 201-250 17% 251-300 22% 301以上 2% 星海湾区域是大连比较适合居住的位置之一，其优越的自然景观使区域成 为高档住宅的聚集地，其针对的客群基本是金字塔顶端的人群，他们在此购房 多是用于休闲度假或居住，更多考虑的是享受生活，对户型的舒适性有很大要 求，选择的户型多是三室二厅以上的大户型，因此区域户型主要以 151-200 平 方米的户型为主，占星海湾区域的 40%。 3.1.53.1.5 客群情况客群情况 大连是中国第一个被联合国授予“全球环境 500 佳”的城市，加上 35 万元 落户政策，吸引了大量的外地人来连购房，尤其是对高档住宅的消化上，起到 了至关重要的作用。受区域氛围以及用途不同的影响，区域客群也有所分化。 沙河口区高档住宅，由于主要以景观优势为卖点，购买客群多以休闲度假为主， 因此客群一般以外地商人、外企管理人员和本地位于金字塔顶部的人群为主。 而中山区商务氛围比较浓厚，客户更看重高档楼盘绝佳的地理位置、特殊的配 套功能，因此投资和商务办公的人群较多。总体客群如下： 第一类：在连工作的外籍人士第一类：在连工作的外籍人士 外企管理人员 用于休闲度假的外籍人士 第二类：来连置业的外地人第二类：来连置业的外地人 或自住、或投资，看好大连城市发展的重复置业的外地人 用于来连休闲度假的外地人，多集中在东北三省 用于办公的私企经营者 第三类：少量大连本地人员第三类：少量大连本地人员 用于自住或投资的大连本地人员，包括政府公务员、个体经营者和企业上 层成功人士 用于办公的私企经营者 小结：小结： 大连高档住宅目前主要还是靠外地人支撑。据统计大连高档住宅目前主要还是靠外地人支撑。据统计 20042004 年在大连购买商品年在大连购买商品 房的外地人占到市场交易总量的房的外地人占到市场交易总量的 25%25%以上，其中高档住宅中就有以上，其中高档住宅中就有 60%60%以上的外地以上的外地 客户。大连本地客户比例虽然不大，但已呈现逐步上涨趋势，是高档住宅不可客户。大连本地客户比例虽然不大，但已呈现逐步上涨趋势，是高档住宅不可 忽视的购买人群。忽视的购买人群。 3.1.63.1.6 销售情况销售情况 2004 年在宏观调控影响下，房地产市场进入到一个调整期，但大连房地产 市场并未因此而受到打击，相反却迎来了“牛市” ，中低盘销售一路高歌猛进， 而上半年高档产品销售则较为平淡，主要原因是高档住宅产品种类增多，客户 拥有更多选择空间，且对于高档纯居住产品而言，针对客户数量有限，在供大 于求的情况下，产品销售自然趋于平淡。 从市政规划我们可以看到，高档住宅显得比较稀缺，以及加息幅度不大， 需求市场得到释放，因此从 04 年下半年开始，高档住宅逐步进入强销期，尤其 是在今年房地产市场一片红火下，取得不俗的销售成绩，高档住宅更显得珍贵， 这也给开发商建高档住宅奠定了信心，因此在今年我们看到了帝柏湾、大连明 珠、半岛听涛等高档产品的身影，当然这也跟项目所处绝佳地块是密不可分的。 3.23.2 借鉴（竞争）住宅项目的开发及相关组合单位情况借鉴（竞争）住宅项目的开发及相关组合单位情况 3.2.13.2.1 星海国宝星海国宝 发 展 商：大连顺迈房地产开发有限公司 承 建 商：中建八局 建筑设计：大连规划设计院 物业管理：大连顺迈 景观规划：台湾张文明、梁宇元建筑师事务所 开发商背景介绍： 顺迈集团是一个拥有台资背景的企业，针对开发项目，分别成立了哈尔滨 天顺房地产开发有限公司、哈尔滨百顺房地产开发有限公司、哈尔滨百立房地 产开发有限公司、哈尔滨顺益房地产开发有限公司、哈尔滨顺迈房地产开发有 限公司、大连顺迈房地产开发有限公司和大连顺泰房地产开发有限公司等。曾 开发楼盘有：位于哈尔滨的“昆仑商城” 、 “荣耀宝座” 、 “丽景天地” 、 “美景天 地” 、 “宏景天地” 、 “荣耀世纪” 、 “世纪广场” 、 “得意居” 。 3.2.23.2.2 世纪经典世纪经典 发 展 商：大连锦联房屋开发有限公司 承 建 商：中建四局六公司 建筑设计：李祖元建筑设计事务所 物业管理：香港怡高物业顾问有限公司 景观规划：香港雅邦国际有限公司 大连锦联地产集团从 1994 年成立以来，始终秉持 “百年一品，高尚社 区”经营信念，遵循打造细分市场上的精品楼盘的发展战略，坚持卓越、严 谨、务实的专业地产开发精神，积极倡导尊重人、尊重自然、尊重文化的开 发理念和设计思想。公司相继开发了锦联大厦、绿城庄园别墅和世纪经典等 楼盘，通过一系列细分市场上的地产项目的成功运作，实现了开发经营上跨 越式的发展，奠定了锦联地产在业界不断追求卓越的精品品牌形象。 3.2.33.2.3 壹品星海壹品星海 发 展 商：大连发兴房地产开发有限公司 承 建 商：阿尔滨、南通三建 建筑设计：浙江大学建筑设计研究院 物业管理：富丽华物业管理 景观规划：贝尔高林香港有限公司 整合推广：广州铭鼎 壹品星海项目由大连发兴房地产开发有限公司投资建设，发兴房地产公司 是大连友谊合升房地产开发有限公司的全资子公司，均为大连友谊东北著名 的上市公司的控股子公司，大连友谊旗下拥有富丽华大酒店、友谊商城等著名 的品牌公司，是一个多年来致力于为中高端客户服务的企业集团。 贝尔高林，全球五大环境设计事务所之一。其高素质的设计，早已通过其 所完成的工程而传遍全世界。此次在大连接手壹品星海，针对北方风格设计了 既有中国传统园林特色又有异域风情的私家园林。 3.2.43.2.4 星海阳光星海阳光 发 展 商：大连一方地产有限公司 建筑设计：大连建筑科学研究设计院 物业管理：深圳中海物业 景观规划：北京东方园林 整合推广：北京旁博国际 一方地产有限公司是以现代经营思想与科学管理模式经营的大型房地产开 发企业，总部设于大连，并于沈阳、长春、北京等地成立了四个地区性分公司。 凭借雄厚技术及经济实力，一方地产致力于精品楼盘的开发建设，并于世界知 名品牌合作定向开发。曾开发项目有：北方金融中心、盛华苑、钻石城等。 3.2.53.2.5 金