设计前期管理流程.doc

设计前期管理流程编号：JHJT-OP-SJ02版号：A/0设计前期管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人一、 流程目的为规范项目设计前期阶段（可研阶段及产品定位、概念设计阶段）的设计管理操作程序，加强对项目设计前期阶段的监控，达到确保质量、进度，控制成本的目的。二、 适用范围适用于I类项目设计前期管理。II类项目参照本流程执行（地区公司自主、集团进行检查指导）三、 术语/定义3.1设计前期：可研及拿地后提出产品的设计原则和构思，包括总平面设计、市政条件分析、配套建设分析、交通路线组织、绿化景观组织等。 四、 职责规划地区公司4.1 设计部1) 提交土地招标文件及相关资料2) 负责组织基础资料的收集、评审和移交；3) 参与概念规划方案等评审4.2 总经理1) 会签项目前期基础资料2) 参与概念规划方案等评审。集团公司4.3 研发设计中心1) 负责完成项目设计基础资料移交、补充和评审的组织；2) 组织概念方案设计任务书、设计成果公司内部评审。4.4 品牌营销中心1) 参与项目设计基础资料的移交、补充和评审；2) 负责或组织地区公司营销部提供项目产品建议书的初稿和深化稿。4.5 集团总裁办公会1) 评审概念规划方案；2) 审批相关成果是否符合公司战略要求。五、 关键活动描述5.1 土地阶段规划评估5.1.1 地区公司设计部负责收集、调研土地阶段相关材料，如土地招标文件、当地间距、退距、高度等规定和可参照的竞争性楼盘资料，提交集团研发设计中心。5.1.2 集团研发设计中心根据资料进行用地条件分析和规划产品设计建议，根据控规进行土地开发强度分析。5.2 项目设计基础资料调查5.2.1 项目设计资料包括但不限于：1） 项目前期基础资料（综地红线图、地块的规划条件及政府相关规定、报批及程序、现场测绘地形图电子版、配套要求、大市政配套条件、地质基础条件）2） 营销调查资料（客户调查报告、市场调研报告、竞争楼盘调查报告等）3） 项目产品建议书（定位报告及相关说明）4） 项目可研报告5） 项目成本目标6） 项目总体开发计划7） 项目设计相关计划8） 其他5.2.2 项目设计基础资料移交与确认5.2.2.1 地区公司负责根据集团研发中心下发的基础资料调查要求调查并收集上述资料，资料务必齐备、准确，并应当统筹地区公司工程 、成本、外联等部门共同参与。5.2.2.2 项目设计基础资料经地区公司总经理签字，向集团研发设计中心移交。5.3 设计计划的编制5.3.1 地区公司负责根据集团研发设计中心下发的标准计划模板、项目总体开发计划完成项目设计计划编制，报集团研发中心调整审定，主管副总裁审批。5.3.2 设计计划应当根据工作开展动态调整。5.4 规划概念方案设计5.4.1 规划概念方案设计准备1) 设计单位选择。l 一般情况下，概念设计单位尽量通过邀请招标来确定，而不建议进行方案比选。此项工作由地方公司设计部物色、推荐不少于3家设计单位，将比选情况通过OA上报集团研发设计中心审批。l 集团研发设计中心收到文件后组织会审，并报主管副总裁审批确定单位。l 具体参照设计单位选择与管理流程执行。2) 设计任务书。l 地区公司设计部负责参照集团下发的设计任务书模板，编制概念规划设计任务书（或设计要求函）通过OA连同前期收集的各部门相关材料报送集团研发设计中心。l 集团研发设计中心主持修订并完成设计任务书或设计要求函，经与地区公司沟通并由地区公司总经理会签后，报主管副总裁审批。3) 设计合同。l 地方公司设计部参照集团研发中心下发的方案设计合同模板，起草合同并按流程报集团研发设计中心审核。l 集团研发设计中心收到合同后组织会审，返回地区公司设计部上报，经地区公司相关部门、集团研发设计中心审核，主管副总裁审批。5.4.2 规划概念方案设计1) 集团研发设计中心将设计任务书或要求函及前期基础资料发给确定的概念方案设计单位，由设计单位完成概念方案设计。2) 过程中，地区公司设计部应当配合集团研发设计中心工作，做好与地区公司相关部门和当地相关政府市政部门的沟通协调工作，落实概念方案设计过程中需要澄清的问题。3) 概念设计图纸一般应当包含以下内容概念设计图纸目录表分类序号图纸名称比例低、多层项目高层项目备注总图1总平面图 1:10001：20002功能分区与产品分布图1:10001：20003交通分析图1:10001：20004分期开发示意图1:10001：20005组团基本单元分析图1:5001:10006配套分析图1:10001：20007景观分析图1:10001：20008视线分析图1:10001：20009日照分析图1:10001：200010坡度、坡向分析图1:10001：2000用地地形复杂时需完成11地形改造土方平衡图1:10001：2000住宅单体12住宅单体意向平面图1:200 1:300其它13工作模型1:10001：200014效果图或模型照片说明： 表中“”表示必须完成的图纸，“”表示可选择完成的图纸。5.4.3 规划概念方案设计评审集团研发设计中心负责设计管控，组织集团总裁办公会对概念方案设计成果进行评审（通常董事长兼总裁亲自参加），具体执行参照设计成果评审作业指引，确定方案设计的方向（包括产品类型、总图、立面意向等）。5.4.4 规划概念方案成果的调整5.4.4.1 集团研发设计中心负责方向确定后的调整和细化，负责落实产品实现的整体开发思路及各环节管控点，须及时与地区公司设计部沟通，将调整后的成果文件及时报地区公司总经理会签，报主管副总裁审批。5.4.4.2 地区公司设计部须积极配合集团研发设计中心工作，做好与地区公司各部门和当地政府相关市政部门的协调、沟通工作，落实相关问题。5.4.5 履约评价集团研发设计中心负责对概念方案设计单位进行履约评价，具体执行参照设计单位选择